Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.08.2015.
Постановление в полном объеме изготовлено 01.09.2015.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Семенюта Е.А.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Выборновой И.В.,
при участии:
- от Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: Абдалова Д.Р., представителя по доверенности от 14.04.2015 N 116; Тихоновой О.В., представителя по доверенности от 09.02.2015 N 111;
- от общества с ограниченной ответственностью "АгроФин": Горяинова Д.А., представителя по доверенности от 29.06.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "Геовип": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АгроФин" на решение Арбитражного суда Курской области от 12.03.2015 по делу N А35-7742/2014 (судья Морозова М.Н.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АгроФин" (ОГРН 1133123009205) к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Геовип" (ОГРН 1034637019383),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АгроФин" (далее - ООО "АгроФин", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением (с учетом уточнения от 13.01.2015, определения арбитражного суда от 10.03.2015 об исправлении опечатки, описки) к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области от 01.08.2014 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 678 кв. м, кадастровый N 46:29:102255:99, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.122013 года с ООО "Геовип"; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области от 01.08.2014 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на здание нежилое, общая площадь 980,4 кв. м, инвентарный номер 38:401:001:0155525190:0300:20000, литер В, в, этажность: 2, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 46:29:102255:126, расположенное по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип"; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 678 кв. м, кадастровый N 46:29:102255:99, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип" и выдать ООО "АгроФин" свидетельство о государственной регистрации права в установленный законом срок; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Здание нежилое, общая площадь 980,4 кв. м, инвентарный номер 38:401:001:0155525190:0300:20000, литер В, в, этажность: 2, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 46:29:102255:126, расположенное по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип" и выдать ООО "АгроФин" свидетельство о государственной регистрации права в установленный законом срок.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Геовип" (далее - третье лицо, ООО "Геовип").
Решением Арбитражного суда Курской области от 12.03.2015 в удовлетворении заявления отказано полностью. Принимая указанное решение, суд области пришел к выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра по Курской области соответствует нормам действующего законодательства, в том числе, нормам статьей 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "АгроФин" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что, исходя из статьи 25.5 Закона N 122-ФЗ, земельный участок следует судьбе здания, а не наоборот, как указал суд первой инстанции.
Кроме того, заявитель обращает внимание суда на то, что ООО "АгроФин" не обращалось с заявлением о прекращении ипотеки.
ООО "АгроФин" также указывает, что заявителями были представлены в регистрирующий орган доказательства того, что договор купли-продажи заключен по результатам торгов по реализации имущества предприятия-банкрота, что подтверждается расписками и не оспаривается заинтересованным лицом.
Заявитель полагает, что залог прекращен в силу закона и не может перейти к приобретателю имущества.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ООО "АгроФИН" поддержали доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просили отменить его полностью и принять по делу новый судебный акт.
Представители Управления Росреестра по Курской области с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание апелляционной инстанции ООО "Геовип" явку полномочных представителей не обеспечило, о слушании дела извещено надлежащим образом.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В ходе судебного заседания установлено следующее:
31.12.2013 ООО "АгроФин" обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества: Здание нежилое, общая площадь 980,4 кв. м, инвентарный номер 38:401:001:0155525190:0300:20000, литер В, в, этажность: 2, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 46:29:102255:126, расположенное по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 (далее по тексту - "Нежилое здание"); Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 678 кв. м, кадастровый N 46:29:102255:99, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 (далее по тексту - "Земельный участок"); на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип".
В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию были представлены: договор купли-продажи от 23.12.2013, акт приема-передачи от 23.12.2013, что подтверждается распиской от 31.12.2013.
По результатам правовой экспертизы представленных 31.12.2013 ООО "Геовип" и ООО "Агрофин" документов государственным регистратором 17.01.2014 было принято решение о приостановлении государственной регистрации согласно пунктам 1, 2 статьи 19 Закона N 122-ФЗ на срок до 15.02.2014 (уведомление о приостановлении от 17.01.2014 N 01/212/2013-507). Также была приостановлена государственная регистрация ипотеки в силу закона (уведомление о приостановлении от 17.01.2014 N 01/212/2013-509).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 24.01.2014 на основании определения Арбитражного суда Белгородской области от 21.01.2014 по делу N А08-421/2013 зарегистрировано ограничение (обременение) в виде запрета Управлению Росреестра по Курской области регистрировать переход права собственности в отношении недвижимого имущества, в связи с чем, на основании пункта 4 статьи 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация была приостановлена на срок до снятия запрета, начиная с 24.01.2014.
