Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22.04.2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 28.04.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Савенкова О.В., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Меликсетяном А.О.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Баркад+" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "12" января 2015 г. по делу N А40-126787/13, принятое судьей Масловым С.В.,
По иску ООО "Баркад+" к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: 1. Правительство Москвы, 2. ГУП "Московский метрополитен"
о признании недействительным отказ от договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ООО "Баркад+": Игнатова Ю.А. по дов. от 02.06.2014, Андреев К.В. по дов. от 02.06.2014, Демаков П.И. ген. директор на основании приказа N 02 от 29.01.2014;
- от Департамента городского имущества города Москвы: Клоков Е.В. по дов. от 28.01.2015;
- от ГУП "Московский метрополитен": Подъячев И.А. по дов. от 31.12.2014, Фаева Д.Ю. по дов. от 20.01.2015;
- от Правительства Москвы: Корчемагина Е.Н. по дов. от 28.11.2014, Клоков Е.В. по дов. от 04.02.2015;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Баркад+" (заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды земельного участка от 08.07.2002 N М-03-018672, оформленного уведомлениями от 10.06.2013 г. N ДГИ-И-12672/13 и от 22.07.2013 г. N ДГИ-И-17679/13 и признании договора аренды земельного участка действующим.
При первом рассмотрении дела суд удовлетворил требования истца, признав недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды земельного участка, оформленный уведомлениями в адрес ООО "Баркад+" от 10.06.2013 N ДГИ-И-12672/13 и от 22.07.2013 N ДГИ-И-17679/13. Договор аренды признан действующим.
Принятое при первом рассмотрении дела решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.11.2013, оставленное без изменения судом апелляционной инстанции, было отменено постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.06.2014, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку судом первой инстанции лишь перечислены полученные истцом документы и совершенные им действия, а апелляционным судом не установлено, какие действия и в какие сроки не совершены Департаментом при разрешении вопросов по градостроительному плану земельного участка, почему отклонен готовый проект, в чем заключается произвольное изменение технико-экономических показателей объекта, обстоятельства длительного неполучения разрешения компетентных органов на строительство, кем и какие действия не совершены своевременно.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал при новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции учесть изложенное, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств вынести судебный акт.
При повторном рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 г. в удовлетворении требований истца отказано в полном объеме.
При этом, суд исходил из того, что установление факта наличия/отсутствия вины арендатора не является необходимым условием для расторжения договора аренды земельного участка в порядке установленным Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Баркад+" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению ООО "Баркад+", суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что судом не учтено, что истцом предпринимались все возможные действия для освоения арендованного участка, в частности по разработке и согласованию проектной документации для архитектурно-градостроительного решения, разработке и согласованию проектной документации для присоединения к инженерным сетям городской коммуникации, разработки и выдачи градостроительного плана земельного участка. При таких обстоятельствах, заявитель жалобы полагает, что нарушения условий договора аренды в части строительства объекта со стороны ООО "Баркад+" не носят существенного и виновного характера.
Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 12.01.2015 г. отменить, удовлетворить исковые требования истца в заявленном объеме.
Представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и ГУП "Московский метрополитен" возражали против доводов апелляционной жалобы ООО "Баркад+", считают решение от 12.01.2015 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований истца в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N М-03-018672 от 08.07.2002 земельного участка с кадастровым номером 77:03:07002:045, площадью 2371 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, вл. 12А.
Срок аренды - до 27.12.2051 (пункт 2.1 в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2004).
Целевое назначение земельного участка - для строительства и последующей эксплуатации торгово-коммерческого центра.
В соответствии с условиями Договора (в редакции дополнительного соглашения от 23.10.2009 N М-03-018672/2) срок проектирования торгово-коммерческого центра установлен до 31.12.2010 (пункт 4.13); срок завершения строительства объекта - до 31.12.2012 (пункт 4.12).
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
25.04.2013 на заседании Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (ГЗК) принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта с расторжением договора аренды земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору ООО "Баркад+" в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Департаментом направлено в адрес арендатора уведомление от 10.06.2013 N ДГИ-И-12672/13 о расторжении договора в одностороннем порядке, мотивированное отсутствием разрешения на строительство и неисполнением обязательств по строительству в срок, на что 04.07.2013 истцом поданы письменные возражения.
