Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Собственник земельных участков полагает, что его права нарушены внесением в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости участков, превышающей их реальную рыночную стоимость более чем на тридцать процентов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Морозковой Е.Е.,
при секретаре М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Л. <ФИО16> об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Л. обратился в Ленинградский областной суд с исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, в котором просит: установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости земельных участков в следующих размерах:
- - земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N - стоимость <...> рублей;
- - земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N стоимость <...> рублей.
В обоснование требований указано, что истец является собственником названных земельных участков, кадастровая стоимость которых определена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" на основании постановления Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области".
Земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N имеет кадастровую стоимость на <...> в размере - <...>.
Земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, Промзона, кадастровый номер: N имеет кадастровую стоимость на <...> в размере - <...>.
Согласно отчету N от <...>, составленному оценщиком <ФИО9>, членом саморегулируемой организации <...>, рыночная стоимость земельных участков составляет:
1. Земельного участка с кадастровым номером N - <...> рублей.
2. Земельного участка с кадастровым номером N - <...> рублей.
На отчет N от <...> об оценке рыночной стоимости земельных участков получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации <...>.
Ссылаясь на положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в письме Минэкономразвития РФ от 15.12.2011, ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" считает, что заявителю предоставлено право защиты нарушенных прав, в том числе и право на обращение в суд.
На основании статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации, приведенного отчета считает, что его права нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков. Нарушенные права могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков. В обоснование требований ссылается на правовые позиции, закрепленные в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.
В письменных дополнениях в обоснование даты проведения оценки на <...> истец отмечает, что в связи с непредоставлением информации о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N на <...>, положениями ст. 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" и истец и оценщик остановились на дате - <...>. С <...> истец перечислял и платил налоговые платежи по земельному налогу за участок с названным кадастровым номером, исходя из кадастровой стоимости в размере <...> руб. До <...> у налоговых органов не зафиксирована недоимка по земельному налогу за период с <...> по <...>. По земельному участку с кадастровым номером N оценка была также проведена на <...>, исходя из вышеуказанных причин и исходя из опасений неактуальности данных оценки при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков. Истец также полагал, что отказ от применения затратного и доходного подходов оценщиком мотивирован в достаточной степени; в экспертном заключении отказ от использования названных подходов признан обоснованным. В дополнениях истца от 17.12.2014 изложены замечания в отношении доводов отзыва о применении удельного показателя при исчислении кадастровой стоимости земельных участков.
В предварительном судебном заседании от 19.12.2014 и в дальнейших судебных заседаниях представители истца, обладающие соответствующими полномочиями, уточнили, что ответчиком по настоящему делу указали и считают ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в тексте искового заявления допущена неточность в указании наименования ответчика (том 1 л.д. 188).
В судебном заседании представитель истца Б.З. заявленные требования поддерживает в полном объеме. Отмечает, что истец считает кадастровую стоимость земельных участков, установленную на основании постановления Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 экономически необоснованной. Ответчик установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <...> и кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <...>. Ответчик не смог пояснить, какой удельный показатель, утвержденный постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 использовался для исчисления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. Истец также считает, что ответчик необоснованно применил удельный показатель для исчисления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. При определении кадастровой стоимости названных земельных участков не учтены должным образом факторы в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития от 15.02.2007 N 39. Исходя из требований Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ответчик был обязан провести новую кадастровую оценку земельных участков по состоянию на <...>. Учитывая полученную информацию, в связи с неисполнением ответчиком требований законодательства, принимая во внимание то, что кадастровая стоимость земельных участков явно завышена, истец заказал проведение оценки рыночной стоимости земельных участков по состоянию на <...>. Рыночная стоимость установлена уполномоченным оценщиком на дату, предусмотренную законом, и сомнений не вызывает. На отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации. В связи с чем, представитель истца просила удовлетворить заявленные требования в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с учетом Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011.
Представитель истца Х. заявленные исковые требования поддерживает в полном объеме по приведенным выше доводам.
В письменном возражении представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" <ФИО7> оставляет рассмотрение исковых требований на усмотрение суда. Указывает, что земельный участок с кадастровым номером N оценен в рамках проведенных работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356. Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на <...> (исходя из площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости <...> руб./кв. м). Сведения о земельном участке переданы филиалу кадастровой палаты для внесения в ГКН <...> в рамках передачи полномочий органа кадастрового учета Управлением Роснедвижимости по Ленинградской области. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена <...> (исходя из площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов для квартала N в <адрес> - <...> руб./кв. м, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356). В силу положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" считает, что не имеется оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" П. в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, приведенным в письменных возражениях, а также по доводам, приведенным в судебных заседаниях. Считает, что истцом представлены ненадлежащие доказательства и по делу не имеется оснований для установления кадастровой стоимости участков в размере рыночной стоимости на ненадлежащую дату.
В порядке ст. 43 ГПК Российской Федерации с согласия участников процесса к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра по Ленинградской области) и Правительство Ленинградской области (том 1 л.д. 191).
В письменном отзыве представителя Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, так как полномочия по ведению Государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости на территории Ленинградской области возложены на филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области на основании Приказа Росреестра от 11.03.2010 N П/93. Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области просил рассмотреть дело в их отсутствие, направив копию решения суда в их адрес.
