Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кабировой Я.А.
рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЬСКИЙ ГОРОД" (далее - общество "Уральский город") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2014 по делу N А76-6570/2014 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Челябинской области, принял участие представитель общества "Уральский город" - Иванов А.Г. (доверенность от 20.06.2013).
В судебном заседании в Арбитражном суде Уральского округа приняла участие представитель администрации Миасского городского округа (далее - администрация) - Аксенова Н.В. (доверенность от 24.12.2013 N 136).
Общество "Уральский город" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к администрации о взыскании 53 545 026 руб. 58 коп. убытков.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПИФагор" Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" (далее - общество "УК "ПИФагор").
Решением суда от 10.07.2014 (судья Гусев А.Г.) исковые требования удовлетворены. С муниципального образования "Миасский городской округ" в лице администрации за счет казны муниципального образования в пользу общества "Уральский город" взыскано 53 545 026 руб. 58 коп. убытков.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2014 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе общество "Уральский город" просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ст. 15, 611, 612, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 64, 65, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что материалами дела подтверждена совокупность условий, необходимых для взыскания убытков. По мнению заявителя, факт непригодности использования спорного земельного участка для жилищных нужд под проектирование и строительство микрорайона жилой застройки подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.11.2013 по делу N А76-20005/2013, которое является доказательством по настоящему делу и подлежит правовой оценке. Общество "Уральский город" считает, что незаявление им администрации требований о невозможности освоения земельного участка не имеет правового значения, поскольку оно в пределах срока действия договора и своих полномочий уступило права арендатора третьему лицу. По мнению заявителя, если бы соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды не было расторгнуто обществом "УК "ПИФагор" ввиду невозможности использования земельного участка по назначению, то в распоряжении общества "Уральский город" остались бы денежные средства, являющиеся доходом от сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации от 14.08.2007 N 933 в редакции постановления от 14.08.2007 N 935-1 решено продать на аукционе, открытом по составу участников с открытой формой подачи предложений по цене, право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400001:0015, общей площадью 757 036 кв. м, находящегося по адресу: г. Миасс, западнее коллективных гаражей по ул. Б. Хмельницкого, для жилищных нужд под проектирование и строительство микрорайона многоэтажной жилой застройки.
Пунктом 2 постановления администрации от 14.08.2007 N 933 утвержден план продажи права на заключение договора аренды названного земельного участка.
В газете "Миасский рабочий" от 26.09.2007 N 180 администрацией опубликована информация о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка 74:34:0400001:0015, общей площадью 757 036 кв. м, находящегося по адресу: г. Миасс, западнее коллективных гаражей по ул. Б. Хмельницкого.
Из протокола от 26.10.2007 следует, что аукцион на право заключения договора аренды земельного участка 74:34:0400001:0015, общей площадью 757 036 кв. м признан несостоявшимся, поскольку на участие в аукционе подана лишь одна заявка от общества "Уральский город".
Между администрацией (арендодатель) и обществом "Уральский город" (арендатор) заключен договор аренды от 26.10.2007 N 5476, согласно условиям которого обществу "Уральский город" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400001:0015, общей площадью 757 036 кв. м, находящийся в г. Миассе, западнее коллективных гаражей по ул. Б. Хмельницкого, для жилищных нужд под проектирование и строительство микрорайона многоэтажной жилой застройки.
Срок аренды установлен сторонами с 26.10.2007 по 26.10.2012 (п. 2.1 договора).
В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 50 000 000 руб. за пять лет.
Названный земельный участок передан обществу "Уральский город" по акту сдачи-приемки от 26.10.2007.
Платежными поручениями от 19.10.2007 N 12, 09.11.2007 N 13 общество "Уральский город" перечислило администрации 50 000 000 руб. в счет арендной платы за пользование земельным участком кадастровым номером 74:34:0400001:0015.
Постановлением администрации от 27.05.2008 N 625-3 обществу "Уральский город" разрешено проектирование микрорайона многоэтажной жилой застройки западнее коллективных гаражей по ул. Б. Хмельницкого в г. Миассе.
Общество "Уральский город" направило администрации письмо от 12.09.2008, в котором просило рассмотреть на Градостроительном совете проект многоэтажной жилой застройки на переданном в аренду земельном участке.
