Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Курочкина В.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Осининой Н.А.
судей Цыганковой В.А., Мирошниковой Е.Н.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-82/2014 по апелляционной жалобе Н. на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2014 года по иску Администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга к Н. об освобождении земель общего пользования от объектов строительства и ограждения, по встречному иску Н. к Администрации Петродворцового района, КУГИ Санкт-Петербурга, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании права собственности на здания, обязании заключить договор аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения Н. и его представителя М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Администрации Петродворцового района - Д., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Администрация Петродворцового района обратилась в суд с иском к Н. об освобождении земель общего пользования по адресу: <адрес> от объектов строительства и ограждения.
В обоснование заявленных требований Администрация указала, что Н. является собственником нежилого здания по адресу: Петергоф, <адрес> которое расположено на земельном участке площадью 561 кв. м. Данный земельный участок передан в пользование Н. по договору аренды от <дата> на срок до <дата> года. В <дата> на основании заявления Н. КЗР Санкт-Петербурга произвел присвоение адреса земельному участку площадью 325 кв. м, территория которого прилегает к территории земельного участка, переданного в аренду ответчику по договору от <дата> года, а именно - участок N 5 <адрес> Актом МВК от <дата> установлено использование ответчиком участка N 5 без законных оснований, с самовольным возведением двух одноэтажных кирпичных строений, предположительно используемых под склад и гараж, а также самовольно установленное ограждение с восточной стороны участка N 5. Н. было выдано предписание в срок до <дата> снести самовольно возведенные строения и ограждение, которое ответчиком не было выполнено. Заключениями КГА от <дата> и <дата> ответчику было отказано в предоставлении земельного участка площадью 325 кв. м под благоустройство и под открытую некоммерческую стоянку по тем основаниям, что фактическое использование земельного участка не соответствует заявленному функциональному назначению.
Н. обратился в суд со встречным иском к администрации Петродворцового района, КУГИ Санкт-Петербурга, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и, с учетом изменений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать право собственности на нежилое здание туалета, признать право собственности на нежилое здание гаража, обязать администрацию Петродворцового района выдать распоряжение о предоставлении земельного участка площадью 325 кв. м с разрешенным использованием - для размещения объектов общественного питания в аренду, обязать КУГИ Петродворцового района заключить с ним договор аренды земельного участка площадью 325 кв. м, обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировать право собственности Н. на нежилое здание туалета и на нежилое здание гаража.
В обоснование заявленных требований Н. ссылался на то, что является собственником нежилого здания по вышеназванному адресу на основании договора купли-продажи от <дата> года, заключенного с ТОО <...>. Нежилое здание (бывшее кафе летнего типа) состояло из основного строения общей площадью 87,8 кв. м, навеса 62,0 кв. м и здания вспомогательного назначения - туалета 23,5 кв. м, а также площадки под навесом мозаично-замощенной 79,3 кв. м, грунта 777 кв. м. Все указанные объекты расположены на земельном участке площадью 1029,6 кв. м. Право собственности Н. на нежилое здание зарегистрировано <дата> года. В отношении здания туалета Н. получен технический паспорт, из которого следует, что туалет построен в 1965 году, в соответствии с кадастровым паспортом туалет является объектом капитального строительства и поскольку туалет составляет единый объект со зданием кафе, Н. полагает, что приобрел право собственности на него в соответствии с договором купли продажи с ТОО <...>. Также Н. указывает, что из кадастрового паспорта гаража следует, что гараж построен в 1997 году в качестве здания вспомогательного назначения для хранения предметов по обслуживанию основного здания магазина-кафе, гаражу присвоен кадастровый номер и имеет краткую характеристику "к", что означает его капитальность. Поскольку строительство гаража осуществлено на земельном участке, право аренды которого перешло к нему от продавца ТОО <...>, то в силу положений ст. 234 ГК РФ за ним должно быть признано право собственности на здание гаража.
В обоснование требований об обязании заключить договор аренды на земельный участок площадью 325 кв. м. Н. ссылался на то, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества по договору от <дата> от продавца ТОО <...> к нему перешло также право аренды в тех же границах сформированного земельного участка. При этом, поскольку ТОО <...> земельный участок был предоставлен для ведения предпринимательской деятельности, к Н. перешло право пользования земельным участком для осуществления аналогичных целей использования. В настоящее время земельный участок 1029,6 кв. м фактически разделен на два земельных участка, в отношении одного из которых с Н. заключен договор аренды, а в отношении второго площадью 325 кв. м, на котором расположены здания гаража и туалета, КУГИ необоснованно отказало в заключении договора аренды.
Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2014 года исковые требования Администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга удовлетворены частично: Н. обязан освободить земельный участок по адресу: <адрес> участок N 5 (<адрес>) от самовольно возведенного одноэтажного кирпичного строения - гаража, в удовлетворении остальной части иска, а также в удовлетворении встречного иска Н. отказано.
В апелляционной жалобе Н. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.
Администрацией Петродворцового района решение суда не обжалуется, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст. 327.1 ГПК РФ, считает необходимым проверить законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы Н., поскольку иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые, в силу положений ст. ст. 1, 2, 9 ГК РФ, недопустимо.
Представитель КУГИ Санкт-Петербурга, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, КГА Санкт-Петербурга, КЗРиЗ Санкт-Петербурга, ГУИОН ПИБ Санкт-Петербурга в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 188 - 195, т. 3), ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представили.
В силу п. 4 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции. В связи с изложенным судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи имущества от <дата> года, заключенного между Н. и ТОО <...>, Н. является собственником нежилого здания площадью 73,2 кв. м по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 90). Право собственности Н. на указанное нежилое помещение зарегистрировано <дата> (т. 1 л.д. 89).
Из договора купли-продажи следует, что продавец продал, а покупатель купил кафе летнего типа, принадлежащее продавцу на праве собственности, находящееся по адресу: Петергоф, <адрес>, расположенное на занимаемой площади 1029,6 кв. м на основании технического паспорта. В соответствии с п. 2 договора купли-продажи кафе летнего типа состоит из основного строения, туалета, площадки под навесом мозаично-замощенной, грунта.
На основании распоряжения администрации Петродворцового района N <...> от <дата>, Н. в аренду передан земельный участок по данному адресу площадью 83,7 кв. м на срок до <дата> (т. 1 л.д. 72, 64 - 66).
На основании распоряжения администрации Петродворцового района N <...> от <дата> <дата> между Н. и КУГИ был заключен договор аренды земельного участка площадью 193 кв. м (т. 1 л.д. 80 - 82), который расторгнут соглашением сторон от <дата> (т. 1 л. д. 76).
По результатам топогеодезических работ в рамках процедуры изменения характеристик ранее учтенного земельного участка по заявлению УНИ Петродворцового района КУГИ СПб от <дата> площадь земельного участка изменена с 193 кв. м на 561 кв. м (т. 1 л.д. 214).
<дата> между КУГИ С-Пб и Н. заключен договор аренды земельного участка площадью 561 кв. м сроком по <дата> (т. 1 л.д. 83 - 88).
Приказом КЗРиЗ Санкт-Петербурга от <дата> утверждены границы и размеры земельного участка по адресу <адрес> - 615 кв. м (т. 1 л.д. 67).
Отказывая в удовлетворении требований Администрации об обязании Н. освободить земельный участок N 5 у <адрес> от кирпичного строения (здания туалета) и ограждения с восточной стороны земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что на момент приобретения Н. нежилого помещения кафе по спорному адресу уже имелись и здание туалета, и ограждение участка с восточной стороны, что следует из содержания договора купли-продажи, технической документации и архитектурного плана земельного участка, при этом Н. не является лицом, которое возвело указанное строение и ограждение, в связи с чем, не усмотрел оснований для удовлетворения указанных требований.
Решение суда в указанной части сторонами не обжалуется, предметом исследования суда апелляционной инстанции не является.
В силу п. 2 ст. 214 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Земельного кодекса РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 60 ЗК РФ в случае самовольного занятия земельного участка нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению.
В силу ст. 62 Земельного кодекса РФ лицо, виновное в нарушении прав собственника земельного участка, на основании решения суда может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно - сносу незаконно возведенных строений, сооружений, устранению других земельных нарушений.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Разрешая требования Администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга об обязании Н. снести самовольно возведенное одноэтажное строение гаража, суд установил, что здание построено в 1997 году на участке N 5, у <адрес> (л.д. 172, т. 1).
Распоряжением КЗРиЗ Санкт-Петербурга от <дата> утверждена схема расположения земельного участка N 5 (<адрес> (т. 1 л.д. 91).
Распоряжениями КГА Санкт-Петербурга от <дата> и от <дата> Н. было отказано в предоставлении в аренду земельного участка площадью 325 кв. м под благоустройство и под открытую некоммерческую стоянку (т. 1 л.д. 102 - 105).
Поскольку решение о передаче Н. в аренду участка, на котором расположен гараж, не принималось, в передаче земельного участка по договору аренды Н. отказано, а также учитывая, что спорный земельный участок находится в государственной собственности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что возведенное на участке строение гаража является самовольной постройкой и собственник вправе требовать восстановления его нарушенных прав путем освобождения вышеуказанного участка от самовольно возведенного строения гаража.
