Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Вертопраховой Е.В.,
судей Сапрыкиной Е.И., Швец Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И.В.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Автопредприятие": Богдашкина А.С., представителя по доверенности от 22.10.2012;
- от Администрации города Благовещенска: Мазеиной О.В.. представителя по доверенности от 23.09.2014 N 01-10/5450;
- от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: Черепненко Т.Л., представителя по доверенности от 04.09.2014 N 9458;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, Администрации города Благовещенска
на решение от 30.07.2014
по делу N А04-3124/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Аныш Д.С.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автопредприятие" (ОГРН 1022800527474, ИНН 2801075178)
к Администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015), Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685)
о признании незаконным решения
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Автопредприятие" (далее - заявитель, общество, ООО "Автопредприятие") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным решения администрации города Благовещенска (далее - администрация) от 15.04.2014 N 04-29/2234 об отказе обществу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору N 150/1 от 20.12.2001 муниципального имущества: склада общей площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, улица Ленина/Политехническая, 60/15, литер А 6; обязании Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - КУМИ г. Благовещенска) заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: склада, инвентарный номер 10:401:001:006867820:0106, литер А6, этажность 1, назначение - нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, улица Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка из категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, улица Ленина, 60.
Решением от 30.07.2014 суд признал незаконным, как несоответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), решение администрации города Благовещенска от 15.04.2014 N 04-29/2234 об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Автопредприятие" в реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору N 150/1 от 20.12.2001 муниципального имущества: склада общей площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, улица Ленина/Политехническая, 60/15, литер А6.
В удовлетворении требований общества к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска судом отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, КУМИ г. Благовещенска и администрация обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
КУМИ г. Благовещенска в своей апелляционной жалобе указывает, что суд неполно выяснил все обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права, а именно: заявитель не обращался в суд с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ, он обратился в суд именно с исковыми требованиями, т.е. истцом был избран ненадлежащий способ защиты права; судом не учтено, что обращение общества с заявлением о заключении договора купли-продажи направлено в Комитет с нарушением установленного Федеральным законом N 159-ФЗ (пункт 9 статьи 4) 30-дневного срока; судом не учтено, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ одним из обязательных условий в реализации преимущественное права на приобретение арендуемого имущества, является отсутствие задолженности на день подачи заявления о реализации такого права, об отсутствии задолженности по внесению арендной платы предоставляются документы согласно пункту 5 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ; суд не учел решения суда по делам N А04-1364/2014, N А04-1388/2013.
Администрация в своей апелляционной жалобе не согласна с решением суда, так как у общества по состоянию на 23.04.2012 (день направления в администрацию заявления об использовании преимущественного права выкупа арендуемого имущества) не погашен был долг, по договору аренды N 150/1 от 20.12.2001 в сумме 53 484, 50 руб.; поскольку в нарушение пункта 3.1.2 Договора обществом несвоевременно вносилась арендная плата; данное обстоятельство, согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ не позволяет заявителю воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества; суд не учел то обстоятельство, что требования к арендатору, установленные пунктом 5 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ указывают на наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы; претензия Комитета от 11.12.2013 N 14276 была отозвана по причине неправильного расчета пени, а не по причине отсутствия задолженности; судом не учтено решение суда по делу N А04-1364/2014, имеющее существенное значение относительно настоящего спора; заявитель в нарушение пункта 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ не реализовал преимущественное право на заключение договора купли-продажи в установленный 30-дневный срок, в связи с чем, он утратил данное право.
ООО "Автопредприятие" в письменном отзыве отклонило доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебное заседание проводится в режиме видеоконференц-связи.
Представители КУМИ г. Благовещенска и администрации в судебном заседании считают решение суда первой инстанции не законным, просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель общества настаивает на доводах своего отзыва, просит решение оставить его без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования города Благовещенска находится объект недвижимости - склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 302,6 кв. м, инвентарный N 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, кадастровый (или условный) номер: 28:01:130069:0023:10:401:001:006867820:0106, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.08.2003 сделана запись регистрации N 28-01/01-9/2003-798, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.06.2006 N 28 АА N 085470; земли населенных пунктов, разрешенное использование склад, общая площадь 357 кв. м, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, кадастровый номер 28:01:130069:0027, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.07.2007 сделана запись регистрации N 28-28-01/024/2007-859, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.07.2007 N 28 АА 166512.