В целях устранения причин, послуживших основанием для приостановления регистрации перехода права собственности ООО "Геовип" в Управление Росреестра по Курской области были предоставлены следующие документы: 1) по расписке N 46-46-01/041/2014-216 от 07.02.2014 сданы заявление о внесении изменений в ЕГРП на земельный участок, платежное поручение об оплате государственной пошлины за внесение изменений в ЕГРП; 2) по расписке N 46-46-01/051/2014 от 14.03.2014 сданы заявление о предоставлении дополнительных документов, протокол о результатах проведения торгов по продаже имущества ООО "Геовип" от 09.12.2013, Определение Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-421/2013 от 05.03.2014 об отмене обеспечительных мер, Порядок и условия проведения торгов по продаже имущества ООО "Геовип" от 17.10.2014, Платежные поручения N 7 от 01.11.2013 и N 20 от 06.02.2014, подтверждающие оплату нежилого здания и земельного участка от ООО "АгроФин".
В связи с отменой определения Арбитражного суда Белгородской области от 21.01.2014 по делу N А08-421/2013 и принятием Арбитражным судом Белгородской области нового определения от 05.03.2014 по делу N А08-421/2013 12.03.2014 государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 4 статьи 19 Закона N 122-ФЗ на срок до снятия запрета, начиная с 12.03.2014.
В порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ, 25.06.2014 ООО "Агрофин" были сданы в Управление Росреестра по Курской области в качестве дополнительных документов определение Арбитражного суда Белгородской области от 23.06.2014 по делу N А08-421/2013 об отмене обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества, о чем была выдана расписка.
По результатам проведенной правовой экспертизы государственным регистратором установлено, что определение не соответствовало требованиям пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ, а также пункту 10.3 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций)", утвержденной постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 100 (далее - Инструкция по делопроизводству в арбитражных судах) (отсутствовала гербовая печать).
По запросу государственного регистратора 25.07.2014 в Управление Росреестра по Курской области из Арбитражного суда Белгородской области поступила надлежащим образом заверенная копия определения об отмене обеспечительных мер.
Запись об аресте в ЕГРП 28.07.2014 погашена в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством.
Согласно полученному заявителем уведомлению N 01/212/2013-507 от 01.08.2014 в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок отказано в связи с тем, что:
1) в Управление Росреестра по Курской области не были предоставлены документы, необходимые для погашения записи об ипотеке на объект, внесенной в ЕГРП на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 013/01/2011 от 18.05.2011;
2) в договоре купли-продажи не содержится указание на обременение (ограничения) права собственности ООО "Геовип" в виде ипотеки, запись о которой имеется в ЕГРП;
3) в управление Росреестра по Курской области не представлены документы, необходимые для внесения соответствующих изменений в ЕГРП на земельный участок (в части изменения наименования правообладателя).
Согласно полученному Обществом уведомлению N 01/212/2013-512 от 01.08.2014 в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание отказано в связи с тем, что:
1) в Управление Росреестра по Курской области не были предоставлены документы, необходимые для погашения записи об ипотеке на объект, внесенной в ЕГРП на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 013/01/2011 от 18.05.2011;
2) в договоре купли-продажи не содержится указание на наличия обременения ограничения) права собственности ООО "Геовип" в виде ипотеки, запись о которой имеется в ЕГРП.
Не согласившись с решением Управления Росреестра по Курской области, оформленным сообщением от 01.08.2014 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и земельный участок, как не соответствующие закону, нарушающие права и законные интересы Общества, ООО "АгроФин" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав лиц, участвующих в деле, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующему:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействия) необходимо наличие одновременно указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе таких документов указаны договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
На основании абзацев 4, 7, 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:
- - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Как усматривается из материалов дела, в качестве оснований отказа в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок и нежилое здание указано, что на государственную регистрацию права не представлены документы, необходимые для погашения записи об ипотеке на объект, внесенной в ЕГРП на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 013/01/2011 от 18.05.2011; в договоре купли-продажи от 23.12.2013 не содержится указание на наличие обременения (ограничения) права собственности ООО "Геовип" в виде ипотеки, запись о которой имеется в ЕГРП; в разделе ЕГРП, открытом на Объект, содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности за ООО "Геоземкадастр GPS".
