Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Быкова В.П.,
судей Исаевой Э.Р., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Басанговым А.Н.,
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего ООО "СИЛЭНД" Гладкова А.Н.: Фомина Е.М. представитель по доверенности от 14.08.2014,
от Валетовой Я.Л.: Яковенко Д.В., представитель по доверенности от 19.02.2014,
от компании ВИЗАО ЛИМИТЕД: Яковенко Д.В., представитель по доверенности от 21.01.2014,
от ОАО "Сбербанк России": Земсков А.В., представитель по доверенности от 09.12.2013 N 22-01-23/3632; Капезин З.В., представитель по доверенности от 16.10.2013 N 22-01-23/2656,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы: Валетовой Яны Леонидовны и компании ВИЗАО ЛИМИТЕД на определение Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2014 года, принятое судьей Потаповой Т.Н. по делу N А41-57050/13 о несостоятельности (банкротстве) ООО "СИЛЭНД" по ходатайству конкурсного управляющего об утверждении Положения о порядке и сроках продажи имущества должника и утверждении начальной цены предмета залога,
установил:
Конкурсный управляющий ООО "СИЛЭНД" Митрякович Д.К. обратился с ходатайством об утверждении Положения о порядке и сроках продажи имущества должника, а также утверждении начальной цены продажи предмета залога (т. 1, л.д. 2).
Определением Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2014 года утверждено Положение о порядке и сроках продажи имущества ООО "СИЛЭНД" в редакции, предложенной конкурсным управляющим, а также утверждена начальная продажная цена предмета залога в сумме 625 494 400 рублей (т. 7, л.д. 92 - 97).
Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсные кредиторы: Валетова Яна Леонидовна и компания ВИЗАО ЛИМИТЕД, - подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить в части утверждения начальной продажной цены предмета залога в сумме 625 494 400 рублей (т. 7, л.д. 100 - 106, 110 - 115).
Заявители апелляционных жалоб не согласны также с привлечением в качестве организатора торгов специализированной организации - ООО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" с оплатой его услуг в размере 1 000 000 рублей, так как это не обеспечит доступ публики к торгам в большей степени, чем проведение торгов самим конкурсным управляющим.
Валетова Я.Л. и компания ВИЗАО ЛИМИТЕД считают также, что установление задатка для участия в торгах в размере 15% от начальной цены продажи может явиться препятствием для участия в торгах и ограничит круг потенциальных участников торгов.
Кроме того, по мнению Валетовой Я.Л., утвержденный судом первой инстанции порядок проведения торгов не позволит обеспечить доступ публики к торгам, и, как следствие, получить максимальную выручку от продажи имущества должника.
Заявители апелляционных жалоб также считает необоснованным условие о продаже как заложенного, так и не заложенного имущества должника единым лотом, поскольку это приведет к уменьшению стоимости предмета залога, а также незаложенного имущества.
Конкурсный управляющий ООО "СИЛЭНД" Гладков А.Н. представил отзыв, в котором поддерживает апелляционные жалобы (т. 7, л.д. 119 - 120).
Конкурсный кредитор - ОАО "Сбербанк России" также представил отзыв, в котором просит оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения (т. 7, л.д. 124 - 128).
В судебном заседании представитель Валетовой Я.Л. и компании ВИЗАО ЛИМИТЕД поддержал доводы апелляционных жалоб в полном объеме.
Представитель конкурсного управляющего ООО "СИЛЭНД" Гладкова А.Н. также поддержала доводы заявленных апелляционных жалоб.
Представитель ОАО "Сбербанк России" возражал против доводов апелляционных жалоб и просил оставить определение суда первой инстанции без изменения.
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 223, 266, 268 АПК РФ.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб: Валетовой Яны Леонидовны и компании ВИЗАО ЛИМИТЕД, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что определение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается положениями Закона о банкротстве.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 17.12.2013 по делу N А41-57050/13 ООО "СИЛЭНД" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Московской области от 03.03.2014 г. требования ОАО "Сбербанк России" в сумме 770 452 279 рублей 70 копеек включены в реестр требований кредиторов ООО "СИЛЭНД" как требования, обеспеченные залогом следующего имущества должника: здания Торгового центра "Улей" общей площадью 10 095,3 кв. м и права аренды земельного участка сроком на 49 лет общей площадью 5120 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп. 1.