21.12.2001 между КУМИ г. Благовещенска (Арендодатель) и ООО "Автопредприятие" (Арендатор) заключен договор N 150/1 на аренду здания (нежилого помещения), предметом которого в соответствии с пунктом 1.1 (в редакции соглашения от 10.06.2003 о внесении дополнений и изменений договор от 21.12.2001 N 150/1) является аренда нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Ленина, 60 ЛА-5 (1 этаж) 1,1', 2-10, площадью 1473,5 кв. м, для стоянки, стоимостью 982 275 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-5 (2 этаж) 1-4, площадью 1314,8 кв. м, для стоянки, стоимостью 876 472 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-5 (3 этаж) 1-3, для стоянки, площадью 1314,8 кв. м, стоимостью 875 472 руб.; ул. Ленина, 60 (1 этаж) ЛА 1,1',2,2' для ремонтной мастерской, площадью 2479 кв. м, стоимостью 2 215 871 руб.; ЛА-1 3, 4, 6, 10, 10', 50; ЛА-2 15; ЛА-3 16, 16', 17-26; ЛА-4 27-37, 40, 48, 49; ул. Ленина, 60 ЛА (2 этаж) 1, Г, 2, 2', 3, 4, 5, 6, 7 для диспетчерской, площадью 170,5 кв. м, стоимостью 152 403 руб., ул. Ленина, 60 ЛА-6 (подвал) 1-3, для склада, площадью 100,5 кв. м, стоимостью 98 124 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-6 (1 этаж) 1-3, для склада, площадью 154,7 кв. м, стоимостью 151 042 руб.; ул. Партизанская, 43 (1 этаж) ЛА1-33, ЛА1 34-42,ЛА2 43, для бани, площадью 811,2 кв. м, стоимостью 1 018 786 руб.; ул. Партизанская, 43 ЛА1 (2 этаж) 1-2 для бани, площадью 125,6 кв. м, стоимостью 157 741 руб., ул. Партизанская, 43/2 ЛА-5 (1 этаж) 1-24, для офиса, студии, площадью 525,2 кв. м, стоимостью 656 087 руб., ул. Партизанская, 43/2 ЛА-5 (2 этаж) 1-12, для офиса, площадью 179.8 кв. м, стоимостью 224 608 руб.
Дополнительным соглашением от 31.10.2012 к договору на аренду здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 в пункт 1.1 договора внесены изменения в части описания арендуемых помещений по адресу: ул. Ленина, 60 литер А-6., а именно:
- - ул. Ленина, 60, литер А-6 (подвал) 1-5 / склад / 150,0 кв. м;
- - ул. Ленина, 60, литер А-6 (1 этаж) 1-3 / склад / 152,6 кв. м.
Дополнительное соглашение от 31.10.2012 к договору на аренду здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области от 13.12.2012, номер регистрации 28-28-01/070/2012-792.
23.04.2012 общество обратилось в КУМИ г. Благовещенска с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого ООО "Автопредприятие" здания, расположенного по адресу г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, литер А-6 (подвал) 1-5, склад, площадью 150,0 кв. м; ул. Ленина, 60, литер А-6 (1 этаж) 1-3, склад, площадью 152,6 кв. м.
Решением администрации города Благовещенска, оформленным письмом N 01-29/3793 от 14.05.2012 обществу отказано в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, в обоснование которого указано, что договор аренды муниципального имущества - здания склада, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, литер А 6, общей площадью 302,5 кв. м, с заявителем не заключался, в связи с чем основания для реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества в соответствии с нормами Федерального закона N 159-ФЗ отсутствуют. Кроме того, администрация указала, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.08.2012 по делу N А04-4494/2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013, решение администрации города Благовещенска N 01-29/3793 от 14.05.2012 об отказе в реализации ООО "Автопредприятие" преимущественного права на выкуп муниципального имущества, арендуемого по договору N 150/1 от 21.12.2001, а именно склада, общей площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, литер А 6 признано незаконным, как не соответствующим Федеральному закону N 159-ФЗ.
Суд обязал администрацию города Благовещенска повторно рассмотреть заявление ООО "Автопредприятие" от 23.04.2012 с учетом действительной площади склада, указанной в техническом паспорте на здание склада с подвалом Лит А6, составленного по состоянию на 27 февраля 2006 года и расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15.
Постановлением администрации города Благовещенска от 19.10.2011 N 4663 "Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год и определения порядка принятия решений об условиях приватизации", с изменениями, внесенными постановлением администрации г. Благовещенска от 06.06.2012 N 2653, постановлением администрации города Благовещенска от 29.12.2012 N 5944 "О продлении срока приватизации объектов муниципальной собственности" склад литер А6, площадью: 302,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д. 60/15 включен в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год, срок приватизации продлен до 31.12.2013.
Распоряжением КУМИ г. Благовещенска от 29.11.2012 N 385 "Об условиях приватизации муниципального имущества", предписано осуществить приватизацию объекта недвижимости: склада литер А6, общей площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, начальная (рыночная) цена объекта 11 982 100 руб.; установить начальную (рыночную) цену муниципального имущества; арендатора, имеющего преимущественное право приобретения указанного имущества.
КУМИ г. Благовещенска сопроводительным письмом от 14.12.2012 N 16236 направило в адрес ООО "Автопредприятие" проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
Рассмотрев предложение о заключении договора купли-продажи, общество сопроводительным письмом от 16.01.2013 N 004 направило в адрес КУМИ г. Благовещенска протокол разногласий к договору N 227 купли-продажи муниципального имущества.
