Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В течение срока действия договора произошло увеличение кадастровой стоимости земельного участка, повлекшее увеличение размера арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Быков А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Шукеновой М.А., Подвязниковой Н.А.,
при секретаре СЕКРЕТАРЬ рассмотрела в судебном заседании 21 мая 2014 года дело по апелляционным жалобам ответчика - ФИО1 и представителя истца администрации Омского муниципального района Омской области - ФИО2 на решение Омского районного суда Омской области от 13 марта 2014 года, которым постановлено:
"В исковых требованиях ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании договора аренды земельного участка N <...> от 24 февраля 2009 года, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>, прекращенным со дня окончания 3 летнего срока его действия, отказать за необоснованностью.
Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от 24 февраля 2009 года, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>, в размере <...> рублей <...> копейки, в счет неустойки по договору <...> рублей 00 копеек, а всего взыскать <...> рублей <...> копейки.
Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рублей <...> копеек".
Заслушав доклад судьи областного суда Шукеновой М.А., судебная коллегия
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что 24.02.2009 между истцом и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 1 500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, для размещения дома индивидуальной жилой застройки сроком на три года. По условиям указанного договора величина арендной платы за предоставленный земельный участок установлена в квартал, расчет которой осуществляется по формуле, указанной в договоре. Первоначальный размер арендной платы установлен в сумме <...> рублей. Впоследствии с учетом увеличения кадастровой стоимости спорного земельного участка размер арендной платы изменился и за период с 01.04.2011 по 31.12.2011 - <...> рубль, а с 01.01.2012 - <...> рубль. В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате.
Просили взыскать с ФИО1 в пользу администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды N <...> от 24.02.2009 в сумме <...> рублей, в том числе: <...> рублей - задолженность по арендной плате, <...> рублей - неустойка.
Не согласившись с заявленными требованиями истец обратилась в суд со встречным иском к администрации Омского муниципального района Омской области о признании договора аренды земельного участка N <...> от 24.02.2009 прекращенным, указав, что на протяжении трех лет арендная плата вносилась своевременно. По истечении срока указанного договора аренды ФИО1 обратилась в администрацию с целью расторжения указанного договора и передаче земельного участка от арендатора арендодателю. После чего, администрация с предложением о продлении договора аренды земельного участка к ней не обращалась, поэтому считала, что договор аренды утратил силу. Кроме того, не направляли и уведомлений об изменении размера арендной платы. Позднее узнав о том, что арендная плата была многократно увеличена в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка, ФИО1 15.10.2012 обратилась с заявлением в администрацию о расторжении договора аренды. Просила признать договор аренды земельного участка N <...> от 24.02.2009 прекращенным со дня окончания трехлетнего срока его действия.
В судебном заседании - представитель истца администрации Омского муниципального района Омской области - ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, встречные требования не признала, ссылаясь на отсутствие оснований для признания договора аренды земельного участка прекращенным.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ее представители - ФИО3, ФИО4, действующие на основании доверенностей исковые требования администрации Омского муниципального района Омской области не признали, поддержали требования ФИО1 о признании договора аренды земельного участка прекращенным по доводам, изложенным во встречном иске, просили заявленные требования ФИО1 удовлетворить.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик - ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении встречных требований в полном объеме, ссылаясь на неправомерность возложения на нее ответственности за последствия допущенных нарушений условий договора арендодателем. При этом указывает, что условия, устанавливающие ее итоговую обязанность как арендатора в виде фактического размера арендной платы, изменились на столько, что стали невыполнимыми и кабальными. Кроме того, выражает несогласие с оценкой суда обстоятельств, имеющих существенное значение для рассматриваемого дела, а именно: значительного увеличения арендной платы, не извещение ее об этом арендодателем своевременно, не разрешение ее заявления о прекращении договора аренды, отсутствие ее фактического использования земельного участка, что, по мнению ответчика, свидетельствует о недобросовестном поведении истца при исполнении арендных обязательств в отношении нее. Анализируя положения ст. 614 ГК РФ, устанавливающей положения об арендной плате, выражает несогласие с выводами суда относительно того, что изменение размера арендной платы в рассматриваемом случае в результате принятия соответствующими органами нормативных актов, не является изменением условий договора в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ. Полагает, что при таких обстоятельствах продление договора на существенно измененных для арендатора условиях с учетом того, что земельный участок фактически ею не использовался, является недействительной (ничтожной) сделкой.
