Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик не использовал спорный земельный участок в течение трех лет по его целевому назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Красновой С.В.,
судей: Ананьиной Е.А., Долгашевой В.А.,
при участии в заседании:
от истца: Корнилова П.С. удост. ТО N 187564 от 25.09.2014,
от ответчиков: от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области -Умеренко Ю.А. по дов. от 13.03.2015 N 75/Д-07,
от общества с ограниченной ответственностью "Стайк 12 Ю" - Мартынова Д.В. по дов. от 22.09.2013, Тарасова М.Ю. по дов. от 22.12.2014,
от третьего лица: не явился, извещен,
рассмотрев 18 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Московской области
на решение от 25 июля 2014 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Кузьминой О.А.,
на постановление от 17 ноября 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Коротковой Е.Н., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.
по исковому заявлению заместителя прокурора Московской области (107996,
г. Москва. Малый Кисельный переулок, д. 5)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (107139, г. Москва, Орликов переулок, д. 3, строение 1), обществу с ограниченной ответственностью "Стайк 12 Ю" (143573, Московская область, Истринский район, сельское поселение Онуфриевское, село Онуфриево, ул. Центральная, д. 3)
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки
третье лицо - Федеральное государственное унитарное предприятие опытно-производственное хозяйство "Манихино"
установил:
заместитель прокурора Московской области в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - Управление), обществу с ограниченной ответственностью "Стайк 12 Ю" (далее - ООО "Стайк 12 Ю", общество) о:
- - признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 26.09.2011 N 72/2011-П, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и ООО "Стайк 12 Ю";
- - применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязании ООО "Стайк 12 Ю" передать Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:08:060428:7, общей площадью 122 598 кв. м, находящийся по адресу: участок находится примерно в 850 м по направлению на юго-восток от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/о Ивановский, а Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области принять указанный земельный участок и возвратить ООО "Стайк 12 Ю" денежные средства, полученные по сделке, в размере 1 672 312 руб. 10 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие опытно-производственное хозяйство "Манихино" (далее - ФГУП ОПХ "Манихино").
Решением от 25 июля 2014 года Арбитражного суда Московской области, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 года, в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм права, направив дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям, представители ответчиков против доводов кассационной жалобы возражал, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
ООО "Стайк 12 Ю" представило отзыв на жалобу.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Информация о принятии жалобы к производству суда кассационной инстанции размещена на официальном Интернет-сайте суда. Отводов составу суда не поступило.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене.
Как следует из материалов дела, ФГУП ОПХ "Манихино" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта N МО-8-05-50 принадлежало 280 га земли для сельскохозяйственного использования. Впоследствии проводилось межевание земельного массива с постановкой образованных земельных участков на государственный кадастровый учет.
14.09.2007 на основании распоряжения Управления от 13.09.2007 N 932 между Управлением (арендодатель) и ФГУП ОПХ "Манихино" (арендатор) сроком на 49 лет был заключен договор N 67/07 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:08:06 04 28:0007 общей площадью 122 598 кв. м по адресу: участок находится примерно в 850 м по направлению на юго-восток от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/о Ивановский (далее - земельный участок) для сельскохозяйственного производства.
Договор прошел процедуру государственной регистрации 26.09.2007.
16.10.2007 между ФГУП ОПХ "Манихино"(первоначальный арендатор) и ООО "Тат-Финанс" (новый арендатор) был заключен договор N М-04/2007 о передаче последнему всех прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 14.09.2007 N 67/07.
Договор прошел процедуру государственной регистрации 25.10.2007.
02.11.2007 между ООО "Тат-Финанс" и ООО "Стайк 12 Ю" был заключен договор N 02/67 передачи прав и обязанностей по договору аренды N 67/07 от 14.09.2007 находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства.
Текст данного договора в материалах дел отсутствует, в связи с чем вывод судов о том, что договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Московской области 30.11.2007, является документально необоснованным.