Как следует из протокола заседания Градостроительного совета при главе администрации от 08.10.2008, представленный обществом "Уральский город" эскизный проект многоэтажной застройки в целом одобрен; обществу "Уральский город" предписано при подготовке планировки территории учесть замечания и предложения членов Совета, в частности, разведка дополнительных скважин, обеспечение качественного снабжения микрорайона питьевой водой, решить вопрос по выносу канализационного коллектора, приходящегося по территории предполагаемой застройки, провести выторфовку для застройки заболоченного участка и его обратную засыпку грунтом, доработать транспортную схему.
Управлением архитектуры и градостроительства администрации 30.10.2008 утверждено архитектурно-планировочное задание на разработку проекта микрорайона многоэтажной жилой застройки.
По соглашению от 05.10.2010 общество "Уральский город" (арендатор) передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 5476 обществу "УК "ПИФагор".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.11.2013 по делу N А76-20005/2013 признано недействительным заключенное между обществами "Уральский город" и "УК "ПИФагор" соглашение от 05.10.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2007 N 5476. Применены последствия недействительности сделки: на общество "Уральский город" возложена обязанность возвратить обществу "УК "ПИФагор" 53 545 026 руб. 58 коп., уплаченных за передачу прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2007 N 5476, а на общество "УК "ПИФагор" - возвратить обществу "Уральский город" спорный земельный участок.
При рассмотрении указанного дела суд установил, что согласно техническому отчету по инженерно-геологическим изысканиям на объекте: "Земельный участок, расположенный западнее коллективных гаражей по ул. Б. Хмельницкого в г. Миасс Челябинской обл.", составленному в 2013 году обществом с ограниченной ответственностью "Геослед", земельный участок является неблагоприятным для строительного освоения; среди осложняющих факторов выделены: наличие более четырех различных по литологии слоев разной мощности, которые неоднородны по физико-механическим показателям, наличие толщи биогенных (заторфованных) грунтов, которые имеют широкое распространение, наличие тектонических нарушений, высокий уровень подземных вод, практически полная подтопляемость территории, наличие элювиальных грунтов.
С учетом этого суд пришел к выводу о том, что общество "Уральский город", передавая обществу "УК "ПИФагор" земельный участок, не предупредило его о недостатках участка, которые делают его неблагоприятным для строительного освоения, чем ввело общество "УК "ПИФагор" в заблуждение относительно качественных характеристик земельного участка.
Общество "Уральский город", ссылаясь на то, что в связи с несообщением администрацией при передаче в аренду земельного участка о его качественных характеристиках, делающих его неблагоприятным для освоения, признанием судом недействительным соглашения от 05.10.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2007 N 5476 и применении последствий о его недействительности в виде возложения на истца обязанности возвратить обществу "УК "ПИФагор" 53 545 026 руб. 58 коп., им понесены убытки в виде упущенной выгоды, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности обществом "Уральский город" совокупности обстоятельств, необходимых для взыскания убытков. Суд пришел к выводу о том, что факт нарушения администрацией обязательства по предоставлению в аренду имущества надлежащего качества и размер убытков подтверждены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-20005/2013.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 данного Кодекса.
В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ст. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств или противоправность действий (бездействия) причинителя, наличие прямой причинно-следственной связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, общество "Уральский город" просит взыскать с администрации убытки (упущенную выгоду) в размере взысканных с него в пользу общества "УК "ПИФагор" денежных средств, уплаченных по соглашению от 05.10.2010 за передачу прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2007 N 5476, возникшие в связи с неправомерным, по мнению истца, несообщением администрацией о качественных характеристиках передаваемого в аренду земельного участка, делающих его неблагоприятным для освоения.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок передан обществу "Уральский город" по акту сдачи-приемки от 26.10.2007, который подписан как арендодателем, так и арендатором без каких-либо замечаний. В п. 2 данного акта указано состояние земельного участка: пригодный для использования.
Из материалов дела усматривается, что после заключения договора аренды от 26.10.2007 N 5476 общество "Уральский город" обращалось к администрации с заявлением о рассмотрении представленного им проекта многоэтажной жилой застройки на предоставленном в аренду земельном участке, который по результатам заседания Градостроительного совета администрации одобрен с учетом замечаний и предложений, а также 30.10.2008 обществом "Уральский город" получено архитектурно-планировочное задание.