В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Согласно разъяснениям в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Указанное имущество может быть как бесхозяйным, так и принадлежать на праве собственности другому лицу.
Как следует из анализа указанной нормы права, для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения в соответствии с правилами статьи 234 ГК РФ недостаточно пользоваться имуществом, необходимо установить совокупность условий: длительного, непрерывного и открытого и добросовестного владения имуществом как своим собственным.
При этом добросовестность предполагается, когда приобретатель на момент начала владения не знал и не мог знать о незаконности своего владения.
Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судебная коллегия также соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для признания права собственности Н. на туалет в силу приобретательной давности, принимая во внимание, что строение туалета в соответствии с техническим паспортом отнесено к объектам капитального строения, вместе с тем доказательств того, что Н. добросовестно осуществлял владение строением, в том числе уплачивал налоги на указанное имущество, в материалах дела не имеется.
Одновременно судебная коллегия соглашается с выводом суда в решении об отсутствии оснований для признания права собственности Н. на гараж в силу приобретательной давности, учитывая, что здание гаража является самовольной постройкой, расположенной на неправомерно занимаемом земельном участке, в связи с чем, положения статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности в данном случае неприменимы.
В обоснование заявленных требований об обязании заключить с ним договор аренды в отношении земельного участка площадью 325 кв. м, Н. ссылался на то, что на основании договора купли-продажи от <дата> года, заключенного с ТОО <...>, он приобрел нежилое здание (бывшее кафе летнего типа), которое состояло из основного строения общей площадью 87,8 кв. м, навеса 62,0 кв. м и здания вспомогательного назначения - туалета 23,5 кв. м, а также площадки под навесом 79,3 кв. м, грунта 777 кв. м. Все указанные объекты расположены на земельном участке площадью 1029,6 кв. м. Поскольку ТОО <...> был предоставлен вышеуказанный земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности в связи с переходом права собственности на указанные объекты недвижимого имущества к Н. к нему также перешло право аренды земельного участка площадью 1029,6 кв. м на аналогичных условиях.
Разрешая указанные требования Н., суд установил, что в соответствии с договором купли-продажи от <дата> года, заключенным между Н. и ТОО <...>, передаваемое покупателю кафе летнего типа расположено на земельном участке общей площадью 1029,6 кв. м (л.д. 90, т. 1).
Пунктом 8 договора предусмотрено, что продавец ТОО <...> также передает право аренды земельного участка покупателю со дня подписания договора купли-продажи. Продавец гарантирует покупателю отсутствие задолженности по аренде земельного участка, находящегося под застройкой кафе.
В то же время сведений относительно права пользования ТОО <...> земельным участком в договоре не имеется, ссылок на заключение с ТОО <...> договора аренды земельного участка площадью 1026,9 кв. м в договоре купли-продажи имущества не имеется.
В заседании суда первой инстанции представитель КУГИ Санкт-Петербурга пояснил, что договор аренды земельного участка площадью 1026,9 кв. м с ТОО <...> не заключался.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что само по себе указание в договоре купли-продажи от <дата> года, заключенном между ТОО <...> и Н., на расположение продаваемого имущества на земельном участке площадью 1029,6 кв. м, а также на отсутствие у продавца ТОО <...> задолженности по арендной плате и на передачу покупателю права аренды земельного участка площадью 1029,6 кв. м в отсутствие иных доказательств не свидетельствует о наличии у продавца ТОО <...> основанного на законе права пользования земельным участком.
Судом установлено, что в период с 1996 года Н. заключались договоры аренды земельного участка под магазин-кафе в целях размещения объектов общественного питания различной площадью (83,7 кв. м, 193 кв. м, 561 кв. м, л.д. 80 - 88, т. 1), договор аренды земельного участка площадью 1029,6 кв. м с Н. не заключался.
Из пояснений представителя Администрации и материалов дела следует, что земельный участок площадью 1029,6 кв. м по адресу: <адрес> в качестве самостоятельного объекта права не существует, имеется два разных сформированных земельных участка: площадью 561 кв. м и 325 кв. м
<дата> Н. обратился в КУГИ с заявлением о предоставлении земельного участка N 5 площадью 350 кв. м в аренду (т. 1 л.д. 12).
Из ответов КГА Санкт-Петербурга следует, что Н. отказано в предоставлении земельного участка площадью 325 кв. м в аренду под открытую некоммерческую парковку и благоустройство (л.д. 102 - 105, т. 1).
