Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Семеновой Т.П., Шаровой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ветюговой А.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13217/2014) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 октября 2014 года по делу N А70-7883/2013 (судья Макаров С.Л.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804), третье лицо: Государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - представитель Лапшин А.Е. (по доверенности, паспорт);
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Каюмова Р.Р. (по доверенности, удостоверение);
- установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", общество, ответчик) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:436 для государственных нужд Тюменской области по выкупной цене 7 133 000 руб.
Определением от 19.09.2013 по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза с целью определения выкупной цены спорных земельных участков. Проведение экспертизы поручено ООО "АйКью Плюс-Оценка". На рассмотрение эксперта был поставлен вопрос: определить выкупную стоимость земельного участка, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также размер убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данном земельном участке автомобильной дороги.
В заключении эксперта выкупная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на текущую дату проведения оценки, определена в размере 34 065 567 руб.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2013 по делу у Общества путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 10 200 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское" кадастровым номером 72:17:0705003:436 по выкупной цене в размере 20 644 000 (Двадцать миллионов шестьсот сорок четыре тысячи) рублей 00 копеек.
Постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2013 оставлено без изменений.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.08.2014 года решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2013 и Постановление Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.10.2014 исковые требования удовлетворены; у Общества путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 10 200 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское" с кадастровым номером 72:17:07 05 003:436 по выкупной цене в размере 7 133 000 (семь миллионов сто тридцать три) рублей 00 копеек. В доход федерального бюджета с ООО "Экострой" взыскано 4 000 рублей - государственной пошлины.
Определением об исправлении опечатки от 14.10.2014. абзац второй резолютивной части решения от 14.10.2014 изложен в следующей редакции: "Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 10 200 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское" с кадастровым номером 72:17:07 05 003:436 по выкупной цене в размере 7 991 000 (семь миллионов девятьсот девяносто одна тысяча) рублей 00 копеек".
Постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 указанное определение отменено.
Таким образом, согласно решению Арбитражного суда Тюменской области от 14.10.2014 земельный участок изъят по цене, первоначально предложенной Департаментом, - 7 133 000 руб.
Не согласившись с принятым решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.10.2014, ООО "Экострой" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указало, что положенный в основу решения отчет ООО "Партнер-эксперт" N 149/13-01, в соответствии с которым выкупная стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 02.10.2013 в сумме 7 991 000 руб., является недостоверным и недопустимым доказательством выкупной цены земельного участка на день принятия решения, так как прошло более года с момента составления отчета.
В апелляционной жалобе Общество просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об определении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:436 в размере 34 065 567 руб., которая установлена на основании заключения эксперта ООО "АйКью Плюс-Оценка".
Определениями от 17.02.2015, 27.02.2015, 07.04.2015, 20.04.2015 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 23.04.2015. Информация об отложениях и перерывах размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".
От общества поступило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.
Департамент не возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, в отзыве также ходатайствовал о назначении экспертизы.
Определением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015 производство по делу приостановлено до 10.06.2015, по делу назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка с учетом его категории и вида разрешенного использования на текущую дату. Проведение экспертизы было поручено двум экспертам: Думачевой Юлии Сергеевне, кандидатура которой была предложена ООО "Экострой", и эксперту Воловичу Николаю Владимировичу, кандидатура которого была предложена Департаментом.
Определением от 19.06.2015 производство по делу возобновлено, рассмотрение жалобы назначено на 30.07.2015. Протокольным определением от 30.07.2015 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 10.08.2015.
В заседании суда апелляционной инстанции представители истца и ответчика поддержали ранее изложенные позиции. Истец просил определить выкупную цену, определенную экспертом Воловичем Н.В., а ответчик - определенную экспертом Думачевой Ю.С.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыва на нее, письменные дополнения и пояснения сторон, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 14.10.2014 по настоящему делу.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В целях строительства окружной автомобильной дороги г. Тюмени на участке п. Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень - Ханты-Мансийск", 17 декабря 2010 года Правительство Тюменской области приняло постановление N 352-п, которым решило изъять для государственных нужд Тюменской области земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 10 200 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень ТОО "Ембаевское". Кадастровый номер 72:17:0705003:436. (т. 1. л.д. 26).
Собственником данного участка является ООО "Экострой", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72 НЛ 851296 (т. 1. л.д. 115).
Истец направил ответчику уведомление от 22.12.2010 N 15327/08-1 о предстоящем изъятии данного земельного участка (том 1 л.д. 23).
Истец направил ответчику уведомление от 31.12.2010 N 15894/08-1 о произведенной регистрации решения об изъятии земельных участков (т. 1. л.д. 25).
Ответчик 03.08.2011 сообщил истцу о готовности заключить соглашение об изъятии данного земельного участка и возмещении его стоимости, исходя из рыночной оценки, определенной независимой оценочной компанией (т. 1 л.д. 30).
Правительством Тюменской области издано Распоряжение от 10.06.2013 N 1009-рп пунктом 2.1. которого, утверждена выкупная цена земельного участка площадью 10 200 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень ТОО "Ембаевское", кадастровый номер 72:17:0705003:436, в сумме 7 133 000 рублей, определенной по состоянию на 16.12.2010 год, на основании отчета ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 года N 331/13.
С учетом данного обстоятельства Департамент обратился с иском об установлении выкупной стоимости в сумме 7 133 000 рублей.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в заявленном размере (без учета определения об исправлении опечатки), в обоснование своего решения сослался на отчет оценщиков ООО "Партнер-Эксперт" Прокопенко Т.И. и Садловской Н.С. ООО "Партнер-Эксперт" N 149/13-01 от 07.10.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 7 991 000 руб.
В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 ЗК РФ).
Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 ЗК РФ).
В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
В этом случае согласно статье 55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу пункта 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (раздел VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7)).
Из материалов дела следует, что правомерность изъятия указанных выше земельных участков для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, спорным является вопрос о размере выкупной цене земельных участков.
При рассмотрении спора в суде первой инстанции было представлено четыре заключения (отчета) оценщиков:
Отчет ООО "ЗСК-Центр" N 331/13 от 29.04.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 7 133 000 руб.
Отчет ООО "ЗСК-Центр" N 966/13 от 16.08.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 20 347 000 руб.
Заключение ООО "АйКью Плюс-Оценка" от 03.10.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 33 670 200 руб.
Отчет ООО "Партнер-Эксперт" N 149/13-01 от 07.10.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 7 991 000 руб.
Оценив данные отчеты, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проведения повторной экспертизы и предоставления ответчику возможности доказать иную (большую по размеру, чем заявленная истцом в исковом заявлении) стоимость выкупаемого земельного участка.
Отчет об оценке N 331/13 от 29.04.2013 года по состоянию на 16.12.2010, выполненный ООО "ЗСК-Центр", согласно которому выкупная цена земельного участка составляет 7 133 000 рублей (том 1 листы дела 27-61) является заключением об оценке объекта недвижимости по состоянию на дату, предшествующую дате принятия решения об изъятии земельного участка (16.12.2010).
Между тем, в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основания для применения в данном случае пункта 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, отсутствуют.
Указанный пункт касается определения размера убытков, причиненных изъятием земельного участка.
