Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Спиридоновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 декабря 2014 года по делу N А57-10449/2014 (судья Кулахметов Ш.Б.)
по исковому заявлению Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (413857, Саратовская обл., г Балаково, ул. Ленина, д. 91, ИНН 6439071023, ОГРН 1096439000943)
к обществу с ограниченной ответственностью "Восток" (413840, Саратовская обл., г Балаково, ул. Металлистов, д. 8, ИНН 6439071552, ОГРН 1096439001450)
третье лицо:
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,
о признании договора недействительным,
с участием в судебном заседании:
представителей общества с ограниченной ответственностью "Восток" Дементьевой Л.Г., Мельниковой О.Е., действующих на основании доверенностей соответственно от 12.01.2015 и от 14.11.2014 N 56,
представителя Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области Касимцева Д.С., действующего на основании доверенности от 12.01.2015,
установил:
Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Восток" (далее - ООО "Восток", общество, ответчик) о признании договора аренды от 03.09.2012 N 489 недействительным; признании обременения земельного участка с кадастровым номером 64:40:020403:99 по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Минская, р.д. N 29, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, в виде зарегистрированного права аренды отсутствующим; применении последствий признания сделки недействительной путем передачи указанного земельного участка арендодателю.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04 декабря 2014 года исковые требования удовлетворены в части. Договор аренды от 03.09.2012 N 489 между управлением и ООО "Восток" указанного земельного участка признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности договора аренды от 03.09.2012 N 489 путем обязания ООО "Восток" передать данный земельный участок управлению. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом в удовлетворенной части иска, общество обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 декабря 2014 года по делу N А57-10449/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что судом не учтено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.07.2014 по делу N А57-11985/2014, которым постановление администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 17.03.2014 N 1199 признано недействительным. Апеллянт считает, что спорные правоотношения являются продленными, процедура предоставления земельного участка была соблюдена при его первоначальном предоставлении в 2007 году, что исключало в данном случае необходимость публикации соответствующей информации в средствах массовой информации.
Также, по мнению заявителя, суд вышел за пределы заявленных требований, признав договор аренды недействительным как новый договор между сторонами.
В судебном заседании представители ООО "Восток" поддержали доводы жалобы, дали аналогичные пояснения.
Управлением и третьим лицом письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
В судебном заседании представитель управления возражал против доводов жалобы, настаивал на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители третьего лица в судебное заседание не явились. О времени и месте указанное лицо извещено надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация в сети Интернет произведена 17.01.2015.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении третьего лица о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей сторон, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что в 2007 году муниципальное унитарное предприятие Балаковского муниципального образования "Автостоянка" (далее - МУП "Автостоянка") обратилось в Администрацию Балаковского муниципального района (далее - администрация) с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Минская, район дома N 29, с кадастровым номером 64:40:020403:99 с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли.
В газете "Балаковские вести" N 61 (3087) 01.08.2007 опубликовано сообщение об информировании населения о предстоящем предоставлении в аренду указанного земельного участка по заявлению заинтересованного юридического лица.
20 августа 2007 года администрацией издано постановление N 2955 о предоставлении МУП "Автостоянка" данного земельного участка в аренду сроком на 5 лет.
Между Комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области и МУП "Автостоянка" 27.09.2007 заключен договор аренды N 456 земельного участка с кадастровым номером 64:40:020403:99 сроком на 5 лет с 20.08.2007 по 19.08.2012.
В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды N 456 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно пункту 5.1.2 договора аренды арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.
В соответствии с пунктом 5.2.6 договора аренды арендатор обязан сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.
22 августа 2009 года между МУП "Автостоянка" (передающая сторона) и ООО "Восток" (принимающая сторона) заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого ответчик стал арендатором по договору аренды от 27.09.2007 N 456.
Договор замены стороны в обязательстве также прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
В апреле 2012 года ООО "Восток" обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока аренды указанного земельного участка сроком на 5 лет.
28 апреля 2012 года администрацией издано постановление N 2121 о предоставлении ООО "Восток" данного земельного участка в аренду сроком на 5 лет.
Во исполнение названного постановления 03.09.2012 между Управлением и ООО "Восток" заключен договор аренды N 489 сроком на 5 лет с 20.08.2012 по 19.08.2017.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Управление, установив, что при издании администрацией постановления от 28.04.2012 N 2121 "О предоставлении в аренду ООО "Восток" земельного участка с кадастровым номером 64:40:020403:99 в средствах массовой информации соответствующая информация не опубликована, полагая, что договор аренды N 489 от 03.09.2012 противоречит требованиям действующего законодательства, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Удовлетворяя иск в указанной выше части, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду (пункт 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, установлена в статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
В пункте 1 названной статьи закона закреплены основные требования, которым должна отвечать данная процедура.
