Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кривобоковым К.В.
при участии:
от истца: представителя Красновой Е.С. (доверенность от 23.10.2013)
от ответчика: представителя Вороны А.С. (доверенность 27.12.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28062/2013) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.10.2013 по делу N А56-48380/2013 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Полюс"
к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
о признании недействительным отказа от договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Полюс" (далее - ООО "Полюс", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды от 20.10.2008 N 21-ЗД03435, выраженного путем направления в адрес заявителя уведомления от 16.07.2013 N 3862-21/13, о признании договора аренды земельного участка от 20.10.2008 N 21-ЗД03435 действующим.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.10.2013 признано недействительным уведомление Комитета от 16.07.2013 N 3862-21/13 об одностороннем отказе от договора от 20.10.2008 N 21-ЗД03435 аренды земельного участка, указанный договор признан действующим. С Комитета по управлению городским имуществом в пользу ООО "Полюс" взыскано 4000 руб. расходов по госпошлине.
Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить, в удовлетворении иска отказать. По мнению Комитета, вывод суда о необходимости соблюдения арендодателем пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основан на неверном применении к установленным обстоятельствам норм материального права. Также податель жалобы полагает необоснованным вывод суда о том, что представленный Комитетом акт обследования от 25.06.2013 N 2-23/13 не является достаточным доказательством, подтверждающим невыполнение арендатором требований, установленных приложением N 4 к договору.
В отзыве на жалобу Общество, полагая односторонний отказ Комитета от договора на основании пункта 7.4 договора незаконным, указало, что этот пункт особых условий договора не содержит порядка его расторжения по изложенным основаниям. Общество исходило из необоснованного применения Комитетом к спорным обстоятельствам по аналогии положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и ООО "ДИВА" был заключен договор от 20.10.2008 N 21-ЗД03435 аренды земельного участка Зона 6, кадастровый номер 78:13:7408:1024, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Будапештская ул., участок 65 (у дома 5, к. 1), для использования под магазин пешеходной доступности (код 3.8.3).
Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия по 08.10.2018, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Разделом 3 договора сторонами согласованы размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения.
ООО "ДИВА" и ООО "Элайн" подписали соглашение от 06.03.2009 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 20.10.2008 N 21-ЗД03435. На основании данного соглашения Комитет (арендодатель), ООО "ДИВА" (арендатор) и ООО "Элайн" (правопреемник) заключили дополнительное соглашение от 23.04.2009 N 1 к договору аренды от 20.10.2008 N 21-ЗД03435 о замене стороны (арендатора) на ООО "Элайн".
ООО "Элайн" на основании протокола общего собрания участников от 02.11.2012 реорганизовано в форме слияния ООО "Нева-Альянс" и ООО "Элайн" в ООО "Полюс".
Комитет, сославшись на пункт 7.4 особых условий договора, направил в адрес Общества уведомление от 16.07.2013 N 3862-21/13 об отказе от договора, ввиду нарушения Обществом требований к магазину пешеходной доступности, установленных в приложении N 4 к договору (л.д. 20). В подтверждение правомерности данного отказа от договора Комитет представил акт обследования от 25.06.2013, составленный представителем администрации Фрунзенского района. Согласно этому акту на момент обследования магазина установлено отсутствие из утвержденного перечня товаров в магазине пешеходной доступности мясопродуктов и рыбы (л.д. 21).
Полагая незаконным односторонний отказ Комитета от договора аренды, выраженный путем направления уведомления от 16.07.2013 N 3862-21/13, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что расторжение договора аренды по основаниям, указанным в иске, возможно только в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в судебном порядке и с соблюдением претензионного порядка.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон. В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 6.5 договора оговорены случаи, при которых арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет его расторжение. Исходя из буквального прочтения пунктов 6.5 - 6.5.5 договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанное Комитетом в качестве основания отказа от договора нарушение требований к магазину пешеходной доступности, установленных в приложении N 4 к договору аренды, не содержится в перечне причин одностороннего отказа арендодателя от договора.
В случае невыполнения Обществом установленных в приложении N 4 к договору требований к магазину пешеходной доступности, договор согласно пункту 7.4 особых условий договора договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке.
Заключенный Комитетом и Обществом договор по своей правовой природе является договором аренды, в силу чего подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Абзацем вторым статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, исходя из подлежащих применению при данных обстоятельствах норм действующего законодательства, содержания использованного Комитетом пункта договора для прекращения договора аренды во взаимосвязи с иными условиями договора, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования. Вывод суда первой инстанции обоснованно мотивирован указанием на то, что расторжение договора аренды по указанным Комитетом основаниям возможно только в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть по решению суда.
При таких обстоятельствах является обоснованным вывод суда о том, что оспариваемое уведомление Комитета от 16.07.2013 N 3862-21/13 не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем является недействительным и не влечет юридических последствий. Поскольку договор аренды не расторгнут арендодателем в установленном законом порядке, договор аренды земельного участка от 20.10.2008 N 21-ЗД03435 является действующим.
Поскольку судом первой инстанции спор разрешен согласно действующему законодательству, установленным на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств фактическим обстоятельствам дела дана надлежащая правовая оценка, следовательно, отсутствуют основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30 октября 2013 года по делу N А56-48380/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
Судьи
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2014 ПО ДЕЛУ N А56-48380/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2014 г. по делу N А56-48380/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.
судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кривобоковым К.В.
при участии:
от истца: представителя Красновой Е.С. (доверенность от 23.10.2013)
от ответчика: представителя Вороны А.С. (доверенность 27.12.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28062/2013) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.10.2013 по делу N А56-48380/2013 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Полюс"
к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
о признании недействительным отказа от договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Полюс" (далее - ООО "Полюс", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды от 20.10.2008 N 21-ЗД03435, выраженного путем направления в адрес заявителя уведомления от 16.07.2013 N 3862-21/13, о признании договора аренды земельного участка от 20.10.2008 N 21-ЗД03435 действующим.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.10.2013 признано недействительным уведомление Комитета от 16.07.2013 N 3862-21/13 об одностороннем отказе от договора от 20.10.2008 N 21-ЗД03435 аренды земельного участка, указанный договор признан действующим. С Комитета по управлению городским имуществом в пользу ООО "Полюс" взыскано 4000 руб. расходов по госпошлине.
Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просил решение отменить, в удовлетворении иска отказать. По мнению Комитета, вывод суда о необходимости соблюдения арендодателем пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основан на неверном применении к установленным обстоятельствам норм материального права. Также податель жалобы полагает необоснованным вывод суда о том, что представленный Комитетом акт обследования от 25.06.2013 N 2-23/13 не является достаточным доказательством, подтверждающим невыполнение арендатором требований, установленных приложением N 4 к договору.
В отзыве на жалобу Общество, полагая односторонний отказ Комитета от договора на основании пункта 7.4 договора незаконным, указало, что этот пункт особых условий договора не содержит порядка его расторжения по изложенным основаниям. Общество исходило из необоснованного применения Комитетом к спорным обстоятельствам по аналогии положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и ООО "ДИВА" был заключен договор от 20.10.2008 N 21-ЗД03435 аренды земельного участка Зона 6, кадастровый номер 78:13:7408:1024, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Будапештская ул., участок 65 (у дома 5, к. 1), для использования под магазин пешеходной доступности (код 3.8.3).
Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия по 08.10.2018, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Разделом 3 договора сторонами согласованы размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения.
ООО "ДИВА" и ООО "Элайн" подписали соглашение от 06.03.2009 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 20.10.2008 N 21-ЗД03435. На основании данного соглашения Комитет (арендодатель), ООО "ДИВА" (арендатор) и ООО "Элайн" (правопреемник) заключили дополнительное соглашение от 23.04.2009 N 1 к договору аренды от 20.10.2008 N 21-ЗД03435 о замене стороны (арендатора) на ООО "Элайн".
ООО "Элайн" на основании протокола общего собрания участников от 02.11.2012 реорганизовано в форме слияния ООО "Нева-Альянс" и ООО "Элайн" в ООО "Полюс".
Комитет, сославшись на пункт 7.4 особых условий договора, направил в адрес Общества уведомление от 16.07.2013 N 3862-21/13 об отказе от договора, ввиду нарушения Обществом требований к магазину пешеходной доступности, установленных в приложении N 4 к договору (л.д. 20). В подтверждение правомерности данного отказа от договора Комитет представил акт обследования от 25.06.2013, составленный представителем администрации Фрунзенского района. Согласно этому акту на момент обследования магазина установлено отсутствие из утвержденного перечня товаров в магазине пешеходной доступности мясопродуктов и рыбы (л.д. 21).
Полагая незаконным односторонний отказ Комитета от договора аренды, выраженный путем направления уведомления от 16.07.2013 N 3862-21/13, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что расторжение договора аренды по основаниям, указанным в иске, возможно только в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в судебном порядке и с соблюдением претензионного порядка.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон. В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 6.5 договора оговорены случаи, при которых арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет его расторжение. Исходя из буквального прочтения пунктов 6.5 - 6.5.5 договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанное Комитетом в качестве основания отказа от договора нарушение требований к магазину пешеходной доступности, установленных в приложении N 4 к договору аренды, не содержится в перечне причин одностороннего отказа арендодателя от договора.
В случае невыполнения Обществом установленных в приложении N 4 к договору требований к магазину пешеходной доступности, договор согласно пункту 7.4 особых условий договора договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке.
Заключенный Комитетом и Обществом договор по своей правовой природе является договором аренды, в силу чего подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Абзацем вторым статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, исходя из подлежащих применению при данных обстоятельствах норм действующего законодательства, содержания использованного Комитетом пункта договора для прекращения договора аренды во взаимосвязи с иными условиями договора, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования. Вывод суда первой инстанции обоснованно мотивирован указанием на то, что расторжение договора аренды по указанным Комитетом основаниям возможно только в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть по решению суда.
При таких обстоятельствах является обоснованным вывод суда о том, что оспариваемое уведомление Комитета от 16.07.2013 N 3862-21/13 не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем является недействительным и не влечет юридических последствий. Поскольку договор аренды не расторгнут арендодателем в установленном законом порядке, договор аренды земельного участка от 20.10.2008 N 21-ЗД03435 является действующим.
Поскольку судом первой инстанции спор разрешен согласно действующему законодательству, установленным на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств фактическим обстоятельствам дела дана надлежащая правовая оценка, следовательно, отсутствуют основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30 октября 2013 года по делу N А56-48380/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
Судьи
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)