Однако по смыслу пункта 4 статьи 63 и статьи 62 Земельного кодекса возмещение рыночной стоимости самого земельного участка является отдельной гарантией, предусмотренной законом для возмещения убытков, поэтому непосредственно порядок определения выкупной стоимости пунктом 4 статьи 57 Земельного кодекса не регулируется.
Соответственно, толкование, данное Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ, закону не противоречит и должно применяться судами.
Кроме того, необходимость именно такого подхода (необходимость определения рыночной стоимости земельного участка на дату рассмотрения спора) подтверждается вышеназванным Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7).
Ответчик имел право на получение большей цены, если бы были представлены доказательства того, что на дату рассмотрения спора рыночная цена земельного участка увеличилась.
Учитывая изложенное, отчет об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 29.04.2013 года, представленный Департаментом в обоснование правомерности заявленного иска, не учитывался при разрешении вопроса о проведении повторной экспертизы.
Отчет ООО "ЗСК-Центр" N 966/13 от 16.08.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 20 347 000 руб., также не мог быть учтен судом.
Как следует из данного отчета (том 2 лист дела 98) оценщиком не вводилась корректировка на вид разрешенного использования. Все использованные аналоги имели разрешенное использование "под любой вид деятельности".
Между тем ни юридическая, ни фактическая возможность использования спорного земельного участка под любой вид деятельности оценщиком не обосновывалась.
При этом как следует из ответа Департамента земельных отношений и градостроительства (от 06.03.2014 N 38-06-827) в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Тюмени (в редакции Решения Тюменской Городской Думы от 30.10.2008) спорный участок на дату принятия решения о выкупе частично находился в зоне, предназначенной для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (ИТ-1), а частично - в зоне размещения производственных объектов IV-V класса опасности (П-1).
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Поэтому эксперт был вправе использовать аналоги исключительно с тем разрешенным использованием, которое допускалось в пределах двух вышеназванных градостроительных зон - ИТ-1 и П-1.
Кроме того, согласно разделу IV пункт 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются, в числе прочего целевое назначение и разрешенное использование.
То есть объекты сравнения, использованные без учета разрешенного использования объекта оценки, аналогами, по существу, не являются.
По этой же причине судом отклонено заключение ООО "АйКью Плюс-Оценка" от 03.10.2013 года (по которому рыночная стоимость земельного участка составила 33 670 200 руб.), составленное в рамках проведения судебной экспертизы.
Экспертом в целях определения рыночной стоимости также использован сравнительный подход.
При этом в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки с разрешенным использованием "под многоэтажную застройку".
Однако с учетом градостроительных зон, в которых находился земельный участок на дату принятия решения об изъятии, многоэтажная застройка в указанных зонах не допускалась, а фактически данный земельный участок под многоэтажную застройку до даты изъятия не использовался.
Корректировка на разрешенное использование оценщиком также не применялась.
Отчет ООО "Партнер-Эксперт" N 149/13-01 от 07.10.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 7 991 000 руб., также не являлся достоверным.
Как следует из отчета, результат оценки также определен сравнительным подходом.
В качестве объектов-аналогов использованы два из четырех объектов-аналогов, которые находятся вне города Тюмени. При этом доказательств того, что эти объекты сравнения также относятся к категории земель "земли населенных пунктов", у суда нет. А корректировка на местоположение и категорию земель оценщиком не проводилась.
Оставшиеся два объекта сравнения также не могут считаться аналогами.
В части земельного участка площадью 1,2 га в отчете указано, что участок свободен, а в публикации о продаже - что на нем имеется незавершенное строительство (том 4 лист дела 99).
Оба оставшихся объекта продаются под застройку. При этом возможность застройки и виды такой застройки на спорном земельном участке оценщиком не обоснованы.
Учитывая все сказанное выше, суд апелляционной инстанции по жалобе ответчика и по его ходатайству назначил повторную судебную экспертизу рыночной стоимости спорного земельного участка с учетом категории участка и его разрешенного использования.
Определением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015 по делу была назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка с учетом его категории и вида разрешенного использования на текущую дату. Проведение экспертизы было поручено двум экспертам: Думачевой Юлии Сергеевне, кандидатура которой была предложена ООО "Экострой", и эксперту Воловичу Николаю Владимировичу, кандидатура которого была предложена Департаментом.
Поскольку для разрешения спора существенной является стоимость земельного участка с учетом его категории (земли населенных пунктов) и вида разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), судом апелляционной инстанции на разрешение поставлен вопрос: "Определить рыночную стоимость по состоянию на текущую дату земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ТОО "Ембаевское", кадастровый номер 72:17:0705003:436 площадью 10200 кв. м с учетом его категории (земли населенных пунктов) и вида разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), существовавших на дату принятия решения об изъятии".
При этом с апелляционной инстанции указал, что необходимости постановки перед экспертами вопроса об убытках, которые ответчик понес в связи с изъятием земельного участка, нет, так как этот вопрос не требует специальных познаний, а подлежит доказыванию собственником с учетом фактических обстоятельств использования участка.
По результатам повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом Думачевой Ю.С., выкупная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 15.06.2015 определена в размере 11 546 000 руб. (Заключение эксперта от 16.06.2015 N 122/15).
По результатам повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом Воловичем Н.С., выкупная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 18.05.2015 определена в размере 2 530 000 руб. (Заключение эксперта от 29.05.2015 N 8/НВ).
В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).
Экспертные заключения, данные в рамках проведения судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции, как и любые доказательства, не являются для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.
Так, согласно пункту 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
Экспертные заключения от 16.06.2015 N 122/15, от 29.05.2015 N 8/НВ как и любые доказательства, не являются для суда обязательным, оценка заключениям должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.
Экспертное заключение Думачевой Ю.С. от 16.06.2015 N 122/15 не прошло проверку на достоверность и относимость по следующим причинам:
Экспертом в заключении от 16.06.2015 N 122/15 для проведения сравнительного анализа из "генеральной совокупности" сформирована представительная выборка объектов, имеющих максимально сходные характеристики с объектом оценки.
В качестве объектов-аналогов экспертом были выбраны аналоги с разрешенным использованием под "сельскохозяйственное производство".
В то же время эксперт при выборе объектов-аналогов исходит из возможности реализации данных земельных участков с целью перевода в дальнейшем под коммерческую застройку (что подтверждается материалами, иллюстрирующими заключения эксперта, в частности объявлениями о продаже земли в приложении к отчету).
Между тем, как уже было сказано выше, любая застройка на спорном земельном участке была ограничена двумя градостроительными зонами, в которых он находился на дату принятия решения о его изъятии. При этом на нем могла бы быть разрешена только такая застройка, которая допускается одновременно для обеих этих градостроительных зон, так как изменение вида разрешенного использования по усмотрению собственника может осуществляться только в пределах градостроительной зоны.
Решение об изъятии было принято 17.12.2010.
Как следует из ответа Департамента земельных отношений и градостроительства (от 06.03.2014 N 38-06-827) в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Тюмени (в редакции Решения Тюменской Городской Думы от 30.10.2008) спорный участок на дату принятия решения о выкупе частично находился в зоне, предназначенной для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (ИТ-1), а частично - в зоне размещения производственных объектов IV-V класса опасности (П-1).
