Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.
при участии
- от истца: Грищенко Е.А., представитель по доверенности от 09.12.2013;
- от ответчиков: ООО "Эсперанса-Компани" - Владимиров В.А., представитель по доверенности от 11.07.2013;
- от иных лиц, участвующих в деле, - представители не явились;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сахалинуголь"
на решение от 27.02.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014
по делу N А59-5058/2013 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Назарова С.А., в апелляционном суде судьи: Синицына С.М., Ветошкевич А.В., Глебов Д.А.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сахалинуголь"
к обществу с ограниченной ответственностью "Эсперанса-Компани", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области
о признании договора недействительным
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 16.09.2014 до 15 часов 00 минут 23.09.2014.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сахалинуголь" (ОГРН 1046500627480, место нахождения: 693004, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420; далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эсперанса-Компани" (ОГРН 1026500527393, место нахождения: 693004, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420; далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 от 07.06.2005 N 261.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (место нахождения: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250; далее - управление Росреестра), а в качестве соответчика - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН 1126501008204, место нахождения: 693007, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 27А; далее - управление Росимущества).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.02.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на пропуск срока исковой давности для обращения с заявленными требованиями в суд.
В кассационной жалобе компания выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и ссылается на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем предлагает названные решение и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином судебном составе. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о неправильном применении судами норм материального права, в том числе главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушении норм процессуального права, что выразилось в необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства об изменении предмета иска согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также неправомерном отказе суда в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц всех собственников помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке.
В отзывах на кассационную жалобу ответчики и третье лицо опровергли приведенные в ней доводы и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Представители сторон в судебном заседании поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав соответствующие пояснения.
Управление Росимущества и управление Росреестра, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 420, расположено здание, под эксплуатацию которого был сформирован земельный участок площадью 15 697 кв. м, из земель поселений, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, юго-западнее пересечения улиц Пуркаева и проспект Мира. На данный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0108 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 21.04.2005 N 96-р указанный земельный участок разделен на три отдельных землепользования, включая:
а) земельный участок площадью 4 416 кв. м, в том числе площадь ограничения в использовании и обременения - 813 кв. м, под объекты гр.Полторатько Л.Г.;
б) земельный участок площадью 9 440 кв. м, в том числе площадь ограничения в использовании и обременения 4 593 кв. м, под существующую горноспасательную станцию;
в) земельный участок площадью 1 841 кв. м, в том числе площадь ограничения в использовании и обременения 450 кв. м, под производственные объекты ООО "Эсперанса-Компани", впоследствии поставленный на кадастровый учет с номером 65:01:0602005:0111.
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 16.05.2005 N 114-р между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "РФФИ" (продавец) и ООО "Эсперанса-Компани" (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 07.06.2005 N 261 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 площадью 1 841 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, разрешенное использование - под производственные объекты общей площадью 501,9 кв. м; одноэтажное встроено-пристроенное здание (1) и нежилые помещения (2-8, 25-33, 35-36) первого этажа четырехэтажного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. По условиям договора участок находится у правообладателя в фактическом использовании и на нем расположено помещение части первого этажа производственного здания - нежилое помещение, этажность 1, общей площадью 501,9 кв. м.
Переход права собственности на спорный земельный участок зарегистрирован управлением Росреестра 24.08.2005 в установленном законом порядке.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Сахалинской области от 11.02.2009 по делу N А59-5062/2006 и от 04.03.2013 по делу N А59-5759/2012 установлено, что согласно техническому паспорту от 15.03.2011 производственное здание по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, обозначенное на ситуационном плане под литером А, этажностью в шесть этажей введено в эксплуатацию в 1986 году, имеет административное назначение, первично обследовано на предмет технического учета и технической инвентаризации 01.04.1987, расположено на едином земельном участке. Согласно ситуационному плану технического паспорта здание имеет Г-образную форму, общий единый ленточно-бетонный фундамент и ограничено по всему периметру общей ограждающей стеной. В данном здании находятся помещения, принадлежащие ООО "Эсперанса-Компани" (площадью 501,9 кв. м и 409,3 кв. м на первом этаже), ООО "УК "Сахалинуголь" (площадью 540,5 кв. м на четвертом этаже, 57 кв. м на пятом этаже, 58,1 кв. м шестой этаж), ООО "Аркада-люкс" (площадью 650,5 кв. м на втором этаже), предпринимателю Сафронову Г.А. (площадью 651,7 кв. м на третьем этаже), предпринимателю Савицкому А.В. (площадью 586,9 кв. м, подвал).