В судебное заседание представитель Росреестра по Ленинградской области не явился, о слушании дела Управление Росреестра по Ленинградской области извещено надлежащим образом.
В письменных возражениях представитель Правительства Ленинградской области <ФИО8> просит в удовлетворении заявленных требований отказать, указав, что с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельных участков и определенной Отчетом об оценке рыночной стоимостью земельных участков, названные суммы не могут быть признаны сопоставимыми. Истцом не мотивировано установление рыночной стоимости земельных участков оценщиком по состоянию на <...>. Представленный отчет об оценке не позволяет однозначно установить дату, по состоянию на которую определена рыночная стоимость участков. Экспертом не обоснован отказ от использования доходного и затратного подходов при оценке, что влечет невозможность оценить корректность выводов эксперта. Также, представитель полагает, что нормами главы 3.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусмотрены полномочия судебных органов по пересмотру и установлению кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области Р. просит в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, приведенным в письменных возражениях и высказанным ранее в судебных заседаниях. Дополнительно отмечает, что отчет об оценке является ненадлежащим доказательством, так как дата оценки, на которую он составлен, не соответствует требованиям законодательства. Оценщик не обосновал отказ от использования доходного и затратного подходов, перечислив лишь методы, и сделав вывод о применимости метода сравнения продаж. Оценщиком не исследован рынок, использованы объекты, которые не могут быть признаны объектами-аналогами. Так, объекты-аналоги расположены в южной стороне от Санкт-Петербурга, но в разных районах Ленинградской области, имеют различную стоимость.
Изучив материалы дела, заслушав представителей истца - Б.З. и Х., представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" П., представителя Правительства Ленинградской области Р., заслушав пояснения специалиста Ш., исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации (пункты 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции от 21.07.2014) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу)(пункты 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции).
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в который была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".
Статьей 24.18 главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В целях подтверждения требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной надлежит представлять:
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.
В статье 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оговорено, что в отчете, в том числе, должны содержаться дата определения кадастровой стоимости объекта оценки; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
В пояснительной записке к проекту постановления Правительства Ленинградской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" отражено, что работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Ленинградской области проведены по состоянию на 1 января 2007 года.
Пунктом 1 постановления Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 года N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года согласно приложению.
Данное постановление Правительства Ленинградской области вступило в силу с 1 января 2008 года.
Приложение содержит: таблицу с указанием средних уровней кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городского округа) Ленинградской области, перечень видов разрешенного использования, таблицу средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков с разбивкой по кадастровым кварталам.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 19.03.2009 N 63 внесены изменения в постановление Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 с изложением результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области в редакции согласно приложению. Действие данного постановления распространено на отношения, возникшие с 1 января 2009 года. К названному постановлению приложены: таблица - средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городского округа) Ленинградской области, перечень видов разрешенного использования, таблица - средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (по кадастровым кварталам).
Названные нормативные правовые акты опубликованы в официальных изданиях Ленинградской области и являются действующими.
Как в изначально действующей редакции постановления Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356, так и в действующей редакции названного постановления отсутствует удельный показатель кадастровой стоимости для кадастрового квартала N (или средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов установленный для <...> городского округа) в размере <...> руб./кв. м).
Удельный показатель в размере <...> руб./кв. м содержится в таблице "средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" (с разбивкой по кадастровым кварталам) по 5 группе видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов для квартала N в <адрес>., утвержденной постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 (в редакции постановления Правительства Ленинградской области от 19.03.2009 N 63).
Решением Ленинградского областного суда от 10 июня 2009 года по делу N 3-78/2009 отказано в удовлетворении заявления Б.В. о признании противоречащим закону и недействующим со дня принятия (29 декабря 2007 г.) пункта 1 постановления Правительства Ленинградской области N 356 от 29 декабря 2007 года (в редакции постановления Правительства Ленинградской области N 63 от 19 марта 2009 года) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" в части утверждения кадастровой стоимости земельного участка площадью <...> кв. м по адресу: <адрес>, г. <адрес>, N N, кадастровый номер N. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2009 года N 33-ГО9-12 названное решение суда оставлено без изменения.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <...> Л. является собственником земельного участка (на основании договора купли-продажи) под производственную базу, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь <...> кв. м, расположенного в <адрес>, кадастровый номер: N. В кадастровом плане данного земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от <...> (предоставленного для государственной регистрации прав) было отражено, что кадастровая стоимость указанного земельного участка, являющегося государственной собственностью составляла <...> руб.
В кадастровой справке от <...> указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <...> составляет <...> руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании документа от <...>.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от <...> Л. является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под размещение грузового транспорта, общая площадь <...> кв. м, находящегося в Промзоне <адрес>. Кадастровый номер N
В кадастровом паспорте земельного участка от <...> N и в кадастровой справке от <...> указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <...> руб. В кадастровом паспорте отмечены удельный показатель кадастровой стоимости в руб./кв. м - <...> и дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: <...>
Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N рассчитана по состоянию на <...>. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании акта определения кадастровой стоимости от <...>.
