Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Василенко Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Зарубина А.В.,
судей Гантимурова И.А., Яковлева Д.М.,
при секретаре З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области к К. о выкупе земельного участка для государственных нужд
по апелляционной жалобе истца Министерства транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области
на решение Волжского городского суда Волгоградской области от 14 июня 2013 года, которым, с учетом определения того же суда от 05 июля 2013 года об устранении описки, постановлено:
"Установить размер выплаты К. рыночной стоимости объектов недвижимости (производственной базы), расположенных на земельном участке в <адрес> в <адрес>, в сумме 181792000 рублей и упущенной выгоды правообладателя в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд в сумме 50131000 рублей, в том числе стоимость права аренды земельного участка площадью 17648 кв. м, в сумме 12378000 рублей, всего в размере 244301000 рублей",
а также дополнительного решения от 25 ноября 2013 года, которым постановлено:
"взыскать с Министерства транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области рыночную стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке в <адрес> в <адрес>, и сумму упущенной выгоды правообладателя в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд в общем размере 244301000 рублей, в течение одного месяца с момента вступления дополнительного решения суда в законную силу".
Заслушав доклад судьи Яковлева Д.М., выслушав ответчика К. и его представителя по доверенности А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Министерство транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области обратилось в суд с указанным иском к К. Просило изъять для государственных нужд Волгоградской области в принудительном порядке у К. земельный участок с кадастровым номером N <...> площадью 17 548 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>; прекратить право аренды К. на данный земельный участок и право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, с выплатой К. денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество с учетом упущенной выгоды и убытков в размере 26842 520 рублей; признать право государственной собственности Волгоградской области на данный земельный участок.
Решением Волжского городского суда Волгоградской области от 14 ноября 2012 года исковые требования удовлетворены, при этом установлен размер подлежащей выплате ответчику компенсации в размере рыночной стоимости объектов недвижимости (производственной базы) в размере 130071000 рублей, рыночной стоимости права аренды земельного участка (убытков, причиненных правообладателю изъятием земельного участка) в размере 2701000 рублей.
После рассмотрения апелляционной жалобы Министерства, а также кассационной жалобы К. на судебные постановления по делу решение Волжского городского суда Волгоградской области от 14 ноября 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 21 февраля 2013 года отменены в части указания на выплату К. рыночной стоимости объектов недвижимости (производственной базы), расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, а также убытков, причиненных правообладателю изъятием земельного участка и определения размера указанных выплат, и в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Волжский городской суд Волгоградской области.
Волжским городским судом Волгоградской области постановлены указанное выше решение с учетом определения об устранении описки и дополнительное решение.
Оспаривая законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения, в апелляционной жалобе истец Министерство транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области просит его отменить и принять новое решение о выплате ответчику денежной компенсации с учетом упущенной выгоды и убытков в размере 26842460 рублей. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права, а также указывает, что судом первой инстанции не принят во внимание факт выплаты ответчику указанной суммы в полном объеме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, К. является собственником модульного склада общей площадью 732,4 кв. м, здания цеха по производству столярных изделий площадью 411,9 кв. м, здания административно-бытового корпуса с пристройкой общей площадью 145,8 кв. м; строения склада площадью 549,7 кв. м; строения склада площадью 570,3 кв. м, бетонного замощения площадью 16 178, 3 кв. м, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>.
02 декабря 2008 года между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и К. заключен договор аренды земельного участка площадью 17 648 кв. м, расположенного под указанными выше объектами.
Распоряжением Управления автомобильных дорог администрации Волгоградской области N 18 от 25 июня 2009 года "Об изъятии земельных участков и частей земельных участков для государственных нужд Волгоградской области под строительство объекта "Строительство второго, третьего и четвертого пусковых комплексов мостового перехода через реку Волга в городе Волгограде. Второй пусковой комплекс", спорный земельный участок среди прочих изъят для строительства второго пускового комплекса мостового перехода через р. Волгу.
Согласно платежному поручению N 81126 от 28 марта 2013 года с отметкой о его исполнении Министерством финансов Волгоградской области Министерство транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области перечислило ответчику К. 26842460 рублей в счет компенсации рыночной стоимости объектов недвижимости и убытков.
Разрешая требования истца в части определения подлежащих возмещению ответчику убытков, суд первой инстанции определил их состав и размер согласно заключениям ООО "Эксперт Система" от 04 октября 2012 года на 24 июня 2009 года: рыночная стоимость объектов производственной базы 181792000 рублей, рыночная стоимость права аренды земельного участка 12378000 рублей, упущенная выгода правообладателя 50131000 рублей.