В соответствии со статьей 126 Закона N 127-ФЗ последствия признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия конкурсного производства заключаются в снятии ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.
По смыслу данной нормы с фактом принятия в отношении должника решения о признании его несостоятельным (банкротом) закон связывает отмену любых ограничений, связанных с распоряжением имуществом.
В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 126 Закона N 127-ФЗ исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой Федерального закона.
Так, в соответствии с нормами главы VII названного закона продажа включенного в конкурсную массу предмета залога (статья 131 Закона N 127-ФЗ) осуществляется путем проведения открытых торгов (пункт 3 статьи 138 Закона N 127-ФЗ).
Из изложенного следует, что при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.
Тот факт, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества 23.12.2013 отсутствуют сведения о наличии ипотеки, поскольку запись об ипотеке прекращена не была, подлежит отклонению.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Отсутствие в Едином государственном реестре прав отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не влияет на правомерность перехода права собственности к заявителю, приобретшему спорное имущество в установленном законом порядке, поскольку из содержания норм гражданского законодательства, регулирующих основания возникновения и прекращения залога, а также основания внесения регистрационных записей о залоге в Единый государственный реестр, не следует, что момент прекращения залога должен совпадать с моментом внесения записи о прекращении ипотеки.
Таким образом, после проведения открытых торгов (аукциона) и заключения на этих торгах между ООО "Геовип" и ООО "АгроФин" договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2013, предусматривающего продажу вышеуказанного недвижимого имущества ООО "АгроФин", залог (ипотека) этого имущества прекратился, а поэтому обременения, которые в силу закона вытекают из залога (ипотеки), также прекращены, также.
Какие-либо условия, ограничивающие право собственности ООО "АгроФин" на проданную недвижимость, также прекратились, в связи с чем, их не нужно было указывать в договоре купли-продажи, а основания, предусмотренные абзацем 7 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.
Такие выводы соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении ФАС Центрального округа от 09.04.2012 по делу N А14-2365-2011.
ВАС РФ, также не усмотрел нарушения единообразия применения норм права при аналогичных обстоятельствах (определение от 04.06.2009 N ВАС-6066/09).
Вместе с тем, еще одним основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости послужило то, что в ЕГРП содержались сведения о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество ООО "Геоземкадастр GPS".
Из уведомления от 17.01.2014 N 01/212/2013-507 о приостановлении государственной регистрации (л.д. 45-47, т. 1) видно, что государственным регистратором была указана одна из причин приостановления государственной регистрации - непредставление ООО "Геовип" заявления о внесении изменений в ЕГРП в части наименования правообладателя земельного участка (наименование ООО "Геоземкадастр GPS" изменено на ООО "Геовип"), а также документов, необходимых для внесения соответствующих изменений.
Так как изменения учредительных документов ООО "Геоземкадастр GPS" были зарегистрированы в ИФНС России по городу Белгороду 15.01.2013, и в регистрационном деле правоустанавливающих документов на земельный участок, а именно Устава ООО "Геовип", содержащего измененное наименование, не было, то при обращении с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности либо с заявлением о внесении соответствующих изменений в ЕГРП на земельный участок в соответствие с пунктами 2, 4 статьи 16 Закона N 122-ФЗ ООО "Геовип" должно было представить в регистрирующий орган свой Устав.
Из материалов дела следует, что 07.02.2014 ООО "Геовип" представило в Управление Росреестра по Курской области заявление о внесении изменений в ЕГРП на земельный участок, однако Устав ООО "Геовип" (после изменения наименования) представлен не был.
Судом установлено, что в период с 31.12.2013 по 01.08.2014 Устав ООО "Геовип" на государственную регистрацию не предоставлялся, что подтверждается материалами дела.
Таким образом, анализ установленных обстоятельств, в совокупности с указанными нормами права, позволяет апелляционной коллегии сделать вывод о том, что отказ Управления Росреестра по Курской области в совершении регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости по причине не представления учредительных документов ООО "Геовип" обоснованно мотивирован абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности выразилось в невозможности получать ООО "АгроФин" арендную плату, отклоняется апелляционной коллегией как несостоятельный, он был исследован судом первой инстанции и не принят во внимание ввиду следующего.
Из разъяснений пункта 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно абзацу 4 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не может быть признан недействительным по названному основанию.