Поскольку в письме от 14.02.2013 N 1888 КУМИ г. Благовещенска отказано в согласовании цены недвижимого имущества, ООО "Автопредприятие" обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением об определении спорных условий договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу N А04-1388/2013, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда 31.12.2013, урегулированы разногласия, возникшие между КУМИ г. Благовещенска и ООО "Автопредприятие" при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - склада, инв. N 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60.
КУМИ г. Благовещенска претензией от 11.12.2013 N 14276 потребовал от ООО "Автопредприятие" в течение 30 дней уплатить задолженность по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1, в том числе: основной долг в сумме 202 296,17 руб., пени за нарушение сроков оплаты аренды с января 2012 по ноябрь 2013 в сумме 212 810,10 руб.
Вместе с тем, письмом КУМИ г. Благовещенска от 24.12.2013 N 15058 претензия от 11.12.2013 N 14276 отозвана, с указанием на то, что расчет пени будет направлен дополнительно.
Сопроводительным письмом от 18.02.2014 N 1861 КУМИ г. Благовещенска во исполнение решения Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу N А04-1388/2013 направило в адрес ООО "Автопредприятие" для подписания проект договора купли-продажи N 227
17.03.2014 в КУМИ г. Благовещенска поступил подписанный ООО "Автопредприятие" проект договора N 227 купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в отношении следующих объектов недвижимого имущества:
- - склад, инв. N 10:401:001:006867820:0106. Литер А 6, общей площадью 302,6 кв. м расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15;
- - земельный участок из категории земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование - склад, кадастровый номер 28:01:130069:0027, площадью 357 кв. м, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60.
КУМИ г. Благовещенска претензией от 24.03.2014 N 3194 потребовал от ООО "Автопредприятие" в течение 30 дней уплатить пеню по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 за нарушение сроков оплаты аренды с января 2011 года по март 2014 года в сумме 298 643,27 руб.
Пеня в сумме 298643,27 руб. по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 уплачена ООО "Автопредприятие" платежными поручениями от 14.04.2014 N 108, от 21.04.2014 N 111, от 21.04.2014 N 114.
Решением администрации города Благовещенска, оформленным письмом N 04-29/2234 от 15.04.2014 обществу отказано в реализации права преимущественного выкупа указанного имущества и заключении договора купли-продажи, которое обосновано тем, что на момент подачи заявления ООО "Автопредприятие" от 23.04.2012 у него имелась задолженность по пене.
Не согласившись с решением администрации города Благовещенска, оформленным письмом N 04-29/2234 от 15.04.2014 общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом N 159-ФЗ регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; при этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из анализа статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приобретено хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
При этом в силу части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как следует из решения Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу N А04-1388/2013 на основании договора от 15.06.2012 N 5864 ООО "Амурский экспертный центр" произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (склад, назначение: нежилое здание, общей площадью 302,6 кв. м, этажность 1, инв. N 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д. 60/15 с земельным участком, площадью 357 кв. м, кадастровый номер 28:01:13069:0027) и составил соответствующий отчет.
На основании проведенных расчетов рыночная стоимость оцениваемого объекта склад, назначение: нежилое здание, общей площадью 302,6 кв. м, этажность 1, инв. N 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д. 60/15 по состоянию на 28.06.2012 определена в размере 11 982 100 руб. Рыночная стоимость земельного участка площадью 357 кв. м, кадастровый номер 28:01:13069:0027 по состоянию на 28.06.2012 определена в размере 2 641 800 руб.
КУМИ г. Благовещенска было принято распоряжение от 29.11.2012 N 385 об условиях приватизации объекта недвижимости - склада литер А6, общей площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, с установлением начальной (рыночной) цены объекта в размере 11 982 100 руб.
Сопроводительным письмом от 14.12.2012 N 16236 КУМИ г. Благовещенска направило в адрес ООО "Автопредприятие" проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
Таким образом, совокупность совершенных КУМИ г. Благовещенска действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, связанных с поступлением заявления ООО "Автопредприятие" от 23.04.2012 о реализации права преимущественного выкупа имущества, свидетельствует о том, что уполномоченным органом не было установлено оснований для возвращения заявления арендатору по части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
В силу пункта 2 статьи 3, части 2 статьи 9, части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ наличие задолженности по неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является основанием для возврата уполномоченным органом арендатору заявления в тридцатидневный срок с даты его получения с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Судом первой инстанции верно установлено, что по состоянию, на 23.04.2012 (день направления арендатором заявления) задолженность по внесению непосредственно арендной платы на дату обращения с заявлением отсутствовала, доказательств обратно не представлено.
