Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель является собственником данных земельных участков, кадастровая стоимость которых существенно отличается от их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Челябинский областной суд в составе: председательствующего судьи Свинцовой Г.В. при секретаре И.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТИТ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ТИТ" обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере **** рублей; земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере **** рублей. В обоснование заявленных требований указало, что является собственником данных земельных участков, кадастровая стоимость которых существенно отличается от их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Ссылается на то, что завышенный размер кадастровой стоимости и что кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения.
Дело рассмотрено судом по правилам главы 23 ГПК РФ, в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
В судебном заседании представитель ООО "ТИТ" - А., действующая по доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области Н.. в судебном заседании поддержал доводы письменного отзыва, в котором просил отказать в удовлетворении требований.
Представители администрации г. Магнитогорска Челябинской области, Правительства Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в их отсутствие.
Выслушав пояснения представителей заявителя, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области Н.., изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (ч. 2 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО "ТИТ" на основании договора купли-продажи N **** от 31.03.2010 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для размещения нежилого здания цеха.
На основании договора купли-продажи N **** от 06.06.2012 г. ООО "ТИТ" является собственником земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - нежилое здание - холодный склад для хранения пластиковых окон.
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области".
На основании постановления Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П и в соответствии с пунктами 2.4, 2.5 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 N 222, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена 13.03.2012 г. и составляет **** руб., земельного участка с кадастровым номером **** определена 15.05.2012 г. и составляет ******** руб., была определена
В доказательство недостоверности кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** заявителем представлен отчет N 0786/2014 об определении рыночной стоимости имущества (земельных участков) от 17.11.2014 г., подготовленные ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** составляет **** руб., земельного участка с кадастровым номером **** составляет **** руб.
Экспертным заключением (положительным) Экспертно-консультационного комитета общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" региональное отделение "Челябинское" от 18.11.2014 г. вышеуказанный отчет об оценке признан соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, требованиям технического задания договора на оценку, выводы оценщика признаны обоснованными.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Требования о досудебном урегулировании спора путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявителем выполнены: в установлении кадастровой стоимости спорных земельного участка равной его рыночной стоимости отказано письмом от 28.11.2014 N 74-2014/261.
Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в том числе может быть установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость объекта недвижимости, подлежащая внесению в государственный кадастр в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно.
Вместе с тем рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в отчете N 0786/2014 об определении рыночной стоимости имущества (земельных участков) от 17.11.2014 г., подготовленном ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки", не учитывает индивидуальные характеристики этих объектов.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, отчет об оценке является письменным доказательством по делу и подлежит оценке по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены ст. 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при проведении оценочной деятельности. Данный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В силу п. 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Из отчета об оценке, представленного в материалы дела, следует, что оценщиком стоимость объектов (спорных земельных участков) определялась с помощью сравнительного подхода.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 1).
При этом данный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО N 1).
Суд, изучив представленный заявителем, отчет об оценке, полагает, что он не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Согласно отчету об оценке оценщик сравнивал объект оценки (спорный земельный участок) с 5 аналогами, используя в качестве параметров сравнения: юридический статус земли (категория земель, разрешенное использование), условия продажи, дату продажи, площадь, место расположения, обеспеченность инженерными коммуникациями, возможность торга (стр. 72-77 отчета).
В отчете об оценке указано, что объекты - аналоги относятся в собственности и отнесены к одной и той же категории земель - землям населенных пунктов, одному виду разрешенного использования - для строительства производственно-складских объектов, электричество по границе участка, в связи с чем, корректировку по данным элементам сравнения не применял.
Вместе с тем имеющаяся в отчете информация в отношении аналогов N 1, 2, 3, 5 (стр. 84-85 отчета) сведения по категории земель не подтверждает, а по аналогам N 1, 2, 3, 5 не подтверждает вид разрешенного использования.