Письмом исх. N 1/5 от 11.11.2010 ООО "Стайк 12 Ю" обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (вх. N 284078 от 11.11.2010) за выкупом земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области от 23.09.2011 N 602 между Управлением (продавец) и ООО "Стайк 12 Ю" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 72/2011-П от 26.09.2011 находящегося в федеральной собственности указанного выше земельного участка с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования.
Право собственности ООО "Стайк 12 Ю" на земельный участок с кадастровым номером 50:08:060428:0007 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50-АГ N 062402 от 05.12.2011, выпиской из Единого государственного реестра прав от 22.10.2013.
Постановлением Правительства Московской области от 13.02.2013 N 704 земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" переведен в категорию "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" в целях дальнейшего использования для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов.
Так, согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в соответствии с пунктом 1 статьи 10 которого земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 данного статьи.
Пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Таким образом, для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов необходимо в соответствии с требованиями закона соблюдение следующих двух условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, и данный участок используется в соответствии с его целевым назначением.
В настоящем случае это период с 11.11.2007 (три года до обращения за выкупом) по 11.11.2010 (дата обращения общества за выкупом).
Полагая, что договор купли-продажи N 72/2011-П от 26.09.2011 заключен ответчиками с нарушением указанных требований закона, поскольку ООО "Стайк 12 Ю" не использовало указанный земельный участок в течение трех лет по его целевому назначению, истец обратился с требованиями о признании договора недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки.
Суды, оценив акт проверки фактического использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящегося в федеральной собственности, от 14.09.2010, платежные поручения, подтверждающие уплату обществом земельного налога за 2012 г. и 2013 г., бухгалтерские балансы за 2007-2013 гг., договоры купли-продажи продукции животноводства за 2008, 2009, 2010 гг., согласно которым ООО "Стайк 12 Ю" приобретало продукцию животноводства - навоз (удобрения), агентский договор от 18.08.2008, согласно которому агент взял на себя обязательства, связанные с сельскохозяйственным освоением земельного участка (распашка, засев сельскохозяйственными культурами и насаждениями, мелиоративные и другие сезонные работы), к которому имеется акт сдачи-приемки оказанных услуг от 08.09.2008, товарные накладные за период 2008-2010 гг., пришли к выводу о том, что в период аренды спорного участка общество использовало его для осуществления сельскохозяйственной деятельности, и об отказе в иске.
Так, по смыслу положений части 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ обязанность по подтверждению соответствия использования арендуемых земельных участков их назначению, а именно для нужд сельского хозяйства, возлагается на лицо, которое обращается в соответствующий компетентный орган публичной власти с заявлением о приватизации данных участков. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - Министерством сельского хозяйства Российской Федерации в соответствии с абзацем 2 части 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ не утвержден. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает лицо, претендующее на приобретение в собственность арендуемых им земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, от исполнения названной выше обязанности.
Между тем представление таких доказательств обществом на момент обращения к собственнику за выкупом земельного участка судом не исследовалось.
В частности, применительно к Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).
При этом имеющиеся в материалах дела акт проверки Роснедвижимости от 22 мая 2008 года, акт проверки Управления от 21.04.2010, письмо Росимущества от 12.07.2010 N ПП-10/20022, а также доводы истца относительно вида экономической деятельности общества, его штатной численности, бухгалтерские балансы ООО "Стайк 12 Ю" за спорный период и того обстоятельства, что Алешкин И.В., с которым у общества был заключен указанный выше агентский договор, является его генеральным директором и генеральным директором учредителя - ООО "Земуправ" - с долей участия 51%, оценки суда не получили.
Не дано судом оценки и тому обстоятельству, что представленные обществом доказательства в подтверждение надлежащего использования спорного земельного участка относятся к периоду незадолго до обращения общества с заявлением о приватизации, в то время как доказательства, подтверждающие факт использования арендованного земельного участка по целевому назначению в предыдущий период в материалах дела отсутствуют.