Обращаясь в Арбитражный суд города Москвы, ООО "Баркад+" просил признать указанный отказ Департамента от договора N М-03-018672 от 08.07.2002 недействительным, заявляя, что не мог использовать земельный участок по назначению вследствие обстоятельств, исключающих такое использование, в которых его вина отсутствует.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Заявляя требования о признании незаконным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, ООО "Баркад+" указало на отсутствие существенных нарушений условий договора аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции в нарушение указаний кассационной инстанции, данных в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.06.2014 г., не исследовал и не дал оценки следующим вопросам: какие действия и в какие сроки не совершены Департаментом при разрешении вопросов по градостроительному плану земельного участка, почему отклонен готовый проект, в чем заключается произвольное изменение технико-экономических показателей объекта, обстоятельства длительного неполучения разрешения компетентных органов на строительство, кем и какие действия не совершены своевременно.
При этом, судом приняты во внимание только доводы и возражения ответчика и третьих лиц.
Судебная коллегия, во исполнение указаний кассационной инстанции, исследовав материалы дела, установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, первичная исходно-разрешительная документация (ИРД) со сроком действия до 20.06.2003 г. была утверждена Москомархитектурой 19.11.2011 г. (т. 4, л.д. 50-55).
Вместе с тем, первый распорядительный документ, разрешающий использование земельного участка по назначению (Распоряжение Правительства Москвы N 924-РП) издан лишь 16.05.2007 г., из которого следует, что ООО "Баркад+" разрешена только разработка градостроительной документации для последующего оформления Москомархитектурой Акта разрешенного использования земельного участка.
Подготовка и согласование проекта Распоряжения Правительства Москвы о порядке и условиях реализации инвестиционного проекта была поручена Префектуре Восточного административного округа города Москвы и осуществлялось последней с февраля 2005 г. по май 2007 г., что следует из переписки истца с Префектурой ВАО г. Москвы,, Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, Тендерным Комитетом и Москомархитектурой (т. 1, л.д. 61-66).
Распоряжение Правительства Москвы от 16.05.2007 г. N 924-РП получено истцом 23.05.2007 г., в связи с чем доводы истца о том, что до получения в мае 2007 г. указанного распорядительного документа, ООО "Баркад+" не имело законных оснований для начала проектирования и строительства объекта, неправомерно не приняты судом первой инстанции во внимание.
Из материалов дела усматривается, что с июня по декабрь 2007 г. истцом была подготовлена и согласована предпроектная документация и в декабре 2007 г. ООО "Баркад+" обратилось в Москомархитектуру для Градостроительного обоснования строительства (т. 1, л.д. 66).
Предпроектное решение было изготовлено истцом и передано на согласование ГлавАПУ 20.09.2007 г., однако, подготовленное и согласованное по всем разделам Градостроительное обоснование получено истцом только в марте 2009 г., то есть по истечении 14 месяцев.
В указанный период в связи с изменениями в нормативных актах, Москомархитектурой была отменена Разработка ЗОС с оформлением АРИ и введен новый порядок получения Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
После утверждения Градообразующей документации Распоряжением Правительства Москвы N 2465-РП от 21.09.2009 г. было разрешено проектирование и строительство объекта с вводом его в эксплуатацию в декабре 2012 г., в связи с чем соответствующие изменения в договор аренды были внесены Дополнительным соглашением от 23.10.2009 г.
14.09.2009 г. истец обратился с заявкой в Москомархитектуру на подготовку ГПЗУ, которая 19.10.2009 г. отказала в его выдаче в связи отсутствием заключения Москомнаследия, получение которого находилось в компетенции Москомархитектуры.
17.11.2009 г. истцом самостоятельно получено положительное заключение Москомнаследия и 09.12.2009 г. ООО "Баркад+" повторно обратилось в Москомархитектуру (исх. N 43 от 09.12.2009 г.) об оформлении и выдаче ГПЗУ.
20.01.2010 г. Москомархитектура вновь отказала истцу в выдаче ГПЗУ, ссылаясь на отсутствие утвержденных Мосгордумой Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) (т. 1, л.д. 73).