Вместе с тем, согласно платежным поручениям, общество нарушало в 2011-2012 годах сроки и порядок внесения ежемесячной платы, а именно:
- оплата за январь 2011 по сроку уплаты до 10.01.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 11.01.2011, 21.01.2011, 28.01.2011, поступили 11.01.2011, 21.01.2011, 28.01.2011;
- оплата за февраль 2011 по сроку уплаты до 10.02.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 17.02.2011, 24.02.2011, поступили 17.02.2011, 24.02.2011;
- оплата за март 2011 по сроку уплаты до 10.03.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 09.03.2011, 23.03.2011, поступили 09.03.2011, 23.03.2011;
- оплата за июнь 2011 по сроку уплаты до 10.06.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 10.06.2011, 10.06.2011, 15.06.2011, поступили 10.06.2011, 10.06.2011, 15.06.2011;
- оплата за июль 2011 по сроку уплаты до 10.07.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 07.07.2011, 07.07.2011, 20.07.2011, 08.08.2011, 11.08.2011, поступили 07.07.2011, 07.07.2011, 20.07.2011, 08.08.2011, 11.08.2011;
- оплата за август 2011 по сроку уплаты до 10.08.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 11.08.2011, 12.08.2011, 09.09.2011, поступили - 11.08.2011, 12.08.2011, 09.09.2011;
- оплата за сентябрь 2011 по сроку уплаты до 10.09.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 09.09.2011, 14.09.2009, 16.09.2011, поступили - 09.09.2011, 14.09.2009, 16.09.2011, 26.09.2011;
- оплата за декабрь 2011 по сроку уплаты до 10.12.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 12.12.2011, 13.12.2011, поступили 12.12.2011, 13.12.2011;
- оплата за январь 2012 по сроку уплаты до 10.01.2012 - денежные средства списаны со счета арендатора 23.01.2012, 26.01.2012, поступили 23.01.2013, 26.01.2012;
- оплата за февраль 2012 по сроку уплаты до 10.02.2012 - денежные средства списаны со счета арендатора 16.02.2012, 19.03.2012, поступили 16.02.2012, 19.03.2012;
- оплата за март 2012 по сроку уплаты до 10.03.2012 - денежные средства списаны со счета арендатора 19.03.2012, 27.03.2012, поступили 19.03.2012, 27.03.2012;
- оплата за апрель 2012 по сроку уплаты до 10.04.2014 - денежные средства списаны со счета арендатора 27.03.2012, 10.04.2012, 11.04.2012, 18.04.2012, поступили 27.03.2012, 10.04.2012, 11.04.2012, 18.04.2012.
Судом так же установлено, что ООО "Автопредприятие" платежным поручением от 08.04.2011 N 74 уплатило пени на общую сумму 12 361,26 руб., на основании претензии КУМИ г. Благовещенска от 25.03.2011 N 3384.
Претензия от 24.03.2014 N 3194, которой КУМИ г. Благовещенска потребовал от ООО "Автопредприятие" в течение 30 дней уплатить пеню по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 за нарушение сроков оплаты аренды с января 2011 года по март 2014 года в сумме 298 643,27 руб., была направлена после получения (17.03.2014) от ООО "Автопредприятие" подписанного проекта договора купли-продажи.
Судом правомерно не принята во внимание претензия КУМИ г. Благовещенска от 11.12.2013 N 14276, так как была отозвана письмом от 24.12.2013 N 15058.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 за каждые сутки просрочки платежа арендной платы арендодатель вправе взыскать пеню с арендатора а размере 0,5% от неуплаченной суммы.
Исходя из буквального толкования положений пункта 4.1 договора аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 в совокупности с положениями статьи 330 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что в стороны установили в договоре право арендодателя на взыскание с арендатора пени, но не безусловную обязанность арендатора добровольно уплачивать пени без предъявления соответствующих требований арендодателем.
Таким образом, суд правомерно пришел к выводу о том, что на дату обращения ООО "Автопредприятие" с заявлением от 23.04.2012 о реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору N 150/1 от 20.12.2001 муниципального имущества - склада, обязанность по уплате пени по указанному договору отсутствовала.
Вместе с тем, поскольку администрация г. Благовещенска в период с 23.04.2012 по 15.04.2014 действовала с нарушением норм Федерального закона N 159-ФЗ в части возложенных на нее обязанностей по рассмотрению заявления ООО "Автопредприятие", то судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что решение администрации не соответствует приведенным выше нормам законодательства и нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности.
Так же судом правомерно отказано в удовлетворении заявленных ООО "Автопредприятие" требований к КУМИ г. Благовещенска, поскольку оспариваемое решение принято администрацией города Благовещенска.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, сводящиеся к иной, чем у арбитражного суда, неверной трактовке законодательства, не могут служить основаниями для отмены судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении арбитражным судом первой инстанции норм права.
Кроме того, данные доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта судом первой инстанции не допущено.