Конкурсным управляющим ООО "СИЛЭНД" была проведена инвентаризация имущества должника. В результате инвентаризации выявлено недвижимое имущество, являющееся предметом залога, которым обеспечены требования ОАО "Сбербанк России", а именно: здание Торгового центра "Улей" и право аренды земельного участка.
Конкурсным управляющим была проведена оценка указанного имущества.
Согласно отчету об оценке N И-16356/1431 от 31.03.2014, выполненному ООО "ЛАИР", рыночная стоимость предмета залога составила 781 868 000 рублей (т. 1, л.д. 17 - 153; т. 2, л.д. 1 - 48; т. 3, л.д. 1 - 150; т. 4, л.д. 1 - 145; т. 5, л.д. 1 - 150; т. 6, л.д. 110).
В материалы дела представлено Положение о порядке и сроках продажи имущества ООО "СИЛЭНД", являющееся предметом залога ОАО "Сбербанк России" (т. 6, л.д. 128 - 139).
Исследовав материалы дела, изучив Положение о порядке и сроках продажи имущества ООО "СИЛЭНД", являющееся предметом залога ОАО "Сбербанк России", арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что содержащиеся в нем условия реализации заложенного имущества не противоречат нормам Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, имеют право на заявление возражений только в случае если предложения по порядку и условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
Конкурсными кредиторами: Валетовой Я.Л. и компанией ВИЗАО ЛИМИТЕД, - не представлены доказательства того, что утвержденный арбитражным судом первой инстанции порядок и условия реализации имущества должника, являющегося предметом залога ОАО "Сбербанк России", способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, на доступ публики к торгам.
Кредиторами не представлены также доказательства возможности наступления негативных последствий утверждения судом первой инстанции первоначальной стоимости на основании отчета об оценке N И-16356//1431 от 31.03.2014, проведенного по инициативе конкурсного управляющего.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что стоимость подлежащего реализации на торгах имущества, установленная судом первой инстанции в размере 625 494 400 рублей, ниже его рыночной стоимости, поскольку в соответствии с оценкой представленной Валетовой Я.Л., стоимость имущества составляет 915 559 477,64 рублей (т. 7, л.д. 101, 111), отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим обстоятельствам.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", следует, что имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
Согласно пункту 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора самим судом.
Из содержания статей: 2, 126, 129, 139 и 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.
Как следует из материалов дела, оценка имущества ООО "СИЛЭНД", являющегося предметом залога ОАО "Сбербанк России" (здания торгового центра и права аренды земельного участка), была выполнена профессиональным оценщиком ООО "ЛАИР" в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (т. 1, л.д. 17 - 153; т. 2, л.д. 1 - 48; т. 3, л.д. 1 - 150; т. 4, л.д. 1 - 145; т. 5, л.д. 1 - 150; т. 6, л.д. 110).
Рыночная стоимость здания Торгового центра "Улей" и права аренды земельного участка определена по состоянию на 03.03.2014 (т. 1, л.д. 18 - 21).
Оценка была выполнена специалистом-оценщиком Ивановой С.Н., являющийся профессиональным оценщиком, что подтверждено Дипломом от 01.12.2010 и Свидетельством от 19.12.2012 (т. 6, л.д. 104, 106).
Доказательств признания недействительным отчета об оценке N И-16356//1431 от 31.03.2014 в материалах дела не имеется.
Доказательства, подтверждающие, что оценщик является заинтересованным по отношению к должнику лицом, также не представлены.
Из материалов дела также следует, что оценка здания Торгового центра "Улей" и права аренды земельного участка, содержащаяся в отчете профессионального оценщика ООО "ЛАИР" N И-16356/1431 от 31.03.2014, была проведена именно в целях определения рыночной стоимости указанного имущества для целей его реализации в процедуре банкротства ООО "СИЛЭНД" (т. 1, л.д. 27), в то время как оценка здания торгового центра и права аренды земельного участка, проведенная ЗАО "Мосэкспертиза" по инициативе конкурсного кредитора Валетовой Я.Л., была проведена в целях принятия управленческих решений (т. 6, л.д. 144), что не соответствует положениям статей 138, 139 Закона о банкротстве.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о необоснованном привлечении в качестве организатора торгов специализированной организации - ООО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" с оплатой его услуг в размере 1 000 000 рублей, также отклонены арбитражным апелляционным судом.
