Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 м 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Анистратенко А.В.,
при участии: от истца: не явился, извещен,
от ответчика: представители Полтанова И.Л. по доверенности от 20.05.2014, Аршинский В.Г. по доверенности N 2 от 06.04.2015,
от третьих лиц: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25.01.2015 по делу N А32-11083/2014
по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края
к обществу с ограниченной ответственностью "Олимпик Трамп"
при участии третьего лица: департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар
о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства и возвратить земельный участок,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,
установил:
департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Олимпик Трамп" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 01.12.2008 N 0000001939 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203, расположенного по ул. Восточно-Кругликовская, 42 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, заключенного между сторонами, указав в решении, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права аренды ООО "Олимпик Трамп" по договору аренды земельного участка от 01.12.2008 N 0000001939; обязании ООО "Олимпик Трамп" освободить за свой счет указанный земельный участок от объекта незавершенного строительства, возведенного на основании разрешения на строительство от 15.11.2012 N RU23306000-2501-p, и возвратить департаменту земельный участок свободным от объекта незавершенного строительства, в том состоянии, в котором земельный участок находился на момент его передачи ООО "Олимпик Трамп".
Исковые требования основаны на п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ и мотивированы неосвоением земельного участка, предоставленного по договору аренды. Департамент в иске также указал на то, что ответчиком неоднократно нарушаются условия договора аренды в части внесения арендной платы.
Определением от 02.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара.
Решением суда от 25.01.2015 в удовлетворении иска отказано.
Суд указал, что материалами дела подтверждается подготовка ответчиком проектной и разрешительной документации, а также возведение на участке незавершенного строительством объекта. Суд установил, что спорный земельный участок предоставлен для строительства спортивного комплекса, то есть технически сложного объекта, предназначенного для посещения неограниченным кругом лиц. Суд указал, что согласно представленной в материалы дела экспликации на земельном участке будут располагаться спортивный центр, трансформаторная подстанция, дизельгенераторная, компактная насосная станция, хозяйственная площадка для контейнеров, предполагается благоустройство земельного участка. Общая площадь территории, занятой объектами (за исключением объектов благоустройства), не должна превышать 10% от территории парка.
Суд отметил, что из текста Земельного кодекса и из условий договора аренды не следует обязанность арендатора обеспечить застройку на всей территории земельного участка по периметру или на большей части территории земельного участка, ввиду чего признал несостоятельным довод департамента о том, что застройка 3 000 кв. м из 20 000 кв. м, арендуемых ответчиком, свидетельствует о ненадлежащем освоении земельного участка. Суд учел получение ответчиком в период аренды градостроительного плана земельного участка, заключение и исполнение договора на выполнение проектных работ, получение разрешения на строительство, положительного заключения негосударственной экспертизы, проведение инженерных изысканий, получение технических условий, возведение на участке объекта капитального строительства уровнем строительной готовности 70%.
На основании изложенного суд установил, что для строительства на земельном участке ответчиком были предприняты все необходимые меры. Суд оценил значительность объема совершенных обществом необходимых действий, предваряющих строительство, получение разрешения на строительство и фактическое его осуществление, а также установил, что задолженность по арендной плате отсутствует, в результате чего пришел к выводу об отсутствии оснований к расторжению договора.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 4 АПК РФ, и просил решение отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что земельный участок не предоставлялся для целей разбивки на нем парка, имеет иной разрешенный вид использования. Использование большей части земельного участка не в целях предусмотренных договором аренды является нарушением договора, что является основанием для его расторжения. С 2008 по 2012 годы ответчиком фактически не предпринимались никакие меры по освоению земельного участка или подготовки к осуществлению строительства.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке, определенном ст. 156 АПК РФ.
Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 12.11.2008 N 950-р обществу с ограниченной ответственностью "Олимпик Трамп" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 20 000 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 для строительства и эксплуатации спортивного комплекса по адресу: г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская, 42, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (т. 1, л.д. 30-31).
