Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.05.2010 ПО ДЕЛУ N А66-9449/2009

Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2010 г. по делу N А66-9449/2009


Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 6 мая 2010 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Козловой С.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Кимры и общества с ограниченной ответственностью "Строительно-ремонтный комплекс "Тверьгражданстрой" на решение Арбитражного суда Тверской области от 15 февраля 2010 года по делу N А66-9449/2009 (судья Матвеев А.В.),

установил:

индивидуальный предприниматель Долгачева Надежда Алексеевна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-ремонтный комплекс "Тверьгражданстрой" (далее - Общество), Комитету по управлению имуществом города Кимры (далее - Комитет), администрации города Кимры (далее - Администрация) о признании недействительным в силу ничтожности договора от 22.05.2008 N 670/652 купли-продажи долевого земельного участка (с учетом принятого судом уточнения исковых требований).
Определением суда от 14.12.2009 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены: Андрианов Валентин Николаевич, Дорофеев Игорь Анатольевич, Константинов Алексей Дмитриевич, Хохлов Андрей Евгеньевич, Цкарозия Джемал Марменович.
Решением от 15.02.2010 исковые требования удовлетворены: договор от 22.05.2008 N 670/652 купли-продажи долевого земельного участка, заключенный Комитетом и Обществом, признан недействительным в силу ничтожности. В удовлетворении иска к Администрации отказано. Взыскано с Комитета и Общества в пользу Долгачевой Н.А. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по 1000 руб. с каждого.
Комитет с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить и отказать истцу в удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: при заключении договора от 22.05.2008 N 670/652 купли-продажи долевого земельного участка Комитетом никаких нарушений не допущено, поскольку договор заключен по имеющимся документам. На момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка Комитет руководствовался соглашением о совместном выкупе земельного участка по улице Урицкого, дом 90, в городе Кимры от 10.02.2006, постановлением главы Администрации от 31.05.2006 N 463, которое на момент заключения договора и по настоящее время никем не оспорено и не отменено. Суд, признав недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 22.05.2008 N 670/652, не применил последствия недействительной (ничтожной) сделки, что влечет невозможность исполнения решения суда.
Общество с решением суда также не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, просит его отменить, в удовлетворении иска отказать.
Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что решение принято в отсутствие неизвещенного ответчика и третьих лиц.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу возразил против ее доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения.
От Андрианова В.Н., Дорофеева И.А., Константинова А.Д., Хохлова А.Е., Цкарозия Д.М. в апелляционную инстанцию поступили отзывы на апелляционные жалобы Комитета и Общества и заявления, в которых они просят рассмотреть жалобы в их отсутствие.
Дорофеев И.А., Константинов А.Д. и Хохлов А.Е. в отзывах на апелляционные жалобы просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Стороны и третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, доводы жалоб и отзывов на них, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для их удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 10.02.2006 собственники объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке кадастровый номер 69:42:070522:0001 общей площадью 35 406 кв. м по адресу: Тверская область, город Кимры, улица Урицкого, дом 90, заключили соглашение "О совместном выкупе земельного участка по улице Урицкого, 90 в городе Кимры".
Данный земельный участок относится к землям поселений, с разрешенным использованием - под производственную базу и торговую деятельность.
Стороны, подписавшие соглашение от 10.02.2006, согласовали размер долевого участия в праве общей собственности на земельный участок с учетом площади расположенных на нем объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 8 данного соглашения долевое участие Предпринимателя в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок составило 230 кв. м, поскольку ему принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое помещение N 1 площадью 64,3 кв. м, расположенное на первом этаже двухэтажного административного кирпичного здания литера А с основной пристройкой (свидетельство о государственной регистрации права серии 69АБ N 056054 от 27.12.1999), помещение N 4 общей площадью 79,6 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права серии 69АА N 617340 от 02.02.2005).
Согласно пункту 1 соглашения от 10.02.2006 долевое участие Общества в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок составило 30 595 кв. м. Долевое участие определено с учетом принадлежащих данному Обществу следующих объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке: здания деревообрабатывающего цеха (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 571592), здание магазина (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557565), административного здания (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557321), здания колерной мастерской (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557324), здания котельной (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557415), хозяйственных помещений (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 671986), здания трансформаторной подстанции (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557414), здания механических мастерских (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557411), здания растворобетонного узла (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557325), двух зданий склада (свидетельства о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557567, 69-АА N 571584), здания склада готовых изделий (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557412), здания участка механизации (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557320), здания гаража (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557322), здания лесопильного цеха (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557327), здания сушильной камеры (свидетельство о государственной регистрации права собственности 69-АА N 557566).
