Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Банковский кредит; Банковские операции; Ипотечный кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Максимов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Куницыной Т.Н.,
судей коллегии Гончиковой И.Ч., Раднаевой Т.Н.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ 20 января 2014 г. гражданское дело по иску ОАО "Сбербанк России" к Д.Е.В., Д.Л.М. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Д.Е.В., Д.Л.М. к ОАО "Сбербанк России" об обязании принять в погашение сертификат на материнский капитал, по апелляционной жалобе представителя ОАО Сбербанк России Т. на решение Кабанского районного суда Республики Бурятия от 24 октября 2013 г., которым исковые требования ОАО Сбербанк России удовлетворены частично, встречный иск Д.Е.В. и Д.Л.М. оставлен без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Раднаевой Т.Н., выслушав участников процесса, ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Обращаясь в суд с иском к Д.Е.В. и Д.Л.М., ОАО Сбербанк России в лице Бурятского отделения N 8601 просил расторгнуть кредитный договор от 7 сентября 2007 г. и досрочно взыскать с ответчиков сумму задолженности в размере <...> руб., в том числе просроченный основной долг в размере <...> руб., просроченные проценты - <...> руб., неустойку за просроченный основной долг - <...> руб.; обратить взыскание на заложенное имущество в виде части жилого дома, площадью 101,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, определив его начальную продажную стоимость исходя из оценки независимого эксперта для продажи с торгов.
Иск мотивирован тем, что 7 сентября 2007 г. между истцом и Д.Е.В. заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил ему кредит в размере <...> руб. на срок по 7 сентября 2037 г. под 12,5 процентов годовых на приобретение части вышеуказанного жилого дома. Возврат кредита и оплата процентов обеспечивался поручительством физических лиц, включая Д.Л.М. и договором ипотеки от 8 ноября 2007 г. приобретенного жилого дома. В нарушение условий кредитного договора, Д. обязательства по кредиту исполняет ненадлежаще.
Обращаясь в суд с иском к Д.Е.В. и Д.Л.М., ОАО Сбербанк России просил обратить взыскание на заложенное имущество в виде земельного участка, площадью 1606 кв. м, расположенный по адресу: <...>, установив его начальную продажную стоимость согласно независимой оценке.
Иск мотивирован тем, что на дату оформления ипотеки части жилого дома, права на земельный участок, на котором расположен дом, оформлены не были. После того, как в июне 2013 г. Д.Е.В. оформил право собственности на земельный участок, по заявлению истца, участок обременен ипотекой в силу закона, которая возникла на основании ст. 64.2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в момент регистрации права собственности. Поскольку законодательством закреплен принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, а также потому что ответчики обязательства по кредиту исполняют ненадлежаще, необходимо обратить взыскание на земельный участок.
Определением районного суда от 20 июня 2013 г., гражданские дела по вышеуказанным искам банка соединены в одно производство.
В этот же день, судом к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Республике Бурятия. Кроме этого, судом принят встречный иск Д-вых к ОАО Сбербанк России об обязании принять в погашение сертификат на материнский капитал.
В судебное заседание представитель истца не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Участвуя в предыдущих судебных заседаниях, представитель банка на иске настаивал.
Ответчики Д.Е.В. и Д.Л.М., их представитель по ордеру адвокат Жаровцев А.П. иск не признали, встречный иск поддержали и показали, что банку в залог был передан дом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ на заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
24 октября 2013 г. Кабанским районным судом принято решение о частичном удовлетворении иска банка и отказе в удовлетворении встречного иска Д-вых. Судом постановлено о расторжении кредитного договора от 7 сентября 2007 г., заключенного между ОАО Сбербанк России и Д.Е.В., взыскании с Д.Е.В. и Д.Л.М. солидарно в пользу банка задолженности по кредиту в размере <...> руб. <...> коп. В остальной части требований ОАО Сбербанк России отказано.