В соответствии со статьей 31 Правил землепользования и застройки, утвержденных Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154, Зона ИТ-1 выделена в целях создания условий для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур и установления санитарно-защитных зон и санитарных разрывов таких объектов.
Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах данной зоны:
1) Объекты инженерной инфраструктуры;
2) Объекты хранения автомобильного транспорта;
3) Объекты дорожного сервиса;
Согласно статье 28 названных Правил землепользования и застройки, зона размещения производственных объектов IV - V класса опасности П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования коммунально-производственных предприятий и складских баз IV - V класса опасности по санитарной классификации, а также обслуживающих их объектов, имеющих санитарно-защитную зону, с низкими уровнями шума и загрязнения.
Пунктом 2 указанной статьи определены основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне размещения производственных объектов IV-V класса опасности:
1) объекты коммунального, складского и промышленного назначения IV - V класса опасности;
2) торговые объекты, допустимые к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства РФ;
3) объекты коммунального обслуживания населения;
4) объекты хранения автотранспорта;
5) объекты дорожного сервиса IV-V класса опасности;
6) объекты по обслуживанию общества и государства, допустимые к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства РФ;
7) объекты бытового обслуживания населения;
8) объекты ветеринарного назначения;
9) объекты инженерной инфраструктуры;
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса земли, указанные в пункте 1 статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
То есть, по существу, на спорном участке могли бы возводиться исключительно такие объекты, которые разрешено возводить в пределах зоны ИТ-1. В противном случае спорный участок следовало бы разделить. Однако на дату принятия решения об изъятии он разделен не был.
Только один земельный участок из объектов-аналогов расположен в зоне П-1 (объект-аналог N 4), но не в зоне ИТ-1.
Остальные объекты сравнения могут использоваться под любую коммерческую застройку. Ограничений из представленной информации по оставшимся трем аналогам не следует.
Поэтому данные объекты сравнения в действительности не являются аналогами спорного земельного участка.
Более того, суд апелляционной инстанции находит невозможным размещение объекта коммерческой недвижимости в пределах градостроительных зон, в которых располагался спорный земельный участок на дату принятия решения об изъятии.
Как следует из фрагмента карты градостроительного зонирования, схемы расположения земельного участка, имеющихся в деле, спорный земельный участок имеет резко вытянутую прямоугольную форму.
Как следует из представленной по предложению суда апелляционной инстанции схемы расположения земельного участка в масштабе 1: 5 000, составленной Департаментом, в самом широкой части земельный участком имеет ширину 14,2 метров, в самой узкой части - 5, 2 метров.
Суд апелляционной инстанции предлагал ответчику опровергнуть данные, указанные в этой схеме.
Ответчик от опровержения составленной Департаментом в масштабе схемы уклонился, в силу чего несет риск последствий такого уклонения (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 8 АПК РФ).
Эксперт Думачева Ю.С. делает вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка является его использование для размещения объектов дорожного сервиса (допускается вариантами разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом в зоне расположения объекта оценки, учитывает конфигурацию земельного участка - для характеристик объекта, существовавших на дату принятия решения об изъятии участка).
Однако на момент принятия решения об изъятии, участок был расположен, как указывалось выше, в зоне размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (ИТ-1) и территориальной зоне размещения производственных объектов IV-V классов опасности (П-1).
Градостроительным регламентом зоны П-1 определены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства (статья 28 Правил землепользования и застройки): для всех основных видов разрешенного использования - минимальная ширина земельного участка - 20 метров.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности строительства какого-либо объекта на спорном земельном участке ввиду несоответствия параметров участка предельным параметрам разрешенного строительства.
Градостроительным регламентом зоны ИТ-1 также определены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства (статья 28 Правил землепользования и застройки): для размещения объектов хранения автомобильного транспорта - минимальная ширина земельного участка - 20 метров, для размещения объектов дорожного сервиса - 30 метров соответственно.
Таким образом, строительство какого-либо объекта в зоне ИТ-1 на спорном земельном участке также невозможно ввиду несоответствия параметров участка предельным параметрам разрешенного строительства.
Экспертом Думачевой Ю.С. не делался анализ возможности размещения объектов дорожного сервиса на оцениваемом земельном участке в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными Решением Тюменской Городской Думы от 30.10.2008 N 154. Поэтому доказательств того, что объекты для сравнения могут считаться объектами-аналогами для спорного земельного участка, в деле нет.
Несоответствие параметров участка предельным параметрам разрешенного строительства могло бы не учитываться экспертом, если бы эксперт привела в отчете информацию в обоснование того, что земельные участки, непосредственно примыкающие к спорному земельному участку, также выставлены на продажу и потенциальный покупатель, заинтересованный в коммерческом строительстве объектов автосервиса реально имеет возможность построить такой объект, скупив несколько смежных участков.
Поскольку такого обоснования эксперт не привел, выбор объектов-аналогов является недостоверным и мог привести к завышению рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 14 "Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (далее - ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование.
В соответствии с пунктом 12 ФСО N 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
Пунктом 13 установлено, что наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность и которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка при формировании цены сделки. (пункт 15 ФСО N 7).
Согласно подпункту е) пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются в числе прочих элементов сравнения следующие элементы сравнения: физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.
Обоснования того, что физическая возможность коммерческой застройки спорного участка имеется, отчет не содержит.
Таким образом, экспертное заключение Думачевой Ю.С. от 16.06.2015 N 122/15 не доказывает возможность реализации спорного земельного участка за 11 546 000 руб.
Поэтому суд апелляционной инстанции не может учитывать результат данной оценки для определения цены выкупа.
Не может суд учитывать и заключение эксперта от 29.05.2015 N 8/НВ, изготовленное Воловичем Н.С.
В целях определения рыночной стоимости земельного участка данным экспертом (так же как и всеми другими оценщиками) применен сравнительный подход. Как указал сам эксперт Волович Н.С., результат оценки доходным подходом приведен оценщиком справочно и в связи с его недостоверностью (существенной погрешностью при прогнозировании будущих доходов) экспертом при определении итоговой цены не учитывался.
В рамках сравнительного подхода оценщик Волович Н.С. использовал четыре объекта-аналога (лист 48 заключения).
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки" (ФСО N 1).
В силу пункта 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 (Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)") при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Согласно подпункту е) этого же пункта для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, в числе элементов сравнения обычно используются вид использования и (или) зонирование.
Таким образом, названный стандарт исходит из того, что вид разрешенного использования для земельного участка является существенным элементом ценообразования, участвующим в сравнении объектов-аналогов.
Как следует из отчета Воловича Н.В., при сравнении объектов-аналогов он применил метод количественных корректировок.
При этом корректировка на вид разрешенного использования экспертом не вводилась.
Между тем, как установлено судом, данные о виде разрешенного использования в отношении объекта-аналога N 3, указанные экспертом (для сельскохозяйственного производства), не соответствуют действительным характеристикам этого земельного участка.
То есть экспертом в отчете в отношении данного аналога представлена недостоверная информация о существенной характеристике объекта оценки.