На основании указанного распоряжения департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Олимпик Трамп" 01.12.2008 был заключен договор N 0000001939 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 площадью 20 000 кв. м, по адресу: г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская, 42, для строительства и эксплуатации спортивного комплекса.
Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 10 лет. По истечении срока аренды земельного участка действие договора прекращается (пункт 8.1). В соответствии с пунктом 4.1.12 арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство. Арендатор обязан сохранять зеленые насаждения, находящиеся на участке (пункт 4.1.11 договора). Арендатор вправе возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 4.2.4). До начала строительных работ арендатор обязан получить разрешение на строительство в установленном порядке (пункт 10.7).
В соответствии с кадастровым паспортом от 10.09.2008 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 площадью 20 000 кв. м - размещение спортивного комплекса. Такое же разрешенное использование указано и в кадастровом паспорте от 12.12.2013 (т. 1, л.д. 39).
Согласно выписке из ЕГРП от 16.01.2014 N 01/154/2014-084 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 зарегистрирована аренда в пользу ООО "Олимпик Трамп" на основании договора аренды земельного участка от 01.12.2008 N 0000001939 (т. 1, л.д. 42-44).
Согласно представленному департаментом акту обследования ГКУ КК "Кубаньземконтроль" от 14.08.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 площадью 20000 кв. м, в котором указано, что земельный участок не используется, не освоен, зарос сорной растительностью, не огорожен, здания и сооружения на участке отсутствуют (т. 1, л.д. 45-46).
22.02.2013 истцом ответчику направлено претензионное письмо N 52-307/13-43-11, в котором истец предложил расторгнуть договор аренды в связи с длительным неосвоение предоставленного ему земельного участка и нарушением условий по арендной плате. Однако ответа на данное письмо истцу не поступило.
22.10.2013 истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 52-16909/13-43-11 о неисполнении обязательств по договору аренды, которым ответчику было предложено в срок до 13.11.2013 устранить допущенные нарушения договора аренды, о чем уведомить арендодателя. Ответа на данное уведомление также не последовало.
Актом обследования от 17.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 часть участка примерной площадью 3000 кв. м используется для строительства, возводятся стены первого этажа, проводятся монолитные работы, остальная часть участка примерной площадью 17 000 кв. м огорожена и не используется. Строительство ведется на основании разрешения на строительство (N RU 23306000-2501-р) (т. 1, л.д. 48, 50-52). В акте обследования земельного участка от 28.07.2014 указано, что на части участка ведется строительство многоэтажного здания (возведено 3 этажа монолитного строения) на общей площадью застройки около 3 000 кв. м, на остальной части участка строительство не ведется, растут деревья, частично зарос сорной травой, предоставлен генеральный план застройки, разрешение на строительство N RU 23306000-2501-р сроком до 15.01.2016 (т. 1, л.д. 162-167).
24.12.2013 департаментом получено письмо общества, в котором общество не признало наличия оснований для расторжения договора аренды, так как участок используется, арендную плату оно вносит.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 2 статьи 452 ГК РФ определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок.
Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (статья 287 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ). Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса таким основанием в том числе является неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. При этом в указанный трехлетний период не включается время, необходимое для освоения участка.
Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как верно указал суд первой инстанции в спорном договоре аренды не сказано, что к строительству спортивного комплекса арендатор обязан приступить в течение первых трех лет с момента заключения договора. Нормативно обязанность осуществить (завершить) строительство к окончанию трехлетнего срока аренды также не установлена.
При этом из материалов дела следует, что обществом осуществлены следующие действия по освоению земельного участка:
- - получен градостроительный план земельного участка N RU23306000-00000000002332, подготовленный в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 площадью 20 000 кв. м департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар;
- - заключен договор N 24/12-2011 на выполнение проектных работ от 15.12.2011 на разработку проектной документации по объекту: Спортивный центр в г. Краснодаре, по улице Восточно-Кругликовская - 40 лет Победы;
- - получено положительное заключение от 30.10.2012, выполненное ООО "Нормоконтроль", по проектной документации (что следует из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар от 29.09.2014);
- - проведены инженерные изыскания, результаты которых получили положительное заключение негосударственной экспертизы ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" от 15.10.2012 N 1-1-1-0443-12.
