Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская 78, ОГРН 1046405508918, ИНН 6455038129),
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 мая 2015 года,
по делу N А57-1979/2015 (судья Большедворская Е.Л.),
по исковому заявлению энгельсского потребительского общества "Союз", (413113, г. Энгельс, ул. Терновская, д. 9, ОГРН 1136449001182, ИНН 6449068076),
к администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская 78, ОГРН 1046405508918, ИНН 6455038129), комитету по управлению имуществом г. Саратова (410012, г. Саратов, пл. Театральная, д. 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860),
об изменении условий договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании: от Энгельсского потребительского общества "Союз" - представители Колмогорова Ю.А., по доверенности от 22 сентября 2015 года, Никитина Е.Г., по доверенности от 27 февраля 27 февраля 2015 года.
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Энгельсское потребительское общество "Союз" (далее - ЭПО "Союз", Истец) к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация), комитету по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об исключении из предмета договора аренды земельного участка N А-11-248Ю-5 от 01.07.2011 года земельного участка с кадастровым номером 64:48:050306:1923 общей площадью 194 кв. м, расположенного в границах территории общего пользования; внесении изменений в пункт 1 договора аренды земельного участка N А-11-248Ю-5 от 01.07.2011 года, изложив его в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050306:72, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. им. Шевченко Т.Г., 2, в Октябрьском районе, площадью 1 392 кв. м, занимаемый отдельно стоящими офисными зданиями делового и коммерческого назначения до 5 000 кв. м общей площади, в границах указанного земельного участка".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15 мая 2015 года исковые требования ЭПО "Союз" - удовлетворены частично. Суд решил внести изменения в п. 1 договора аренды земельного участка N А-11-248Ю-5 от 01.07.2011 г., изложив п. 1 в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050306:72, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. им. Шевченко Т.Г., 2 в Октябрьском районе, площадью 1392 кв. м, занимаемый отдельно стоящими офисными зданиями делового и коммерческого назначения до 5000 кв. м общей площади, в границах, указанного земельного участка". В остальной части исковых требований - отказано.
Администрация, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование требований жалобы заявитель ссылается на то, что решение об образовании земельного участка, площадью 194 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:1923, расположенного в границах территории общего пользования не принималось, не является согласованным, а также указывает на невозможность образования нового земельного участка, поскольку он расположен в границах территории общего пользования.
ЭПО "Союз", в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменные возражения на апелляционную жалобу, в котором Учреждение просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Представитель ЭПО "Союз" в судебном заседании возражал против доводов, изложенных а апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители Администрации, Комитета, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовые уведомления. Лица, участвующие в деле имели реальную возможность обеспечить явку представителя в судебное заседание, либо ходатайствовать об отложении дела.
Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях статей 156, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.11 при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Проверив законность вынесенного судебного акта, исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что она не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 23.06.2011 года N 1312 Саратовскому областному союзу потребительских обществ в аренду был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050306:72, по адресу: г. Саратов, ул. им. Шевченко Т.Г., 2, в Октябрьском районе, площадью 1 586 кв. м, занимаемого отдельно стоящим зданием административно-деловой организации, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 16.11.2010 года N 6448/201/10-15818, сроком на 49 лет - с 01.07.2011 года по 01.07.2060 года.
На основании указанного Постановления 01.07.2011 года между Администрацией (Арендодатель) и Саратовским областным союзом потребительских обществ (Арендатор) был заключен договор аренды N А-11-248Ю-5.
По договору замены стороны в обязательстве от 06.12.2013 года все права и обязанности по договору аренды земельного участка N А-11-248Ю-5 от 01.07.2011 года перешли ЭПО "Союз". Государственная регистрация сделки - договора замены, произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 23.12.2013 года (N регистрации 64-64-23/185/2013-076).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.12.2013 года 64-АД 158912, истцу на праве собственности принадлежит нежилое четырехэтажное здание общей площадью 2 868,4 кв. м, инв. N 1, лит. А3Г2, по адресу: г. Саратов, ул. им. Шевченко Т.Г., д. 2, кадастровый (или условный) номер: 64:48:000000:28257, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2013 года сделана запись регистрации N 64-64-23/185/2013-074.