В соответствии с отчетом об оценке земельных участков N N, составленным оценщиком <ФИО9> <...> рыночная стоимость по состоянию на <...>, без учета НДС, округленно составляет:
- - земельный участок кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес>: 1 <...> рублей;
- - земельный участок кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес>, Промзона, кадастровый квартал N <...> рублей.
Согласно экспертному заключению N от <...>, составленному экспертами экспертного совета некоммерческого партнерства саморегулируемой организации <...> <ФИО11> и <ФИО12>, названный выше отчет признан соответствующим требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и стандартам НП СРО "ИКСО". Выбор оценщиком метода оценки в рамках использованного подхода обоснован. Обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов. Расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанным в отчете методам и приведены в Отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. Расчет выполнен без ошибок и пропусков. Допущения, использованные оценщиком в отчете, обоснованы. Вся использованная в расчетах рыночная информация указана в Отчете, имеет ссылки на источник или содержится в Приложении к Отчету. В Отчете выявлены технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении Отчета, не приводящие к нарушению требований законодательства Российской Федерации. В решении экспертного совета отражено, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В судебном заседании оценщик <ФИО9>, привлеченная к участию в деле в качестве специалиста, пояснила, что при проведении оценки руководствовалась Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", ФСО N N 1, 2, 3. При проведении оценки рыночной стоимости применялся только сравнительный подход, отказ от применения доходного и затратного подходов подробно мотивирован в отчете. Затратный подход не применяется при оценке земельных участков. В отчете перечислены методы, указано, какие методы относятся к каким подходам; каждый метод детально описан. Рыночная стоимость земельных участков определялась методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода (от применения двух иных методов в рамках сравнительного подхода оценщик отказалась). Отказ от применения иных методов также обоснован, что отражено в отчете. Отказ от применения затратного и доходного подходов экспертами признан соответствующим положениям п. 8 ФСО N 3. Объекты-аналоги отобраны исходя из показателей ценообразующих факторов, которые были признаны наиболее подходящими. К таким факторам относятся: местоположение, наличие коммуникаций, площадь, права и вид разрешенного использования. Все объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования под промышленную застройку. Учитывался возможный вид разрешенного использования, указанный в информации об объектах. Объекты-аналоги если и имеют, то - несущественную разницу в площадях. При использовании объекта-аналога N 4 не учитывались его улучшения (в виде недостроенного здания, имеющего подъезд с асфальтовым покрытием и дренажную систему). В отчете подробно приведена корректировка цены по независимым элементам сравнения. Информация об объектах-аналогах была взята с сайта компании ООО <...>, как отвечающая требованиям достоверности.
В письменных пояснениях от 25.12.2014 специалист-оценщик <ФИО9> указала, что методы, которые применяют в рамках каждого из подходов к оценке, отражены в преамбуле раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. Так как в отчете обоснован отказ от методов, относящихся к соответствующему подходу, то оценщик, таким образом, обосновал отказ от использования данных подходов. В отношении доводов о выборе объектов-аналогов специалист отмечает, что нормативными актами в области оценочной деятельности степень сопоставимости объектов не регулируется. Оценщиком уточнено, что количественные и качественные характеристики объектов оценки были использованы для выбора аналогичных объектов в рамках сравнительного подхода. Оценщиком определен сегмент рынка оцениваемых земельных участков как рынок земельных участков промышленно-складского (индустриального) назначения г. Санкт-Петербурга, расположенных в зоне влияния КАД и Ленинградской области. В большинстве методической литературы по оценке объектов недвижимости, административное деление территорий не является признаком границ рынков. Так как, до недавнего времени <...> имел особый "закрытый" статус, то его территорию и прилегающую территорию нельзя рассматривать как находящуюся в рыночных условиях на дату оценки. В связи с этим, не найдя в открытых источниках информации о ценах сделок/предложений объектов-аналогов по состоянию на дату оценки, которые были бы расположены в <адрес> или в непосредственной близости, оценщик был вынужден расширить анализируемую территорию, постепенно приближаясь к границам Санкт-Петербурга. Оценщиком для расчетов было отобрано 4 объекта-аналога, наиболее близких по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, к объектам оценки, а именно, земельные участки промышленно-складского назначения, расположенные в южной и юго-западной части Ленинградской области. Ключевым фактором при выборе аналогов в данном сегменте рынка являлось местоположение. Таким образом, при ограниченном выборе объектов-аналогов, оценщик старается добиться максимального сходства прежде всего, по фактору местоположения, и уже затем - по площади и инфраструктуре. Объекты-аналоги отобраны с учетом местоположения объекта оценки, тенденций зонального ценообразования, ограниченности выбора, несущественного влияния фактора площади на ценообразование земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка и принципиальной возможности корректировки на площадь. Необходимо учитывать и положительные выводы экспертного заключения о проведенных расчетах.
Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Заявив настоящие требования, истец ссылается на то, что в силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными, а права истца нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их реальной стоимости.
Права же истца могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных земельных участков.
Как следует из кадастрового плана, кадастровой справки от <...>, письменных пояснений представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", земельный участок с кадастровым номером N был оценен в рамках государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на <...> утвержденной постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356.