При таких обстоятельствах суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных Н. требований об обязании администрации Петродворцового района издать распоряжение о предоставлении в аренду земельного участка площадью 325 кв. м, а КУГИ - заключить с ним договор аренды земельного участка, в связи с чем, довод апелляционной жалобы, оспаривающий указанный вывод суда судебная коллегия полагает несостоятельным.
В апелляционной жалобе Н. выражает несогласие с отказом суда в признании за ним права собственности на нежилое здание туалета, ссылаясь на то, что право собственности на данное помещение возникло у него на основании договора купли-продажи, заключенного с ТОО <...>.
Данный довод не может послужить основанием для отмены решения суда в указанной части в связи со следующим.
Как следует из содержания договора купли-продажи от <дата> года, заключенного между ТОО <...> и Н., в состав продаваемого имущества входят: здание кафе летнего типа площадью 87,8 кв. м, навес площадью 62,0 кв. м, туалет площадью 23,5 кв. м, площадка под навесом площадью 79,3 кв. м, грунт площадью 777,0 кв. м.
В то же время из ответа ОАО Фонд имущества от <дата> усматривается, что ТОО <...> на основании протокола о результатах аукциона от <дата> приобрело имущество МП <...> перечень основных средств МП <...> расшифрован рукописной инвентаризационной ведомостью, согласно которой в состав имущества включен единственный объект недвижимости - здание кафе (пункт 43) (л.д. 140, т. 3).
То обстоятельство, что годом постройки здания туалета указан 1965 год и он учтен как объект недвижимости капитального строения, в связи с чем, на него были выданы технические паспорта, копии которых представлены Н. в материалы дела, не свидетельствует о том, что ТОО <...> являлось его собственником и, соответственно, о приобретении Н. права собственности в силу договора от <дата> года.
В апелляционной жалобе Н. ссылается на то, что поскольку здание гаража было построено в 1996 году, при этом при его строительстве были соблюдены положения действующего на тот момент Закона РФ "Об основах градостроительства в Российской Федерации", судом неправомерно отказано в признании за ним права собственности на здание гаража.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по данному доводу жалобы.
В соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации от 14 июля 1992 г. "Об основах градостроительства в Российской Федерации", ссылка на которую содержится в апелляционной жалобе, пользователями объектов градостроительной деятельности являются граждане, их объединения, общественные и другие организации, учреждения, предприятия, иные юридические лица, а также иностранные физические и юридические лица. Пользователи объектов градостроительной деятельности имеют право, в том числе, на строительство на отведенном или приобретенном земельном участке жилых домов, других объектов, отвечающих действующим нормативам, правилам застройки и утвержденной градостроительной документации.
Вместе с тем, поскольку, как указывалось выше, земельный участок, на котором выполнено строительство гаража, не находится в собственности Н., договор аренды в отношении указанного участка с Н. также не заключался, оснований для признания за Н. права собственности на здание гаража у суда не имелось.
В апелляционной жалобе Н. ссылается на то, что в соответствии с технической документацией здание кафе не имеет помещения туалета, таким образом, здание туалета является вспомогательным помещением кафе, на что также указано в письме ГУП <...> о наличии единой системы водоснабжения между зданием кафе и туалетом. Следовательно, в силу положений ст. 135 ГК РФ, туалет должен следовать судьбе главной вещи - зданию кафе по договору купли-продажи от <дата> года.
Данный довод судебной коллегией не может быть принят во внимание, поскольку из материалов дела следует, что здание туалета является объектом капитального строительства, в связи с чем, не может расцениваться как вспомогательное помещение кафе.
Довод апелляционной жалобы о том, что поскольку годом постройки туалета в соответствии со сведениями технического паспорта от <дата> является 1965 год, при этом, как следует из ответа ГУП <...> единая система водоснабжения кафе и туалета проложена в 1976 году, следовательно, туалет на основании договора приватизации был передан МП <...> а затем продан ТОО <...>, не может быть принят судебной коллегией, поскольку данный довод носит предположительный характер и никакими объективными доказательствами не подтвержден.
Довод апелляционной жалобы о том, что строительство здания гаража было осуществлено в соответствии с требованиями ст. 8 Закона РФ "Об основах градостроительства в Российской Федерации", гараж является вспомогательным строением для здания кафе, соответствует СНИП, нормам ГОСТ, правилам санитарной и противопожарной безопасности, также не является основанием для отмены решения суда, поскольку указанные выше обстоятельства при отсутствии у Н. права владения земельным участком, на котором осуществлено строительство гаража, не имеют правового значения для разрешения спора.
Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на правильность выводов суда первой инстанции о пропуске истцом срока для обращения в суд и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 07.08.2014 N 33-11804/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2014 г. N 33-11804/2014
Судья: Курочкина В.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Осининой Н.А.