Полагая, что отчуждение в собственность ООО "Эсперанса-Компани" земельного участка площадью 1 841 кв. м, необходимого для эксплуатации расположенного на нем производственного здания, нарушает права и законные интересы иных собственников помещений, находящихся в этом здании, компания обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи от 07.06.2005 N 261 недействительным.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил иск, и просил установить право общей долевой собственности на спорный участок с определением размера долей и произвести его раздел. Суд отклонил данное ходатайство, указав, что положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не позволяют дополнять иск новыми требованиями.
Кроме того, истец ходатайствовал о привлечении к участию в деле всех собственников помещений, находящихся в спорном здании. Отказывая в удовлетворении данного ходатайства, арбитражный суд сослался на недоказанность истцом того, что права данных лиц могут быть затронуты при рассмотрении настоящего спора.
При рассмотрении настоящего дела ответчик заявил ходатайство о пропуске компанией срока исковой давности.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске компанией срока исковой давности по заявленному требованию, установленному пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции в полном объеме.
Однако судами не учтено следующее.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
Как усматривается из судебных актов и материалов дела, спорный земельный участок был выделен из участка, предназначенного для эксплуатации производственного здания, и предоставлен ответчику под помещения площадью 501,9 кв. м, являющиеся частью этого здания, в том числе одноэтажное встроено-пристроенное здание и нежилые помещения (2-8, 25-33, 35-36) первого этажа четырехэтажного здания.
Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 фактически расположена часть здания имеющего Г-образную форму, общий единый ленточно-бетонный фундамент и ограждение. Истцу на праве собственности принадлежат лишь помещения в этом здании, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 24.12.2004.
Обосновывая иск, компания ссылалась на незаконность раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0108, который необходим для эксплуатации всего производственного здания в целом, а, следовательно, является неделимым, и указывала на то, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0111, несмотря на заключение спорного договора купли-продажи, фактически не выбывал из владения всех собственников помещений в этом здании и находится в их пользовании.
Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, названный порядок приобретения прав на землю действует и в отношении собственников отдельных объектов недвижимости, находящихся на неделимом земельном участке. Таким образом, исключительное право на приобретение земли под принадлежащими им объектами может быть реализовано этими лицами только посредством приобретения неделимого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Предоставление неделимого земельного участка на указанных условиях предполагает совместное его использование всеми собственниками недвижимости для эксплуатации существующих объектов. Следовательно, раздел этого участка в нарушение требований земельного законодательства означает изменение существующего режима землепользования и неизбежно затрагивает права и законные интересы каждого из собственников объектов недвижимости, находящихся на соответствующем участке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В силу пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом предельные размеры земельных участков, подлежащих предоставлению собственникам недвижимости, согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых земельных участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.
В обоснование заявленных требований компания указывала на осуществление раздела земельного участка вопреки сложившемуся порядку землепользования, что сделало невозможным или существенным образом затруднило возможность эксплуатации здания в целом и принадлежащих ей объектов недвижимости. Однако данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, не являлись предметом исследования судов обеих инстанций.
Если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка. Истец воспользовался данным правом и изменил предмет иска, однако арбитражный суд безосновательно счел, что компания одновременно с этим изменила и основание иска.
Кроме того, исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом изложенного вывод судов о применении срока исковой давности к заявленному требованию является неверным.
Также следует признать ошибочным вывод судов относительно отсутствия оснований для привлечения иных собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Исходя из требований части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указанные лица могут быть наделены статусом третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку разрешение вопроса об изменении существующего режима землепользования неизбежно затрагивает права и законные интересы каждого из собственников объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке.
Основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В пункте 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по установлению фактов и оценке доказательств по делу, принятые в рамках настоящего дела судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует установить все значимые для настоящего спора обстоятельства, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле всех собственников здания, проверить договор купли-продажи земельного участка от 07.06.2005 на соответствие нормам земельного законодательства, в том числе о формировании земельного участка, и с учетом установленного правильно разрешить спор.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.02.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 по делу N А59-5058/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 30.09.2014 N Ф03-4105/2014 ПО ДЕЛУ N А59-5058/2013
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2014 г. N Ф03-4105/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Лесненко С.Ю.