Не согласившись с решением суда, представитель ОАО Сбербанк России по доверенности Т. подала на него апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос о его отмене, ссылаясь на следующее. Вывод суда о незаключенности договора залога части жилого дома является неверным. Несовпадение признака объекта недвижимости в наименованиях, указанных в свидетельстве о праве собственности и договоре залога не свидетельствует о незаключенности договора, так как все остальные индивидуальные признаки объекта совпадают, включая кадастровый номер объекта. Кроме этого, поскольку ипотека возникла в силу закона, то в любом случае дом, приобретенный ответчиками с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Отказ в обращении взыскания на земельный участок неправомерен, так как ипотека на участок зарегистрирована в установленном законом порядке, она не оспорена, является действительной. Кроме этого, суд ошибочно определил сумму государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчиков.
На заседании судебной коллегии представитель ОАО Сбербанк России по доверенности Т. настаивала на доводах апелляционной жалобы, просила решение суда отменить в оспариваемой части. Указала, что по состоянию на 20 января 2014 г. общий долг по кредиту составляет <...> руб. <...> коп.
Д.Е.В. и Д.Л.М. просили оставить решение суда без изменения, при этом указали, что оставшуюся задолженность перед банком погасят в срок около полутора лет, выплачивая ежемесячно по <...> тыс. руб. В счет исполнения обязательств по кредиту ими направлен материнский капитал. Иной возможности погасить оставшийся долг не имеют.
Судебная коллегия, выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив жалобу, приходит к следующим выводам.
Из материалов дела видно, что 7 сентября 2007 г. на основании заключенного кредитного договора, истец предоставил Д.Е.В. кредит в размере <...> руб. на приобретение объекта недвижимости - жилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
9 октября 2007 г. за Д.Е.В. зарегистрировано право собственности на часть жилого дома, общей площадью 101,7 кв. м, расположенное по адресу <...> Одновременно зарегистрировано обременение на указанный объект в виде ипотеки.
8 ноября 2007 г. в обеспечение обязательств по кредиту, между истцом и Д.Е.В. заключен договор ипотеки N 3114, согласно которому Д.Е.В. передал банку в залог, принадлежащее ему недвижимое имущество в виде жилого дома, общей площадью 101,7 кв. м, с кадастровым (или условным) номером <...>, расположенное по адресу: <...>.
11 июня 2013 г. в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации в пользу ОАО Сбербанк России ипотеки в силу закона на земельный участок, расположенный по адресу нахождения указанного жилого дома.
Районным судом установлено и не оспаривалось ответчиками, что обязательства по вышеуказанному кредитному договору исполняются ненадлежаще. Систематически допускаются просрочки. В период с 1 августа 2012 г. до 21 июня 2013 г. не внесено ни одного платежа.
Отказывая в обращении взыскания на заложенное имущество, районный суд посчитал, что договор ипотеки от 8 ноября 2007 г. является незаключенным, поскольку его стороны не определили и не согласовали предмет залога - его наименование и место нахождения, достаточное для идентификации предмета.
С данным выводом согласиться нельзя.
Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенные условия договора об ипотеке перечислены в ст. 9 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В соответствии со ст. 5 этого же Закона предметом ипотеки могут являться жилые дома, квартиры и части жилых домов.
Из содержания договора залога от 8 ноября 2007 г. видно, что между его сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, включая предмет ипотеки. В частности ими согласовано, что предметом ипотеки является жилой дом, общей площадью 101,7 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенный в <...> В договоре указаны наименование предмета ипотеки, его место нахождения и кадастровый номер, общая площадь. Данные сведения достаточны для идентификации предмета.
То обстоятельство что в договоре ипотеки в качестве наименования его предмета указан жилой дом, тогда как согласно свидетельству о праве собственности по этому адресу находится часть жилого дома, не свидетельствовало о незаключенности договора по мотиву несогласованности его предмета. В силу перечисленных норм, предмет ипотеки определяется не только его наименованием, но и местом его нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Поскольку сведения о месте нахождения, общей площади, индивидуальном кадастровом номере в договоре ипотеки являлись идентичными сведениям, которые содержались в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, оснований считать договор незаключенным по мотиву несогласованности условия о его предмете, у районного суда не имелось.