С учетом изложенного основания для отмены решения суда от 30.07.2014 и удовлетворения апелляционных жалоб у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 30 июля 2014 года по делу N А04-3124/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.В.ВЕРТОПРАХОВА
Судьи
Е.И.САПРЫКИНА
Е.А.ШВЕЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2014 N 06АП-4883/2014 ПО ДЕЛУ N А04-3124/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2014 г. N 06АП-4883/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Вертопраховой Е.В.,
судей Сапрыкиной Е.И., Швец Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И.В.,
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Автопредприятие": Богдашкина А.С., представителя по доверенности от 22.10.2012;
- от Администрации города Благовещенска: Мазеиной О.В.. представителя по доверенности от 23.09.2014 N 01-10/5450;
- от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: Черепненко Т.Л., представителя по доверенности от 04.09.2014 N 9458;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, Администрации города Благовещенска
на решение от 30.07.2014
по делу N А04-3124/2014
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Аныш Д.С.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автопредприятие" (ОГРН 1022800527474, ИНН 2801075178)
к Администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015), Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685)
о признании незаконным решения
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Автопредприятие" (далее - заявитель, общество, ООО "Автопредприятие") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным решения администрации города Благовещенска (далее - администрация) от 15.04.2014 N 04-29/2234 об отказе обществу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору N 150/1 от 20.12.2001 муниципального имущества: склада общей площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, улица Ленина/Политехническая, 60/15, литер А 6; обязании Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - КУМИ г. Благовещенска) заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: склада, инвентарный номер 10:401:001:006867820:0106, литер А6, этажность 1, назначение - нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, улица Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка из категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, улица Ленина, 60.
Решением от 30.07.2014 суд признал незаконным, как несоответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), решение администрации города Благовещенска от 15.04.2014 N 04-29/2234 об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Автопредприятие" в реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору N 150/1 от 20.12.2001 муниципального имущества: склада общей площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, улица Ленина/Политехническая, 60/15, литер А6.
В удовлетворении требований общества к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска судом отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, КУМИ г. Благовещенска и администрация обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
КУМИ г. Благовещенска в своей апелляционной жалобе указывает, что суд неполно выяснил все обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права, а именно: заявитель не обращался в суд с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ, он обратился в суд именно с исковыми требованиями, т.е. истцом был избран ненадлежащий способ защиты права; судом не учтено, что обращение общества с заявлением о заключении договора купли-продажи направлено в Комитет с нарушением установленного Федеральным законом N 159-ФЗ (пункт 9 статьи 4) 30-дневного срока; судом не учтено, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ одним из обязательных условий в реализации преимущественное права на приобретение арендуемого имущества, является отсутствие задолженности на день подачи заявления о реализации такого права, об отсутствии задолженности по внесению арендной платы предоставляются документы согласно пункту 5 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ; суд не учел решения суда по делам N А04-1364/2014, N А04-1388/2013.
Администрация в своей апелляционной жалобе не согласна с решением суда, так как у общества по состоянию на 23.04.2012 (день направления в администрацию заявления об использовании преимущественного права выкупа арендуемого имущества) не погашен был долг, по договору аренды N 150/1 от 20.12.2001 в сумме 53 484, 50 руб.; поскольку в нарушение пункта 3.1.2 Договора обществом несвоевременно вносилась арендная плата; данное обстоятельство, согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ не позволяет заявителю воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества; суд не учел то обстоятельство, что требования к арендатору, установленные пунктом 5 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ указывают на наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы; претензия Комитета от 11.12.2013 N 14276 была отозвана по причине неправильного расчета пени, а не по причине отсутствия задолженности; судом не учтено решение суда по делу N А04-1364/2014, имеющее существенное значение относительно настоящего спора; заявитель в нарушение пункта 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ не реализовал преимущественное право на заключение договора купли-продажи в установленный 30-дневный срок, в связи с чем, он утратил данное право.
ООО "Автопредприятие" в письменном отзыве отклонило доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебное заседание проводится в режиме видеоконференц-связи.
Представители КУМИ г. Благовещенска и администрации в судебном заседании считают решение суда первой инстанции не законным, просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель общества настаивает на доводах своего отзыва, просит решение оставить его без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования города Благовещенска находится объект недвижимости - склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 302,6 кв. м, инвентарный N 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, кадастровый (или условный) номер: 28:01:130069:0023:10:401:001:006867820:0106, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.08.2003 сделана запись регистрации N 28-01/01-9/2003-798, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.06.2006 N 28 АА N 085470; земли населенных пунктов, разрешенное использование склад, общая площадь 357 кв. м, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, кадастровый номер 28:01:130069:0027, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.07.2007 сделана запись регистрации N 28-28-01/024/2007-859, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.07.2007 N 28 АА 166512.
