Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 3 декабря 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "АхШам" - Романкевич Д.Б. по доверенности от 18.06.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АхШам" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 сентября 2014 года по делу N А13-3484/2014 (судья Зрелякова Л.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АхШам" (ОГРН 1120916000292, ИНН 0916007967, место нахождения: 369380, респ. Карачаево-Черкесская, с. Учкекен, ул. Подгорная, д. 17А, далее - ООО "АхШам") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930, место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, далее - Администрация) о признании права собственности на объекты:
- 1. объект незавершенный строительством - БСУ (бетонно-смесительный узел), находящийся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3578, площадь 116,9 кв. м, степень готовности объекта 13%;
- 2. объект незавершенный строительством - площадка инертных материалов, находящаяся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3574, площадь 21165 кв. м, степень готовности объекта 80%;
- 3. объект незавершенный строительством - повышенный путь N 4, находящийся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3579, протяженность 188 м, степень готовности объекта 30%;
- 4. объект незавершенный строительством - площадка открытого склада инертных материалов, находящаяся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3575, площадь 8920 кв. м, степень готовности объекта 80%;
- 5. объект незавершенный строительством - выгрузочный путь N 7, находящийся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3573, протяженность 320 м, степень готовности объекта 90%;
- 6. объект незавершенный строительством - повышенный путь N 8, находящийся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3577, площадь 605,6 кв. м, степень готовности объекта 16%;
- 7. сети электроснабжения, находящиеся по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3580, протяженность 632 м;
- 8. путь отстоя вагонов N 2, находящийся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3571, протяженность 489 м;
- 9. обгонный путь N 3, находящийся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3576, протяженность 270 м (с учетом уточнения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Вологодский центр эффективного домостроения" (далее - ООО "Вологодский центр эффективного домостроения"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра).
Решением суда от 13 сентября 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "АхШам" с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить. Доводы жалобы сводятся к следующему. В связи с тем, что самовольные постройки находятся на земельных участках, которыми истец пользуется на законных основаниях, иных правопритязателей на самовольные постройки не имеется, то именно за ООО "АхШам" судом в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) может быть признано право собственности на самовольные постройки. Договор от 09.07.2012 N 2-07/12 (совместно с иными документами, предоставленными истцом в материалы дела) подтверждает лишь факт возмещения истцом расходов на создание объектов ООО "Вологодский центр эффективного домостроения". В рамках дела N А13-7087/2010 договор от 09.07.2009 не был признан недействительным и, более того, Администрация не возражала против признания права собственности на самовольную постройку за ООО "Вологодский центр эффективного домостроения". Администрация не является участником договорных отношений между истцом и ООО "Вологодский центр эффективного домостроения", ее права договором N 2-07/12 не нарушаются, сама Администрация на самовольные постройки не претендует. Отказ суда в признании за истцом права собственности на самовольные постройки приведет к существенному ущербу для ООО "АхШам", не даст возможность достроить объекты, незавершенные строительством. Договор от 09.07.2012 N 2-07/12 не мог пройти государственную регистрацию, так как первоначального права собственности на объекты установлено не было, и именно для целей признания права собственности на самовольные постройки истец и обратился в суд. Кроме этого судом договор от 09.07.2012 N 2-07/12 не был признан недействительной сделкой в соответствии с главой 9 ГК РФ и последствия недействительной сделки судом применены не были. В связи с тем, что самовольные постройки были возведены предыдущим арендатором земельных участков - обществом с ограниченной ответственностью "Товарищество Вологдатара" (далее - ООО "Товарищество Вологдатара"), истец был лишен возможности самостоятельно получить необходимую документацию на данные объекты. Земельный участок предоставлен истцу в аренду для строительства объектов недвижимости, на которые он просит признать право собственности, объекты созданы без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, сохранение этих строений не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, получение разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию невозможно из-за отсутствия необходимых документов (и отсутствия в этом вины истца).
