Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.02.2015 по делу N А07-25995/2014 (судья Кузнецов Д.П.).
Общество с ограниченной ответственностью "Открытые инвестиции" (далее - общество "Открытые инвестиции", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 149 от 02.09.2014 между Администрацией и обществом "Открытые инвестиции", а именно: в пункте 2.1 договора и в приложении N 1 к нему цену выкупа земельного участка площадью 3 048 кв. м с кадастровым номером 02:56:040402:11 по адресу: г. Стерлитамак, ул. Западная, 10, установить в размере 179 650 руб. 00 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.02.2015 (резолютивная часть от 28.01.2015) исковые требования общества удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
Податель апелляционной жалобы полагает, что суд пришел к необоснованному выводу о возможности выкупа истцом земельного участка по льготной цене в силу имевшегося переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком. Земельный участок был изъят постановлением Администрации от 05.03.2009 N 305 из землепользования ОАО "Стерлитамакстрой" и передан в аренду ЗАО "Управление активами", само общество с заявлением о переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельным участком не обращалось, ввиду чего передачу ему в аренду земельного участка следует считать не его волеизъявлением на переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды, а согласием на изъятие земельного участка из землепользования ОАО "Стерлитамакстрой", в связи с чем право постоянного бессрочного пользования было прекращено, но не переоформлено.
Общество "Открытые инвестиции" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 судебное разбирательство отложено на 13.05.2015 для дополнительного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела.
Во исполнение определения суда от общества "Открытые инвестиции" поступили дополнительные пояснения и подтверждающие их доказательства (рег. N 16551 от 05.05.2015, N 17607 от 13.05.2015, в деле).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, обществу "Открытые инвестиции" на праве собственности принадлежат здание столовой площадью 852 кв. м и здание овощехранилища площадью 80,8 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Западная, 10 (свидетельства о государственной регистрации права серии 04АГ 202587 от 22.06.2011 и серии 04АВ 592221 от 12.05.2010, л.д. 15, 16).
На основании договора аренды земельного участка от 12.05.2012 N 218-12-59зем общество на срок до 04.05.2022 является арендатором земельного участка площадью 3 048 кв. м с кадастровым номером 02:56:040402:11 по адресу: г. Стерлитамак, ул. Западная, 10, предоставленного ему для обслуживания нежилых строений - овощехранилища, столовой (л.д. 40-45).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 17.04.2015 право собственности на земельный участок не зарегистрировано; зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО "Открытые инвестиции" сроком по 04.05.2022.
Заявлением вх. N 774 от 06.02.2014 общество "Открытые инвестиции" обратилось в Администрацию городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:56:040402:11.
Постановлением Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 01.09.2014 N 2010 принято решение о предоставлении обществу в собственность (о продаже) земельного участка площадью 3 048 кв. м с кадастровым номером 02:56:040402:11 по адресу: г. Стерлитамак, ул. Западная, 10 (л.д. 27-28).
Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку в адрес истца направлен для согласования и подписания договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами, N 149 от 02.09.2014, расчет цены выкупа земельного участка и акт приема-передачи земельного участка (л.д. 17, 18-20, 21, 22).
Согласно п. 2.1 договора, расчету цены выкупа земельного участка (приложение N 1 к договору) стоимость выкупаемого земельного участка определена ответчиком в размере 7 186 000 исходя из 100% кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:56:040402:11.
Общество подписало указанный договор купли-продажи N 149 от 02.09.2014 с протоколом разногласий, в котором рассчитало цену выкупа земельного участка исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 24-25).
Письмом исх. N 7-6073 от 17.10.2014 Администрация в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку отклонила предложенный обществом протокол разногласий, указав, что считает заключенным договор купли-продажи N 149 от 02.09.2014 в предложенной Администрацией редакции (л.д. 26).
Несогласие с указанным отказом послужило поводом для обращения общества "Открытые инвестиции" в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что выкупная цена земельного участка подлежит определению в соответствии с правилами, установленными п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.08.2013 N 388 "О порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (далее - постановление Правительства Республики Башкортостан N 388) в размере 2,5% от кадастровой стоимости, поскольку истец является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, право аренды на который приобретено в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Из материалов дела усматривается, что общество обратилось в орган местного самоуправления с намерением реализовать предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) право на приватизацию земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, уполномоченным органом принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 02:56:040402:11 площадью 3 048 кв. м, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Западная, 10, в собственность общества (л.д. 27), однако в процессе заключения договора купли-продажи между сторонами возник спор относительно выкупной стоимости земельного участка.
