Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Предприниматель считал, что не применен порядок изъятия участка для государственных и муниципальных нужд, при котором должно осуществляться предварительное и равноценное возмещение причиняемых убытков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Айбатулина К.К. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Акиевой Рахимат Зарахматовны (ИНН 060300029834, ОГРНИП 312060331900017) - Амхадова Б.Х. (доверенность от 22.07.2015), в отсутствие ответчика - администрации Сунженского муниципального района Республики Ингушетия (ИНН 0603284641, ОГРН 1090603000993), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Акиевой Р.З. на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А18-786/2014, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Акиева Р.З. обратилась в Арбитражный суд Республики Ингушетия с иском к администрации Сунженского муниципального района Республики Ингушетия (далее - администрация) о взыскании 394 300 рублей материального ущерба, причиненного сносом не оконченного строительством объекта (магазина), 500 тыс. рублей в возмещение морального вреда и о возложении на администрацию обязанности по предоставлению взамен утраченного другого равноценного земельного участка для ведения предпринимательской деятельности.
Решением от 25.02.2015 (судья Мержоев М.М.) требования удовлетворены частично, с администрации в пользу предпринимателя взыскан материальный ущерб в размере 394 300 рублей. Суд обязал администрацию предоставить предпринимателю в арендное пользование равнозначный земельный участок взамен земельного участка, предоставленного Акиевой Р.З. по договору аренды от 30.07.2009 N 441. В остальной части в иске отказано. Суд установил, что на предоставленном Акиевой Р.З. в аренду земельном участке в 1 метре от возводимого ею на законном основании одноэтажного здания магазина возведен многоквартирный жилой дом для расселения жильцов снесенного жилого дома, признанного ветхим. Исходя из этих обстоятельств суд признал администрацию заинтересованной в сносе магазина и изъятии земельного участка у Акиевой Р.З. для муниципальных нужд, признал невозможным расположение строящегося магазина и многоквартирного дома на одной территории и непосредственной близости друг от друга и пришел к выводу о нарушении ответчиком предусмотренной статьями 279, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанности по выкупу объектов истицы. Убытки в размере 394 300 рублей от сноса магазина возникли, по мнению суда, вследствие неисполнения ответчиком указанной обязанности.
Постановлением апелляционного суда от 26.05.2015 решение в части удовлетворения иска отменено, в иске отказано. Апелляционный суд пришел к выводу, что в отсутствие каких-либо распоряжений администрации о сносе принадлежавшего истцу объекта причастность ответчика к сносу, противоправность его действий и причинно-следственная связь с убытками истца не могут считаться доказанными. Администрация земельный участок из аренды не изымала, договор, заключенный на 49 лет, не расторгала, участок, по-прежнему, находится в пользовании Акиевой Р.З., поэтому и основания для предоставления ей нового земельного участка отсутствуют.
В кассационной жалобе предприниматель Акиева Р.З. просит отменить постановление апелляционного суда и удовлетворить иск в полном объеме, в том числе взыскать компенсацию за моральный вред. Заявитель считает, что суд нарушил нормы материального права, не применив статьи 49, 55, 57 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), определяющие порядок и условия изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, при котором должно осуществляться предварительное и равноценное возмещение причиняемых убытков лицами, в пользу которых производится изъятие. Признавая не доказанным совершение сноса ответчиком, апелляционный суд не учел, что непосредственно за сносом последовало благоустройство территории, являющейся арендуемым предпринимателем участком и одновременно прилегающей к многоквартирному дому, заказчиком строительства которого взамен ветхого жилья выступала администрация. Также не учтены многочисленные попытки, предпринимавшиеся администрацией для признания в судебном порядке разрешения на строительство недействительным, а недостроенного магазина - самовольной постройкой. Акиева Р.З. ссылается на то, что по аналогичному спору по делу N А18-813/2012 о сносе той же администрацией помещения аптеки предпринимателя Дзейтовой Л.Х. решением арбитражного суда, проверявшимся апелляционной и кассационной инстанциями, в пользу предпринимателя взысканы и ущерб и моральный вред. Приобретя соответствующий опыт, администрация при совершении подобных действий стала избегать официальных указаний о сносе объектов. Однако и в отсутствие таких указаний администрация несет ответственность за ущерб, поскольку именно она, являясь заказчиком, отводила под строительство МКД земельный участок, включив в него арендуемый участок истца и не совершив законной процедуры изъятия.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает обжалуемое постановление, а также решение суда первой инстанции подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 36 кв. м для строительства магазина, расположенный по ул. Висаитова в станице Орджоникидзевской Сунженского района, предоставлен Акиевой Р.З. в аренду на основании решения земельной комиссии Сунженского района от 04.02.2005 о подготовке соответствующего ходатайства на комиссию по земельным вопросам Правительства Республики Ингушетия. По результатам рассмотрения в комиссии Правительства РИ вопроса об отводе земельного участка районная администрация 26.07.2005 вынесла постановление N 247 о выделении названного участка Акиевой Р.З. в арендное пользование.