судей Цыганковой В.А., Мирошниковой Е.Н.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-82/2014 по апелляционной жалобе Н. на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2014 года по иску Администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга к Н. об освобождении земель общего пользования от объектов строительства и ограждения, по встречному иску Н. к Администрации Петродворцового района, КУГИ Санкт-Петербурга, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании права собственности на здания, обязании заключить договор аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения Н. и его представителя М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Администрации Петродворцового района - Д., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Администрация Петродворцового района обратилась в суд с иском к Н. об освобождении земель общего пользования по адресу: <адрес> от объектов строительства и ограждения.
В обоснование заявленных требований Администрация указала, что Н. является собственником нежилого здания по адресу: Петергоф, <адрес> которое расположено на земельном участке площадью 561 кв. м. Данный земельный участок передан в пользование Н. по договору аренды от <дата> на срок до <дата> года. В <дата> на основании заявления Н. КЗР Санкт-Петербурга произвел присвоение адреса земельному участку площадью 325 кв. м, территория которого прилегает к территории земельного участка, переданного в аренду ответчику по договору от <дата> года, а именно - участок N 5 <адрес> Актом МВК от <дата> установлено использование ответчиком участка N 5 без законных оснований, с самовольным возведением двух одноэтажных кирпичных строений, предположительно используемых под склад и гараж, а также самовольно установленное ограждение с восточной стороны участка N 5. Н. было выдано предписание в срок до <дата> снести самовольно возведенные строения и ограждение, которое ответчиком не было выполнено. Заключениями КГА от <дата> и <дата> ответчику было отказано в предоставлении земельного участка площадью 325 кв. м под благоустройство и под открытую некоммерческую стоянку по тем основаниям, что фактическое использование земельного участка не соответствует заявленному функциональному назначению.
Н. обратился в суд со встречным иском к администрации Петродворцового района, КУГИ Санкт-Петербурга, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и, с учетом изменений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать право собственности на нежилое здание туалета, признать право собственности на нежилое здание гаража, обязать администрацию Петродворцового района выдать распоряжение о предоставлении земельного участка площадью 325 кв. м с разрешенным использованием - для размещения объектов общественного питания в аренду, обязать КУГИ Петродворцового района заключить с ним договор аренды земельного участка площадью 325 кв. м, обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировать право собственности Н. на нежилое здание туалета и на нежилое здание гаража.
В обоснование заявленных требований Н. ссылался на то, что является собственником нежилого здания по вышеназванному адресу на основании договора купли-продажи от <дата> года, заключенного с ТОО <...>. Нежилое здание (бывшее кафе летнего типа) состояло из основного строения общей площадью 87,8 кв. м, навеса 62,0 кв. м и здания вспомогательного назначения - туалета 23,5 кв. м, а также площадки под навесом мозаично-замощенной 79,3 кв. м, грунта 777 кв. м. Все указанные объекты расположены на земельном участке площадью 1029,6 кв. м. Право собственности Н. на нежилое здание зарегистрировано <дата> года. В отношении здания туалета Н. получен технический паспорт, из которого следует, что туалет построен в 1965 году, в соответствии с кадастровым паспортом туалет является объектом капитального строительства и поскольку туалет составляет единый объект со зданием кафе, Н. полагает, что приобрел право собственности на него в соответствии с договором купли продажи с ТОО <...>. Также Н. указывает, что из кадастрового паспорта гаража следует, что гараж построен в 1997 году в качестве здания вспомогательного назначения для хранения предметов по обслуживанию основного здания магазина-кафе, гаражу присвоен кадастровый номер и имеет краткую характеристику "к", что означает его капитальность. Поскольку строительство гаража осуществлено на земельном участке, право аренды которого перешло к нему от продавца ТОО <...>, то в силу положений ст. 234 ГК РФ за ним должно быть признано право собственности на здание гаража.
В обоснование требований об обязании заключить договор аренды на земельный участок площадью 325 кв. м. Н. ссылался на то, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества по договору от <дата> от продавца ТОО <...> к нему перешло также право аренды в тех же границах сформированного земельного участка. При этом, поскольку ТОО <...> земельный участок был предоставлен для ведения предпринимательской деятельности, к Н. перешло право пользования земельным участком для осуществления аналогичных целей использования. В настоящее время земельный участок 1029,6 кв. м фактически разделен на два земельных участка, в отношении одного из которых с Н. заключен договор аренды, а в отношении второго площадью 325 кв. м, на котором расположены здания гаража и туалета, КУГИ необоснованно отказало в заключении договора аренды.
Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2014 года исковые требования Администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга удовлетворены частично: Н. обязан освободить земельный участок по адресу: <адрес> участок N 5 (<адрес>) от самовольно возведенного одноэтажного кирпичного строения - гаража, в удовлетворении остальной части иска, а также в удовлетворении встречного иска Н. отказано.
В апелляционной жалобе Н. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.
Администрацией Петродворцового района решение суда не обжалуется, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст. 327.1 ГПК РФ, считает необходимым проверить законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы Н., поскольку иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые, в силу положений ст. ст. 1, 2, 9 ГК РФ, недопустимо.
Представитель КУГИ Санкт-Петербурга, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, КГА Санкт-Петербурга, КЗРиЗ Санкт-Петербурга, ГУИОН ПИБ Санкт-Петербурга в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 188 - 195, т. 3), ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представили.
В силу п. 4 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции. В связи с изложенным судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи имущества от <дата> года, заключенного между Н. и ТОО <...>, Н. является собственником нежилого здания площадью 73,2 кв. м по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 90). Право собственности Н. на указанное нежилое помещение зарегистрировано <дата> (т. 1 л.д. 89).
Из договора купли-продажи следует, что продавец продал, а покупатель купил кафе летнего типа, принадлежащее продавцу на праве собственности, находящееся по адресу: Петергоф, <адрес>, расположенное на занимаемой площади 1029,6 кв. м на основании технического паспорта. В соответствии с п. 2 договора купли-продажи кафе летнего типа состоит из основного строения, туалета, площадки под навесом мозаично-замощенной, грунта.
На основании распоряжения администрации Петродворцового района N <...> от <дата>, Н. в аренду передан земельный участок по данному адресу площадью 83,7 кв. м на срок до <дата> (т. 1 л.д. 72, 64 - 66).
На основании распоряжения администрации Петродворцового района N <...> от <дата> <дата> между Н. и КУГИ был заключен договор аренды земельного участка площадью 193 кв. м (т. 1 л.д. 80 - 82), который расторгнут соглашением сторон от <дата> (т. 1 л. д. 76).
По результатам топогеодезических работ в рамках процедуры изменения характеристик ранее учтенного земельного участка по заявлению УНИ Петродворцового района КУГИ СПб от <дата> площадь земельного участка изменена с 193 кв. м на 561 кв. м (т. 1 л.д. 214).
<дата> между КУГИ С-Пб и Н. заключен договор аренды земельного участка площадью 561 кв. м сроком по <дата> (т. 1 л.д. 83 - 88).
Приказом КЗРиЗ Санкт-Петербурга от <дата> утверждены границы и размеры земельного участка по адресу <адрес> - 615 кв. м (т. 1 л.д. 67).
Отказывая в удовлетворении требований Администрации об обязании Н. освободить земельный участок N 5 у <адрес> от кирпичного строения (здания туалета) и ограждения с восточной стороны земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что на момент приобретения Н. нежилого помещения кафе по спорному адресу уже имелись и здание туалета, и ограждение участка с восточной стороны, что следует из содержания договора купли-продажи, технической документации и архитектурного плана земельного участка, при этом Н. не является лицом, которое возвело указанное строение и ограждение, в связи с чем, не усмотрел оснований для удовлетворения указанных требований.
Решение суда в указанной части сторонами не обжалуется, предметом исследования суда апелляционной инстанции не является.
В силу п. 2 ст. 214 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Земельного кодекса РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 60 ЗК РФ в случае самовольного занятия земельного участка нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению.
В силу ст. 62 Земельного кодекса РФ лицо, виновное в нарушении прав собственника земельного участка, на основании решения суда может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно - сносу незаконно возведенных строений, сооружений, устранению других земельных нарушений.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Разрешая требования Администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга об обязании Н. снести самовольно возведенное одноэтажное строение гаража, суд установил, что здание построено в 1997 году на участке N 5, у <адрес> (л.д. 172, т. 1).
Распоряжением КЗРиЗ Санкт-Петербурга от <дата> утверждена схема расположения земельного участка N 5 (<адрес> (т. 1 л.д. 91).
Распоряжениями КГА Санкт-Петербурга от <дата> и от <дата> Н. было отказано в предоставлении в аренду земельного участка площадью 325 кв. м под благоустройство и под открытую некоммерческую стоянку (т. 1 л.д. 102 - 105).
Поскольку решение о передаче Н. в аренду участка, на котором расположен гараж, не принималось, в передаче земельного участка по договору аренды Н. отказано, а также учитывая, что спорный земельный участок находится в государственной собственности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что возведенное на участке строение гаража является самовольной постройкой и собственник вправе требовать восстановления его нарушенных прав путем освобождения вышеуказанного участка от самовольно возведенного строения гаража.