На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Положениями п. 1 ст. 2 Вводного закона определено, что до 01.07.2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- - коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
- - коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
- - юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
- - гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
1) двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
2) двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Признавая обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования общества "Открытые инвестиции", суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению вышеуказанные нормы Вводного закона, поскольку данные нормы применимы лишь в том случае, если истец обратился с заявлением о приватизации земельного участка до 01.07.2012, в то время как согласно дополнительно представленному в суд апелляционной инстанции заявлению, общество реализовало соответствующее право 06.02.2014.
Повторно рассмотрев дело и оценив в порядке, установленном ст. 71 АПК РФ, представленные сторонами доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
В соответствии с п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент оформления договора купли-продажи N 149 от 02.09.2014) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:
1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
Согласно п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 17.04.2015 (представлено в суде апелляционной инстанции, в деле), испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 02:56:040402:11 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, ввиду чего на основании пп. 2 п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ выкупная цена указанного земельного участка определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Пунктом 1 постановления Правительства Республики Башкортостан N 388 (действовавшим в момент обращения общества с заявлением о приватизации земельного участка) установлено, что цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при их продаже собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений, если в период со дня вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Аналогичное правило определения цены земельных участков установлено в п. 1 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках", принятого после утраты силы постановлением Правительства Республики Башкортостан N 388.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 12.05.2012 N 218-12-59зем общество на срок до 04.05.2022 является арендатором земельного участка площадью 3 048 кв. м с кадастровым номером 02:56:040402:11 по адресу: г. Стерлитамак, ул. Западная, 10, предоставленного ему для обслуживания нежилых строений - овощехранилища, столовой (л.д. 40-45).
Указанный земельный участок был предоставлен истцу на основании постановления Администрации от 04.05.2012 N 964 (л.д. 34-36), которым земельный участок с кадастровым номером 02:56:040402:11 был изъят у прежнего арендатора - ЗАО "Управление активами".
ЗАО "Управление активами" приобрело право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:56:040402:11 по ул. Западная, 10 после приобретения по договорам купли-продажи от 20.03.2008 N N 12, 13 здания столовой и здания овощехранилища (л.д. 85-87, 89-90) в результате изъятия из землепользования ОАО "Стерлитамакстрой" земельного участка с кадастровым номером 02:56:040402:11 (л.д. 31-32), ранее закрепленного за ОАО "Стерлитамакстрой" на праве постоянного пользования (постановление Администрации города Стерлитамака от 01.09.1992 N 588, л.д. 29-30).
Из совокупности перечисленных доказательств следует, что право постоянного бессрочного пользования ОАО "Стерлитамакстрой" было прекращено постановлением Администрации городского округа г. Стерлитамак от 05.03.2009 N 305 (л.д. 31) путем переоформления указанного права на право аренды ЗАО "Управление активами" в силу приобретения последним в собственность объектов недвижимости, размещенных на земельном участке.
При таких обстоятельствах, поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды было осуществлено до 01.07.2012, суд первой инстанции со ссылкой на п. 1 постановления Правительства Республики Башкортостан N 388 пришел к правильному выводу, что в рассматриваемом случае выкупная цена выкупаемого земельного участка подлежит определению исходя из двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии факта переоформления права постоянного бессрочного пользования земельного участка на право аренды общества "Управление активами" в связи с тем, что изъятие земельного участка из землепользования ОАО "Стерлитамакстрой" было произведено постановлением Администрации от 05.03.2009 N 305, тогда как общество "Управление активами" с заявлением о переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельным участком не обращалось, являются необоснованными.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 3 Вводного закона право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Норма ст. 45 ЗК РФ предусматривает также иные случае прекращения права постоянного бессрочного пользования без правопреемства.
Таким образом, в отсутствие в материалах дела доказательств прекращения права постоянного бессрочного пользования земельным участком по основаниям, предусмотренным ст. 45 ЗК РФ, а также принимая во внимание, что общество "Управление активами" стало правообладателем земельного участка в силу приобретения расположенных на нем объектов недвижимости в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, постановление Администрации от 05.03.2009 N 305 следует расценивать как оформляющее приобретение права аренды земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
По тем же мотивам и на основании п. 1 ст. 35, ст. 45 ЗК РФ с учетом разъяснений, изложенных в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отклоняются ссылки апеллянта на то, что право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Стерлитамакстрой" было не переоформлено на право аренды, а прекращено, так как доказательств прекращения такого права в порядке, предусмотренном законом, апеллянтом не представлено.
При изложенных обстоятельствах требования общества "Открытые инвестиции" удовлетворены обоснованно, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.02.2015 по делу N А07-25995/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2015 N 18АП-3246/2015 ПО ДЕЛУ N А07-25995/2014
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2015 г. N 18АП-3246/2015
Дело N А07-25995/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.02.2015 по делу N А07-25995/2014 (судья Кузнецов Д.П.).