- получены технические условия ООО "Коммунальная энерго-сервисная компания" N 47-Э от 08.06.2012 на проектирование подключения и электроснабжения, технические условия ООО "Коммунальная энерго-сервисная компания" N П-113 от 09.06.2012 на водоснабжение и прием канализационных стоков, технические условия ОАО ДРУ "КДБ" N К-103 от 15.05.2012 на подключение к сетям дождевой канализации, технические условия ОАО "Краснодартеплосеть" N 211-81Т-1012 от 16.05.2012 на подключение к тепловым сетям, заключение нормативно-технического совета ГУ МЧС России по Краснодарскому краю протокол N 147 от 21.06.2012 на согласование представленной документации, экспертное заключение качества почвы на земельном участке ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" N 7146/03-1 от 26.07.2012, протокол радиационного обследования земельного участка ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" N 01/07/401 от 05.06.2012, протокол испытаний почвы земельного участка ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" N 90/д от 12.07.2012, технические рекомендации ОАО "Ростелеком" от 11.10.2012 для предоставления доступа к сети местной телефонной связи, технические условия ООО "Коммунальная энерго-сервисная компания" N 163-П от 25.10.2012 на водоснабжение и прием канализационных стоков, технические условия ОАО "Ростелеком" от 02.11.2012 на телефонизацию (т. 1, л.д. 106-109).
- получено разрешение на строительство от 15.11.2012 N RU23306000-2501-р объекта "Спортивный центр г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская - 40 лет Победы" (2-4 этажный спортивный центр: площадь застройки 2722 кв. м, этажность 2-4, общая площадь 7488,3 кв. м, строительный объем 45114 кв. м) на земельном участке площадью 20000 кв. м в составе объектов: бассейн на 5 дорожек длиною 25 м, детский бассейн, универсальный спортивный зал, зал борьбы, зал бокса, зал настольного тенниса, зал тренажеров, кардиозоны, 2 зала аэробики, 2 зала йоги, 4 зала индивидуальных занятий (действие разрешения продлено до 15.01.2016 (т. 1, л.д. 101)).
- осуществлено фактическое строительство (на момент вынесения решения не завершено: по состоянию на 27.05.2014 объект находился в стадии первых двух этажей (т. 1, л.д. 133-145), по состоянию на 06.08.2014 несущие конструкции здания обложены кирпичом, устроены внутренние стены, начаты кровельные работы (т. 1, л.д. 170-172), на 31.07.2014, уровень строительной готовности застройщик оценивает в 70%, сдача объекта в эксплуатацию запланирована на декабрь 2014 - февраль 2015 года (т. 1, л.д. 168-169)).
Таким образом, на момент рассмотрения спора не может быть констатировано нарушение договора, выражающееся в неосвоении земельного участка. Отсутствие указанного истцом нарушения договора аренды на момент рассмотрения спора само по себе достаточно для отказа в иске. Кроме того, истец не доказал, что период, затраченный обществом на подготовку к осуществлению строительства объекта такого уровня, является чрезмерным. При этом исчисление трехлетнего срока неосвоения земельного участка для целей строительства надлежит осуществлять с момента завершения работ, относимых к освоению участка. Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в расторжении спорного договора аренды по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 46 ЗК РФ.
Довод апелляционной жалобы о том, что участок не предназначен для размещения парка, основан на неверном толковании мотивировочной части решения суда первой инстанции.
Суд первой инстанции также установил, что на момент вынесения решения отсутствует задолженность общества по арендной плате, что исключает возможность расторжения договора по названному основанию.
