Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шаран Виктора Николаевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.09.2014 по делу N А47-4675/2014 (судья Кофанова Н.А.).
Индивидуальный предприниматель Шаран Виктор Николаевич (далее - ИП Шаран, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", ответчик) с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:18, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного и складских зданий, общая площадь 10 049 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Монтажников, д. 29, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 1 885 000 руб. (т. 1, л.д. 11-14).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Инспекция Федеральной налоговой службы России по Центральному району города Оренбурга (далее - Управление Росреестра, Инспекция, третьи лица).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 19.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, Администрация города Оренбурга, Правительство Оренбургской области (далее - Министерство, Администрация, Правительство, третьи лица, т. 1, л.д. 1-4).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.09.2014 (резолютивная часть объявлена 25.08.2014) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2, л.д. 81-85).
С вынесенным решением не согласился ИП Шаран и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Шаран (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт (т. 2, л.д. 99, 100).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Так, ИП Шаран отмечает, что представленный им отчет от 28.04.2014 N 020/14 об определении рыночной стоимости земельного участка по своей форме и содержанию соответствует законодательству Российской Федерации, в тексте самого отчета многократно указан адрес спорного земельного участка, лишь на одном листе отчета в связи с технической ошибкой был указан адрес другого объекта недвижимости. Данная ошибка в дальнейшем не ввела стороны в заблуждение, не повлияла на судебную экспертизу, которая была назначена по ходатайству истца в рамках судебного процесса.
Инспекция и Министерство представили в арбитражный суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу, в которых указали на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра, Администрация и Правительство отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 56:44:0409002:18, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного и складских зданий, общая площадь 10 049 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Монтажников, д. 29, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2008 серии 56 АА N 768846 (т. 1, л.д. 19).
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости земельного участка от 15.04.2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:18 по состоянию на 14.04.2014 составляет 54 120 497 руб. 34 коп. (т. 1, л.д. 20).
Указанная кадастровая стоимость земельного участка рассчитана на основании постановления Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области", которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области по состоянию на 01.01.2012.
В обоснование своих исковых требований истец представил отчет от 28.04.2014 N 020/14, выполненный индивидуальным предпринимателем Соловьевой О.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:18 по состоянию на 01.01.2012 составила 1 885 000 руб. (т. 1, л.д. 21-56).
Кроме того, определением арбитражного суда первой инстанции от 16.06.2014 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр экономических и юридических экспертиз" Молоткову С.В. На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет независимого оценщика Соловьевой О.В. об определении рыночной стоимости земельного участка Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"); является ли обоснованной рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете от 28.04.2014 N 020/14 по состоянию на 01.01.2012 с кадастровым номером 56:44:0409002:18 в размере 1 885 000 руб. (т. 1, л.д. 120-124).
Согласно заключению эксперта от 09.07.2014 N 319/14 отчет от 28.04.2014 N 020/14 соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:18 в размере 1 885 000 руб., определенная в отчете по состоянию на 01.01.2012, является обоснованной (т. 2, л.д. 3-20).
Истец, полагая, что определенная по результатам кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что представленный истцом отчет от 28.04.2014 N 020/14 имеет существенные недостатки, а именно: отсутствие подписи оценщика на страницах 3 и 27, выводы эксперта в пункте 7 отчета изложены в отношении иного земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Пунктом 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной оценки земель", определено, что государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент обращения истца в суд) результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в арбитражном суде.
В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Как установлено материалами дела, кадастровая стоимость земельного участка была определена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области, утвержденных по состоянию на 01.01.2012 постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области".
Между тем, истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, из которого, как указывает истец, усматривается значительное расхождение в величине кадастровой стоимости земельного участка, указанной в государственном кадастре недвижимости, и определенной рыночной стоимости.
Так, в соответствии с частями 1, 2, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Руководствуясь изложенными нормами, арбитражный суд первой инстанции дал критическую оценку обоснованности представленного истцом в доказательство заявленных исковых требований отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.
Оценка отчета как доказательства по делу осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 11 названного Закона отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартом, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Пунктом 4 ФСО N 3 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, принципов существенности (в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки), обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена), однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что представленный истцом отчет от 28.04.2014 N 020/14 имеет существенные недостатки, не позволяющие принять указанный документ в качестве надлежащего доказательства по делу.
Так, истец представил в материалы дела подлинник отчета от 28.04.2014 N 020/14 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка.
Указанный документ содержит подписи оценщика (т. 2, л.д. 44, 69).
В пунктах 1, 2.1, 3.1, 7 отчета в качестве предмета исследования указан спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0409002:18, общей площадью 10 049 кв. м, местоположение: г. Оренбург, ул. Монтажников, N 29.