Следовательно, кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на <...> и фактически до вступления в законную силу положений главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно кадастровому паспорту, кадастровой справке от <...>, письменным пояснениям представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (с учетом положений пункта 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена на основании акта определения кадастровой стоимости от <...>.
Таким образом, кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на <...>, то есть после вступления в силу положений главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд при рассмотрении настоящего дела учитывает, что положения Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня его официального опубликования (опубликован в Российской газете - 26.07.2010) и работы, по проведению которой не завершились в указанный в настоящей части срок (часть 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2010).
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ части норм пункта 7 статьи 1 настоящего Федерального закона (в том числе и нормы, позволяющие оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке) вступили в силу по истечении шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона.
Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ изменена редакция главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (пункт 29 статьи 1 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ). Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ пункт 29 статьи 1 названного Федерального закона в части предоставления права на обжалование результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке вступил в силу со дня его официального опубликования - 22.07.2014.
В соответствии с Федеральным законом от 04.06.2014 N 143-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи изменением подведомственности некоторых категорий дел рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами" заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа в качестве суда первой инстанции (пункт 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в редакции названного Федерального закона, вступил в силу с 06.08.2014).
Кроме этого, анализ положений 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в ранее действовавшей редакции, так и в редакции, действующей в настоящее время, а также анализ положений пункта 5 Правил государственной кадастровой оценки земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений, пункта 10 ФСО N 2 свидетельствует о том, что по существу, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости (достоверность же кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются).
Соответственно, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равных их рыночной стоимости, имеющие своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельных участков на их рыночную стоимость, подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства.
Как усматривается из материалов дела, истцом в подтверждение заявленного требования, представлен отчет оценщика о рыночной стоимости спорных земельных участков, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость земельных участков существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость названных земельных участков.
Исследуя данное доказательство, с учетом данных оценщиком пояснений, суд приходит к следующим выводам.
Согласно отчету N от <...> рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на <...>.
Между тем, установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
Именно поэтому статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").
В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в данном случае, в силу положений пункта 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на <...>, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на <...>, а рыночная стоимость названных земельных участков определена оценщиком в отчете по состоянию на <...>.
Поэтому, представленный отчет не может быть признан доказательством, подтверждающим установление рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N на те же даты, по состоянию на которые была определена (установлена) их кадастровая стоимость.
Кроме этого, представленный отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством и по следующим основаниям.
В соответствии с преамбулой раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
В нарушение указанных норм в разделе 11 Отчета об оценке обоснован отказ от использования конкретных методов и сделан вывод о том, что рыночная стоимость объектов оценки определялась методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Вывода с обоснованием отказа от использования доходного и затратного подходов в отчете не содержится.
В указанной связи довод оценщика о том, что обоснование отказа от использования методов и есть обоснование отказа от использования подходов не может быть признан правильным.
При исследовании объектов-аналогов, отобранных оценщиком, следует отметить, что все 4 объекта-аналога находятся в других районах <адрес> (1 - в <адрес>, 2 - в <адрес>, 1 - в <адрес>). Три объекта-аналога имеют значительно большую площадь, нежели чем объекты оценки (<...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м, а объекты оценки - <...> кв. м и <...> кв. м). Ни один из объектов-аналогов не расположен ни в <...> городском округе, ни в <адрес>.
При анализе характеристик объектов-аналогов и оцениваемых объектов, в ходе отбора элементов сравнения оценщиком в нарушение раздела 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, не учтен такой фактор стоимости как разрешенное использование объектов-аналогов и объектов оценки; в таблице N 15 в числе характеристик учтено лишь возможное функциональное использование объектов (стр. 53 - 64 Отчета об оценке).
Таким образом, отобранные оценщиком объекты-аналоги не соответствуют в полной мере требованиям пункта 14 ФСО N 1. Принимая во внимание пояснения оценщика о сложности отбора объектов-аналогов с учетом конкретных обстоятельств, суд, тем не менее, с учетом приведенных федеральных норм, не может признать правильным произведенный оценщиком отбор объектов-аналогов.
По изложенным выше основаниям в совокупности представленный истцом отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим установление рыночной стоимости земельных участков на дату определения и установления их кадастровой стоимости.
Равно как по приведенным доводам суд не может согласиться с обоснованностью решения экспертного совета саморегулируемой организации о соответствии Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Следовательно, по делу не имеется и правовых оснований для удовлетворения заявленных Л. требований.
Суд не может согласиться с суждениями истца и его представителей о достоверности представленных доказательств, подтверждающих установление рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 2013 год и о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Иные доводы и возражения ответчика и третьих лиц не являются правовыми основаниями для отказа в удовлетворении заявленных требований и сводятся к неправильному толкованию норм федерального законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении заявления Л. <ФИО17> об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости земельных участков в следующих размерах:
- - земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N, стоимость <...> рублей;
- - земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, Промзона, кадастровый номер N стоимость <...> рублей, отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 5 января 2015 года.
