Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: Плехановой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11987/2014) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 18.09.2014 по делу N А46-9342/2014 (судья Голобородько Н.А.)
по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска
к обществу с ограниченной ответственностью "Торгтехсервис" (ОГРН 1025500540251, ИНН 5501006161)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Мартынова Алиса Сергеевна (удостоверение, по доверенности N Мсх-ДИО/16888 от 21.10.2014 сроком действия один год);
- от общества с ограниченной ответственностью "Торгтехсервис" - Ерохин Сергей Петрович (паспорт, по протоколу N 10 от 12.01.2012); Павлов Владимир Ильич (удостоверение, по доверенности б/н от 18.07.2014 сроком действия до 31.12.2015).
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Торгтехсервис" (далее - ответчик, Общество, ООО "Торгтехсервис") задолженности по арендной плате в сумме 410 661 руб. 67 коп. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в сумме 12 963 руб. 14 коп.
В судебном заседании 11.09.2014 истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные требования: в связи с частичным погашением суммы основного долга Департамент просил взыскать с ответчика 360 271 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате за период с 18.09.2012 по 31.03.2014 и пени за просрочку платежей за период с 11.04.2014 по 13.05.2014 в сумме 12 963 руб. 14 коп.
Решением Арбитражного суда Омской области от 18.09.2014 по делу N А46-9342/2014 в удовлетворении требований Департамента отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения, так как соглашение о применении нового расчета арендной платы между сторонами достигнуто не было, суд отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 360 271 руб. 23 коп. Кроме того, учитывая, что Департамент не подтвердил факт наличия задолженности по договору аренды N Д-С-31-6427, суд также отказал истцу в удовлетворении требования о взыскании пени.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что в данном случае изменение механизма расчета места не имеет, формула расчета сторонами согласована и остается прежней. Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске" (в редакции постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181-п) изменена формулировка применения коэффициента 0,25 - (при предоставлении в аренду земельных участков для строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка значение Сап применяется с коэффициентом 0,25). Таким образом, формула остается прежней, меняются лишь условия применения коэффициента.
В подтверждение своей правовой позиции Департамент ссылается на Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.
В письменном отзыве ответчик возразил на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
В судебном заседании представитель истца поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
30.06.2006 между Департаментом (Арендодатель) и ООО "Торгтехсервис" (Арендатор) был заключен договор N Д-С-31-6427 аренды земельного участка (далее - Договор), в соответствии с условиями которого Арендатору в аренду сроком на 1 год был передан земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 1672 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 02:0501, расположенный по адресу: Красноярский тракт (Советский округ), с местоположением, установленным в 93 м юго-восточнее относительно девятиэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: проспект Менделеева, дом 45 в Советском административном округе города Омска, для общественно-деловых целей под строительство автомастерской и офиса с контрольно-пропускным пунктом.
Указанный Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 31.08.2006.
Согласно пункту 2.2. Договора размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с постановлением Мэра города Омска от 19.04.2004 N 130-П, составил 2 842 руб. 40 коп. в месяц.
В пункте 2.6. Договора стороны определили срок уплаты арендной платы - за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному.
Впоследствии, в связи с внесением изменений в Закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области", изданием Указа Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 "О создании Главного управления по земельным ресурсам Омской области" и постановления Правительства Омской области от 16.06.2006 N 73-п "О мерах по совершенствованию регулирования земельных отношений на территории города Омска" с 01.07.2006 полномочия Арендодателя по договору аренды N Д-С-31-6427 перешли к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области.
12.03.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области было зарегистрировано дополнительное соглашение к названному выше Договору, которым был изменен пункт 2 Договора.
Согласно дополнительному соглашению к Договору размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, составил 4 643 руб. 12 коп. в месяц.
Арендная плата подлежала уплате до 10 числа месяца, за который производится оплата.
В соответствии с Законом Омской области от 06.12.2013 N 1496-ОЗ "О внесении изменений в закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, Главное управление по земельным ресурсам Омской области утратило данные полномочия.
Указом Губернатора Омской области от 07.02.2013 N 17 принято решение о ликвидации Главного управление по земельным ресурсам Омской области, в связи с чем, согласно решению Омского городского Совета от 26.10.2011 N 452 в редакции Решения Омского городского Совета от 27.02.2013 N 110, функции по распоряжению земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, предоставляемых, в частности, для строительства, перешли к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска.
