Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.03.2014.
Постановление в полном объеме изготовлено 02.04.2014.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Протасова А.И.,
Семенюта Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,
при участии:
от Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ": Макарский Н.А. по доверенности б/н от 6.12.2012 г.; Вялых Е.В. по доверенности б/н от 6.12.2012 г.
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" на решение Арбитражного суда Курской области от 09.12.2013 по делу N А35-3916/2013 (судья Лымарь Д.В.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными действий, третье лицо: ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" (далее - ООО "Комбинат строительных материалов и работ") обратилось в арбитражный суд с заявлением, с учетом его уточнения, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области) о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, о признании незаконными действий Управления Росреестра по Курской области, выразившихся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59, по основаниям изложенным в сообщении Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области (сообщение Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001) об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59; об обязании Управления Росреестра по Курской области внести запись о прекращении ипотеки в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59.
ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Курской области от 09.12.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, в связи со следующим:
- - прекращение договора участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 влечет прекращение договора залога N 625507059/З-1 от 13.03.2009 ввиду прекращения заложенного права;
- - на государственную регистрацию были представлены копии судебных решений, заверенные печатью Арбитражного суда Курской области с отметкой о вступлении их в законную силу, а именно решений по делу А35-2026/2010, А35-7849/2011, А35-11352/2012, согласно которым залог прекращен, договор - расторгнут;
- - фактически запись о расторжении спорного договора в настоящее время может быть внесена только в отношении неоплаченных ООО "ОДСК" объектов, в отношении остальных объектов договор уже прекращен исполнением обязательств.
Представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596 в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились.
В порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" владеет на правах аренды земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:1 02 279:0056, общей площадью 1248 кв. м, находящимся по адресу: Курская область, город Курск, ул. Красной Армии, д. 59, для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями и закрытой автостоянкой, на основании договора N 1730-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 23.10.2008.
Строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство Nru46302000-637, выданного 17 сентября 2007 года Департаментом архитектуры и градостроительства города Курска.
14.05.2008 между ООО "Комбинат строительных материалов и работ" (Застройщик) и ООО "Октябрьский ДСК" был заключен договор участия в долевом строительстве N 1/ДСК, согласно которому заявитель обязался построить 10-тиэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и закрытой автостоянкой и после ввода его в эксплуатацию передать объект ООО "Октябрьский ДСК", который обязался принять объект в собственность и уплатить за него обусловленную договором цену.
Договор участия в долевом строительстве N 1 ДСК от 14.05.2008 и дополнительные соглашения к нему от 31.03.2009, от 19.08.2009, от 31.10.2009 были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области в соответствии с требованиями действующего федерального законодательства.
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" выполнило обязательства Застройщика по договору участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 в пределах финансирования; недофинансирование Заказчиком привело фактически к приостановлению строительства. Так, задолженность ООО "Октябрьский ДСК" перед ООО "Комбинат строительных материалов и работ" по договору участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 составила 34273192 руб.
27.12.2007 года между ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596 и ООО "Октябрьский домостроительный комбинат" заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 625507059. В обеспечение указанного договора 13.03.2009 между ООО "Октябрьский ДСК" и Акционерным коммерческим Сберегательным Банком Российской Федерации (ОАО) был заключен договор залога N 625507059/З-1, который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 14.04.2009 N 46-46-01/021/2009-653, в соответствии с которым ООО "Октябрьский ДСК" передало в залог Банку все принадлежащие ему права (права требования) и имущественные права (права требования, которые залогодатель приобретает в будущем из договора участия в долевом строительстве N 1 ДСК от 14.05.2008. Таким образом, предметом залога является часть квартир многоквартирного дома, расположенного по адресу: Курская область, город Курск, ул. Красной Армии, д. 59. В соответствии с условиями договора залога N 625507059/З-1 от 13.03.2009, распоряжение предметом залога осуществляется с согласия залогодержателя.
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" в связи с неисполнением ООО "Октябрьский ДСК" обязательств по договору участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008, а именно - обязательств по оплате строительства, направило в адрес контрагента уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора от 16.12.2009 и от 14.01.2010.
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО "Октябрьский домостроительный комбинат" с заявлением о взыскании долга по договору участия в долевом строительстве N 1/ДСК в размере 34 273 192 руб. 00 коп. в рамках дела N А35-2026/2010.
Решением Арбитражного суда Курской области от 16.06.2010 по делу N А35-2026/2010 в удовлетворении исковых требований ООО "Комбинат строительных материалов и работ" отказано. Судом сделан вывод о том, что в силу положений ст. ст. 450, 453 ГК РФ односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон. По мнению суда, отказ истца от договора участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 ответчиком принят и не оспаривается, следовательно, его обязательства по перечислению застройщику денежных средств в размере 34 273 192 руб. прекратились. Арбитражным судом также сделан вывод о том, что положения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не связывают право застройщика на отказ от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке с наличием согласия залогодержателя права требования объектов строительства, не содержит такого ограничения и договор залога N 625507059/з-1 от 13.03.2009, заключенный между ООО "Октябрьский ДСК" и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации. Таким образом, в мотивировочной части решения Арбитражного суда Курской области от 16.06.2010 по делу N А35-2026/2010 арбитражным судом установлен факт расторжения договора участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008.