Таким образом, указанные действия свидетельствуют о том, что общество "Уральский город" приступило к использованию земельного участка в целях его освоения для жилищных нужд под проектирование и строительство микрорайона многоэтажной жилой застройки.
Доказательств невозможности использования земельного участка с момента заключения договора аренды (26.10.2007) до обращения в суд с настоящим иском (23.03.2014) в целях, предусмотренных договором, предоставления арендатору имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, а также обращения к администрации с требованиями, связанными с невозможностью использования земельного участка, его возврата арендодателю в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции при оценке невозможности использования переданного в аренду земельного участка обоснованно не принят во внимание содержащийся в решении Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-20005/2013 вывод о том, что согласно техническому отчету по инженерно-геологическим изысканиям, составленному в 2013 году обществом с ограниченной ответственностью "Геослед", земельный участок является неблагоприятным для строительного освоения.
Судом апелляционной инстанции верно указано, что при рассмотрении указанного дела невозможность освоения земельного участка не установлена, при этом затруднительность такого освоения обществом "УК "ПИФагор" носит субъективный характер.
Кроме того, общество "Уральский город", обращаясь в суд с требованием о взыскании с администрации упущенной выгоды в размере 53 545 026 руб. 58 коп., в связи с возложением на него обязанности возвратить указанную сумму обществу "УК "ПИФагор", уплаченную за передачу прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2007 N 5476, доказательств, подтверждающих факт перечисления денежных средств в этом размере, в материалы дела не представило.
Учитывая указанные обстоятельства выводы апелляционного суда о недоказанности обществом "Уральский город" (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) факта несения затрат, связанных с ненадлежащим исполнением администрацией своих обязательств, а, следовательно, и факт причинения заявленных убытков противоправными действиями (бездействием) ответчика, а также наличия прямой причинно-следственной связи между действиями (бездействием) администрации и наступившими неблагоприятными для общества "Уральский город" последствиями, следует признать основанными на материалах дела.
При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных апелляционным судом на их основании выводов.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2014 по делу N А76-6570/2014 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЬСКИЙ ГОРОД" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 19.01.2015 N Ф09-8853/14 ПО ДЕЛУ N А76-6570/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2015 г. N Ф09-8853/14
Дело N А76-6570/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кабировой Я.А.
рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЬСКИЙ ГОРОД" (далее - общество "Уральский город") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2014 по делу N А76-6570/2014 Арбитражного суда Челябинской области.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании, проводимом при содействии Арбитражного суда Челябинской области, принял участие представитель общества "Уральский город" - Иванов А.Г. (доверенность от 20.06.2013).
В судебном заседании в Арбитражном суде Уральского округа приняла участие представитель администрации Миасского городского округа (далее - администрация) - Аксенова Н.В. (доверенность от 24.12.2013 N 136).
Общество "Уральский город" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к администрации о взыскании 53 545 026 руб. 58 коп. убытков.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПИФагор" Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Тополиная Аллея" (далее - общество "УК "ПИФагор").
Решением суда от 10.07.2014 (судья Гусев А.Г.) исковые требования удовлетворены. С муниципального образования "Миасский городской округ" в лице администрации за счет казны муниципального образования в пользу общества "Уральский город" взыскано 53 545 026 руб. 58 коп. убытков.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2014 (судьи Пивоварова Л.В., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе общество "Уральский город" просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ст. 15, 611, 612, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 64, 65, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что материалами дела подтверждена совокупность условий, необходимых для взыскания убытков. По мнению заявителя, факт непригодности использования спорного земельного участка для жилищных нужд под проектирование и строительство микрорайона жилой застройки подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.11.2013 по делу N А76-20005/2013, которое является доказательством по настоящему делу и подлежит правовой оценке. Общество "Уральский город" считает, что незаявление им администрации требований о невозможности освоения земельного участка не имеет правового значения, поскольку оно в пределах срока действия договора и своих полномочий уступило права арендатора третьему лицу. По мнению заявителя, если бы соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды не было расторгнуто обществом "УК "ПИФагор" ввиду невозможности использования земельного участка по назначению, то в распоряжении общества "Уральский город" остались бы денежные средства, являющиеся доходом от сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации от 14.08.2007 N 933 в редакции постановления от 14.08.2007 N 935-1 решено продать на аукционе, открытом по составу участников с открытой формой подачи предложений по цене, право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400001:0015, общей площадью 757 036 кв. м, находящегося по адресу: г. Миасс, западнее коллективных гаражей по ул. Б. Хмельницкого, для жилищных нужд под проектирование и строительство микрорайона многоэтажной жилой застройки.