Письмами от 19.03.2010 г. N 5 и от 06.05.2010 г. N 6 ООО "Баркад+" вновь обратилось в Москомархитектуру о необходимости разработки и выдачи ГПЗУ, вместе с тем 26.05.2010 г. истцом получен отказ от государственного органа, в котором последний разъяснял, что выдача ГПЗУ невозможна в связи с тем, что городом не разработан проект межевания территории микрорайона.
29.07.2010 г. ООО "Баркад+" направило в ГлавАПУ Москомархитектуры обращение о разработке проекта межевания, который был разработан за период с июля 2010 г. по февраль 2011 г., обсужден на общественных слушаниях и утвержден окружной Комиссией по землепользованию.
Материалы по рассмотрению проекта межевания в феврале 2011 г. были утверждены и направлены в Москомархитектуру для подготовки ГПЗУ.
При этом, истец неоднократно обращался к Мэру города Москвы Собянину С.С., его заместителю Хуснуллину М.Ш., в Префектуру ВАО г. Москвы, в Мосархитектуру с просьбами об ускорении подготовки, утверждения и выдачи ГПЗУ, что подтверждается письмами истца N 07 от 21.02.2011 г., N 28 от 11.05.2011 г., N 30 от 23.05.2011 г., N 33 от 04.07.2011 г., N 36 от 11.08.2011 г., N 38 от 07.09.2011 г.
Между тем, проект ГПЗУ для проведения публичных слушаний в муниципалитете был получен истцом только 25.10.2011 г.
Публичные слушания по проекту ГПЗУ проведены 14.12.2011 г., протокол слушаний оформлен и направлен в Префектуру ВАО г. Москвы 26.12.2011 г., оформлен протокол Префектурой был 26.01.2012 г. и направлен в Москомархитектуру.
Москомархитектура оформила ГПЗУ 10.02.2012 г. и 13.02.2012 г. выдала его ООО "Баркад+".
При этом, в выданном истцу Градостроительном плане земельного участка содержались измененные технико-экономические показатели на объект, не соответствующие ранее утвержденному Градостроительному обоснованию, что в свою очередь повлекло полное изменение уже готового проекта строительства и переоформления технических условий на внешние коммуникации.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что ООО "Баркад+" было лишено возможности осуществлять строительство на земельном участке в период с 14 сентября 2009 г. по 13 декабря 2012 г. в связи с длительным оформлением Москомархитектурой ГПЗУ и прямым запретом осуществлять строительство до утверждения Закона города Москвы "О Правилах землепользования и застройки города Москвы", содержащихся в письмах Москомархитектуры от 20.01.2010 гг. N 001-02-11581/9-1, от 26.05.2010 г. N 001-02-11581/-(2)-1 и в письме Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы от 27.07.2010 г. N 497-ГК-02/10, рассматривавшей обращение истца о выдаче ГПЗУ.
Судом первой инстанции не дано оценки Решению Градостроительно-земельной комиссии от 15.09.2011 г. (Протокол N 38), которым несмотря на утвержденные ранее Градостроительным обоснованием параметры объекта без какого-либо обоснования были изменены технико-экономические показатели на объект: снижена до двух этажей и 10-ти метров высота объекта при допустимой высоте 20 метров (т. 1, л.д. 51), что фактически препятствовало истцу приступить к строительству до выполнения вышеназванного решения ГЗК, поскольку требовало от истца внесения изменений в проект с учетом установленных комиссией новых технико-экономических показателей на объект.