Из 4-х выбранных аналогов при даче заключения о рыночной стоимости спорного земельного участка использует 2 аналога (объект-аналог N 3 кад. N 72:17:0705003:680 и объект-аналог N 4 кад. N 72:17:0705003:297) с другим разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно кадастровой выписке от 27.04.2015 N 7200/201/15-135700 в действительности разрешенным использованием земельного участка аналога N 3 являлось использование "для ведения личного подсобного хозяйства".
Объект-аналог N 4 также имеет вид разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства".
Таким образом, два объекта-аналога из четырех не являются аналогами с объектом сравнения по виду разрешенного использования.
При этом в отчете отсутствует обоснование того, что введение корректировки на вид разрешенного использования в данном случае не требуется.
Между тем, по мнению суда, это обстоятельство могло повлиять на цену оцениваемого объекта в сторону ее уменьшения, поскольку приобретение участка для ведения личного подсобного хозяйства, по существу, ограничивает круг потенциальных покупателей только физическими лицами, поскольку интерес к такому земельному участку у предпринимателей и юридических лиц может отсутствовать.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Согласно пункту 4 ФСО N 3 (Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)") при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в числе прочего, следующих принципов:
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Между тем в данном случае эксперт использовал недостоверную, непроверенную информацию в отношении одного из объектов-аналогов.
Эксперт не обосновал возможность использования в качестве объектов-аналогов двух из четырех объектов для сравнения.
При этом если эксперт посчитал необходимым использовать для сравнения четыре объекта, а не два, то два оставшихся объекта не позволяют считать результат оценки достоверным, однозначным и обоснованным.
Поэтому суд апелляционной инстанции не может использовать в качестве цены выкупа, результат оценки, предложенный экспертом Воловичем Н.С.
Таким образом, судом первой и апелляционной инстанции при разрешении данного дела в полной мере был соблюден принцип состязательности в части предоставления доказательств цены выкупа.
В дело были представлены шесть отчетов оценщиков, три из которых представлены в рамках судебной экспертизы, однако ни один из них не отвечает принципу достоверности и не может служить основанием для определения цены выкупа.
Учитывая, что ни одна из сторон не заявила ходатайство о проведении очередной экспертизы, а также то, что ответчик настаивал на достоверности отчета, представленного экспертом Думачевой Ю.С., суд при определении цены выкупа исходит из следующих обстоятельств:
В силу статьи 12 Федерального закона Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - федерального закона N 135) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В статье 2 указанного закона предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда, в числе прочего, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.
В данном случае, хотя выкуп осуществляется и не на открытом рынке в условиях конкуренции, но такой элемент, как разумное с точки зрения покупателя вознаграждение, присутствует.
Так, истец, обращаясь с иском об установлении цены выкупа в сумме 7 133 000 руб., посчитал данную цену для себя приемлемой.
При этом ответчик на цену предложения, сделанную истцом, никак не влиял, поэтому для истца данная цена была приемлемой, и он готов был ее заплатить.
Как следует из материалов дела, истец считал эту цену приемлемой и готов был ее заплатить вплоть до вынесения решения суда первой инстанции.
Апелляционную жалобу на решение суда истец не подавал.
Следовательно, данная цена для истца как покупателя соответствовала понятию рыночной весь период рассмотрения дела.
Как пояснил представитель истца суду апелляционной инстанции, несмотря на свое согласие выкупить земельный участок по первоначально предложенной цене на дату вынесения решения, он ходатайствовал о назначении судебной экспертизы и поручении ее эксперту Воловичу Н.В. в суде апелляционной инстанции только потому, что эксперт Волович Н.В. в других аналогичных делах после вынесения судебного акта провел экспертизу, результат которой оказался более выгоден истцу.
Однако истец не учитывает, что в силу части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства прямо не оспоренные стороной считаются признанной ею и не подлежат доказыванию.
Поэтому суд апелляционной инстанции исходит из того, что факт того, что первоначально заявленная стоимость как цена предложения в сделке являлась для истца рыночной на весь период рассмотрения дела, является признанным истцом в суде первой инстанции и не подлежит доказыванию ответчиком.
Поэтому в суде апелляционной инстанции истец уже не вправе ссылаться на то, что он не согласен приобрести участок по первоначальной цене предложения.
Ответчик должен лишь доказывать то, что рыночная цена превышает первоначальную цену предложения.
Как уже было сказано выше, ответчик этого не доказал.
Поэтому суд исходит из того, что иск подлежит удовлетворению по цене предложения, сделанной истцом при подаче иска.
Определение размера убытков, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, является вопросом факта и подлежит доказыванию собственником с учетом фактических обстоятельств использования участка.
Ответчик таких доказательств не представил, как и доказательств того, что земельный участок фактически использовался на дату принятия решения об изъятии.
Поэтому оснований увеличивать цену предложения на размер убытков от изъятия земельного участка у суда нет.
Ссылки ответчика на фактические сделки с иными земельными участками, судом отклоняются.
Так, сделки, которые заключены с иными участниками оборота истцом в аналогичной процедуре выкупа земельных участков, не могут свидетельствовать о необходимости применения иной цены выкупа, поскольку такая процедура не является сделкой, совершенной на открытом рынке в условиях конкуренции.
В отношении иных сделок, совершенных без участия истца, ответчик не доказал того обстоятельства, что объекты этих сделок по своим ценообразующим характеристикам, перечисленным, в том числе, в пункте 22 ФСО N 7, являются аналогами выкупаемого земельного участка.
Ответчик не доказал также того, что имелось иное лицо (помимо истца), которое было готово выкупить его земельный участок за цену, превышающую цену предложения истца.
Довод истца о необходимости отмены решения по безусловным основаниям является несостоятельным.
Действительно, суд первой инстанции незаконно, с нарушением процессуальных норм исправил опечатку, которая таковой не являлась.
В связи с этим постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 года определение об исправлении опечатки от 14.10.2014 года было отменено.
Поэтому принятым актом является решение суда, которым установлена выкупная цена в размере 7 133 000 руб.
Отсутствие в решении мотивов, по которым суд пришел к необходимости определения цены в таком размере, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для отмены решения.
Это процессуальное нарушение может являться основанием для отмены решения только в том случае, если оно привело к принятию неправильного судебного акта (часть 3 статьи 270 АПК РФ).
Поскольку в данном случае суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости установления цены выкупа в размере цены первоначального предложения, процессуальное нарушение, допущенное судом первой инстанции, к принятию неправильного решения не привело.
Ссылка истца на Постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 6196/10 по делу N А40-23169/09-13-167 является несостоятельной, поскольку в указанном деле объявленная резолютивная часть не соответствовала письменной резолютивной части, в том числе, и в мотивированном решении.
В настоящем деле резолютивная часть решения как сама по себе, так и в составе полного текста решения, соответствует объявленной судом.
Согласно пункту 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ.
В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 октября 2014 года по делу N А70-7883/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13217/2014) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экострой" в пользу Департаменту имущественных отношений Тюменской области 100 000 руб. расходов на проведение экспертизы в суде апелляционной инстанции.