При таких обстоятельствах, коллегия находит решение суда в указанной части подлежащим отмене, ввиду неправильного применения норм материального права.
Относительно отказа в обращении взыскания на земельный участок, то коллегия также не может согласиться с решением суда в данной части.
Как уже указывалось выше, ипотека земельного участка в пользу банка зарегистрирована в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное обременение не оспорено и не признано недействительным. Как следствие, оснований для отказа в удовлетворении иска в указанной части, у районного суда также не имелось.
При вынесении нового решения, коллегия приходит к следующему.
Статьей 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 этого же Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Учитывая то, что факт ненадлежащего исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой недвижимости в виде части жилого дома и земельного участка со стороны Д.Е.В. установлен, решение суда в данной части никем не оспаривается, ипотека земельного участка не признана недействительной, исковые требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.
Поскольку период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом превышает три месяца, оснований для отказа в обращении взыскания, нет.
В соответствии со ст. 56 этого же Закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов.
Соглашение между залогодателем и залогодержателем относительно начальной продажной цены заложенного имущества при рассмотрении настоящего дела не достигнуто (судом назначались две экспертизы), поэтому в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Федерального закона, начальную продажную цену определяет суд.
Согласно заключению экспертизы, проведенной на основании судебного определения о ее назначении рыночная стоимость части жилого дома составляет <...> рублей.
Согласно заключению экспертизы, проведенной на основании судебного определения о ее назначении рыночная стоимость земельного участка составляет <...> рублей. При этом рыночная стоимость хозяйственных построек, расположенных на этом участке составляет <...> руб.
Принимая во внимание принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем построек, судебная коллегия считает необходимым определить начальную стоимость земельного участка в размере <...> руб., а начальную цену части дома в <...> рублей.
В соответствии с ч. 3 ст. 54 вышеприведенного Федерального закона, суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случае, когда залогодателем является гражданин, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.
Учитывая то, что сумма неисполненных обязательств по кредиту по состоянию на 20 января 2014 г. составляет <...> руб. <...> коп., что менее 50% от общей суммы кредита; в счет погашения денежных обязательств заемщиком и его поручителем направлены средства материнского капитала; приобретенное жилое помещение является единственным местом жительства ответчиков и их несовершеннолетних детей; предоставление ответчиками графика ежемесячных платежей, которые они в состоянии оплачивать по решению суда, судебная коллегия считает необходимым отсрочить реализацию заложенного имущества сроком на один год - до 20 января 2015 г.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков Д.Е.В. подлежит взысканию госпошлина в размере <...> руб., уплаченная банком при подаче иска по <...> руб. с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кабанского районного суда Республики Бурятия от 24 октября 2013 г. отменить в части отказа в удовлетворении иска ОАО Сбербанк России к Д.Е.В. и Д.Л.М. об обращении взыскания на заложенное имущество в виде части жилого дома и земельного участка, отменить. Принять в данной части новое решение.
Исковые требования ОАО Сбербанк России к Д.Е.В. и Д.Л.М. об обращении взыскания на заложенное имущество в виде части жилого дома и земельного участка удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенное имущество - часть жилого дома, общей площадью 101, 7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер <...>, путем продажи с публичных торгов, определив его начальную продажную стоимость в размере <...> рублей.
Отсрочить его реализацию сроком на один год - до 20 января 2015 года.
Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок, площадью 1606 кв. м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, путем продажи с публичных торгов, определив его начальную продажную стоимость в размере <...> рублей.
Отсрочить его реализацию сроком на один год - до 20 января 2015 года.
Взыскать с Д.Е.В. и Д.Л.М. в пользу ОАО Сбербанк России государственную пошлину в размере <...> рублей, по <...> рублей с каждого.
