Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 мая 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" (ИНН 6166044959, ОГРН 1026104028114) - Козы Е.В. (доверенность от 27.03.2014), в отсутствие представителей лица, осуществляющего публичные полномочия, - Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН 6164045474, ОГРН 1026103292380), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю.) по делу N А53-17496/2013, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконными действий Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент имущественно-земельных отношений), выразившихся в принятии решения об отказе в предоставлении заявителю в аренду на новый срок земельного участка площадью 501 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050701:30, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63 (далее - спорный земельный участок).
К участию в деле в качестве лица, осуществляющего публичные полномочия, привлечен департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры и градостроительства).
Определением от 16.09.2013 Арбитражный суд Ростовской области принял изменение предмета заявленных обществом требований на признание незаконными действий департамента архитектуры и градостроительства, выразившихся в принятии решения об отказе в предоставлении спорного земельного участка в аренду, а также понуждение названного органа к направлению в департамент имущественно-земельных отношений проекта соответствующего договора аренды и предоставлению спорного земельного участка обществу в аренду на три года.
Обществом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) также заявлено требование о понуждении департамента имущественно-земельных отношений к подписанию проекта договора аренды спорного земельного участка.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы тем, что нормами действующего законодательства не установлена обязанность арендодателя по заключению с арендатором договора аренды на новый срок, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано арендатором только в случае предоставления спорного земельного участка в аренду третьему лицу. Суды указали, что нахождение на смежном земельном участке, находящемся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60, (далее - смежный земельный участок) самовольно возведенного и легализованного в судебном порядке объекта незавершенного строительства - многоэтажного офисного здания со встроенной площадкой (далее - нежилое здание, объект незавершенного строительства), планируемое обществом завершение его строительства, а также судебная тяжба о правах на смежный земельный участок и связанная с этим невозможность освоения спорного земельного участка не порождают обязанность департамента архитектуры и градостроительства по пролонгации арендных отношений в отсутствие разрешения на строительство объекта на двух земельных участках. Отказ суда первой инстанции от принятия к рассмотрению требования о понуждении департамента имущественно-земельных отношений к подписанию проекта договора аренды спорного земельного участка мотивирован недопустимостью одновременного изменения и предмета и основания заявленных требований, а также возможностью рассмотрения названного требования в рамках отдельного искового производства.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что последовательность и цели предоставления земельного участка, изданные начиная с 1992 года и по настоящее время акты органа местного самоуправления и иные документы, необходимые для получения разрешения на строительство, в совокупности свидетельствуют о том, что спорный земельный участок и смежный земельный участок предоставлены для строительства нежилого здания как единого объекта, право собственности на приобретенный у предыдущего арендатора спорного земельного участка объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом на основании вступившего в законную силу акта суда общей юрисдикции, у общества отсутствовала объективная возможность освоения спорного земельного участка в связи с невозможностью получения разрешения на завершение строительства нежилого здания без правоустанавливающего документа на землю, оформлению которого препятствовало незаконное бездействие уполномоченных органов в вопросе осуществления государственного кадастрового учета смежного земельного участка. Осуществляемая в отношении общества процедура банкротства препятствовала погашению задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком в силу специальных норм законодательства о банкротстве. По мнению общества, оспариваемое решение департамента архитектуры и градостроительства мотивирован ссылкой на решение неуполномоченного органа, а отказ суда первой инстанции в принятии к рассмотрению дополнительного требования к департаменту имущественно-земельных отношений повлекло невозможность восстановления прав заявителя избранным им способом судебной защиты.
Департамент, ссылаясь на недобросовестное исполнение обществом своих обязанностей как арендатора спорного земельного участка, как на причину отсутствия у последнего преимущественного права на заключения нового договора аренды, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 07.02.2012 N 62 обществу для завершения строительства нежилого здания предоставлен спорный земельный участок, что послужило основанием заключения департаментом имущественно-земельных отношений (арендодатель) и обществом договора аренды от 07.06.2012 N 33984 со сроком действия до 15.01.2013 (далее - договор аренды).