Возвратить Департаменту имущественных отношений Тюменской области с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда 100 000 руб., излишне уплаченных платежным поручением N 107415 от 26.03.3015 за проведение судебной экспертизы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
Т.П.СЕМЕНОВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2015 N 08АП-13217/2014 ПО ДЕЛУ N А70-7883/2013
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2015 г. N 08АП-13217/2014
Дело N А70-7883/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Семеновой Т.П., Шаровой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ветюговой А.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13217/2014) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 октября 2014 года по делу N А70-7883/2013 (судья Макаров С.Л.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804), третье лицо: Государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - представитель Лапшин А.Е. (по доверенности, паспорт);
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель Каюмова Р.Р. (по доверенности, удостоверение);
- установил:
Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", общество, ответчик) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:436 для государственных нужд Тюменской области по выкупной цене 7 133 000 руб.
Определением от 19.09.2013 по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза с целью определения выкупной цены спорных земельных участков. Проведение экспертизы поручено ООО "АйКью Плюс-Оценка". На рассмотрение эксперта был поставлен вопрос: определить выкупную стоимость земельного участка, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также размер убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данном земельном участке автомобильной дороги.
В заключении эксперта выкупная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на текущую дату проведения оценки, определена в размере 34 065 567 руб.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2013 по делу у Общества путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 10 200 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское" кадастровым номером 72:17:0705003:436 по выкупной цене в размере 20 644 000 (Двадцать миллионов шестьсот сорок четыре тысячи) рублей 00 копеек.
Постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2013 оставлено без изменений.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.08.2014 года решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.11.2013 и Постановление Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.10.2014 исковые требования удовлетворены; у Общества путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 10 200 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское" с кадастровым номером 72:17:07 05 003:436 по выкупной цене в размере 7 133 000 (семь миллионов сто тридцать три) рублей 00 копеек. В доход федерального бюджета с ООО "Экострой" взыскано 4 000 рублей - государственной пошлины.
Определением об исправлении опечатки от 14.10.2014. абзац второй резолютивной части решения от 14.10.2014 изложен в следующей редакции: "Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 10 200 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ТОО "Ембаевское" с кадастровым номером 72:17:07 05 003:436 по выкупной цене в размере 7 991 000 (семь миллионов девятьсот девяносто одна тысяча) рублей 00 копеек".
Постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 указанное определение отменено.
Таким образом, согласно решению Арбитражного суда Тюменской области от 14.10.2014 земельный участок изъят по цене, первоначально предложенной Департаментом, - 7 133 000 руб.
Не согласившись с принятым решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.10.2014, ООО "Экострой" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указало, что положенный в основу решения отчет ООО "Партнер-эксперт" N 149/13-01, в соответствии с которым выкупная стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 02.10.2013 в сумме 7 991 000 руб., является недостоверным и недопустимым доказательством выкупной цены земельного участка на день принятия решения, так как прошло более года с момента составления отчета.
В апелляционной жалобе Общество просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об определении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:436 в размере 34 065 567 руб., которая установлена на основании заключения эксперта ООО "АйКью Плюс-Оценка".
Определениями от 17.02.2015, 27.02.2015, 07.04.2015, 20.04.2015 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 23.04.2015. Информация об отложениях и перерывах размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".
От общества поступило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.
Департамент не возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, в отзыве также ходатайствовал о назначении экспертизы.
Определением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015 производство по делу приостановлено до 10.06.2015, по делу назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка с учетом его категории и вида разрешенного использования на текущую дату. Проведение экспертизы было поручено двум экспертам: Думачевой Юлии Сергеевне, кандидатура которой была предложена ООО "Экострой", и эксперту Воловичу Николаю Владимировичу, кандидатура которого была предложена Департаментом.
Определением от 19.06.2015 производство по делу возобновлено, рассмотрение жалобы назначено на 30.07.2015. Протокольным определением от 30.07.2015 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 10.08.2015.
В заседании суда апелляционной инстанции представители истца и ответчика поддержали ранее изложенные позиции. Истец просил определить выкупную цену, определенную экспертом Воловичем Н.В., а ответчик - определенную экспертом Думачевой Ю.С.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыва на нее, письменные дополнения и пояснения сторон, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 14.10.2014 по настоящему делу.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В целях строительства окружной автомобильной дороги г. Тюмени на участке п. Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень - Ханты-Мансийск", 17 декабря 2010 года Правительство Тюменской области приняло постановление N 352-п, которым решило изъять для государственных нужд Тюменской области земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 10 200 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень ТОО "Ембаевское". Кадастровый номер 72:17:0705003:436. (т. 1. л.д. 26).
Собственником данного участка является ООО "Экострой", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72 НЛ 851296 (т. 1. л.д. 115).
Истец направил ответчику уведомление от 22.12.2010 N 15327/08-1 о предстоящем изъятии данного земельного участка (том 1 л.д. 23).
Истец направил ответчику уведомление от 31.12.2010 N 15894/08-1 о произведенной регистрации решения об изъятии земельных участков (т. 1. л.д. 25).
Ответчик 03.08.2011 сообщил истцу о готовности заключить соглашение об изъятии данного земельного участка и возмещении его стоимости, исходя из рыночной оценки, определенной независимой оценочной компанией (т. 1 л.д. 30).
Правительством Тюменской области издано Распоряжение от 10.06.2013 N 1009-рп пунктом 2.1. которого, утверждена выкупная цена земельного участка площадью 10 200 кв. м, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень ТОО "Ембаевское", кадастровый номер 72:17:0705003:436, в сумме 7 133 000 рублей, определенной по состоянию на 16.12.2010 год, на основании отчета ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 года N 331/13.
С учетом данного обстоятельства Департамент обратился с иском об установлении выкупной стоимости в сумме 7 133 000 рублей.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в заявленном размере (без учета определения об исправлении опечатки), в обоснование своего решения сослался на отчет оценщиков ООО "Партнер-Эксперт" Прокопенко Т.И. и Садловской Н.С. ООО "Партнер-Эксперт" N 149/13-01 от 07.10.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 7 991 000 руб.
В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 ЗК РФ).
Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 ЗК РФ).
В соответствии со статьей 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
В этом случае согласно статье 55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу пункта 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (раздел VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7)).
Из материалов дела следует, что правомерность изъятия указанных выше земельных участков для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, спорным является вопрос о размере выкупной цене земельных участков.
При рассмотрении спора в суде первой инстанции было представлено четыре заключения (отчета) оценщиков:
Отчет ООО "ЗСК-Центр" N 331/13 от 29.04.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 7 133 000 руб.
Отчет ООО "ЗСК-Центр" N 966/13 от 16.08.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 20 347 000 руб.
Заключение ООО "АйКью Плюс-Оценка" от 03.10.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 33 670 200 руб.
Отчет ООО "Партнер-Эксперт" N 149/13-01 от 07.10.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 7 991 000 руб.
Оценив данные отчеты, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проведения повторной экспертизы и предоставления ответчику возможности доказать иную (большую по размеру, чем заявленная истцом в исковом заявлении) стоимость выкупаемого земельного участка.
Отчет об оценке N 331/13 от 29.04.2013 года по состоянию на 16.12.2010, выполненный ООО "ЗСК-Центр", согласно которому выкупная цена земельного участка составляет 7 133 000 рублей (том 1 листы дела 27-61) является заключением об оценке объекта недвижимости по состоянию на дату, предшествующую дате принятия решения об изъятии земельного участка (16.12.2010).
Между тем, в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основания для применения в данном случае пункта 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, отсутствуют.