Таким образом, отказ в иске правомерен. Оснований для отмены либо изменения решения апелляционный суд не усматривает. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2015 по делу N А32?11083/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.05.2015 N 15АП-3644/2015 ПО ДЕЛУ N А32-11083/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2015 г. N 15АП-3644/2015
Дело N А32-11083/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 м 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Анистратенко А.В.,
при участии: от истца: не явился, извещен,
от ответчика: представители Полтанова И.Л. по доверенности от 20.05.2014, Аршинский В.Г. по доверенности N 2 от 06.04.2015,
от третьих лиц: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25.01.2015 по делу N А32-11083/2014
по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края
к обществу с ограниченной ответственностью "Олимпик Трамп"
при участии третьего лица: департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар
о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства и возвратить земельный участок,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,
установил:
департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Олимпик Трамп" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 01.12.2008 N 0000001939 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203, расположенного по ул. Восточно-Кругликовская, 42 в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, заключенного между сторонами, указав в решении, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права аренды ООО "Олимпик Трамп" по договору аренды земельного участка от 01.12.2008 N 0000001939; обязании ООО "Олимпик Трамп" освободить за свой счет указанный земельный участок от объекта незавершенного строительства, возведенного на основании разрешения на строительство от 15.11.2012 N RU23306000-2501-p, и возвратить департаменту земельный участок свободным от объекта незавершенного строительства, в том состоянии, в котором земельный участок находился на момент его передачи ООО "Олимпик Трамп".
Исковые требования основаны на п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ и мотивированы неосвоением земельного участка, предоставленного по договору аренды. Департамент в иске также указал на то, что ответчиком неоднократно нарушаются условия договора аренды в части внесения арендной платы.
Определением от 02.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара.
Решением суда от 25.01.2015 в удовлетворении иска отказано.
Суд указал, что материалами дела подтверждается подготовка ответчиком проектной и разрешительной документации, а также возведение на участке незавершенного строительством объекта. Суд установил, что спорный земельный участок предоставлен для строительства спортивного комплекса, то есть технически сложного объекта, предназначенного для посещения неограниченным кругом лиц. Суд указал, что согласно представленной в материалы дела экспликации на земельном участке будут располагаться спортивный центр, трансформаторная подстанция, дизельгенераторная, компактная насосная станция, хозяйственная площадка для контейнеров, предполагается благоустройство земельного участка. Общая площадь территории, занятой объектами (за исключением объектов благоустройства), не должна превышать 10% от территории парка.
Суд отметил, что из текста Земельного кодекса и из условий договора аренды не следует обязанность арендатора обеспечить застройку на всей территории земельного участка по периметру или на большей части территории земельного участка, ввиду чего признал несостоятельным довод департамента о том, что застройка 3 000 кв. м из 20 000 кв. м, арендуемых ответчиком, свидетельствует о ненадлежащем освоении земельного участка. Суд учел получение ответчиком в период аренды градостроительного плана земельного участка, заключение и исполнение договора на выполнение проектных работ, получение разрешения на строительство, положительного заключения негосударственной экспертизы, проведение инженерных изысканий, получение технических условий, возведение на участке объекта капитального строительства уровнем строительной готовности 70%.
На основании изложенного суд установил, что для строительства на земельном участке ответчиком были предприняты все необходимые меры. Суд оценил значительность объема совершенных обществом необходимых действий, предваряющих строительство, получение разрешения на строительство и фактическое его осуществление, а также установил, что задолженность по арендной плате отсутствует, в результате чего пришел к выводу об отсутствии оснований к расторжению договора.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 4 АПК РФ, и просил решение отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что земельный участок не предоставлялся для целей разбивки на нем парка, имеет иной разрешенный вид использования. Использование большей части земельного участка не в целях предусмотренных договором аренды является нарушением договора, что является основанием для его расторжения. С 2008 по 2012 годы ответчиком фактически не предпринимались никакие меры по освоению земельного участка или подготовки к осуществлению строительства.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке, определенном ст. 156 АПК РФ.
Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 12.11.2008 N 950-р обществу с ограниченной ответственностью "Олимпик Трамп" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 20 000 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 для строительства и эксплуатации спортивного комплекса по адресу: г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская, 42, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (т. 1, л.д. 30-31).
