Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03.04.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 08.04.2015
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Ключниковой Н.В.
судей Стрегелевой Г.А., Смолко С.И.
при участии в заседании:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, г. Курск, ул. 50 лет Октября, 4/6, 305016); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "СИТИ" (ОГРН 1024600950120, ИНН 4632026931, г. Курск, ул. Радищева, 7, 305000); Тереховой Н.А. - представителя по доверенности от 18.12.2014;
- от третьего лица
- Комитета по управлению имуществом Курской области (г. Курск, Красная площадь, Дом советов) не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 20.10.2014 (судья Арцыбашева Т.Ю.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 (судьи Протасов А.И., Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д.) по делу N А35-4080/2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СИТИ" (далее - общество, ООО "СИТИ") обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра, Управление) в государственной регистрации права, изложенного в сообщении от 25.02.2014 N 01/011/2014-010, и об обязании Управления зарегистрировать право собственности общества на земельный участок площадью 272 кв. м с кадастровым номером 46:29:102266:88, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Радищева, д. 7 (уточненные требования).
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета, выступал Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет).
Решением суда от 20.10.2014 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит принятые судебные акты отменить, в удовлетворении требований общества отказать, ссылаясь на нарушение судом двух инстанций требований п. п. 5 п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
В отзывах на жалобу общество и Комитет просят оставить состоявшиеся судебные решения без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но представители Управления Росреестра и Комитета в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителей Управления и Комитета в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель общества просила оставить кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на жалобу, заслушав пояснения представителя общества, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как видно из материалов дела и установлено судом двух инстанций, общество является собственником земельного участка площадью 667 кв. м с кадастровым номером 46:29:1 02 266:0007, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Радищева, дом 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.08.2003 серия 46-АВ N 174654 (т. 1, л.д. 36).
Решением Комитета от 13.02.2008 N 01-18/335 постановлено предоставить ООО "СИТИ" и ООО "НИЛ" в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора неделимый земельный участок площадью 272 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Радищева, д. 7, на срок 364 дня, для благоустройства территории (т. 1, л.д. 44 - 45).
Во исполнение указанного решения 07.03.2008 между Комитетом (арендодатель) и ООО "СИТИ", ООО "НИЛ" (арендаторы) заключен договор аренды на указанный земельный участок (т. 1, л.д. 39).
Решением Комитета от 09.11.2009 N 01-18/2126 предписано предоставить вышеуказанный земельный участок площадью 272 кв. м с кадастровым номером 46:29:102266:11 в аренду ООО "СИТИ" на срок 364 дня для эксплуатации основного входа и эвакуационного выхода (т. 1, л.д. 54).
1 декабря 2009 г. между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании решения Комитета от 09.11.2009 заключен договор аренды на срок до 08.11.2010 (т. 1, л.д. 48).
Решением Комитета от 30.03.2010 N 01-18/482 в решение Комитета от 09.11.2009 N 01-18/2116 внесены изменения в части цели предоставления земельного участка. Цель предоставления земельного участка - "для строительства входа и эвакуационного выхода к административному зданию по ул. Радищева, 7" (т. 1, л.д. 52).
Соглашением сторон договора от 01.04.2010 в договор аренды от 01.12.2009 внесены вышеназванные изменения (т. 1, л.д. 53).
29 октября 2010 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) внесена запись регистрации N 46-46-01/092/2010-644 о регистрации права собственности ООО "СИТИ" на помещение I в здании литер А, назначение - нежилое, общая площадь 50,4 кв. м, номер на поэтажном плане - 33, этаж цокольный, адрес местоположения - г. Курск, ул. Радищева, д. 7, основание регистрации - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ru46302000 от 17.09.2010 (т. 1, л.д. 37).
16 декабря 2011 г. в ЕГРП внесена запись регистрации N 46-46-01/178/2011-846 о регистрации права собственности ООО "СИТИ" на помещение III в здании литер А, назначение - нежилое, общая площадь 38,5 кв. м, номер на поэтажном плане - 1, этаж цокольный, адрес местоположения - г. Курск, ул. Радищева, д. 7, основание регистрации - постановление Администрации г. Курска от 27.12.2004 N 3329, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 24.12.2004 N 72 (т. 1, л.д. 38).