Общество (продавец) и Предприниматель (покупатель) 31.03.2006 заключили договор купли-продажи склада.
В соответствии с пунктом 1.1 продавец обязуется продать и передать в собственность, а покупатель - оплатить и принять в собственность склад площадью 201, 7 кв. м, расположенный по адресу: Тверская область, город Кимры, улица Урицкого, дом 90, с кадастровым номером 69:42:070522:0001:1/46/14:1001/Р.
Право собственности истца на здание склада зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2006 серии 69АА N 860248.
Постановлением главы Администрации от 31.05.2006 N 463 земельный участок общей площадью 35 406 кв. м из земель поселений с кадастровым номером 69:42:070522:0001, расположенный по адресу: город Кимры, улица Урицкого, дом 90, предназначенный под производственную базу и торговую деятельность, предоставлен лицам, заключившим соглашение от 10.02.2006, в долевую собственность, в том числе Обществу выделено 30595/35406 доли земельного участка, Предпринимателю - 230/35406 доли земельного участка.
На основании данного постановления от 31.05.2006 и соглашения от 10.02.2006 Комитет (продавец) и Общество (покупатель) 22.05.2008 заключили договор N 670/652 купли-продажи долевого земельного участка.
Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора 30595/35406 доли земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:42:070522:0001, расположенный по адресу: Тверская область, город Кимры, улица Урицкого, дом 90, общей площадью 35 406 кв. м под производственную базу в границах, указанных в кадастровой карте (плане).
Пункт 1.2 договора содержит перечень объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, принадлежащих ответчику на праве собственности. Среди данных объектов указано здание склада площадью 201,7 кв. м.
Стороны 23.05.2008 составили и подписали акт передачи имущества по договору от 22.05.2008.
Право собственности ответчика на 30595/35406 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано 23.06.2008, что подтверждается свидетельством от 23.06.2008 серии 69АБ N 213876.
В последующем в результате заключения договоров купли-продажи долей земельного участка 27.08.2008, 02.02.2009, 20.02.2009 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2009 внесена запись о регистрации права собственности Общества на долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 69:42:070522:0001 в размере 19910/35406, что подтверждается свидетельством от 13.04.2009 серии 69 АБ N 387508. Сделки купли-продажи заключены Обществом с Андриановым В.Н., Дорофеевым И.А., Константиновым А.Д., Хохловым А.Е., Цкарозия Д.М.
Истец зарегистрировал право собственности на долю в праве общей долевой собственности 230/35406 на основании договора купли-продажи от 07.05.2009 N 791/743, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.06.2009 серии 69АБ N 458316.
Суд первой инстанции установил, что с момента оформления права собственности истца на здание склада площадью 201,7 кв. м Предприниматель обращался к лицам, уполномоченным распоряжаться земельным участком, с просьбой о выкупе земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости.
Считая, что договор от 22.05.2008 N 670/652 не соответствует требованиям статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и удовлетворил иск Предпринимателя.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда не имеется.
Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Исходя из правового смысла вышеназванных норм следует, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Из материалов дела видно, что на момент заключения договора купли-продажи от 22.05.2008 N 670/652 у Общества отсутствовало право собственности на здание склада общей площадью 201,7 кв. м, расположенное на спорном земельном участке.
Регистрация права собственности Предпринимателя на данный объект произведена 13.07.2006, то есть значительно раньше заключения договора от 22.05.2008.
Как правильно указал суд первой инстанции, истец, являясь титульным владельцем здания склада, вправе пользоваться земельным участком, занятым недвижимостью и необходимым для использования приобретенного объекта недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо переоформить данное право, в том числе выкупив земельный участок, путем заключения договора купли-продажи с лицом, уполномоченным распоряжаться земельным участком. При этом данные права возникают у истца в силу статьи 552 ГК РФ, статей 35, 36 ЗК РФ без необходимости внесения изменений в соглашение от 10.02.2006.
Поскольку договор от 22.05.2008 N 670/652 не соответствует требованиям статьи 552 ГК РФ, статей 35 и 36 ЗК РФ, нарушает права Предпринимателя на спорный земельный участок и не позволяет ему в предусмотренном законом порядке реализовать право на приобретение в собственность доли в праве на земельный участок, занятый зданием склада площадью 201,7 кв. м и необходимый для использования данной недвижимости, исковые требования истца правомерно признаны судом законными и обоснованными.
Доводы Администрации, изложенные в апелляционной жалобы, были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой апелляционной инстанция не усматривает.
Ссылка подателя жалобы на то обстоятельство, что Комитет, заключая договор купли-продажи от 22.05.2008 N 670/652, руководствовался документами, представленными Обществом, в том числе соглашением от 10.02.2006 и постановлением главы Администрации от 31.05.2006 N 463, является необоснованной, поскольку на момент заключения сделки в мае 2008 года существенно изменилось соотношение долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок. Данное обстоятельство ответчиком не учтено и не проверено.