В своей апелляционной жалобе представитель истца администрации Омского муниципального района Омской области - ФИО2 просит решение изменить в части взыскания неустойки, принять новое решение, удовлетворив требование о взыскании неустойки в полном объеме, ссылается на необоснованное применение судом положений ст. 333 ГК РФ, недоказанность факта несоразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательств по договору аренды.
Письменных возражений относительно апелляционных жалоб не представлено.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д. 103-105).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителя ФИО1 - ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы и не согласившегося с доводами жалобы истца, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно положениям ст. ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из материалов дела следует, что 24.02.2009 между Омским муниципальным районом Омской области в лице первого заместителя Главы Омского муниципального района ФИО5 и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка N <...>, согласно которому ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью 1 500 кв. м, расположенный по адресу: <...> относящийся к категории земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки сроком на три года.
Согласно п. 2.1. обозначенного договора величина арендной платы рассчитывалась по специальной формуле пропорционально кадастровой стоимости земельного участка и установленных нормативными актами ставки арендной платы и коэффициента функционального использования, составляла на момент заключения договора <...> рублей в квартал и подлежала изменению в течение периода действия договора, в связи с изменением перечисленных величин. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Внесение арендной платы должно было производиться арендатором ежеквартально.
В указанную дату 24.02.2009 между сторонами подписан акт приема-передачи данного земельного участка.
13.05.2009 обозначенный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы Омской области.
Обращаясь в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, администрация Омского муниципального района указала на увеличение в течение действия договора кадастровой стоимости предоставленного ответчику земельного участка, повлекшее увеличение размера арендной платы.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 10.11.2009 Постановлением администрации Омского муниципального района Омской области N 2100-п "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области", ставка арендной платы на земельные участки из земель населенных пунктов, предоставляемые в аренду для строительства, либо право аренды, которых приобретается, в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений составляет 0,1.
В соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 года N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", вступившим в силу 01.01.2012, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...> составила <...> рублей.
Таким образом, установлено, что кадастровая стоимость земельного участка, переданного ответчику в аренду, в период 01.04.2011 по 31.12.2011 составляла <...> рублей, а с 01.01.2012 - <...> рублей.
Из представленного истцом расчета (л.д. 6, 7), правильность которого ответчиком не оспорена, следует, что на момент обращения истца с заявленными требованиями у ответчика имелась непогашенная задолженность по арендной плате.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 614 ГК РФ, а также условиями договора аренды, определив период использования земельного участка ответчиком по договору аренды, установив, что размер арендной платы по указанному договору является расчетным с указанием всех ее составных частей, суд первой инстанции, исковые требования администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 удовлетворил частично, снизив размер взыскиваемой неустойки.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно правомерности заявленных истцом требований, ввиду не исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы. Доказательств надлежащего исполнения возложенных на нее в соответствии с договором обязанностей, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции относительно определения срока действия указанного договора, а соответственно и с произведенным судом расчет задолженности по арендной плате.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
В свою очередь, положения ч. 2 ст. 610 ГК РФ устанавливают, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N <...> между истцом и ответчиком заключен 24.02.2009 сроком на три года, то есть до 24.02.2012. По истечении срока действия указанного договора иной договор на новый срок сторонами не заключался. ФИО1 продолжала вносить арендную плату за спорный участок, тем самым выразив свое намерение сохранить свое право арендатора данного участка в рамках указанного договора. Факт направления каких-либо уведомлений со стороны истца о прекращении указанного договора аренды по истечении его первоначального срока действия и освобождения ответчиком спорного участка в ходе рассмотрения дела не установлено.