Указанный пункт касается определения размера убытков, причиненных изъятием земельного участка.
Однако по смыслу пункта 4 статьи 63 и статьи 62 Земельного кодекса возмещение рыночной стоимости самого земельного участка является отдельной гарантией, предусмотренной законом для возмещения убытков, поэтому непосредственно порядок определения выкупной стоимости пунктом 4 статьи 57 Земельного кодекса не регулируется.
Соответственно, толкование, данное Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ, закону не противоречит и должно применяться судами.
Кроме того, необходимость именно такого подхода (необходимость определения рыночной стоимости земельного участка на дату рассмотрения спора) подтверждается вышеназванным Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7).
Ответчик имел право на получение большей цены, если бы были представлены доказательства того, что на дату рассмотрения спора рыночная цена земельного участка увеличилась.
Учитывая изложенное, отчет об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 29.04.2013 года, представленный Департаментом в обоснование правомерности заявленного иска, не учитывался при разрешении вопроса о проведении повторной экспертизы.
Отчет ООО "ЗСК-Центр" N 966/13 от 16.08.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 20 347 000 руб., также не мог быть учтен судом.
Как следует из данного отчета (том 2 лист дела 98) оценщиком не вводилась корректировка на вид разрешенного использования. Все использованные аналоги имели разрешенное использование "под любой вид деятельности".
Между тем ни юридическая, ни фактическая возможность использования спорного земельного участка под любой вид деятельности оценщиком не обосновывалась.
При этом как следует из ответа Департамента земельных отношений и градостроительства (от 06.03.2014 N 38-06-827) в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Тюмени (в редакции Решения Тюменской Городской Думы от 30.10.2008) спорный участок на дату принятия решения о выкупе частично находился в зоне, предназначенной для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (ИТ-1), а частично - в зоне размещения производственных объектов IV-V класса опасности (П-1).
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Поэтому эксперт был вправе использовать аналоги исключительно с тем разрешенным использованием, которое допускалось в пределах двух вышеназванных градостроительных зон - ИТ-1 и П-1.
Кроме того, согласно разделу IV пункт 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются, в числе прочего целевое назначение и разрешенное использование.
То есть объекты сравнения, использованные без учета разрешенного использования объекта оценки, аналогами, по существу, не являются.
По этой же причине судом отклонено заключение ООО "АйКью Плюс-Оценка" от 03.10.2013 года (по которому рыночная стоимость земельного участка составила 33 670 200 руб.), составленное в рамках проведения судебной экспертизы.
Экспертом в целях определения рыночной стоимости также использован сравнительный подход.
При этом в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки с разрешенным использованием "под многоэтажную застройку".
Однако с учетом градостроительных зон, в которых находился земельный участок на дату принятия решения об изъятии, многоэтажная застройка в указанных зонах не допускалась, а фактически данный земельный участок под многоэтажную застройку до даты изъятия не использовался.
Корректировка на разрешенное использование оценщиком также не применялась.
Отчет ООО "Партнер-Эксперт" N 149/13-01 от 07.10.2013 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 7 991 000 руб., также не являлся достоверным.
Как следует из отчета, результат оценки также определен сравнительным подходом.
В качестве объектов-аналогов использованы два из четырех объектов-аналогов, которые находятся вне города Тюмени. При этом доказательств того, что эти объекты сравнения также относятся к категории земель "земли населенных пунктов", у суда нет. А корректировка на местоположение и категорию земель оценщиком не проводилась.
Оставшиеся два объекта сравнения также не могут считаться аналогами.
В части земельного участка площадью 1,2 га в отчете указано, что участок свободен, а в публикации о продаже - что на нем имеется незавершенное строительство (том 4 лист дела 99).
Оба оставшихся объекта продаются под застройку. При этом возможность застройки и виды такой застройки на спорном земельном участке оценщиком не обоснованы.
Учитывая все сказанное выше, суд апелляционной инстанции по жалобе ответчика и по его ходатайству назначил повторную судебную экспертизу рыночной стоимости спорного земельного участка с учетом категории участка и его разрешенного использования.
Определением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015 по делу была назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка с учетом его категории и вида разрешенного использования на текущую дату. Проведение экспертизы было поручено двум экспертам: Думачевой Юлии Сергеевне, кандидатура которой была предложена ООО "Экострой", и эксперту Воловичу Николаю Владимировичу, кандидатура которого была предложена Департаментом.
Поскольку для разрешения спора существенной является стоимость земельного участка с учетом его категории (земли населенных пунктов) и вида разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), судом апелляционной инстанции на разрешение поставлен вопрос: "Определить рыночную стоимость по состоянию на текущую дату земельного участка, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ТОО "Ембаевское", кадастровый номер 72:17:0705003:436 площадью 10200 кв. м с учетом его категории (земли населенных пунктов) и вида разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), существовавших на дату принятия решения об изъятии".
При этом с апелляционной инстанции указал, что необходимости постановки перед экспертами вопроса об убытках, которые ответчик понес в связи с изъятием земельного участка, нет, так как этот вопрос не требует специальных познаний, а подлежит доказыванию собственником с учетом фактических обстоятельств использования участка.
По результатам повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом Думачевой Ю.С., выкупная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 15.06.2015 определена в размере 11 546 000 руб. (Заключение эксперта от 16.06.2015 N 122/15).
По результатам повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом Воловичем Н.С., выкупная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 18.05.2015 определена в размере 2 530 000 руб. (Заключение эксперта от 29.05.2015 N 8/НВ).
В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).
Экспертные заключения, данные в рамках проведения судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции, как и любые доказательства, не являются для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.
Так, согласно пункту 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
Экспертные заключения от 16.06.2015 N 122/15, от 29.05.2015 N 8/НВ как и любые доказательства, не являются для суда обязательным, оценка заключениям должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.
Экспертное заключение Думачевой Ю.С. от 16.06.2015 N 122/15 не прошло проверку на достоверность и относимость по следующим причинам:
Экспертом в заключении от 16.06.2015 N 122/15 для проведения сравнительного анализа из "генеральной совокупности" сформирована представительная выборка объектов, имеющих максимально сходные характеристики с объектом оценки.
В качестве объектов-аналогов экспертом были выбраны аналоги с разрешенным использованием под "сельскохозяйственное производство".
В то же время эксперт при выборе объектов-аналогов исходит из возможности реализации данных земельных участков с целью перевода в дальнейшем под коммерческую застройку (что подтверждается материалами, иллюстрирующими заключения эксперта, в частности объявлениями о продаже земли в приложении к отчету).
Между тем, как уже было сказано выше, любая застройка на спорном земельном участке была ограничена двумя градостроительными зонами, в которых он находился на дату принятия решения о его изъятии. При этом на нем могла бы быть разрешена только такая застройка, которая допускается одновременно для обеих этих градостроительных зон, так как изменение вида разрешенного использования по усмотрению собственника может осуществляться только в пределах градостроительной зоны.
Решение об изъятии было принято 17.12.2010.
Как следует из ответа Департамента земельных отношений и градостроительства (от 06.03.2014 N 38-06-827) в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Тюмени (в редакции Решения Тюменской Городской Думы от 30.10.2008) спорный участок на дату принятия решения о выкупе частично находился в зоне, предназначенной для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (ИТ-1), а частично - в зоне размещения производственных объектов IV-V класса опасности (П-1).