Общество с ограниченной ответственностью "Открытые инвестиции" (далее - общество "Открытые инвестиции", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 149 от 02.09.2014 между Администрацией и обществом "Открытые инвестиции", а именно: в пункте 2.1 договора и в приложении N 1 к нему цену выкупа земельного участка площадью 3 048 кв. м с кадастровым номером 02:56:040402:11 по адресу: г. Стерлитамак, ул. Западная, 10, установить в размере 179 650 руб. 00 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.02.2015 (резолютивная часть от 28.01.2015) исковые требования общества удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.
Податель апелляционной жалобы полагает, что суд пришел к необоснованному выводу о возможности выкупа истцом земельного участка по льготной цене в силу имевшегося переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком. Земельный участок был изъят постановлением Администрации от 05.03.2009 N 305 из землепользования ОАО "Стерлитамакстрой" и передан в аренду ЗАО "Управление активами", само общество с заявлением о переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельным участком не обращалось, ввиду чего передачу ему в аренду земельного участка следует считать не его волеизъявлением на переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды, а согласием на изъятие земельного участка из землепользования ОАО "Стерлитамакстрой", в связи с чем право постоянного бессрочного пользования было прекращено, но не переоформлено.
Общество "Открытые инвестиции" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 судебное разбирательство отложено на 13.05.2015 для дополнительного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела.
Во исполнение определения суда от общества "Открытые инвестиции" поступили дополнительные пояснения и подтверждающие их доказательства (рег. N 16551 от 05.05.2015, N 17607 от 13.05.2015, в деле).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, обществу "Открытые инвестиции" на праве собственности принадлежат здание столовой площадью 852 кв. м и здание овощехранилища площадью 80,8 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Западная, 10 (свидетельства о государственной регистрации права серии 04АГ 202587 от 22.06.2011 и серии 04АВ 592221 от 12.05.2010, л.д. 15, 16).
На основании договора аренды земельного участка от 12.05.2012 N 218-12-59зем общество на срок до 04.05.2022 является арендатором земельного участка площадью 3 048 кв. м с кадастровым номером 02:56:040402:11 по адресу: г. Стерлитамак, ул. Западная, 10, предоставленного ему для обслуживания нежилых строений - овощехранилища, столовой (л.д. 40-45).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 17.04.2015 право собственности на земельный участок не зарегистрировано; зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО "Открытые инвестиции" сроком по 04.05.2022.
Заявлением вх. N 774 от 06.02.2014 общество "Открытые инвестиции" обратилось в Администрацию городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:56:040402:11.
Постановлением Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 01.09.2014 N 2010 принято решение о предоставлении обществу в собственность (о продаже) земельного участка площадью 3 048 кв. м с кадастровым номером 02:56:040402:11 по адресу: г. Стерлитамак, ул. Западная, 10 (л.д. 27-28).
Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку в адрес истца направлен для согласования и подписания договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами, N 149 от 02.09.2014, расчет цены выкупа земельного участка и акт приема-передачи земельного участка (л.д. 17, 18-20, 21, 22).
Согласно п. 2.1 договора, расчету цены выкупа земельного участка (приложение N 1 к договору) стоимость выкупаемого земельного участка определена ответчиком в размере 7 186 000 исходя из 100% кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:56:040402:11.
Общество подписало указанный договор купли-продажи N 149 от 02.09.2014 с протоколом разногласий, в котором рассчитало цену выкупа земельного участка исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 24-25).
Письмом исх. N 7-6073 от 17.10.2014 Администрация в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку отклонила предложенный обществом протокол разногласий, указав, что считает заключенным договор купли-продажи N 149 от 02.09.2014 в предложенной Администрацией редакции (л.д. 26).
Несогласие с указанным отказом послужило поводом для обращения общества "Открытые инвестиции" в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что выкупная цена земельного участка подлежит определению в соответствии с правилами, установленными п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.08.2013 N 388 "О порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (далее - постановление Правительства Республики Башкортостан N 388) в размере 2,5% от кадастровой стоимости, поскольку истец является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, право аренды на который приобретено в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Из материалов дела усматривается, что общество обратилось в орган местного самоуправления с намерением реализовать предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) право на приватизацию земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, уполномоченным органом принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 02:56:040402:11 площадью 3 048 кв. м, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Западная, 10, в собственность общества (л.д. 27), однако в процессе заключения договора купли-продажи между сторонами возник спор относительно выкупной стоимости земельного участка.