Истцом в адрес Администрации 17.06.2014 года было направлено заявление о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 16.07.2014 года N 2022 истцу было отказано в предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 1 586 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:72 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Шевченко Т.Г., 2, в Октябрьском районе, занимаемого отдельно стоящим офисным зданием делового и коммерческого назначения до 5 000 кв. м общей площади, в связи с тем, что часть испрашиваемого земельного участка расположена в границах территории общего пользования; земельные участки, расположенные в границах территории общего пользования, не подлежат приватизации.
В связи с тем, что земельный участок площадью 194 кв. м является территорией общего пользования (тротуар), истец обратился к кадастровому инженеру с целью образования земельного участка площадью 1 586 кв. м путем выдела из него земельного участка площадью 194 кв. м.
28 октября 2014 года истцом получен кадастровый паспорт на выделенный земельный участок площадью 194 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:1923, расположенный в границах территории общего пользования.
13 ноября 2014 года истец обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением об образовании в результате раздела земельного участка площадью 1 586 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:72, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Т. Шевченко, 2, земельного участка площадью 194 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:1923, и внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка N А-11-248Ю-5 от 01.07.2011 года.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 15.12.2014 года N 4113 Энгельсскому потребительскому обществу "Союз" отказано в образовании в результате раздела с сохранением в измененных границах земельного участка площадью 1 586 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:72, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Шевченко Т.Г., 2, в Октябрьском районе, занимаемого отдельно стоящим офисным зданием делового и коммерческого назначения до 5 000 кв. м общей площади, предоставленного в аренду сроком на 49 лет на основании постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 23.06.2011 года N 1312, договора аренды земельного участка от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5, договора замены стороны в обязательстве от 06.12.2013 года, земельного участка площадью 194 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:1923, в связи с тем, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки. Земельный участок с кадастровым номером 64:48:050306:1923 свободен от застройки и не может использоваться в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 64:48:050306:72 "занимаемый отдельно стоящим офисным зданием делового и коммерческого назначения до 5 000 кв. м общей площади".
26 декабря 2014 года истец обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" (исх. N 18 от 26.12.2014 года) и комитет по управлению имуществом города Саратова (исх. N 19 от 26.12.2014 года) с заявлением об отказе от земельного участка площадью 194 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:1923, относящегося к землям общего пользования, о внесении изменений в договор аренды в части указания площади земельного участка с 1 586 кв. м на 1 392 кв. м и о заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5.
Письмом от 16.01.2015 года исх. N 13-05/808 комитет по управлению имущество города Саратова сообщил истцу о том, что для принятия решения о внесении изменений в договор аренды ЭПО "Союз" необходимо обратиться в комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением на имя главы администрации муниципального образования "Город Саратов", с приложением необходимых документов.
Поскольку ответ от Администрации получен не был, Истец, полагая, что действия администрации и Комитета, выразившиеся в препятствии внесению изменений в условия договора аренды земельного участка от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5 в части площади фактически используемого земельного участка и, соответственно, уменьшению суммы арендных платежей, нарушают его права, обратился с иском в суд.
Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 названного Кодекса, за исключением случаев:
1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 названного Кодекса;
5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Правовая конструкция указанных правовых норм предполагает право арендатора на обращение с заявлением о разделе земельного участка (инициировать раздел). Реализуется указанное право арендатора через принятие соответствующего решения публичным органом.
Согласно пункту 6 статьи 11.4. Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.
Согласно части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
Согласно части 2 названной статьи с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.
Таким образом, в целях раздела спорного земельного участка, для принятия соответствующего решения Администрацией, необходимо провести учет вновь образуемого земельного участка в государственном кадастре и получить на него кадастровый паспорт.
Постановка вновь образованных участков на кадастровый учет осуществляется на основании межевого плана земельного участка.
Как следует из материалов дела, ЭПО "Союз" заключило договор с кадастровым инженером, который в дальнейшем выполнил кадастровые работы по изготовлению межевого плана в связи с выделом земельного участка площадью 194 кв. м.
Подготовленный межевой план был в установленном порядке (Приказ Минэкономразвития России от 08.11.2013 г. N 662, ч. 11 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости") передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. В результате в государственный кадастр были внесены соответствующие изменения. Вновь образованному участку земельному участку площадью 194 кв. м был присвоен кадастровый номер 64:48:050306:1923 и выдан кадастровый паспорт на него.