21.12.2001 между КУМИ г. Благовещенска (Арендодатель) и ООО "Автопредприятие" (Арендатор) заключен договор N 150/1 на аренду здания (нежилого помещения), предметом которого в соответствии с пунктом 1.1 (в редакции соглашения от 10.06.2003 о внесении дополнений и изменений договор от 21.12.2001 N 150/1) является аренда нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Ленина, 60 ЛА-5 (1 этаж) 1,1', 2-10, площадью 1473,5 кв. м, для стоянки, стоимостью 982 275 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-5 (2 этаж) 1-4, площадью 1314,8 кв. м, для стоянки, стоимостью 876 472 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-5 (3 этаж) 1-3, для стоянки, площадью 1314,8 кв. м, стоимостью 875 472 руб.; ул. Ленина, 60 (1 этаж) ЛА 1,1',2,2' для ремонтной мастерской, площадью 2479 кв. м, стоимостью 2 215 871 руб.; ЛА-1 3, 4, 6, 10, 10', 50; ЛА-2 15; ЛА-3 16, 16', 17-26; ЛА-4 27-37, 40, 48, 49; ул. Ленина, 60 ЛА (2 этаж) 1, Г, 2, 2', 3, 4, 5, 6, 7 для диспетчерской, площадью 170,5 кв. м, стоимостью 152 403 руб., ул. Ленина, 60 ЛА-6 (подвал) 1-3, для склада, площадью 100,5 кв. м, стоимостью 98 124 руб.; ул. Ленина, 60 ЛА-6 (1 этаж) 1-3, для склада, площадью 154,7 кв. м, стоимостью 151 042 руб.; ул. Партизанская, 43 (1 этаж) ЛА1-33, ЛА1 34-42,ЛА2 43, для бани, площадью 811,2 кв. м, стоимостью 1 018 786 руб.; ул. Партизанская, 43 ЛА1 (2 этаж) 1-2 для бани, площадью 125,6 кв. м, стоимостью 157 741 руб., ул. Партизанская, 43/2 ЛА-5 (1 этаж) 1-24, для офиса, студии, площадью 525,2 кв. м, стоимостью 656 087 руб., ул. Партизанская, 43/2 ЛА-5 (2 этаж) 1-12, для офиса, площадью 179.8 кв. м, стоимостью 224 608 руб.
Дополнительным соглашением от 31.10.2012 к договору на аренду здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 в пункт 1.1 договора внесены изменения в части описания арендуемых помещений по адресу: ул. Ленина, 60 литер А-6., а именно:
- - ул. Ленина, 60, литер А-6 (подвал) 1-5 / склад / 150,0 кв. м;
- - ул. Ленина, 60, литер А-6 (1 этаж) 1-3 / склад / 152,6 кв. м.
Дополнительное соглашение от 31.10.2012 к договору на аренду здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области от 13.12.2012, номер регистрации 28-28-01/070/2012-792.
23.04.2012 общество обратилось в КУМИ г. Благовещенска с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого ООО "Автопредприятие" здания, расположенного по адресу г. Благовещенск, ул. Ленина, 60, литер А-6 (подвал) 1-5, склад, площадью 150,0 кв. м; ул. Ленина, 60, литер А-6 (1 этаж) 1-3, склад, площадью 152,6 кв. м.
Решением администрации города Благовещенска, оформленным письмом N 01-29/3793 от 14.05.2012 обществу отказано в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, в обоснование которого указано, что договор аренды муниципального имущества - здания склада, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, литер А 6, общей площадью 302,5 кв. м, с заявителем не заключался, в связи с чем основания для реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества в соответствии с нормами Федерального закона N 159-ФЗ отсутствуют. Кроме того, администрация указала, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.08.2012 по делу N А04-4494/2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013, решение администрации города Благовещенска N 01-29/3793 от 14.05.2012 об отказе в реализации ООО "Автопредприятие" преимущественного права на выкуп муниципального имущества, арендуемого по договору N 150/1 от 21.12.2001, а именно склада, общей площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, литер А 6 признано незаконным, как не соответствующим Федеральному закону N 159-ФЗ.
Суд обязал администрацию города Благовещенска повторно рассмотреть заявление ООО "Автопредприятие" от 23.04.2012 с учетом действительной площади склада, указанной в техническом паспорте на здание склада с подвалом Лит А6, составленного по состоянию на 27 февраля 2006 года и расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15.
Постановлением администрации города Благовещенска от 19.10.2011 N 4663 "Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год и определения порядка принятия решений об условиях приватизации", с изменениями, внесенными постановлением администрации г. Благовещенска от 06.06.2012 N 2653, постановлением администрации города Благовещенска от 29.12.2012 N 5944 "О продлении срока приватизации объектов муниципальной собственности" склад литер А6, площадью: 302,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д. 60/15 включен в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год, срок приватизации продлен до 31.12.2013.
Распоряжением КУМИ г. Благовещенска от 29.11.2012 N 385 "Об условиях приватизации муниципального имущества", предписано осуществить приватизацию объекта недвижимости: склада литер А6, общей площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, начальная (рыночная) цена объекта 11 982 100 руб.; установить начальную (рыночную) цену муниципального имущества; арендатора, имеющего преимущественное право приобретения указанного имущества.
КУМИ г. Благовещенска сопроводительным письмом от 14.12.2012 N 16236 направило в адрес ООО "Автопредприятие" проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
Рассмотрев предложение о заключении договора купли-продажи, общество сопроводительным письмом от 16.01.2013 N 004 направило в адрес КУМИ г. Благовещенска протокол разногласий к договору N 227 купли-продажи муниципального имущества.