Из плана выделенного Акиевой Р.З. земельного участка (т. 1, л.д. 62) следует, что его расположение на местности согласовано управлением Роснедвижимости и районным архитектором, в том числе относительно имевшегося 2-этажного жилого дома (на месте которого впоследствии, как утверждала истица, осуществлено строительство многоэтажного жилого дома).
Министерство имущественных отношений Республики Ингушетия и Акиева Р.З. 30.05.2009 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 06:02:0100003:2010 сроком на 49 лет для строительства магазина.
На основании разрешения инспекции Госстройнадзора Республики Ингушетия от 31.12.2009 Акиевой Р.З. в соответствии с градостроительным планом, утвержденным 26.05.2010 (т. 1, л.д. 39), начато строительство. Предварительно застройщик получил в соответствующих организациях технические условия подключения объекта к сетям электро, - газо и водоснабжения (т. 1, л.д. 44).
Решениями Сунженского районного суда Республики Ингушетия по делам N 2-75 (решение от 20.02.2009) и N 2-1230 (решение от 20.12.2012) по иску Акиевой Р.З. признана незаконной отмена администрацией в 2008 году собственного постановления 2005 года о выделении земельного участка и отказано администрации в признании незаконным разрешения Госстройнадзора на строительство.
Иск администрации о признании незаконным разрешения Госстройнадзора являлся также в 2013 году предметом рассмотрения в арбитражном суде, после отмены решения по делу N 2-1230 и прекращения производства по нему ввиду неподведомственности спора суду общей юрисдикции. Арбитражным судом администрации отказано в иске.
Соблюдение Акиевой Р.З. порядка осуществления строительства подтверждено решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 11.09.2014 по делу N А18-310/2014, которым администрации отказано в признании магазина самовольной постройкой.
Указанные споры явились причиной длительного строительства магазина, параллельно которому на расстоянии 1 метра от строения, возводимого Акиевой Р.З., начато строительство многоквартирного жилого дома. Данное обстоятельство усматривается из приобщенных к настоящему делу фотоматериалов и, как указал суд первой инстанции, не отрицалось представителем администрации.
Поводом для обращения Акиевой Р.З. в арбитражный суд с иском о возмещении ущерба явился снос магазина в ночное время 15.10.2014. Ущерб - 394 290 рублей - определен на основании отчета ООО "Агентство оценки" от 10.11.2014.
В качестве оснований иска о возмещении убытков Акиева Р.З. ссылалась как на непосредственную причастность администрации к сносу объекта, так и несовершение ответчиком при отводе земельного участка под строительство МКД действий, предписанных статьей 279 ГК РФ, а также действий, предусмотренных нормами земельного законодательства, устанавливающими порядок и условия изъятия для государственных и муниципальных нужд земельных участков, находящихся в аренде.
Статья 279 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции, определяла условия изъятия и выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у собственника. Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ в статью внесены изменения, вступившие в силу с 01.04.2015 и распространившие указанные условия на иных правообладателей, в том числе на арендаторов земельных участков.
Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется, в том числе, досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
Статьей 281 ГК РФ (в новой редакции) предусмотрено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. Если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. При наличии согласия правообладателя в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
Статьей 282 ГК РФ предписан порядок обращения соответствующих органов в суд с иском об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда, если правообладатель не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка.
В прежней редакции гражданское законодательство, регулируя данные правоотношения не в полном объеме, содержало отсылочные положения к нормам земельного законодательства.
В соответствии со статьей 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Применительно к рассматриваемому спору названный принцип означает, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд расположенные на нем объекты недвижимости изымаются по тем же правилам.