В соответствии с вышеуказанной правовой позицией покупатель объекта недвижимого имущества, как законный владелец переданного ему недвижимого имущества, до момента регистрации права собственности на данное имущество в Едином государственном реестре прав рассматривается в качестве добросовестного арендодателя.
Совокупность вышеизложенного свидетельствует о том, что с момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю, последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы.
Возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.
Поскольку с момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю, последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы, то доказательством возможности получения ООО "АгроФин" арендной платы является представленный в материалы дела акт от 23.12.2013 приема-передачи к договору купли-продажи б/н от 23.12.2013 (л.д. 42, т. 1).
Таким образом, заявитель не доказал нарушение его прав и законных интересов оспариваемым решением регистрирующего органа.
Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что на дату (01.08.2014) принятия оспариваемого решения Управления Росреестра по Курской области об отказе в регистрации перехода прав, в производстве Арбитражного суда Белгородской области находилось дело N А08-3969/2014, по исковому заявлению ОАО АКБ "Связь-банк" в лице Курского филиала к ООО "ГРОТ", ООО "Геовип" и ООО "АгроФин" о признании недействительными результатов проведения торгов и договора купли-продажи имущества от 23.12.2013.
В связи с чем, у регистрирующего органа имелись основания сомневаться в возникновении права собственности заявителя на спорные объекты недвижимости.
Также, суд принимает во внимание тот факт, что заявитель впоследствии повторно обращался за регистрацией перехода прав, и в производстве Арбитражного суда Курской области находится дело N А35-4549/2015 по оспариванию решения Управления Росреестра по Курской области от 05.05.2015 N 46/001/039/2015-762 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, мотивированного лишь наличием непогашенной записи об ипотеке.
Защита нарушенных прав заявителя возможна в рамках указанного дела N А35-4549/2015.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
С учетом изложенного, отсутствует наличие совокупности оснований, которые в силу положений статьи 198 АПК РФ могли позволить удовлетворить требования заявителя.
Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 12.03.2015 по делу N А35-7742/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2015 ПО ДЕЛУ N А35-7742/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2015 г. по делу N А35-7742/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25.08.2015.
Постановление в полном объеме изготовлено 01.09.2015.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Семенюта Е.А.,
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Выборновой И.В.,
при участии:
- от Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: Абдалова Д.Р., представителя по доверенности от 14.04.2015 N 116; Тихоновой О.В., представителя по доверенности от 09.02.2015 N 111;
- от общества с ограниченной ответственностью "АгроФин": Горяинова Д.А., представителя по доверенности от 29.06.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "Геовип": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АгроФин" на решение Арбитражного суда Курской области от 12.03.2015 по делу N А35-7742/2014 (судья Морозова М.Н.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АгроФин" (ОГРН 1133123009205) к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Геовип" (ОГРН 1034637019383),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АгроФин" (далее - ООО "АгроФин", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением (с учетом уточнения от 13.01.2015, определения арбитражного суда от 10.03.2015 об исправлении опечатки, описки) к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области от 01.08.2014 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 678 кв. м, кадастровый N 46:29:102255:99, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.122013 года с ООО "Геовип"; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области от 01.08.2014 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на здание нежилое, общая площадь 980,4 кв. м, инвентарный номер 38:401:001:0155525190:0300:20000, литер В, в, этажность: 2, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 46:29:102255:126, расположенное по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип"; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 678 кв. м, кадастровый N 46:29:102255:99, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип" и выдать ООО "АгроФин" свидетельство о государственной регистрации права в установленный законом срок; об обязании Управления Росреестра по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Здание нежилое, общая площадь 980,4 кв. м, инвентарный номер 38:401:001:0155525190:0300:20000, литер В, в, этажность: 2, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 46:29:102255:126, расположенное по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип" и выдать ООО "АгроФин" свидетельство о государственной регистрации права в установленный законом срок.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Геовип" (далее - третье лицо, ООО "Геовип").
Решением Арбитражного суда Курской области от 12.03.2015 в удовлетворении заявления отказано полностью. Принимая указанное решение, суд области пришел к выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра по Курской области соответствует нормам действующего законодательства, в том числе, нормам статьей 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "АгроФин" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что, исходя из статьи 25.5 Закона N 122-ФЗ, земельный участок следует судьбе здания, а не наоборот, как указал суд первой инстанции.
Кроме того, заявитель обращает внимание суда на то, что ООО "АгроФин" не обращалось с заявлением о прекращении ипотеки.