В соответствии с пунктом 8 статьи 110 Закона о банкротстве в качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет предприятия должника. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, конкурсного управляющего.
Из содержания указанной нормы права также следует, что организатор торгов выполняет следующие функции: опубликовывает и размещает сообщение о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов; принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене предприятия; заключает с заявителями договоры о задатке; определяет участников торгов; осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене предприятия; определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов; уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов.
Таким образом, возможность привлечения специализированной организации для проведения торгов по продаже имущества должника прямо предусмотрена Законом о банкротстве.
Как следует из материалов дела, реализации на торгах подлежит недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что привлечение организатора торгов в данном случае является целесообразным, направлено на наиболее эффективное проведение процедуры продажи имущества должника на торгах, будет способствовать достижению цели процедуры конкурсного производства, обеспечит реализацию имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением интересов всех участников дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СИЛЭНД".
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что электронную площадку для проведения торгов должен выбрать организатор торгов, также отклонены.
Согласно пункту 4 статьи 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
Таким образом, Законом о банкротстве именно залоговому кредитору предоставлено право определения организатора торгов, а также электронной площадки и оператора электронной площадки.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу том, что электронная торговая площадка - ОАО "Российский аукционный дом", указанная в положении о торгах, аккредитована, зарегистрирована в установленном порядке и имеет право осуществлять данные виды деятельности, то есть соответствует требованиям, изложенным в пункте 20 статьи 110 Закона о банкротстве (т. 7, л.д. 131 - 140).
Доводы Валетовой Я.Л. и компании ВИЗАО ЛИМИТЕД о необходимости установления задатка для участия в торгах в размере 5%, а не 15% от начальной цены продажи, так как это может явиться препятствием для участия в торгах и ограничит круг потенциальных участников, также необоснованны.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что установление цены отсечения в размере 55% от начальной стоимости имущества, выставленного на продажу посредством публичного предложения, направлено на предотвращение ситуации, когда потенциальный покупатель намеренно дожидается последовательного снижения цены продажи имущества до минимального размера.
Поэтому условие понижения цены имущества, предложенное конкурсным управляющим и ОАО "Сбербанк России", отвечает интересам кредиторов, рассчитывающих на получение максимально возможного удовлетворения своих требований.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что условие о продаже как заложенного, так и не заложенного имущества должника единым лотом приведет к уменьшению стоимости предмета залога, а также незаложенного имущества (т. 7, л.д. 104, 114), не могут быть приняты во внимание, поскольку предметом торгов является лишь имущество, находящееся в залоге у ОАО "Сбербанк России", а именно: Торговый центр "Улей" и право аренды земельного участка сроком на 49 лет, расположенные по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп. 1 (т. 6, л.д. 139).
В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.
Как следует из материалов дела и пояснений представителя конкурсного кредитора - ОАО "Сбербанк России", требования которого обеспечены залогом имущества должника, в заседании арбитражного апелляционного суда у ОАО "Сбербанк России" не имеется возражений относительно порядка и условий реализации заложенного имущества должника.