При таких обстоятельствах учитывая положения приведенной выше ч. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды между указанными сторонами в отношении спорного земельного участка продлен с 25.02.2012 на неопределенный срок.
Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами 15.10.2012 ФИО1 направила в адрес истца письменное заявление о прекращении права аренды по договору аренды земельного участка N <...> от 24.02.2009 в связи с решением жилищного вопроса (л.д. 46). Согласно копии указанного заявления оно получено истцом 16.10.2012 и зарегистрировано N 4835/01-17. При этом имеет штамп входящей корреспонденции администрации Омского муниципального района от 16.10.2012 ВХ-12м/омс-4443.
Кроме того, ответчиком представлена копия уведомления о сроках готовности документов на ее обращение N <...> от 15.10.2012, в котором указан срок 1 месяц со дня обращения и имеется рукописная отметка 1,5-2 мес.
Таким образом, ФИО1 воспользовалась своим правом в порядке ч. 2 ст. 610 ГК РФ и отказалась от договора, предупредив об этом другую сторону.
Судебная коллегия отмечает, что материалами дела подтверждено, что ответчица земельным участком после 17.01.2013 года не пользовалась. Как следует из справки администрации Новоомского сельского поселения Омского муниципального района ФИО1 на данном участке строительные работы не велись, участок по назначению не использовался.
Вместе с тем, лишь 18.10.2013 администрацией Омского муниципального района Омской области в лице Главы Омского муниципального района Омской области ФИО6 подписано соглашение по расторжению договора аренды земельного участка N <...>.
Ответчиком была выполнена процедура, предусмотренная Гражданского кодекса Российской Федерации, однако истец уклонился от приема-передачи земельного участка, таким образом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества.
В указанной части на основании положений ч. 2 ст. 328 ГПК РФ решение суда подлежит отмене, встречные требования ФИО1 - удовлетворению в части признания оспариваемого договора аренды земельного участка N <...> от 24.02.2009 с 17.01.2013 прекращенным.
В связи, с чем из представленного истцом расчета, не оспоренного стороной ответчика, подлежат исключению период с 17.01.2013 по 13.02.2014.
С ответчика подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от 24 февраля 2009 года, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>, в размере, исходя из следующего расчета: <...> рублей = (<...> рублей (сумма основного долга) - <...> рублей (сумма начисленной задолженности за исключаемый период (<...> рубль x 5 кварталов)) + <...> рублей (сумма задолженности за 16 дней (<...> рубль: 6 (3 мес. x 2)
Учитывая положения ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере <...> рублей.
При этом судебная коллегия отмечает, что доводы жалобы ответчика о несогласии с позицией суда первой инстанции с взысканием задолженности по арендной плате, подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно абзацу второму п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
При этом ч. 4 ст. 22 ЗК РФ указывает на то, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Таким образом, органы государственной власти субъектов устанавливают порядок определения размера арендной платы, то есть методику определения ее размера. Поэтому органы государственной власти субъекта впоследствии вправе изменять те составляющие методики, которые используются при расчете платы за пользование земельными участками.
Порядок внесения изменений в договор - в одностороннем порядке или путем подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору по п. 1 ст. 452 ГК РФ, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.
Из условий спорного договора аренды земельного участка следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы.
В приведенной связи, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Доводы жалобы в указанной части подлежат отклонению.
Ссылки ответчика на не исследованность указанных обстоятельств, а равно и о признаках кабальности возложенного на него взыскания являются несостоятельными.
Суждение ответчика о недействительности оспариваемого договора аренды основаны на неверном толковании норм права.
Доводы жалобы представителя истца заключаются в несогласии с взысканным судом размером неустойки.
Вместе с тем оснований для изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции РФ.
Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в случае невнесения арендной платы в установленный срок уплатить пеню в размере 0,50% просроченной суммы за каждый день просрочки. Правильность произведенного истцом расчета неустойки, размер которой составил <...> рублей, ответчик не оспаривала, ссылаясь в обоснование своих возражений на ее не уведомление истцом об увеличении размера арендной платы, на необоснованное затягивание истцом процесса оформления документов по ее заявлению о прекращении договора аренды земельного участка (отказа от его использования), в связи, с чем увеличился размер неустойки. При этом своего контр расчета истец не представила. Суд первой инстанции, приняв во внимание указанные доводы, уменьшил размер неустойки до 2 000 рублей, применив положения ст. 333 ГК РФ.