11.04.2013 ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81, 86 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59.
19.04.2013 Управлением Росреестра по Курской области было принято решение об отказе в государственной регистрации прекращения залога путем погашения записи об ипотеке, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации N 01/082/2013-001 от 19.04.2013.
Основанием для отказа в государственной регистрации прекращении ипотеки послужил вывод регистрирующего органа о том, что заявителем не представлен судебный акт о прекращении ипотеки.
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в арбитражный суд с заявлением, с учетом его уточнения, о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, о признании незаконными действий Управления Росреестра по Курской области, выразившихся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59, по основаниям изложенным в сообщении Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области (сообщение Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001) об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59; об обязании Управления Росреестра по Курской области внести запись о прекращении ипотеки в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемые действия и решение соответствуют Федеральному закону N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Гражданскому кодексу РФ.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, единственным доказательством которого является свидетельство о государственной регистрации.
Согласно статье 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Статья 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.
При этом перечень оснований для отказа в государственной регистрации является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
В данном случае основанием для отказа в государственной регистрации послужило непредставление ООО "Комбинат строительных материалов и работ" документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке, а именно судебного акта о прекращении ипотеки в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон N 102-ФЗ).
В силу части 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него.
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (часть 4 статьи 29 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Пункт 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.
Таким образом, решение арбитражного суда может являться основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в том случае, если резолютивная часть судебного акта содержит прямое указание на прекращение обязательств по ипотеке.
Как следует из материалов дела, при обращении в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке ООО "Комбинат строительных материалов и работ" были представлены: заявление от 11.04.2013 о погашении регистрационной записи об ипотеке; доверенность на имя Волобуевой Тамары Викторовны от 26.01.2012, удостоверенной Черкашиным М.В., нотариусом Курского городского нотариального округа Курской области, реестровый номер N 1Д-185; решение Арбитражного суда Курской области от 06.02.2013 по делу N А35-11352/2012.
Предметом рассмотрения Арбитражного суда Курской области по делу N А35-11352/2012 явилось требование ООО "Комбинат строительных материалов и работ" к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596 о признании отсутствующим права залога имущественных прав с погашением записи о залоге в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Решением от 06.02.2013 по делу N А35-11352/2012 Обществу в удовлетворении заявленных требований отказано, поскольку заявителем был избран ненадлежащий способ защиты права. Кроме того, суд указал на право истца обратиться с иском о прекращении ипотеки либо оспорить отказ регистрирующего органа в погашении записи об ипотеке в порядке гл. 24 АПК РФ.
Таким образом, представленное Обществом решение от 06.02.2013 по делу N А35-11352/2012 не содержит ни прямого указания на прекращение обязательств по ипотеке, ни обязания Управлению Росреестра по Курской области погасить регистрационную запись о прекращении ипотеки.
Ссылка на судебный акт по делу N А40-114872 апелляционным судом не принимается, поскольку Арбитражным судом Курской области по указанному делу вынесено не постановление, а определения об оставлении искового заявления без движения от 30.12.2013 и о продлении срока оставления искового заявления без движения. Кроме того, ООО "Октябрьский ДСК" не ликвидировано, т.е. сохраняется возможность защиты прав в исковом порядке.
Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит исчерпывающий перечень документов, необходимых для погашения регистрирующей записи об ипотеке, в случае непредставления таких документов регистрационная запись об ипотеке погашению не подлежит.
Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что удовлетворение требований ООО "Комбинат строительных материалов и работ" не приведет к восстановлению нарушенных прав заявителя, поскольку, исходя из смысла апелляционной жалобы, нарушение права Общество связывает с утратой возможности распорядиться объектами залога, однако погашение записи об ипотеке не повлечет перехода прав Общества на объекты залога.
С учетом изложенного, оспариваемое решение и действия Управления Росреестра по Курской области (сообщение Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001) соответствуют действующему законодательству об ипотеке и государственной регистрации и не нарушают прав и интересов заявителя.
Иных аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 09.12.2013 по делу N А35-3916/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
А.И.ПРОТАСОВ
Е.А.СЕМЕНЮТА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.04.2014 ПО ДЕЛУ N А35-3916/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. по делу N А35-3916/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26.03.2014.
Постановление в полном объеме изготовлено 02.04.2014.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Протасова А.И.,
Семенюта Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,
при участии:
от Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ": Макарский Н.А. по доверенности б/н от 6.12.2012 г.; Вялых Е.В. по доверенности б/н от 6.12.2012 г.