Однако, из пункта 4.2 отчета "Описание объекта оценки", а также пункта 6.1.1 "Выбор объектов - налогов" следует, что объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером 56:44:0109002:25, площадью 1861 кв. м, разрешенное использование: размещение сезонного рынка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - сезонный рынок, почтовый адрес: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Салмышская, N 5 (т. 2, л.д. 64, 66). То есть указан иной земельный участок, отличный от спорного, в том числе, по площади, разрешенному использованию.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что указанное не является технической ошибкой в силу следующего.
На основании пункта 7 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Из содержания пунктов 13 - 15 ФСО N 1 следует, что при проведении оценки оценщиком могут быть использованы доходный, сравнительный и затратный подход.
Согласно пункту 22 ФСО N 1 применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы (пункт 19 ФСО N 1).
Из представленного истцом отчета от 28.04.2014 N 020/14 следует, что оценщиком использован сравнительный подход к оценке (т. 2, л.д. 42-78). От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался (т. 2, л.д. 66, 68). То есть сравнительный подход является единственным примененным.
Из пункта 6.1 отчета "Определение рыночной стоимости сравнительным подходом" следует, что объекты-аналоги выбирались оценщиком по отношению не к спорному земельному участку, а к участку с кадастровым номером 56:44:0109002:25, площадью 1861 кв. м, разрешенное использование: размещение сезонного рынка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - сезонный рынок, почтовый адрес: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Салмышская, N 5 (т. 2, л.д. 66-68).
Соответственно, определение рыночной стоимости сравнительным методом с применением необходимых корректировок произведено оценщиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0109002:25, а не спорного участка.
Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что представленный истцом отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
Названные замечания не позволяют установить, проводилось ли оценщиком исследование в рамках применения сравнительного (и единственного) подхода именно спорного земельного участка.
На основании изложенного не может быть принят довод подателя жалобы о том, что замечания к отчету, приведенные арбитражным судом первой инстанции, носят исключительно технический характер и не влияют на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований ИП Шаран.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.09.2014 по делу N А47-4675/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шаран Виктора Николаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
А.А.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.12.2014 N 18АП-12644/2014 ПО ДЕЛУ N А47-4675/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2014 г. N 18АП-12644/2014
Дело N А47-4675/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шаран Виктора Николаевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.09.2014 по делу N А47-4675/2014 (судья Кофанова Н.А.).
Индивидуальный предприниматель Шаран Виктор Николаевич (далее - ИП Шаран, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", ответчик) с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:18, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного и складских зданий, общая площадь 10 049 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Монтажников, д. 29, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 1 885 000 руб. (т. 1, л.д. 11-14).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Инспекция Федеральной налоговой службы России по Центральному району города Оренбурга (далее - Управление Росреестра, Инспекция, третьи лица).
Определением арбитражного суда первой инстанции от 19.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, Администрация города Оренбурга, Правительство Оренбургской области (далее - Министерство, Администрация, Правительство, третьи лица, т. 1, л.д. 1-4).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.09.2014 (резолютивная часть объявлена 25.08.2014) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2, л.д. 81-85).
С вынесенным решением не согласился ИП Шаран и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Шаран (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт (т. 2, л.д. 99, 100).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Так, ИП Шаран отмечает, что представленный им отчет от 28.04.2014 N 020/14 об определении рыночной стоимости земельного участка по своей форме и содержанию соответствует законодательству Российской Федерации, в тексте самого отчета многократно указан адрес спорного земельного участка, лишь на одном листе отчета в связи с технической ошибкой был указан адрес другого объекта недвижимости. Данная ошибка в дальнейшем не ввела стороны в заблуждение, не повлияла на судебную экспертизу, которая была назначена по ходатайству истца в рамках судебного процесса.
Инспекция и Министерство представили в арбитражный суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу, в которых указали на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра, Администрация и Правительство отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 56:44:0409002:18, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного и складских зданий, общая площадь 10 049 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Монтажников, д. 29, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2008 серии 56 АА N 768846 (т. 1, л.д. 19).
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости земельного участка от 15.04.2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:18 по состоянию на 14.04.2014 составляет 54 120 497 руб. 34 коп. (т. 1, л.д. 20).
Указанная кадастровая стоимость земельного участка рассчитана на основании постановления Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области", которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области по состоянию на 01.01.2012.
В обоснование своих исковых требований истец представил отчет от 28.04.2014 N 020/14, выполненный индивидуальным предпринимателем Соловьевой О.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:18 по состоянию на 01.01.2012 составила 1 885 000 руб. (т. 1, л.д. 21-56).