Согласно ст. 401 ГК РФ основанием ответственности за нарушения обязательства является наличие вины лица, не исполнившего обязательство. Как следует из ч. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника; суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
При отсутствии доказательств уведомления ответчика об изменении арендной платы, выводы суда о несоразмерности истребуемой истцом неустойки и наличии оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ судебная коллегия находит обоснованными.
Оснований для снижения определенного судом размера неустойки судебная коллегия не усматривает.
Указание представителя истца в жалобе на то, что платежи по договору вносились ответчиком не в сроки, самостоятельного правового значения для проверки законности применения судом ст. 333 ГК РФ не имеет. Указанное обстоятельство было оценено судом и положено в основу постановленного решения суда.
То обстоятельство, что конкретных доказательств несоразмерности заявленной истцом неустойки, ответчиком не предоставлено, к иным выводам не ведет, поскольку снижение размера неустойки является, по существу, обязанностью суда, которая реализуется судом на основании анализа не только имеющихся в материалах дела доказательств, но и всех обстоятельств дела, в том числе и не имеющих прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума ВАС Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, судебная коллегия считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.
Руководствуясь статьей 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Омского районного суда Омской области от 13 марта 2014 года отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
Признать договор аренды земельного участка N <...> от 24 февраля 2009 года, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>, прекращенным с 17 января 2013 года.
Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от 24 февраля 2009 года, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>, в размере <...> рублей, в счет неустойки по договору <...> рублей, а всего взыскать <...> рублей.
Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рублей.
Апелляционную жалобу представителя истца администрации Омского муниципального района Омской области - ФИО2 - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3058/2014
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В течение срока действия договора произошло увеличение кадастровой стоимости земельного участка, повлекшее увеличение размера арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 мая 2014 г. по делу N 33-3058/2014
Председательствующий: Быков А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Шукеновой М.А., Подвязниковой Н.А.,
при секретаре СЕКРЕТАРЬ рассмотрела в судебном заседании 21 мая 2014 года дело по апелляционным жалобам ответчика - ФИО1 и представителя истца администрации Омского муниципального района Омской области - ФИО2 на решение Омского районного суда Омской области от 13 марта 2014 года, которым постановлено:
"В исковых требованиях ФИО1 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании договора аренды земельного участка N <...> от 24 февраля 2009 года, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>, прекращенным со дня окончания 3 летнего срока его действия, отказать за необоснованностью.
Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от 24 февраля 2009 года, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>, в размере <...> рублей <...> копейки, в счет неустойки по договору <...> рублей 00 копеек, а всего взыскать <...> рублей <...> копейки.
Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рублей <...> копеек".
Заслушав доклад судьи областного суда Шукеновой М.А., судебная коллегия
установила:
Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что 24.02.2009 между истцом и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 1 500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, для размещения дома индивидуальной жилой застройки сроком на три года. По условиям указанного договора величина арендной платы за предоставленный земельный участок установлена в квартал, расчет которой осуществляется по формуле, указанной в договоре. Первоначальный размер арендной платы установлен в сумме <...> рублей. Впоследствии с учетом увеличения кадастровой стоимости спорного земельного участка размер арендной платы изменился и за период с 01.04.2011 по 31.12.2011 - <...> рубль, а с 01.01.2012 - <...> рубль. В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате.
Просили взыскать с ФИО1 в пользу администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды N <...> от 24.02.2009 в сумме <...> рублей, в том числе: <...> рублей - задолженность по арендной плате, <...> рублей - неустойка.