Указанное в отчете разрешенное использование земельных участков -для строительства объектов недвижимости торгового назначения не предусмотрено видами разрешенного использования в Челябинской области, установленными Постановлением Правительства Челябинской области N 284-П от 17.08.2011 г. Информация относительно разрешенного использования аналогов в источнике информации отсутствует. Следовательно, сравнение участков по назначению проведено оценщиком без учета вида разрешенного использования в соответствии с нормативно-правовым регулированием.
Суд также полагает, что на формирование рыночной стоимости земельных участков влияют и имущественные права на земельные участки.
Спорные земельные участки принадлежат заявителю на праве собственности. Источники информации не содержат информации об имущественных правах на аналоги N 1, 2, 3, 4 в связи с чем, отсутствует возможность проверить сходство объектов оценки и объектов-аналогов по данной качественной характеристике, а в объявлении по аналогу N 5 имеется информация о том, что данный участок находится в аренде.
Сравнивая объекты оценки с аналогами по такому элементу сравнения как обеспеченность участков коммуникациями, оценщик исходил из того, что на спорном участке и аналогах имеются центральные коммуникации по границе участка. Однако, в объявлениях по аналогам информация по данному элементы сравнения отсутствует.
Аналоги 1, 2, 3, 4, 5, 7 имеют площадь, не приближенную к объектам оценки (стр. 72, 74 отчета). Корректировка на площадь объекта оценки и объектов-аналогов осуществлена оценщиком с применением формулы, при этом сведения, что означают использованные в ней значения, имеются не по всем примененным значениям (стр. 69 отчета), что не позволяет проверить объективность представленных расчетов.
Наличие на земельном участке объектов недвижимости относится к его важной индивидуальной характеристике, указывающей на наличие улучшений на земельном участке, но в нарушение п. 4 ФСО N 3 они не были учтены при определении рыночной стоимости объектов оценки.
Кроме того, балансовая стоимость спорных земельных участков в нарушение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности не указана.
При таких обстоятельствах, учитывая, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности, а оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы (п. 19 ФСО N 1), суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке не удовлетворяет требованиям обоснованности, однозначности, достоверности и достаточности, в связи с чем, представленный заявителем отчет об оценке не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорных земельных участков.
При рассмотрении данного дела суд принимает во внимание также следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.
В силу ст. ст. 17.1, 24.18 Закона об оценочной деятельности проведение экспертизы отчета является обязательным.
Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).
В качестве экспертного заключения на отчет N 0786/2014 от 17.11.2014 г. представлено экспертное заключение Экспертно-консультационного Комитета Общероссийской организации "Российское общество оценщиков" Региональное отделение "Челябинское" от 18.11.2014 г., которое подтверждают лишь соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, в то же время выводов о подтверждении стоимости объектов оценки, определенной оценщиком в отчетах, не содержат.
Между тем п. 11 ФСО N 1 предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Выводы эксперта о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации, обоснованности использования одних единиц сравнения и отказа от использования других единиц сравнения объективно отчетом об оценке не подтверждаются.
Заключение экспертно-консультационного комитета от 18.11.2014 г. не содержит выводов о подтверждении стоимости объектов оценки, определенной оценщиком в отчете, и носит консультационный характер и не является экспертизой отчета об оценке, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", о чем автор исследования неоднократно говорит в своем заключении. При проведении экспертизы отчета эксперт проверил лишь его формальное соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности без подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком.
Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что представленные заявителем доказательства не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость спорного земельного участка.
Исходя из положений ст. 56, 249 Гражданского процессуального кодекса РФ юридически значимыми обстоятельствами по данному делу является наличие или отсутствие факта нарушения прав заявителя. При этом бремя доказывания наличия нарушения этих прав лежит на владельце данного земельного участка - ООО "Тит".
