Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08.09.2015.
Постановление изготовлено в полном объеме 15.09.2015.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимофеевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Правительства г. Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2015 г.
по делу N А40-123508/2014, принятое судьей Дудкиным В.В.,
по иску Закрытого акционерного общества "Интер МТД" (123100, г. Москва, Краснопресненская наб., д. 14, ИНН 7708039311, ОГРН 1027739001718)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве
о признании недействительным одностороннего расторжения договор
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Пивненко И.С., по доверенности от 15.12.2014;
- Хорошилова И.В., по доверенности от 19.11.2014;
- от ответчика: Клоков Е.В. по доверенности от 28.01.2015;
- от третьего лица: от Правительства Москвы - Клоков Е.В. по доверенности от 04.02.2015;
- от Управления Росреестра по Москве - не явился, извещен;
- установил:
Закрытое акционерное общество "Интер МТД" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) о признании односторонних сделок по расторжению договора аренды N М-06-027348 от 30.10.2006 г. на основании уведомления ДГИ г. Москвы от 11.04.2014 г. N ДГИ-И-6978/14 и уведомления N ДГИ-И-12118/14 от 26.06.2014 г и договора аренды N М-06-508478 от 30.10.2006 г. на основании уведомления ДГИ г. Москвы N ДГИ-И-4941/14 от 17.03.2014 г. недействительными и признании указанных договоров аренды действующими, ссылаясь на п. 9 ст. 22, ст. ст. 45, 46 Земельного кодекса РФ, ст. 619 Гражданского кодекса РФ (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены Правительство города Москвы и Управление Росреестра по Москве.
Решением суда от 13.03.2015 года исковые требования были удовлетворены частично; односторонняя сделка по расторжению договора аренды N М-06-027348 от 30.10.2006 г на основании спорных уведомлений была признана судом недействительной, а договор действующим; в остальной части в иске было отказано. Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии вины арендатора и сослался на наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии со ст. 46 ЗК РФ.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик и третье лицо, Правительство г. Москвы, обратились в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований полностью, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, на неприменение судом норм материального права, ст. ст. 310, 450 ГК РФ, ст. 46 Земельного кодекса РФ, абз. 4 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.01.2001 N 137-ФЗ, подлежащих применению.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявители ссылаются на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства, на то, что объект на спорном участке не построен, разрешение на строительство арендатором получено не было, в связи с чем, по мнению заявителя, у арендодателя по установленным договором и законом основаниям возникло право потребовать его досрочного расторжения.
Истец в письменных объяснениях на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании против доводов жалобы возражают, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам ч. 5 ст. 268 АПК РФ, в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 08.12.2005 года Правительством Москвы принято Распоряжение N 2488-РП "О строительстве торгового комплекса типа "Кэш энд Керри" с административно-офисным центром ЗАО "Интер МТД", согласно пункту 7.4 которого принято к сведению, что ЗАО "Интер МТД" обязуется осуществить в 2006 - 2010 гг. проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию торгового комплекса типа "Кэш энд Керри" с административно-офисным центром.
30.10.2006 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-06-508478, предметом которого являются земельные участки общей площадью 14360 кв. м, имеющие адресные ориентиры: г. Москва, Старокалужское шоссе (пересечение с ул. Академика Чаломея) предоставляемый в пользование на условиях аренды под благоустройство. Согласно п. 2 договора аренды N М-06-508478 договор заключен сроком на пять лет.
30.10.2006 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды N М-06-027348, предметом которого является земельный участок площадью 29 290 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Старокалужское шоссе (пересечение с ул. Академика Чаломея), предоставляемый в пользование на условиях аренды под проектирование и строительство и дальнейшую эксплуатацию комплекса типа "Кэш энд кэрри" с административно-офисным центром общей площадью 127 020 кв. м. Согласно п. 2.1 договор заключен сроком на 49 лет.
По условиям сделки (пункт 4.6 договора) арендатор обязуется осуществить в 2006 - 2010 гг. проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию торгового комплекса типа "Кэш энд Керри" с административно-офисным центром.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке (полностью отказаться от исполнения договора) в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе в связи с неосвоением или неиспользованием участка в течение 2-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.