Между тем, при рассмотрении дела суду необходимо учитывать, что предусмотренный пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ механизм реализации исключительного права на приобретение (выкуп) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения распространяется только на тех арендаторов, которые на протяжении установленного законом срока (не менее трех лет) надлежаще использовали предоставленные им земельные участки, т.е. эффективно хозяйствовали на сельскохозяйственных землях.
В этой связи проверке подлежит каждый год использования обществом спорного земельного участка, чего судами сделано не было.
Довод истца о том, что сразу после предоставления земельного участка в собственность ООО "Стайк 12 Ю" этот участок земли был выведен из земель сельскохозяйственного назначения и переведен в категорию земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", судами не проверен, надлежащая правовая оценка ему не дана.
Между тем предусмотренное Законом N 101-ФЗ исключительное право арендатора на приватизацию арендуемого земельного участка предусмотрено в целях сохранения устойчивого землепользования, использования земель сельхозназначения непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
Также суды не проверили соблюдение ФГУП ОПХ "Манихино" (первоначальный арендатор) порядка передачи прав и обязанностей по заключенному с Управлением (арендодатель) договору от 14.09.2007 N 67/07 аренды земельного участка, по условиям пункта 6.3.3 которого арендатор был вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам только с согласия арендодателя в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в действовавшей редакции на момент заключения договора от 16.10.2007 N М-04/2007) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами с нарушением требований части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для исследования и оценки всех имеющих значение для правильного разрешения спора обстоятельств и доказательств.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2014 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 года по делу N А41-23276/14 отменить.
Дело направить в Арбитражный суд Московской области на новое рассмотрение.
Председательствующий судья
С.В.КРАСНОВА
Судья
Е.А.АНАНЬИНА
Судья
В.А.ДОЛГАШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 24.03.2015 N Ф05-706/2015 ПО ДЕЛУ N А41-23276/14
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий его недействительности.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик не использовал спорный земельный участок в течение трех лет по его целевому назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2015 г. по делу N А41-23276/14
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Красновой С.В.,
судей: Ананьиной Е.А., Долгашевой В.А.,
при участии в заседании:
от истца: Корнилова П.С. удост. ТО N 187564 от 25.09.2014,
от ответчиков: от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области -Умеренко Ю.А. по дов. от 13.03.2015 N 75/Д-07,
от общества с ограниченной ответственностью "Стайк 12 Ю" - Мартынова Д.В. по дов. от 22.09.2013, Тарасова М.Ю. по дов. от 22.12.2014,
от третьего лица: не явился, извещен,
рассмотрев 18 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Московской области
на решение от 25 июля 2014 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Кузьминой О.А.,
на постановление от 17 ноября 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Коротковой Е.Н., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.
по исковому заявлению заместителя прокурора Московской области (107996,
г. Москва. Малый Кисельный переулок, д. 5)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (107139, г. Москва, Орликов переулок, д. 3, строение 1), обществу с ограниченной ответственностью "Стайк 12 Ю" (143573, Московская область, Истринский район, сельское поселение Онуфриевское, село Онуфриево, ул. Центральная, д. 3)
о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки
третье лицо - Федеральное государственное унитарное предприятие опытно-производственное хозяйство "Манихино"
установил:
заместитель прокурора Московской области в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - Управление), обществу с ограниченной ответственностью "Стайк 12 Ю" (далее - ООО "Стайк 12 Ю", общество) о:
- - признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 26.09.2011 N 72/2011-П, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области и ООО "Стайк 12 Ю";
- - применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязании ООО "Стайк 12 Ю" передать Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:08:060428:7, общей площадью 122 598 кв. м, находящийся по адресу: участок находится примерно в 850 м по направлению на юго-восток от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/о Ивановский, а Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области принять указанный земельный участок и возвратить ООО "Стайк 12 Ю" денежные средства, полученные по сделке, в размере 1 672 312 руб. 10 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие опытно-производственное хозяйство "Манихино" (далее - ФГУП ОПХ "Манихино").