ООО "АгроФин" также указывает, что заявителями были представлены в регистрирующий орган доказательства того, что договор купли-продажи заключен по результатам торгов по реализации имущества предприятия-банкрота, что подтверждается расписками и не оспаривается заинтересованным лицом.
Заявитель полагает, что залог прекращен в силу закона и не может перейти к приобретателю имущества.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители ООО "АгроФИН" поддержали доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просили отменить его полностью и принять по делу новый судебный акт.
Представители Управления Росреестра по Курской области с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание апелляционной инстанции ООО "Геовип" явку полномочных представителей не обеспечило, о слушании дела извещено надлежащим образом.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В ходе судебного заседания установлено следующее:
31.12.2013 ООО "АгроФин" обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества: Здание нежилое, общая площадь 980,4 кв. м, инвентарный номер 38:401:001:0155525190:0300:20000, литер В, в, этажность: 2, подземная этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 46:29:102255:126, расположенное по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 (далее по тексту - "Нежилое здание"); Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для производственно-хозяйственной деятельности, общая площадь 678 кв. м, кадастровый N 46:29:102255:99, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Красной Армии, д. 42-44 (далее по тексту - "Земельный участок"); на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 23.12.2013 года с ООО "Геовип".
В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию были представлены: договор купли-продажи от 23.12.2013, акт приема-передачи от 23.12.2013, что подтверждается распиской от 31.12.2013.
По результатам правовой экспертизы представленных 31.12.2013 ООО "Геовип" и ООО "Агрофин" документов государственным регистратором 17.01.2014 было принято решение о приостановлении государственной регистрации согласно пунктам 1, 2 статьи 19 Закона N 122-ФЗ на срок до 15.02.2014 (уведомление о приостановлении от 17.01.2014 N 01/212/2013-507). Также была приостановлена государственная регистрация ипотеки в силу закона (уведомление о приостановлении от 17.01.2014 N 01/212/2013-509).
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 24.01.2014 на основании определения Арбитражного суда Белгородской области от 21.01.2014 по делу N А08-421/2013 зарегистрировано ограничение (обременение) в виде запрета Управлению Росреестра по Курской области регистрировать переход права собственности в отношении недвижимого имущества, в связи с чем, на основании пункта 4 статьи 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация была приостановлена на срок до снятия запрета, начиная с 24.01.2014.
В целях устранения причин, послуживших основанием для приостановления регистрации перехода права собственности ООО "Геовип" в Управление Росреестра по Курской области были предоставлены следующие документы: 1) по расписке N 46-46-01/041/2014-216 от 07.02.2014 сданы заявление о внесении изменений в ЕГРП на земельный участок, платежное поручение об оплате государственной пошлины за внесение изменений в ЕГРП; 2) по расписке N 46-46-01/051/2014 от 14.03.2014 сданы заявление о предоставлении дополнительных документов, протокол о результатах проведения торгов по продаже имущества ООО "Геовип" от 09.12.2013, Определение Арбитражного суда Белгородской области по делу N А08-421/2013 от 05.03.2014 об отмене обеспечительных мер, Порядок и условия проведения торгов по продаже имущества ООО "Геовип" от 17.10.2014, Платежные поручения N 7 от 01.11.2013 и N 20 от 06.02.2014, подтверждающие оплату нежилого здания и земельного участка от ООО "АгроФин".
В связи с отменой определения Арбитражного суда Белгородской области от 21.01.2014 по делу N А08-421/2013 и принятием Арбитражным судом Белгородской области нового определения от 05.03.2014 по делу N А08-421/2013 12.03.2014 государственная регистрация была приостановлена на основании пункта 4 статьи 19 Закона N 122-ФЗ на срок до снятия запрета, начиная с 12.03.2014.
В порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ, 25.06.2014 ООО "Агрофин" были сданы в Управление Росреестра по Курской области в качестве дополнительных документов определение Арбитражного суда Белгородской области от 23.06.2014 по делу N А08-421/2013 об отмене обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества, о чем была выдана расписка.
По результатам проведенной правовой экспертизы государственным регистратором установлено, что определение не соответствовало требованиям пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ, а также пункту 10.3 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций)", утвержденной постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 100 (далее - Инструкция по делопроизводству в арбитражных судах) (отсутствовала гербовая печать).
