Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец считает, что кадастровая стоимость земельного участка существенно завышена и не соответствует рыночной цене.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Приморский краевой суд в составе
председательствующего судьи Судницыной С.П.
при секретаре П.
с участием представителя заявителя С. - З.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
С. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, указав в его обоснование, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка общей площадью 46961,1 кв. м, с кадастровым номером N, местоположение: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для несельскохозяйственного использования. Постановлением Администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены результаты государственной кадастровой стоимости земель населенных пунктов Приморского края по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Кадастровая стоимость земельного участка N установлена в размере 15724421, 24 руб. путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель для разрешенного использования земельного участка N (9-й вид) в кадастровом квартале N на площадь земельного участка.
Заявитель считает, что кадастровая стоимость земельного участка существенно завышена и не соответствует его рыночной цене, что нарушает ее права, поскольку на нее необоснованно возлагается дополнительное бремя расходов в виде уплаты земельного налога в повышенном размере.
Согласно отчету ООО Консалтинговая фирма "Консан" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка составляет по состоянию на 1 ДД.ММ.ГГГГ 6198852 руб.
Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного кодекса РФ и положения Федерального закона "Об оценочной деятельности" о праве заинтересованных лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, заявитель просила установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 6198 852 рублей, а также обязать Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Приморскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в названном размере.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация Приморского края, Администрация Покровского сельского поселения Октябрьского района Приморского края.
Представитель заявителя в судебном заседании требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поддержала по указанным в заявлении доводам.
Заявитель С. в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель Администрации Приморского края в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменные возражения против удовлетворения заявления, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
В судебное заседание представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Приморскому краю не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель Администрации Покровского сельского поселения Октябрьского района Приморского края извещенный о дате и времени судебного заседания надлежащим образом в судебное заседание не явился, глава сельского поселения представил письменный отзыв, в котором не возражает против удовлетворения заявления, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации Покровского сельского поселения.
На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заявителя и заинтересованных лиц.
Выслушав представителя заявителя, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлен принцип платного использования земли.
Для целей налогообложения федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 5 статьи 65, пункты 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п. 1 ст. 66 ЗК РФ).
Права землепользователя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его фактической стоимости, могут быть восстановлены внесением изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.
Из представленных заявителем свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что С. является собственником земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для несельскохозяйственного использования, общей площадью 46961 кв. м, адрес объекта: <адрес> (здание склад запасных частей).
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ заявитель является плательщиком земельного налога и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога.
Кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N содержит сведения о постановке данного земельного участка на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, а также сведения о том, что его кадастровая стоимость установлена в размере 15724421,24 руб.
Постановлением Администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; группы видов разрешенного использования; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края.
В соответствии с указанным постановлением кадастровая стоимость земельного участка N была рассчитана путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок - 334,84 руб., на площадь земельного участка 46961 кв. м = 15724421,24 руб.
Полагая, что кадастровая оценка земельного участка N значительно завышена и не соответствует реальной, заявитель настаивал на установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N заявитель представил суду отчет N об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО "Консалтинговая Фирма "Консан" К., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6198852 руб. В качестве доказательства, подтверждающего соответствие отчета требованиям законодательства, заявитель представил заключение экспертно-консультационного комитета от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Российское общество оценщиков" региональное отделение "Приморское" и экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ Экспертного совета общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельного участка заявителя по следующим основаниям.
В статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Согласно статье 15 Закона N 135-ФЗ оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона N 135-ФЗ).
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки закреплены в ФСО N 1 (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256).
Согласно пункту 16 ФСО N 1 проведение оценки включает следующие этапы: заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление отчета об оценке.
В пунктах 18 и 19 ФСО N 1 указано, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Изучив представленный заявителем отчет, суд приходит к выводу о том, что отчет в нарушение требований статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, не содержит сведений, необходимых для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.
Рассчитывая рыночную стоимость земельного участка, оценщик исходил из того, что объект оценки не имеет улучшений, участок не освещен (лист 41).
Вместе с тем данные качественные характеристики объекта оценки вступают в противоречие с информацией, изложенной в таблице количественные и качественные характеристики улучшений (лист отчета 14), а также с фотографиями объекта оценки (лист отчета 15, 16) из которых следует, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, которые в свою очередь, подключены к центральному электроснабжению.
Наличие в представленном суду отчете об оценке сведений, содержащих неточное описание объекта противоречит положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и свидетельствует о том, что в отчете не учтены такие индивидуальные характеристики объекта как улучшения и инфраструктура, которые по сведениям отчета влияют на стоимость объекта от 5 до 10% и от 3% до 5% соответственно (лист отчета 26).