В соответствии со статьей 31 Правил землепользования и застройки, утвержденных Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154, Зона ИТ-1 выделена в целях создания условий для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур и установления санитарно-защитных зон и санитарных разрывов таких объектов.
Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах данной зоны:
1) Объекты инженерной инфраструктуры;
2) Объекты хранения автомобильного транспорта;
3) Объекты дорожного сервиса;
Согласно статье 28 названных Правил землепользования и застройки, зона размещения производственных объектов IV - V класса опасности П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования коммунально-производственных предприятий и складских баз IV - V класса опасности по санитарной классификации, а также обслуживающих их объектов, имеющих санитарно-защитную зону, с низкими уровнями шума и загрязнения.
Пунктом 2 указанной статьи определены основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне размещения производственных объектов IV-V класса опасности:
1) объекты коммунального, складского и промышленного назначения IV - V класса опасности;
2) торговые объекты, допустимые к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства РФ;
3) объекты коммунального обслуживания населения;
4) объекты хранения автотранспорта;
5) объекты дорожного сервиса IV-V класса опасности;
6) объекты по обслуживанию общества и государства, допустимые к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства РФ;
7) объекты бытового обслуживания населения;
8) объекты ветеринарного назначения;
9) объекты инженерной инфраструктуры;
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса земли, указанные в пункте 1 статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
То есть, по существу, на спорном участке могли бы возводиться исключительно такие объекты, которые разрешено возводить в пределах зоны ИТ-1. В противном случае спорный участок следовало бы разделить. Однако на дату принятия решения об изъятии он разделен не был.
Только один земельный участок из объектов-аналогов расположен в зоне П-1 (объект-аналог N 4), но не в зоне ИТ-1.
Остальные объекты сравнения могут использоваться под любую коммерческую застройку. Ограничений из представленной информации по оставшимся трем аналогам не следует.
Поэтому данные объекты сравнения в действительности не являются аналогами спорного земельного участка.
Более того, суд апелляционной инстанции находит невозможным размещение объекта коммерческой недвижимости в пределах градостроительных зон, в которых располагался спорный земельный участок на дату принятия решения об изъятии.
Как следует из фрагмента карты градостроительного зонирования, схемы расположения земельного участка, имеющихся в деле, спорный земельный участок имеет резко вытянутую прямоугольную форму.
Как следует из представленной по предложению суда апелляционной инстанции схемы расположения земельного участка в масштабе 1: 5 000, составленной Департаментом, в самом широкой части земельный участком имеет ширину 14,2 метров, в самой узкой части - 5, 2 метров.
Суд апелляционной инстанции предлагал ответчику опровергнуть данные, указанные в этой схеме.
Ответчик от опровержения составленной Департаментом в масштабе схемы уклонился, в силу чего несет риск последствий такого уклонения (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 8 АПК РФ).
Эксперт Думачева Ю.С. делает вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка является его использование для размещения объектов дорожного сервиса (допускается вариантами разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом в зоне расположения объекта оценки, учитывает конфигурацию земельного участка - для характеристик объекта, существовавших на дату принятия решения об изъятии участка).
Однако на момент принятия решения об изъятии, участок был расположен, как указывалось выше, в зоне размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (ИТ-1) и территориальной зоне размещения производственных объектов IV-V классов опасности (П-1).
Градостроительным регламентом зоны П-1 определены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства (статья 28 Правил землепользования и застройки): для всех основных видов разрешенного использования - минимальная ширина земельного участка - 20 метров.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности строительства какого-либо объекта на спорном земельном участке ввиду несоответствия параметров участка предельным параметрам разрешенного строительства.
Градостроительным регламентом зоны ИТ-1 также определены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства (статья 28 Правил землепользования и застройки): для размещения объектов хранения автомобильного транспорта - минимальная ширина земельного участка - 20 метров, для размещения объектов дорожного сервиса - 30 метров соответственно.
Таким образом, строительство какого-либо объекта в зоне ИТ-1 на спорном земельном участке также невозможно ввиду несоответствия параметров участка предельным параметрам разрешенного строительства.
Экспертом Думачевой Ю.С. не делался анализ возможности размещения объектов дорожного сервиса на оцениваемом земельном участке в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными Решением Тюменской Городской Думы от 30.10.2008 N 154. Поэтому доказательств того, что объекты для сравнения могут считаться объектами-аналогами для спорного земельного участка, в деле нет.
Несоответствие параметров участка предельным параметрам разрешенного строительства могло бы не учитываться экспертом, если бы эксперт привела в отчете информацию в обоснование того, что земельные участки, непосредственно примыкающие к спорному земельному участку, также выставлены на продажу и потенциальный покупатель, заинтересованный в коммерческом строительстве объектов автосервиса реально имеет возможность построить такой объект, скупив несколько смежных участков.
Поскольку такого обоснования эксперт не привел, выбор объектов-аналогов является недостоверным и мог привести к завышению рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 14 "Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (далее - ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование.
В соответствии с пунктом 12 ФСО N 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
Пунктом 13 установлено, что наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность и которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка при формировании цены сделки. (пункт 15 ФСО N 7).
Согласно подпункту е) пункта 22 ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются в числе прочих элементов сравнения следующие элементы сравнения: физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.
Обоснования того, что физическая возможность коммерческой застройки спорного участка имеется, отчет не содержит.
Таким образом, экспертное заключение Думачевой Ю.С. от 16.06.2015 N 122/15 не доказывает возможность реализации спорного земельного участка за 11 546 000 руб.
Поэтому суд апелляционной инстанции не может учитывать результат данной оценки для определения цены выкупа.
Не может суд учитывать и заключение эксперта от 29.05.2015 N 8/НВ, изготовленное Воловичем Н.С.
В целях определения рыночной стоимости земельного участка данным экспертом (так же как и всеми другими оценщиками) применен сравнительный подход. Как указал сам эксперт Волович Н.С., результат оценки доходным подходом приведен оценщиком справочно и в связи с его недостоверностью (существенной погрешностью при прогнозировании будущих доходов) экспертом при определении итоговой цены не учитывался.
В рамках сравнительного подхода оценщик Волович Н.С. использовал четыре объекта-аналога (лист 48 заключения).
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки" (ФСО N 1).
В силу пункта 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 (Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)") при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Согласно подпункту е) этого же пункта для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, в числе элементов сравнения обычно используются вид использования и (или) зонирование.
Таким образом, названный стандарт исходит из того, что вид разрешенного использования для земельного участка является существенным элементом ценообразования, участвующим в сравнении объектов-аналогов.
Как следует из отчета Воловича Н.В., при сравнении объектов-аналогов он применил метод количественных корректировок.
При этом корректировка на вид разрешенного использования экспертом не вводилась.
Между тем, как установлено судом, данные о виде разрешенного использования в отношении объекта-аналога N 3, указанные экспертом (для сельскохозяйственного производства), не соответствуют действительным характеристикам этого земельного участка.
То есть экспертом в отчете в отношении данного аналога представлена недостоверная информация о существенной характеристике объекта оценки.