Судья
МОРОЗКОВА Е.Е.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.12.2014 ПО ДЕЛУ N 3-53/2014
Требование: Об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Собственник земельных участков полагает, что его права нарушены внесением в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости участков, превышающей их реальную рыночную стоимость более чем на тридцать процентов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 26 декабря 2014 г. по делу N 3-53/2014
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Морозковой Е.Е.,
при секретаре М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Л. <ФИО16> об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Л. обратился в Ленинградский областной суд с исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, в котором просит: установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости земельных участков в следующих размерах:
- - земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N - стоимость <...> рублей;
- - земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N стоимость <...> рублей.
В обоснование требований указано, что истец является собственником названных земельных участков, кадастровая стоимость которых определена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" на основании постановления Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области".
Земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N имеет кадастровую стоимость на <...> в размере - <...>.
Земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, Промзона, кадастровый номер: N имеет кадастровую стоимость на <...> в размере - <...>.
Согласно отчету N от <...>, составленному оценщиком <ФИО9>, членом саморегулируемой организации <...>, рыночная стоимость земельных участков составляет:
1. Земельного участка с кадастровым номером N - <...> рублей.
2. Земельного участка с кадастровым номером N - <...> рублей.
На отчет N от <...> об оценке рыночной стоимости земельных участков получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации <...>.
Ссылаясь на положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в письме Минэкономразвития РФ от 15.12.2011, ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" считает, что заявителю предоставлено право защиты нарушенных прав, в том числе и право на обращение в суд.
На основании статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации, приведенного отчета считает, что его права нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков. Нарушенные права могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков. В обоснование требований ссылается на правовые позиции, закрепленные в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.
В письменных дополнениях в обоснование даты проведения оценки на <...> истец отмечает, что в связи с непредоставлением информации о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N на <...>, положениями ст. 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" и истец и оценщик остановились на дате - <...>. С <...> истец перечислял и платил налоговые платежи по земельному налогу за участок с названным кадастровым номером, исходя из кадастровой стоимости в размере <...> руб. До <...> у налоговых органов не зафиксирована недоимка по земельному налогу за период с <...> по <...>. По земельному участку с кадастровым номером N оценка была также проведена на <...>, исходя из вышеуказанных причин и исходя из опасений неактуальности данных оценки при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков. Истец также полагал, что отказ от применения затратного и доходного подходов оценщиком мотивирован в достаточной степени; в экспертном заключении отказ от использования названных подходов признан обоснованным. В дополнениях истца от 17.12.2014 изложены замечания в отношении доводов отзыва о применении удельного показателя при исчислении кадастровой стоимости земельных участков.
В предварительном судебном заседании от 19.12.2014 и в дальнейших судебных заседаниях представители истца, обладающие соответствующими полномочиями, уточнили, что ответчиком по настоящему делу указали и считают ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в тексте искового заявления допущена неточность в указании наименования ответчика (том 1 л.д. 188).
В судебном заседании представитель истца Б.З. заявленные требования поддерживает в полном объеме. Отмечает, что истец считает кадастровую стоимость земельных участков, установленную на основании постановления Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 экономически необоснованной. Ответчик установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <...> и кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <...>. Ответчик не смог пояснить, какой удельный показатель, утвержденный постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 использовался для исчисления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. Истец также считает, что ответчик необоснованно применил удельный показатель для исчисления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. При определении кадастровой стоимости названных земельных участков не учтены должным образом факторы в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития от 15.02.2007 N 39. Исходя из требований Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ответчик был обязан провести новую кадастровую оценку земельных участков по состоянию на <...>. Учитывая полученную информацию, в связи с неисполнением ответчиком требований законодательства, принимая во внимание то, что кадастровая стоимость земельных участков явно завышена, истец заказал проведение оценки рыночной стоимости земельных участков по состоянию на <...>. Рыночная стоимость установлена уполномоченным оценщиком на дату, предусмотренную законом, и сомнений не вызывает. На отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации. В связи с чем, представитель истца просила удовлетворить заявленные требования в соответствии со ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с учетом Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011.
Представитель истца Х. заявленные исковые требования поддерживает в полном объеме по приведенным выше доводам.
В письменном возражении представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" <ФИО7> оставляет рассмотрение исковых требований на усмотрение суда. Указывает, что земельный участок с кадастровым номером N оценен в рамках проведенных работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356. Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на <...> (исходя из площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости <...> руб./кв. м). Сведения о земельном участке переданы филиалу кадастровой палаты для внесения в ГКН <...> в рамках передачи полномочий органа кадастрового учета Управлением Роснедвижимости по Ленинградской области. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена <...> (исходя из площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов для квартала N в <адрес> - <...> руб./кв. м, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356). В силу положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" считает, что не имеется оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" П. в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, приведенным в письменных возражениях, а также по доводам, приведенным в судебных заседаниях. Считает, что истцом представлены ненадлежащие доказательства и по делу не имеется оснований для установления кадастровой стоимости участков в размере рыночной стоимости на ненадлежащую дату.
В порядке ст. 43 ГПК Российской Федерации с согласия участников процесса к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра по Ленинградской области) и Правительство Ленинградской области (том 1 л.д. 191).