Администрация в отзыве просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Остальные участники процесса извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.08.2008 Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и ООО "Товарищество Вологдатара" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства N 01-240, согласно которому арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 35:24:0103002:1557, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Клубова, в северо-западной части кадастрового квартала, площадью 46 114 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство железнодорожного пути и устройства открытого склада инертных материалов.
По соглашению от 28.09.2009 ООО "Товарищество Вологдатара" уступило права и обязанности арендатора по данному договору ООО "Вологодский центр эффективного домостроения". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 08.10.2009.
По соглашению от 09.07.2012 ООО "Вологодский центр эффективного домостроения" уступило права и обязанности арендатора по указанному договору ООО "АхШам". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 03.09.2012.
Также Департаментом земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и ООО "Товарищество Вологдатара" (арендатор) 14.08.2008 заключен договор аренды земельного участка для строительства N 01-241, по которому арендодатель передал за плату во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 35:24:0103002:1558, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Клубова, в западной части кадастрового квартала, площадью 69 164 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство производственной базы.
По соглашению от 28.09.2009 ООО "Товарищество Вологдатара" уступило права и обязанности арендатора по договору N 01-241 ООО "Вологодский центр эффективного домостроения". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 08.10.2009.
По соглашению от 09.07.2012 ООО "Вологодский центр эффективного домостроения" уступило права и обязанности арендатора по договору N 01-241 ООО "АхШам". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 03.09.2012.
Помимо этого, Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и ООО "Товарищество Вологдатара" 30.01.2009 заключили договор аренды земельного участка для строительства N 01-325, по которому арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 35:24:0103002:1588, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Клубова, центральная часть кадастрового квартала, площадью 13 507 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство производственной базы.
По соглашению от 28.09.2009 ООО "Товарищество Вологдатара" уступило права и обязанности арендатора по договору N 01-325 ООО "Вологодский центр эффективного домостроения". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 08.10.2009.
По соглашению от 09.07.2012 ООО "Вологодский центр эффективного домостроения" уступило права и обязанности арендатора по договору N 01-325 ООО "АхШам". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 03.09.2012.
ООО "Товарищество Вологдатара" в настоящее время ликвидировано.
Как указал истец в исковом заявлении, на указанных земельных участках имеются следующие объекты недвижимости:
- 1. Объект незавершенный строительством БСУ (бетонно-смесительный узел) находится на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0103002:1558;
- 2. Объект незавершенный строительством - площадка инертных материалов находится на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0103002:1558;
- 3. Объект незавершенный строительством повышенный путь N 4 находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1558, 35:24:0103002:1557, 35:24:0103002:1588;
- 4. Объект незавершенный строительством площадка открытого склада инертных материалов, находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1558, 35:24:0103002:1557, 35:24:0103002:1588;
- 5. Объект незавершенный строительством - выгрузочный путь N 7, находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1558, 35:24:0103002:1588, 35:24:0103002:1696;
- 6. Объект незавершенный строительством - повышенный путь N 8, находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1558, 35:24:0103002:1588;
- 7. Сети электроснабжения, расположенные по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а, находятся в кадастровом квартале 35:24:0103002;
- 8. Путь отстоя вагонов N 2, расположенный по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а, находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1558, 35:24:0103002:1557, 35:24:0103002:1588;
- 9. Обгонный путь N 3, расположенный по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а, находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1558, 35:24:0103002:1557, 35:24:0103002:1588.
По договору купли-продажи от 09.07.2012 N 2-07/12 ООО "АхШам" (покупатель) приобрело данные объекты у ООО "Вологодский центр эффективного домостроения" (продавца). В исковом заявлении истец указал, что право собственности на эти объекты у продавца возникло на основании договора купли-продажи, заключенного с ООО "Товарищество Вологдатара".
Никаких разрешительных документов по факту строительства спорных объектов ни ООО "Товарищество Вологдатара", ни ООО "Вологодский центр эффективного домостроения", ни истец не оформляли.