Решением от 25 июля 2014 года Арбитражного суда Московской области, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 года, в удовлетворении исковых требований было отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм права, направив дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям, представители ответчиков против доводов кассационной жалобы возражал, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
ООО "Стайк 12 Ю" представило отзыв на жалобу.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Информация о принятии жалобы к производству суда кассационной инстанции размещена на официальном Интернет-сайте суда. Отводов составу суда не поступило.
Выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене.
Как следует из материалов дела, ФГУП ОПХ "Манихино" на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта N МО-8-05-50 принадлежало 280 га земли для сельскохозяйственного использования. Впоследствии проводилось межевание земельного массива с постановкой образованных земельных участков на государственный кадастровый учет.
14.09.2007 на основании распоряжения Управления от 13.09.2007 N 932 между Управлением (арендодатель) и ФГУП ОПХ "Манихино" (арендатор) сроком на 49 лет был заключен договор N 67/07 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:08:06 04 28:0007 общей площадью 122 598 кв. м по адресу: участок находится примерно в 850 м по направлению на юго-восток от ориентира д. Петровское, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/о Ивановский (далее - земельный участок) для сельскохозяйственного производства.
Договор прошел процедуру государственной регистрации 26.09.2007.
16.10.2007 между ФГУП ОПХ "Манихино"(первоначальный арендатор) и ООО "Тат-Финанс" (новый арендатор) был заключен договор N М-04/2007 о передаче последнему всех прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 14.09.2007 N 67/07.
Договор прошел процедуру государственной регистрации 25.10.2007.
02.11.2007 между ООО "Тат-Финанс" и ООО "Стайк 12 Ю" был заключен договор N 02/67 передачи прав и обязанностей по договору аренды N 67/07 от 14.09.2007 находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства.
Текст данного договора в материалах дел отсутствует, в связи с чем вывод судов о том, что договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Московской области 30.11.2007, является документально необоснованным.
Письмом исх. N 1/5 от 11.11.2010 ООО "Стайк 12 Ю" обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (вх. N 284078 от 11.11.2010) за выкупом земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области от 23.09.2011 N 602 между Управлением (продавец) и ООО "Стайк 12 Ю" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 72/2011-П от 26.09.2011 находящегося в федеральной собственности указанного выше земельного участка с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования.
Право собственности ООО "Стайк 12 Ю" на земельный участок с кадастровым номером 50:08:060428:0007 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50-АГ N 062402 от 05.12.2011, выпиской из Единого государственного реестра прав от 22.10.2013.
Постановлением Правительства Московской области от 13.02.2013 N 704 земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" переведен в категорию "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" в целях дальнейшего использования для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов.
Так, согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в соответствии с пунктом 1 статьи 10 которого земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 данного статьи.
Пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Таким образом, для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов необходимо в соответствии с требованиями закона соблюдение следующих двух условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, и данный участок используется в соответствии с его целевым назначением.
В настоящем случае это период с 11.11.2007 (три года до обращения за выкупом) по 11.11.2010 (дата обращения общества за выкупом).
Полагая, что договор купли-продажи N 72/2011-П от 26.09.2011 заключен ответчиками с нарушением указанных требований закона, поскольку ООО "Стайк 12 Ю" не использовало указанный земельный участок в течение трех лет по его целевому назначению, истец обратился с требованиями о признании договора недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки.