В письменном отзыве представителя Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, так как полномочия по ведению Государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости на территории Ленинградской области возложены на филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области на основании Приказа Росреестра от 11.03.2010 N П/93. Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области просил рассмотреть дело в их отсутствие, направив копию решения суда в их адрес.
В судебное заседание представитель Росреестра по Ленинградской области не явился, о слушании дела Управление Росреестра по Ленинградской области извещено надлежащим образом.
В письменных возражениях представитель Правительства Ленинградской области <ФИО8> просит в удовлетворении заявленных требований отказать, указав, что с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельных участков и определенной Отчетом об оценке рыночной стоимостью земельных участков, названные суммы не могут быть признаны сопоставимыми. Истцом не мотивировано установление рыночной стоимости земельных участков оценщиком по состоянию на <...>. Представленный отчет об оценке не позволяет однозначно установить дату, по состоянию на которую определена рыночная стоимость участков. Экспертом не обоснован отказ от использования доходного и затратного подходов при оценке, что влечет невозможность оценить корректность выводов эксперта. Также, представитель полагает, что нормами главы 3.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусмотрены полномочия судебных органов по пересмотру и установлению кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области Р. просит в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, приведенным в письменных возражениях и высказанным ранее в судебных заседаниях. Дополнительно отмечает, что отчет об оценке является ненадлежащим доказательством, так как дата оценки, на которую он составлен, не соответствует требованиям законодательства. Оценщик не обосновал отказ от использования доходного и затратного подходов, перечислив лишь методы, и сделав вывод о применимости метода сравнения продаж. Оценщиком не исследован рынок, использованы объекты, которые не могут быть признаны объектами-аналогами. Так, объекты-аналоги расположены в южной стороне от Санкт-Петербурга, но в разных районах Ленинградской области, имеют различную стоимость.
Изучив материалы дела, заслушав представителей истца - Б.З. и Х., представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" П., представителя Правительства Ленинградской области Р., заслушав пояснения специалиста Ш., исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации (пункты 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции от 21.07.2014) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу)(пункты 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции).
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в который была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".
Статьей 24.18 главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В целях подтверждения требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной надлежит представлять:
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.
В статье 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оговорено, что в отчете, в том числе, должны содержаться дата определения кадастровой стоимости объекта оценки; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
В пояснительной записке к проекту постановления Правительства Ленинградской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" отражено, что работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Ленинградской области проведены по состоянию на 1 января 2007 года.
Пунктом 1 постановления Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 года N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года согласно приложению.
Данное постановление Правительства Ленинградской области вступило в силу с 1 января 2008 года.
Приложение содержит: таблицу с указанием средних уровней кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городского округа) Ленинградской области, перечень видов разрешенного использования, таблицу средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков с разбивкой по кадастровым кварталам.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 19.03.2009 N 63 внесены изменения в постановление Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 с изложением результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области в редакции согласно приложению. Действие данного постановления распространено на отношения, возникшие с 1 января 2009 года. К названному постановлению приложены: таблица - средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городского округа) Ленинградской области, перечень видов разрешенного использования, таблица - средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (по кадастровым кварталам).
Названные нормативные правовые акты опубликованы в официальных изданиях Ленинградской области и являются действующими.
Как в изначально действующей редакции постановления Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356, так и в действующей редакции названного постановления отсутствует удельный показатель кадастровой стоимости для кадастрового квартала N (или средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов установленный для <...> городского округа) в размере <...> руб./кв. м).
Удельный показатель в размере <...> руб./кв. м содержится в таблице "средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" (с разбивкой по кадастровым кварталам) по 5 группе видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов для квартала N в <адрес>., утвержденной постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 (в редакции постановления Правительства Ленинградской области от 19.03.2009 N 63).
Решением Ленинградского областного суда от 10 июня 2009 года по делу N 3-78/2009 отказано в удовлетворении заявления Б.В. о признании противоречащим закону и недействующим со дня принятия (29 декабря 2007 г.) пункта 1 постановления Правительства Ленинградской области N 356 от 29 декабря 2007 года (в редакции постановления Правительства Ленинградской области N 63 от 19 марта 2009 года) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" в части утверждения кадастровой стоимости земельного участка площадью <...> кв. м по адресу: <адрес>, г. <адрес>, N N, кадастровый номер N. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2009 года N 33-ГО9-12 названное решение суда оставлено без изменения.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <...> Л. является собственником земельного участка (на основании договора купли-продажи) под производственную базу, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь <...> кв. м, расположенного в <адрес>, кадастровый номер: N. В кадастровом плане данного земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от <...> (предоставленного для государственной регистрации прав) было отражено, что кадастровая стоимость указанного земельного участка, являющегося государственной собственностью составляла <...> руб.
В кадастровой справке от <...> указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <...> составляет <...> руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании документа от <...>.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от <...> Л. является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под размещение грузового транспорта, общая площадь <...> кв. м, находящегося в Промзоне <адрес>. Кадастровый номер N
В кадастровом паспорте земельного участка от <...> N и в кадастровой справке от <...> указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <...> руб. В кадастровом паспорте отмечены удельный показатель кадастровой стоимости в руб./кв. м - <...> и дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: <...>
Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N рассчитана по состоянию на <...>. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании акта определения кадастровой стоимости от <...>.