Поскольку в письме от 14.02.2013 N 1888 КУМИ г. Благовещенска отказано в согласовании цены недвижимого имущества, ООО "Автопредприятие" обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением об определении спорных условий договора купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу N А04-1388/2013, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда 31.12.2013, урегулированы разногласия, возникшие между КУМИ г. Благовещенска и ООО "Автопредприятие" при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - склада, инв. N 10:401:001:006867820:0106, Литер А6, этажность 1, назначение: нежилое здание, площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 28:01:130069:0027, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60.
КУМИ г. Благовещенска претензией от 11.12.2013 N 14276 потребовал от ООО "Автопредприятие" в течение 30 дней уплатить задолженность по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1, в том числе: основной долг в сумме 202 296,17 руб., пени за нарушение сроков оплаты аренды с января 2012 по ноябрь 2013 в сумме 212 810,10 руб.
Вместе с тем, письмом КУМИ г. Благовещенска от 24.12.2013 N 15058 претензия от 11.12.2013 N 14276 отозвана, с указанием на то, что расчет пени будет направлен дополнительно.
Сопроводительным письмом от 18.02.2014 N 1861 КУМИ г. Благовещенска во исполнение решения Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу N А04-1388/2013 направило в адрес ООО "Автопредприятие" для подписания проект договора купли-продажи N 227
17.03.2014 в КУМИ г. Благовещенска поступил подписанный ООО "Автопредприятие" проект договора N 227 купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в отношении следующих объектов недвижимого имущества:
- - склад, инв. N 10:401:001:006867820:0106. Литер А 6, общей площадью 302,6 кв. м расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15;
- - земельный участок из категории земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование - склад, кадастровый номер 28:01:130069:0027, площадью 357 кв. м, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 60.
КУМИ г. Благовещенска претензией от 24.03.2014 N 3194 потребовал от ООО "Автопредприятие" в течение 30 дней уплатить пеню по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 за нарушение сроков оплаты аренды с января 2011 года по март 2014 года в сумме 298 643,27 руб.
Пеня в сумме 298643,27 руб. по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 уплачена ООО "Автопредприятие" платежными поручениями от 14.04.2014 N 108, от 21.04.2014 N 111, от 21.04.2014 N 114.
Решением администрации города Благовещенска, оформленным письмом N 04-29/2234 от 15.04.2014 обществу отказано в реализации права преимущественного выкупа указанного имущества и заключении договора купли-продажи, которое обосновано тем, что на момент подачи заявления ООО "Автопредприятие" от 23.04.2012 у него имелась задолженность по пене.
Не согласившись с решением администрации города Благовещенска, оформленным письмом N 04-29/2234 от 15.04.2014 общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом N 159-ФЗ регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; при этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из анализа статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приобретено хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
При этом в силу части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как следует из решения Арбитражного суда Амурской области от 22.07.2013 по делу N А04-1388/2013 на основании договора от 15.06.2012 N 5864 ООО "Амурский экспертный центр" произвел оценку рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (склад, назначение: нежилое здание, общей площадью 302,6 кв. м, этажность 1, инв. N 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д. 60/15 с земельным участком, площадью 357 кв. м, кадастровый номер 28:01:13069:0027) и составил соответствующий отчет.
На основании проведенных расчетов рыночная стоимость оцениваемого объекта склад, назначение: нежилое здание, общей площадью 302,6 кв. м, этажность 1, инв. N 10:401:001:006867820:0106, литер А6, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, д. 60/15 по состоянию на 28.06.2012 определена в размере 11 982 100 руб. Рыночная стоимость земельного участка площадью 357 кв. м, кадастровый номер 28:01:13069:0027 по состоянию на 28.06.2012 определена в размере 2 641 800 руб.
КУМИ г. Благовещенска было принято распоряжение от 29.11.2012 N 385 об условиях приватизации объекта недвижимости - склада литер А6, общей площадью 302,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина/Политехническая, 60/15, с установлением начальной (рыночной) цены объекта в размере 11 982 100 руб.
Сопроводительным письмом от 14.12.2012 N 16236 КУМИ г. Благовещенска направило в адрес ООО "Автопредприятие" проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества в порядке реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
Таким образом, совокупность совершенных КУМИ г. Благовещенска действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, связанных с поступлением заявления ООО "Автопредприятие" от 23.04.2012 о реализации права преимущественного выкупа имущества, свидетельствует о том, что уполномоченным органом не было установлено оснований для возвращения заявления арендатору по части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.
В силу пункта 2 статьи 3, части 2 статьи 9, части 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ наличие задолженности по неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является основанием для возврата уполномоченным органом арендатору заявления в тридцатидневный срок с даты его получения с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Судом первой инстанции верно установлено, что по состоянию, на 23.04.2012 (день направления арендатором заявления) задолженность по внесению непосредственно арендной платы на дату обращения с заявлением отсутствовала, доказательств обратно не представлено.
