Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Петрова А.Л.,
при участии представителей:
заявителя - Догадина С.В. (служебное удостоверение от 02.07.2014 N 178290/644),
ответчика (общества с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект") - Безменова Б.Б. (по доверенности от 21.04.2014, б/н),
в отсутствие:
ответчика (администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области) - извещен надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14.01.2014 (судья Савченко Н.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Жаткина С.А., Шалкин В.Б.)
по делу N А12-26519/2013
по заявлению Прокуратуры Волгоградской области, г. Волгоград, в интересах Волгоградской области в лице Правительства Волгоградской области, г. Волгоград, к администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области, р.п. Средняя Ахтуба, Среднеахтубинский район Волгоградской области (ОГРН 1023405173318, ИНН 3428928021), обществу с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" (ОГРН 1073444003170, ИНН 3444143856) о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок, с участием третьих лиц: Министерства природных ресурсов и экологии Волгоградской области, г. Волгоград, государственного бюджетного учреждения Волгоградской области "Природный парк "Волго-Ахтубинская пойма", р.п. Средняя Ахтуба, Среднеахтубинский район Волгоградской области,
установил:
Прокуратура Волгоградской области в интересах Волгоградской области в лице Правительства Волгоградской (далее по тексту - истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области и обществу с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" (далее также - ответчики), в котором просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельных участков от 04.04.2011, заключенный между администрацией Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект", применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав общество возвратить администрации земельные участки, взыскав с администрации в пользу общества денежные средства, уплаченные по договору.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство природных ресурсов и экологии Волгоградской области, государственное бюджетное учреждение Волгоградской области "Природный парк "Волго-Ахтубинская пойма".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.01.2014, оставленным без изменения Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" просит вышеуказанные судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 04.04.2011 администрация Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области как продавец и общество с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" как покупатель подписали договор купли-продажи земельных участков (далее по тексту - договор) из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Пунктом 1.1 договора установлено, что предметом договора купли-продажи являются земельные участки из земель населенных пунктов общей площадью 169 616 кв. м, с кадастровыми номерами 34:28:110023:1751 (площадью 3806 кв. м), 34:28:110023:1752 (площадью 32 056 кв. м), 34:28:110023:1753 (площадью 17 120 кв. м), 34:28:110023:1754 (площадью 12 128 кв. м), 34:28:110023:1755 (площадью 1129 кв. м), 34:28:110023:1756 (площадью 73 370 кв. м), 34:28:110023:1757 (площадью 5 376 кв. м), 34:28:110023:1758 (площадью 24 631 кв. м), расположенные по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, Кировское сельское поселение, примыкающие к северной границе х. Старенький. Стоимость земельных участков составляет 1 356 930 руб.
На основании акта приема-передачи от 03.05.2011 указанные земельные участки переданы обществу с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект". Платежным поручением от 14.11.2011 N 50 денежные средства в сумме 1 356 930 руб. перечислены обществом с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" на расчетный счет администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области, открытый в акционерном коммерческом банке "КОР".
10.11.2011 за обществом с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" зарегистрировано право собственности на указанные земельные участки, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи N 34-34-20/018/2011-384, N 34-34-20/028/2011-46, N 34-34-20/018/2011-390, N 34-34-20/018/2011-385, N 34-34-20/018/2011-389, N 34-34-20/018/2011-388, N 34-34-20/018/2011-387, N 34-34-20/018/2011-386, что подтверждается выпиской от 11.04.2013 N 20/002/2013-733.
Указанные обстоятельства послужили основанием прокурору для обращения с вышеуказанными требованиями, который ссылается на то, что оспариваемый договор не соответствует законодательству и нарушает права публично-правового образования - субъекта Российской Федерации - Волгоградская область как собственника спорного земельного участка, на его правомерное и эффективное использование в установленном законом порядке.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты в части признания недействительным(ничтожным) договора купли-продажи земельных участков, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Частью 2 статьи 27 ЗК РФ установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность за исключением случаев, установленных законом.
На основании пункта 1 части 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий.
В соответствии с частью 1 статьи 95 ЗК РФ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе природных парков.
В силу положений пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов.
Пунктом 4 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" запрещается изъятие земель природно-заповедного фонда, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Пунктом 5 указанной статьи установлен запрет на приватизацию земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной.
В соответствии с требованиями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 214 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
По общему правилу, установленному частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Частью 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусмотрено, что в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации, в том числе, относятся предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Согласно части 1 статьи 17 ЗК РФ, в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе, находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
Частью 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" установлено, что особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора).
В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" природные парки являются природоохранными рекреационными учреждениями, находящимися в ведении субъектов Российской Федерации, территории (акватории) которых включают в себя природные комплексы и объекты, имеющие значительную экологическую и эстетическую ценность, и предназначены для использования в природоохранных, просветительских и рекреационных целях.