Оценивая действия сторон Договора аренды, судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что на момент отказа ответчика от Договора в июне 2013 г., истцом был полностью изменен проект объекта в соответствии с новыми технико-экономическими показателями, установленными в утвержденном Градостроительном плане земельного участка, в апреле 2013 г. проект получил положительное заключение экспертизы и был зарегистрирован в системе проектной документации города Москвы 28.05.2013 г.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что причиной нарушения срока строительство в установленный договором срок послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, отсутствие построенного объекта в установленный договором срок явилось результатом действий и бездействия государственных органов, а именно:
- - в течение пяти лет не издавался распорядительный документ Правительства Москвы, позволяющий начать использование земельного участка по назначению;
- - три года (с апреля 2009 г. по февраль 2012 г.) Москомархитектурой не выдавался Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), без наличия которого невозможно завершить проектирование и начать строительство объекта;
- - истцу государственными органами направлялись прямые письменные запреты на осуществление строительства до утверждения Закона города Москвы "О Правилах землепользования и застройки города Москвы;
- - решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 15.09.2011 г. необоснованно отклонен проект истца и произвольно (без представления архитектурных или иных оснований) изменены технико-экономические показатели объекта, требовавшие внесения изменений в проектную документацию;
- - решением Градостроительной земельной комиссии города Москвы от 25.04.2013 г. отказано ООО "Баркад+" в продлении сроков строительства и фактического изъятия земельного участка из владения истца, невзирая на готовность измененного проекта, получившего положительное заключение экспертизы.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что причиной не осуществления истцом строительства на спорном земельном участке послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, поскольку действия со стороны арендодателя и государственных органов города Москвы в отношении истца не могут быть признаны добросовестными и направлены на воспрепятствование арендатору в строительстве торгового центра, в связи с чем выводы суда первой инстанции об истечении сроков исполнения обязательств по строительству объекта в декабре 2012 г. противоречат формальной логике и фактическим обстоятельствам дела, так как основной документ (Градостроительный план земельного участка) был выдан истцу за 10 месяцев до истечения срока на строительство и являлся для истца заведомо неисполнимым.
Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства в подтверждение своих требований и возражений, судебная коллегия приходит к выводам о том, что действия ООО "Баркад+" были направлены на надлежащее исполнение обязательств по договору аренды, а указанное в уведомлении от 10.06.2013 N ДГИ-И-12672/13 нарушение в виде неисполнения обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором, само по себе не может являться существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его расторжение.
При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что возможность строительства объекта возникла у истца в феврале 2012 года в момент выдачи уполномоченным органом Градостроительного плана земельного участка.
В то же время, ООО "Баркад+" предпринимало активные действия по разработке проектной документации и градостроительного плана земельного участка, что подтверждается материалами дела.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено иными федеральными законами.
Нормы земельного кодекса РФ и пункт 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса" не содержат запрета на применение норм гражданского права, предусмотренные статьями 401, 405 - 406 Гражданского кодекса РФ.
Пункт 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса" не содержат указания на то, что нарушение сроков строительства и неполучение разрешения на строительство не по вине арендатора исключает применение статьи 46 Земельного кодекса РФ об исключении из сроков освоения земельного участка времени, в течение которого участок не мог использоваться ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Иное толкование смысла указанной нормы означало бы нарушение статей 8, 18, 19, 46, 55 Конституции Российской Федерации, а также основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса РФ.
В настоящем случае из представленных ООО "Баркад+" доказательств судебной коллегией установлено как отсутствие вины арендатора (статья 401 Гражданского кодекса РФ), так и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка (статья 46 Земельного кодекса РФ).
При таких обстоятельствах, необоснованное игнорирование Департаментом городского имущества города Москвы возражений против одностороннего расторжения договора носит характер злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса РФ).
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что совершенный ответчиком односторонний отказ от договора противоречит нормам пункта 22 статьи ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и в данном случае имеет признаки злоупотребления правом, которое не подлежит защите судом.
Учитывая изложенное, решение от 12.01.2015 г. в части отказа в иске о признании недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора земельного участка от 08.07.2002 г. N М-03-018672, оформленный уведомлениями в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Баркад+" от 10.06.2013 г. N ДГИ-И-12672/13 и от 22.07.2013 г. N ДГИ-И-17679/13 и признании Договора аренды земельного участка от 08.07.2002 г. N М-03-018672 действующим, подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города от "12" января 2015 г. по делу N А40-126787/2013 отменить.
Признать недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора земельного участка от 08.07.2002 г. N М-03-018672, оформленный уведомлениями в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Баркад+" от 10.06.2013 г. N ДГИ-И-12672/13 и от 22.07.2013 г. N ДГИ-И-17679/13.