Согласно статье 55 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 Кодекса (в том числе при изъятии для государственных или муниципальных нужд). Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
В силу статьи 57 Кодекса убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода. Убытки, наряду с собственниками земельных участков, возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ в ЗК РФ введена глава VII.1, закрепившая законодательно порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков, причиненных их изъятием, который ранее устанавливался Правительством Российской Федерации.
- К названному порядку и условиям относится: изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд (статья 56.2);
- принятие решения об изъятии в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (статья 56.6);
- включение в размер возмещения рыночной стоимости земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночной стоимости иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытков, причиненных изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;
- включение в размер возмещения рыночной стоимости расположенных на земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению. При этом в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров. Не входят в размер возмещения объекты недвижимого имущества, произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды; объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство (статья 56.8).
Как ранее порядком, установленным Правительством Российской Федерации, так и внесенными в Кодекс изменениями, при наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, предусмотрена возможность предоставления им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. В этом случае в соглашении об изъятии недвижимости указывается рыночная стоимость земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, передаваемых или предоставляемых на праве собственности взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (статья 56.9).
Только заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для досрочного прекращения договора аренды земельного участка и сноса расположенных на нем объектов недвижимого имущества (статья 56.11).
Предмет заявленных Акиевой Р.З. требований - предоставление взамен фактически утраченного другого земельного участка и возмещение стоимости находившегося на нем объекта - основан на приведенных нормативных положениях.
Статьей 620 ГК РФ к основаниям досрочного прекращения договора аренды, в том числе аренды земельного участка, по требованию арендатора отнесены: создание арендодателем препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования.
Суд первой инстанции, оценив ситуацию, возникшую в результате возведения многоэтажного жилого дома непосредственно перед недостроенным магазином Акиевой Р.З., последующие обстоятельства в виде сноса магазина и приведения территории, на которой он располагался, в положение, позволяющее жильцам МКД нормально эксплуатировать данную территорию как придомовую, но исключающее одновременное использование этой территории в целях, предусмотренных договором аренды, пришел к выводу о невозможности дальнейшего сохранения арендных отношений. Данный вывод суд обосновал исследованными фотоматериалами, факт возведения МКД на отведенном участке не отрицался администрацией, что следует из аудиозаписей судебных заседаний.
Апелляционный суд, указав, что земельный участок из аренды Акиевой Р.З. не изымался и основания для предоставления ей равноценного участка не возникли, не исследовал, какой земельный участок выделен для строительства МКД и не включен ли в него земельный участок Акиевой Р.З. Апелляционным судом не применен пункт 4 статьи 1 ГК РФ, согласно которому никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В данном случае администрация должна была обеспечить арендатору возможность беспрепятственного пользования имуществом в течение срока аренды. При доказанности возведения многоквартирного дома в интересах ответчика на отведенном по его решению земельном участке и невозможности использования земельного участка Акиевой Р.З. администрация не должна получать преимущества в виде освобождения от возмещения убытков и от предоставления другого участка по желанию арендатора, только потому, что ею не принято решение об изъятии участка.
При наложении границ земельных участков, предоставленных арендатору и под строительство МКД, суду необходимо установить причины, по которым администрация, принимая решение об отводе участка под строительство МКД, не приняла одновременно решение об изъятии участка для муниципальных нужд, не известила Акиеву Р.З. о предстоящем изъятии и не предложила заключить соглашение об условиях возмещения убытков.
В связи с несоответствием фактическим обстоятельствам, предмету и основаниям иска, нормам материального права, подлежащих применению, постановление апелляционного суда следует отменить.
Суд кассационной инстанции считает подлежащим отмене также и решение суда первой инстанции, поскольку не приняты меры к истребованию документов об отводе земельного участка для строительства многоквартирного дома в целях их сравнительного исследования с документами об отводе участка истице.