Однако судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции в данной части несостоятельными и необоснованными, сделанными на основании неверной оценки доказательств, имеющихся в деле.
Под равноценным возмещением владельцу изымаемого имущества понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу требований п. 4 ст. 57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года N 262 утверждены Правила возмещения собственниками земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
Пункт 6 Правил устанавливает, что при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Таким образом, при изъятии имущества для государственных нужд и определении величины убытков следует исходить из действительной стоимости имущества, которая должна быть эквивалентна рыночной стоимости имущества в месте его нахождения на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка. Применительно к рассматриваемому спору этой датой является 24 июня 2009 года.
Отдавая предпочтение заключениям эксперта ООО "Эксперт Система", суд первой инстанции не обосновал отказ от использования представленного стороной истца отчета N 2011_001 от 09 декабря 2011 года, составленного ООО "Еврострой Консалтинг" в рамках государственного контракта N 140-11 от 23 марта 2011 года.
Статьей 67 ГПК РФ установлено, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Как разъяснил в п. 7 Постановления от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" Пленум Верховного Суда РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
Вместе с тем судебная коллегия отмечает, что заключение ООО "Эксперт Система" обладает рядом дефектов, которые, по мнению суда апелляционной инстанции, исключают его использование в качестве допустимого доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта оценки.
Так, одним из важнейших параметров при определении состояния зданий и сооружений является их физический износ, размер которого напрямую влияет на рыночную стоимость данных объектов. Эксперт ООО "Эксперт Система" в отношении всех оцениваемых объектов сослался на невозможность установления фактического состояния зданий и сооружений, приняв их износ по техническому паспорту от 10 до 30% при возрасте от 18 до 28 лет. Более обоснованным представляется учет износа данных строений, принятый оценщиками ООО "Еврострой Консалтинг" с учетом выявленного фактического состояния объектов, с учетом установленного срока их службы и рассчитанного износа (от 42 до 70%). С учетом изложенного представляется сомнительным вывод эксперта ООО "Эксперт Система" о невозможности определения износа экспертными методами оценки, принятие им в таблице "Расчет физического износа..." не фактических или расчетных, а инвентарных данных.
Выводы о рыночной стоимости объектов оценки экспертом ООО "Эксперт Система" сделаны на основании лишь одного, затратного подхода, без использования предусмотренных стандартами оценки сравнительного и доходного подходов, от использования которых он отказался, мотивируя это возможностью искажения результата оценки ввиду затрудненности доказывания стабильности и временного лага получения предполагаемого дохода, трудностью определения арендной ставки, отсутствием информации для сравнения применительно к 2009 году. В то же время оценщиком ООО "Еврострой Консалтинг" применены все 3 подхода к оценке, при этом конечные результаты, полученные в рамках каждого из подходов, сопоставимы друг с другом, что свидетельствует о достоверности расчетов.
Пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
В соответствии с п. 20 Стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Судебная коллегия полагает неубедительной мотивацию эксперта об отказе от использования доходного и сравнительного подходов.
Так, в соответствии со ст. 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете; привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.
Из материалов гражданского дела не следует, что эксперт при проведении экспертизы предпринял какие-либо меры по получению информации, требуемой для применения доходного и сравнительного подхода, и не получил эту информацию по объективным, не зависящим от него обстоятельствам.
С учетом изложенного заявленный экспертом отказ от использования доходного и сравнительного подходов оценки признается судебной коллегией необоснованным.
Допущено в расчетах ООО "Эксперт Система" и использование недостоверных данных. Так, например, эксперт в заключении использует индекс на стоимость строительно-монтажных работ по Волгоградской области к уровню 1991 года, ссылаясь на Приложение 1 к письму Минрегиона РФ от 13 июля 2009 года N 21713-СК/08, в размере 66,08, хотя фактически данным письмом указанный индекс установлен в размере 65,74.
Перечисленные обстоятельства в их совокупности ставят под сомнение достоверность результатов экспертного исследования ООО "Эксперт Система", а потому и возможность их использования в качестве доказательства по делу.
Поскольку отчет об оценке ООО "Еврострой Консалтинг" перечисленных недостатков лишен, выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и стандартами оценки, не содержит математических ошибок, он представляется более достоверным, содержащим обоснованную и подтвержденную информацию о действительной рыночной стоимости объектов оценки.