Председательствующий
Т.Н.КУНИЦЫНА
Судьи
И.Ч.ГОНЧИКОВА
Т.Н.РАДНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ОТ 20.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4154
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Банковский кредит; Банковские операции; Ипотечный кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 января 2014 г. по делу N 33-4154
Судья: Максимов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Куницыной Т.Н.,
судей коллегии Гончиковой И.Ч., Раднаевой Т.Н.,
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ 20 января 2014 г. гражданское дело по иску ОАО "Сбербанк России" к Д.Е.В., Д.Л.М. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Д.Е.В., Д.Л.М. к ОАО "Сбербанк России" об обязании принять в погашение сертификат на материнский капитал, по апелляционной жалобе представителя ОАО Сбербанк России Т. на решение Кабанского районного суда Республики Бурятия от 24 октября 2013 г., которым исковые требования ОАО Сбербанк России удовлетворены частично, встречный иск Д.Е.В. и Д.Л.М. оставлен без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Раднаевой Т.Н., выслушав участников процесса, ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Обращаясь в суд с иском к Д.Е.В. и Д.Л.М., ОАО Сбербанк России в лице Бурятского отделения N 8601 просил расторгнуть кредитный договор от 7 сентября 2007 г. и досрочно взыскать с ответчиков сумму задолженности в размере <...> руб., в том числе просроченный основной долг в размере <...> руб., просроченные проценты - <...> руб., неустойку за просроченный основной долг - <...> руб.; обратить взыскание на заложенное имущество в виде части жилого дома, площадью 101,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>, определив его начальную продажную стоимость исходя из оценки независимого эксперта для продажи с торгов.
Иск мотивирован тем, что 7 сентября 2007 г. между истцом и Д.Е.В. заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил ему кредит в размере <...> руб. на срок по 7 сентября 2037 г. под 12,5 процентов годовых на приобретение части вышеуказанного жилого дома. Возврат кредита и оплата процентов обеспечивался поручительством физических лиц, включая Д.Л.М. и договором ипотеки от 8 ноября 2007 г. приобретенного жилого дома. В нарушение условий кредитного договора, Д. обязательства по кредиту исполняет ненадлежаще.
Обращаясь в суд с иском к Д.Е.В. и Д.Л.М., ОАО Сбербанк России просил обратить взыскание на заложенное имущество в виде земельного участка, площадью 1606 кв. м, расположенный по адресу: <...>, установив его начальную продажную стоимость согласно независимой оценке.
Иск мотивирован тем, что на дату оформления ипотеки части жилого дома, права на земельный участок, на котором расположен дом, оформлены не были. После того, как в июне 2013 г. Д.Е.В. оформил право собственности на земельный участок, по заявлению истца, участок обременен ипотекой в силу закона, которая возникла на основании ст. 64.2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в момент регистрации права собственности. Поскольку законодательством закреплен принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, а также потому что ответчики обязательства по кредиту исполняют ненадлежаще, необходимо обратить взыскание на земельный участок.
Определением районного суда от 20 июня 2013 г., гражданские дела по вышеуказанным искам банка соединены в одно производство.
В этот же день, судом к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Республике Бурятия. Кроме этого, судом принят встречный иск Д-вых к ОАО Сбербанк России об обязании принять в погашение сертификат на материнский капитал.
В судебное заседание представитель истца не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Участвуя в предыдущих судебных заседаниях, представитель банка на иске настаивал.
Ответчики Д.Е.В. и Д.Л.М., их представитель по ордеру адвокат Жаровцев А.П. иск не признали, встречный иск поддержали и показали, что банку в залог был передан дом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ на заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
24 октября 2013 г. Кабанским районным судом принято решение о частичном удовлетворении иска банка и отказе в удовлетворении встречного иска Д-вых. Судом постановлено о расторжении кредитного договора от 7 сентября 2007 г., заключенного между ОАО Сбербанк России и Д.Е.В., взыскании с Д.Е.В. и Д.Л.М. солидарно в пользу банка задолженности по кредиту в размере <...> руб. <...> коп. В остальной части требований ОАО Сбербанк России отказано.