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
от ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" на решение Арбитражного суда Курской области от 09.12.2013 по делу N А35-3916/2013 (судья Лымарь Д.В.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными действий, третье лицо: ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" (далее - ООО "Комбинат строительных материалов и работ") обратилось в арбитражный суд с заявлением, с учетом его уточнения, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области) о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, о признании незаконными действий Управления Росреестра по Курской области, выразившихся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59, по основаниям изложенным в сообщении Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области (сообщение Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001) об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59; об обязании Управления Росреестра по Курской области внести запись о прекращении ипотеки в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59.
ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Курской области от 09.12.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, в связи со следующим:
- - прекращение договора участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 влечет прекращение договора залога N 625507059/З-1 от 13.03.2009 ввиду прекращения заложенного права;
- - на государственную регистрацию были представлены копии судебных решений, заверенные печатью Арбитражного суда Курской области с отметкой о вступлении их в законную силу, а именно решений по делу А35-2026/2010, А35-7849/2011, А35-11352/2012, согласно которым залог прекращен, договор - расторгнут;
- - фактически запись о расторжении спорного договора в настоящее время может быть внесена только в отношении неоплаченных ООО "ОДСК" объектов, в отношении остальных объектов договор уже прекращен исполнением обязательств.
Представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596 в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились.
В порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" владеет на правах аренды земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:1 02 279:0056, общей площадью 1248 кв. м, находящимся по адресу: Курская область, город Курск, ул. Красной Армии, д. 59, для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями и закрытой автостоянкой, на основании договора N 1730-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 23.10.2008.
Строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство Nru46302000-637, выданного 17 сентября 2007 года Департаментом архитектуры и градостроительства города Курска.
14.05.2008 между ООО "Комбинат строительных материалов и работ" (Застройщик) и ООО "Октябрьский ДСК" был заключен договор участия в долевом строительстве N 1/ДСК, согласно которому заявитель обязался построить 10-тиэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и закрытой автостоянкой и после ввода его в эксплуатацию передать объект ООО "Октябрьский ДСК", который обязался принять объект в собственность и уплатить за него обусловленную договором цену.
Договор участия в долевом строительстве N 1 ДСК от 14.05.2008 и дополнительные соглашения к нему от 31.03.2009, от 19.08.2009, от 31.10.2009 были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области в соответствии с требованиями действующего федерального законодательства.
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" выполнило обязательства Застройщика по договору участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 в пределах финансирования; недофинансирование Заказчиком привело фактически к приостановлению строительства. Так, задолженность ООО "Октябрьский ДСК" перед ООО "Комбинат строительных материалов и работ" по договору участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 составила 34273192 руб.
27.12.2007 года между ОАО "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596 и ООО "Октябрьский домостроительный комбинат" заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии N 625507059. В обеспечение указанного договора 13.03.2009 между ООО "Октябрьский ДСК" и Акционерным коммерческим Сберегательным Банком Российской Федерации (ОАО) был заключен договор залога N 625507059/З-1, который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области 14.04.2009 N 46-46-01/021/2009-653, в соответствии с которым ООО "Октябрьский ДСК" передало в залог Банку все принадлежащие ему права (права требования) и имущественные права (права требования, которые залогодатель приобретает в будущем из договора участия в долевом строительстве N 1 ДСК от 14.05.2008. Таким образом, предметом залога является часть квартир многоквартирного дома, расположенного по адресу: Курская область, город Курск, ул. Красной Армии, д. 59. В соответствии с условиями договора залога N 625507059/З-1 от 13.03.2009, распоряжение предметом залога осуществляется с согласия залогодержателя.
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" в связи с неисполнением ООО "Октябрьский ДСК" обязательств по договору участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008, а именно - обязательств по оплате строительства, направило в адрес контрагента уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора от 16.12.2009 и от 14.01.2010.
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО "Октябрьский домостроительный комбинат" с заявлением о взыскании долга по договору участия в долевом строительстве N 1/ДСК в размере 34 273 192 руб. 00 коп. в рамках дела N А35-2026/2010.
Решением Арбитражного суда Курской области от 16.06.2010 по делу N А35-2026/2010 в удовлетворении исковых требований ООО "Комбинат строительных материалов и работ" отказано. Судом сделан вывод о том, что в силу положений ст. ст. 450, 453 ГК РФ односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон. По мнению суда, отказ истца от договора участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 ответчиком принят и не оспаривается, следовательно, его обязательства по перечислению застройщику денежных средств в размере 34 273 192 руб. прекратились. Арбитражным судом также сделан вывод о том, что положения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не связывают право застройщика на отказ от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке с наличием согласия залогодержателя права требования объектов строительства, не содержит такого ограничения и договор залога N 625507059/з-1 от 13.03.2009, заключенный между ООО "Октябрьский ДСК" и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации. Таким образом, в мотивировочной части решения Арбитражного суда Курской области от 16.06.2010 по делу N А35-2026/2010 арбитражным судом установлен факт расторжения договора участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008.