Общество обратилось в департамент архитектуры и градостроительства с заявлением от 11.04.2013 о пролонгации договора аренды в целях завершения строительства нежилого здания.
Письмом от 17.05.2013 N 59-43-3/5685 департамент архитектуры и градостроительства известил общество о том, что удовлетворение вышеназванного заявления невозможно ввиду отсутствия у департамента архитектуры и градостроительства полномочий на оспаривание зафиксированного в протоколе от 01.03.2013 N 3 решения комиссии по обеспечению эффективного управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее - комиссия) о прекращении арендных отношений и возврате предоставленного для завершения нежилого здания спорного земельного участка в связи с неосвоением последнего и наличием у арендатора задолженности по арендной плате.
Полагая, что незаконным решением департамента архитектуры и градостроительства нарушено право собственника объекта незавершенного строительства на получение разрешения на строительство, осуществление строительных работ и ввод нежилого здания в эксплуатацию, общество обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 5 статьи 201 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требовании о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должно помимо прочего содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочии на совершение оспариваемых действии (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действии (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).
В пункте 3 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Судам следует самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
Лицо, чьи права нарушены, вправе требовать их защиты любыми способами, установленными законом. При этом участники правоотношений вправе выбирать такие способы защиты своих прав, которые соответствуют их природе. Способ судебной защиты должен быть избран заявителем с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Избранный заявителем способ судебной защиты должен привести к восстановлению его нарушенных прав.
Ссылка на неправильный выбор способа судебной защиты при формальном подходе к квалификации заявленного требования порождает вероятность лишения заявителя гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 2 Кодекса права на судебную защиту.
Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.
Аналогичные правовые подходы сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 16.11.2010 N 8467/10, от 10.12.2013 N 9139/13, от 09.10.2012 N 5377/12, от 06.09.2011 N 4275/11, от 07.02.2012 N 12573/11.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие), если предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких ответчиков, права и (или) обязанности нескольких ответчиков имеют одно основание, предметом спора являются однородные права и обязанности.
Частями 5, 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.
В случае если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика.
Согласно части 8 названной статьи после привлечения к участию в деле соответчика рассмотрение дела производится с самого начала.
Отказывая в принятии к рассмотрению требований, предъявленных к департаменту имущественно-земельных отношений, суд первой инстанции не учел, что указанный орган местного самоуправления изначально был указан обществом в заявлении в качестве лица, действия (решение) которого оспаривается, а также в ходатайствах об изменении предмета заявленных требований.
Инициирование привлечения или самостоятельное привлечение департамента имущественно-земельных отношений к участию в деле в качестве второго лица, осуществляющего публичные полномочия, правильная квалификация заявленных обществом дополнительных требований, их уточнение, оценка действий (бездействия) обоих департаментов в пределах их полномочий в вопросе принятия решений о предоставлении обществу спорного земельного участка в аренду на новый срок в рассматриваемом случае, в силу части 5 статьи 46 и части 6 статьи 46 Кодекса, а также особенностей рассмотрения дел в порядке главы 24 Кодекса, не только не могли войти в противоречие с принципом состязательности сторон, но и способствовали бы обеспечению баланса интересов всех заинтересованных лиц, стабильности гражданского оборота и определенности в спорных отношениях, процессуальной экономии и максимально быстрой защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Формулируя в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 правовой подход, согласно которому при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию, Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации отметил, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не установили обстоятельства, предшествовавшие заключению обществом и департаментом имущественно-земельных отношений договора аренды спорного земельного участка, приобретению обществом права собственности на объект незавершенного строительства, обстоятельства, связанные с подготовкой и согласованием проектной и технической документации на нежилое здание, внесением в нее изменений, а также обстоятельства, препятствовавшие выдаче обществу разрешения на строительство названного объекта. Судами также не дана оценка обстоятельствам, установленным вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции, которыми осуществлены раздел смежного земельного участка и освобождение прав на него от обременений в пользу третьих лиц, признано право собственности на объект незавершенного строительства за предшествующим арендатором спорного земельного участка.