Как пояснил представитель Акиевой Р.З., землеотвод производился не в связи со сносом ветхого жилья и расселением жильцов, на что ссылалась истица, а в рамках заключенного администрацией инвестиционного договора. Данные обстоятельства требуют выяснения и оценки.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 и решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 25.02.2015 по делу N А18-786/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Ингушетия.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.09.2015 N Ф08-6450/2015 ПО ДЕЛУ N А18-786/2014
Требование: О взыскании материального ущерба, причиненного сносом неоконченного строительством объекта, возмещении морального вреда и об обязании предоставить взамен утраченного другой равноценный участок для ведения предпринимательской деятельности.Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Предприниматель считал, что не применен порядок изъятия участка для государственных и муниципальных нужд, при котором должно осуществляться предварительное и равноценное возмещение причиняемых убытков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 сентября 2015 г. по делу N А18-786/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Айбатулина К.К. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Акиевой Рахимат Зарахматовны (ИНН 060300029834, ОГРНИП 312060331900017) - Амхадова Б.Х. (доверенность от 22.07.2015), в отсутствие ответчика - администрации Сунженского муниципального района Республики Ингушетия (ИНН 0603284641, ОГРН 1090603000993), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Акиевой Р.З. на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А18-786/2014, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Акиева Р.З. обратилась в Арбитражный суд Республики Ингушетия с иском к администрации Сунженского муниципального района Республики Ингушетия (далее - администрация) о взыскании 394 300 рублей материального ущерба, причиненного сносом не оконченного строительством объекта (магазина), 500 тыс. рублей в возмещение морального вреда и о возложении на администрацию обязанности по предоставлению взамен утраченного другого равноценного земельного участка для ведения предпринимательской деятельности.
Решением от 25.02.2015 (судья Мержоев М.М.) требования удовлетворены частично, с администрации в пользу предпринимателя взыскан материальный ущерб в размере 394 300 рублей. Суд обязал администрацию предоставить предпринимателю в арендное пользование равнозначный земельный участок взамен земельного участка, предоставленного Акиевой Р.З. по договору аренды от 30.07.2009 N 441. В остальной части в иске отказано. Суд установил, что на предоставленном Акиевой Р.З. в аренду земельном участке в 1 метре от возводимого ею на законном основании одноэтажного здания магазина возведен многоквартирный жилой дом для расселения жильцов снесенного жилого дома, признанного ветхим. Исходя из этих обстоятельств суд признал администрацию заинтересованной в сносе магазина и изъятии земельного участка у Акиевой Р.З. для муниципальных нужд, признал невозможным расположение строящегося магазина и многоквартирного дома на одной территории и непосредственной близости друг от друга и пришел к выводу о нарушении ответчиком предусмотренной статьями 279, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанности по выкупу объектов истицы. Убытки в размере 394 300 рублей от сноса магазина возникли, по мнению суда, вследствие неисполнения ответчиком указанной обязанности.
Постановлением апелляционного суда от 26.05.2015 решение в части удовлетворения иска отменено, в иске отказано. Апелляционный суд пришел к выводу, что в отсутствие каких-либо распоряжений администрации о сносе принадлежавшего истцу объекта причастность ответчика к сносу, противоправность его действий и причинно-следственная связь с убытками истца не могут считаться доказанными. Администрация земельный участок из аренды не изымала, договор, заключенный на 49 лет, не расторгала, участок, по-прежнему, находится в пользовании Акиевой Р.З., поэтому и основания для предоставления ей нового земельного участка отсутствуют.
В кассационной жалобе предприниматель Акиева Р.З. просит отменить постановление апелляционного суда и удовлетворить иск в полном объеме, в том числе взыскать компенсацию за моральный вред. Заявитель считает, что суд нарушил нормы материального права, не применив статьи 49, 55, 57 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), определяющие порядок и условия изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, при котором должно осуществляться предварительное и равноценное возмещение причиняемых убытков лицами, в пользу которых производится изъятие. Признавая не доказанным совершение сноса ответчиком, апелляционный суд не учел, что непосредственно за сносом последовало благоустройство территории, являющейся арендуемым предпринимателем участком и одновременно прилегающей к многоквартирному дому, заказчиком строительства которого взамен ветхого жилья выступала администрация. Также не учтены многочисленные попытки, предпринимавшиеся администрацией для признания в судебном порядке разрешения на строительство недействительным, а недостроенного магазина - самовольной постройкой. Акиева Р.З. ссылается на то, что по аналогичному спору по делу N А18-813/2012 о сносе той же администрацией помещения аптеки предпринимателя Дзейтовой Л.Х. решением арбитражного суда, проверявшимся апелляционной и кассационной инстанциями, в пользу предпринимателя взысканы и ущерб и моральный вред. Приобретя соответствующий опыт, администрация при совершении подобных действий стала избегать официальных указаний о сносе объектов. Однако и в отсутствие таких указаний администрация несет ответственность за ущерб, поскольку именно она, являясь заказчиком, отводила под строительство МКД земельный участок, включив в него арендуемый участок истца и не совершив законной процедуры изъятия.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает обжалуемое постановление, а также решение суда первой инстанции подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 36 кв. м для строительства магазина, расположенный по ул. Висаитова в станице Орджоникидзевской Сунженского района, предоставлен Акиевой Р.З. в аренду на основании решения земельной комиссии Сунженского района от 04.02.2005 о подготовке соответствующего ходатайства на комиссию по земельным вопросам Правительства Республики Ингушетия. По результатам рассмотрения в комиссии Правительства РИ вопроса об отводе земельного участка районная администрация 26.07.2005 вынесла постановление N 247 о выделении названного участка Акиевой Р.З. в арендное пользование.