11.04.2013 ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81, 86 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59.
19.04.2013 Управлением Росреестра по Курской области было принято решение об отказе в государственной регистрации прекращения залога путем погашения записи об ипотеке, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации N 01/082/2013-001 от 19.04.2013.
Основанием для отказа в государственной регистрации прекращении ипотеки послужил вывод регистрирующего органа о том, что заявителем не представлен судебный акт о прекращении ипотеки.
ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в арбитражный суд с заявлением, с учетом его уточнения, о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, о признании незаконными действий Управления Росреестра по Курской области, выразившихся в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59, по основаниям изложенным в сообщении Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001; о признании незаконным решения Управления Росреестра по Курской области (сообщение Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001) об отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59; об обязании Управления Росреестра по Курской области внести запись о прекращении ипотеки в отношении квартир NN 15, 20, 27, 55, 57, 60, 65, 67, 70, 71, 75, 76, 77, 80, 81 в жилом доме в г. Курске по улице красной Армии, 59.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемые действия и решение соответствуют Федеральному закону N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральному закону N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Гражданскому кодексу РФ.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество, единственным доказательством которого является свидетельство о государственной регистрации.
Согласно статье 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Статья 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.
При этом перечень оснований для отказа в государственной регистрации является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
В данном случае основанием для отказа в государственной регистрации послужило непредставление ООО "Комбинат строительных материалов и работ" документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке, а именно судебного акта о прекращении ипотеки в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон N 102-ФЗ).
В силу части 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него.
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (часть 4 статьи 29 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Пункт 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.
Таким образом, решение арбитражного суда может являться основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в том случае, если резолютивная часть судебного акта содержит прямое указание на прекращение обязательств по ипотеке.
Как следует из материалов дела, при обращении в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке ООО "Комбинат строительных материалов и работ" были представлены: заявление от 11.04.2013 о погашении регистрационной записи об ипотеке; доверенность на имя Волобуевой Тамары Викторовны от 26.01.2012, удостоверенной Черкашиным М.В., нотариусом Курского городского нотариального округа Курской области, реестровый номер N 1Д-185; решение Арбитражного суда Курской области от 06.02.2013 по делу N А35-11352/2012.
Предметом рассмотрения Арбитражного суда Курской области по делу N А35-11352/2012 явилось требование ООО "Комбинат строительных материалов и работ" к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Курского отделения N 8596 о признании отсутствующим права залога имущественных прав с погашением записи о залоге в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Решением от 06.02.2013 по делу N А35-11352/2012 Обществу в удовлетворении заявленных требований отказано, поскольку заявителем был избран ненадлежащий способ защиты права. Кроме того, суд указал на право истца обратиться с иском о прекращении ипотеки либо оспорить отказ регистрирующего органа в погашении записи об ипотеке в порядке гл. 24 АПК РФ.
Таким образом, представленное Обществом решение от 06.02.2013 по делу N А35-11352/2012 не содержит ни прямого указания на прекращение обязательств по ипотеке, ни обязания Управлению Росреестра по Курской области погасить регистрационную запись о прекращении ипотеки.
Ссылка на судебный акт по делу N А40-114872 апелляционным судом не принимается, поскольку Арбитражным судом Курской области по указанному делу вынесено не постановление, а определения об оставлении искового заявления без движения от 30.12.2013 и о продлении срока оставления искового заявления без движения. Кроме того, ООО "Октябрьский ДСК" не ликвидировано, т.е. сохраняется возможность защиты прав в исковом порядке.
Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит исчерпывающий перечень документов, необходимых для погашения регистрирующей записи об ипотеке, в случае непредставления таких документов регистрационная запись об ипотеке погашению не подлежит.
Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что удовлетворение требований ООО "Комбинат строительных материалов и работ" не приведет к восстановлению нарушенных прав заявителя, поскольку, исходя из смысла апелляционной жалобы, нарушение права Общество связывает с утратой возможности распорядиться объектами залога, однако погашение записи об ипотеке не повлечет перехода прав Общества на объекты залога.
С учетом изложенного, оспариваемое решение и действия Управления Росреестра по Курской области (сообщение Управления Росреестра по Курской области "Об отказе в государственной регистрации" от 19.04.2013 N 01/082/2013-001) соответствуют действующему законодательству об ипотеке и государственной регистрации и не нарушают прав и интересов заявителя.
Иных аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь ч. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 09.12.2013 по делу N А35-3916/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
А.И.ПРОТАСОВ
Е.А.СЕМЕНЮТА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)