Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 9 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 9 июня 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Ткаченко Э.В., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О.,
при участии в судебном заседании представителей Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Чащиной Д.А. (доверенность от 11.09.2013), общества с ограниченной ответственностью "Верона" Чернобук Б.М. (доверенность от 01.02.2014),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 7 апреля 2014 года по делу N А78-404/2014 (суд первой инстанции - Герценштейн О.В.),
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ИНН 7536095984, ОГРН 1087536008801, далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "Верона" (ИНН 7536071380, ОГРН 1067536044487, далее - ООО "Верона", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 129/12 от 29.02.2012 года, обязании освободить земельный участок и привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние.
Определением суда от 19.03.2014 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Бунькова Валентина Корниловна (ИНН 753601969163, ОГРН 304753404700085, далее - ИП Бунькова В.К.) и открытое акционерное общество "Производственное управление водоснабжения и водоотведения города Читы" (ИНН 7536064538, ОГРН 1057536112633).
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 7 апреля 2014 года по делу N А78-404/2014 исковое заявление Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в части требования о расторжении договора аренды земельного участка N 129/12 от 29.02.2012 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Верона", оставлено без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок обращения с иском. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта, как незаконного и необоснованного по мотивам, изложенным в жалобе.
В отзыве на апелляционную жалобу общество с доводами, изложенными в апелляционной жалобе департамента, не согласилось.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 17.05.2014. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим мотивам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с Законом Забайкальского края от 26 сентября 2008 года N 46-ЗЗК "Об установлении отдельных полномочий высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края", Законом Забайкальского края от 01 апреля 2009 года N 152-ЗЗК "О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края", Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 08 июня 2010 года N 233, уполномоченным исполнительным органом государственной власти Забайкальского края по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, является Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.
29 февраля 2012 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Обществом с ограниченной ответственностью "Верона" был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 129/12 сроком до 01 февраля 2015 года (т. 1 л.д. 23-27).
Договор аренды N 129/12 от 29.02.2012 года, как заключенный на срок более одного года, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 22.11.2013 N регистрации 75-75-01/149/2013.
Предметом договора являлся земельный участок площадью 2442 кв. м, местоположение которого определено: г. Чита, ул. Федора Гладкова 13, с кадастровым номером 75:32:030607:426. Земельный участок предоставлялся для размещения объекта капитального строительства - здания гостинично - офисного назначения (с размещением в пределах 1 -го этажа торговых помещений).
Согласно п. 7.4 договора, он одновременно является актом приема-передачи земельного участка.
Департамент в адрес общества направил уведомление от 22 октября 2013 года исх. N 01-13/9208 об отказе от данного договора, а также обязанности освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке; соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Однако данное соглашение не было подписано (т. 1 л.д. 45).
09.12.2013 года было произведено обследование земельного участка, с кадастровым номером 75:32:030607:426. В результате обследования было установлено: земельный участок в соответствии с договором аренды земельного участка от 29.02.2012 года N 129/12 предоставлен ООО "Верона", для размещения объекта капитального строительства - здания гостинично - офисного назначения (с размещением в пределах 1-го этажа торговых помещений). На отведенном земельном участке расположен и функционирует торговый павильон. На текущий момент строительство гостиничного здания не ведется. (Земельный участок сфотографирован, фотографии приложены. (т. 1 л.д. 40-44).
Пунктом 6.1 Договора предусматривается право Истца на досрочное расторжение в судебном порядке Договора с Ответчиком в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.2 Договора, и в иных случаях, установленных, действующим законодательством.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.
Согласно пункту 5.3 договора в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения одного из условий договора, нарушившая сторона обязана устранить нарушения не позднее 30 дней со дня получения претензий другой стороны.
В связи с неисполнением требований арендодателя, последний обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском.
Суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства по делу, верно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 2 Закона Забайкальского края N 152-ЗЗК от 01.04.2009 распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, с правом требования по договорам аренды земельных участков, заключенным органами местного самоуправления городского округа "Город Чита", является полномочием высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края. Согласно части 2 указанной статьи высший исполнительный орган государственной власти Забайкальского края вправе возложить исполнение названных полномочий на уполномоченные органы.
Пунктом 9.10.3 Положения о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края N 233 от 08.06.2010, департамент распоряжается земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена.
Таким образом, истец по делу - арендодатель по договору аренды N 129/12 от 29.02.2012 является надлежащим.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктами 1 и 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 129/12 от 29.02.2012 заключен для размещения объекта капитального строительства - здания гостинично - офисного назначения (с размещением в пределах 1 -го этажа торговых помещений) (п. 1.3 договора). В пункте 6.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.2 Договора, и в иных случаях, установленных, действующим законодательством.
Согласно п. 5.3 договора аренды N 129/12 от 29.02.2012 в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения одного из условий договора, нарушившая сторона обязана устранить нарушения не позднее 30 дней со дня получения претензий другой стороны.
Арендодатель, установив актами обследований без даты (л.д. 30-39) и от 09.12.2013 (л.д. 40-44), приложенными к ними фотографиями, что на обследуемом земельном участке расположен действующий торговый павильон, другая часть земельного участка занята крытой автостоянкой, составил уведомление от 22 октября 2013 года исх. N 01-13/9208, где предложил арендатору в двухнедельный срок после получения уведомления устранить допущенные нарушения, об отказе от данного договора, а также обязанности освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке соглашение о расторжении договора аренды земельного участка (л.д. 45).
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что доказательств направления указанного письма ответчику в дело не представлено, отметки о вручении лично данного уведомления генеральному директору общества с ограниченной ответственностью "Верона" также не имеется.
Суду первой инстанции представитель ответчика пояснил, что данное уведомление общество не получало.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В качестве основания расторжения договора истцом указано нарушение ответчиком пункта 4.2 договора аренды - не использование ответчиком земельного участка в соответствии с целями договора, что явилось существенным нарушением его условий.
Согласно подпункту 4.2.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом его разрешенного использования.
В пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Исходя из указанных норм права, судебная процедура расторжения договора аренды состоит из трех этапов:
1) арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации);
2) затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации);
3) после отказа на предложение арендодателя изменить (расторгнуть) договор, или неполучение ответа в срок (если срок не указан, то в 30-дневный срок после получения предложения) - обратиться с иском в суд.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования в части требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 129/12 от 29.02.2012 г. подлежат оставлению без рассмотрения.
С учетом изложенного, так как истцом не представлено доказательств, что он обращался к ответчику с письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (абз. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок обращения с иском.
В силу принципа состязательности (ст. 9 АПК РФ), лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Частью 3 статьи 41 АПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим Кодексом.
Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия.
Согласно части1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на дополнительно представленные доказательства подлежат отклонению как необоснованные, поскольку заявитель жалобы вопреки требованиям части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал суду апелляционной инстанции уважительность причин их непредставления суду первой инстанции.
При этом апелляционный суд принимает во внимание то обстоятельство, что истец при выяснении судом вопроса о направлении уведомления ответчику не заявлял ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании или об отложении судебного разбирательства в целях представления суду первой инстанции дополнительных доказательств, подтверждающих факт направления ответчику уведомления от 22 октября 2013 года исх. N 01-13/9208.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом изложенного, требование истца об обязании ответчика освободить земельный участок и привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние в течение месяца со дня принятия решения Арбитражным судом Забайкальского края суд первой инстанции правомерно признал подлежащим оставлению без удовлетворения, поскольку договор аренды N 129/12 от 29.02.2012, на основании которого ответчик владеет спорным земельным участком, не прекращен (не расторгнут), т.е. является действующим.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 7 апреля 2014 года по делу N А78-404/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Э.В.ТКАЧЕНКО
В.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2014 N 04АП-2319/2014 ПО ДЕЛУ N А78-404/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2014 г. по делу N А78-404/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 9 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 9 июня 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Ткаченко Э.В., Сидоренко В.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О.,
при участии в судебном заседании представителей Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Чащиной Д.А. (доверенность от 11.09.2013), общества с ограниченной ответственностью "Верона" Чернобук Б.М. (доверенность от 01.02.2014),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 7 апреля 2014 года по делу N А78-404/2014 (суд первой инстанции - Герценштейн О.В.),
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ИНН 7536095984, ОГРН 1087536008801, далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "Верона" (ИНН 7536071380, ОГРН 1067536044487, далее - ООО "Верона", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 129/12 от 29.02.2012 года, обязании освободить земельный участок и привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние.