Таким образом, при отсутствии достаточных и достоверных доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
обществу с ограниченной ответственностью "ТИТ" в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере **** рублей; земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере **** рублей - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий
Г.В.СВИНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.02.2015 ПО ДЕЛУ N 3-173/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель является собственником данных земельных участков, кадастровая стоимость которых существенно отличается от их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 25 февраля 2015 г. по делу N 3-173/2015
Челябинский областной суд в составе: председательствующего судьи Свинцовой Г.В. при секретаре И.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТИТ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ТИТ" обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере **** рублей; земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере **** рублей. В обоснование заявленных требований указало, что является собственником данных земельных участков, кадастровая стоимость которых существенно отличается от их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Ссылается на то, что завышенный размер кадастровой стоимости и что кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения.
Дело рассмотрено судом по правилам главы 23 ГПК РФ, в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
В судебном заседании представитель ООО "ТИТ" - А., действующая по доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области Н.. в судебном заседании поддержал доводы письменного отзыва, в котором просил отказать в удовлетворении требований.
Представители администрации г. Магнитогорска Челябинской области, Правительства Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в связи с чем, суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в их отсутствие.
Выслушав пояснения представителей заявителя, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области Н.., изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области и письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (ч. 2 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО "ТИТ" на основании договора купли-продажи N **** от 31.03.2010 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для размещения нежилого здания цеха.
На основании договора купли-продажи N **** от 06.06.2012 г. ООО "ТИТ" является собственником земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - нежилое здание - холодный склад для хранения пластиковых окон.
Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01.01.2010 утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области".
На основании постановления Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года N 284-П и в соответствии с пунктами 2.4, 2.5 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 N 222, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена 13.03.2012 г. и составляет **** руб., земельного участка с кадастровым номером **** определена 15.05.2012 г. и составляет ******** руб., была определена
В доказательство недостоверности кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ****, **** заявителем представлен отчет N 0786/2014 об определении рыночной стоимости имущества (земельных участков) от 17.11.2014 г., подготовленные ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2010 г. земельного участка с кадастровым номером **** составляет **** руб., земельного участка с кадастровым номером **** составляет **** руб.
Экспертным заключением (положительным) Экспертно-консультационного комитета общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" региональное отделение "Челябинское" от 18.11.2014 г. вышеуказанный отчет об оценке признан соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, требованиям технического задания договора на оценку, выводы оценщика признаны обоснованными.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Требования о досудебном урегулировании спора путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявителем выполнены: в установлении кадастровой стоимости спорных земельного участка равной его рыночной стоимости отказано письмом от 28.11.2014 N 74-2014/261.
Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в том числе может быть установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость объекта недвижимости, подлежащая внесению в государственный кадастр в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно.
Вместе с тем рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в отчете N 0786/2014 об определении рыночной стоимости имущества (земельных участков) от 17.11.2014 г., подготовленном ООО "Бюро независимых экспертиз и оценки", не учитывает индивидуальные характеристики этих объектов.
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, отчет об оценке является письменным доказательством по делу и подлежит оценке по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены ст. 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при проведении оценочной деятельности. Данный федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В силу п. 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Из отчета об оценке, представленного в материалы дела, следует, что оценщиком стоимость объектов (спорных земельных участков) определялась с помощью сравнительного подхода.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 1).
При этом данный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (п. 22 ФСО N 1).
Суд, изучив представленный заявителем, отчет об оценке, полагает, что он не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Согласно отчету об оценке оценщик сравнивал объект оценки (спорный земельный участок) с 5 аналогами, используя в качестве параметров сравнения: юридический статус земли (категория земель, разрешенное использование), условия продажи, дату продажи, площадь, место расположения, обеспеченность инженерными коммуникациями, возможность торга (стр. 72-77 отчета).
В отчете об оценке указано, что объекты - аналоги относятся в собственности и отнесены к одной и той же категории земель - землям населенных пунктов, одному виду разрешенного использования - для строительства производственно-складских объектов, электричество по границе участка, в связи с чем, корректировку по данным элементам сравнения не применял.
Вместе с тем имеющаяся в отчете информация в отношении аналогов N 1, 2, 3, 5 (стр. 84-85 отчета) сведения по категории земель не подтверждает, а по аналогам N 1, 2, 3, 5 не подтверждает вид разрешенного использования.