Во-первых, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт, который будет регулировать порядок предоставления земельных участков. В этом документе должно быть предусмотрено, что рассмотрению подлежат все заявки, поступившие от граждан до определенного срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законодательством.
Во-вторых, должен быть определен орган, осуществляющий управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью.
В-третьих, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках и заблаговременную публикацию такой информации.
Указанные выше требования должны обеспечить реализацию принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.
Согласно пункту 2 статьи граждане, которые заинтересованы в получении земельных участков, должны подать заявление в соответствующий орган государственной власти либо в орган местного самоуправления. В заявлении должны быть указаны цель, для которой предполагается использовать участок, его размеры, местоположение и испрашиваемое право (право собственности или аренды) на земельный участок.
После этого орган местного самоуправления или землеустроительная организация в течение одного месяца обеспечивает изготовление проекта границ участка и утверждает его. Если земельный участок предоставляется из состава земель населенных пунктов, то предоставление земельного участка должно соответствовать зонированию.
Решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в двухнедельный срок. В нем должен быть решен вопрос, предоставляется ли участок за плату, бесплатно или в аренду. К решению прилагается проект границ участка.
После предоставления кадастрового плана в недельный срок должен быть заключен с заявителем договор купли-продажи или аренды земельного участка.
Согласно условиям пункта 5.1.2 договора аренды от 27.09.2007 N 456 арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.
В соответствии с пунктом 5.2.6 договора аренды от 27.09.2007 N 456 арендатор обязан сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.
Как следует из материалов дела по окончании срока аренды (19.08.2012) земельный участок с кадастровым номером 64:40:020403:99 должен был быть возвращен арендатором арендодателю и с 20.08.2012 он являлся свободным от прав аренды по договору от 27.09.2007 N 456.
К моменту окончания срока аренды по договору от 27.09.2007 N 456 в администрацию от ООО "Восток" поступило заявление о продлении срока аренды спорного земельного участка.
В отношении возобновления на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества необходимо учитывать следующее.
Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Федеральным законом N 135-ФЗ установлены случаи, при которых договор аренды, заключаемый только по результатам торгов, может быть заключен на новый срок без их проведения.
Арендатор государственного или муниципального имущества, которое в установленных законом случаях предоставляется в аренду только путем проведения торгов (например, согласно подпунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, по окончании срока договора от 27.09.2007 N 456 опубликование в предусмотренных средствах массовой информации сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке не произведено.
Установив изложенные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что заключение 03.09.2012 ООО "Восток" и управлением договора N 489 аренды земельного участка по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Минская, район дома N 29, с кадастровым номером 64:40:020403:99 с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли произведено с нарушением предусмотренного нормами статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации порядка.
Следует учесть, что с 20.08.2012 земельный участок являлся свободным от прав аренды по договору от 27.09.2007 N 456, в связи с чем для сдачи его в аренду на новый срок органу местного самоуправления следовало соблюсти процедуру предоставления земельного участка в аренду и провести ее заново, начиная с опубликования сообщения о наличии предлагаемого для передачи в аренду земельного участка в средствах массовой информации, по результатам которого орган местного самоуправления должен определить дальнейший порядок предоставления спорного земельного участка в аренду.
Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды N 489 от 03.09.2012 соответствует закону и фактическим обстоятельствам дела, ответчик обязан возвратить истцу полученный земельный участок с кадастровым номером 64:40:020403:99.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом при принятии решения не учтено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.07.2014 по делу N А57-11985/2014, которым постановление от 17.03.2014 N 1199 "Об отмене постановления администрации от 28.04.2012 N 2121" признано недействительным, отклоняется судебной коллегией.
Как указал Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 16 января 2015 года по делу N А57-11985/2014, по гражданскому делу N А57-10449/2014 об оспаривании договора аренды земельного участка, рассматриваемому в общеисковом порядке, Управление вправе ссылаться на незаконность принятого постановления от 28.04.2012 N 2121 о предоставлении ООО "Восток" земельного участка сроком на 5 лет, положенного в основу заключения сделки. Кроме того, в названном постановлении суд кассационной инстанции отметил, что признание недействительным постановления от 17.03.2014 N 1199 не может безусловно свидетельствовать о законности другого акта того же органа от 28.04.2012 N 2121 "О предоставлении в аренду ООО "Восток" земельного участка с кадастровым номером 64:40:02 04 03:99".
Иные доводы жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права.
Доводов о несогласии с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований апелляционная жалоба не содержит. Правовых оснований для переоценки выводов суда в указанной части у суда апелляционной инстанции не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу ООО "Восток" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 декабря 2014 года по делу N А57-10449/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.02.2015 N 12АП-258/2015 ПО ДЕЛУ N А57-10449/2014
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2015 г. по делу N А57-10449/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Спиридоновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 декабря 2014 года по делу N А57-10449/2014 (судья Кулахметов Ш.Б.)