Критерием отнесения территории к особо охраняемой зоне является совокупность вышеуказанных признаков, а не категория земель.
Факт того, что в соответствии с кадастровым планом земельный участок отнесен к числу земель поселений, не исключает его принадлежности к особо охраняемым природным территориям.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что администрацией Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области произведено отчуждение спорных земельных участков, ограниченных в обороте, по договору купли-продажи с обществом с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" от 04.04.2011, однако в силу прямого указания закона, статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", названных положений ЗК РФ приватизация особо охраняемых земель запрещена.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" сведения о природном парке "Волго-Ахтубинская пойма" внесены в государственный кадастр особо охраняемых природных территорий регионального значения.
В связи с тем, что природный парк представляет собой не земельный участок, а особо охраняемую природную территорию и Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" постановка на кадастровый учет территории не предусмотрена, в соответствии со статьями 9, 10 вышеназванного Закона в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о зоне с особыми условиями использования территории - природном парке.
С момента установления границ особо охраняемой природной территории - Природный парк "Волго-Ахтубинская пойма", все земельные участки, находящиеся в указанных границах и не являющиеся на момент их установления собственностью иных лиц, в силу прямого указания федерального закона являются собственностью Волгоградской области.
Территория природного парка "Волго-Ахтубинская пойма" имеет определенные границы, статус и режим использования особо охраняемой природной территории и земельных участков в ее пределах, и соответственно на момент заключения оспариваемой сделки земельные участки были отнесены к землям особо охраняемых территорий.
Отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 ЗК РФ и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе, участки, имеющие особое природоохранное значение. Такой подход соответствует судебной практике (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09).
В рассматриваемом случае, орган местного самоуправления распорядился земельным участком, являющимся собственностью Волгоградской области в силу прямого указания Федерального закона, ошибочно полагая, что данный участок относится к неразграниченной государственной собственности на землю.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалованных судебных актов в части признания недействительным договора купли-продажи земельных участков не имеется.
Вместе с тем суды при применении последствий недействительности ничтожной сделки суды не учли правовую позицию, изложенную в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
До заключения ничтожного договора купли-продажи земельный участок был у общества в аренде; по договору купли-продажи к обществу перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок. Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.
Выводы в этой части соответствуют правоприменительной практике, в том числе Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12.
Суд, признавая договор недействительным купли-продажи земельного участка от 04.04.2011, не дал оценку действительности договора аренды.
В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Однако суд при решении вопроса о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" выкупной стоимости не рассмотрел вопрос о зачете подлежащей возврату выкупной цены земельного участка и платы за фактическое пользование им, не определил размер платы, подлежащей взысканию с общества за пользование спорным участком.
По общим правилам пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В связи с чем такие требования должны рассматриваться с участием сторон по сделке, и последствия признания сделки недействительной могут применяться только к стороне по сделке, в связи с чем возвращение полученного носит двухсторонний характер.
Данная правовая позиция отмечена в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".
В рамках спора о применении последствий недействительности сделки право истца на имущество исследованию не подлежит, однако удовлетворение такого иска не предусматривает исход возможного спора о принадлежности имущества.
В связи с чем судам необходимо оценить возможность возврата по требованию прокуратуры спорных участков непосредственно субъекту Российской Федерации при применении в порядке статьи 167 ГК РФ последствий недействительности договора купли-продажи от 04.04.2011, заключенного между муниципальным образованием и обществом.
Собственник не имеет право на взыскание с фактического пользователя земельным участком неосновательного обогащения в размере платы, установленной ничтожной сделкой, поскольку последствия этой сделки устраняются в результате применения двухсторонней реституции между ее сторонами.
Учитывая, что целью обращения прокуратуры с настоящим иском является, в том числе возврат земельных участков в государственную собственность, в интересах которой и были предъявлены требования в арбитражный суд, применительно к спорным правоотношениям не исключается право предъявления соответствующим уполномоченным органом самостоятельных требований в порядке статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о возврате земельных участков непосредственно в собственность субъекта Российской Федерации из владения общества. В рамках таких требований и может быть дана оценка действительности договора аренды относительно заключения его уполномоченным арендодателем, а также правомерность получения неуполномоченным лицом платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной собственности (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 1744/11).
Таким образом, принимая во внимание, что арбитражные суды обеих инстанций при рассмотрении дела не учли ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора в части вопроса о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты в указанной части подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дать оценку доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, после чего принять решение в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14.01.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу N А12-26519/2013 в части применения последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 04.04.2011 отменить. В указанной части дело направить дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
А.Л.ПЕТРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 31.10.2014 N Ф06-15552/2013 ПО ДЕЛУ N А12-26519/2013
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2014 г. по делу N А12-26519/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Петрова А.Л.,
при участии представителей:
заявителя - Догадина С.В. (служебное удостоверение от 02.07.2014 N 178290/644),
ответчика (общества с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект") - Безменова Б.Б. (по доверенности от 21.04.2014, б/н),
в отсутствие:
ответчика (администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области) - извещен надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14.01.2014 (судья Савченко Н.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Жаткина С.А., Шалкин В.Б.)
