Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 3 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Лаванда-Интермед" - Доронина Д.Ю. (доверенность от 25.03.2014), Ковбель В.Б. (директор), от ответчика - Марьянского сельского потребительского общества - Беденко И.Ю. (доверенность от 22.11.2012), от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Мисливской О.А. (доверенность от 26.12.2013), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лаванда-Интермед" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 по делу N А32-5823/2013 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Филимонова С.С.), установил следующее.
ООО "Лаванда-Интермед" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Марьянскому сельскому потребительскому обществу (далее - сельпо) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра) о признании ничтожным одностороннего прекращения договора аренды от 29.07.2009 земельного участка (кадастровый номер 23:13:1001114:24), расположенного по адресу: Красноармейский район, ст. Марьянская, ул. Базарная, 57 и признании незаконными действий Управления Росреестра по внесению записи о расторжении договора аренды от 29.07.2009, обязании Управление Росреестра исключить из Единого государственного реестра прав запись о досрочном прекращении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2013 заявленные требования удовлетворены, с сельпо в пользу общества взыскано 4 тыс. рублей в счет возмещения судебных расходов на оплату госпошлины. Судебный акт мотивирован тем, что из представленных для государственной регистрации документов следует, что Управление Россреестра приняло решение о регистрации ничтожного отказа арендодателя от договора аренды при отсутствии доказательств нарушения арендатором условий указанного договора аренды.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 решение от 11.09.2013 отменено, а в иске отказано. Суд указал на наличие в договоре возможности его одностороннего расторжения, в случае использования земельного участка не под цели, предусмотренные договором и нарушение с 30.11.2012 целевого назначения использования земельного участка.
Общество обжаловало судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило суд кассационной инстанции постановление отменить, решение оставить в силе. Общество полагает, что сельпо злоупотребило своими правами, поскольку еще до расторжения договора аренды изменило вид разрешенного использования земельного участка на эксплуатацию торгового комплекса. Условия сделки, позволяющие в одностороннем порядке расторгнуть договор в связи с нецелевым использованием земельного участка, по своей природе является мерой ответственности, вместе с тем вины общества в нецелевом использовании земельного участка не имеется. Суды не применили статьи 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Организованная обществом деятельность торгового комплекса не является нарушением разрешенного использования земельного участка, поскольку не наносит вред окружающей среде и земельному участку. Управление Росреестра не имело оснований для регистрации расторжения договора, поскольку общество не привлекалось к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка.
В судебном заседании представители общества настаивали на удовлетворении жалобы, а представители сельпо и Управления Росреестра просили оставить постановление от 04.12.2013 без изменения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и судами установлено, сельпо на праве собственности принадлежит земельный участок (кадастровый номер 23:13:1001114:24) площадью 1477 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Марьянская, ул. Базарная, 57, предназначенный для размещения рынка промышленных товаров.
23 июля 2009 года общество и сельпо заключили договор аренды данного земельного участка сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Согласно пунктам 5.1.2 и 7.3.1 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором его условий - при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также способами, приводящими к его порче.
Согласно пунктам 1.1 и 5.4.1 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок "для размещения рынка промышленных товаров".
Сельпо 05.02.2013 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды, представив на государственную регистрацию договор аренды от 23.06.2009, письмо сельпо от 27.09.2012 N 126 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, уведомление о получении письма обществом 29.09.2012, постановление правления сельпо от 03.09.2012 с указанием о необходимости расторжения договора аренды от 23.06.2009.
В постановлении от 03.09.2012 указано, что в соответствии с Федеральным законом от 30.01.2006 N 271 "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 271) с 01.01.2013 для организации рынка необходимо использовать капитальные строения, которых на предоставленном в аренду обществу земельном участке нет, следовательно, использовать его как рынок не представляется возможным. В связи с изложенным, на основании пункта 7.3.1 договора аренды от 23.06.2009 договор аренды следует расторгнуть. В постановлении указано на необходимость направить заказное письмо обществу о расторжении договора аренды на основании 7.3.1 договора аренды.
29.09.2012 общество уведомило сельпо о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.01.2013, в связи с отсутствием у общества возможности размещения на земельном участке рынка промтоваров.
Управление Росреестра погасило запись о государственной регистрации договора аренды от 23.06.2009, что подтверждается уведомлением от 13.02.2013.