Довод подателя жалобы о том, что суд, признав недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 22.05.2008 N 670/652, не применил последствия недействительной (ничтожной) сделки, что влечет невозможность исполнения решения суда, не принимается во внимание. В данном случае истец избрал способ защиты гражданских прав в виде признания недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи недвижимости. Суд рассмотрел исковые требования Предпринимателя в том виде, как они заявлены истцом, не выходя за пределы иска. Нарушений норм материального и процессуального права в этом случае не допущено.
Доводы Общества, изложенные в апелляционной жалобы, также не могут быть приняты во внимание, поскольку не соответствуют материалам дела.
Арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что определением от 14.12.2009 суд первой инстанции отложил судебное разбирательство на 26.01.2010 в связи с принятием в порядке статьи 49 АПК РФ изменения истцом исковых требований и привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.
Согласно штампу суда на данном определении судебный акт 21.12.2009 направлен лицам, участвующим в деле.
Из протокола судебного заседания от 26.01.2010 - 02.02.1010 следует, что представители ответчиков и третьих лиц надлежащим образом извещены, в судебное заседание не явились.
Из материалов дела видно, что на дату судебного заседания суд располагал заявлениями Общества и Хохлова А.Е. о рассмотрении дела в их отсутствие, а также почтовыми уведомлениями о получении определения суда от 14.12.2009 (Администрацией, Комитетом, Обществом, Предпринимателем и Хохловым А.Е.) и о возвращении судебной корреспонденции с отметками: "истек срок хранения", направленной (Андрианову В.Н., Дорофееву И.А., Константинову А.Д., Цкарозия Д.М.).
В соответствии со статьями 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.
Согласно части 2 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.
При получении вышеназванных документов от органа почтовой связи у суда первой инстанции оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, для отложения судебного разбирательства не имелось.
Кроме того, из протокола судебного заседания от 26.01.2010-02.02.2010 видно, что суд объявил перерыв в судебном заседании до 12 часов 02.02.2010, разместив информацию о перерыве в установленном порядке на электронном сайте Арбитражного суда Тверской области в сети Интернет, а также на информационном стенде в помещении суда. В назначенное время судебное заседание продолжено, лица, участвующие в деле, не явились. Дело рассмотрено по существу по имеющимся материалам в отсутствие сторон и третьих лиц по правилам статей 123, 156 АПК РФ, судом принято решение, объявлена его резолютивная часть.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании. Перерыв в судебном заседании может быть объявлен на срок, не превышающий пяти дней.
Сведения о перерыве в пределах дня судебного заседания и о времени, когда заседание будет продолжено, заносятся в протокол судебного заседания. О перерыве на более длительный срок арбитражный суд выносит определение, которое заносится в протокол судебного заседания. В данном определении указываются время и место продолжения судебного заседания.
Согласно частям 4 и 5 статьи 163 АПК РФ после окончания перерыва судебное заседание продолжается, о чем объявляет председательствующий в судебном заседании. Повторное рассмотрение исследованных до перерыва доказательств не производится, в том числе при замене представителей лиц, участвующих в деле.
Лица, участвующие в деле и присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения.
Исходя из правового смысла вышеназванных норм АПК РФ следует, что, поскольку перерыв объявляется на непродолжительный срок и в силу части 4 статьи 163 данного Кодекса после окончания перерыва судебное заседание продолжается, суд не обязан в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 АПК РФ, извещать об объявленном перерыве, а также времени и месте продолжения судебного заседания лиц, которые на основании статьи 123 настоящего Кодекса считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, но не явились на него до объявления перерыва.
Как указано в Информационном письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", в том случае, если продолжение судебного заседания назначено на иную календарную дату, арбитражный суд размещает на своем официальном сайте в сети Интернет или на доске объявлений в здании суда информацию о времени и месте продолжения судебного заседания (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания). В этой связи в определении о принятии искового заявления к производству рекомендуется указывать на возможность получения информации о движении дела на официальном сайте суда в сети Интернет по соответствующему веб-адресу.
В этом случае известить не присутствовавших в судебном заседании лиц о перерыве, а также о времени и месте продолжения судебного заседания одним из способов, перечисленных в части 3 статьи 121 АПК РФ: телефонограммой, телеграммой, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи является правом арбитражного суда.
В рассматриваемом случае суд в определениях от 26.08.2009 и от 14.12.2009 известил лиц, участвующих в деле, о получении информации по делу в сети Интернет на официальном сайте суда и публично объявил о перерыве в судебном заседании 26.01.2010, разместив информацию на данном сайте.
Таким образом, нарушений норм процессуального права при рассмотрении дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, не установлено.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не имеется, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 15 февраля 2010 года по делу N А66-9449/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Кимры и общества с ограниченной ответственностью "Строительно-ремонтный комплекс "Тверьгражданстрой" - без удовлетворения.

Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА

Судьи
С.В.КОЗЛОВА
А.В.РОМАНОВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)