В соответствии с отчетом об оценке земельных участков N N, составленным оценщиком <ФИО9> <...> рыночная стоимость по состоянию на <...>, без учета НДС, округленно составляет:
- - земельный участок кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес>: 1 <...> рублей;
- - земельный участок кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес>, Промзона, кадастровый квартал N <...> рублей.
Согласно экспертному заключению N от <...>, составленному экспертами экспертного совета некоммерческого партнерства саморегулируемой организации <...> <ФИО11> и <ФИО12>, названный выше отчет признан соответствующим требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и стандартам НП СРО "ИКСО". Выбор оценщиком метода оценки в рамках использованного подхода обоснован. Обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов. Расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанным в отчете методам и приведены в Отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. Расчет выполнен без ошибок и пропусков. Допущения, использованные оценщиком в отчете, обоснованы. Вся использованная в расчетах рыночная информация указана в Отчете, имеет ссылки на источник или содержится в Приложении к Отчету. В Отчете выявлены технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении Отчета, не приводящие к нарушению требований законодательства Российской Федерации. В решении экспертного совета отражено, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В судебном заседании оценщик <ФИО9>, привлеченная к участию в деле в качестве специалиста, пояснила, что при проведении оценки руководствовалась Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", ФСО N N 1, 2, 3. При проведении оценки рыночной стоимости применялся только сравнительный подход, отказ от применения доходного и затратного подходов подробно мотивирован в отчете. Затратный подход не применяется при оценке земельных участков. В отчете перечислены методы, указано, какие методы относятся к каким подходам; каждый метод детально описан. Рыночная стоимость земельных участков определялась методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода (от применения двух иных методов в рамках сравнительного подхода оценщик отказалась). Отказ от применения иных методов также обоснован, что отражено в отчете. Отказ от применения затратного и доходного подходов экспертами признан соответствующим положениям п. 8 ФСО N 3. Объекты-аналоги отобраны исходя из показателей ценообразующих факторов, которые были признаны наиболее подходящими. К таким факторам относятся: местоположение, наличие коммуникаций, площадь, права и вид разрешенного использования. Все объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования под промышленную застройку. Учитывался возможный вид разрешенного использования, указанный в информации об объектах. Объекты-аналоги если и имеют, то - несущественную разницу в площадях. При использовании объекта-аналога N 4 не учитывались его улучшения (в виде недостроенного здания, имеющего подъезд с асфальтовым покрытием и дренажную систему). В отчете подробно приведена корректировка цены по независимым элементам сравнения. Информация об объектах-аналогах была взята с сайта компании ООО <...>, как отвечающая требованиям достоверности.
В письменных пояснениях от 25.12.2014 специалист-оценщик <ФИО9> указала, что методы, которые применяют в рамках каждого из подходов к оценке, отражены в преамбуле раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. Так как в отчете обоснован отказ от методов, относящихся к соответствующему подходу, то оценщик, таким образом, обосновал отказ от использования данных подходов. В отношении доводов о выборе объектов-аналогов специалист отмечает, что нормативными актами в области оценочной деятельности степень сопоставимости объектов не регулируется. Оценщиком уточнено, что количественные и качественные характеристики объектов оценки были использованы для выбора аналогичных объектов в рамках сравнительного подхода. Оценщиком определен сегмент рынка оцениваемых земельных участков как рынок земельных участков промышленно-складского (индустриального) назначения г. Санкт-Петербурга, расположенных в зоне влияния КАД и Ленинградской области. В большинстве методической литературы по оценке объектов недвижимости, административное деление территорий не является признаком границ рынков. Так как, до недавнего времени <...> имел особый "закрытый" статус, то его территорию и прилегающую территорию нельзя рассматривать как находящуюся в рыночных условиях на дату оценки. В связи с этим, не найдя в открытых источниках информации о ценах сделок/предложений объектов-аналогов по состоянию на дату оценки, которые были бы расположены в <адрес> или в непосредственной близости, оценщик был вынужден расширить анализируемую территорию, постепенно приближаясь к границам Санкт-Петербурга. Оценщиком для расчетов было отобрано 4 объекта-аналога, наиболее близких по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, к объектам оценки, а именно, земельные участки промышленно-складского назначения, расположенные в южной и юго-западной части Ленинградской области. Ключевым фактором при выборе аналогов в данном сегменте рынка являлось местоположение. Таким образом, при ограниченном выборе объектов-аналогов, оценщик старается добиться максимального сходства прежде всего, по фактору местоположения, и уже затем - по площади и инфраструктуре. Объекты-аналоги отобраны с учетом местоположения объекта оценки, тенденций зонального ценообразования, ограниченности выбора, несущественного влияния фактора площади на ценообразование земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка и принципиальной возможности корректировки на площадь. Необходимо учитывать и положительные выводы экспертного заключения о проведенных расчетах.
Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Заявив настоящие требования, истец ссылается на то, что в силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными, а права истца нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их реальной стоимости.
Права же истца могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных земельных участков.
Как следует из кадастрового плана, кадастровой справки от <...>, письменных пояснений представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", земельный участок с кадастровым номером N был оценен в рамках государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на <...> утвержденной постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356.