20.02.2014 года Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы (выписка из Протокола N 6, т. 1, л. д. 15) принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта и расторжении договоров аренды земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору в соответствии с п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
17.03.2014. ДГИ г. Москвы направил в адрес истца уведомление N ДГИ-И-4941/14 о расторжении договора аренды N М-06-508478 от 30.10.2006 г. в связи с истечением срока действия договора.
11.04.2014 г. ДГИ г. Москвы направил в адрес истца уведомление N ДГИ-И-6978/14 о расторжении договора аренды N М-06-27348 от 30.10.2006 г. в связи с нарушением сроков проектирования и строительства, которое в соответствии с пунктом 4.6 договора должно быть осуществлено в 2006 - 2010 гг.
Согласно Акту обследования объекта недвижимости от 23.07.2015 года N 9065238, проведенного Госинспекцией недвижимости города Москвы, установлено, что земельный участок площадью 29290 кв. м, являющийся предметом договора аренды N М-06-27348 от 30.10.2006 г. огорожен металлическим забором; хозяйственная деятельность на земельном участке не ведется, строительные работы не начаты; наличия строительной техники, складирования строительных материалов, разрытия земли на участке не выявлено. На земельном участке установлено наличие металлической будки площадью около 20 кв. м, строения из бетонных блоков и кирпича площадью около 100 кв. м и строения из бетонных блоков и кирпича площадью 50 кв. м с пристроенным деревянным сараем, площадью около 10 кв. м.
Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договоров аренды путем направления спорных уведомлений нарушает права и законные интересы арендатора, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании односторонних сделок недействительными, а договоров - действующими.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы жалобы, объяснений, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции в части признания отказа от исполнения договора недействительным и признания договора аренды N М-06-27348 от 30.10.2006 г. действующим подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ) по следующим основаниям.
По смыслу пункта 2 ст. 407, п. 3 ст. 450 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон договора допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
В соответствии с пунктом 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм ГК РФ, норм Земельного кодекса РФ, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут. Таким образом, договор аренды земельного участка в силу указанной нормы может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Об этом также свидетельствует следующая формулировка в п. 22 ст. 3 Закона: "Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством".
Спорный договор аренды заключен 30.10.2006 года, то есть до 01.01.2011.
На момент рассмотрения спора в суде доказательства, подтверждающие начало и окончание строительства торгового комплекса, по условиям обязательства предусмотренного в период 2006 - 2010 гг., истец вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ в суд не представил, квалификацию арендодателем допущенного нарушения условий спорного договора аренды, предусмотренного пунктом 4.6 договора, а именно: земельный участок арендатором не освоен; разрешение на строительство арендатором не получено, строительство объекта не осуществлено, не опроверг.
По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В совокупности и во взаимосвязи оценив представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что со стороны арендатора отсутствуют существенные нарушения условий договора, учитывая, что неосвоение или неиспользование участка в течение 2-х лет согласовано сторонами в качестве основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке (пункт 6.1), не может быть квалифицировано иначе, как нарушение арендатором условий договора аренды земельного участка, являющееся по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" существенным.
Судебная коллегия считает, что в силу упомянутых законодательных норм правовых оснований для признания одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от исполнения договора аренды земельного участка N М-06-027348 от 30.10.2006 г. на основании уведомления ДГИ г. Москвы от 11.04.2014 г. N ДГИ-И-6978/14 и уведомления N ДГИ-И-12118/14 от 26.06.2014 г недействительным у суда первой инстанции не имелось, а спорный договор аренды является расторгнутым, обязательства сторон прекращенными.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ответчика и третьего лица признаются судебной коллегией обоснованными и подлежащими удовлетворению.
По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на лицо, не в пользу которого принят судебный акт, госпошлина по апелляционной жалобе подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета, поскольку ответчик освобожден от ее уплаты.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 269, 270, 271 АПК РФ арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2015 г.по делу N А40-123508/2014 в части признания недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды N М-06-027348 от 30.10.2006 года на основании уведомления Департамента городского имущества г. Москвы от 11.04.2014 г. N ДГИ-И-6978/14 и уведомления N ДГИ-И-12118/14 от 26.06.2014 г., признания договора аренды N М-06-027348 от 30.10.2006 г. действующим и взыскания с Департамента городского имущества г. Москвы 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины отменить.
В указанной части в иске отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Интер МТД" (ИНН 7708039311, ОГРН 1027739001718) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2015 N 09АП-18712/2015 ПО ДЕЛУ N А40-123508/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2015 г. по делу N А40-123508/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08.09.2015.