На основании постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п (в редакции постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181-п) Департаментом был произведен перерасчет арендной платы по указанному Договору, с 18.09.2012 ее размер составил - 25 195 руб. 22 коп.
Об изменении размера арендной платы Арендатор был уведомлен Департаментом в письме от 05.11.2013 N Исх-ДИО/21435.
В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности ООО "Техторгсервис" по договору аренды N Д-С-31-6427 за период с 18.09.2012 по 31.05.2014 составила 360 271 руб. 23 коп. (с учетом уточнений).
Кроме того, в результате образовавшейся задолженности по договору Департаментом начислены пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, а именно за период с 11.04.2014 по 13.05.2014 в сумме 12 963 руб. 14 коп.
Полагая, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, истец обратился в суд с настоящим иском.
18.09.2014 Арбитражным судом Омской области принято решение, которое обжаловано Департаментом в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Отношения сторон, возникшие из договора N Д-С-31-6427 аренды земельного участка от 30.06.2006, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде, положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.
Как предусмотрено статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
29.10.2008 Правительством Омской области издано постановление N 179-п "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске".
Как было выше сказано, расчет арендной платы по Договору согласно дополнительному соглашению осуществлялся в соответствии с вышеуказанным Постановлением N 179-п.
Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок с 01.02.2011 рассчитывался по согласованной сторонами договора формуле:
- Ап = Кс х Сап х 0,25/12, где: Ап - размер ежемесячной арендной платы;
- Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 02:501 составляет: 8 914 786 руб. 32 коп.
- Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,025 (среднеарифметическое значение пункт 7 и пункт 9 приложения N 1 к постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п);
- 0,25 - коэффициент, применяемый к значению Сап при предоставлении в аренду земельных участков для строительства; 12 - количество месяцев в году;
- Размер ежемесячной арендной платы составлял 4 643 руб. 12 коп.
26.09.2011 Министерством имущественных отношений Омской области издан приказ N 36-П "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36 на 01.01.2011.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Как следует из материалов дела, Арендодатель в одностороннем порядке уведомил Арендатора о том, что расчет арендной платы будет осуществляться в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п (в редакции постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181-п).
В соответствии с вышеуказанным уведомлением размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:
Ап = Кс х Сап/12, где:
- Ап - размер ежемесячной арендной платы;
- Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:070102:501 составляет: 6 046 852 руб. 91 коп.
- Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,05 (пункт 6 Приложения N 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске);
- 12 - количество месяцев в году;
- Размер ежемесячной арендной платы составляет 25 195 руб. 22 коп.
Из вышеприведенной формулы видно, что коэффициент 0,25, применяемый к значению Сап при предоставлении в аренду земельных участков для строительства, в ней отсутствует, а САП - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков изменен с 0,025 до 0,05.
Возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке ввиду использования новой методики расчета, изменений способа определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов договором аренды не предусмотрены, на что обоснованно указал суд первой инстанции.
Между тем, в спорном случае заявленное истцом изменение размера арендной платы (ее увеличение) обусловлено применением новой методики расчета, установленной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (не стороны по договору аренды).
В результате применения указанной выше формулы произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и механизма расчета арендной платы (исключен ранее действующий коэффициент). В связи с чем доводы истца об изменении лишь значений показателей прежней формулы судом отклоняются.
Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 05.07.2011 N 1709/11, изменение одной методики, согласованной сторонами договора аренды земельного участка, на другую возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.
Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это прямо предусмотрено в самом договоре.
Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Буквальное толкование условий договоров аренды указывает на то, что условие о том, что размер арендной платы или иное условие корректируется автоматически при изменении актов публично-правового образования, в договоре аренды отсутствует.
Соглашение об изменении договора аренды земельного участка N Д-С-31-6427 от 30.06.2006 в части определения иного размера арендной платы (методики) в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ сторонами не заключено.
Изменение методики определения арендной платы в нарушение условий договора и пункта 1 статьи 452 ГК РФ, влекущее существенное увеличение ее размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ. Принятие такого нормативного акта само по себе не может повлечь за собой автоматический пересмотр способа расчета размера платежей за пользование ответчиком земельным участком.