В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Согласно разъяснениям в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Указанное имущество может быть как бесхозяйным, так и принадлежать на праве собственности другому лицу.
Как следует из анализа указанной нормы права, для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения в соответствии с правилами статьи 234 ГК РФ недостаточно пользоваться имуществом, необходимо установить совокупность условий: длительного, непрерывного и открытого и добросовестного владения имуществом как своим собственным.
При этом добросовестность предполагается, когда приобретатель на момент начала владения не знал и не мог знать о незаконности своего владения.
Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судебная коллегия также соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для признания права собственности Н. на туалет в силу приобретательной давности, принимая во внимание, что строение туалета в соответствии с техническим паспортом отнесено к объектам капитального строения, вместе с тем доказательств того, что Н. добросовестно осуществлял владение строением, в том числе уплачивал налоги на указанное имущество, в материалах дела не имеется.
Одновременно судебная коллегия соглашается с выводом суда в решении об отсутствии оснований для признания права собственности Н. на гараж в силу приобретательной давности, учитывая, что здание гаража является самовольной постройкой, расположенной на неправомерно занимаемом земельном участке, в связи с чем, положения статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности в данном случае неприменимы.
В обоснование заявленных требований об обязании заключить с ним договор аренды в отношении земельного участка площадью 325 кв. м, Н. ссылался на то, что на основании договора купли-продажи от <дата> года, заключенного с ТОО <...>, он приобрел нежилое здание (бывшее кафе летнего типа), которое состояло из основного строения общей площадью 87,8 кв. м, навеса 62,0 кв. м и здания вспомогательного назначения - туалета 23,5 кв. м, а также площадки под навесом 79,3 кв. м, грунта 777 кв. м. Все указанные объекты расположены на земельном участке площадью 1029,6 кв. м. Поскольку ТОО <...> был предоставлен вышеуказанный земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности в связи с переходом права собственности на указанные объекты недвижимого имущества к Н. к нему также перешло право аренды земельного участка площадью 1029,6 кв. м на аналогичных условиях.
Разрешая указанные требования Н., суд установил, что в соответствии с договором купли-продажи от <дата> года, заключенным между Н. и ТОО <...>, передаваемое покупателю кафе летнего типа расположено на земельном участке общей площадью 1029,6 кв. м (л.д. 90, т. 1).
Пунктом 8 договора предусмотрено, что продавец ТОО <...> также передает право аренды земельного участка покупателю со дня подписания договора купли-продажи. Продавец гарантирует покупателю отсутствие задолженности по аренде земельного участка, находящегося под застройкой кафе.
В то же время сведений относительно права пользования ТОО <...> земельным участком в договоре не имеется, ссылок на заключение с ТОО <...> договора аренды земельного участка площадью 1026,9 кв. м в договоре купли-продажи имущества не имеется.
В заседании суда первой инстанции представитель КУГИ Санкт-Петербурга пояснил, что договор аренды земельного участка площадью 1026,9 кв. м с ТОО <...> не заключался.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что само по себе указание в договоре купли-продажи от <дата> года, заключенном между ТОО <...> и Н., на расположение продаваемого имущества на земельном участке площадью 1029,6 кв. м, а также на отсутствие у продавца ТОО <...> задолженности по арендной плате и на передачу покупателю права аренды земельного участка площадью 1029,6 кв. м в отсутствие иных доказательств не свидетельствует о наличии у продавца ТОО <...> основанного на законе права пользования земельным участком.
Судом установлено, что в период с 1996 года Н. заключались договоры аренды земельного участка под магазин-кафе в целях размещения объектов общественного питания различной площадью (83,7 кв. м, 193 кв. м, 561 кв. м, л.д. 80 - 88, т. 1), договор аренды земельного участка площадью 1029,6 кв. м с Н. не заключался.
Из пояснений представителя Администрации и материалов дела следует, что земельный участок площадью 1029,6 кв. м по адресу: <адрес> в качестве самостоятельного объекта права не существует, имеется два разных сформированных земельных участка: площадью 561 кв. м и 325 кв. м
<дата> Н. обратился в КУГИ с заявлением о предоставлении земельного участка N 5 площадью 350 кв. м в аренду (т. 1 л.д. 12).
Из ответов КГА Санкт-Петербурга следует, что Н. отказано в предоставлении земельного участка площадью 325 кв. м в аренду под открытую некоммерческую парковку и благоустройство (л.д. 102 - 105, т. 1).