Договор аренды земельного участка от 08.07.2002 г. N М-03-018672 признать действующим.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2015 N 09АП-7472/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-126787/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2015 г. N 09АП-7472/2015-ГК
Дело N А40-126787/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22.04.2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 28.04.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Савенкова О.В., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Меликсетяном А.О.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Баркад+" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "12" января 2015 г. по делу N А40-126787/13, принятое судьей Масловым С.В.,
По иску ООО "Баркад+" к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: 1. Правительство Москвы, 2. ГУП "Московский метрополитен"
о признании недействительным отказ от договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ООО "Баркад+": Игнатова Ю.А. по дов. от 02.06.2014, Андреев К.В. по дов. от 02.06.2014, Демаков П.И. ген. директор на основании приказа N 02 от 29.01.2014;
- от Департамента городского имущества города Москвы: Клоков Е.В. по дов. от 28.01.2015;
- от ГУП "Московский метрополитен": Подъячев И.А. по дов. от 31.12.2014, Фаева Д.Ю. по дов. от 20.01.2015;
- от Правительства Москвы: Корчемагина Е.Н. по дов. от 28.11.2014, Клоков Е.В. по дов. от 04.02.2015;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Баркад+" (заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды земельного участка от 08.07.2002 N М-03-018672, оформленного уведомлениями от 10.06.2013 г. N ДГИ-И-12672/13 и от 22.07.2013 г. N ДГИ-И-17679/13 и признании договора аренды земельного участка действующим.
При первом рассмотрении дела суд удовлетворил требования истца, признав недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды земельного участка, оформленный уведомлениями в адрес ООО "Баркад+" от 10.06.2013 N ДГИ-И-12672/13 и от 22.07.2013 N ДГИ-И-17679/13. Договор аренды признан действующим.
Принятое при первом рассмотрении дела решение Арбитражного суда г. Москвы от 11.11.2013, оставленное без изменения судом апелляционной инстанции, было отменено постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.06.2014, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку судом первой инстанции лишь перечислены полученные истцом документы и совершенные им действия, а апелляционным судом не установлено, какие действия и в какие сроки не совершены Департаментом при разрешении вопросов по градостроительному плану земельного участка, почему отклонен готовый проект, в чем заключается произвольное изменение технико-экономических показателей объекта, обстоятельства длительного неполучения разрешения компетентных органов на строительство, кем и какие действия не совершены своевременно.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал при новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции учесть изложенное, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств вынести судебный акт.
При повторном рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 12.01.2015 г. в удовлетворении требований истца отказано в полном объеме.
При этом, суд исходил из того, что установление факта наличия/отсутствия вины арендатора не является необходимым условием для расторжения договора аренды земельного участка в порядке установленным Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Баркад+" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению ООО "Баркад+", суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что судом не учтено, что истцом предпринимались все возможные действия для освоения арендованного участка, в частности по разработке и согласованию проектной документации для архитектурно-градостроительного решения, разработке и согласованию проектной документации для присоединения к инженерным сетям городской коммуникации, разработки и выдачи градостроительного плана земельного участка. При таких обстоятельствах, заявитель жалобы полагает, что нарушения условий договора аренды в части строительства объекта со стороны ООО "Баркад+" не носят существенного и виновного характера.
Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 12.01.2015 г. отменить, удовлетворить исковые требования истца в заявленном объеме.
Представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и ГУП "Московский метрополитен" возражали против доводов апелляционной жалобы ООО "Баркад+", считают решение от 12.01.2015 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований истца в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N М-03-018672 от 08.07.2002 земельного участка с кадастровым номером 77:03:07002:045, площадью 2371 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, вл. 12А.
Срок аренды - до 27.12.2051 (пункт 2.1 в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2004).
Целевое назначение земельного участка - для строительства и последующей эксплуатации торгово-коммерческого центра.
В соответствии с условиями Договора (в редакции дополнительного соглашения от 23.10.2009 N М-03-018672/2) срок проектирования торгово-коммерческого центра установлен до 31.12.2010 (пункт 4.13); срок завершения строительства объекта - до 31.12.2012 (пункт 4.12).
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
25.04.2013 на заседании Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (ГЗК) принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта с расторжением договора аренды земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору ООО "Баркад+" в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Департаментом направлено в адрес арендатора уведомление от 10.06.2013 N ДГИ-И-12672/13 о расторжении договора в одностороннем порядке, мотивированное отсутствием разрешения на строительство и неисполнением обязательств по строительству в срок, на что 04.07.2013 истцом поданы письменные возражения.