Вывод о наличии (отсутствии) у общества права на пролонгацию договора аренды с целью завершения строительства не мог быть сделан без оценки договора аренды на предмет его соответствия нормам действовавшего в момент его заключения законодательства. Соответствующая оценка в обжалуемых судебных актах отсутствует.
Действиям органов местного самоуправления, препятствующим заключению договора аренды на новый срок, следовало также дать оценку на предмет наличия у них признаков злоупотребления правом с точки зрения законных интересов кредиторов общества, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, и участников долевого строительства нежилого здания.
Без установления вышеназванных обстоятельств выводы судов об отсутствии у арендодателя обязанности по заключению с арендатором договора аренды на новый срок, о возможности реализации обществом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок только в случае предоставления спорного земельного участка в аренду третьему лицу, об отсутствии влияния планируемого обществом завершения строительства нежилого здания, судебной тяжбы о правах на смежный земельный участок и связанной с этим невозможности освоения спорного земельного участка на обязанность департамента архитектуры и градостроительства по пролонгации арендных отношений в отсутствие разрешения на строительство объекта на двух земельных участках не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, допущенные судами нарушения норм процессуального права, могли привести к принятию неправильного судебного акта, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1, 3 статьи 288 Кодекса является основанием отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду следует, руководствуясь данными в постановлении указаниями суда кассационной инстанции, обязательными в силу части 2 статьи 289 Кодекса для суда, вновь рассматривающего дело, используя процессуальные полномочия и распределив в соответствии с нормами Кодекса между сторонами бремя доказывания, устранить вышеприведенные недостатки и противоречия, правильно квалифицировать заявленные требования, в том числе с учетом их уточнения заявителем, рассмотреть вопрос о надлежащем составе лиц, участвующих в деле, установить возможность восстановления прав заявителя избранным им способом судебной защиты, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 по делу N А53-17496/2013 отменить.
Дело N А53-17496/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 08.05.2014 ПО ДЕЛУ N А53-17496/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2014 г. по делу N А53-17496/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 мая 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" (ИНН 6166044959, ОГРН 1026104028114) - Козы Е.В. (доверенность от 27.03.2014), в отсутствие представителей лица, осуществляющего публичные полномочия, - Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН 6164045474, ОГРН 1026103292380), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю.) по делу N А53-17496/2013, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Донквартстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконными действий Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент имущественно-земельных отношений), выразившихся в принятии решения об отказе в предоставлении заявителю в аренду на новый срок земельного участка площадью 501 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050701:30, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 63 (далее - спорный земельный участок).
К участию в деле в качестве лица, осуществляющего публичные полномочия, привлечен департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры и градостроительства).
Определением от 16.09.2013 Арбитражный суд Ростовской области принял изменение предмета заявленных обществом требований на признание незаконными действий департамента архитектуры и градостроительства, выразившихся в принятии решения об отказе в предоставлении спорного земельного участка в аренду, а также понуждение названного органа к направлению в департамент имущественно-земельных отношений проекта соответствующего договора аренды и предоставлению спорного земельного участка обществу в аренду на три года.