Обгонный путь N 3, путь отстоя вагонов N 2 и сети электроснабжения построены ООО "Товарищество Вологдатара" в 2006 - 2007 году, т.е. еще до заключения вышеуказанных договоров аренды.
Данные факты истец не оспаривает.
По заказу ООО "АхШам" в 2014 году муниципальное унитарное предприятие "Архитектурно-градостроительный центр г. Вологды" подготовило инженерно-конструкторские обследования состояния конструкций в отношении каждого из девяти объектов недвижимости:
1) незавершенного строительством бетонно-смесительного узла по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 1, л. 90 - 109);
2) площадки инертных материалов по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 1, л. 131 - 154);
3) незавершенного строительства повышенного пути N 4 по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 2, л. 140 - 167);
4) площадки открытого склада инертных материалов по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 2, л. 1 - 23);
5) выгрузочного пути N 7 по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 2, л. 55 - 84);
6) незавершенного строительства повышенного пути N 8 по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 2, л. 85 - 109);
7) сетей электроснабжения по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 1, л. 110 - 130);
8) пути отстоя вагонов N 2 по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 2, л. 24 - 54);
9) обгонного пути N 3 по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 2, л. 110 - 139).
На основании указанных обследований сделаны выводы о том, что объекты находятся в работоспособном состоянии. Путь отстоя вагонов N 2, выгрузочный путь N 7, повышенный путь N 8, обгонный путь N 3, повышенный путь N 4 находятся в ограниченно работоспособном состоянии.
Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области выдано ООО "Товарищество Вологдатара" санитарно-эпидемиологическое заключение от 07.11.2008 о соответствии участка для проектирования производственной базы (для удлинения подъездных железнодорожных путей необщего пользования и эстакады) по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам; санитарно-эпидемиологическое заключение от 20.07.2007 о соответствии участка для проектирования железнодорожной ветки государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам; санитарно-эпидемиологическое заключение от 20.07.2007 о соответствии участка для проектирования производственной базы государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
ООО "Товарищество Вологдатара" получены технические условия для проектирования и строительства у муниципального унитарного предприятия "Дорожник" от 13.03.2007, от 13.06.2007, от 24.09.2008, у муниципального унитарного предприятия "Вологдазеленстрой" от 30.09.2008, у муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства "Вологдагорводоканал" от 07.10.2008, у государственного энергетического, энергоснабжающего и электрораспределительного предприятия Вологодской области "Вологдаоблкоммунэнерго" от 31.07.2006, от 13.09.2007; получена лицензия от 05.10.2007 на эксплуатацию пожароопасных производственных объектов.
По заявлению ООО "Вологодский центр эффективного домостроения" 19.05.2010, 03.06.2010, 09.08.2010 получены градостроительные планы земельных участков; технические условия на проектирование и строительство у муниципального унитарного предприятия "Вологдазеленстрой" от 16.04.2010, от 03.06.2010.
ООО "АхШам" представлены кадастровые паспорта на спорные объекты недвижимости. Согласно справкам муниципального унитарного предприятия "Архитектурно-градостроительный центр г. Вологды" от 16.05.2014 проектная документация соответствует градостроительным нормам и правилам, выполненные постройки соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, градостроительных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов в целом (т. 4, л. 108 - 116).
Ссылаясь на то, что указанные объекты недвижимости построены предыдущими арендаторами земельных участков без получения разрешения на строительство, ООО "АхШам" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на самовольные постройки, руководствуясь статьей 222 ГК РФ.
Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что истцом не доказана обоснованность заявленных требований о признании права собственности, в удовлетворении иска отказал.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права. По иску о признании права собственности истец должен доказать наличие оснований приобретения права.
Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании пункта 1 статьи 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.
Согласно пункту 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Вместе с тем, сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.