Не согласившись с заявленными требованиями истец обратилась в суд со встречным иском к администрации Омского муниципального района Омской области о признании договора аренды земельного участка N <...> от 24.02.2009 прекращенным, указав, что на протяжении трех лет арендная плата вносилась своевременно. По истечении срока указанного договора аренды ФИО1 обратилась в администрацию с целью расторжения указанного договора и передаче земельного участка от арендатора арендодателю. После чего, администрация с предложением о продлении договора аренды земельного участка к ней не обращалась, поэтому считала, что договор аренды утратил силу. Кроме того, не направляли и уведомлений об изменении размера арендной платы. Позднее узнав о том, что арендная плата была многократно увеличена в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка, ФИО1 15.10.2012 обратилась с заявлением в администрацию о расторжении договора аренды. Просила признать договор аренды земельного участка N <...> от 24.02.2009 прекращенным со дня окончания трехлетнего срока его действия.
В судебном заседании - представитель истца администрации Омского муниципального района Омской области - ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, встречные требования не признала, ссылаясь на отсутствие оснований для признания договора аренды земельного участка прекращенным.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ее представители - ФИО3, ФИО4, действующие на основании доверенностей исковые требования администрации Омского муниципального района Омской области не признали, поддержали требования ФИО1 о признании договора аренды земельного участка прекращенным по доводам, изложенным во встречном иске, просили заявленные требования ФИО1 удовлетворить.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик - ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении встречных требований в полном объеме, ссылаясь на неправомерность возложения на нее ответственности за последствия допущенных нарушений условий договора арендодателем. При этом указывает, что условия, устанавливающие ее итоговую обязанность как арендатора в виде фактического размера арендной платы, изменились на столько, что стали невыполнимыми и кабальными. Кроме того, выражает несогласие с оценкой суда обстоятельств, имеющих существенное значение для рассматриваемого дела, а именно: значительного увеличения арендной платы, не извещение ее об этом арендодателем своевременно, не разрешение ее заявления о прекращении договора аренды, отсутствие ее фактического использования земельного участка, что, по мнению ответчика, свидетельствует о недобросовестном поведении истца при исполнении арендных обязательств в отношении нее. Анализируя положения ст. 614 ГК РФ, устанавливающей положения об арендной плате, выражает несогласие с выводами суда относительно того, что изменение размера арендной платы в рассматриваемом случае в результате принятия соответствующими органами нормативных актов, не является изменением условий договора в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ. Полагает, что при таких обстоятельствах продление договора на существенно измененных для арендатора условиях с учетом того, что земельный участок фактически ею не использовался, является недействительной (ничтожной) сделкой.
В своей апелляционной жалобе представитель истца администрации Омского муниципального района Омской области - ФИО2 просит решение изменить в части взыскания неустойки, принять новое решение, удовлетворив требование о взыскании неустойки в полном объеме, ссылается на необоснованное применение судом положений ст. 333 ГК РФ, недоказанность факта несоразмерности заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательств по договору аренды.
Письменных возражений относительно апелляционных жалоб не представлено.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом (л.д. 103-105).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителя ФИО1 - ФИО4, поддержавшего доводы апелляционной жалобы и не согласившегося с доводами жалобы истца, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно положениям ст. ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из материалов дела следует, что 24.02.2009 между Омским муниципальным районом Омской области в лице первого заместителя Главы Омского муниципального района ФИО5 и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка N <...>, согласно которому ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью 1 500 кв. м, расположенный по адресу: <...> относящийся к категории земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки сроком на три года.
Согласно п. 2.1. обозначенного договора величина арендной платы рассчитывалась по специальной формуле пропорционально кадастровой стоимости земельного участка и установленных нормативными актами ставки арендной платы и коэффициента функционального использования, составляла на момент заключения договора <...> рублей в квартал и подлежала изменению в течение периода действия договора, в связи с изменением перечисленных величин. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Внесение арендной платы должно было производиться арендатором ежеквартально.
В указанную дату 24.02.2009 между сторонами подписан акт приема-передачи данного земельного участка.
13.05.2009 обозначенный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы Омской области.