Обществом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) также заявлено требование о понуждении департамента имущественно-земельных отношений к подписанию проекта договора аренды спорного земельного участка.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014, в удовлетворении заявления отказано. Судебные акты мотивированы тем, что нормами действующего законодательства не установлена обязанность арендодателя по заключению с арендатором договора аренды на новый срок, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано арендатором только в случае предоставления спорного земельного участка в аренду третьему лицу. Суды указали, что нахождение на смежном земельном участке, находящемся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 60, (далее - смежный земельный участок) самовольно возведенного и легализованного в судебном порядке объекта незавершенного строительства - многоэтажного офисного здания со встроенной площадкой (далее - нежилое здание, объект незавершенного строительства), планируемое обществом завершение его строительства, а также судебная тяжба о правах на смежный земельный участок и связанная с этим невозможность освоения спорного земельного участка не порождают обязанность департамента архитектуры и градостроительства по пролонгации арендных отношений в отсутствие разрешения на строительство объекта на двух земельных участках. Отказ суда первой инстанции от принятия к рассмотрению требования о понуждении департамента имущественно-земельных отношений к подписанию проекта договора аренды спорного земельного участка мотивирован недопустимостью одновременного изменения и предмета и основания заявленных требований, а также возможностью рассмотрения названного требования в рамках отдельного искового производства.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что последовательность и цели предоставления земельного участка, изданные начиная с 1992 года и по настоящее время акты органа местного самоуправления и иные документы, необходимые для получения разрешения на строительство, в совокупности свидетельствуют о том, что спорный земельный участок и смежный земельный участок предоставлены для строительства нежилого здания как единого объекта, право собственности на приобретенный у предыдущего арендатора спорного земельного участка объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом на основании вступившего в законную силу акта суда общей юрисдикции, у общества отсутствовала объективная возможность освоения спорного земельного участка в связи с невозможностью получения разрешения на завершение строительства нежилого здания без правоустанавливающего документа на землю, оформлению которого препятствовало незаконное бездействие уполномоченных органов в вопросе осуществления государственного кадастрового учета смежного земельного участка. Осуществляемая в отношении общества процедура банкротства препятствовала погашению задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком в силу специальных норм законодательства о банкротстве. По мнению общества, оспариваемое решение департамента архитектуры и градостроительства мотивирован ссылкой на решение неуполномоченного органа, а отказ суда первой инстанции в принятии к рассмотрению дополнительного требования к департаменту имущественно-земельных отношений повлекло невозможность восстановления прав заявителя избранным им способом судебной защиты.
Департамент, ссылаясь на недобросовестное исполнение обществом своих обязанностей как арендатора спорного земельного участка, как на причину отсутствия у последнего преимущественного права на заключения нового договора аренды, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 07.02.2012 N 62 обществу для завершения строительства нежилого здания предоставлен спорный земельный участок, что послужило основанием заключения департаментом имущественно-земельных отношений (арендодатель) и обществом договора аренды от 07.06.2012 N 33984 со сроком действия до 15.01.2013 (далее - договор аренды).
Общество обратилось в департамент архитектуры и градостроительства с заявлением от 11.04.2013 о пролонгации договора аренды в целях завершения строительства нежилого здания.
Письмом от 17.05.2013 N 59-43-3/5685 департамент архитектуры и градостроительства известил общество о том, что удовлетворение вышеназванного заявления невозможно ввиду отсутствия у департамента архитектуры и градостроительства полномочий на оспаривание зафиксированного в протоколе от 01.03.2013 N 3 решения комиссии по обеспечению эффективного управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее - комиссия) о прекращении арендных отношений и возврате предоставленного для завершения нежилого здания спорного земельного участка в связи с неосвоением последнего и наличием у арендатора задолженности по арендной плате.
Полагая, что незаконным решением департамента архитектуры и градостроительства нарушено право собственника объекта незавершенного строительства на получение разрешения на строительство, осуществление строительных работ и ввод нежилого здания в эксплуатацию, общество обратилось в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 5 статьи 201 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требовании о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должно помимо прочего содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочии на совершение оспариваемых действии (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действии (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).
В пункте 3 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Судам следует самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
Лицо, чьи права нарушены, вправе требовать их защиты любыми способами, установленными законом. При этом участники правоотношений вправе выбирать такие способы защиты своих прав, которые соответствуют их природе. Способ судебной защиты должен быть избран заявителем с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Избранный заявителем способ судебной защиты должен привести к восстановлению его нарушенных прав.
Ссылка на неправильный выбор способа судебной защиты при формальном подходе к квалификации заявленного требования порождает вероятность лишения заявителя гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 2 Кодекса права на судебную защиту.
Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.
Аналогичные правовые подходы сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 16.11.2010 N 8467/10, от 10.12.2013 N 9139/13, от 09.10.2012 N 5377/12, от 06.09.2011 N 4275/11, от 07.02.2012 N 12573/11.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие), если предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких ответчиков, права и (или) обязанности нескольких ответчиков имеют одно основание, предметом спора являются однородные права и обязанности.