24 июля 2013 г. ООО "СИТИ", ООО "БУРГ", ООО "НИЛ" и ОАО "Акционерный Банк "РОССИЯ", являющиеся собственниками нежилых помещений в многоэтажном нежилом здании литер А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Радищева, д. 7, подписали соглашение, согласно которому они договорились распределить земельный участок площадью 272 кв. м, прилегающий к нежилому зданию литер А по адресу: г. Курск, ул. Радищева, д. 7, в пользу ООО "СИТИ" с целью дальнейшего его выкупа последним для эксплуатации офисного здания делового и коммерческого назначения (т. 1, л.д. 14).
Рассмотрев заявление ООО "СИТИ", 28.11.2013 Комитет принял решение N 01-19/3429 о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка площадью 272 кв. м с кадастровым номером 46:29:102266:88 для эксплуатации офисного здания делового и коммерческого назначения (т. 1, л.д. 126).
9 декабря 2013 г. между Комитетом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор N 623-13с купли-продажи на указанный земельный участок (т. 1, л.д. 8).
В пункте 1.2 договора указано, что на реализуемом земельном участке располагаются нежилые помещения III и I в здании литер А, этаж цокольный, собственником которых является общество.
По акту приема-передачи от 17.12.2013 Комитет передал обществу спорный земельный участок.
9 января 2014 г. общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности общества на земельный участок.
Уведомлением от 24.01.2014 N 01/011/2014-010 Управление сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации права собственности ООО "СИТИ" на земельный участок.
Сообщением от 25.02.2014 N 01/011/2014-010 Управление Росреестра отказано обществу в государственной регистрации права собственности на земельный участок со ссылкой на то, что на неделимом земельном участке расположено здание, помещения которого принадлежат нескольким лицам на праве собственности.
Полагая, что отказ Управления является незаконным и нарушает права и интересы общества в сфере экономической деятельности, ООО "СИТИ" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что на спорном земельном участке расположены только нежилые помещения, принадлежащие обществу; эти нежилые помещения являются пристройками к основному зданию и не являются общей долевой собственностью; основное здание на спорном участке не располагается; соглашением от 24.07.2013 иные собственники помещений в здании отказались от выкупа земельного участка в пользу ООО "СИТИ", данное соглашение не оспорено; невыполнение требований п. 3 ст. 36 ЗК РФ не является основанием для отказа в регистрации права на земельный участок.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с принятыми судебными актами, так как они вынесены при неполно исследованных обстоятельствах дела и с нарушением норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российский Федерации (ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Отказывая обществу в регистрации права на земельный участок, Управление сослалось на представление обществом на государственную регистрацию документов, не соответствующих по содержанию требованиям действующего законодательства, и на непредставление документов, необходимых для государственной регистрации права. При этом Управление указало, что в ЕГРП имеются сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, помещения, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Радищева, 7, за иными лицами, а, следовательно, права на земельный участок могут быть оформлены с учетом требований п. 3 ст. 36 ЗК РФ.
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Иного ни Земельным кодексом РФ, ни иными федеральными законами не предусмотрено. Возможность разрешения вопроса о праве на земельный участок соглашением собственников помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, законом не предусмотрена.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов, на котором основывается земельное законодательство РФ, является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Вывод суда двух инстанций о том, что на спорном земельном участке расположены только пристроенные ООО "СИТИ" к основному зданию объекты недвижимости, само здание литер А не расположено на данном участке, ничем не подтвержден.
Согласно письму ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курской области от 29.01.2014 N 08-593/2014, по состоянию на 29.01.2014 в государственном кадастре недвижимости отсутствует информация о наличии капитальных строений на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102266:88, расположенном по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Радищева, 7 (т. 1, л.д. 167).
Как указано выше, решением Комитета от 13.02.2008 спорный земельный участок был предоставлен в аренду двум собственникам помещений в здании по ул. Радищева, 7, для благоустройства территории.
В дальнейшем этот земельный участок решением Комитета был предоставлен в аренду ООО "СИТИ" для строительства входа и эвакуационного выхода к административному зданию по ул. Радищева, 7.
Суду следовало выяснить, что представляют собой помещения, построенные обществом на предоставленном в аренду земельном участке площадью 272 кв. м с кадастровым номером 46:29:102266:88, каково функциональное назначение этих помещений, имеют ли эти помещения связь с основным зданием литер А.
Из плана цокольного этажа усматривается, что помещение I площадью 50,4 кв. м не имеет обособленного выхода без связи с основным зданием (т. 1, л.д. 20).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, право собственности общества на помещение III в здании литер А площадью 38,5 кв. м, расположенное в цокольном этаже, зарегистрировано в ЕГРП 16.12.2011 на основании постановления Администрации г. Курска от 27.12.2004 N 3329 и акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 24.12.2004 N 72 (т. 1, л.д. 38). То есть, помещение III построено обществом задолго до предоставления спорного земельного участка в аренду.