Рыночная оценка, проведенная без учета указанных характеристик объекта оценки, не может быть признана достоверной.
В силу пункта 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка видно, что оценщиком стоимость объекта определялась с помощью сравнительного подхода.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (подпункт "а" пункта 22 ФСО N 1).
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В соответствии с пунктом 9 ФСО N 3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Из отчета следует, что сведения об объектах-аналогах получены оценщиком из информационных писем и опросного листа (лист отчета 41, 70,71-76), в которых отсутствуют достаточные и достоверные сведения о качественных характеристиках объектов-аналогов, в отчете отсутствуют достоверные данные о том, что приведенные в отчете в качестве объектов-аналогов земельные участки были предметом продажи.
В нарушение пунктов 4, 9 ФСО N 3 к отчету об оценке не приложены копии документов об объектах оценки, выбранных в качестве объектов-аналогов.
При таких обстоятельствах, по мнению суда, информация, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Кроме того, Отчет содержит внутренние противоречия, а также не согласуется со сведениями в отношении объекта оценки.
В качестве безусловного подтверждения допустимости отчета об оценке, определившего рыночную стоимость объекта, заявитель представил Экспертное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от ДД.ММ.ГГГГ, однако оно не подтверждает обоснованность определения рыночной цены земельного участка с кадастровым номером N в размере 6198 852 руб.
Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Представленное заявителем положительное экспертное заключение изготовлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации. В связи с этим, данное доказательство не подтверждает достаточность, достоверность используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), а также определенную в отчете об оценке рыночную стоимость земельного участка заявителя.
Заключение экспертно-консультационного комитета от ДД.ММ.ГГГГ, как это указано в самом заключении, не является экспертизой отчета об оценке, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании требований статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", поэтому суд признает его недопустимым доказательством.
Оценивая представленные доказательства, суд учитывает положения части 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, в связи с этим суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенная в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признана достоверной, что является основанием для отказа С. в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 194 - 198, 268 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
В удовлетворении заявления С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца путем подачи жалобы в Приморский краевой суд.
Председательствующий
С.П.СУДНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 25.02.2015 N М-6/2015 ПО ДЕЛУ N 3-30/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец считает, что кадастровая стоимость земельного участка существенно завышена и не соответствует рыночной цене.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 25 февраля 2015 г. по делу N 3-30/2015
Приморский краевой суд в составе
председательствующего судьи Судницыной С.П.
при секретаре П.
с участием представителя заявителя С. - З.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
С. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, указав в его обоснование, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка общей площадью 46961,1 кв. м, с кадастровым номером N, местоположение: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для несельскохозяйственного использования. Постановлением Администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены результаты государственной кадастровой стоимости земель населенных пунктов Приморского края по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Кадастровая стоимость земельного участка N установлена в размере 15724421, 24 руб. путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель для разрешенного использования земельного участка N (9-й вид) в кадастровом квартале N на площадь земельного участка.
Заявитель считает, что кадастровая стоимость земельного участка существенно завышена и не соответствует его рыночной цене, что нарушает ее права, поскольку на нее необоснованно возлагается дополнительное бремя расходов в виде уплаты земельного налога в повышенном размере.
Согласно отчету ООО Консалтинговая фирма "Консан" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка составляет по состоянию на 1 ДД.ММ.ГГГГ 6198852 руб.
Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного кодекса РФ и положения Федерального закона "Об оценочной деятельности" о праве заинтересованных лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, заявитель просила установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 6198 852 рублей, а также обязать Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Приморскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в названном размере.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация Приморского края, Администрация Покровского сельского поселения Октябрьского района Приморского края.
Представитель заявителя в судебном заседании требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поддержала по указанным в заявлении доводам.
Заявитель С. в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель Администрации Приморского края в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменные возражения против удовлетворения заявления, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
В судебное заседание представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" филиал по Приморскому краю не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель Администрации Покровского сельского поселения Октябрьского района Приморского края извещенный о дате и времени судебного заседания надлежащим образом в судебное заседание не явился, глава сельского поселения представил письменный отзыв, в котором не возражает против удовлетворения заявления, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации Покровского сельского поселения.
На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заявителя и заинтересованных лиц.
Выслушав представителя заявителя, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлен принцип платного использования земли.
Для целей налогообложения федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 5 статьи 65, пункты 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п. 1 ст. 66 ЗК РФ).
Права землепользователя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его фактической стоимости, могут быть восстановлены внесением изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.