Судей: Гребенщикова С.И., Новиковой С.Н.
при участии
- от истца: Грищенко Е.А., представитель по доверенности от 09.12.2013;
- от ответчиков: ООО "Эсперанса-Компани" - Владимиров В.А., представитель по доверенности от 11.07.2013;
- от иных лиц, участвующих в деле, - представители не явились;
- рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сахалинуголь"
на решение от 27.02.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014
по делу N А59-5058/2013 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Назарова С.А., в апелляционном суде судьи: Синицына С.М., Ветошкевич А.В., Глебов Д.А.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сахалинуголь"
к обществу с ограниченной ответственностью "Эсперанса-Компани", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области
о признании договора недействительным
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 16.09.2014 до 15 часов 00 минут 23.09.2014.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сахалинуголь" (ОГРН 1046500627480, место нахождения: 693004, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420; далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эсперанса-Компани" (ОГРН 1026500527393, место нахождения: 693004, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420; далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 от 07.06.2005 N 261.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (место нахождения: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250; далее - управление Росреестра), а в качестве соответчика - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН 1126501008204, место нахождения: 693007, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 27А; далее - управление Росимущества).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.02.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на пропуск срока исковой давности для обращения с заявленными требованиями в суд.
В кассационной жалобе компания выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и ссылается на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем предлагает названные решение и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином судебном составе. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о неправильном применении судами норм материального права, в том числе главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушении норм процессуального права, что выразилось в необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства об изменении предмета иска согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также неправомерном отказе суда в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц всех собственников помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке.
В отзывах на кассационную жалобу ответчики и третье лицо опровергли приведенные в ней доводы и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Представители сторон в судебном заседании поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав соответствующие пояснения.
Управление Росимущества и управление Росреестра, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 420, расположено здание, под эксплуатацию которого был сформирован земельный участок площадью 15 697 кв. м, из земель поселений, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, юго-западнее пересечения улиц Пуркаева и проспект Мира. На данный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0108 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 21.04.2005 N 96-р указанный земельный участок разделен на три отдельных землепользования, включая:
а) земельный участок площадью 4 416 кв. м, в том числе площадь ограничения в использовании и обременения - 813 кв. м, под объекты гр.Полторатько Л.Г.;
б) земельный участок площадью 9 440 кв. м, в том числе площадь ограничения в использовании и обременения 4 593 кв. м, под существующую горноспасательную станцию;
в) земельный участок площадью 1 841 кв. м, в том числе площадь ограничения в использовании и обременения 450 кв. м, под производственные объекты ООО "Эсперанса-Компани", впоследствии поставленный на кадастровый учет с номером 65:01:0602005:0111.
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 16.05.2005 N 114-р между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "РФФИ" (продавец) и ООО "Эсперанса-Компани" (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 07.06.2005 N 261 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 площадью 1 841 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, разрешенное использование - под производственные объекты общей площадью 501,9 кв. м; одноэтажное встроено-пристроенное здание (1) и нежилые помещения (2-8, 25-33, 35-36) первого этажа четырехэтажного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. По условиям договора участок находится у правообладателя в фактическом использовании и на нем расположено помещение части первого этажа производственного здания - нежилое помещение, этажность 1, общей площадью 501,9 кв. м.
Переход права собственности на спорный земельный участок зарегистрирован управлением Росреестра 24.08.2005 в установленном законом порядке.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Сахалинской области от 11.02.2009 по делу N А59-5062/2006 и от 04.03.2013 по делу N А59-5759/2012 установлено, что согласно техническому паспорту от 15.03.2011 производственное здание по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, обозначенное на ситуационном плане под литером А, этажностью в шесть этажей введено в эксплуатацию в 1986 году, имеет административное назначение, первично обследовано на предмет технического учета и технической инвентаризации 01.04.1987, расположено на едином земельном участке. Согласно ситуационному плану технического паспорта здание имеет Г-образную форму, общий единый ленточно-бетонный фундамент и ограничено по всему периметру общей ограждающей стеной. В данном здании находятся помещения, принадлежащие ООО "Эсперанса-Компани" (площадью 501,9 кв. м и 409,3 кв. м на первом этаже), ООО "УК "Сахалинуголь" (площадью 540,5 кв. м на четвертом этаже, 57 кв. м на пятом этаже, 58,1 кв. м шестой этаж), ООО "Аркада-люкс" (площадью 650,5 кв. м на втором этаже), предпринимателю Сафронову Г.А. (площадью 651,7 кв. м на третьем этаже), предпринимателю Савицкому А.В. (площадью 586,9 кв. м, подвал).