На основании указанного распоряжения департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Олимпик Трамп" 01.12.2008 был заключен договор N 0000001939 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 площадью 20 000 кв. м, по адресу: г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская, 42, для строительства и эксплуатации спортивного комплекса.
Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 10 лет. По истечении срока аренды земельного участка действие договора прекращается (пункт 8.1). В соответствии с пунктом 4.1.12 арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство. Арендатор обязан сохранять зеленые насаждения, находящиеся на участке (пункт 4.1.11 договора). Арендатор вправе возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 4.2.4). До начала строительных работ арендатор обязан получить разрешение на строительство в установленном порядке (пункт 10.7).
В соответствии с кадастровым паспортом от 10.09.2008 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 площадью 20 000 кв. м - размещение спортивного комплекса. Такое же разрешенное использование указано и в кадастровом паспорте от 12.12.2013 (т. 1, л.д. 39).
Согласно выписке из ЕГРП от 16.01.2014 N 01/154/2014-084 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 зарегистрирована аренда в пользу ООО "Олимпик Трамп" на основании договора аренды земельного участка от 01.12.2008 N 0000001939 (т. 1, л.д. 42-44).
Согласно представленному департаментом акту обследования ГКУ КК "Кубаньземконтроль" от 14.08.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 площадью 20000 кв. м, в котором указано, что земельный участок не используется, не освоен, зарос сорной растительностью, не огорожен, здания и сооружения на участке отсутствуют (т. 1, л.д. 45-46).
22.02.2013 истцом ответчику направлено претензионное письмо N 52-307/13-43-11, в котором истец предложил расторгнуть договор аренды в связи с длительным неосвоение предоставленного ему земельного участка и нарушением условий по арендной плате. Однако ответа на данное письмо истцу не поступило.
22.10.2013 истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 52-16909/13-43-11 о неисполнении обязательств по договору аренды, которым ответчику было предложено в срок до 13.11.2013 устранить допущенные нарушения договора аренды, о чем уведомить арендодателя. Ответа на данное уведомление также не последовало.
Актом обследования от 17.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 часть участка примерной площадью 3000 кв. м используется для строительства, возводятся стены первого этажа, проводятся монолитные работы, остальная часть участка примерной площадью 17 000 кв. м огорожена и не используется. Строительство ведется на основании разрешения на строительство (N RU 23306000-2501-р) (т. 1, л.д. 48, 50-52). В акте обследования земельного участка от 28.07.2014 указано, что на части участка ведется строительство многоэтажного здания (возведено 3 этажа монолитного строения) на общей площадью застройки около 3 000 кв. м, на остальной части участка строительство не ведется, растут деревья, частично зарос сорной травой, предоставлен генеральный план застройки, разрешение на строительство N RU 23306000-2501-р сроком до 15.01.2016 (т. 1, л.д. 162-167).
24.12.2013 департаментом получено письмо общества, в котором общество не признало наличия оснований для расторжения договора аренды, так как участок используется, арендную плату оно вносит.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 2 статьи 452 ГК РФ определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок.
Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (статья 287 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ). Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса таким основанием в том числе является неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. При этом в указанный трехлетний период не включается время, необходимое для освоения участка.
Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как верно указал суд первой инстанции в спорном договоре аренды не сказано, что к строительству спортивного комплекса арендатор обязан приступить в течение первых трех лет с момента заключения договора. Нормативно обязанность осуществить (завершить) строительство к окончанию трехлетнего срока аренды также не установлена.
При этом из материалов дела следует, что обществом осуществлены следующие действия по освоению земельного участка:
- - получен градостроительный план земельного участка N RU23306000-00000000002332, подготовленный в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:1203 площадью 20 000 кв. м департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар;
- - заключен договор N 24/12-2011 на выполнение проектных работ от 15.12.2011 на разработку проектной документации по объекту: Спортивный центр в г. Краснодаре, по улице Восточно-Кругликовская - 40 лет Победы;
- - получено положительное заключение от 30.10.2012, выполненное ООО "Нормоконтроль", по проектной документации (что следует из письма департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар от 29.09.2014);
- - проведены инженерные изыскания, результаты которых получили положительное заключение негосударственной экспертизы ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" от 15.10.2012 N 1-1-1-0443-12.