Вместе с тем, согласно платежным поручениям, общество нарушало в 2011-2012 годах сроки и порядок внесения ежемесячной платы, а именно:
- оплата за январь 2011 по сроку уплаты до 10.01.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 11.01.2011, 21.01.2011, 28.01.2011, поступили 11.01.2011, 21.01.2011, 28.01.2011;
- оплата за февраль 2011 по сроку уплаты до 10.02.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 17.02.2011, 24.02.2011, поступили 17.02.2011, 24.02.2011;
- оплата за март 2011 по сроку уплаты до 10.03.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 09.03.2011, 23.03.2011, поступили 09.03.2011, 23.03.2011;
- оплата за июнь 2011 по сроку уплаты до 10.06.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 10.06.2011, 10.06.2011, 15.06.2011, поступили 10.06.2011, 10.06.2011, 15.06.2011;
- оплата за июль 2011 по сроку уплаты до 10.07.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 07.07.2011, 07.07.2011, 20.07.2011, 08.08.2011, 11.08.2011, поступили 07.07.2011, 07.07.2011, 20.07.2011, 08.08.2011, 11.08.2011;
- оплата за август 2011 по сроку уплаты до 10.08.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 11.08.2011, 12.08.2011, 09.09.2011, поступили - 11.08.2011, 12.08.2011, 09.09.2011;
- оплата за сентябрь 2011 по сроку уплаты до 10.09.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 09.09.2011, 14.09.2009, 16.09.2011, поступили - 09.09.2011, 14.09.2009, 16.09.2011, 26.09.2011;
- оплата за декабрь 2011 по сроку уплаты до 10.12.2011 - денежные средства списаны со счета арендатора 12.12.2011, 13.12.2011, поступили 12.12.2011, 13.12.2011;
- оплата за январь 2012 по сроку уплаты до 10.01.2012 - денежные средства списаны со счета арендатора 23.01.2012, 26.01.2012, поступили 23.01.2013, 26.01.2012;
- оплата за февраль 2012 по сроку уплаты до 10.02.2012 - денежные средства списаны со счета арендатора 16.02.2012, 19.03.2012, поступили 16.02.2012, 19.03.2012;
- оплата за март 2012 по сроку уплаты до 10.03.2012 - денежные средства списаны со счета арендатора 19.03.2012, 27.03.2012, поступили 19.03.2012, 27.03.2012;
- оплата за апрель 2012 по сроку уплаты до 10.04.2014 - денежные средства списаны со счета арендатора 27.03.2012, 10.04.2012, 11.04.2012, 18.04.2012, поступили 27.03.2012, 10.04.2012, 11.04.2012, 18.04.2012.
Судом так же установлено, что ООО "Автопредприятие" платежным поручением от 08.04.2011 N 74 уплатило пени на общую сумму 12 361,26 руб., на основании претензии КУМИ г. Благовещенска от 25.03.2011 N 3384.
Претензия от 24.03.2014 N 3194, которой КУМИ г. Благовещенска потребовал от ООО "Автопредприятие" в течение 30 дней уплатить пеню по договору аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 за нарушение сроков оплаты аренды с января 2011 года по март 2014 года в сумме 298 643,27 руб., была направлена после получения (17.03.2014) от ООО "Автопредприятие" подписанного проекта договора купли-продажи.
Судом правомерно не принята во внимание претензия КУМИ г. Благовещенска от 11.12.2013 N 14276, так как была отозвана письмом от 24.12.2013 N 15058.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 за каждые сутки просрочки платежа арендной платы арендодатель вправе взыскать пеню с арендатора а размере 0,5% от неуплаченной суммы.
Исходя из буквального толкования положений пункта 4.1 договора аренды здания (нежилого помещения) от 21.12.2001 N 150/1 в совокупности с положениями статьи 330 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что в стороны установили в договоре право арендодателя на взыскание с арендатора пени, но не безусловную обязанность арендатора добровольно уплачивать пени без предъявления соответствующих требований арендодателем.
Таким образом, суд правомерно пришел к выводу о том, что на дату обращения ООО "Автопредприятие" с заявлением от 23.04.2012 о реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору N 150/1 от 20.12.2001 муниципального имущества - склада, обязанность по уплате пени по указанному договору отсутствовала.
Вместе с тем, поскольку администрация г. Благовещенска в период с 23.04.2012 по 15.04.2014 действовала с нарушением норм Федерального закона N 159-ФЗ в части возложенных на нее обязанностей по рассмотрению заявления ООО "Автопредприятие", то судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что решение администрации не соответствует приведенным выше нормам законодательства и нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности.
Так же судом правомерно отказано в удовлетворении заявленных ООО "Автопредприятие" требований к КУМИ г. Благовещенска, поскольку оспариваемое решение принято администрацией города Благовещенска.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, сводящиеся к иной, чем у арбитражного суда, неверной трактовке законодательства, не могут служить основаниями для отмены судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении арбитражным судом первой инстанции норм права.
Кроме того, данные доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта судом первой инстанции не допущено.
С учетом изложенного основания для отмены решения суда от 30.07.2014 и удовлетворения апелляционных жалоб у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 30 июля 2014 года по делу N А04-3124/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Е.В.ВЕРТОПРАХОВА
Судьи
Е.И.САПРЫКИНА
Е.А.ШВЕЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)