В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Названные положения предписывают суду в обязательном порядке выяснить добросовестность застройщика: обращался ли он за получением разрешения, является ли причиной отказа отсутствие разрешения на строительство или небрежность застройщика либо, напротив, налицо волокита или иные злоупотребления уполномоченных органов.
В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).
Из материалов дела следует, и истцом не оспаривается тот факт, что ни ООО "Вологодский центр эффективного домостроения", ни ООО "АхШам" за получением разрешения на строительство спорных объектов недвижимости не обращались.
Как указано истцом в исковом заявлении, спорные объекты построены ООО "Товарищество Вологдатара", затем проданы им ООО "Вологодский центр эффективного домостроения", а позднее приобретены ООО "АхШам".
Однако, в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, ООО "Вологодский центр эффективного домостроения" не приобрело право собственности на самовольную постройку, поэтому не имело права распоряжаться объектами и продавать их ООО "АхШам".
Совокупность обстоятельств, являющихся основанием для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, пунктами 25, 26 Постановления N 10/22, в настоящем случае отсутствует.
Наличие вещного титула в отношении земельного участка, согласно положениям статьи 222 ГК РФ является императивным условием легализации самовольной постройки.
Следовательно, данная норма закона ограничивает возможность приобретения права на самовольную постройку лицами, владеющими земельным участком на основании договора аренды.
По мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ всех представленных сторонами документов и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.
Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в апелляционной жалобе не содержится.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.
В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на оспариваемый судебный акт государственная пошлина уплачивается в сумме 2000 руб. Излишне уплаченная заявителем государственная пошлина в сумме 16 000 руб. по чеку-ордеру от 09.10.2014 N 2825794597, подлежит возврату из федерального бюджета на основании статей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации и 104 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 104, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 сентября 2014 года по делу N А13-3484/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АхШам" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "АхШам" из федерального бюджета 16 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 09.10.2014 N 2825794597.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
Ю.В.ЗОРИНА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.12.2014 ПО ДЕЛУ N А13-3484/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2014 г. по делу N А13-3484/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 3 декабря 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "АхШам" - Романкевич Д.Б. по доверенности от 18.06.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АхШам" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 сентября 2014 года по делу N А13-3484/2014 (судья Зрелякова Л.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АхШам" (ОГРН 1120916000292, ИНН 0916007967, место нахождения: 369380, респ. Карачаево-Черкесская, с. Учкекен, ул. Подгорная, д. 17А, далее - ООО "АхШам") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930, место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, далее - Администрация) о признании права собственности на объекты:
- 1. объект незавершенный строительством - БСУ (бетонно-смесительный узел), находящийся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3578, площадь 116,9 кв. м, степень готовности объекта 13%;
- 2. объект незавершенный строительством - площадка инертных материалов, находящаяся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3574, площадь 21165 кв. м, степень готовности объекта 80%;
- 3. объект незавершенный строительством - повышенный путь N 4, находящийся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3579, протяженность 188 м, степень готовности объекта 30%;
- 4. объект незавершенный строительством - площадка открытого склада инертных материалов, находящаяся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3575, площадь 8920 кв. м, степень готовности объекта 80%;
- 5. объект незавершенный строительством - выгрузочный путь N 7, находящийся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3573, протяженность 320 м, степень готовности объекта 90%;
- 6. объект незавершенный строительством - повышенный путь N 8, находящийся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3577, площадь 605,6 кв. м, степень готовности объекта 16%;
- 7. сети электроснабжения, находящиеся по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3580, протяженность 632 м;
- 8. путь отстоя вагонов N 2, находящийся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3571, протяженность 489 м;
- 9. обгонный путь N 3, находящийся по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Клубова, кадастровый номер 35:24:0103002:3576, протяженность 270 м (с учетом уточнения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Вологодский центр эффективного домостроения" (далее - ООО "Вологодский центр эффективного домостроения"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра).