При таких обстоятельствах суд обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных Н. требований об обязании администрации Петродворцового района издать распоряжение о предоставлении в аренду земельного участка площадью 325 кв. м, а КУГИ - заключить с ним договор аренды земельного участка, в связи с чем, довод апелляционной жалобы, оспаривающий указанный вывод суда судебная коллегия полагает несостоятельным.
В апелляционной жалобе Н. выражает несогласие с отказом суда в признании за ним права собственности на нежилое здание туалета, ссылаясь на то, что право собственности на данное помещение возникло у него на основании договора купли-продажи, заключенного с ТОО <...>.
Данный довод не может послужить основанием для отмены решения суда в указанной части в связи со следующим.
Как следует из содержания договора купли-продажи от <дата> года, заключенного между ТОО <...> и Н., в состав продаваемого имущества входят: здание кафе летнего типа площадью 87,8 кв. м, навес площадью 62,0 кв. м, туалет площадью 23,5 кв. м, площадка под навесом площадью 79,3 кв. м, грунт площадью 777,0 кв. м.
В то же время из ответа ОАО Фонд имущества от <дата> усматривается, что ТОО <...> на основании протокола о результатах аукциона от <дата> приобрело имущество МП <...> перечень основных средств МП <...> расшифрован рукописной инвентаризационной ведомостью, согласно которой в состав имущества включен единственный объект недвижимости - здание кафе (пункт 43) (л.д. 140, т. 3).
То обстоятельство, что годом постройки здания туалета указан 1965 год и он учтен как объект недвижимости капитального строения, в связи с чем, на него были выданы технические паспорта, копии которых представлены Н. в материалы дела, не свидетельствует о том, что ТОО <...> являлось его собственником и, соответственно, о приобретении Н. права собственности в силу договора от <дата> года.
В апелляционной жалобе Н. ссылается на то, что поскольку здание гаража было построено в 1996 году, при этом при его строительстве были соблюдены положения действующего на тот момент Закона РФ "Об основах градостроительства в Российской Федерации", судом неправомерно отказано в признании за ним права собственности на здание гаража.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по данному доводу жалобы.
В соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации от 14 июля 1992 г. "Об основах градостроительства в Российской Федерации", ссылка на которую содержится в апелляционной жалобе, пользователями объектов градостроительной деятельности являются граждане, их объединения, общественные и другие организации, учреждения, предприятия, иные юридические лица, а также иностранные физические и юридические лица. Пользователи объектов градостроительной деятельности имеют право, в том числе, на строительство на отведенном или приобретенном земельном участке жилых домов, других объектов, отвечающих действующим нормативам, правилам застройки и утвержденной градостроительной документации.
Вместе с тем, поскольку, как указывалось выше, земельный участок, на котором выполнено строительство гаража, не находится в собственности Н., договор аренды в отношении указанного участка с Н. также не заключался, оснований для признания за Н. права собственности на здание гаража у суда не имелось.
В апелляционной жалобе Н. ссылается на то, что в соответствии с технической документацией здание кафе не имеет помещения туалета, таким образом, здание туалета является вспомогательным помещением кафе, на что также указано в письме ГУП <...> о наличии единой системы водоснабжения между зданием кафе и туалетом. Следовательно, в силу положений ст. 135 ГК РФ, туалет должен следовать судьбе главной вещи - зданию кафе по договору купли-продажи от <дата> года.
Данный довод судебной коллегией не может быть принят во внимание, поскольку из материалов дела следует, что здание туалета является объектом капитального строительства, в связи с чем, не может расцениваться как вспомогательное помещение кафе.
Довод апелляционной жалобы о том, что поскольку годом постройки туалета в соответствии со сведениями технического паспорта от <дата> является 1965 год, при этом, как следует из ответа ГУП <...> единая система водоснабжения кафе и туалета проложена в 1976 году, следовательно, туалет на основании договора приватизации был передан МП <...> а затем продан ТОО <...>, не может быть принят судебной коллегией, поскольку данный довод носит предположительный характер и никакими объективными доказательствами не подтвержден.
Довод апелляционной жалобы о том, что строительство здания гаража было осуществлено в соответствии с требованиями ст. 8 Закона РФ "Об основах градостроительства в Российской Федерации", гараж является вспомогательным строением для здания кафе, соответствует СНИП, нормам ГОСТ, правилам санитарной и противопожарной безопасности, также не является основанием для отмены решения суда, поскольку указанные выше обстоятельства при отсутствии у Н. права владения земельным участком, на котором осуществлено строительство гаража, не имеют правового значения для разрешения спора.
Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на правильность выводов суда первой инстанции о пропуске истцом срока для обращения в суд и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 17 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)