Полагая, что отчуждение в собственность ООО "Эсперанса-Компани" земельного участка площадью 1 841 кв. м, необходимого для эксплуатации расположенного на нем производственного здания, нарушает права и законные интересы иных собственников помещений, находящихся в этом здании, компания обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи от 07.06.2005 N 261 недействительным.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил иск, и просил установить право общей долевой собственности на спорный участок с определением размера долей и произвести его раздел. Суд отклонил данное ходатайство, указав, что положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не позволяют дополнять иск новыми требованиями.
Кроме того, истец ходатайствовал о привлечении к участию в деле всех собственников помещений, находящихся в спорном здании. Отказывая в удовлетворении данного ходатайства, арбитражный суд сослался на недоказанность истцом того, что права данных лиц могут быть затронуты при рассмотрении настоящего спора.
При рассмотрении настоящего дела ответчик заявил ходатайство о пропуске компанией срока исковой давности.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске компанией срока исковой давности по заявленному требованию, установленному пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции в полном объеме.
Однако судами не учтено следующее.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
Как усматривается из судебных актов и материалов дела, спорный земельный участок был выделен из участка, предназначенного для эксплуатации производственного здания, и предоставлен ответчику под помещения площадью 501,9 кв. м, являющиеся частью этого здания, в том числе одноэтажное встроено-пристроенное здание и нежилые помещения (2-8, 25-33, 35-36) первого этажа четырехэтажного здания.
Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 фактически расположена часть здания имеющего Г-образную форму, общий единый ленточно-бетонный фундамент и ограждение. Истцу на праве собственности принадлежат лишь помещения в этом здании, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 24.12.2004.
Обосновывая иск, компания ссылалась на незаконность раздела земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0108, который необходим для эксплуатации всего производственного здания в целом, а, следовательно, является неделимым, и указывала на то, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0111, несмотря на заключение спорного договора купли-продажи, фактически не выбывал из владения всех собственников помещений в этом здании и находится в их пользовании.
Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, названный порядок приобретения прав на землю действует и в отношении собственников отдельных объектов недвижимости, находящихся на неделимом земельном участке. Таким образом, исключительное право на приобретение земли под принадлежащими им объектами может быть реализовано этими лицами только посредством приобретения неделимого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Предоставление неделимого земельного участка на указанных условиях предполагает совместное его использование всеми собственниками недвижимости для эксплуатации существующих объектов. Следовательно, раздел этого участка в нарушение требований земельного законодательства означает изменение существующего режима землепользования и неизбежно затрагивает права и законные интересы каждого из собственников объектов недвижимости, находящихся на соответствующем участке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В силу пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом предельные размеры земельных участков, подлежащих предоставлению собственникам недвижимости, согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых земельных участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.
В обоснование заявленных требований компания указывала на осуществление раздела земельного участка вопреки сложившемуся порядку землепользования, что сделало невозможным или существенным образом затруднило возможность эксплуатации здания в целом и принадлежащих ей объектов недвижимости. Однако данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, не являлись предметом исследования судов обеих инстанций.
Если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка. Истец воспользовался данным правом и изменил предмет иска, однако арбитражный суд безосновательно счел, что компания одновременно с этим изменила и основание иска.
Кроме того, исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом изложенного вывод судов о применении срока исковой давности к заявленному требованию является неверным.
Также следует признать ошибочным вывод судов относительно отсутствия оснований для привлечения иных собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 420, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Исходя из требований части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указанные лица могут быть наделены статусом третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку разрешение вопроса об изменении существующего режима землепользования неизбежно затрагивает права и законные интересы каждого из собственников объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке.
Основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В пункте 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по установлению фактов и оценке доказательств по делу, принятые в рамках настоящего дела судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует установить все значимые для настоящего спора обстоятельства, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле всех собственников здания, проверить договор купли-продажи земельного участка от 07.06.2005 на соответствие нормам земельного законодательства, в том числе о формировании земельного участка, и с учетом установленного правильно разрешить спор.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.02.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 по делу N А59-5058/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)