Из соглашения от 24.07.2013 следует, что ООО "СИТИ" имеет в собственности нежилые помещения, состоящие из комнат NN 1, 2, 3, 5, 6, 13, 33 в цокольном этаже, N 8 на 1 этаже и NN 1,2 на техническом этаже, а всего 187,4 кв. м площади в здании литер А; ООО "БУРГ" имеет в собственности нежилые помещения площадью 600,6 кв. м на 4 этаже, 626 кв. м на 5 этаже, 457,3 кв. м на 6 этаже, а всего 1683,9 кв. м площади в здании литер А; ООО "НИЛ" имеет в собственности нежилые помещения, состоящие из комнат NN 1, 7 - 12, 23 - 32 в цокольном этаже, NN 6, 7 на 1 этаже, N 5 на 2 этаже, NN 1 - 24 на 3 этаже, NN 14, 15 на 6 этаже, а всего 1125,9 кв. м площади в здании литер А; ОАО "Акционерный Банк "РОССИЯ" имеет в собственности нежилые помещения, состоящие из комнат NN 4, 14 - 22 в цокольном этаже, NN 1 - 5, 9 - 34 на 1 этаже, NN 4, 6 - 29 на 2 этаже, а всего 1219,9 кв. м площади в здании литер А (т. 1, л.д. 14).
То есть, помещения в здании литер А принадлежат на праве собственности четырем собственникам.
Суду следовало выяснить, как близко спорный земельный участок прилегает к зданию литер А, возможно ли собственникам помещений в здании литер А обслуживать здание, пользоваться принадлежащими им на праве собственности помещениями в здании, не используя земельный участок площадью 272 кв. м с кадастровым номером 46:29:102266:88.
Так как судом двух инстанций не выяснены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 20.10.2014 и постановление от 25.12.2014 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении учесть отмеченные недостатки, установить обстоятельства, имеющиеся существенное значение для правильного разрешения спора, и с учетом добытого при правильном применении норм земельного законодательства постановить решение.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 20.10.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 по делу N А35-4080/2014 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Судьи
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
С.И.СМОЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 08.04.2015 ПО ДЕЛУ N А35-4080/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2015 г. по делу N А35-4080/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03.04.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 08.04.2015
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Ключниковой Н.В.
судей Стрегелевой Г.А., Смолко С.И.
при участии в заседании:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, г. Курск, ул. 50 лет Октября, 4/6, 305016); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "СИТИ" (ОГРН 1024600950120, ИНН 4632026931, г. Курск, ул. Радищева, 7, 305000); Тереховой Н.А. - представителя по доверенности от 18.12.2014;
- от третьего лица
- Комитета по управлению имуществом Курской области (г. Курск, Красная площадь, Дом советов) не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 20.10.2014 (судья Арцыбашева Т.Ю.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 (судьи Протасов А.И., Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д.) по делу N А35-4080/2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СИТИ" (далее - общество, ООО "СИТИ") обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра, Управление) в государственной регистрации права, изложенного в сообщении от 25.02.2014 N 01/011/2014-010, и об обязании Управления зарегистрировать право собственности общества на земельный участок площадью 272 кв. м с кадастровым номером 46:29:102266:88, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Радищева, д. 7 (уточненные требования).
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета, выступал Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет).
Решением суда от 20.10.2014 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит принятые судебные акты отменить, в удовлетворении требований общества отказать, ссылаясь на нарушение судом двух инстанций требований п. п. 5 п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
В отзывах на жалобу общество и Комитет просят оставить состоявшиеся судебные решения без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но представители Управления Росреестра и Комитета в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителей Управления и Комитета в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель общества просила оставить кассационную жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на жалобу, заслушав пояснения представителя общества, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как видно из материалов дела и установлено судом двух инстанций, общество является собственником земельного участка площадью 667 кв. м с кадастровым номером 46:29:1 02 266:0007, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Радищева, дом 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.08.2003 серия 46-АВ N 174654 (т. 1, л.д. 36).
Решением Комитета от 13.02.2008 N 01-18/335 постановлено предоставить ООО "СИТИ" и ООО "НИЛ" в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора неделимый земельный участок площадью 272 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Радищева, д. 7, на срок 364 дня, для благоустройства территории (т. 1, л.д. 44 - 45).
Во исполнение указанного решения 07.03.2008 между Комитетом (арендодатель) и ООО "СИТИ", ООО "НИЛ" (арендаторы) заключен договор аренды на указанный земельный участок (т. 1, л.д. 39).