по исковому заявлению Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (413857, Саратовская обл., г Балаково, ул. Ленина, д. 91, ИНН 6439071023, ОГРН 1096439000943)
к обществу с ограниченной ответственностью "Восток" (413840, Саратовская обл., г Балаково, ул. Металлистов, д. 8, ИНН 6439071552, ОГРН 1096439001450)
третье лицо:
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,
о признании договора недействительным,
с участием в судебном заседании:
представителей общества с ограниченной ответственностью "Восток" Дементьевой Л.Г., Мельниковой О.Е., действующих на основании доверенностей соответственно от 12.01.2015 и от 14.11.2014 N 56,
представителя Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области Касимцева Д.С., действующего на основании доверенности от 12.01.2015,
установил:
Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Восток" (далее - ООО "Восток", общество, ответчик) о признании договора аренды от 03.09.2012 N 489 недействительным; признании обременения земельного участка с кадастровым номером 64:40:020403:99 по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Минская, р.д. N 29, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, в виде зарегистрированного права аренды отсутствующим; применении последствий признания сделки недействительной путем передачи указанного земельного участка арендодателю.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04 декабря 2014 года исковые требования удовлетворены в части. Договор аренды от 03.09.2012 N 489 между управлением и ООО "Восток" указанного земельного участка признан недействительным (ничтожным). Применены последствия недействительности договора аренды от 03.09.2012 N 489 путем обязания ООО "Восток" передать данный земельный участок управлению. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом в удовлетворенной части иска, общество обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 декабря 2014 года по делу N А57-10449/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Заявитель апелляционной жалобы полагает, что судом не учтено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.07.2014 по делу N А57-11985/2014, которым постановление администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 17.03.2014 N 1199 признано недействительным. Апеллянт считает, что спорные правоотношения являются продленными, процедура предоставления земельного участка была соблюдена при его первоначальном предоставлении в 2007 году, что исключало в данном случае необходимость публикации соответствующей информации в средствах массовой информации.
Также, по мнению заявителя, суд вышел за пределы заявленных требований, признав договор аренды недействительным как новый договор между сторонами.
В судебном заседании представители ООО "Восток" поддержали доводы жалобы, дали аналогичные пояснения.
Управлением и третьим лицом письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
В судебном заседании представитель управления возражал против доводов жалобы, настаивал на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители третьего лица в судебное заседание не явились. О времени и месте указанное лицо извещено надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация в сети Интернет произведена 17.01.2015.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении третьего лица о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей сторон, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что в 2007 году муниципальное унитарное предприятие Балаковского муниципального образования "Автостоянка" (далее - МУП "Автостоянка") обратилось в Администрацию Балаковского муниципального района (далее - администрация) с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Минская, район дома N 29, с кадастровым номером 64:40:020403:99 с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли.
В газете "Балаковские вести" N 61 (3087) 01.08.2007 опубликовано сообщение об информировании населения о предстоящем предоставлении в аренду указанного земельного участка по заявлению заинтересованного юридического лица.
20 августа 2007 года администрацией издано постановление N 2955 о предоставлении МУП "Автостоянка" данного земельного участка в аренду сроком на 5 лет.
Между Комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области и МУП "Автостоянка" 27.09.2007 заключен договор аренды N 456 земельного участка с кадастровым номером 64:40:020403:99 сроком на 5 лет с 20.08.2007 по 19.08.2012.
В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды N 456 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно пункту 5.1.2 договора аренды арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.
В соответствии с пунктом 5.2.6 договора аренды арендатор обязан сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.
22 августа 2009 года между МУП "Автостоянка" (передающая сторона) и ООО "Восток" (принимающая сторона) заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого ответчик стал арендатором по договору аренды от 27.09.2007 N 456.
Договор замены стороны в обязательстве также прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
В апреле 2012 года ООО "Восток" обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока аренды указанного земельного участка сроком на 5 лет.
28 апреля 2012 года администрацией издано постановление N 2121 о предоставлении ООО "Восток" данного земельного участка в аренду сроком на 5 лет.
Во исполнение названного постановления 03.09.2012 между Управлением и ООО "Восток" заключен договор аренды N 489 сроком на 5 лет с 20.08.2012 по 19.08.2017.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Управление, установив, что при издании администрацией постановления от 28.04.2012 N 2121 "О предоставлении в аренду ООО "Восток" земельного участка с кадастровым номером 64:40:020403:99 в средствах массовой информации соответствующая информация не опубликована, полагая, что договор аренды N 489 от 03.09.2012 противоречит требованиям действующего законодательства, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Удовлетворяя иск в указанной выше части, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду (пункт 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, установлена в статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
В пункте 1 названной статьи закона закреплены основные требования, которым должна отвечать данная процедура.