Согласно статьям 6, 22 Земельного кодекса Российской Федерации объектом арендных земельных отношений являются земельные участки.
В силу положений пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком как объектом земельных отношений признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, объектом аренды могут быть земельные участки, поставленные на кадастровый учет в установленном законом порядке.
Раздел земельного участка не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении земельных участков, однако предоставляет арендатору право по внесению соответствующих изменений в договоры аренды.
По правилам статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает прекращения действия договора в отношении земельного участка, образованного в результате раздела исходного участка, данная норма направлена на стабилизацию арендных отношений, а не на их досрочное прекращение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:050306:72 передан в аренду истцу на основании договора от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5, договора замены стороны в обязательстве от 06.12.2013 года. В отношении данного земельного участка проведены межевые работы, участок разделен, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:050306:1923 площадью 194 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 28.10.2014 года N 64/201/2014-594527.
Судом установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:050306:1923 площадью 194 кв. м является самостоятельным объектом аренды, что подтверждается материалами межевания, составленными кадастровым инженером.
В результате раздела площадь исходного земельного участка (1586 кв. м) уменьшилась до 1 392 кв. м, кадастровый номер участка не изменился.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, при разделе исходного земельного участка и образовании в его границах нескольких земельных участков на вновь образованные участки в силу названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации автоматически переносится разрешенное использование исходного земельного участка.
В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В силу пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации объект ранее действующего договора аренды земельного участка от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5 сохранился в измененных границах.
Поскольку, необходимость изменения условий договора аренды вызвана изменением уникальных характеристик объекта аренды (площадь, кадастровый номер участка, местоположение его границ) в связи с изъятием части арендуемого обществом участка для федеральных нужд, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность как заключения сторонами нового договора аренды, так и внесения сторонами в ранее заключенный договор соответствующих изменений.
Истцом по настоящему делу был избран способ оформления земельных отношений путем внесения изменений в ранее заключенный договор.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у ЭПО "Союз" права на внесение изменений в договор аренды испрашиваемого участка, поскольку доказательств необходимости использования измененного участка для размещения отдельно стоящими офисных зданиями делового и коммерческого назначения до 5000 кв. м общей площади в материалах дела отсутствуют. Сведений о том, что истец имел намерение прекратить арендные правоотношения, возникшие из договора от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5, так же не представлено.
Суд первой инстанции, верно, указал на то, что статьями 420, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе лица, установленные статьями 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
С момента вступления в законную силу Закона Саратовской области от 07.10.2009 года N 144-ЗСО органы местного самоуправления, согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 1 статьи 22 Устава города Саратова, принятого решением Саратовской городской Думы от 18.12.2005 года N 67-649, администрация муниципального образования "Город Саратов" входит в структуру органов местного самоуправления города и является исполнительно-распорядительным органом.
Пунктом 1 решения Саратовской городской Думы от 18.02.2010 года N 47-562 "О наделении полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена" предусмотрено, что администрация муниципального образования "Город Саратов" осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и законодательством Саратовской области.
Вместе с тем, согласно п. 4.1. Решения Саратовской Городской Думы от 29 сентября 2011 г. N 7-82 "О внесении изменений в Решения Саратовской Городской Думы", комитет по управлению имуществом города Саратова от имени администрации муниципального образования "Город Саратов" осуществляет, в том числе, заключение, изменение, расторжение договоров аренды, купли-продажи, безвозмездного срочного пользования земельных участков.
Таким образом, судом первой инстанции исковые требования правомерно удовлетворены как к администрации муниципального образования "Город Саратов", так и к Комитету по управлению имуществом города Саратова.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, доводы и возражения сторон, фактические обстоятельства дела, апелляционный суд считает оспариваемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Судебная коллегия, проверив доводы Ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, пришла к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального и процессуального права.
Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 мая 2015 года по делу N А57-1979/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа, в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2015 N 12АП-5545/2015 ПО ДЕЛУ N А57-1979/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2015 г. по делу N А57-1979/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жевак И.И.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская 78, ОГРН 1046405508918, ИНН 6455038129),
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 мая 2015 года,
по делу N А57-1979/2015 (судья Большедворская Е.Л.),
по исковому заявлению энгельсского потребительского общества "Союз", (413113, г. Энгельс, ул. Терновская, д. 9, ОГРН 1136449001182, ИНН 6449068076),
к администрации муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская 78, ОГРН 1046405508918, ИНН 6455038129), комитету по управлению имуществом г. Саратова (410012, г. Саратов, пл. Театральная, д. 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860),
об изменении условий договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании: от Энгельсского потребительского общества "Союз" - представители Колмогорова Ю.А., по доверенности от 22 сентября 2015 года, Никитина Е.Г., по доверенности от 27 февраля 27 февраля 2015 года.
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Энгельсское потребительское общество "Союз" (далее - ЭПО "Союз", Истец) к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация), комитету по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об исключении из предмета договора аренды земельного участка N А-11-248Ю-5 от 01.07.2011 года земельного участка с кадастровым номером 64:48:050306:1923 общей площадью 194 кв. м, расположенного в границах территории общего пользования; внесении изменений в пункт 1 договора аренды земельного участка N А-11-248Ю-5 от 01.07.2011 года, изложив его в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050306:72, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. им. Шевченко Т.Г., 2, в Октябрьском районе, площадью 1 392 кв. м, занимаемый отдельно стоящими офисными зданиями делового и коммерческого назначения до 5 000 кв. м общей площади, в границах указанного земельного участка".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15 мая 2015 года исковые требования ЭПО "Союз" - удовлетворены частично. Суд решил внести изменения в п. 1 договора аренды земельного участка N А-11-248Ю-5 от 01.07.2011 г., изложив п. 1 в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050306:72, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. им. Шевченко Т.Г., 2 в Октябрьском районе, площадью 1392 кв. м, занимаемый отдельно стоящими офисными зданиями делового и коммерческого назначения до 5000 кв. м общей площади, в границах, указанного земельного участка". В остальной части исковых требований - отказано.
Администрация, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование требований жалобы заявитель ссылается на то, что решение об образовании земельного участка, площадью 194 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:1923, расположенного в границах территории общего пользования не принималось, не является согласованным, а также указывает на невозможность образования нового земельного участка, поскольку он расположен в границах территории общего пользования.
ЭПО "Союз", в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменные возражения на апелляционную жалобу, в котором Учреждение просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Представитель ЭПО "Союз" в судебном заседании возражал против доводов, изложенных а апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители Администрации, Комитета, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела почтовые уведомления. Лица, участвующие в деле имели реальную возможность обеспечить явку представителя в судебное заседание, либо ходатайствовать об отложении дела.
Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях статей 156, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.11 при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Проверив законность вынесенного судебного акта, исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что она не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 23.06.2011 года N 1312 Саратовскому областному союзу потребительских обществ в аренду был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:050306:72, по адресу: г. Саратов, ул. им. Шевченко Т.Г., 2, в Октябрьском районе, площадью 1 586 кв. м, занимаемого отдельно стоящим зданием административно-деловой организации, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 16.11.2010 года N 6448/201/10-15818, сроком на 49 лет - с 01.07.2011 года по 01.07.2060 года.
На основании указанного Постановления 01.07.2011 года между Администрацией (Арендодатель) и Саратовским областным союзом потребительских обществ (Арендатор) был заключен договор аренды N А-11-248Ю-5.
По договору замены стороны в обязательстве от 06.12.2013 года все права и обязанности по договору аренды земельного участка N А-11-248Ю-5 от 01.07.2011 года перешли ЭПО "Союз". Государственная регистрация сделки - договора замены, произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 23.12.2013 года (N регистрации 64-64-23/185/2013-076).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.12.2013 года 64-АД 158912, истцу на праве собственности принадлежит нежилое четырехэтажное здание общей площадью 2 868,4 кв. м, инв. N 1, лит. А3Г2, по адресу: г. Саратов, ул. им. Шевченко Т.Г., д. 2, кадастровый (или условный) номер: 64:48:000000:28257, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2013 года сделана запись регистрации N 64-64-23/185/2013-074.