Решением Комитета от 09.11.2009 N 01-18/2126 предписано предоставить вышеуказанный земельный участок площадью 272 кв. м с кадастровым номером 46:29:102266:11 в аренду ООО "СИТИ" на срок 364 дня для эксплуатации основного входа и эвакуационного выхода (т. 1, л.д. 54).
1 декабря 2009 г. между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании решения Комитета от 09.11.2009 заключен договор аренды на срок до 08.11.2010 (т. 1, л.д. 48).
Решением Комитета от 30.03.2010 N 01-18/482 в решение Комитета от 09.11.2009 N 01-18/2116 внесены изменения в части цели предоставления земельного участка. Цель предоставления земельного участка - "для строительства входа и эвакуационного выхода к административному зданию по ул. Радищева, 7" (т. 1, л.д. 52).
Соглашением сторон договора от 01.04.2010 в договор аренды от 01.12.2009 внесены вышеназванные изменения (т. 1, л.д. 53).
29 октября 2010 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) внесена запись регистрации N 46-46-01/092/2010-644 о регистрации права собственности ООО "СИТИ" на помещение I в здании литер А, назначение - нежилое, общая площадь 50,4 кв. м, номер на поэтажном плане - 33, этаж цокольный, адрес местоположения - г. Курск, ул. Радищева, д. 7, основание регистрации - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ru46302000 от 17.09.2010 (т. 1, л.д. 37).
16 декабря 2011 г. в ЕГРП внесена запись регистрации N 46-46-01/178/2011-846 о регистрации права собственности ООО "СИТИ" на помещение III в здании литер А, назначение - нежилое, общая площадь 38,5 кв. м, номер на поэтажном плане - 1, этаж цокольный, адрес местоположения - г. Курск, ул. Радищева, д. 7, основание регистрации - постановление Администрации г. Курска от 27.12.2004 N 3329, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 24.12.2004 N 72 (т. 1, л.д. 38).
24 июля 2013 г. ООО "СИТИ", ООО "БУРГ", ООО "НИЛ" и ОАО "Акционерный Банк "РОССИЯ", являющиеся собственниками нежилых помещений в многоэтажном нежилом здании литер А, расположенном по адресу: г. Курск, ул. Радищева, д. 7, подписали соглашение, согласно которому они договорились распределить земельный участок площадью 272 кв. м, прилегающий к нежилому зданию литер А по адресу: г. Курск, ул. Радищева, д. 7, в пользу ООО "СИТИ" с целью дальнейшего его выкупа последним для эксплуатации офисного здания делового и коммерческого назначения (т. 1, л.д. 14).
Рассмотрев заявление ООО "СИТИ", 28.11.2013 Комитет принял решение N 01-19/3429 о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка площадью 272 кв. м с кадастровым номером 46:29:102266:88 для эксплуатации офисного здания делового и коммерческого назначения (т. 1, л.д. 126).
9 декабря 2013 г. между Комитетом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор N 623-13с купли-продажи на указанный земельный участок (т. 1, л.д. 8).
В пункте 1.2 договора указано, что на реализуемом земельном участке располагаются нежилые помещения III и I в здании литер А, этаж цокольный, собственником которых является общество.
По акту приема-передачи от 17.12.2013 Комитет передал обществу спорный земельный участок.
9 января 2014 г. общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности общества на земельный участок.
Уведомлением от 24.01.2014 N 01/011/2014-010 Управление сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации права собственности ООО "СИТИ" на земельный участок.
Сообщением от 25.02.2014 N 01/011/2014-010 Управление Росреестра отказано обществу в государственной регистрации права собственности на земельный участок со ссылкой на то, что на неделимом земельном участке расположено здание, помещения которого принадлежат нескольким лицам на праве собственности.
Полагая, что отказ Управления является незаконным и нарушает права и интересы общества в сфере экономической деятельности, ООО "СИТИ" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что на спорном земельном участке расположены только нежилые помещения, принадлежащие обществу; эти нежилые помещения являются пристройками к основному зданию и не являются общей долевой собственностью; основное здание на спорном участке не располагается; соглашением от 24.07.2013 иные собственники помещений в здании отказались от выкупа земельного участка в пользу ООО "СИТИ", данное соглашение не оспорено; невыполнение требований п. 3 ст. 36 ЗК РФ не является основанием для отказа в регистрации права на земельный участок.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с принятыми судебными актами, так как они вынесены при неполно исследованных обстоятельствах дела и с нарушением норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российский Федерации (ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Отказывая обществу в регистрации права на земельный участок, Управление сослалось на представление обществом на государственную регистрацию документов, не соответствующих по содержанию требованиям действующего законодательства, и на непредставление документов, необходимых для государственной регистрации права. При этом Управление указало, что в ЕГРП имеются сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, помещения, расположенные по адресу: г. Курск, ул. Радищева, 7, за иными лицами, а, следовательно, права на земельный участок могут быть оформлены с учетом требований п. 3 ст. 36 ЗК РФ.