Постановление изготовлено в полном объеме 15.09.2015.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимофеевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Правительства г. Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2015 г.
по делу N А40-123508/2014, принятое судьей Дудкиным В.В.,
по иску Закрытого акционерного общества "Интер МТД" (123100, г. Москва, Краснопресненская наб., д. 14, ИНН 7708039311, ОГРН 1027739001718)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве
о признании недействительным одностороннего расторжения договор
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Пивненко И.С., по доверенности от 15.12.2014;
- Хорошилова И.В., по доверенности от 19.11.2014;
- от ответчика: Клоков Е.В. по доверенности от 28.01.2015;
- от третьего лица: от Правительства Москвы - Клоков Е.В. по доверенности от 04.02.2015;
- от Управления Росреестра по Москве - не явился, извещен;
- установил:
Закрытое акционерное общество "Интер МТД" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) о признании односторонних сделок по расторжению договора аренды N М-06-027348 от 30.10.2006 г. на основании уведомления ДГИ г. Москвы от 11.04.2014 г. N ДГИ-И-6978/14 и уведомления N ДГИ-И-12118/14 от 26.06.2014 г и договора аренды N М-06-508478 от 30.10.2006 г. на основании уведомления ДГИ г. Москвы N ДГИ-И-4941/14 от 17.03.2014 г. недействительными и признании указанных договоров аренды действующими, ссылаясь на п. 9 ст. 22, ст. ст. 45, 46 Земельного кодекса РФ, ст. 619 Гражданского кодекса РФ (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены Правительство города Москвы и Управление Росреестра по Москве.
Решением суда от 13.03.2015 года исковые требования были удовлетворены частично; односторонняя сделка по расторжению договора аренды N М-06-027348 от 30.10.2006 г на основании спорных уведомлений была признана судом недействительной, а договор действующим; в остальной части в иске было отказано. Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии вины арендатора и сослался на наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии со ст. 46 ЗК РФ.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик и третье лицо, Правительство г. Москвы, обратились в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований полностью, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, на неприменение судом норм материального права, ст. ст. 310, 450 ГК РФ, ст. 46 Земельного кодекса РФ, абз. 4 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.01.2001 N 137-ФЗ, подлежащих применению.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявители ссылаются на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства, на то, что объект на спорном участке не построен, разрешение на строительство арендатором получено не было, в связи с чем, по мнению заявителя, у арендодателя по установленным договором и законом основаниям возникло право потребовать его досрочного расторжения.
Истец в письменных объяснениях на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании против доводов жалобы возражают, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам ч. 5 ст. 268 АПК РФ, в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 08.12.2005 года Правительством Москвы принято Распоряжение N 2488-РП "О строительстве торгового комплекса типа "Кэш энд Керри" с административно-офисным центром ЗАО "Интер МТД", согласно пункту 7.4 которого принято к сведению, что ЗАО "Интер МТД" обязуется осуществить в 2006 - 2010 гг. проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию торгового комплекса типа "Кэш энд Керри" с административно-офисным центром.
30.10.2006 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-06-508478, предметом которого являются земельные участки общей площадью 14360 кв. м, имеющие адресные ориентиры: г. Москва, Старокалужское шоссе (пересечение с ул. Академика Чаломея) предоставляемый в пользование на условиях аренды под благоустройство. Согласно п. 2 договора аренды N М-06-508478 договор заключен сроком на пять лет.
30.10.2006 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды N М-06-027348, предметом которого является земельный участок площадью 29 290 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Старокалужское шоссе (пересечение с ул. Академика Чаломея), предоставляемый в пользование на условиях аренды под проектирование и строительство и дальнейшую эксплуатацию комплекса типа "Кэш энд кэрри" с административно-офисным центром общей площадью 127 020 кв. м. Согласно п. 2.1 договор заключен сроком на 49 лет.
По условиям сделки (пункт 4.6 договора) арендатор обязуется осуществить в 2006 - 2010 гг. проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию торгового комплекса типа "Кэш энд Керри" с административно-офисным центром.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке (полностью отказаться от исполнения договора) в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе в связи с неосвоением или неиспользованием участка в течение 2-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.