Следовательно, кадастровая стоимость названного земельного участка установлена по состоянию на <...> и фактически до вступления в законную силу положений главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно кадастровому паспорту, кадастровой справке от <...>, письменным пояснениям представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (с учетом положений пункта 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена на основании акта определения кадастровой стоимости от <...>.
Таким образом, кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на <...>, то есть после вступления в силу положений главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд при рассмотрении настоящего дела учитывает, что положения Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня его официального опубликования (опубликован в Российской газете - 26.07.2010) и работы, по проведению которой не завершились в указанный в настоящей части срок (часть 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2010).
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ части норм пункта 7 статьи 1 настоящего Федерального закона (в том числе и нормы, позволяющие оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке) вступили в силу по истечении шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона.
Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ изменена редакция главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (пункт 29 статьи 1 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ). Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ пункт 29 статьи 1 названного Федерального закона в части предоставления права на обжалование результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке вступил в силу со дня его официального опубликования - 22.07.2014.
В соответствии с Федеральным законом от 04.06.2014 N 143-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи изменением подведомственности некоторых категорий дел рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами" заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа в качестве суда первой инстанции (пункт 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в редакции названного Федерального закона, вступил в силу с 06.08.2014).
Кроме этого, анализ положений 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в ранее действовавшей редакции, так и в редакции, действующей в настоящее время, а также анализ положений пункта 5 Правил государственной кадастровой оценки земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений, пункта 10 ФСО N 2 свидетельствует о том, что по существу, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости (достоверность же кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются).
Соответственно, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равных их рыночной стоимости, имеющие своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельных участков на их рыночную стоимость, подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства.
Как усматривается из материалов дела, истцом в подтверждение заявленного требования, представлен отчет оценщика о рыночной стоимости спорных земельных участков, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость земельных участков существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость названных земельных участков.
Исследуя данное доказательство, с учетом данных оценщиком пояснений, суд приходит к следующим выводам.
Согласно отчету N от <...> рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на <...>.
Между тем, установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
Именно поэтому статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").
В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в данном случае, в силу положений пункта 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на <...>, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на <...>, а рыночная стоимость названных земельных участков определена оценщиком в отчете по состоянию на <...>.
Поэтому, представленный отчет не может быть признан доказательством, подтверждающим установление рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N на те же даты, по состоянию на которые была определена (установлена) их кадастровая стоимость.
Кроме этого, представленный отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством и по следующим основаниям.
В соответствии с преамбулой раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
В нарушение указанных норм в разделе 11 Отчета об оценке обоснован отказ от использования конкретных методов и сделан вывод о том, что рыночная стоимость объектов оценки определялась методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Вывода с обоснованием отказа от использования доходного и затратного подходов в отчете не содержится.
В указанной связи довод оценщика о том, что обоснование отказа от использования методов и есть обоснование отказа от использования подходов не может быть признан правильным.
При исследовании объектов-аналогов, отобранных оценщиком, следует отметить, что все 4 объекта-аналога находятся в других районах <адрес> (1 - в <адрес>, 2 - в <адрес>, 1 - в <адрес>). Три объекта-аналога имеют значительно большую площадь, нежели чем объекты оценки (<...> кв. м, <...> кв. м, <...> кв. м, а объекты оценки - <...> кв. м и <...> кв. м). Ни один из объектов-аналогов не расположен ни в <...> городском округе, ни в <адрес>.
При анализе характеристик объектов-аналогов и оцениваемых объектов, в ходе отбора элементов сравнения оценщиком в нарушение раздела 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, не учтен такой фактор стоимости как разрешенное использование объектов-аналогов и объектов оценки; в таблице N 15 в числе характеристик учтено лишь возможное функциональное использование объектов (стр. 53 - 64 Отчета об оценке).
Таким образом, отобранные оценщиком объекты-аналоги не соответствуют в полной мере требованиям пункта 14 ФСО N 1. Принимая во внимание пояснения оценщика о сложности отбора объектов-аналогов с учетом конкретных обстоятельств, суд, тем не менее, с учетом приведенных федеральных норм, не может признать правильным произведенный оценщиком отбор объектов-аналогов.
По изложенным выше основаниям в совокупности представленный истцом отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим установление рыночной стоимости земельных участков на дату определения и установления их кадастровой стоимости.
Равно как по приведенным доводам суд не может согласиться с обоснованностью решения экспертного совета саморегулируемой организации о соответствии Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Следовательно, по делу не имеется и правовых оснований для удовлетворения заявленных Л. требований.
Суд не может согласиться с суждениями истца и его представителей о достоверности представленных доказательств, подтверждающих установление рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 2013 год и о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Иные доводы и возражения ответчика и третьих лиц не являются правовыми основаниями для отказа в удовлетворении заявленных требований и сводятся к неправильному толкованию норм федерального законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении заявления Л. <ФИО17> об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости земельных участков в следующих размерах:
- - земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N, стоимость <...> рублей;
- - земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, Промзона, кадастровый номер N стоимость <...> рублей, отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 5 января 2015 года.
Судья
МОРОЗКОВА Е.Е.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)