Обращаясь в Арбитражный суд города Москвы, ООО "Баркад+" просил признать указанный отказ Департамента от договора N М-03-018672 от 08.07.2002 недействительным, заявляя, что не мог использовать земельный участок по назначению вследствие обстоятельств, исключающих такое использование, в которых его вина отсутствует.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Заявляя требования о признании незаконным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, ООО "Баркад+" указало на отсутствие существенных нарушений условий договора аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции в нарушение указаний кассационной инстанции, данных в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.06.2014 г., не исследовал и не дал оценки следующим вопросам: какие действия и в какие сроки не совершены Департаментом при разрешении вопросов по градостроительному плану земельного участка, почему отклонен готовый проект, в чем заключается произвольное изменение технико-экономических показателей объекта, обстоятельства длительного неполучения разрешения компетентных органов на строительство, кем и какие действия не совершены своевременно.
При этом, судом приняты во внимание только доводы и возражения ответчика и третьих лиц.
Судебная коллегия, во исполнение указаний кассационной инстанции, исследовав материалы дела, установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, первичная исходно-разрешительная документация (ИРД) со сроком действия до 20.06.2003 г. была утверждена Москомархитектурой 19.11.2011 г. (т. 4, л.д. 50-55).
Вместе с тем, первый распорядительный документ, разрешающий использование земельного участка по назначению (Распоряжение Правительства Москвы N 924-РП) издан лишь 16.05.2007 г., из которого следует, что ООО "Баркад+" разрешена только разработка градостроительной документации для последующего оформления Москомархитектурой Акта разрешенного использования земельного участка.
Подготовка и согласование проекта Распоряжения Правительства Москвы о порядке и условиях реализации инвестиционного проекта была поручена Префектуре Восточного административного округа города Москвы и осуществлялось последней с февраля 2005 г. по май 2007 г., что следует из переписки истца с Префектурой ВАО г. Москвы,, Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, Тендерным Комитетом и Москомархитектурой (т. 1, л.д. 61-66).
Распоряжение Правительства Москвы от 16.05.2007 г. N 924-РП получено истцом 23.05.2007 г., в связи с чем доводы истца о том, что до получения в мае 2007 г. указанного распорядительного документа, ООО "Баркад+" не имело законных оснований для начала проектирования и строительства объекта, неправомерно не приняты судом первой инстанции во внимание.
Из материалов дела усматривается, что с июня по декабрь 2007 г. истцом была подготовлена и согласована предпроектная документация и в декабре 2007 г. ООО "Баркад+" обратилось в Москомархитектуру для Градостроительного обоснования строительства (т. 1, л.д. 66).
Предпроектное решение было изготовлено истцом и передано на согласование ГлавАПУ 20.09.2007 г., однако, подготовленное и согласованное по всем разделам Градостроительное обоснование получено истцом только в марте 2009 г., то есть по истечении 14 месяцев.
В указанный период в связи с изменениями в нормативных актах, Москомархитектурой была отменена Разработка ЗОС с оформлением АРИ и введен новый порядок получения Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
После утверждения Градообразующей документации Распоряжением Правительства Москвы N 2465-РП от 21.09.2009 г. было разрешено проектирование и строительство объекта с вводом его в эксплуатацию в декабре 2012 г., в связи с чем соответствующие изменения в договор аренды были внесены Дополнительным соглашением от 23.10.2009 г.
14.09.2009 г. истец обратился с заявкой в Москомархитектуру на подготовку ГПЗУ, которая 19.10.2009 г. отказала в его выдаче в связи отсутствием заключения Москомнаследия, получение которого находилось в компетенции Москомархитектуры.
17.11.2009 г. истцом самостоятельно получено положительное заключение Москомнаследия и 09.12.2009 г. ООО "Баркад+" повторно обратилось в Москомархитектуру (исх. N 43 от 09.12.2009 г.) об оформлении и выдаче ГПЗУ.
20.01.2010 г. Москомархитектура вновь отказала истцу в выдаче ГПЗУ, ссылаясь на отсутствие утвержденных Мосгордумой Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) (т. 1, л.д. 73).