Таким образом, учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности не имеется.
Кроме того, как следует из пункта 2.3. Договора, при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу). Для надлежащего расчета арендной платы Арендодатель, письменно, по адресу указанному в разделе 12 Договора, уведомляет Арендатора обо всех изменениях в вышеуказанных нормативных правовых актах с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.
Однако, как следует из материалов дела, уведомление об изменении величин, используемых в расчете арендной платы по Договору было направлено Департаментом в адрес ООО "Торгтехсервис" лишь 17.03.2014.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается истцом, что с апреля 2014 года, то есть следующего расчетного месяца и по настоящее время ответчик производит оплату за арендуемый земельный участок в размере 25 195 руб. 22 коп. в месяц, то есть с учетом повышенного размера, указанного в уведомлении.
Однако, правовых оснований для уплаты арендной платы в таком размере за период с 18.09.2012 по 31.03.2014 не имеется.
Ссылки подателя жалобы на постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09 судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку данные судебные акты приняты по иным обстоятельствам, в связи с чем отношения к рассматриваемому делу не имеют.
Кроме того, в вышеуказанных постановлениях вывода о правовых последствиях одностороннего изменения методики расчета арендной платы нормативно-правовым актом субъекта не содержится.
Департаментом также были начислены пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, а именно за период с 11.04.2014 по 13.05.2014 в сумме 12 963 руб. 14 коп.
Однако, как верно указал суд первой инстанции, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания пени также не имеется, так как материалами дела не подтвержден факт наличия задолженности по договору аренды N Д-С-31-6427.
Доводы апелляционной жалобы являются аналогичными доводами заявления и верно оценены судом первой инстанции.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции при вынесении решения оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при апелляционном обжаловании судебного акта.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 18.09.2014 по делу N А46-9342/2014 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
А.Н.ЛОТОВ
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.01.2015 N 08АП-11987/2014 ПО ДЕЛУ N А46-9342/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 января 2015 г. N 08АП-11987/2014
Дело N А46-9342/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Лотова А.Н., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: Плехановой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11987/2014) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 18.09.2014 по делу N А46-9342/2014 (судья Голобородько Н.А.)
по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска
к обществу с ограниченной ответственностью "Торгтехсервис" (ОГРН 1025500540251, ИНН 5501006161)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Мартынова Алиса Сергеевна (удостоверение, по доверенности N Мсх-ДИО/16888 от 21.10.2014 сроком действия один год);
- от общества с ограниченной ответственностью "Торгтехсервис" - Ерохин Сергей Петрович (паспорт, по протоколу N 10 от 12.01.2012); Павлов Владимир Ильич (удостоверение, по доверенности б/н от 18.07.2014 сроком действия до 31.12.2015).
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Торгтехсервис" (далее - ответчик, Общество, ООО "Торгтехсервис") задолженности по арендной плате в сумме 410 661 руб. 67 коп. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в сумме 12 963 руб. 14 коп.
В судебном заседании 11.09.2014 истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные требования: в связи с частичным погашением суммы основного долга Департамент просил взыскать с ответчика 360 271 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате за период с 18.09.2012 по 31.03.2014 и пени за просрочку платежей за период с 11.04.2014 по 13.05.2014 в сумме 12 963 руб. 14 коп.
Решением Арбитражного суда Омской области от 18.09.2014 по делу N А46-9342/2014 в удовлетворении требований Департамента отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения, так как соглашение о применении нового расчета арендной платы между сторонами достигнуто не было, суд отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере 360 271 руб. 23 коп. Кроме того, учитывая, что Департамент не подтвердил факт наличия задолженности по договору аренды N Д-С-31-6427, суд также отказал истцу в удовлетворении требования о взыскании пени.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что в данном случае изменение механизма расчета места не имеет, формула расчета сторонами согласована и остается прежней. Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске" (в редакции постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181-п) изменена формулировка применения коэффициента 0,25 - (при предоставлении в аренду земельных участков для строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка значение Сап применяется с коэффициентом 0,25). Таким образом, формула остается прежней, меняются лишь условия применения коэффициента.