Данный отчет составлен не на 24 июня 2009 года, как того требует ст. 57 ЗК РФ, а на более позднюю дату, а именно на 01 декабря 2011 года. Однако данное обстоятельство в данном конкретном случае не исключает возможности его использования для определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно данным Росстата с июня 2009 года по ноябрь 2011 года последовательно по месяцам индекс потребительских цен составлял 100,6%, 100,6%, 100,0%, 100,0%, 100,0%, 100,3%, 100,4%, 101,6%, 100,9%, 100,6%, 100,3%, 100,5%, 100,4%, 100,4%, 100,6%, 100,8%, 100,5%, 100,8%, 101,1%, 102,4%, 100,8%, 100,6%, 100,4%, 100,5%, 100,2%, 100,0%, 99,8%, 100,0%, 100,5%, 100,4%, то есть потребительские цены в Российской Федерации устойчиво росли, а, следовательно, и стоимость недвижимости также увеличивалась. Сведений об обратном в материалах дела нет, равно как нет и доказательств о резком, превышающем индексацию цен, обесценивании спорных объектов недвижимости в результате их повреждения, разрушения, изменения качественных, количественных характеристик, иных процессов.
Таким образом, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости на декабрь 2011 года превышает таковую на июнь 2009 года.
С учетом изложенного требование истца об установлении выкупной цены в размере рыночной стоимости на 2011 год согласно данным отчета об оценке ООО "Еврострой Консалтинг" не нарушает прав ответчика.
Вопреки утверждениям ответчика отчет об оценке ООО "Еврострой Консалтинг" содержит сведения обо всех объектах, находящихся на земельном участке и принадлежащих на праве собственности ответчику.
Достоверных и надлежащих доказательств, опровергающих правильность оценки, проведенной в рамках государственного контракта, стороной ответчика суду не представлено.
Таким образом, судебная коллегия при рассмотрении апелляционной жалобы считает необходимым руководствоваться именно отчетом ООО "Еврострой Консалтинг" N 2011_001 от 09 декабря 2011 года, составленным в рамках государственного контракта N 140-11 от 23 марта 2011 года, об определении рыночной стоимости имущества и заключением о величине убытков, причиненных правообладателю изымаемого земельного участка, согласно которому рыночная стоимость имущества, принадлежащего К., без учета прав на земельный участок, с учетом НДС составляет 26841460 рублей, а размер убытков, причиненных правообладателю имущества в связи с его изъятием, составляет 1000 рублей.
Поскольку изъятый земельный участок принадлежал К. не на праве собственности, а на праве аренды, договор аренды заключен с ним не на торгах, рыночная стоимость права на заключение договора аренды не входит в затраты на восстановление нарушенного права и возмещению не подлежит, что соответствует требованиям п. 6 Постановления Правительства РФ от 07 мая 2003 года N 262.
Размер упущенной выгоды правообладателя согласно отчету ООО "Еврострой Консалтинг" составляет 0 рублей. Аналогичные данные приведены в заключении ООО "Эксперт Система" на сентябрь 2012 года.
При расчете упущенной выгоды правообладателя на 24 июня 2009 года эксперт ООО "Эксперт Система" исходил из возможности продажи земельного участка его собственником, каковым ответчик К. не являлся и не является, реальная возможность приобретения им спорного земельного участка в собственность на 24 июня 2009 года исходя из обстоятельств дела уже отсутствовала.
При таких обстоятельствах наличие у ответчика подлежащей возмещению упущенной выгоды и ее размер в связи с изъятием у него земельного участка не доказаны.
Поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, правовых оснований для взыскания в пользу К. упущенной выгоды судебная коллегия не усматривает.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанные обстоятельства в совокупности являются основанием для изменения размера выкупной цены, подлежащей выплате К. вследствие изъятия земельного участка, путем ее уменьшения до 26842460 рублей.
При этом доводы апелляционной жалобы истца о несоответствии закону оспариваемого решения в связи с фактически произведенной К. выплатой в размере 26842460 рублей не влекут его отмену, поскольку выплаченная сумма подлежит учету при исполнении решения суда, разрешившего исковые требования об установлении размера компенсации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Волжского городского суда Волгоградской области от 14 июня 2013 года и дополнительное решение того же суда от 25 ноября 2013 года изменить: уменьшить размер суммы компенсации, подлежащей выплате Министерством транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области К., до 26842460 рублей.
В остальной части решение Волжского городского суда Волгоградской области от 14 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области - без удовлетворения.