Из плана выделенного Акиевой Р.З. земельного участка (т. 1, л.д. 62) следует, что его расположение на местности согласовано управлением Роснедвижимости и районным архитектором, в том числе относительно имевшегося 2-этажного жилого дома (на месте которого впоследствии, как утверждала истица, осуществлено строительство многоэтажного жилого дома).
Министерство имущественных отношений Республики Ингушетия и Акиева Р.З. 30.05.2009 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 06:02:0100003:2010 сроком на 49 лет для строительства магазина.
На основании разрешения инспекции Госстройнадзора Республики Ингушетия от 31.12.2009 Акиевой Р.З. в соответствии с градостроительным планом, утвержденным 26.05.2010 (т. 1, л.д. 39), начато строительство. Предварительно застройщик получил в соответствующих организациях технические условия подключения объекта к сетям электро, - газо и водоснабжения (т. 1, л.д. 44).
Решениями Сунженского районного суда Республики Ингушетия по делам N 2-75 (решение от 20.02.2009) и N 2-1230 (решение от 20.12.2012) по иску Акиевой Р.З. признана незаконной отмена администрацией в 2008 году собственного постановления 2005 года о выделении земельного участка и отказано администрации в признании незаконным разрешения Госстройнадзора на строительство.
Иск администрации о признании незаконным разрешения Госстройнадзора являлся также в 2013 году предметом рассмотрения в арбитражном суде, после отмены решения по делу N 2-1230 и прекращения производства по нему ввиду неподведомственности спора суду общей юрисдикции. Арбитражным судом администрации отказано в иске.
Соблюдение Акиевой Р.З. порядка осуществления строительства подтверждено решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 11.09.2014 по делу N А18-310/2014, которым администрации отказано в признании магазина самовольной постройкой.
Указанные споры явились причиной длительного строительства магазина, параллельно которому на расстоянии 1 метра от строения, возводимого Акиевой Р.З., начато строительство многоквартирного жилого дома. Данное обстоятельство усматривается из приобщенных к настоящему делу фотоматериалов и, как указал суд первой инстанции, не отрицалось представителем администрации.
Поводом для обращения Акиевой Р.З. в арбитражный суд с иском о возмещении ущерба явился снос магазина в ночное время 15.10.2014. Ущерб - 394 290 рублей - определен на основании отчета ООО "Агентство оценки" от 10.11.2014.
В качестве оснований иска о возмещении убытков Акиева Р.З. ссылалась как на непосредственную причастность администрации к сносу объекта, так и несовершение ответчиком при отводе земельного участка под строительство МКД действий, предписанных статьей 279 ГК РФ, а также действий, предусмотренных нормами земельного законодательства, устанавливающими порядок и условия изъятия для государственных и муниципальных нужд земельных участков, находящихся в аренде.
Статья 279 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции, определяла условия изъятия и выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у собственника. Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ в статью внесены изменения, вступившие в силу с 01.04.2015 и распространившие указанные условия на иных правообладателей, в том числе на арендаторов земельных участков.
Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется, в том числе, досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.
Статьей 281 ГК РФ (в новой редакции) предусмотрено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. Если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. При наличии согласия правообладателя в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
Статьей 282 ГК РФ предписан порядок обращения соответствующих органов в суд с иском об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда, если правообладатель не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка.
В прежней редакции гражданское законодательство, регулируя данные правоотношения не в полном объеме, содержало отсылочные положения к нормам земельного законодательства.
В соответствии со статьей 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Применительно к рассматриваемому спору названный принцип означает, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд расположенные на нем объекты недвижимости изымаются по тем же правилам.