Из 4-х выбранных аналогов при даче заключения о рыночной стоимости спорного земельного участка использует 2 аналога (объект-аналог N 3 кад. N 72:17:0705003:680 и объект-аналог N 4 кад. N 72:17:0705003:297) с другим разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно кадастровой выписке от 27.04.2015 N 7200/201/15-135700 в действительности разрешенным использованием земельного участка аналога N 3 являлось использование "для ведения личного подсобного хозяйства".
Объект-аналог N 4 также имеет вид разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства".
Таким образом, два объекта-аналога из четырех не являются аналогами с объектом сравнения по виду разрешенного использования.
При этом в отчете отсутствует обоснование того, что введение корректировки на вид разрешенного использования в данном случае не требуется.
Между тем, по мнению суда, это обстоятельство могло повлиять на цену оцениваемого объекта в сторону ее уменьшения, поскольку приобретение участка для ведения личного подсобного хозяйства, по существу, ограничивает круг потенциальных покупателей только физическими лицами, поскольку интерес к такому земельному участку у предпринимателей и юридических лиц может отсутствовать.
Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Согласно пункту 4 ФСО N 3 (Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)") при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в числе прочего, следующих принципов:
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
Между тем в данном случае эксперт использовал недостоверную, непроверенную информацию в отношении одного из объектов-аналогов.
Эксперт не обосновал возможность использования в качестве объектов-аналогов двух из четырех объектов для сравнения.
При этом если эксперт посчитал необходимым использовать для сравнения четыре объекта, а не два, то два оставшихся объекта не позволяют считать результат оценки достоверным, однозначным и обоснованным.
Поэтому суд апелляционной инстанции не может использовать в качестве цены выкупа, результат оценки, предложенный экспертом Воловичем Н.С.
Таким образом, судом первой и апелляционной инстанции при разрешении данного дела в полной мере был соблюден принцип состязательности в части предоставления доказательств цены выкупа.
В дело были представлены шесть отчетов оценщиков, три из которых представлены в рамках судебной экспертизы, однако ни один из них не отвечает принципу достоверности и не может служить основанием для определения цены выкупа.
Учитывая, что ни одна из сторон не заявила ходатайство о проведении очередной экспертизы, а также то, что ответчик настаивал на достоверности отчета, представленного экспертом Думачевой Ю.С., суд при определении цены выкупа исходит из следующих обстоятельств:
В силу статьи 12 Федерального закона Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - федерального закона N 135) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В статье 2 указанного закона предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда, в числе прочего, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.
В данном случае, хотя выкуп осуществляется и не на открытом рынке в условиях конкуренции, но такой элемент, как разумное с точки зрения покупателя вознаграждение, присутствует.
Так, истец, обращаясь с иском об установлении цены выкупа в сумме 7 133 000 руб., посчитал данную цену для себя приемлемой.
При этом ответчик на цену предложения, сделанную истцом, никак не влиял, поэтому для истца данная цена была приемлемой, и он готов был ее заплатить.
Как следует из материалов дела, истец считал эту цену приемлемой и готов был ее заплатить вплоть до вынесения решения суда первой инстанции.
Апелляционную жалобу на решение суда истец не подавал.
Следовательно, данная цена для истца как покупателя соответствовала понятию рыночной весь период рассмотрения дела.
Как пояснил представитель истца суду апелляционной инстанции, несмотря на свое согласие выкупить земельный участок по первоначально предложенной цене на дату вынесения решения, он ходатайствовал о назначении судебной экспертизы и поручении ее эксперту Воловичу Н.В. в суде апелляционной инстанции только потому, что эксперт Волович Н.В. в других аналогичных делах после вынесения судебного акта провел экспертизу, результат которой оказался более выгоден истцу.
Однако истец не учитывает, что в силу части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства прямо не оспоренные стороной считаются признанной ею и не подлежат доказыванию.
Поэтому суд апелляционной инстанции исходит из того, что факт того, что первоначально заявленная стоимость как цена предложения в сделке являлась для истца рыночной на весь период рассмотрения дела, является признанным истцом в суде первой инстанции и не подлежит доказыванию ответчиком.
Поэтому в суде апелляционной инстанции истец уже не вправе ссылаться на то, что он не согласен приобрести участок по первоначальной цене предложения.
Ответчик должен лишь доказывать то, что рыночная цена превышает первоначальную цену предложения.
Как уже было сказано выше, ответчик этого не доказал.
Поэтому суд исходит из того, что иск подлежит удовлетворению по цене предложения, сделанной истцом при подаче иска.
Определение размера убытков, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, является вопросом факта и подлежит доказыванию собственником с учетом фактических обстоятельств использования участка.
Ответчик таких доказательств не представил, как и доказательств того, что земельный участок фактически использовался на дату принятия решения об изъятии.
Поэтому оснований увеличивать цену предложения на размер убытков от изъятия земельного участка у суда нет.
Ссылки ответчика на фактические сделки с иными земельными участками, судом отклоняются.
Так, сделки, которые заключены с иными участниками оборота истцом в аналогичной процедуре выкупа земельных участков, не могут свидетельствовать о необходимости применения иной цены выкупа, поскольку такая процедура не является сделкой, совершенной на открытом рынке в условиях конкуренции.
В отношении иных сделок, совершенных без участия истца, ответчик не доказал того обстоятельства, что объекты этих сделок по своим ценообразующим характеристикам, перечисленным, в том числе, в пункте 22 ФСО N 7, являются аналогами выкупаемого земельного участка.
Ответчик не доказал также того, что имелось иное лицо (помимо истца), которое было готово выкупить его земельный участок за цену, превышающую цену предложения истца.
Довод истца о необходимости отмены решения по безусловным основаниям является несостоятельным.
Действительно, суд первой инстанции незаконно, с нарушением процессуальных норм исправил опечатку, которая таковой не являлась.
В связи с этим постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 года определение об исправлении опечатки от 14.10.2014 года было отменено.
Поэтому принятым актом является решение суда, которым установлена выкупная цена в размере 7 133 000 руб.
Отсутствие в решении мотивов, по которым суд пришел к необходимости определения цены в таком размере, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для отмены решения.
Это процессуальное нарушение может являться основанием для отмены решения только в том случае, если оно привело к принятию неправильного судебного акта (часть 3 статьи 270 АПК РФ).
Поскольку в данном случае суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости установления цены выкупа в размере цены первоначального предложения, процессуальное нарушение, допущенное судом первой инстанции, к принятию неправильного решения не привело.
Ссылка истца на Постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 6196/10 по делу N А40-23169/09-13-167 является несостоятельной, поскольку в указанном деле объявленная резолютивная часть не соответствовала письменной резолютивной части, в том числе, и в мотивированном решении.
В настоящем деле резолютивная часть решения как сама по себе, так и в составе полного текста решения, соответствует объявленной судом.
Согласно пункту 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ.
В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 октября 2014 года по делу N А70-7883/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13217/2014) общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экострой" в пользу Департаменту имущественных отношений Тюменской области 100 000 руб. расходов на проведение экспертизы в суде апелляционной инстанции.
Возвратить Департаменту имущественных отношений Тюменской области с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда 100 000 руб., излишне уплаченных платежным поручением N 107415 от 26.03.3015 за проведение судебной экспертизы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
Т.П.СЕМЕНОВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)