Письмами от 19.03.2010 г. N 5 и от 06.05.2010 г. N 6 ООО "Баркад+" вновь обратилось в Москомархитектуру о необходимости разработки и выдачи ГПЗУ, вместе с тем 26.05.2010 г. истцом получен отказ от государственного органа, в котором последний разъяснял, что выдача ГПЗУ невозможна в связи с тем, что городом не разработан проект межевания территории микрорайона.
29.07.2010 г. ООО "Баркад+" направило в ГлавАПУ Москомархитектуры обращение о разработке проекта межевания, который был разработан за период с июля 2010 г. по февраль 2011 г., обсужден на общественных слушаниях и утвержден окружной Комиссией по землепользованию.
Материалы по рассмотрению проекта межевания в феврале 2011 г. были утверждены и направлены в Москомархитектуру для подготовки ГПЗУ.
При этом, истец неоднократно обращался к Мэру города Москвы Собянину С.С., его заместителю Хуснуллину М.Ш., в Префектуру ВАО г. Москвы, в Мосархитектуру с просьбами об ускорении подготовки, утверждения и выдачи ГПЗУ, что подтверждается письмами истца N 07 от 21.02.2011 г., N 28 от 11.05.2011 г., N 30 от 23.05.2011 г., N 33 от 04.07.2011 г., N 36 от 11.08.2011 г., N 38 от 07.09.2011 г.
Между тем, проект ГПЗУ для проведения публичных слушаний в муниципалитете был получен истцом только 25.10.2011 г.
Публичные слушания по проекту ГПЗУ проведены 14.12.2011 г., протокол слушаний оформлен и направлен в Префектуру ВАО г. Москвы 26.12.2011 г., оформлен протокол Префектурой был 26.01.2012 г. и направлен в Москомархитектуру.
Москомархитектура оформила ГПЗУ 10.02.2012 г. и 13.02.2012 г. выдала его ООО "Баркад+".
При этом, в выданном истцу Градостроительном плане земельного участка содержались измененные технико-экономические показатели на объект, не соответствующие ранее утвержденному Градостроительному обоснованию, что в свою очередь повлекло полное изменение уже готового проекта строительства и переоформления технических условий на внешние коммуникации.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что ООО "Баркад+" было лишено возможности осуществлять строительство на земельном участке в период с 14 сентября 2009 г. по 13 декабря 2012 г. в связи с длительным оформлением Москомархитектурой ГПЗУ и прямым запретом осуществлять строительство до утверждения Закона города Москвы "О Правилах землепользования и застройки города Москвы", содержащихся в письмах Москомархитектуры от 20.01.2010 гг. N 001-02-11581/9-1, от 26.05.2010 г. N 001-02-11581/-(2)-1 и в письме Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы от 27.07.2010 г. N 497-ГК-02/10, рассматривавшей обращение истца о выдаче ГПЗУ.
Судом первой инстанции не дано оценки Решению Градостроительно-земельной комиссии от 15.09.2011 г. (Протокол N 38), которым несмотря на утвержденные ранее Градостроительным обоснованием параметры объекта без какого-либо обоснования были изменены технико-экономические показатели на объект: снижена до двух этажей и 10-ти метров высота объекта при допустимой высоте 20 метров (т. 1, л.д. 51), что фактически препятствовало истцу приступить к строительству до выполнения вышеназванного решения ГЗК, поскольку требовало от истца внесения изменений в проект с учетом установленных комиссией новых технико-экономических показателей на объект.