Истцом в адрес Администрации 17.06.2014 года было направлено заявление о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 16.07.2014 года N 2022 истцу было отказано в предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 1 586 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:72 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Шевченко Т.Г., 2, в Октябрьском районе, занимаемого отдельно стоящим офисным зданием делового и коммерческого назначения до 5 000 кв. м общей площади, в связи с тем, что часть испрашиваемого земельного участка расположена в границах территории общего пользования; земельные участки, расположенные в границах территории общего пользования, не подлежат приватизации.
В связи с тем, что земельный участок площадью 194 кв. м является территорией общего пользования (тротуар), истец обратился к кадастровому инженеру с целью образования земельного участка площадью 1 586 кв. м путем выдела из него земельного участка площадью 194 кв. м.
28 октября 2014 года истцом получен кадастровый паспорт на выделенный земельный участок площадью 194 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:1923, расположенный в границах территории общего пользования.
13 ноября 2014 года истец обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" с заявлением об образовании в результате раздела земельного участка площадью 1 586 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:72, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Т. Шевченко, 2, земельного участка площадью 194 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:1923, и внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка N А-11-248Ю-5 от 01.07.2011 года.
Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 15.12.2014 года N 4113 Энгельсскому потребительскому обществу "Союз" отказано в образовании в результате раздела с сохранением в измененных границах земельного участка площадью 1 586 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:72, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Шевченко Т.Г., 2, в Октябрьском районе, занимаемого отдельно стоящим офисным зданием делового и коммерческого назначения до 5 000 кв. м общей площади, предоставленного в аренду сроком на 49 лет на основании постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 23.06.2011 года N 1312, договора аренды земельного участка от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5, договора замены стороны в обязательстве от 06.12.2013 года, земельного участка площадью 194 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:1923, в связи с тем, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки. Земельный участок с кадастровым номером 64:48:050306:1923 свободен от застройки и не может использоваться в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 64:48:050306:72 "занимаемый отдельно стоящим офисным зданием делового и коммерческого назначения до 5 000 кв. м общей площади".
26 декабря 2014 года истец обратился в администрацию муниципального образования "Город Саратов" (исх. N 18 от 26.12.2014 года) и комитет по управлению имуществом города Саратова (исх. N 19 от 26.12.2014 года) с заявлением об отказе от земельного участка площадью 194 кв. м с кадастровым номером 64:48:050306:1923, относящегося к землям общего пользования, о внесении изменений в договор аренды в части указания площади земельного участка с 1 586 кв. м на 1 392 кв. м и о заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5.
Письмом от 16.01.2015 года исх. N 13-05/808 комитет по управлению имущество города Саратова сообщил истцу о том, что для принятия решения о внесении изменений в договор аренды ЭПО "Союз" необходимо обратиться в комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением на имя главы администрации муниципального образования "Город Саратов", с приложением необходимых документов.
Поскольку ответ от Администрации получен не был, Истец, полагая, что действия администрации и Комитета, выразившиеся в препятствии внесению изменений в условия договора аренды земельного участка от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5 в части площади фактически используемого земельного участка и, соответственно, уменьшению суммы арендных платежей, нарушают его права, обратился с иском в суд.
Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 названного Кодекса, за исключением случаев:
1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 названного Кодекса;
5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 названной статьи, необходимы следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Правовая конструкция указанных правовых норм предполагает право арендатора на обращение с заявлением о разделе земельного участка (инициировать раздел). Реализуется указанное право арендатора через принятие соответствующего решения публичным органом.
Согласно пункту 6 статьи 11.4. Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного Кодекса.
Согласно части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
Согласно части 2 названной статьи с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.
Таким образом, в целях раздела спорного земельного участка, для принятия соответствующего решения Администрацией, необходимо провести учет вновь образуемого земельного участка в государственном кадастре и получить на него кадастровый паспорт.
Постановка вновь образованных участков на кадастровый учет осуществляется на основании межевого плана земельного участка.
Как следует из материалов дела, ЭПО "Союз" заключило договор с кадастровым инженером, который в дальнейшем выполнил кадастровые работы по изготовлению межевого плана в связи с выделом земельного участка площадью 194 кв. м.