по делу N А12-26519/2013
по заявлению Прокуратуры Волгоградской области, г. Волгоград, в интересах Волгоградской области в лице Правительства Волгоградской области, г. Волгоград, к администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области, р.п. Средняя Ахтуба, Среднеахтубинский район Волгоградской области (ОГРН 1023405173318, ИНН 3428928021), обществу с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" (ОГРН 1073444003170, ИНН 3444143856) о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок, с участием третьих лиц: Министерства природных ресурсов и экологии Волгоградской области, г. Волгоград, государственного бюджетного учреждения Волгоградской области "Природный парк "Волго-Ахтубинская пойма", р.п. Средняя Ахтуба, Среднеахтубинский район Волгоградской области,
установил:
Прокуратура Волгоградской области в интересах Волгоградской области в лице Правительства Волгоградской (далее по тексту - истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области и обществу с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" (далее также - ответчики), в котором просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельных участков от 04.04.2011, заключенный между администрацией Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект", применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав общество возвратить администрации земельные участки, взыскав с администрации в пользу общества денежные средства, уплаченные по договору.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство природных ресурсов и экологии Волгоградской области, государственное бюджетное учреждение Волгоградской области "Природный парк "Волго-Ахтубинская пойма".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.01.2014, оставленным без изменения Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" просит вышеуказанные судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 04.04.2011 администрация Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области как продавец и общество с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" как покупатель подписали договор купли-продажи земельных участков (далее по тексту - договор) из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Пунктом 1.1 договора установлено, что предметом договора купли-продажи являются земельные участки из земель населенных пунктов общей площадью 169 616 кв. м, с кадастровыми номерами 34:28:110023:1751 (площадью 3806 кв. м), 34:28:110023:1752 (площадью 32 056 кв. м), 34:28:110023:1753 (площадью 17 120 кв. м), 34:28:110023:1754 (площадью 12 128 кв. м), 34:28:110023:1755 (площадью 1129 кв. м), 34:28:110023:1756 (площадью 73 370 кв. м), 34:28:110023:1757 (площадью 5 376 кв. м), 34:28:110023:1758 (площадью 24 631 кв. м), расположенные по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, Кировское сельское поселение, примыкающие к северной границе х. Старенький. Стоимость земельных участков составляет 1 356 930 руб.
На основании акта приема-передачи от 03.05.2011 указанные земельные участки переданы обществу с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект". Платежным поручением от 14.11.2011 N 50 денежные средства в сумме 1 356 930 руб. перечислены обществом с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" на расчетный счет администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области, открытый в акционерном коммерческом банке "КОР".
10.11.2011 за обществом с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" зарегистрировано право собственности на указанные земельные участки, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи N 34-34-20/018/2011-384, N 34-34-20/028/2011-46, N 34-34-20/018/2011-390, N 34-34-20/018/2011-385, N 34-34-20/018/2011-389, N 34-34-20/018/2011-388, N 34-34-20/018/2011-387, N 34-34-20/018/2011-386, что подтверждается выпиской от 11.04.2013 N 20/002/2013-733.
Указанные обстоятельства послужили основанием прокурору для обращения с вышеуказанными требованиями, который ссылается на то, что оспариваемый договор не соответствует законодательству и нарушает права публично-правового образования - субъекта Российской Федерации - Волгоградская область как собственника спорного земельного участка, на его правомерное и эффективное использование в установленном законом порядке.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты в части признания недействительным(ничтожным) договора купли-продажи земельных участков, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Частью 2 статьи 27 ЗК РФ установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность за исключением случаев, установленных законом.
На основании пункта 1 части 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий.
В соответствии с частью 1 статьи 95 ЗК РФ к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе природных парков.
В силу положений пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов.
Пунктом 4 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" запрещается изъятие земель природно-заповедного фонда, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Пунктом 5 указанной статьи установлен запрет на приватизацию земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной.
В соответствии с требованиями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 214 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
По общему правилу, установленному частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Частью 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусмотрено, что в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации, в том числе, относятся предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Согласно части 1 статьи 17 ЗК РФ, в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе, находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
Частью 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" установлено, что особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора).
В соответствии со статьей 18 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" природные парки являются природоохранными рекреационными учреждениями, находящимися в ведении субъектов Российской Федерации, территории (акватории) которых включают в себя природные комплексы и объекты, имеющие значительную экологическую и эстетическую ценность, и предназначены для использования в природоохранных, просветительских и рекреационных целях.