Оценивая действия сторон Договора аренды, судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что на момент отказа ответчика от Договора в июне 2013 г., истцом был полностью изменен проект объекта в соответствии с новыми технико-экономическими показателями, установленными в утвержденном Градостроительном плане земельного участка, в апреле 2013 г. проект получил положительное заключение экспертизы и был зарегистрирован в системе проектной документации города Москвы 28.05.2013 г.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что причиной нарушения срока строительство в установленный договором срок послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, отсутствие построенного объекта в установленный договором срок явилось результатом действий и бездействия государственных органов, а именно:
- - в течение пяти лет не издавался распорядительный документ Правительства Москвы, позволяющий начать использование земельного участка по назначению;
- - три года (с апреля 2009 г. по февраль 2012 г.) Москомархитектурой не выдавался Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), без наличия которого невозможно завершить проектирование и начать строительство объекта;
- - истцу государственными органами направлялись прямые письменные запреты на осуществление строительства до утверждения Закона города Москвы "О Правилах землепользования и застройки города Москвы;
- - решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 15.09.2011 г. необоснованно отклонен проект истца и произвольно (без представления архитектурных или иных оснований) изменены технико-экономические показатели объекта, требовавшие внесения изменений в проектную документацию;
- - решением Градостроительной земельной комиссии города Москвы от 25.04.2013 г. отказано ООО "Баркад+" в продлении сроков строительства и фактического изъятия земельного участка из владения истца, невзирая на готовность измененного проекта, получившего положительное заключение экспертизы.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что причиной не осуществления истцом строительства на спорном земельном участке послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, поскольку действия со стороны арендодателя и государственных органов города Москвы в отношении истца не могут быть признаны добросовестными и направлены на воспрепятствование арендатору в строительстве торгового центра, в связи с чем выводы суда первой инстанции об истечении сроков исполнения обязательств по строительству объекта в декабре 2012 г. противоречат формальной логике и фактическим обстоятельствам дела, так как основной документ (Градостроительный план земельного участка) был выдан истцу за 10 месяцев до истечения срока на строительство и являлся для истца заведомо неисполнимым.
Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства в подтверждение своих требований и возражений, судебная коллегия приходит к выводам о том, что действия ООО "Баркад+" были направлены на надлежащее исполнение обязательств по договору аренды, а указанное в уведомлении от 10.06.2013 N ДГИ-И-12672/13 нарушение в виде неисполнения обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором, само по себе не может являться существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его расторжение.
При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что возможность строительства объекта возникла у истца в феврале 2012 года в момент выдачи уполномоченным органом Градостроительного плана земельного участка.
В то же время, ООО "Баркад+" предпринимало активные действия по разработке проектной документации и градостроительного плана земельного участка, что подтверждается материалами дела.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено иными федеральными законами.
Нормы земельного кодекса РФ и пункт 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса" не содержат запрета на применение норм гражданского права, предусмотренные статьями 401, 405 - 406 Гражданского кодекса РФ.
Пункт 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса" не содержат указания на то, что нарушение сроков строительства и неполучение разрешения на строительство не по вине арендатора исключает применение статьи 46 Земельного кодекса РФ об исключении из сроков освоения земельного участка времени, в течение которого участок не мог использоваться ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Иное толкование смысла указанной нормы означало бы нарушение статей 8, 18, 19, 46, 55 Конституции Российской Федерации, а также основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса РФ.
В настоящем случае из представленных ООО "Баркад+" доказательств судебной коллегией установлено как отсутствие вины арендатора (статья 401 Гражданского кодекса РФ), так и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка (статья 46 Земельного кодекса РФ).
При таких обстоятельствах, необоснованное игнорирование Департаментом городского имущества города Москвы возражений против одностороннего расторжения договора носит характер злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса РФ).
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что совершенный ответчиком односторонний отказ от договора противоречит нормам пункта 22 статьи ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и в данном случае имеет признаки злоупотребления правом, которое не подлежит защите судом.
Учитывая изложенное, решение от 12.01.2015 г. в части отказа в иске о признании недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора земельного участка от 08.07.2002 г. N М-03-018672, оформленный уведомлениями в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Баркад+" от 10.06.2013 г. N ДГИ-И-12672/13 и от 22.07.2013 г. N ДГИ-И-17679/13 и признании Договора аренды земельного участка от 08.07.2002 г. N М-03-018672 действующим, подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города от "12" января 2015 г. по делу N А40-126787/2013 отменить.
Признать недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора земельного участка от 08.07.2002 г. N М-03-018672, оформленный уведомлениями в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Баркад+" от 10.06.2013 г. N ДГИ-И-12672/13 и от 22.07.2013 г. N ДГИ-И-17679/13.
Договор аренды земельного участка от 08.07.2002 г. N М-03-018672 признать действующим.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)