Пунктом 2 постановления администрации от 14.08.2007 N 933 утвержден план продажи права на заключение договора аренды названного земельного участка.
В газете "Миасский рабочий" от 26.09.2007 N 180 администрацией опубликована информация о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка 74:34:0400001:0015, общей площадью 757 036 кв. м, находящегося по адресу: г. Миасс, западнее коллективных гаражей по ул. Б. Хмельницкого.
Из протокола от 26.10.2007 следует, что аукцион на право заключения договора аренды земельного участка 74:34:0400001:0015, общей площадью 757 036 кв. м признан несостоявшимся, поскольку на участие в аукционе подана лишь одна заявка от общества "Уральский город".
Между администрацией (арендодатель) и обществом "Уральский город" (арендатор) заключен договор аренды от 26.10.2007 N 5476, согласно условиям которого обществу "Уральский город" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400001:0015, общей площадью 757 036 кв. м, находящийся в г. Миассе, западнее коллективных гаражей по ул. Б. Хмельницкого, для жилищных нужд под проектирование и строительство микрорайона многоэтажной жилой застройки.
Срок аренды установлен сторонами с 26.10.2007 по 26.10.2012 (п. 2.1 договора).
В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 50 000 000 руб. за пять лет.
Названный земельный участок передан обществу "Уральский город" по акту сдачи-приемки от 26.10.2007.
Платежными поручениями от 19.10.2007 N 12, 09.11.2007 N 13 общество "Уральский город" перечислило администрации 50 000 000 руб. в счет арендной платы за пользование земельным участком кадастровым номером 74:34:0400001:0015.
Постановлением администрации от 27.05.2008 N 625-3 обществу "Уральский город" разрешено проектирование микрорайона многоэтажной жилой застройки западнее коллективных гаражей по ул. Б. Хмельницкого в г. Миассе.
Общество "Уральский город" направило администрации письмо от 12.09.2008, в котором просило рассмотреть на Градостроительном совете проект многоэтажной жилой застройки на переданном в аренду земельном участке.
Как следует из протокола заседания Градостроительного совета при главе администрации от 08.10.2008, представленный обществом "Уральский город" эскизный проект многоэтажной застройки в целом одобрен; обществу "Уральский город" предписано при подготовке планировки территории учесть замечания и предложения членов Совета, в частности, разведка дополнительных скважин, обеспечение качественного снабжения микрорайона питьевой водой, решить вопрос по выносу канализационного коллектора, приходящегося по территории предполагаемой застройки, провести выторфовку для застройки заболоченного участка и его обратную засыпку грунтом, доработать транспортную схему.
Управлением архитектуры и градостроительства администрации 30.10.2008 утверждено архитектурно-планировочное задание на разработку проекта микрорайона многоэтажной жилой застройки.
По соглашению от 05.10.2010 общество "Уральский город" (арендатор) передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 5476 обществу "УК "ПИФагор".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.11.2013 по делу N А76-20005/2013 признано недействительным заключенное между обществами "Уральский город" и "УК "ПИФагор" соглашение от 05.10.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2007 N 5476. Применены последствия недействительности сделки: на общество "Уральский город" возложена обязанность возвратить обществу "УК "ПИФагор" 53 545 026 руб. 58 коп., уплаченных за передачу прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2007 N 5476, а на общество "УК "ПИФагор" - возвратить обществу "Уральский город" спорный земельный участок.
При рассмотрении указанного дела суд установил, что согласно техническому отчету по инженерно-геологическим изысканиям на объекте: "Земельный участок, расположенный западнее коллективных гаражей по ул. Б. Хмельницкого в г. Миасс Челябинской обл.", составленному в 2013 году обществом с ограниченной ответственностью "Геослед", земельный участок является неблагоприятным для строительного освоения; среди осложняющих факторов выделены: наличие более четырех различных по литологии слоев разной мощности, которые неоднородны по физико-механическим показателям, наличие толщи биогенных (заторфованных) грунтов, которые имеют широкое распространение, наличие тектонических нарушений, высокий уровень подземных вод, практически полная подтопляемость территории, наличие элювиальных грунтов.