- получены технические условия ООО "Коммунальная энерго-сервисная компания" N 47-Э от 08.06.2012 на проектирование подключения и электроснабжения, технические условия ООО "Коммунальная энерго-сервисная компания" N П-113 от 09.06.2012 на водоснабжение и прием канализационных стоков, технические условия ОАО ДРУ "КДБ" N К-103 от 15.05.2012 на подключение к сетям дождевой канализации, технические условия ОАО "Краснодартеплосеть" N 211-81Т-1012 от 16.05.2012 на подключение к тепловым сетям, заключение нормативно-технического совета ГУ МЧС России по Краснодарскому краю протокол N 147 от 21.06.2012 на согласование представленной документации, экспертное заключение качества почвы на земельном участке ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" N 7146/03-1 от 26.07.2012, протокол радиационного обследования земельного участка ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" N 01/07/401 от 05.06.2012, протокол испытаний почвы земельного участка ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" N 90/д от 12.07.2012, технические рекомендации ОАО "Ростелеком" от 11.10.2012 для предоставления доступа к сети местной телефонной связи, технические условия ООО "Коммунальная энерго-сервисная компания" N 163-П от 25.10.2012 на водоснабжение и прием канализационных стоков, технические условия ОАО "Ростелеком" от 02.11.2012 на телефонизацию (т. 1, л.д. 106-109).
- получено разрешение на строительство от 15.11.2012 N RU23306000-2501-р объекта "Спортивный центр г. Краснодар, ул. Восточно-Кругликовская - 40 лет Победы" (2-4 этажный спортивный центр: площадь застройки 2722 кв. м, этажность 2-4, общая площадь 7488,3 кв. м, строительный объем 45114 кв. м) на земельном участке площадью 20000 кв. м в составе объектов: бассейн на 5 дорожек длиною 25 м, детский бассейн, универсальный спортивный зал, зал борьбы, зал бокса, зал настольного тенниса, зал тренажеров, кардиозоны, 2 зала аэробики, 2 зала йоги, 4 зала индивидуальных занятий (действие разрешения продлено до 15.01.2016 (т. 1, л.д. 101)).
- осуществлено фактическое строительство (на момент вынесения решения не завершено: по состоянию на 27.05.2014 объект находился в стадии первых двух этажей (т. 1, л.д. 133-145), по состоянию на 06.08.2014 несущие конструкции здания обложены кирпичом, устроены внутренние стены, начаты кровельные работы (т. 1, л.д. 170-172), на 31.07.2014, уровень строительной готовности застройщик оценивает в 70%, сдача объекта в эксплуатацию запланирована на декабрь 2014 - февраль 2015 года (т. 1, л.д. 168-169)).
Таким образом, на момент рассмотрения спора не может быть констатировано нарушение договора, выражающееся в неосвоении земельного участка. Отсутствие указанного истцом нарушения договора аренды на момент рассмотрения спора само по себе достаточно для отказа в иске. Кроме того, истец не доказал, что период, затраченный обществом на подготовку к осуществлению строительства объекта такого уровня, является чрезмерным. При этом исчисление трехлетнего срока неосвоения земельного участка для целей строительства надлежит осуществлять с момента завершения работ, относимых к освоению участка. Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в расторжении спорного договора аренды по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 46 ЗК РФ.
Довод апелляционной жалобы о том, что участок не предназначен для размещения парка, основан на неверном толковании мотивировочной части решения суда первой инстанции.
Суд первой инстанции также установил, что на момент вынесения решения отсутствует задолженность общества по арендной плате, что исключает возможность расторжения договора по названному основанию.
Таким образом, отказ в иске правомерен. Оснований для отмены либо изменения решения апелляционный суд не усматривает. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2015 по делу N А32?11083/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)