Не согласившись с решением суда, представитель ОАО Сбербанк России по доверенности Т. подала на него апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос о его отмене, ссылаясь на следующее. Вывод суда о незаключенности договора залога части жилого дома является неверным. Несовпадение признака объекта недвижимости в наименованиях, указанных в свидетельстве о праве собственности и договоре залога не свидетельствует о незаключенности договора, так как все остальные индивидуальные признаки объекта совпадают, включая кадастровый номер объекта. Кроме этого, поскольку ипотека возникла в силу закона, то в любом случае дом, приобретенный ответчиками с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Отказ в обращении взыскания на земельный участок неправомерен, так как ипотека на участок зарегистрирована в установленном законом порядке, она не оспорена, является действительной. Кроме этого, суд ошибочно определил сумму государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчиков.
На заседании судебной коллегии представитель ОАО Сбербанк России по доверенности Т. настаивала на доводах апелляционной жалобы, просила решение суда отменить в оспариваемой части. Указала, что по состоянию на 20 января 2014 г. общий долг по кредиту составляет <...> руб. <...> коп.
Д.Е.В. и Д.Л.М. просили оставить решение суда без изменения, при этом указали, что оставшуюся задолженность перед банком погасят в срок около полутора лет, выплачивая ежемесячно по <...> тыс. руб. В счет исполнения обязательств по кредиту ими направлен материнский капитал. Иной возможности погасить оставшийся долг не имеют.
Судебная коллегия, выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив жалобу, приходит к следующим выводам.
Из материалов дела видно, что 7 сентября 2007 г. на основании заключенного кредитного договора, истец предоставил Д.Е.В. кредит в размере <...> руб. на приобретение объекта недвижимости - жилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
9 октября 2007 г. за Д.Е.В. зарегистрировано право собственности на часть жилого дома, общей площадью 101,7 кв. м, расположенное по адресу <...> Одновременно зарегистрировано обременение на указанный объект в виде ипотеки.
8 ноября 2007 г. в обеспечение обязательств по кредиту, между истцом и Д.Е.В. заключен договор ипотеки N 3114, согласно которому Д.Е.В. передал банку в залог, принадлежащее ему недвижимое имущество в виде жилого дома, общей площадью 101,7 кв. м, с кадастровым (или условным) номером <...>, расположенное по адресу: <...>.
11 июня 2013 г. в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации в пользу ОАО Сбербанк России ипотеки в силу закона на земельный участок, расположенный по адресу нахождения указанного жилого дома.
Районным судом установлено и не оспаривалось ответчиками, что обязательства по вышеуказанному кредитному договору исполняются ненадлежаще. Систематически допускаются просрочки. В период с 1 августа 2012 г. до 21 июня 2013 г. не внесено ни одного платежа.
Отказывая в обращении взыскания на заложенное имущество, районный суд посчитал, что договор ипотеки от 8 ноября 2007 г. является незаключенным, поскольку его стороны не определили и не согласовали предмет залога - его наименование и место нахождения, достаточное для идентификации предмета.
С данным выводом согласиться нельзя.
Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенные условия договора об ипотеке перечислены в ст. 9 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В соответствии со ст. 5 этого же Закона предметом ипотеки могут являться жилые дома, квартиры и части жилых домов.
Из содержания договора залога от 8 ноября 2007 г. видно, что между его сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, включая предмет ипотеки. В частности ими согласовано, что предметом ипотеки является жилой дом, общей площадью 101,7 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенный в <...> В договоре указаны наименование предмета ипотеки, его место нахождения и кадастровый номер, общая площадь. Данные сведения достаточны для идентификации предмета.
То обстоятельство что в договоре ипотеки в качестве наименования его предмета указан жилой дом, тогда как согласно свидетельству о праве собственности по этому адресу находится часть жилого дома, не свидетельствовало о незаключенности договора по мотиву несогласованности его предмета. В силу перечисленных норм, предмет ипотеки определяется не только его наименованием, но и местом его нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Поскольку сведения о месте нахождения, общей площади, индивидуальном кадастровом номере в договоре ипотеки являлись идентичными сведениям, которые содержались в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, оснований считать договор незаключенным по мотиву несогласованности условия о его предмете, у районного суда не имелось.