Частями 5, 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.
В случае если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика.
Согласно части 8 названной статьи после привлечения к участию в деле соответчика рассмотрение дела производится с самого начала.
Отказывая в принятии к рассмотрению требований, предъявленных к департаменту имущественно-земельных отношений, суд первой инстанции не учел, что указанный орган местного самоуправления изначально был указан обществом в заявлении в качестве лица, действия (решение) которого оспаривается, а также в ходатайствах об изменении предмета заявленных требований.
Инициирование привлечения или самостоятельное привлечение департамента имущественно-земельных отношений к участию в деле в качестве второго лица, осуществляющего публичные полномочия, правильная квалификация заявленных обществом дополнительных требований, их уточнение, оценка действий (бездействия) обоих департаментов в пределах их полномочий в вопросе принятия решений о предоставлении обществу спорного земельного участка в аренду на новый срок в рассматриваемом случае, в силу части 5 статьи 46 и части 6 статьи 46 Кодекса, а также особенностей рассмотрения дел в порядке главы 24 Кодекса, не только не могли войти в противоречие с принципом состязательности сторон, но и способствовали бы обеспечению баланса интересов всех заинтересованных лиц, стабильности гражданского оборота и определенности в спорных отношениях, процессуальной экономии и максимально быстрой защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Формулируя в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 правовой подход, согласно которому при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию, Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации отметил, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не установили обстоятельства, предшествовавшие заключению обществом и департаментом имущественно-земельных отношений договора аренды спорного земельного участка, приобретению обществом права собственности на объект незавершенного строительства, обстоятельства, связанные с подготовкой и согласованием проектной и технической документации на нежилое здание, внесением в нее изменений, а также обстоятельства, препятствовавшие выдаче обществу разрешения на строительство названного объекта. Судами также не дана оценка обстоятельствам, установленным вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции, которыми осуществлены раздел смежного земельного участка и освобождение прав на него от обременений в пользу третьих лиц, признано право собственности на объект незавершенного строительства за предшествующим арендатором спорного земельного участка.
Вывод о наличии (отсутствии) у общества права на пролонгацию договора аренды с целью завершения строительства не мог быть сделан без оценки договора аренды на предмет его соответствия нормам действовавшего в момент его заключения законодательства. Соответствующая оценка в обжалуемых судебных актах отсутствует.
Действиям органов местного самоуправления, препятствующим заключению договора аренды на новый срок, следовало также дать оценку на предмет наличия у них признаков злоупотребления правом с точки зрения законных интересов кредиторов общества, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, и участников долевого строительства нежилого здания.
Без установления вышеназванных обстоятельств выводы судов об отсутствии у арендодателя обязанности по заключению с арендатором договора аренды на новый срок, о возможности реализации обществом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок только в случае предоставления спорного земельного участка в аренду третьему лицу, об отсутствии влияния планируемого обществом завершения строительства нежилого здания, судебной тяжбы о правах на смежный земельный участок и связанной с этим невозможности освоения спорного земельного участка на обязанность департамента архитектуры и градостроительства по пролонгации арендных отношений в отсутствие разрешения на строительство объекта на двух земельных участках не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, допущенные судами нарушения норм процессуального права, могли привести к принятию неправильного судебного акта, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1, 3 статьи 288 Кодекса является основанием отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду следует, руководствуясь данными в постановлении указаниями суда кассационной инстанции, обязательными в силу части 2 статьи 289 Кодекса для суда, вновь рассматривающего дело, используя процессуальные полномочия и распределив в соответствии с нормами Кодекса между сторонами бремя доказывания, устранить вышеприведенные недостатки и противоречия, правильно квалифицировать заявленные требования, в том числе с учетом их уточнения заявителем, рассмотреть вопрос о надлежащем составе лиц, участвующих в деле, установить возможность восстановления прав заявителя избранным им способом судебной защиты, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2014 по делу N А53-17496/2013 отменить.
Дело N А53-17496/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)