С учетом этого суд пришел к выводу о том, что общество "Уральский город", передавая обществу "УК "ПИФагор" земельный участок, не предупредило его о недостатках участка, которые делают его неблагоприятным для строительного освоения, чем ввело общество "УК "ПИФагор" в заблуждение относительно качественных характеристик земельного участка.
Общество "Уральский город", ссылаясь на то, что в связи с несообщением администрацией при передаче в аренду земельного участка о его качественных характеристиках, делающих его неблагоприятным для освоения, признанием судом недействительным соглашения от 05.10.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2007 N 5476 и применении последствий о его недействительности в виде возложения на истца обязанности возвратить обществу "УК "ПИФагор" 53 545 026 руб. 58 коп., им понесены убытки в виде упущенной выгоды, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности обществом "Уральский город" совокупности обстоятельств, необходимых для взыскания убытков. Суд пришел к выводу о том, что факт нарушения администрацией обязательства по предоставлению в аренду имущества надлежащего качества и размер убытков подтверждены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-20005/2013.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 данного Кодекса.
В силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ст. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств или противоправность действий (бездействия) причинителя, наличие прямой причинно-следственной связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, общество "Уральский город" просит взыскать с администрации убытки (упущенную выгоду) в размере взысканных с него в пользу общества "УК "ПИФагор" денежных средств, уплаченных по соглашению от 05.10.2010 за передачу прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2007 N 5476, возникшие в связи с неправомерным, по мнению истца, несообщением администрацией о качественных характеристиках передаваемого в аренду земельного участка, делающих его неблагоприятным для освоения.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок передан обществу "Уральский город" по акту сдачи-приемки от 26.10.2007, который подписан как арендодателем, так и арендатором без каких-либо замечаний. В п. 2 данного акта указано состояние земельного участка: пригодный для использования.
Из материалов дела усматривается, что после заключения договора аренды от 26.10.2007 N 5476 общество "Уральский город" обращалось к администрации с заявлением о рассмотрении представленного им проекта многоэтажной жилой застройки на предоставленном в аренду земельном участке, который по результатам заседания Градостроительного совета администрации одобрен с учетом замечаний и предложений, а также 30.10.2008 обществом "Уральский город" получено архитектурно-планировочное задание.
Таким образом, указанные действия свидетельствуют о том, что общество "Уральский город" приступило к использованию земельного участка в целях его освоения для жилищных нужд под проектирование и строительство микрорайона многоэтажной жилой застройки.
Доказательств невозможности использования земельного участка с момента заключения договора аренды (26.10.2007) до обращения в суд с настоящим иском (23.03.2014) в целях, предусмотренных договором, предоставления арендатору имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, а также обращения к администрации с требованиями, связанными с невозможностью использования земельного участка, его возврата арендодателю в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции при оценке невозможности использования переданного в аренду земельного участка обоснованно не принят во внимание содержащийся в решении Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-20005/2013 вывод о том, что согласно техническому отчету по инженерно-геологическим изысканиям, составленному в 2013 году обществом с ограниченной ответственностью "Геослед", земельный участок является неблагоприятным для строительного освоения.
Судом апелляционной инстанции верно указано, что при рассмотрении указанного дела невозможность освоения земельного участка не установлена, при этом затруднительность такого освоения обществом "УК "ПИФагор" носит субъективный характер.
Кроме того, общество "Уральский город", обращаясь в суд с требованием о взыскании с администрации упущенной выгоды в размере 53 545 026 руб. 58 коп., в связи с возложением на него обязанности возвратить указанную сумму обществу "УК "ПИФагор", уплаченную за передачу прав и обязанностей по договору аренды от 26.10.2007 N 5476, доказательств, подтверждающих факт перечисления денежных средств в этом размере, в материалы дела не представило.
Учитывая указанные обстоятельства выводы апелляционного суда о недоказанности обществом "Уральский город" (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) факта несения затрат, связанных с ненадлежащим исполнением администрацией своих обязательств, а, следовательно, и факт причинения заявленных убытков противоправными действиями (бездействием) ответчика, а также наличия прямой причинно-следственной связи между действиями (бездействием) администрации и наступившими неблагоприятными для общества "Уральский город" последствиями, следует признать основанными на материалах дела.
При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных апелляционным судом на их основании выводов.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2014 по делу N А76-6570/2014 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЬСКИЙ ГОРОД" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)