Подготовленный межевой план был в установленном порядке (Приказ Минэкономразвития России от 08.11.2013 г. N 662, ч. 11 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости") передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. В результате в государственный кадастр были внесены соответствующие изменения. Вновь образованному участку земельному участку площадью 194 кв. м был присвоен кадастровый номер 64:48:050306:1923 и выдан кадастровый паспорт на него.
Согласно статьям 6, 22 Земельного кодекса Российской Федерации объектом арендных земельных отношений являются земельные участки.
В силу положений пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком как объектом земельных отношений признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, объектом аренды могут быть земельные участки, поставленные на кадастровый учет в установленном законом порядке.
Раздел земельного участка не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении земельных участков, однако предоставляет арендатору право по внесению соответствующих изменений в договоры аренды.
По правилам статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает прекращения действия договора в отношении земельного участка, образованного в результате раздела исходного участка, данная норма направлена на стабилизацию арендных отношений, а не на их досрочное прекращение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:050306:72 передан в аренду истцу на основании договора от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5, договора замены стороны в обязательстве от 06.12.2013 года. В отношении данного земельного участка проведены межевые работы, участок разделен, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:050306:1923 площадью 194 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 28.10.2014 года N 64/201/2014-594527.
Судом установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:050306:1923 площадью 194 кв. м является самостоятельным объектом аренды, что подтверждается материалами межевания, составленными кадастровым инженером.
В результате раздела площадь исходного земельного участка (1586 кв. м) уменьшилась до 1 392 кв. м, кадастровый номер участка не изменился.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, при разделе исходного земельного участка и образовании в его границах нескольких земельных участков на вновь образованные участки в силу названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации автоматически переносится разрешенное использование исходного земельного участка.
В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В силу пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации объект ранее действующего договора аренды земельного участка от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5 сохранился в измененных границах.
Поскольку, необходимость изменения условий договора аренды вызвана изменением уникальных характеристик объекта аренды (площадь, кадастровый номер участка, местоположение его границ) в связи с изъятием части арендуемого обществом участка для федеральных нужд, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность как заключения сторонами нового договора аренды, так и внесения сторонами в ранее заключенный договор соответствующих изменений.
Истцом по настоящему делу был избран способ оформления земельных отношений путем внесения изменений в ранее заключенный договор.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у ЭПО "Союз" права на внесение изменений в договор аренды испрашиваемого участка, поскольку доказательств необходимости использования измененного участка для размещения отдельно стоящими офисных зданиями делового и коммерческого назначения до 5000 кв. м общей площади в материалах дела отсутствуют. Сведений о том, что истец имел намерение прекратить арендные правоотношения, возникшие из договора от 01.07.2011 года N А-11-248Ю-5, так же не представлено.
Суд первой инстанции, верно, указал на то, что статьями 420, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе лица, установленные статьями 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
С момента вступления в законную силу Закона Саратовской области от 07.10.2009 года N 144-ЗСО органы местного самоуправления, согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 1 статьи 22 Устава города Саратова, принятого решением Саратовской городской Думы от 18.12.2005 года N 67-649, администрация муниципального образования "Город Саратов" входит в структуру органов местного самоуправления города и является исполнительно-распорядительным органом.
Пунктом 1 решения Саратовской городской Думы от 18.02.2010 года N 47-562 "О наделении полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена" предусмотрено, что администрация муниципального образования "Город Саратов" осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и законодательством Саратовской области.
Вместе с тем, согласно п. 4.1. Решения Саратовской Городской Думы от 29 сентября 2011 г. N 7-82 "О внесении изменений в Решения Саратовской Городской Думы", комитет по управлению имуществом города Саратова от имени администрации муниципального образования "Город Саратов" осуществляет, в том числе, заключение, изменение, расторжение договоров аренды, купли-продажи, безвозмездного срочного пользования земельных участков.
Таким образом, судом первой инстанции исковые требования правомерно удовлетворены как к администрации муниципального образования "Город Саратов", так и к Комитету по управлению имуществом города Саратова.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, доводы и возражения сторон, фактические обстоятельства дела, апелляционный суд считает оспариваемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Судебная коллегия, проверив доводы Ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, пришла к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального и процессуального права.
Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 мая 2015 года по делу N А57-1979/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа, в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
И.И.ЖЕВАК
И.И.ЖЕВАК
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)