При таких обстоятельствах, коллегия находит решение суда в указанной части подлежащим отмене, ввиду неправильного применения норм материального права.
Относительно отказа в обращении взыскания на земельный участок, то коллегия также не может согласиться с решением суда в данной части.
Как уже указывалось выше, ипотека земельного участка в пользу банка зарегистрирована в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное обременение не оспорено и не признано недействительным. Как следствие, оснований для отказа в удовлетворении иска в указанной части, у районного суда также не имелось.
При вынесении нового решения, коллегия приходит к следующему.
Статьей 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 этого же Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Учитывая то, что факт ненадлежащего исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой недвижимости в виде части жилого дома и земельного участка со стороны Д.Е.В. установлен, решение суда в данной части никем не оспаривается, ипотека земельного участка не признана недействительной, исковые требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.
Поскольку период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом превышает три месяца, оснований для отказа в обращении взыскания, нет.
В соответствии со ст. 56 этого же Закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов.
Соглашение между залогодателем и залогодержателем относительно начальной продажной цены заложенного имущества при рассмотрении настоящего дела не достигнуто (судом назначались две экспертизы), поэтому в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Федерального закона, начальную продажную цену определяет суд.
Согласно заключению экспертизы, проведенной на основании судебного определения о ее назначении рыночная стоимость части жилого дома составляет <...> рублей.
Согласно заключению экспертизы, проведенной на основании судебного определения о ее назначении рыночная стоимость земельного участка составляет <...> рублей. При этом рыночная стоимость хозяйственных построек, расположенных на этом участке составляет <...> руб.
Принимая во внимание принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем построек, судебная коллегия считает необходимым определить начальную стоимость земельного участка в размере <...> руб., а начальную цену части дома в <...> рублей.
В соответствии с ч. 3 ст. 54 вышеприведенного Федерального закона, суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случае, когда залогодателем является гражданин, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.
Учитывая то, что сумма неисполненных обязательств по кредиту по состоянию на 20 января 2014 г. составляет <...> руб. <...> коп., что менее 50% от общей суммы кредита; в счет погашения денежных обязательств заемщиком и его поручителем направлены средства материнского капитала; приобретенное жилое помещение является единственным местом жительства ответчиков и их несовершеннолетних детей; предоставление ответчиками графика ежемесячных платежей, которые они в состоянии оплачивать по решению суда, судебная коллегия считает необходимым отсрочить реализацию заложенного имущества сроком на один год - до 20 января 2015 г.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков Д.Е.В. подлежит взысканию госпошлина в размере <...> руб., уплаченная банком при подаче иска по <...> руб. с каждого.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кабанского районного суда Республики Бурятия от 24 октября 2013 г. отменить в части отказа в удовлетворении иска ОАО Сбербанк России к Д.Е.В. и Д.Л.М. об обращении взыскания на заложенное имущество в виде части жилого дома и земельного участка, отменить. Принять в данной части новое решение.
Исковые требования ОАО Сбербанк России к Д.Е.В. и Д.Л.М. об обращении взыскания на заложенное имущество в виде части жилого дома и земельного участка удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенное имущество - часть жилого дома, общей площадью 101, 7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер <...>, путем продажи с публичных торгов, определив его начальную продажную стоимость в размере <...> рублей.
Отсрочить его реализацию сроком на один год - до 20 января 2015 года.
Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок, площадью 1606 кв. м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, путем продажи с публичных торгов, определив его начальную продажную стоимость в размере <...> рублей.
Отсрочить его реализацию сроком на один год - до 20 января 2015 года.
Взыскать с Д.Е.В. и Д.Л.М. в пользу ОАО Сбербанк России государственную пошлину в размере <...> рублей, по <...> рублей с каждого.
Председательствующий
Т.Н.КУНИЦЫНА
Судьи
И.Ч.ГОНЧИКОВА
Т.Н.РАДНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)