Общество полагая, что оснований для расторжения договора и погашении записи в ЕГРП не имелось, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Анализ пунктов 5.1.2 и 7.3.1 договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса позволяет прийти к выводу, что расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке возможно при наличии свершившегося факта нецелевого использования земельного участка либо не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также способами, приводящими к его порче.
Условия договора аренды корреспондируют правилам статьи 42 Земельного кодекса, которая обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Суд первой инстанции установил, что на момент принятия сельпо решения, о расторжении договора, предусмотренные сделкой условия об использовании земельного участка для размещения рынка промышленных товаров, обществом не нарушались.
Соответствующие доказательства сельпо в материалы дела не представило (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом этого, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке на основании пунктов 5.1.2 и 7.3.1 договора и статьи 450 Гражданского кодекса является правильным.
Указание суда апелляционной инстанции о том, что направление письма о расторжении договора с 01.01.2013 соответствует Федеральному закону N 271-ФЗ противоречит условиям договора аренды о возможности его расторжения, в случае наличия доказанного факта нарушения целевого использования земельного участка.
Невозможность использования земельного участка после 01.01.2013 могла служить основанием для расторжения договора по соглашению сторон.
Поскольку основания для признания договора расторгнутым отсутствовали, у Управления Росреестра не имелось оснований для государственной регистрации расторжения договора аренды.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, допускают возможность удовлетворения последней, отмены постановления апелляционного суда и оставления в силе решения суда первой инстанции.
В связи с удовлетворением кассационной жалобы расходы по уплаченной государственной пошлине в сумме 2 тыс. рублей следует взыскать с Управления Росреестра и сельпо в пользу общества, с учетом статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А32-5823/2013 от 04.12.2013 отменить.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2013 по делу N А32-5823/2013 - оставить в силе.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края в пользу ООО "Лаванда-Интермед" 1 000 рублей расходов по уплате госпошлины.
Взыскать с Марьянского сельского потребительского общества в пользу ООО "Лаванда-Интермед" 1 000 рублей расходов по уплате госпошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.04.2014 ПО ДЕЛУ N А32-5823/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2014 г. по делу N А32-5823/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 3 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Лаванда-Интермед" - Доронина Д.Ю. (доверенность от 25.03.2014), Ковбель В.Б. (директор), от ответчика - Марьянского сельского потребительского общества - Беденко И.Ю. (доверенность от 22.11.2012), от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю - Мисливской О.А. (доверенность от 26.12.2013), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лаванда-Интермед" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 по делу N А32-5823/2013 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Филимонова С.С.), установил следующее.
ООО "Лаванда-Интермед" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Марьянскому сельскому потребительскому обществу (далее - сельпо) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра) о признании ничтожным одностороннего прекращения договора аренды от 29.07.2009 земельного участка (кадастровый номер 23:13:1001114:24), расположенного по адресу: Красноармейский район, ст. Марьянская, ул. Базарная, 57 и признании незаконными действий Управления Росреестра по внесению записи о расторжении договора аренды от 29.07.2009, обязании Управление Росреестра исключить из Единого государственного реестра прав запись о досрочном прекращении договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2013 заявленные требования удовлетворены, с сельпо в пользу общества взыскано 4 тыс. рублей в счет возмещения судебных расходов на оплату госпошлины. Судебный акт мотивирован тем, что из представленных для государственной регистрации документов следует, что Управление Россреестра приняло решение о регистрации ничтожного отказа арендодателя от договора аренды при отсутствии доказательств нарушения арендатором условий указанного договора аренды.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 решение от 11.09.2013 отменено, а в иске отказано. Суд указал на наличие в договоре возможности его одностороннего расторжения, в случае использования земельного участка не под цели, предусмотренные договором и нарушение с 30.11.2012 целевого назначения использования земельного участка.
Общество обжаловало судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило суд кассационной инстанции постановление отменить, решение оставить в силе. Общество полагает, что сельпо злоупотребило своими правами, поскольку еще до расторжения договора аренды изменило вид разрешенного использования земельного участка на эксплуатацию торгового комплекса. Условия сделки, позволяющие в одностороннем порядке расторгнуть договор в связи с нецелевым использованием земельного участка, по своей природе является мерой ответственности, вместе с тем вины общества в нецелевом использовании земельного участка не имеется. Суды не применили статьи 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Организованная обществом деятельность торгового комплекса не является нарушением разрешенного использования земельного участка, поскольку не наносит вред окружающей среде и земельному участку. Управление Росреестра не имело оснований для регистрации расторжения договора, поскольку общество не привлекалось к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка.