Судья
областного суда
Д.М.ЯКОВЛЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1219/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 января 2014 г. по делу N 33-1219/2014
Судья Василенко Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Зарубина А.В.,
судей Гантимурова И.А., Яковлева Д.М.,
при секретаре З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области к К. о выкупе земельного участка для государственных нужд
по апелляционной жалобе истца Министерства транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области
на решение Волжского городского суда Волгоградской области от 14 июня 2013 года, которым, с учетом определения того же суда от 05 июля 2013 года об устранении описки, постановлено:
"Установить размер выплаты К. рыночной стоимости объектов недвижимости (производственной базы), расположенных на земельном участке в <адрес> в <адрес>, в сумме 181792000 рублей и упущенной выгоды правообладателя в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд в сумме 50131000 рублей, в том числе стоимость права аренды земельного участка площадью 17648 кв. м, в сумме 12378000 рублей, всего в размере 244301000 рублей",
а также дополнительного решения от 25 ноября 2013 года, которым постановлено:
"взыскать с Министерства транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области рыночную стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке в <адрес> в <адрес>, и сумму упущенной выгоды правообладателя в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд в общем размере 244301000 рублей, в течение одного месяца с момента вступления дополнительного решения суда в законную силу".
Заслушав доклад судьи Яковлева Д.М., выслушав ответчика К. и его представителя по доверенности А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Министерство транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области обратилось в суд с указанным иском к К. Просило изъять для государственных нужд Волгоградской области в принудительном порядке у К. земельный участок с кадастровым номером N <...> площадью 17 548 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>; прекратить право аренды К. на данный земельный участок и право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, с выплатой К. денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество с учетом упущенной выгоды и убытков в размере 26842 520 рублей; признать право государственной собственности Волгоградской области на данный земельный участок.
Решением Волжского городского суда Волгоградской области от 14 ноября 2012 года исковые требования удовлетворены, при этом установлен размер подлежащей выплате ответчику компенсации в размере рыночной стоимости объектов недвижимости (производственной базы) в размере 130071000 рублей, рыночной стоимости права аренды земельного участка (убытков, причиненных правообладателю изъятием земельного участка) в размере 2701000 рублей.
После рассмотрения апелляционной жалобы Министерства, а также кассационной жалобы К. на судебные постановления по делу решение Волжского городского суда Волгоградской области от 14 ноября 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 21 февраля 2013 года отменены в части указания на выплату К. рыночной стоимости объектов недвижимости (производственной базы), расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>, а также убытков, причиненных правообладателю изъятием земельного участка и определения размера указанных выплат, и в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Волжский городской суд Волгоградской области.
Волжским городским судом Волгоградской области постановлены указанное выше решение с учетом определения об устранении описки и дополнительное решение.
Оспаривая законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения, в апелляционной жалобе истец Министерство транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области просит его отменить и принять новое решение о выплате ответчику денежной компенсации с учетом упущенной выгоды и убытков в размере 26842460 рублей. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права, а также указывает, что судом первой инстанции не принят во внимание факт выплаты ответчику указанной суммы в полном объеме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, К. является собственником модульного склада общей площадью 732,4 кв. м, здания цеха по производству столярных изделий площадью 411,9 кв. м, здания административно-бытового корпуса с пристройкой общей площадью 145,8 кв. м; строения склада площадью 549,7 кв. м; строения склада площадью 570,3 кв. м, бетонного замощения площадью 16 178, 3 кв. м, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>.
02 декабря 2008 года между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и К. заключен договор аренды земельного участка площадью 17 648 кв. м, расположенного под указанными выше объектами.
Распоряжением Управления автомобильных дорог администрации Волгоградской области N 18 от 25 июня 2009 года "Об изъятии земельных участков и частей земельных участков для государственных нужд Волгоградской области под строительство объекта "Строительство второго, третьего и четвертого пусковых комплексов мостового перехода через реку Волга в городе Волгограде. Второй пусковой комплекс", спорный земельный участок среди прочих изъят для строительства второго пускового комплекса мостового перехода через р. Волгу.
Согласно платежному поручению N 81126 от 28 марта 2013 года с отметкой о его исполнении Министерством финансов Волгоградской области Министерство транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области перечислило ответчику К. 26842460 рублей в счет компенсации рыночной стоимости объектов недвижимости и убытков.
Разрешая требования истца в части определения подлежащих возмещению ответчику убытков, суд первой инстанции определил их состав и размер согласно заключениям ООО "Эксперт Система" от 04 октября 2012 года на 24 июня 2009 года: рыночная стоимость объектов производственной базы 181792000 рублей, рыночная стоимость права аренды земельного участка 12378000 рублей, упущенная выгода правообладателя 50131000 рублей.