В подтверждение своей правовой позиции Департамент ссылается на Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.
В письменном отзыве ответчик возразил на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
В судебном заседании представитель истца поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
30.06.2006 между Департаментом (Арендодатель) и ООО "Торгтехсервис" (Арендатор) был заключен договор N Д-С-31-6427 аренды земельного участка (далее - Договор), в соответствии с условиями которого Арендатору в аренду сроком на 1 год был передан земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 1672 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 02:0501, расположенный по адресу: Красноярский тракт (Советский округ), с местоположением, установленным в 93 м юго-восточнее относительно девятиэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: проспект Менделеева, дом 45 в Советском административном округе города Омска, для общественно-деловых целей под строительство автомастерской и офиса с контрольно-пропускным пунктом.
Указанный Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 31.08.2006.
Согласно пункту 2.2. Договора размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с постановлением Мэра города Омска от 19.04.2004 N 130-П, составил 2 842 руб. 40 коп. в месяц.
В пункте 2.6. Договора стороны определили срок уплаты арендной платы - за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному.
Впоследствии, в связи с внесением изменений в Закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области", изданием Указа Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 "О создании Главного управления по земельным ресурсам Омской области" и постановления Правительства Омской области от 16.06.2006 N 73-п "О мерах по совершенствованию регулирования земельных отношений на территории города Омска" с 01.07.2006 полномочия Арендодателя по договору аренды N Д-С-31-6427 перешли к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области.
12.03.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области было зарегистрировано дополнительное соглашение к названному выше Договору, которым был изменен пункт 2 Договора.
Согласно дополнительному соглашению к Договору размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, составил 4 643 руб. 12 коп. в месяц.
Арендная плата подлежала уплате до 10 числа месяца, за который производится оплата.
В соответствии с Законом Омской области от 06.12.2013 N 1496-ОЗ "О внесении изменений в закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, Главное управление по земельным ресурсам Омской области утратило данные полномочия.
Указом Губернатора Омской области от 07.02.2013 N 17 принято решение о ликвидации Главного управление по земельным ресурсам Омской области, в связи с чем, согласно решению Омского городского Совета от 26.10.2011 N 452 в редакции Решения Омского городского Совета от 27.02.2013 N 110, функции по распоряжению земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, предоставляемых, в частности, для строительства, перешли к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска.
На основании постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п (в редакции постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181-п) Департаментом был произведен перерасчет арендной платы по указанному Договору, с 18.09.2012 ее размер составил - 25 195 руб. 22 коп.
Об изменении размера арендной платы Арендатор был уведомлен Департаментом в письме от 05.11.2013 N Исх-ДИО/21435.
В результате произведенного перерасчета арендной платы сумма задолженности ООО "Техторгсервис" по договору аренды N Д-С-31-6427 за период с 18.09.2012 по 31.05.2014 составила 360 271 руб. 23 коп. (с учетом уточнений).
Кроме того, в результате образовавшейся задолженности по договору Департаментом начислены пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, а именно за период с 11.04.2014 по 13.05.2014 в сумме 12 963 руб. 14 коп.
Полагая, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, истец обратился в суд с настоящим иском.
18.09.2014 Арбитражным судом Омской области принято решение, которое обжаловано Департаментом в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Отношения сторон, возникшие из договора N Д-С-31-6427 аренды земельного участка от 30.06.2006, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде, положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.
Как предусмотрено статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
29.10.2008 Правительством Омской области издано постановление N 179-п "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске".
Как было выше сказано, расчет арендной платы по Договору согласно дополнительному соглашению осуществлялся в соответствии с вышеуказанным Постановлением N 179-п.
Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок с 01.02.2011 рассчитывался по согласованной сторонами договора формуле:
- Ап = Кс х Сап х 0,25/12, где: Ап - размер ежемесячной арендной платы;
- Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 02:501 составляет: 8 914 786 руб. 32 коп.
- Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,025 (среднеарифметическое значение пункт 7 и пункт 9 приложения N 1 к постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п);
- 0,25 - коэффициент, применяемый к значению Сап при предоставлении в аренду земельных участков для строительства; 12 - количество месяцев в году;
- Размер ежемесячной арендной платы составлял 4 643 руб. 12 коп.