Определением суда от 19.03.2014 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Бунькова Валентина Корниловна (ИНН 753601969163, ОГРН 304753404700085, далее - ИП Бунькова В.К.) и открытое акционерное общество "Производственное управление водоснабжения и водоотведения города Читы" (ИНН 7536064538, ОГРН 1057536112633).
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 7 апреля 2014 года по делу N А78-404/2014 исковое заявление Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в части требования о расторжении договора аренды земельного участка N 129/12 от 29.02.2012 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Верона", оставлено без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок обращения с иском. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта, как незаконного и необоснованного по мотивам, изложенным в жалобе.
В отзыве на апелляционную жалобу общество с доводами, изложенными в апелляционной жалобе департамента, не согласилось.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 17.05.2014. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим мотивам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с Законом Забайкальского края от 26 сентября 2008 года N 46-ЗЗК "Об установлении отдельных полномочий высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края", Законом Забайкальского края от 01 апреля 2009 года N 152-ЗЗК "О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края", Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 08 июня 2010 года N 233, уполномоченным исполнительным органом государственной власти Забайкальского края по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, является Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края.
29 февраля 2012 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Обществом с ограниченной ответственностью "Верона" был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 129/12 сроком до 01 февраля 2015 года (т. 1 л.д. 23-27).
Договор аренды N 129/12 от 29.02.2012 года, как заключенный на срок более одного года, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 22.11.2013 N регистрации 75-75-01/149/2013.
Предметом договора являлся земельный участок площадью 2442 кв. м, местоположение которого определено: г. Чита, ул. Федора Гладкова 13, с кадастровым номером 75:32:030607:426. Земельный участок предоставлялся для размещения объекта капитального строительства - здания гостинично - офисного назначения (с размещением в пределах 1 -го этажа торговых помещений).
Согласно п. 7.4 договора, он одновременно является актом приема-передачи земельного участка.
Департамент в адрес общества направил уведомление от 22 октября 2013 года исх. N 01-13/9208 об отказе от данного договора, а также обязанности освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке; соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Однако данное соглашение не было подписано (т. 1 л.д. 45).
09.12.2013 года было произведено обследование земельного участка, с кадастровым номером 75:32:030607:426. В результате обследования было установлено: земельный участок в соответствии с договором аренды земельного участка от 29.02.2012 года N 129/12 предоставлен ООО "Верона", для размещения объекта капитального строительства - здания гостинично - офисного назначения (с размещением в пределах 1-го этажа торговых помещений). На отведенном земельном участке расположен и функционирует торговый павильон. На текущий момент строительство гостиничного здания не ведется. (Земельный участок сфотографирован, фотографии приложены. (т. 1 л.д. 40-44).
Пунктом 6.1 Договора предусматривается право Истца на досрочное расторжение в судебном порядке Договора с Ответчиком в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.2 Договора, и в иных случаях, установленных, действующим законодательством.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.
Согласно пункту 5.3 договора в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения одного из условий договора, нарушившая сторона обязана устранить нарушения не позднее 30 дней со дня получения претензий другой стороны.
В связи с неисполнением требований арендодателя, последний обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском.
Суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства по делу, верно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 2 Закона Забайкальского края N 152-ЗЗК от 01.04.2009 распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, с правом требования по договорам аренды земельных участков, заключенным органами местного самоуправления городского округа "Город Чита", является полномочием высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края. Согласно части 2 указанной статьи высший исполнительный орган государственной власти Забайкальского края вправе возложить исполнение названных полномочий на уполномоченные органы.
Пунктом 9.10.3 Положения о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края N 233 от 08.06.2010, департамент распоряжается земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена.
Таким образом, истец по делу - арендодатель по договору аренды N 129/12 от 29.02.2012 является надлежащим.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктами 1 и 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена N 129/12 от 29.02.2012 заключен для размещения объекта капитального строительства - здания гостинично - офисного назначения (с размещением в пределах 1 -го этажа торговых помещений) (п. 1.3 договора). В пункте 6.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.2 Договора, и в иных случаях, установленных, действующим законодательством.
Согласно п. 5.3 договора аренды N 129/12 от 29.02.2012 в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения одного из условий договора, нарушившая сторона обязана устранить нарушения не позднее 30 дней со дня получения претензий другой стороны.
Арендодатель, установив актами обследований без даты (л.д. 30-39) и от 09.12.2013 (л.д. 40-44), приложенными к ними фотографиями, что на обследуемом земельном участке расположен действующий торговый павильон, другая часть земельного участка занята крытой автостоянкой, составил уведомление от 22 октября 2013 года исх. N 01-13/9208, где предложил арендатору в двухнедельный срок после получения уведомления устранить допущенные нарушения, об отказе от данного договора, а также обязанности освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке соглашение о расторжении договора аренды земельного участка (л.д. 45).
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что доказательств направления указанного письма ответчику в дело не представлено, отметки о вручении лично данного уведомления генеральному директору общества с ограниченной ответственностью "Верона" также не имеется.
Суду первой инстанции представитель ответчика пояснил, что данное уведомление общество не получало.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В качестве основания расторжения договора истцом указано нарушение ответчиком пункта 4.2 договора аренды - не использование ответчиком земельного участка в соответствии с целями договора, что явилось существенным нарушением его условий.
Согласно подпункту 4.2.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом его разрешенного использования.
В пунктах 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Исходя из указанных норм права, судебная процедура расторжения договора аренды состоит из трех этапов:
1) арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации);
2) затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации);
3) после отказа на предложение арендодателя изменить (расторгнуть) договор, или неполучение ответа в срок (если срок не указан, то в 30-дневный срок после получения предложения) - обратиться с иском в суд.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования в части требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 129/12 от 29.02.2012 г. подлежат оставлению без рассмотрения.
С учетом изложенного, так как истцом не представлено доказательств, что он обращался к ответчику с письменным предупреждением о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (абз. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок обращения с иском.
В силу принципа состязательности (ст. 9 АПК РФ), лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Частью 3 статьи 41 АПК РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим Кодексом.
Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия.
Согласно части1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на дополнительно представленные доказательства подлежат отклонению как необоснованные, поскольку заявитель жалобы вопреки требованиям части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обосновал суду апелляционной инстанции уважительность причин их непредставления суду первой инстанции.
При этом апелляционный суд принимает во внимание то обстоятельство, что истец при выяснении судом вопроса о направлении уведомления ответчику не заявлял ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании или об отложении судебного разбирательства в целях представления суду первой инстанции дополнительных доказательств, подтверждающих факт направления ответчику уведомления от 22 октября 2013 года исх. N 01-13/9208.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
С учетом изложенного, требование истца об обязании ответчика освободить земельный участок и привести его в пригодное для дальнейшего использования состояние в течение месяца со дня принятия решения Арбитражным судом Забайкальского края суд первой инстанции правомерно признал подлежащим оставлению без удовлетворения, поскольку договор аренды N 129/12 от 29.02.2012, на основании которого ответчик владеет спорным земельным участком, не прекращен (не расторгнут), т.е. является действующим.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 7 апреля 2014 года по делу N А78-404/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Э.В.ТКАЧЕНКО
В.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)