По запросу государственного регистратора 25.07.2014 в Управление Росреестра по Курской области из Арбитражного суда Белгородской области поступила надлежащим образом заверенная копия определения об отмене обеспечительных мер.
Запись об аресте в ЕГРП 28.07.2014 погашена в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством.
Согласно полученному заявителем уведомлению N 01/212/2013-507 от 01.08.2014 в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок отказано в связи с тем, что:
1) в Управление Росреестра по Курской области не были предоставлены документы, необходимые для погашения записи об ипотеке на объект, внесенной в ЕГРП на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 013/01/2011 от 18.05.2011;
2) в договоре купли-продажи не содержится указание на обременение (ограничения) права собственности ООО "Геовип" в виде ипотеки, запись о которой имеется в ЕГРП;
3) в управление Росреестра по Курской области не представлены документы, необходимые для внесения соответствующих изменений в ЕГРП на земельный участок (в части изменения наименования правообладателя).
Согласно полученному Обществом уведомлению N 01/212/2013-512 от 01.08.2014 в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание отказано в связи с тем, что:
1) в Управление Росреестра по Курской области не были предоставлены документы, необходимые для погашения записи об ипотеке на объект, внесенной в ЕГРП на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 013/01/2011 от 18.05.2011;
2) в договоре купли-продажи не содержится указание на наличия обременения ограничения) права собственности ООО "Геовип" в виде ипотеки, запись о которой имеется в ЕГРП.
Не согласившись с решением Управления Росреестра по Курской области, оформленным сообщением от 01.08.2014 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и земельный участок, как не соответствующие закону, нарушающие права и законные интересы Общества, ООО "АгроФин" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав лиц, участвующих в деле, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующему:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействия) необходимо наличие одновременно указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе таких документов указаны договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
На основании абзацев 4, 7, 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:
- - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Как усматривается из материалов дела, в качестве оснований отказа в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок и нежилое здание указано, что на государственную регистрацию права не представлены документы, необходимые для погашения записи об ипотеке на объект, внесенной в ЕГРП на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 013/01/2011 от 18.05.2011; в договоре купли-продажи от 23.12.2013 не содержится указание на наличие обременения (ограничения) права собственности ООО "Геовип" в виде ипотеки, запись о которой имеется в ЕГРП; в разделе ЕГРП, открытом на Объект, содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности за ООО "Геоземкадастр GPS".
В соответствии со статьей 126 Закона N 127-ФЗ последствия признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия конкурсного производства заключаются в снятии ранее наложенных арестов на имущество и иных ограничений по распоряжению имуществом должника.
По смыслу данной нормы с фактом принятия в отношении должника решения о признании его несостоятельным (банкротом) закон связывает отмену любых ограничений, связанных с распоряжением имуществом.
В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 126 Закона N 127-ФЗ исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой Федерального закона.
Так, в соответствии с нормами главы VII названного закона продажа включенного в конкурсную массу предмета залога (статья 131 Закона N 127-ФЗ) осуществляется путем проведения открытых торгов (пункт 3 статьи 138 Закона N 127-ФЗ).
Из изложенного следует, что при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.
Тот факт, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества 23.12.2013 отсутствуют сведения о наличии ипотеки, поскольку запись об ипотеке прекращена не была, подлежит отклонению.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Отсутствие в Едином государственном реестре прав отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не влияет на правомерность перехода права собственности к заявителю, приобретшему спорное имущество в установленном законом порядке, поскольку из содержания норм гражданского законодательства, регулирующих основания возникновения и прекращения залога, а также основания внесения регистрационных записей о залоге в Единый государственный реестр, не следует, что момент прекращения залога должен совпадать с моментом внесения записи о прекращении ипотеки.
Таким образом, после проведения открытых торгов (аукциона) и заключения на этих торгах между ООО "Геовип" и ООО "АгроФин" договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.12.2013, предусматривающего продажу вышеуказанного недвижимого имущества ООО "АгроФин", залог (ипотека) этого имущества прекратился, а поэтому обременения, которые в силу закона вытекают из залога (ипотеки), также прекращены, также.
Какие-либо условия, ограничивающие право собственности ООО "АгроФин" на проданную недвижимость, также прекратились, в связи с чем, их не нужно было указывать в договоре купли-продажи, а основания, предусмотренные абзацем 7 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке.
Такие выводы соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении ФАС Центрального округа от 09.04.2012 по делу N А14-2365-2011.