Решением суда от 13 сентября 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
ООО "АхШам" с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить. Доводы жалобы сводятся к следующему. В связи с тем, что самовольные постройки находятся на земельных участках, которыми истец пользуется на законных основаниях, иных правопритязателей на самовольные постройки не имеется, то именно за ООО "АхШам" судом в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) может быть признано право собственности на самовольные постройки. Договор от 09.07.2012 N 2-07/12 (совместно с иными документами, предоставленными истцом в материалы дела) подтверждает лишь факт возмещения истцом расходов на создание объектов ООО "Вологодский центр эффективного домостроения". В рамках дела N А13-7087/2010 договор от 09.07.2009 не был признан недействительным и, более того, Администрация не возражала против признания права собственности на самовольную постройку за ООО "Вологодский центр эффективного домостроения". Администрация не является участником договорных отношений между истцом и ООО "Вологодский центр эффективного домостроения", ее права договором N 2-07/12 не нарушаются, сама Администрация на самовольные постройки не претендует. Отказ суда в признании за истцом права собственности на самовольные постройки приведет к существенному ущербу для ООО "АхШам", не даст возможность достроить объекты, незавершенные строительством. Договор от 09.07.2012 N 2-07/12 не мог пройти государственную регистрацию, так как первоначального права собственности на объекты установлено не было, и именно для целей признания права собственности на самовольные постройки истец и обратился в суд. Кроме этого судом договор от 09.07.2012 N 2-07/12 не был признан недействительной сделкой в соответствии с главой 9 ГК РФ и последствия недействительной сделки судом применены не были. В связи с тем, что самовольные постройки были возведены предыдущим арендатором земельных участков - обществом с ограниченной ответственностью "Товарищество Вологдатара" (далее - ООО "Товарищество Вологдатара"), истец был лишен возможности самостоятельно получить необходимую документацию на данные объекты. Земельный участок предоставлен истцу в аренду для строительства объектов недвижимости, на которые он просит признать право собственности, объекты созданы без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, сохранение этих строений не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, получение разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию невозможно из-за отсутствия необходимых документов (и отсутствия в этом вины истца).
Администрация в отзыве просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Остальные участники процесса извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.08.2008 Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и ООО "Товарищество Вологдатара" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства N 01-240, согласно которому арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 35:24:0103002:1557, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Клубова, в северо-западной части кадастрового квартала, площадью 46 114 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство железнодорожного пути и устройства открытого склада инертных материалов.
По соглашению от 28.09.2009 ООО "Товарищество Вологдатара" уступило права и обязанности арендатора по данному договору ООО "Вологодский центр эффективного домостроения". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 08.10.2009.
По соглашению от 09.07.2012 ООО "Вологодский центр эффективного домостроения" уступило права и обязанности арендатора по указанному договору ООО "АхШам". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 03.09.2012.
Также Департаментом земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и ООО "Товарищество Вологдатара" (арендатор) 14.08.2008 заключен договор аренды земельного участка для строительства N 01-241, по которому арендодатель передал за плату во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 35:24:0103002:1558, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Клубова, в западной части кадастрового квартала, площадью 69 164 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство производственной базы.
По соглашению от 28.09.2009 ООО "Товарищество Вологдатара" уступило права и обязанности арендатора по договору N 01-241 ООО "Вологодский центр эффективного домостроения". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 08.10.2009.
По соглашению от 09.07.2012 ООО "Вологодский центр эффективного домостроения" уступило права и обязанности арендатора по договору N 01-241 ООО "АхШам". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 03.09.2012.
Помимо этого, Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и ООО "Товарищество Вологдатара" 30.01.2009 заключили договор аренды земельного участка для строительства N 01-325, по которому арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 35:24:0103002:1588, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Клубова, центральная часть кадастрового квартала, площадью 13 507 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство производственной базы.
По соглашению от 28.09.2009 ООО "Товарищество Вологдатара" уступило права и обязанности арендатора по договору N 01-325 ООО "Вологодский центр эффективного домостроения". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 08.10.2009.