Однако судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции в данной части несостоятельными и необоснованными, сделанными на основании неверной оценки доказательств, имеющихся в деле.
Под равноценным возмещением владельцу изымаемого имущества понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу требований п. 4 ст. 57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года N 262 утверждены Правила возмещения собственниками земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
Пункт 6 Правил устанавливает, что при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Таким образом, при изъятии имущества для государственных нужд и определении величины убытков следует исходить из действительной стоимости имущества, которая должна быть эквивалентна рыночной стоимости имущества в месте его нахождения на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка. Применительно к рассматриваемому спору этой датой является 24 июня 2009 года.
Отдавая предпочтение заключениям эксперта ООО "Эксперт Система", суд первой инстанции не обосновал отказ от использования представленного стороной истца отчета N 2011_001 от 09 декабря 2011 года, составленного ООО "Еврострой Консалтинг" в рамках государственного контракта N 140-11 от 23 марта 2011 года.
Статьей 67 ГПК РФ установлено, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Как разъяснил в п. 7 Постановления от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" Пленум Верховного Суда РФ, заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
Вместе с тем судебная коллегия отмечает, что заключение ООО "Эксперт Система" обладает рядом дефектов, которые, по мнению суда апелляционной инстанции, исключают его использование в качестве допустимого доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта оценки.
Так, одним из важнейших параметров при определении состояния зданий и сооружений является их физический износ, размер которого напрямую влияет на рыночную стоимость данных объектов. Эксперт ООО "Эксперт Система" в отношении всех оцениваемых объектов сослался на невозможность установления фактического состояния зданий и сооружений, приняв их износ по техническому паспорту от 10 до 30% при возрасте от 18 до 28 лет. Более обоснованным представляется учет износа данных строений, принятый оценщиками ООО "Еврострой Консалтинг" с учетом выявленного фактического состояния объектов, с учетом установленного срока их службы и рассчитанного износа (от 42 до 70%). С учетом изложенного представляется сомнительным вывод эксперта ООО "Эксперт Система" о невозможности определения износа экспертными методами оценки, принятие им в таблице "Расчет физического износа..." не фактических или расчетных, а инвентарных данных.
Выводы о рыночной стоимости объектов оценки экспертом ООО "Эксперт Система" сделаны на основании лишь одного, затратного подхода, без использования предусмотренных стандартами оценки сравнительного и доходного подходов, от использования которых он отказался, мотивируя это возможностью искажения результата оценки ввиду затрудненности доказывания стабильности и временного лага получения предполагаемого дохода, трудностью определения арендной ставки, отсутствием информации для сравнения применительно к 2009 году. В то же время оценщиком ООО "Еврострой Консалтинг" применены все 3 подхода к оценке, при этом конечные результаты, полученные в рамках каждого из подходов, сопоставимы друг с другом, что свидетельствует о достоверности расчетов.
Пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
В соответствии с п. 20 Стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Судебная коллегия полагает неубедительной мотивацию эксперта об отказе от использования доходного и сравнительного подходов.
Так, в соответствии со ст. 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете; привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.
Из материалов гражданского дела не следует, что эксперт при проведении экспертизы предпринял какие-либо меры по получению информации, требуемой для применения доходного и сравнительного подхода, и не получил эту информацию по объективным, не зависящим от него обстоятельствам.
С учетом изложенного заявленный экспертом отказ от использования доходного и сравнительного подходов оценки признается судебной коллегией необоснованным.
Допущено в расчетах ООО "Эксперт Система" и использование недостоверных данных. Так, например, эксперт в заключении использует индекс на стоимость строительно-монтажных работ по Волгоградской области к уровню 1991 года, ссылаясь на Приложение 1 к письму Минрегиона РФ от 13 июля 2009 года N 21713-СК/08, в размере 66,08, хотя фактически данным письмом указанный индекс установлен в размере 65,74.
Перечисленные обстоятельства в их совокупности ставят под сомнение достоверность результатов экспертного исследования ООО "Эксперт Система", а потому и возможность их использования в качестве доказательства по делу.
Поскольку отчет об оценке ООО "Еврострой Консалтинг" перечисленных недостатков лишен, выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и стандартами оценки, не содержит математических ошибок, он представляется более достоверным, содержащим обоснованную и подтвержденную информацию о действительной рыночной стоимости объектов оценки.