Представитель ОАО "Сбербанк России" также пояснил, что полностью согласен с определением суда первой инстанции об утверждении положения о порядке и сроках продажи имущества ООО "СИЛЭНД" в редакции, предложенной конкурсным управляющим, а также с начальной ценой продажи предмета залога в сумме 625 494 400 рублей.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб: Валетовой Яны Леонидовны и компании ВИЗАО ЛИМИТЕД и отмены определения арбитражного суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, 223, п. 1 ч. 4 ст. 272, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2014 года по делу N А41-57050/13 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
В.П.БЫКОВ
Судьи
Э.Р.ИСАЕВА
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2014 ПО ДЕЛУ N А41-57050/13
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2014 г. по делу N А41-57050/13
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Быкова В.П.,
судей Исаевой Э.Р., Миришова Э.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Басанговым А.Н.,
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего ООО "СИЛЭНД" Гладкова А.Н.: Фомина Е.М. представитель по доверенности от 14.08.2014,
от Валетовой Я.Л.: Яковенко Д.В., представитель по доверенности от 19.02.2014,
от компании ВИЗАО ЛИМИТЕД: Яковенко Д.В., представитель по доверенности от 21.01.2014,
от ОАО "Сбербанк России": Земсков А.В., представитель по доверенности от 09.12.2013 N 22-01-23/3632; Капезин З.В., представитель по доверенности от 16.10.2013 N 22-01-23/2656,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы: Валетовой Яны Леонидовны и компании ВИЗАО ЛИМИТЕД на определение Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2014 года, принятое судьей Потаповой Т.Н. по делу N А41-57050/13 о несостоятельности (банкротстве) ООО "СИЛЭНД" по ходатайству конкурсного управляющего об утверждении Положения о порядке и сроках продажи имущества должника и утверждении начальной цены предмета залога,
установил:
Конкурсный управляющий ООО "СИЛЭНД" Митрякович Д.К. обратился с ходатайством об утверждении Положения о порядке и сроках продажи имущества должника, а также утверждении начальной цены продажи предмета залога (т. 1, л.д. 2).
Определением Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2014 года утверждено Положение о порядке и сроках продажи имущества ООО "СИЛЭНД" в редакции, предложенной конкурсным управляющим, а также утверждена начальная продажная цена предмета залога в сумме 625 494 400 рублей (т. 7, л.д. 92 - 97).
Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсные кредиторы: Валетова Яна Леонидовна и компания ВИЗАО ЛИМИТЕД, - подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить в части утверждения начальной продажной цены предмета залога в сумме 625 494 400 рублей (т. 7, л.д. 100 - 106, 110 - 115).
Заявители апелляционных жалоб не согласны также с привлечением в качестве организатора торгов специализированной организации - ООО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" с оплатой его услуг в размере 1 000 000 рублей, так как это не обеспечит доступ публики к торгам в большей степени, чем проведение торгов самим конкурсным управляющим.
Валетова Я.Л. и компания ВИЗАО ЛИМИТЕД считают также, что установление задатка для участия в торгах в размере 15% от начальной цены продажи может явиться препятствием для участия в торгах и ограничит круг потенциальных участников торгов.
Кроме того, по мнению Валетовой Я.Л., утвержденный судом первой инстанции порядок проведения торгов не позволит обеспечить доступ публики к торгам, и, как следствие, получить максимальную выручку от продажи имущества должника.
Заявители апелляционных жалоб также считает необоснованным условие о продаже как заложенного, так и не заложенного имущества должника единым лотом, поскольку это приведет к уменьшению стоимости предмета залога, а также незаложенного имущества.
Конкурсный управляющий ООО "СИЛЭНД" Гладков А.Н. представил отзыв, в котором поддерживает апелляционные жалобы (т. 7, л.д. 119 - 120).
Конкурсный кредитор - ОАО "Сбербанк России" также представил отзыв, в котором просит оставить определение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения (т. 7, л.д. 124 - 128).
В судебном заседании представитель Валетовой Я.Л. и компании ВИЗАО ЛИМИТЕД поддержал доводы апелляционных жалоб в полном объеме.
Представитель конкурсного управляющего ООО "СИЛЭНД" Гладкова А.Н. также поддержала доводы заявленных апелляционных жалоб.
Представитель ОАО "Сбербанк России" возражал против доводов апелляционных жалоб и просил оставить определение суда первой инстанции без изменения.
Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 223, 266, 268 АПК РФ.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб: Валетовой Яны Леонидовны и компании ВИЗАО ЛИМИТЕД, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что определение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается положениями Закона о банкротстве.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 17.12.2013 по делу N А41-57050/13 ООО "СИЛЭНД" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Московской области от 03.03.2014 г. требования ОАО "Сбербанк России" в сумме 770 452 279 рублей 70 копеек включены в реестр требований кредиторов ООО "СИЛЭНД" как требования, обеспеченные залогом следующего имущества должника: здания Торгового центра "Улей" общей площадью 10 095,3 кв. м и права аренды земельного участка сроком на 49 лет общей площадью 5120 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп. 1.