20.02.2014 года Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы (выписка из Протокола N 6, т. 1, л. д. 15) принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта и расторжении договоров аренды земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору в соответствии с п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
17.03.2014. ДГИ г. Москвы направил в адрес истца уведомление N ДГИ-И-4941/14 о расторжении договора аренды N М-06-508478 от 30.10.2006 г. в связи с истечением срока действия договора.
11.04.2014 г. ДГИ г. Москвы направил в адрес истца уведомление N ДГИ-И-6978/14 о расторжении договора аренды N М-06-27348 от 30.10.2006 г. в связи с нарушением сроков проектирования и строительства, которое в соответствии с пунктом 4.6 договора должно быть осуществлено в 2006 - 2010 гг.
Согласно Акту обследования объекта недвижимости от 23.07.2015 года N 9065238, проведенного Госинспекцией недвижимости города Москвы, установлено, что земельный участок площадью 29290 кв. м, являющийся предметом договора аренды N М-06-27348 от 30.10.2006 г. огорожен металлическим забором; хозяйственная деятельность на земельном участке не ведется, строительные работы не начаты; наличия строительной техники, складирования строительных материалов, разрытия земли на участке не выявлено. На земельном участке установлено наличие металлической будки площадью около 20 кв. м, строения из бетонных блоков и кирпича площадью около 100 кв. м и строения из бетонных блоков и кирпича площадью 50 кв. м с пристроенным деревянным сараем, площадью около 10 кв. м.
Полагая, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договоров аренды путем направления спорных уведомлений нарушает права и законные интересы арендатора, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании односторонних сделок недействительными, а договоров - действующими.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы жалобы, объяснений, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции в части признания отказа от исполнения договора недействительным и признания договора аренды N М-06-27348 от 30.10.2006 г. действующим подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ) по следующим основаниям.
По смыслу пункта 2 ст. 407, п. 3 ст. 450 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон договора допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
В соответствии с пунктом 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм ГК РФ, норм Земельного кодекса РФ, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут. Таким образом, договор аренды земельного участка в силу указанной нормы может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Об этом также свидетельствует следующая формулировка в п. 22 ст. 3 Закона: "Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством".
Спорный договор аренды заключен 30.10.2006 года, то есть до 01.01.2011.
На момент рассмотрения спора в суде доказательства, подтверждающие начало и окончание строительства торгового комплекса, по условиям обязательства предусмотренного в период 2006 - 2010 гг., истец вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ в суд не представил, квалификацию арендодателем допущенного нарушения условий спорного договора аренды, предусмотренного пунктом 4.6 договора, а именно: земельный участок арендатором не освоен; разрешение на строительство арендатором не получено, строительство объекта не осуществлено, не опроверг.
По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В совокупности и во взаимосвязи оценив представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что со стороны арендатора отсутствуют существенные нарушения условий договора, учитывая, что неосвоение или неиспользование участка в течение 2-х лет согласовано сторонами в качестве основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке (пункт 6.1), не может быть квалифицировано иначе, как нарушение арендатором условий договора аренды земельного участка, являющееся по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" существенным.
Судебная коллегия считает, что в силу упомянутых законодательных норм правовых оснований для признания одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от исполнения договора аренды земельного участка N М-06-027348 от 30.10.2006 г. на основании уведомления ДГИ г. Москвы от 11.04.2014 г. N ДГИ-И-6978/14 и уведомления N ДГИ-И-12118/14 от 26.06.2014 г недействительным у суда первой инстанции не имелось, а спорный договор аренды является расторгнутым, обязательства сторон прекращенными.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ответчика и третьего лица признаются судебной коллегией обоснованными и подлежащими удовлетворению.
По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на лицо, не в пользу которого принят судебный акт, госпошлина по апелляционной жалобе подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета, поскольку ответчик освобожден от ее уплаты.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 269, 270, 271 АПК РФ арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2015 г.по делу N А40-123508/2014 в части признания недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды N М-06-027348 от 30.10.2006 года на основании уведомления Департамента городского имущества г. Москвы от 11.04.2014 г. N ДГИ-И-6978/14 и уведомления N ДГИ-И-12118/14 от 26.06.2014 г., признания договора аренды N М-06-027348 от 30.10.2006 г. действующим и взыскания с Департамента городского имущества г. Москвы 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины отменить.
В указанной части в иске отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Интер МТД" (ИНН 7708039311, ОГРН 1027739001718) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)