Критерием отнесения территории к особо охраняемой зоне является совокупность вышеуказанных признаков, а не категория земель.
Факт того, что в соответствии с кадастровым планом земельный участок отнесен к числу земель поселений, не исключает его принадлежности к особо охраняемым природным территориям.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что администрацией Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области произведено отчуждение спорных земельных участков, ограниченных в обороте, по договору купли-продажи с обществом с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" от 04.04.2011, однако в силу прямого указания закона, статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", названных положений ЗК РФ приватизация особо охраняемых земель запрещена.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" сведения о природном парке "Волго-Ахтубинская пойма" внесены в государственный кадастр особо охраняемых природных территорий регионального значения.
В связи с тем, что природный парк представляет собой не земельный участок, а особо охраняемую природную территорию и Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" постановка на кадастровый учет территории не предусмотрена, в соответствии со статьями 9, 10 вышеназванного Закона в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о зоне с особыми условиями использования территории - природном парке.
С момента установления границ особо охраняемой природной территории - Природный парк "Волго-Ахтубинская пойма", все земельные участки, находящиеся в указанных границах и не являющиеся на момент их установления собственностью иных лиц, в силу прямого указания федерального закона являются собственностью Волгоградской области.
Территория природного парка "Волго-Ахтубинская пойма" имеет определенные границы, статус и режим использования особо охраняемой природной территории и земельных участков в ее пределах, и соответственно на момент заключения оспариваемой сделки земельные участки были отнесены к землям особо охраняемых территорий.
Отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 ЗК РФ и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе, участки, имеющие особое природоохранное значение. Такой подход соответствует судебной практике (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09).
В рассматриваемом случае, орган местного самоуправления распорядился земельным участком, являющимся собственностью Волгоградской области в силу прямого указания Федерального закона, ошибочно полагая, что данный участок относится к неразграниченной государственной собственности на землю.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалованных судебных актов в части признания недействительным договора купли-продажи земельных участков не имеется.
Вместе с тем суды при применении последствий недействительности ничтожной сделки суды не учли правовую позицию, изложенную в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
До заключения ничтожного договора купли-продажи земельный участок был у общества в аренде; по договору купли-продажи к обществу перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок. Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.
Выводы в этой части соответствуют правоприменительной практике, в том числе Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12.
Суд, признавая договор недействительным купли-продажи земельного участка от 04.04.2011, не дал оценку действительности договора аренды.
В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Однако суд при решении вопроса о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с администрации Среднеахтубинского муниципального района Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионСтройКомплект" выкупной стоимости не рассмотрел вопрос о зачете подлежащей возврату выкупной цены земельного участка и платы за фактическое пользование им, не определил размер платы, подлежащей взысканию с общества за пользование спорным участком.
По общим правилам пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В связи с чем такие требования должны рассматриваться с участием сторон по сделке, и последствия признания сделки недействительной могут применяться только к стороне по сделке, в связи с чем возвращение полученного носит двухсторонний характер.
Данная правовая позиция отмечена в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".
В рамках спора о применении последствий недействительности сделки право истца на имущество исследованию не подлежит, однако удовлетворение такого иска не предусматривает исход возможного спора о принадлежности имущества.
В связи с чем судам необходимо оценить возможность возврата по требованию прокуратуры спорных участков непосредственно субъекту Российской Федерации при применении в порядке статьи 167 ГК РФ последствий недействительности договора купли-продажи от 04.04.2011, заключенного между муниципальным образованием и обществом.
Собственник не имеет право на взыскание с фактического пользователя земельным участком неосновательного обогащения в размере платы, установленной ничтожной сделкой, поскольку последствия этой сделки устраняются в результате применения двухсторонней реституции между ее сторонами.
Учитывая, что целью обращения прокуратуры с настоящим иском является, в том числе возврат земельных участков в государственную собственность, в интересах которой и были предъявлены требования в арбитражный суд, применительно к спорным правоотношениям не исключается право предъявления соответствующим уполномоченным органом самостоятельных требований в порядке статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о возврате земельных участков непосредственно в собственность субъекта Российской Федерации из владения общества. В рамках таких требований и может быть дана оценка действительности договора аренды относительно заключения его уполномоченным арендодателем, а также правомерность получения неуполномоченным лицом платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной собственности (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 1744/11).
Таким образом, принимая во внимание, что арбитражные суды обеих инстанций при рассмотрении дела не учли ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора в части вопроса о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты в указанной части подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дать оценку доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, после чего принять решение в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14.01.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2014 по делу N А12-26519/2013 в части применения последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 04.04.2011 отменить. В указанной части дело направить дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
А.Л.ПЕТРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)