Конкурсным управляющим ООО "СИЛЭНД" была проведена инвентаризация имущества должника. В результате инвентаризации выявлено недвижимое имущество, являющееся предметом залога, которым обеспечены требования ОАО "Сбербанк России", а именно: здание Торгового центра "Улей" и право аренды земельного участка.
Конкурсным управляющим была проведена оценка указанного имущества.
Согласно отчету об оценке N И-16356/1431 от 31.03.2014, выполненному ООО "ЛАИР", рыночная стоимость предмета залога составила 781 868 000 рублей (т. 1, л.д. 17 - 153; т. 2, л.д. 1 - 48; т. 3, л.д. 1 - 150; т. 4, л.д. 1 - 145; т. 5, л.д. 1 - 150; т. 6, л.д. 110).
В материалы дела представлено Положение о порядке и сроках продажи имущества ООО "СИЛЭНД", являющееся предметом залога ОАО "Сбербанк России" (т. 6, л.д. 128 - 139).
Исследовав материалы дела, изучив Положение о порядке и сроках продажи имущества ООО "СИЛЭНД", являющееся предметом залога ОАО "Сбербанк России", арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что содержащиеся в нем условия реализации заложенного имущества не противоречат нормам Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, имеют право на заявление возражений только в случае если предложения по порядку и условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
Конкурсными кредиторами: Валетовой Я.Л. и компанией ВИЗАО ЛИМИТЕД, - не представлены доказательства того, что утвержденный арбитражным судом первой инстанции порядок и условия реализации имущества должника, являющегося предметом залога ОАО "Сбербанк России", способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, на доступ публики к торгам.
Кредиторами не представлены также доказательства возможности наступления негативных последствий утверждения судом первой инстанции первоначальной стоимости на основании отчета об оценке N И-16356//1431 от 31.03.2014, проведенного по инициативе конкурсного управляющего.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что стоимость подлежащего реализации на торгах имущества, установленная судом первой инстанции в размере 625 494 400 рублей, ниже его рыночной стоимости, поскольку в соответствии с оценкой представленной Валетовой Я.Л., стоимость имущества составляет 915 559 477,64 рублей (т. 7, л.д. 101, 111), отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим обстоятельствам.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", следует, что имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
Согласно пункту 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора самим судом.
Из содержания статей: 2, 126, 129, 139 и 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.
Как следует из материалов дела, оценка имущества ООО "СИЛЭНД", являющегося предметом залога ОАО "Сбербанк России" (здания торгового центра и права аренды земельного участка), была выполнена профессиональным оценщиком ООО "ЛАИР" в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (т. 1, л.д. 17 - 153; т. 2, л.д. 1 - 48; т. 3, л.д. 1 - 150; т. 4, л.д. 1 - 145; т. 5, л.д. 1 - 150; т. 6, л.д. 110).
Рыночная стоимость здания Торгового центра "Улей" и права аренды земельного участка определена по состоянию на 03.03.2014 (т. 1, л.д. 18 - 21).
Оценка была выполнена специалистом-оценщиком Ивановой С.Н., являющийся профессиональным оценщиком, что подтверждено Дипломом от 01.12.2010 и Свидетельством от 19.12.2012 (т. 6, л.д. 104, 106).
Доказательств признания недействительным отчета об оценке N И-16356//1431 от 31.03.2014 в материалах дела не имеется.
Доказательства, подтверждающие, что оценщик является заинтересованным по отношению к должнику лицом, также не представлены.
Из материалов дела также следует, что оценка здания Торгового центра "Улей" и права аренды земельного участка, содержащаяся в отчете профессионального оценщика ООО "ЛАИР" N И-16356/1431 от 31.03.2014, была проведена именно в целях определения рыночной стоимости указанного имущества для целей его реализации в процедуре банкротства ООО "СИЛЭНД" (т. 1, л.д. 27), в то время как оценка здания торгового центра и права аренды земельного участка, проведенная ЗАО "Мосэкспертиза" по инициативе конкурсного кредитора Валетовой Я.Л., была проведена в целях принятия управленческих решений (т. 6, л.д. 144), что не соответствует положениям статей 138, 139 Закона о банкротстве.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о необоснованном привлечении в качестве организатора торгов специализированной организации - ООО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" с оплатой его услуг в размере 1 000 000 рублей, также отклонены арбитражным апелляционным судом.