Обращаясь в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, администрация Омского муниципального района указала на увеличение в течение действия договора кадастровой стоимости предоставленного ответчику земельного участка, повлекшее увеличение размера арендной платы.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 10.11.2009 Постановлением администрации Омского муниципального района Омской области N 2100-п "Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области", ставка арендной платы на земельные участки из земель населенных пунктов, предоставляемые в аренду для строительства, либо право аренды, которых приобретается, в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений составляет 0,1.
В соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 года N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", вступившим в силу 01.01.2012, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...> составила <...> рублей.
Таким образом, установлено, что кадастровая стоимость земельного участка, переданного ответчику в аренду, в период 01.04.2011 по 31.12.2011 составляла <...> рублей, а с 01.01.2012 - <...> рублей.
Из представленного истцом расчета (л.д. 6, 7), правильность которого ответчиком не оспорена, следует, что на момент обращения истца с заявленными требованиями у ответчика имелась непогашенная задолженность по арендной плате.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 614 ГК РФ, а также условиями договора аренды, определив период использования земельного участка ответчиком по договору аренды, установив, что размер арендной платы по указанному договору является расчетным с указанием всех ее составных частей, суд первой инстанции, исковые требования администрации Омского муниципального района Омской области к ФИО1 удовлетворил частично, снизив размер взыскиваемой неустойки.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно правомерности заявленных истцом требований, ввиду не исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы. Доказательств надлежащего исполнения возложенных на нее в соответствии с договором обязанностей, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции относительно определения срока действия указанного договора, а соответственно и с произведенным судом расчет задолженности по арендной плате.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
В свою очередь, положения ч. 2 ст. 610 ГК РФ устанавливают, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N <...> между истцом и ответчиком заключен 24.02.2009 сроком на три года, то есть до 24.02.2012. По истечении срока действия указанного договора иной договор на новый срок сторонами не заключался. ФИО1 продолжала вносить арендную плату за спорный участок, тем самым выразив свое намерение сохранить свое право арендатора данного участка в рамках указанного договора. Факт направления каких-либо уведомлений со стороны истца о прекращении указанного договора аренды по истечении его первоначального срока действия и освобождения ответчиком спорного участка в ходе рассмотрения дела не установлено.
При таких обстоятельствах учитывая положения приведенной выше ч. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды между указанными сторонами в отношении спорного земельного участка продлен с 25.02.2012 на неопределенный срок.
Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами 15.10.2012 ФИО1 направила в адрес истца письменное заявление о прекращении права аренды по договору аренды земельного участка N <...> от 24.02.2009 в связи с решением жилищного вопроса (л.д. 46). Согласно копии указанного заявления оно получено истцом 16.10.2012 и зарегистрировано N 4835/01-17. При этом имеет штамп входящей корреспонденции администрации Омского муниципального района от 16.10.2012 ВХ-12м/омс-4443.
Кроме того, ответчиком представлена копия уведомления о сроках готовности документов на ее обращение N <...> от 15.10.2012, в котором указан срок 1 месяц со дня обращения и имеется рукописная отметка 1,5-2 мес.
Таким образом, ФИО1 воспользовалась своим правом в порядке ч. 2 ст. 610 ГК РФ и отказалась от договора, предупредив об этом другую сторону.
Судебная коллегия отмечает, что материалами дела подтверждено, что ответчица земельным участком после 17.01.2013 года не пользовалась. Как следует из справки администрации Новоомского сельского поселения Омского муниципального района ФИО1 на данном участке строительные работы не велись, участок по назначению не использовался.
Вместе с тем, лишь 18.10.2013 администрацией Омского муниципального района Омской области в лице Главы Омского муниципального района Омской области ФИО6 подписано соглашение по расторжению договора аренды земельного участка N <...>.
Ответчиком была выполнена процедура, предусмотренная Гражданского кодекса Российской Федерации, однако истец уклонился от приема-передачи земельного участка, таким образом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества.
В указанной части на основании положений ч. 2 ст. 328 ГПК РФ решение суда подлежит отмене, встречные требования ФИО1 - удовлетворению в части признания оспариваемого договора аренды земельного участка N <...> от 24.02.2009 с 17.01.2013 прекращенным.