Кроме того, определением арбитражного суда первой инстанции от 16.06.2014 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр экономических и юридических экспертиз" Молоткову С.В. На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет независимого оценщика Соловьевой О.В. об определении рыночной стоимости земельного участка Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"); является ли обоснованной рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете от 28.04.2014 N 020/14 по состоянию на 01.01.2012 с кадастровым номером 56:44:0409002:18 в размере 1 885 000 руб. (т. 1, л.д. 120-124).
Согласно заключению эксперта от 09.07.2014 N 319/14 отчет от 28.04.2014 N 020/14 соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:18 в размере 1 885 000 руб., определенная в отчете по состоянию на 01.01.2012, является обоснованной (т. 2, л.д. 3-20).
Истец, полагая, что определенная по результатам кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что представленный истцом отчет от 28.04.2014 N 020/14 имеет существенные недостатки, а именно: отсутствие подписи оценщика на страницах 3 и 27, выводы эксперта в пункте 7 отчета изложены в отношении иного земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Пунктом 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной оценки земель", определено, что государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с абзацем первым статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент обращения истца в суд) результаты определения кадастровой стоимости находящихся в государственной или муниципальной собственности объектов недвижимости, могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в арбитражном суде.
В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Как установлено материалами дела, кадастровая стоимость земельного участка была определена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области, утвержденных по состоянию на 01.01.2012 постановлением Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области".
Между тем, истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, из которого, как указывает истец, усматривается значительное расхождение в величине кадастровой стоимости земельного участка, указанной в государственном кадастре недвижимости, и определенной рыночной стоимости.
Так, в соответствии с частями 1, 2, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Руководствуясь изложенными нормами, арбитражный суд первой инстанции дал критическую оценку обоснованности представленного истцом в доказательство заявленных исковых требований отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.
Оценка отчета как доказательства по делу осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 11 названного Закона отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартом, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Пунктом 4 ФСО N 3 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, принципов существенности (в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки), обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена), однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что представленный истцом отчет от 28.04.2014 N 020/14 имеет существенные недостатки, не позволяющие принять указанный документ в качестве надлежащего доказательства по делу.
Так, истец представил в материалы дела подлинник отчета от 28.04.2014 N 020/14 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка.
Указанный документ содержит подписи оценщика (т. 2, л.д. 44, 69).
В пунктах 1, 2.1, 3.1, 7 отчета в качестве предмета исследования указан спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0409002:18, общей площадью 10 049 кв. м, местоположение: г. Оренбург, ул. Монтажников, N 29.
Однако, из пункта 4.2 отчета "Описание объекта оценки", а также пункта 6.1.1 "Выбор объектов - налогов" следует, что объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером 56:44:0109002:25, площадью 1861 кв. м, разрешенное использование: размещение сезонного рынка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - сезонный рынок, почтовый адрес: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Салмышская, N 5 (т. 2, л.д. 64, 66). То есть указан иной земельный участок, отличный от спорного, в том числе, по площади, разрешенному использованию.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что указанное не является технической ошибкой в силу следующего.
На основании пункта 7 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Из содержания пунктов 13 - 15 ФСО N 1 следует, что при проведении оценки оценщиком могут быть использованы доходный, сравнительный и затратный подход.
Согласно пункту 22 ФСО N 1 применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы (пункт 19 ФСО N 1).
Из представленного истцом отчета от 28.04.2014 N 020/14 следует, что оценщиком использован сравнительный подход к оценке (т. 2, л.д. 42-78). От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался (т. 2, л.д. 66, 68). То есть сравнительный подход является единственным примененным.
Из пункта 6.1 отчета "Определение рыночной стоимости сравнительным подходом" следует, что объекты-аналоги выбирались оценщиком по отношению не к спорному земельному участку, а к участку с кадастровым номером 56:44:0109002:25, площадью 1861 кв. м, разрешенное использование: размещение сезонного рынка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - сезонный рынок, почтовый адрес: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Салмышская, N 5 (т. 2, л.д. 66-68).
Соответственно, определение рыночной стоимости сравнительным методом с применением необходимых корректировок произведено оценщиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0109002:25, а не спорного участка.
Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что представленный истцом отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
Названные замечания не позволяют установить, проводилось ли оценщиком исследование в рамках применения сравнительного (и единственного) подхода именно спорного земельного участка.
На основании изложенного не может быть принят довод подателя жалобы о том, что замечания к отчету, приведенные арбитражным судом первой инстанции, носят исключительно технический характер и не влияют на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований ИП Шаран.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.09.2014 по делу N А47-4675/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шаран Виктора Николаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
А.А.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)