Данный отчет составлен не на 24 июня 2009 года, как того требует ст. 57 ЗК РФ, а на более позднюю дату, а именно на 01 декабря 2011 года. Однако данное обстоятельство в данном конкретном случае не исключает возможности его использования для определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно данным Росстата с июня 2009 года по ноябрь 2011 года последовательно по месяцам индекс потребительских цен составлял 100,6%, 100,6%, 100,0%, 100,0%, 100,0%, 100,3%, 100,4%, 101,6%, 100,9%, 100,6%, 100,3%, 100,5%, 100,4%, 100,4%, 100,6%, 100,8%, 100,5%, 100,8%, 101,1%, 102,4%, 100,8%, 100,6%, 100,4%, 100,5%, 100,2%, 100,0%, 99,8%, 100,0%, 100,5%, 100,4%, то есть потребительские цены в Российской Федерации устойчиво росли, а, следовательно, и стоимость недвижимости также увеличивалась. Сведений об обратном в материалах дела нет, равно как нет и доказательств о резком, превышающем индексацию цен, обесценивании спорных объектов недвижимости в результате их повреждения, разрушения, изменения качественных, количественных характеристик, иных процессов.
Таким образом, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости на декабрь 2011 года превышает таковую на июнь 2009 года.
С учетом изложенного требование истца об установлении выкупной цены в размере рыночной стоимости на 2011 год согласно данным отчета об оценке ООО "Еврострой Консалтинг" не нарушает прав ответчика.
Вопреки утверждениям ответчика отчет об оценке ООО "Еврострой Консалтинг" содержит сведения обо всех объектах, находящихся на земельном участке и принадлежащих на праве собственности ответчику.
Достоверных и надлежащих доказательств, опровергающих правильность оценки, проведенной в рамках государственного контракта, стороной ответчика суду не представлено.
Таким образом, судебная коллегия при рассмотрении апелляционной жалобы считает необходимым руководствоваться именно отчетом ООО "Еврострой Консалтинг" N 2011_001 от 09 декабря 2011 года, составленным в рамках государственного контракта N 140-11 от 23 марта 2011 года, об определении рыночной стоимости имущества и заключением о величине убытков, причиненных правообладателю изымаемого земельного участка, согласно которому рыночная стоимость имущества, принадлежащего К., без учета прав на земельный участок, с учетом НДС составляет 26841460 рублей, а размер убытков, причиненных правообладателю имущества в связи с его изъятием, составляет 1000 рублей.
Поскольку изъятый земельный участок принадлежал К. не на праве собственности, а на праве аренды, договор аренды заключен с ним не на торгах, рыночная стоимость права на заключение договора аренды не входит в затраты на восстановление нарушенного права и возмещению не подлежит, что соответствует требованиям п. 6 Постановления Правительства РФ от 07 мая 2003 года N 262.
Размер упущенной выгоды правообладателя согласно отчету ООО "Еврострой Консалтинг" составляет 0 рублей. Аналогичные данные приведены в заключении ООО "Эксперт Система" на сентябрь 2012 года.
При расчете упущенной выгоды правообладателя на 24 июня 2009 года эксперт ООО "Эксперт Система" исходил из возможности продажи земельного участка его собственником, каковым ответчик К. не являлся и не является, реальная возможность приобретения им спорного земельного участка в собственность на 24 июня 2009 года исходя из обстоятельств дела уже отсутствовала.
При таких обстоятельствах наличие у ответчика подлежащей возмещению упущенной выгоды и ее размер в связи с изъятием у него земельного участка не доказаны.
Поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, правовых оснований для взыскания в пользу К. упущенной выгоды судебная коллегия не усматривает.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанные обстоятельства в совокупности являются основанием для изменения размера выкупной цены, подлежащей выплате К. вследствие изъятия земельного участка, путем ее уменьшения до 26842460 рублей.
При этом доводы апелляционной жалобы истца о несоответствии закону оспариваемого решения в связи с фактически произведенной К. выплатой в размере 26842460 рублей не влекут его отмену, поскольку выплаченная сумма подлежит учету при исполнении решения суда, разрешившего исковые требования об установлении размера компенсации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Волжского городского суда Волгоградской области от 14 июня 2013 года и дополнительное решение того же суда от 25 ноября 2013 года изменить: уменьшить размер суммы компенсации, подлежащей выплате Министерством транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области К., до 26842460 рублей.
В остальной части решение Волжского городского суда Волгоградской области от 14 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства транспорта и дорожного хозяйства Волгоградской области - без удовлетворения.
Судья
областного суда
Д.М.ЯКОВЛЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)