Во-первых, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт, который будет регулировать порядок предоставления земельных участков. В этом документе должно быть предусмотрено, что рассмотрению подлежат все заявки, поступившие от граждан до определенного срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законодательством.
Во-вторых, должен быть определен орган, осуществляющий управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью.
В-третьих, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках и заблаговременную публикацию такой информации.
Указанные выше требования должны обеспечить реализацию принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.
Согласно пункту 2 статьи граждане, которые заинтересованы в получении земельных участков, должны подать заявление в соответствующий орган государственной власти либо в орган местного самоуправления. В заявлении должны быть указаны цель, для которой предполагается использовать участок, его размеры, местоположение и испрашиваемое право (право собственности или аренды) на земельный участок.
После этого орган местного самоуправления или землеустроительная организация в течение одного месяца обеспечивает изготовление проекта границ участка и утверждает его. Если земельный участок предоставляется из состава земель населенных пунктов, то предоставление земельного участка должно соответствовать зонированию.
Решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в двухнедельный срок. В нем должен быть решен вопрос, предоставляется ли участок за плату, бесплатно или в аренду. К решению прилагается проект границ участка.
После предоставления кадастрового плана в недельный срок должен быть заключен с заявителем договор купли-продажи или аренды земельного участка.
Согласно условиям пункта 5.1.2 договора аренды от 27.09.2007 N 456 арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.
В соответствии с пунктом 5.2.6 договора аренды от 27.09.2007 N 456 арендатор обязан сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.
Как следует из материалов дела по окончании срока аренды (19.08.2012) земельный участок с кадастровым номером 64:40:020403:99 должен был быть возвращен арендатором арендодателю и с 20.08.2012 он являлся свободным от прав аренды по договору от 27.09.2007 N 456.
К моменту окончания срока аренды по договору от 27.09.2007 N 456 в администрацию от ООО "Восток" поступило заявление о продлении срока аренды спорного земельного участка.
В отношении возобновления на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества необходимо учитывать следующее.
Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в пункте 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Федеральным законом N 135-ФЗ установлены случаи, при которых договор аренды, заключаемый только по результатам торгов, может быть заключен на новый срок без их проведения.
Арендатор государственного или муниципального имущества, которое в установленных законом случаях предоставляется в аренду только путем проведения торгов (например, согласно подпунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, по окончании срока договора от 27.09.2007 N 456 опубликование в предусмотренных средствах массовой информации сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке не произведено.
Установив изложенные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что заключение 03.09.2012 ООО "Восток" и управлением договора N 489 аренды земельного участка по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Минская, район дома N 29, с кадастровым номером 64:40:020403:99 с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли произведено с нарушением предусмотренного нормами статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации порядка.
Следует учесть, что с 20.08.2012 земельный участок являлся свободным от прав аренды по договору от 27.09.2007 N 456, в связи с чем для сдачи его в аренду на новый срок органу местного самоуправления следовало соблюсти процедуру предоставления земельного участка в аренду и провести ее заново, начиная с опубликования сообщения о наличии предлагаемого для передачи в аренду земельного участка в средствах массовой информации, по результатам которого орган местного самоуправления должен определить дальнейший порядок предоставления спорного земельного участка в аренду.
Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды N 489 от 03.09.2012 соответствует закону и фактическим обстоятельствам дела, ответчик обязан возвратить истцу полученный земельный участок с кадастровым номером 64:40:020403:99.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом при принятии решения не учтено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.07.2014 по делу N А57-11985/2014, которым постановление от 17.03.2014 N 1199 "Об отмене постановления администрации от 28.04.2012 N 2121" признано недействительным, отклоняется судебной коллегией.
Как указал Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 16 января 2015 года по делу N А57-11985/2014, по гражданскому делу N А57-10449/2014 об оспаривании договора аренды земельного участка, рассматриваемому в общеисковом порядке, Управление вправе ссылаться на незаконность принятого постановления от 28.04.2012 N 2121 о предоставлении ООО "Восток" земельного участка сроком на 5 лет, положенного в основу заключения сделки. Кроме того, в названном постановлении суд кассационной инстанции отметил, что признание недействительным постановления от 17.03.2014 N 1199 не может безусловно свидетельствовать о законности другого акта того же органа от 28.04.2012 N 2121 "О предоставлении в аренду ООО "Восток" земельного участка с кадастровым номером 64:40:02 04 03:99".
Иные доводы жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права.
Доводов о несогласии с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований апелляционная жалоба не содержит. Правовых оснований для переоценки выводов суда в указанной части у суда апелляционной инстанции не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу ООО "Восток" следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 декабря 2014 года по делу N А57-10449/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)