По соглашению от 09.07.2012 ООО "Вологодский центр эффективного домостроения" уступило права и обязанности арендатора по договору N 01-325 ООО "АхШам". Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 03.09.2012.
ООО "Товарищество Вологдатара" в настоящее время ликвидировано.
Как указал истец в исковом заявлении, на указанных земельных участках имеются следующие объекты недвижимости:
- 1. Объект незавершенный строительством БСУ (бетонно-смесительный узел) находится на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0103002:1558;
- 2. Объект незавершенный строительством - площадка инертных материалов находится на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0103002:1558;
- 3. Объект незавершенный строительством повышенный путь N 4 находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1558, 35:24:0103002:1557, 35:24:0103002:1588;
- 4. Объект незавершенный строительством площадка открытого склада инертных материалов, находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1558, 35:24:0103002:1557, 35:24:0103002:1588;
- 5. Объект незавершенный строительством - выгрузочный путь N 7, находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1558, 35:24:0103002:1588, 35:24:0103002:1696;
- 6. Объект незавершенный строительством - повышенный путь N 8, находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1558, 35:24:0103002:1588;
- 7. Сети электроснабжения, расположенные по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а, находятся в кадастровом квартале 35:24:0103002;
- 8. Путь отстоя вагонов N 2, расположенный по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а, находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1558, 35:24:0103002:1557, 35:24:0103002:1588;
- 9. Обгонный путь N 3, расположенный по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а, находится на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0103002:1558, 35:24:0103002:1557, 35:24:0103002:1588.
По договору купли-продажи от 09.07.2012 N 2-07/12 ООО "АхШам" (покупатель) приобрело данные объекты у ООО "Вологодский центр эффективного домостроения" (продавца). В исковом заявлении истец указал, что право собственности на эти объекты у продавца возникло на основании договора купли-продажи, заключенного с ООО "Товарищество Вологдатара".
Никаких разрешительных документов по факту строительства спорных объектов ни ООО "Товарищество Вологдатара", ни ООО "Вологодский центр эффективного домостроения", ни истец не оформляли.
Обгонный путь N 3, путь отстоя вагонов N 2 и сети электроснабжения построены ООО "Товарищество Вологдатара" в 2006 - 2007 году, т.е. еще до заключения вышеуказанных договоров аренды.
Данные факты истец не оспаривает.
По заказу ООО "АхШам" в 2014 году муниципальное унитарное предприятие "Архитектурно-градостроительный центр г. Вологды" подготовило инженерно-конструкторские обследования состояния конструкций в отношении каждого из девяти объектов недвижимости:
1) незавершенного строительством бетонно-смесительного узла по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 1, л. 90 - 109);
2) площадки инертных материалов по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 1, л. 131 - 154);
3) незавершенного строительства повышенного пути N 4 по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 2, л. 140 - 167);
4) площадки открытого склада инертных материалов по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 2, л. 1 - 23);
5) выгрузочного пути N 7 по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 2, л. 55 - 84);
6) незавершенного строительства повышенного пути N 8 по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 2, л. 85 - 109);
7) сетей электроснабжения по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 1, л. 110 - 130);
8) пути отстоя вагонов N 2 по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 2, л. 24 - 54);
9) обгонного пути N 3 по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а (т. 2, л. 110 - 139).
На основании указанных обследований сделаны выводы о том, что объекты находятся в работоспособном состоянии. Путь отстоя вагонов N 2, выгрузочный путь N 7, повышенный путь N 8, обгонный путь N 3, повышенный путь N 4 находятся в ограниченно работоспособном состоянии.
Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области выдано ООО "Товарищество Вологдатара" санитарно-эпидемиологическое заключение от 07.11.2008 о соответствии участка для проектирования производственной базы (для удлинения подъездных железнодорожных путей необщего пользования и эстакады) по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 99а, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам; санитарно-эпидемиологическое заключение от 20.07.2007 о соответствии участка для проектирования железнодорожной ветки государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам; санитарно-эпидемиологическое заключение от 20.07.2007 о соответствии участка для проектирования производственной базы государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
ООО "Товарищество Вологдатара" получены технические условия для проектирования и строительства у муниципального унитарного предприятия "Дорожник" от 13.03.2007, от 13.06.2007, от 24.09.2008, у муниципального унитарного предприятия "Вологдазеленстрой" от 30.09.2008, у муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства "Вологдагорводоканал" от 07.10.2008, у государственного энергетического, энергоснабжающего и электрораспределительного предприятия Вологодской области "Вологдаоблкоммунэнерго" от 31.07.2006, от 13.09.2007; получена лицензия от 05.10.2007 на эксплуатацию пожароопасных производственных объектов.
По заявлению ООО "Вологодский центр эффективного домостроения" 19.05.2010, 03.06.2010, 09.08.2010 получены градостроительные планы земельных участков; технические условия на проектирование и строительство у муниципального унитарного предприятия "Вологдазеленстрой" от 16.04.2010, от 03.06.2010.
ООО "АхШам" представлены кадастровые паспорта на спорные объекты недвижимости. Согласно справкам муниципального унитарного предприятия "Архитектурно-градостроительный центр г. Вологды" от 16.05.2014 проектная документация соответствует градостроительным нормам и правилам, выполненные постройки соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, градостроительных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов в целом (т. 4, л. 108 - 116).
Ссылаясь на то, что указанные объекты недвижимости построены предыдущими арендаторами земельных участков без получения разрешения на строительство, ООО "АхШам" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на самовольные постройки, руководствуясь статьей 222 ГК РФ.
Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что истцом не доказана обоснованность заявленных требований о признании права собственности, в удовлетворении иска отказал.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права. По иску о признании права собственности истец должен доказать наличие оснований приобретения права.
Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании пункта 1 статьи 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.
Согласно пункту 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Вместе с тем, сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.
В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Названные положения предписывают суду в обязательном порядке выяснить добросовестность застройщика: обращался ли он за получением разрешения, является ли причиной отказа отсутствие разрешения на строительство или небрежность застройщика либо, напротив, налицо волокита или иные злоупотребления уполномоченных органов.
В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).
Из материалов дела следует, и истцом не оспаривается тот факт, что ни ООО "Вологодский центр эффективного домостроения", ни ООО "АхШам" за получением разрешения на строительство спорных объектов недвижимости не обращались.
Как указано истцом в исковом заявлении, спорные объекты построены ООО "Товарищество Вологдатара", затем проданы им ООО "Вологодский центр эффективного домостроения", а позднее приобретены ООО "АхШам".
Однако, в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Следовательно, как верно указано судом первой инстанции, ООО "Вологодский центр эффективного домостроения" не приобрело право собственности на самовольную постройку, поэтому не имело права распоряжаться объектами и продавать их ООО "АхШам".
Совокупность обстоятельств, являющихся основанием для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, пунктами 25, 26 Постановления N 10/22, в настоящем случае отсутствует.
Наличие вещного титула в отношении земельного участка, согласно положениям статьи 222 ГК РФ является императивным условием легализации самовольной постройки.
Следовательно, данная норма закона ограничивает возможность приобретения права на самовольную постройку лицами, владеющими земельным участком на основании договора аренды.
По мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ всех представленных сторонами документов и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.
Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в апелляционной жалобе не содержится.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.
В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на оспариваемый судебный акт государственная пошлина уплачивается в сумме 2000 руб. Излишне уплаченная заявителем государственная пошлина в сумме 16 000 руб. по чеку-ордеру от 09.10.2014 N 2825794597, подлежит возврату из федерального бюджета на основании статей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации и 104 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 104, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 сентября 2014 года по делу N А13-3484/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АхШам" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "АхШам" из федерального бюджета 16 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 09.10.2014 N 2825794597.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
Ю.В.ЗОРИНА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)