В связи, с чем из представленного истцом расчета, не оспоренного стороной ответчика, подлежат исключению период с 17.01.2013 по 13.02.2014.
С ответчика подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от 24 февраля 2009 года, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>, в размере, исходя из следующего расчета: <...> рублей = (<...> рублей (сумма основного долга) - <...> рублей (сумма начисленной задолженности за исключаемый период (<...> рубль x 5 кварталов)) + <...> рублей (сумма задолженности за 16 дней (<...> рубль: 6 (3 мес. x 2)
Учитывая положения ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере <...> рублей.
При этом судебная коллегия отмечает, что доводы жалобы ответчика о несогласии с позицией суда первой инстанции с взысканием задолженности по арендной плате, подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно абзацу второму п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
При этом ч. 4 ст. 22 ЗК РФ указывает на то, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Таким образом, органы государственной власти субъектов устанавливают порядок определения размера арендной платы, то есть методику определения ее размера. Поэтому органы государственной власти субъекта впоследствии вправе изменять те составляющие методики, которые используются при расчете платы за пользование земельными участками.
Порядок внесения изменений в договор - в одностороннем порядке или путем подписания двустороннего дополнительного соглашения к договору по п. 1 ст. 452 ГК РФ, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.
Из условий спорного договора аренды земельного участка следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы.
В приведенной связи, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Доводы жалобы в указанной части подлежат отклонению.
Ссылки ответчика на не исследованность указанных обстоятельств, а равно и о признаках кабальности возложенного на него взыскания являются несостоятельными.
Суждение ответчика о недействительности оспариваемого договора аренды основаны на неверном толковании норм права.
Доводы жалобы представителя истца заключаются в несогласии с взысканным судом размером неустойки.
Вместе с тем оснований для изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции РФ.
Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в случае невнесения арендной платы в установленный срок уплатить пеню в размере 0,50% просроченной суммы за каждый день просрочки. Правильность произведенного истцом расчета неустойки, размер которой составил <...> рублей, ответчик не оспаривала, ссылаясь в обоснование своих возражений на ее не уведомление истцом об увеличении размера арендной платы, на необоснованное затягивание истцом процесса оформления документов по ее заявлению о прекращении договора аренды земельного участка (отказа от его использования), в связи, с чем увеличился размер неустойки. При этом своего контр расчета истец не представила. Суд первой инстанции, приняв во внимание указанные доводы, уменьшил размер неустойки до 2 000 рублей, применив положения ст. 333 ГК РФ.
Согласно ст. 401 ГК РФ основанием ответственности за нарушения обязательства является наличие вины лица, не исполнившего обязательство. Как следует из ч. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника; суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
При отсутствии доказательств уведомления ответчика об изменении арендной платы, выводы суда о несоразмерности истребуемой истцом неустойки и наличии оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ судебная коллегия находит обоснованными.
Оснований для снижения определенного судом размера неустойки судебная коллегия не усматривает.
Указание представителя истца в жалобе на то, что платежи по договору вносились ответчиком не в сроки, самостоятельного правового значения для проверки законности применения судом ст. 333 ГК РФ не имеет. Указанное обстоятельство было оценено судом и положено в основу постановленного решения суда.
То обстоятельство, что конкретных доказательств несоразмерности заявленной истцом неустойки, ответчиком не предоставлено, к иным выводам не ведет, поскольку снижение размера неустойки является, по существу, обязанностью суда, которая реализуется судом на основании анализа не только имеющихся в материалах дела доказательств, но и всех обстоятельств дела, в том числе и не имеющих прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума ВАС Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, судебная коллегия считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.
Руководствуясь статьей 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Омского районного суда Омской области от 13 марта 2014 года отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
Признать договор аренды земельного участка N <...> от 24 февраля 2009 года, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>, прекращенным с 17 января 2013 года.
Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N <...> от 24 февраля 2009 года, площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>, в размере <...> рублей, в счет неустойки по договору <...> рублей, а всего взыскать <...> рублей.
Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рублей.
Апелляционную жалобу представителя истца администрации Омского муниципального района Омской области - ФИО2 - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)