26.09.2011 Министерством имущественных отношений Омской области издан приказ N 36-П "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36 на 01.01.2011.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Как следует из материалов дела, Арендодатель в одностороннем порядке уведомил Арендатора о том, что расчет арендной платы будет осуществляться в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п (в редакции постановления Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181-п).
В соответствии с вышеуказанным уведомлением размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:
Ап = Кс х Сап/12, где:
- Ап - размер ежемесячной арендной платы;
- Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:070102:501 составляет: 6 046 852 руб. 91 коп.
- Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,05 (пункт 6 Приложения N 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске);
- 12 - количество месяцев в году;
- Размер ежемесячной арендной платы составляет 25 195 руб. 22 коп.
Из вышеприведенной формулы видно, что коэффициент 0,25, применяемый к значению Сап при предоставлении в аренду земельных участков для строительства, в ней отсутствует, а САП - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков изменен с 0,025 до 0,05.
Возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке ввиду использования новой методики расчета, изменений способа определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов договором аренды не предусмотрены, на что обоснованно указал суд первой инстанции.
Между тем, в спорном случае заявленное истцом изменение размера арендной платы (ее увеличение) обусловлено применением новой методики расчета, установленной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (не стороны по договору аренды).
В результате применения указанной выше формулы произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и механизма расчета арендной платы (исключен ранее действующий коэффициент). В связи с чем доводы истца об изменении лишь значений показателей прежней формулы судом отклоняются.
Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 05.07.2011 N 1709/11, изменение одной методики, согласованной сторонами договора аренды земельного участка, на другую возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.
Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это прямо предусмотрено в самом договоре.
Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Буквальное толкование условий договоров аренды указывает на то, что условие о том, что размер арендной платы или иное условие корректируется автоматически при изменении актов публично-правового образования, в договоре аренды отсутствует.
Соглашение об изменении договора аренды земельного участка N Д-С-31-6427 от 30.06.2006 в части определения иного размера арендной платы (методики) в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ сторонами не заключено.
Изменение методики определения арендной платы в нарушение условий договора и пункта 1 статьи 452 ГК РФ, влекущее существенное увеличение ее размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ. Принятие такого нормативного акта само по себе не может повлечь за собой автоматический пересмотр способа расчета размера платежей за пользование ответчиком земельным участком.
Таким образом, учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности не имеется.
Кроме того, как следует из пункта 2.3. Договора, при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу). Для надлежащего расчета арендной платы Арендодатель, письменно, по адресу указанному в разделе 12 Договора, уведомляет Арендатора обо всех изменениях в вышеуказанных нормативных правовых актах с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.
Однако, как следует из материалов дела, уведомление об изменении величин, используемых в расчете арендной платы по Договору было направлено Департаментом в адрес ООО "Торгтехсервис" лишь 17.03.2014.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается истцом, что с апреля 2014 года, то есть следующего расчетного месяца и по настоящее время ответчик производит оплату за арендуемый земельный участок в размере 25 195 руб. 22 коп. в месяц, то есть с учетом повышенного размера, указанного в уведомлении.
Однако, правовых оснований для уплаты арендной платы в таком размере за период с 18.09.2012 по 31.03.2014 не имеется.
Ссылки подателя жалобы на постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09 судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку данные судебные акты приняты по иным обстоятельствам, в связи с чем отношения к рассматриваемому делу не имеют.
Кроме того, в вышеуказанных постановлениях вывода о правовых последствиях одностороннего изменения методики расчета арендной платы нормативно-правовым актом субъекта не содержится.
Департаментом также были начислены пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, а именно за период с 11.04.2014 по 13.05.2014 в сумме 12 963 руб. 14 коп.
Однако, как верно указал суд первой инстанции, оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания пени также не имеется, так как материалами дела не подтвержден факт наличия задолженности по договору аренды N Д-С-31-6427.
Доводы апелляционной жалобы являются аналогичными доводами заявления и верно оценены судом первой инстанции.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции при вынесении решения оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при апелляционном обжаловании судебного акта.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 18.09.2014 по делу N А46-9342/2014 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
А.Н.ЛОТОВ
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)