Согласно статье 55 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 Кодекса (в том числе при изъятии для государственных или муниципальных нужд). Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
В силу статьи 57 Кодекса убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода. Убытки, наряду с собственниками земельных участков, возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ в ЗК РФ введена глава VII.1, закрепившая законодательно порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков, причиненных их изъятием, который ранее устанавливался Правительством Российской Федерации.
- К названному порядку и условиям относится: изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд (статья 56.2);
- принятие решения об изъятии в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (статья 56.6);
- включение в размер возмещения рыночной стоимости земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночной стоимости иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытков, причиненных изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;
- включение в размер возмещения рыночной стоимости расположенных на земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению. При этом в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров. Не входят в размер возмещения объекты недвижимого имущества, произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды; объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство (статья 56.8).
Как ранее порядком, установленным Правительством Российской Федерации, так и внесенными в Кодекс изменениями, при наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, предусмотрена возможность предоставления им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. В этом случае в соглашении об изъятии недвижимости указывается рыночная стоимость земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, передаваемых или предоставляемых на праве собственности взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (статья 56.9).
Только заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для досрочного прекращения договора аренды земельного участка и сноса расположенных на нем объектов недвижимого имущества (статья 56.11).
Предмет заявленных Акиевой Р.З. требований - предоставление взамен фактически утраченного другого земельного участка и возмещение стоимости находившегося на нем объекта - основан на приведенных нормативных положениях.
Статьей 620 ГК РФ к основаниям досрочного прекращения договора аренды, в том числе аренды земельного участка, по требованию арендатора отнесены: создание арендодателем препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования.
Суд первой инстанции, оценив ситуацию, возникшую в результате возведения многоэтажного жилого дома непосредственно перед недостроенным магазином Акиевой Р.З., последующие обстоятельства в виде сноса магазина и приведения территории, на которой он располагался, в положение, позволяющее жильцам МКД нормально эксплуатировать данную территорию как придомовую, но исключающее одновременное использование этой территории в целях, предусмотренных договором аренды, пришел к выводу о невозможности дальнейшего сохранения арендных отношений. Данный вывод суд обосновал исследованными фотоматериалами, факт возведения МКД на отведенном участке не отрицался администрацией, что следует из аудиозаписей судебных заседаний.
Апелляционный суд, указав, что земельный участок из аренды Акиевой Р.З. не изымался и основания для предоставления ей равноценного участка не возникли, не исследовал, какой земельный участок выделен для строительства МКД и не включен ли в него земельный участок Акиевой Р.З. Апелляционным судом не применен пункт 4 статьи 1 ГК РФ, согласно которому никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В данном случае администрация должна была обеспечить арендатору возможность беспрепятственного пользования имуществом в течение срока аренды. При доказанности возведения многоквартирного дома в интересах ответчика на отведенном по его решению земельном участке и невозможности использования земельного участка Акиевой Р.З. администрация не должна получать преимущества в виде освобождения от возмещения убытков и от предоставления другого участка по желанию арендатора, только потому, что ею не принято решение об изъятии участка.
При наложении границ земельных участков, предоставленных арендатору и под строительство МКД, суду необходимо установить причины, по которым администрация, принимая решение об отводе участка под строительство МКД, не приняла одновременно решение об изъятии участка для муниципальных нужд, не известила Акиеву Р.З. о предстоящем изъятии и не предложила заключить соглашение об условиях возмещения убытков.
В связи с несоответствием фактическим обстоятельствам, предмету и основаниям иска, нормам материального права, подлежащих применению, постановление апелляционного суда следует отменить.
Суд кассационной инстанции считает подлежащим отмене также и решение суда первой инстанции, поскольку не приняты меры к истребованию документов об отводе земельного участка для строительства многоквартирного дома в целях их сравнительного исследования с документами об отводе участка истице.
Как пояснил представитель Акиевой Р.З., землеотвод производился не в связи со сносом ветхого жилья и расселением жильцов, на что ссылалась истица, а в рамках заключенного администрацией инвестиционного договора. Данные обстоятельства требуют выяснения и оценки.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 и решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 25.02.2015 по делу N А18-786/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Ингушетия.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Ю.В.РЫЖКОВ
К.К.АЙБАТУЛИН
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)