Суды, оценив акт проверки фактического использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящегося в федеральной собственности, от 14.09.2010, платежные поручения, подтверждающие уплату обществом земельного налога за 2012 г. и 2013 г., бухгалтерские балансы за 2007-2013 гг., договоры купли-продажи продукции животноводства за 2008, 2009, 2010 гг., согласно которым ООО "Стайк 12 Ю" приобретало продукцию животноводства - навоз (удобрения), агентский договор от 18.08.2008, согласно которому агент взял на себя обязательства, связанные с сельскохозяйственным освоением земельного участка (распашка, засев сельскохозяйственными культурами и насаждениями, мелиоративные и другие сезонные работы), к которому имеется акт сдачи-приемки оказанных услуг от 08.09.2008, товарные накладные за период 2008-2010 гг., пришли к выводу о том, что в период аренды спорного участка общество использовало его для осуществления сельскохозяйственной деятельности, и об отказе в иске.
Так, по смыслу положений части 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ обязанность по подтверждению соответствия использования арендуемых земельных участков их назначению, а именно для нужд сельского хозяйства, возлагается на лицо, которое обращается в соответствующий компетентный орган публичной власти с заявлением о приватизации данных участков. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков уполномоченным федеральным органом исполнительной власти - Министерством сельского хозяйства Российской Федерации в соответствии с абзацем 2 части 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ не утвержден. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает лицо, претендующее на приобретение в собственность арендуемых им земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, от исполнения названной выше обязанности.
Между тем представление таких доказательств обществом на момент обращения к собственнику за выкупом земельного участка судом не исследовалось.
В частности, применительно к Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).
При этом имеющиеся в материалах дела акт проверки Роснедвижимости от 22 мая 2008 года, акт проверки Управления от 21.04.2010, письмо Росимущества от 12.07.2010 N ПП-10/20022, а также доводы истца относительно вида экономической деятельности общества, его штатной численности, бухгалтерские балансы ООО "Стайк 12 Ю" за спорный период и того обстоятельства, что Алешкин И.В., с которым у общества был заключен указанный выше агентский договор, является его генеральным директором и генеральным директором учредителя - ООО "Земуправ" - с долей участия 51%, оценки суда не получили.
Не дано судом оценки и тому обстоятельству, что представленные обществом доказательства в подтверждение надлежащего использования спорного земельного участка относятся к периоду незадолго до обращения общества с заявлением о приватизации, в то время как доказательства, подтверждающие факт использования арендованного земельного участка по целевому назначению в предыдущий период в материалах дела отсутствуют.
Между тем, при рассмотрении дела суду необходимо учитывать, что предусмотренный пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ механизм реализации исключительного права на приобретение (выкуп) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения распространяется только на тех арендаторов, которые на протяжении установленного законом срока (не менее трех лет) надлежаще использовали предоставленные им земельные участки, т.е. эффективно хозяйствовали на сельскохозяйственных землях.
В этой связи проверке подлежит каждый год использования обществом спорного земельного участка, чего судами сделано не было.
Довод истца о том, что сразу после предоставления земельного участка в собственность ООО "Стайк 12 Ю" этот участок земли был выведен из земель сельскохозяйственного назначения и переведен в категорию земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", судами не проверен, надлежащая правовая оценка ему не дана.
Между тем предусмотренное Законом N 101-ФЗ исключительное право арендатора на приватизацию арендуемого земельного участка предусмотрено в целях сохранения устойчивого землепользования, использования земель сельхозназначения непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
Также суды не проверили соблюдение ФГУП ОПХ "Манихино" (первоначальный арендатор) порядка передачи прав и обязанностей по заключенному с Управлением (арендодатель) договору от 14.09.2007 N 67/07 аренды земельного участка, по условиям пункта 6.3.3 которого арендатор был вправе передавать права и обязанности по договору третьим лицам только с согласия арендодателя в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в действовавшей редакции на момент заключения договора от 16.10.2007 N М-04/2007) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами с нарушением требований части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для исследования и оценки всех имеющих значение для правильного разрешения спора обстоятельств и доказательств.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2014 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2014 года по делу N А41-23276/14 отменить.
Дело направить в Арбитражный суд Московской области на новое рассмотрение.
Председательствующий судья
С.В.КРАСНОВА
Судья
Е.А.АНАНЬИНА
Судья
В.А.ДОЛГАШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)