В соответствии с пунктом 8 статьи 110 Закона о банкротстве в качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет предприятия должника. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, конкурсного управляющего.
Из содержания указанной нормы права также следует, что организатор торгов выполняет следующие функции: опубликовывает и размещает сообщение о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов; принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене предприятия; заключает с заявителями договоры о задатке; определяет участников торгов; осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене предприятия; определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов; уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов.
Таким образом, возможность привлечения специализированной организации для проведения торгов по продаже имущества должника прямо предусмотрена Законом о банкротстве.
Как следует из материалов дела, реализации на торгах подлежит недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что привлечение организатора торгов в данном случае является целесообразным, направлено на наиболее эффективное проведение процедуры продажи имущества должника на торгах, будет способствовать достижению цели процедуры конкурсного производства, обеспечит реализацию имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением интересов всех участников дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СИЛЭНД".
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что электронную площадку для проведения торгов должен выбрать организатор торгов, также отклонены.
Согласно пункту 4 статьи 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
Таким образом, Законом о банкротстве именно залоговому кредитору предоставлено право определения организатора торгов, а также электронной площадки и оператора электронной площадки.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу том, что электронная торговая площадка - ОАО "Российский аукционный дом", указанная в положении о торгах, аккредитована, зарегистрирована в установленном порядке и имеет право осуществлять данные виды деятельности, то есть соответствует требованиям, изложенным в пункте 20 статьи 110 Закона о банкротстве (т. 7, л.д. 131 - 140).
Доводы Валетовой Я.Л. и компании ВИЗАО ЛИМИТЕД о необходимости установления задатка для участия в торгах в размере 5%, а не 15% от начальной цены продажи, так как это может явиться препятствием для участия в торгах и ограничит круг потенциальных участников, также необоснованны.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что установление цены отсечения в размере 55% от начальной стоимости имущества, выставленного на продажу посредством публичного предложения, направлено на предотвращение ситуации, когда потенциальный покупатель намеренно дожидается последовательного снижения цены продажи имущества до минимального размера.
Поэтому условие понижения цены имущества, предложенное конкурсным управляющим и ОАО "Сбербанк России", отвечает интересам кредиторов, рассчитывающих на получение максимально возможного удовлетворения своих требований.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что условие о продаже как заложенного, так и не заложенного имущества должника единым лотом приведет к уменьшению стоимости предмета залога, а также незаложенного имущества (т. 7, л.д. 104, 114), не могут быть приняты во внимание, поскольку предметом торгов является лишь имущество, находящееся в залоге у ОАО "Сбербанк России", а именно: Торговый центр "Улей" и право аренды земельного участка сроком на 49 лет, расположенные по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 24, корп. 1 (т. 6, л.д. 139).
В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.
Как следует из материалов дела и пояснений представителя конкурсного кредитора - ОАО "Сбербанк России", требования которого обеспечены залогом имущества должника, в заседании арбитражного апелляционного суда у ОАО "Сбербанк России" не имеется возражений относительно порядка и условий реализации заложенного имущества должника.
Представитель ОАО "Сбербанк России" также пояснил, что полностью согласен с определением суда первой инстанции об утверждении положения о порядке и сроках продажи имущества ООО "СИЛЭНД" в редакции, предложенной конкурсным управляющим, а также с начальной ценой продажи предмета залога в сумме 625 494 400 рублей.
При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб: Валетовой Яны Леонидовны и компании ВИЗАО ЛИМИТЕД и отмены определения арбитражного суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, 223, п. 1 ч. 4 ст. 272, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2014 года по делу N А41-57050/13 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
В.П.БЫКОВ
Судьи
Э.Р.ИСАЕВА
Э.С.МИРИШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)