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Иного ни Земельным кодексом РФ, ни иными федеральными законами не предусмотрено. Возможность разрешения вопроса о праве на земельный участок соглашением собственников помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, законом не предусмотрена.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов, на котором основывается земельное законодательство РФ, является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Вывод суда двух инстанций о том, что на спорном земельном участке расположены только пристроенные ООО "СИТИ" к основному зданию объекты недвижимости, само здание литер А не расположено на данном участке, ничем не подтвержден.
Согласно письму ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курской области от 29.01.2014 N 08-593/2014, по состоянию на 29.01.2014 в государственном кадастре недвижимости отсутствует информация о наличии капитальных строений на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102266:88, расположенном по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Радищева, 7 (т. 1, л.д. 167).
Как указано выше, решением Комитета от 13.02.2008 спорный земельный участок был предоставлен в аренду двум собственникам помещений в здании по ул. Радищева, 7, для благоустройства территории.
В дальнейшем этот земельный участок решением Комитета был предоставлен в аренду ООО "СИТИ" для строительства входа и эвакуационного выхода к административному зданию по ул. Радищева, 7.
Суду следовало выяснить, что представляют собой помещения, построенные обществом на предоставленном в аренду земельном участке площадью 272 кв. м с кадастровым номером 46:29:102266:88, каково функциональное назначение этих помещений, имеют ли эти помещения связь с основным зданием литер А.
Из плана цокольного этажа усматривается, что помещение I площадью 50,4 кв. м не имеет обособленного выхода без связи с основным зданием (т. 1, л.д. 20).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, право собственности общества на помещение III в здании литер А площадью 38,5 кв. м, расположенное в цокольном этаже, зарегистрировано в ЕГРП 16.12.2011 на основании постановления Администрации г. Курска от 27.12.2004 N 3329 и акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 24.12.2004 N 72 (т. 1, л.д. 38). То есть, помещение III построено обществом задолго до предоставления спорного земельного участка в аренду.
Из соглашения от 24.07.2013 следует, что ООО "СИТИ" имеет в собственности нежилые помещения, состоящие из комнат NN 1, 2, 3, 5, 6, 13, 33 в цокольном этаже, N 8 на 1 этаже и NN 1,2 на техническом этаже, а всего 187,4 кв. м площади в здании литер А; ООО "БУРГ" имеет в собственности нежилые помещения площадью 600,6 кв. м на 4 этаже, 626 кв. м на 5 этаже, 457,3 кв. м на 6 этаже, а всего 1683,9 кв. м площади в здании литер А; ООО "НИЛ" имеет в собственности нежилые помещения, состоящие из комнат NN 1, 7 - 12, 23 - 32 в цокольном этаже, NN 6, 7 на 1 этаже, N 5 на 2 этаже, NN 1 - 24 на 3 этаже, NN 14, 15 на 6 этаже, а всего 1125,9 кв. м площади в здании литер А; ОАО "Акционерный Банк "РОССИЯ" имеет в собственности нежилые помещения, состоящие из комнат NN 4, 14 - 22 в цокольном этаже, NN 1 - 5, 9 - 34 на 1 этаже, NN 4, 6 - 29 на 2 этаже, а всего 1219,9 кв. м площади в здании литер А (т. 1, л.д. 14).
То есть, помещения в здании литер А принадлежат на праве собственности четырем собственникам.
Суду следовало выяснить, как близко спорный земельный участок прилегает к зданию литер А, возможно ли собственникам помещений в здании литер А обслуживать здание, пользоваться принадлежащими им на праве собственности помещениями в здании, не используя земельный участок площадью 272 кв. м с кадастровым номером 46:29:102266:88.
Так как судом двух инстанций не выяснены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 20.10.2014 и постановление от 25.12.2014 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении учесть отмеченные недостатки, установить обстоятельства, имеющиеся существенное значение для правильного разрешения спора, и с учетом добытого при правильном применении норм земельного законодательства постановить решение.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 20.10.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 по делу N А35-4080/2014 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Судьи
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
С.И.СМОЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)