ВАС РФ, также не усмотрел нарушения единообразия применения норм права при аналогичных обстоятельствах (определение от 04.06.2009 N ВАС-6066/09).
Вместе с тем, еще одним основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости послужило то, что в ЕГРП содержались сведения о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество ООО "Геоземкадастр GPS".
Из уведомления от 17.01.2014 N 01/212/2013-507 о приостановлении государственной регистрации (л.д. 45-47, т. 1) видно, что государственным регистратором была указана одна из причин приостановления государственной регистрации - непредставление ООО "Геовип" заявления о внесении изменений в ЕГРП в части наименования правообладателя земельного участка (наименование ООО "Геоземкадастр GPS" изменено на ООО "Геовип"), а также документов, необходимых для внесения соответствующих изменений.
Так как изменения учредительных документов ООО "Геоземкадастр GPS" были зарегистрированы в ИФНС России по городу Белгороду 15.01.2013, и в регистрационном деле правоустанавливающих документов на земельный участок, а именно Устава ООО "Геовип", содержащего измененное наименование, не было, то при обращении с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности либо с заявлением о внесении соответствующих изменений в ЕГРП на земельный участок в соответствие с пунктами 2, 4 статьи 16 Закона N 122-ФЗ ООО "Геовип" должно было представить в регистрирующий орган свой Устав.
Из материалов дела следует, что 07.02.2014 ООО "Геовип" представило в Управление Росреестра по Курской области заявление о внесении изменений в ЕГРП на земельный участок, однако Устав ООО "Геовип" (после изменения наименования) представлен не был.
Судом установлено, что в период с 31.12.2013 по 01.08.2014 Устав ООО "Геовип" на государственную регистрацию не предоставлялся, что подтверждается материалами дела.
Таким образом, анализ установленных обстоятельств, в совокупности с указанными нормами права, позволяет апелляционной коллегии сделать вывод о том, что отказ Управления Росреестра по Курской области в совершении регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости по причине не представления учредительных документов ООО "Геовип" обоснованно мотивирован абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности выразилось в невозможности получать ООО "АгроФин" арендную плату, отклоняется апелляционной коллегией как несостоятельный, он был исследован судом первой инстанции и не принят во внимание ввиду следующего.
Из разъяснений пункта 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно абзацу 4 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не может быть признан недействительным по названному основанию.
В соответствии с вышеуказанной правовой позицией покупатель объекта недвижимого имущества, как законный владелец переданного ему недвижимого имущества, до момента регистрации права собственности на данное имущество в Едином государственном реестре прав рассматривается в качестве добросовестного арендодателя.
Совокупность вышеизложенного свидетельствует о том, что с момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю, последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы.
Возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.
Поскольку с момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю, последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы, то доказательством возможности получения ООО "АгроФин" арендной платы является представленный в материалы дела акт от 23.12.2013 приема-передачи к договору купли-продажи б/н от 23.12.2013 (л.д. 42, т. 1).
Таким образом, заявитель не доказал нарушение его прав и законных интересов оспариваемым решением регистрирующего органа.
Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что на дату (01.08.2014) принятия оспариваемого решения Управления Росреестра по Курской области об отказе в регистрации перехода прав, в производстве Арбитражного суда Белгородской области находилось дело N А08-3969/2014, по исковому заявлению ОАО АКБ "Связь-банк" в лице Курского филиала к ООО "ГРОТ", ООО "Геовип" и ООО "АгроФин" о признании недействительными результатов проведения торгов и договора купли-продажи имущества от 23.12.2013.
В связи с чем, у регистрирующего органа имелись основания сомневаться в возникновении права собственности заявителя на спорные объекты недвижимости.
Также, суд принимает во внимание тот факт, что заявитель впоследствии повторно обращался за регистрацией перехода прав, и в производстве Арбитражного суда Курской области находится дело N А35-4549/2015 по оспариванию решения Управления Росреестра по Курской области от 05.05.2015 N 46/001/039/2015-762 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, мотивированного лишь наличием непогашенной записи об ипотеке.
Защита нарушенных прав заявителя возможна в рамках указанного дела N А35-4549/2015.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
С учетом изложенного, отсутствует наличие совокупности оснований, которые в силу положений статьи 198 АПК РФ могли позволить удовлетворить требования заявителя.
Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 12.03.2015 по делу N А35-7742/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)