Из представленных заявителем свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что С. является собственником земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для несельскохозяйственного использования, общей площадью 46961 кв. м, адрес объекта: <адрес> (здание склад запасных частей).
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ заявитель является плательщиком земельного налога и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога.
Кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N содержит сведения о постановке данного земельного участка на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, а также сведения о том, что его кадастровая стоимость установлена в размере 15724421,24 руб.
Постановлением Администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ N "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; группы видов разрешенного использования; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края.
В соответствии с указанным постановлением кадастровая стоимость земельного участка N была рассчитана путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок - 334,84 руб., на площадь земельного участка 46961 кв. м = 15724421,24 руб.
Полагая, что кадастровая оценка земельного участка N значительно завышена и не соответствует реальной, заявитель настаивал на установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N заявитель представил суду отчет N об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО "Консалтинговая Фирма "Консан" К., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6198852 руб. В качестве доказательства, подтверждающего соответствие отчета требованиям законодательства, заявитель представил заключение экспертно-консультационного комитета от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Российское общество оценщиков" региональное отделение "Приморское" и экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ Экспертного совета общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельного участка заявителя по следующим основаниям.
В статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Согласно статье 15 Закона N 135-ФЗ оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона N 135-ФЗ).
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки закреплены в ФСО N 1 (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256).
Согласно пункту 16 ФСО N 1 проведение оценки включает следующие этапы: заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление отчета об оценке.
В пунктах 18 и 19 ФСО N 1 указано, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Изучив представленный заявителем отчет, суд приходит к выводу о том, что отчет в нарушение требований статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, не содержит сведений, необходимых для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.
Рассчитывая рыночную стоимость земельного участка, оценщик исходил из того, что объект оценки не имеет улучшений, участок не освещен (лист 41).
Вместе с тем данные качественные характеристики объекта оценки вступают в противоречие с информацией, изложенной в таблице количественные и качественные характеристики улучшений (лист отчета 14), а также с фотографиями объекта оценки (лист отчета 15, 16) из которых следует, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, которые в свою очередь, подключены к центральному электроснабжению.
Наличие в представленном суду отчете об оценке сведений, содержащих неточное описание объекта противоречит положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и свидетельствует о том, что в отчете не учтены такие индивидуальные характеристики объекта как улучшения и инфраструктура, которые по сведениям отчета влияют на стоимость объекта от 5 до 10% и от 3% до 5% соответственно (лист отчета 26).
Рыночная оценка, проведенная без учета указанных характеристик объекта оценки, не может быть признана достоверной.
В силу пункта 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка видно, что оценщиком стоимость объекта определялась с помощью сравнительного подхода.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (подпункт "а" пункта 22 ФСО N 1).
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В соответствии с пунктом 9 ФСО N 3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Из отчета следует, что сведения об объектах-аналогах получены оценщиком из информационных писем и опросного листа (лист отчета 41, 70,71-76), в которых отсутствуют достаточные и достоверные сведения о качественных характеристиках объектов-аналогов, в отчете отсутствуют достоверные данные о том, что приведенные в отчете в качестве объектов-аналогов земельные участки были предметом продажи.
В нарушение пунктов 4, 9 ФСО N 3 к отчету об оценке не приложены копии документов об объектах оценки, выбранных в качестве объектов-аналогов.
При таких обстоятельствах, по мнению суда, информация, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Кроме того, Отчет содержит внутренние противоречия, а также не согласуется со сведениями в отношении объекта оценки.
В качестве безусловного подтверждения допустимости отчета об оценке, определившего рыночную стоимость объекта, заявитель представил Экспертное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от ДД.ММ.ГГГГ, однако оно не подтверждает обоснованность определения рыночной цены земельного участка с кадастровым номером N в размере 6198 852 руб.
Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО N 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Представленное заявителем положительное экспертное заключение изготовлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации. В связи с этим, данное доказательство не подтверждает достаточность, достоверность используемой информации (пункт 19 ФСО N 1), а также определенную в отчете об оценке рыночную стоимость земельного участка заявителя.
Заключение экспертно-консультационного комитета от ДД.ММ.ГГГГ, как это указано в самом заключении, не является экспертизой отчета об оценке, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании требований статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", поэтому суд признает его недопустимым доказательством.
Оценивая представленные доказательства, суд учитывает положения части 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, в связи с этим суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определенная в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признана достоверной, что является основанием для отказа С. в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 194 - 198, 268 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
В удовлетворении заявления С. об установлении кадастровой стоимости земельного участка отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца путем подачи жалобы в Приморский краевой суд.
Председательствующий
С.П.СУДНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)