Указанное в отчете разрешенное использование земельных участков -для строительства объектов недвижимости торгового назначения не предусмотрено видами разрешенного использования в Челябинской области, установленными Постановлением Правительства Челябинской области N 284-П от 17.08.2011 г. Информация относительно разрешенного использования аналогов в источнике информации отсутствует. Следовательно, сравнение участков по назначению проведено оценщиком без учета вида разрешенного использования в соответствии с нормативно-правовым регулированием.
Суд также полагает, что на формирование рыночной стоимости земельных участков влияют и имущественные права на земельные участки.
Спорные земельные участки принадлежат заявителю на праве собственности. Источники информации не содержат информации об имущественных правах на аналоги N 1, 2, 3, 4 в связи с чем, отсутствует возможность проверить сходство объектов оценки и объектов-аналогов по данной качественной характеристике, а в объявлении по аналогу N 5 имеется информация о том, что данный участок находится в аренде.
Сравнивая объекты оценки с аналогами по такому элементу сравнения как обеспеченность участков коммуникациями, оценщик исходил из того, что на спорном участке и аналогах имеются центральные коммуникации по границе участка. Однако, в объявлениях по аналогам информация по данному элементы сравнения отсутствует.
Аналоги 1, 2, 3, 4, 5, 7 имеют площадь, не приближенную к объектам оценки (стр. 72, 74 отчета). Корректировка на площадь объекта оценки и объектов-аналогов осуществлена оценщиком с применением формулы, при этом сведения, что означают использованные в ней значения, имеются не по всем примененным значениям (стр. 69 отчета), что не позволяет проверить объективность представленных расчетов.
Наличие на земельном участке объектов недвижимости относится к его важной индивидуальной характеристике, указывающей на наличие улучшений на земельном участке, но в нарушение п. 4 ФСО N 3 они не были учтены при определении рыночной стоимости объектов оценки.
Кроме того, балансовая стоимость спорных земельных участков в нарушение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности не указана.
При таких обстоятельствах, учитывая, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности, а оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы (п. 19 ФСО N 1), суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке не удовлетворяет требованиям обоснованности, однозначности, достоверности и достаточности, в связи с чем, представленный заявителем отчет об оценке не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости спорных земельных участков.
При рассмотрении данного дела суд принимает во внимание также следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.
В силу ст. ст. 17.1, 24.18 Закона об оценочной деятельности проведение экспертизы отчета является обязательным.
Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).
В качестве экспертного заключения на отчет N 0786/2014 от 17.11.2014 г. представлено экспертное заключение Экспертно-консультационного Комитета Общероссийской организации "Российское общество оценщиков" Региональное отделение "Челябинское" от 18.11.2014 г., которое подтверждают лишь соответствие данного отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и использованным методикам, в то же время выводов о подтверждении стоимости объектов оценки, определенной оценщиком в отчетах, не содержат.
Между тем п. 11 ФСО N 1 предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Выводы эксперта о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации, обоснованности использования одних единиц сравнения и отказа от использования других единиц сравнения объективно отчетом об оценке не подтверждаются.
Заключение экспертно-консультационного комитета от 18.11.2014 г. не содержит выводов о подтверждении стоимости объектов оценки, определенной оценщиком в отчете, и носит консультационный характер и не является экспертизой отчета об оценке, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", о чем автор исследования неоднократно говорит в своем заключении. При проведении экспертизы отчета эксперт проверил лишь его формальное соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности без подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком.
Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что представленные заявителем доказательства не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость спорного земельного участка.
Исходя из положений ст. 56, 249 Гражданского процессуального кодекса РФ юридически значимыми обстоятельствами по данному делу является наличие или отсутствие факта нарушения прав заявителя. При этом бремя доказывания наличия нарушения этих прав лежит на владельце данного земельного участка - ООО "Тит".
Таким образом, при отсутствии достаточных и достоверных доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
обществу с ограниченной ответственностью "ТИТ" в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере **** рублей; земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 года в размере **** рублей - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.
Председательствующий
Г.В.СВИНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)