На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Положениями п. 1 ст. 2 Вводного закона определено, что до 01.07.2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- - коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
- - коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
- - юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
- - гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
1) двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
2) двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Признавая обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования общества "Открытые инвестиции", суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению вышеуказанные нормы Вводного закона, поскольку данные нормы применимы лишь в том случае, если истец обратился с заявлением о приватизации земельного участка до 01.07.2012, в то время как согласно дополнительно представленному в суд апелляционной инстанции заявлению, общество реализовало соответствующее право 06.02.2014.
Повторно рассмотрев дело и оценив в порядке, установленном ст. 71 АПК РФ, представленные сторонами доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
В соответствии с п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент оформления договора купли-продажи N 149 от 02.09.2014) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:
1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
Согласно п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 17.04.2015 (представлено в суде апелляционной инстанции, в деле), испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 02:56:040402:11 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, ввиду чего на основании пп. 2 п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ выкупная цена указанного земельного участка определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Пунктом 1 постановления Правительства Республики Башкортостан N 388 (действовавшим в момент обращения общества с заявлением о приватизации земельного участка) установлено, что цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при их продаже собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений, если в период со дня вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Аналогичное правило определения цены земельных участков установлено в п. 1 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках", принятого после утраты силы постановлением Правительства Республики Башкортостан N 388.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 12.05.2012 N 218-12-59зем общество на срок до 04.05.2022 является арендатором земельного участка площадью 3 048 кв. м с кадастровым номером 02:56:040402:11 по адресу: г. Стерлитамак, ул. Западная, 10, предоставленного ему для обслуживания нежилых строений - овощехранилища, столовой (л.д. 40-45).
Указанный земельный участок был предоставлен истцу на основании постановления Администрации от 04.05.2012 N 964 (л.д. 34-36), которым земельный участок с кадастровым номером 02:56:040402:11 был изъят у прежнего арендатора - ЗАО "Управление активами".
ЗАО "Управление активами" приобрело право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:56:040402:11 по ул. Западная, 10 после приобретения по договорам купли-продажи от 20.03.2008 N N 12, 13 здания столовой и здания овощехранилища (л.д. 85-87, 89-90) в результате изъятия из землепользования ОАО "Стерлитамакстрой" земельного участка с кадастровым номером 02:56:040402:11 (л.д. 31-32), ранее закрепленного за ОАО "Стерлитамакстрой" на праве постоянного пользования (постановление Администрации города Стерлитамака от 01.09.1992 N 588, л.д. 29-30).
Из совокупности перечисленных доказательств следует, что право постоянного бессрочного пользования ОАО "Стерлитамакстрой" было прекращено постановлением Администрации городского округа г. Стерлитамак от 05.03.2009 N 305 (л.д. 31) путем переоформления указанного права на право аренды ЗАО "Управление активами" в силу приобретения последним в собственность объектов недвижимости, размещенных на земельном участке.
При таких обстоятельствах, поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды было осуществлено до 01.07.2012, суд первой инстанции со ссылкой на п. 1 постановления Правительства Республики Башкортостан N 388 пришел к правильному выводу, что в рассматриваемом случае выкупная цена выкупаемого земельного участка подлежит определению исходя из двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии факта переоформления права постоянного бессрочного пользования земельного участка на право аренды общества "Управление активами" в связи с тем, что изъятие земельного участка из землепользования ОАО "Стерлитамакстрой" было произведено постановлением Администрации от 05.03.2009 N 305, тогда как общество "Управление активами" с заявлением о переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельным участком не обращалось, являются необоснованными.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 3 Вводного закона право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Норма ст. 45 ЗК РФ предусматривает также иные случае прекращения права постоянного бессрочного пользования без правопреемства.
Таким образом, в отсутствие в материалах дела доказательств прекращения права постоянного бессрочного пользования земельным участком по основаниям, предусмотренным ст. 45 ЗК РФ, а также принимая во внимание, что общество "Управление активами" стало правообладателем земельного участка в силу приобретения расположенных на нем объектов недвижимости в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, постановление Администрации от 05.03.2009 N 305 следует расценивать как оформляющее приобретение права аренды земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
По тем же мотивам и на основании п. 1 ст. 35, ст. 45 ЗК РФ с учетом разъяснений, изложенных в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отклоняются ссылки апеллянта на то, что право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Стерлитамакстрой" было не переоформлено на право аренды, а прекращено, так как доказательств прекращения такого права в порядке, предусмотренном законом, апеллянтом не представлено.
При изложенных обстоятельствах требования общества "Открытые инвестиции" удовлетворены обоснованно, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.02.2015 по делу N А07-25995/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)