В судебном заседании представители общества настаивали на удовлетворении жалобы, а представители сельпо и Управления Росреестра просили оставить постановление от 04.12.2013 без изменения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и судами установлено, сельпо на праве собственности принадлежит земельный участок (кадастровый номер 23:13:1001114:24) площадью 1477 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Марьянская, ул. Базарная, 57, предназначенный для размещения рынка промышленных товаров.
23 июля 2009 года общество и сельпо заключили договор аренды данного земельного участка сроком на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Согласно пунктам 5.1.2 и 7.3.1 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения арендатором его условий - при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также способами, приводящими к его порче.
Согласно пунктам 1.1 и 5.4.1 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок "для размещения рынка промышленных товаров".
Сельпо 05.02.2013 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды, представив на государственную регистрацию договор аренды от 23.06.2009, письмо сельпо от 27.09.2012 N 126 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, уведомление о получении письма обществом 29.09.2012, постановление правления сельпо от 03.09.2012 с указанием о необходимости расторжения договора аренды от 23.06.2009.
В постановлении от 03.09.2012 указано, что в соответствии с Федеральным законом от 30.01.2006 N 271 "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 271) с 01.01.2013 для организации рынка необходимо использовать капитальные строения, которых на предоставленном в аренду обществу земельном участке нет, следовательно, использовать его как рынок не представляется возможным. В связи с изложенным, на основании пункта 7.3.1 договора аренды от 23.06.2009 договор аренды следует расторгнуть. В постановлении указано на необходимость направить заказное письмо обществу о расторжении договора аренды на основании 7.3.1 договора аренды.
29.09.2012 общество уведомило сельпо о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.01.2013, в связи с отсутствием у общества возможности размещения на земельном участке рынка промтоваров.
Управление Росреестра погасило запись о государственной регистрации договора аренды от 23.06.2009, что подтверждается уведомлением от 13.02.2013.
Общество полагая, что оснований для расторжения договора и погашении записи в ЕГРП не имелось, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Анализ пунктов 5.1.2 и 7.3.1 договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса позволяет прийти к выводу, что расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке возможно при наличии свершившегося факта нецелевого использования земельного участка либо не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также способами, приводящими к его порче.
Условия договора аренды корреспондируют правилам статьи 42 Земельного кодекса, которая обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Суд первой инстанции установил, что на момент принятия сельпо решения, о расторжении договора, предусмотренные сделкой условия об использовании земельного участка для размещения рынка промышленных товаров, обществом не нарушались.
Соответствующие доказательства сельпо в материалы дела не представило (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом этого, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке на основании пунктов 5.1.2 и 7.3.1 договора и статьи 450 Гражданского кодекса является правильным.
Указание суда апелляционной инстанции о том, что направление письма о расторжении договора с 01.01.2013 соответствует Федеральному закону N 271-ФЗ противоречит условиям договора аренды о возможности его расторжения, в случае наличия доказанного факта нарушения целевого использования земельного участка.
Невозможность использования земельного участка после 01.01.2013 могла служить основанием для расторжения договора по соглашению сторон.
Поскольку основания для признания договора расторгнутым отсутствовали, у Управления Росреестра не имелось оснований для государственной регистрации расторжения договора аренды.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, допускают возможность удовлетворения последней, отмены постановления апелляционного суда и оставления в силе решения суда первой инстанции.
В связи с удовлетворением кассационной жалобы расходы по уплаченной государственной пошлине в сумме 2 тыс. рублей следует взыскать с Управления Росреестра и сельпо в пользу общества, с учетом статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А32-5823/2013 от 04.12.2013 отменить.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2013 по делу N А32-5823/2013 - оставить в силе.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Краснодарского края в пользу ООО "Лаванда-Интермед" 1 000 рублей расходов по уплате госпошлины.
Взыскать с Марьянского сельского потребительского общества в пользу ООО "Лаванда-Интермед" 1 000 рублей расходов по уплате госпошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)