Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что нежилое здание ответчика являлось самовольной постройкой, поскольку за получением разрешения на строительство последний не обращался, самовольно занял земельный участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Разуваевой Т.А.
судей Симаковой М.Е., Бузыновской Е.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании
апелляционную жалобу министерства имущественных отношений Хабаровского края
на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 22 апреля 2015 года по иску министерства имущественных отношений Хабаровского края к И. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, прекращении права собственности на объект недвижимости, возложении обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером N от самовольной постройки.
Заслушав доклад судьи Симаковой М.Е., пояснения В., представляющей по доверенности министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (правопреемника министерства имущественных отношений Хабаровского края), поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя И. по доверенности Х., судебная коллегия
установила:
Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в суд с иском к И. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, признании отсутствующим право собственности, возложении обязанности по освобождению земельного участка от самовольной постройки путем приведения нежилого здания в первоначальное состояние.
В обоснование требований указано, что 26.09.2005 И. приобрела объект недвижимого имущества: закусочная, назначение: нежилое, 1-этажное помещение, общей площадью 275,90 кв. м, инв. N, находящийся по <адрес> и земельный участок с кадастровым номером N. Указанный земельный участок является смежным с земельным участком с кадастровым номером N, общей площадью 210 кв. м, находящимся в собственности Хабаровского края.
29.06.2009 земельный участок с кадастровым номером N, являющийся смежным с земельным участком И., был предоставлен ей в аренду для обслуживания гостиницы.
В настоящее время в собственности И. находится объект недвижимости: нежилое здание, площадью 1866 кв. м, инв. N, 5-этажное, расположенное по <адрес>, год ввода в эксплуатацию 2012, который частично расположен в границах земельного участка с кадастровым номером N.
Истец полагает, что объект недвижимости: нежилое здание площадью 1866 кв. м, является самовольной постройкой, поскольку за получением разрешения на строительство И. не обращалась, самовольно осуществила строительство кафе и гостиницы за счет занятия земельного участка, принадлежащего на праве собственности Хабаровскому краю, который в установленном порядке под строительство ей не выделялся.
С учетом уточненных исковых требований, истец просил признать самовольной постройкой объект недвижимости: нежилое здание, площадью 1 866 кв. м, инв. N, 5-этажное, расположенное по <адрес>, год ввода в эксплуатацию 2012, принадлежащий И.; признать отсутствующим право собственности на данный объект; возложить на И. обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 210 кв. м, установленный относительно ориентира - здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> от самовольной постройки в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу.
Определением суда от 26 февраля 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ОАО "Российский сельскохозяйственный банк".
Ответчик исковые требования не признал.
Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 22 апреля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе министерство имущественных отношений Хабаровского края ставит вопрос об отмене решения суда в связи с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Считает, что суд, отказав Министерству в удовлетворении требований, нарушает права Хабаровского края как собственника земельного участка. Выводы суда о том, что избранный истцом способ судебной защиты прав не соответствует характеру и степени допущенного нарушения его прав, не основан на требованиях действующего законодательства.
В возражениях на апелляционную жалобу И. просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на необоснованность доводов жалобы.
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 210 кв. м, установленный относительно ориентира жилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, назначение объекта: земли населенных пунктов, принадлежит Хабаровскому краю на праве собственности.
Ответчик И. является собственником смежного земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под кафе и хозяйственный двор, общая площадь 926,7 кв. м.
Данный земельный участок и находящийся на нем объект недвижимого имущества - закусочная, был приобретен И. на основании договора купли-продажи от 26.09.2005 N.
Впоследствии, 1-этажное здание закусочной И. реконструировано, в результате чего площадь объекта увеличилась с 275,9 кв. м до 1866 кв. м, количество этажей до 5. Возведенный в результате реконструкции новый объект используется как кафе и гостиница "С". В соответствии с кадастровым паспортом здания от 13.12.2012, данный объект недвижимости введен в эксплуатацию в 2012 году.
В настоящее время за И. зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества: здание, назначение: нежилое, 5-этажный, общая площадь 1 866 кв. м, инв. N, адрес объекта: <адрес>.
Из заключения кадастрового инженера о местоположении зданий и помещений в границах земельного участка от 08.08.2014 следует, что здание кафе и гостиницы, расположенное в <адрес>, частично расположено в границах земельного участка с кадастровым номером N.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для признания объекта самовольной постройкой не имеется, поскольку созданный в ходе реконструкции объект был введен в эксплуатацию на основании полученного разрешения от 20.09.2012. На момент приобретения в 2005 году И. здания закусочной на спорном земельном участке находилась часть здания - крыльцо запасного (пожарного) выхода площадью 6,7 кв. м, в связи с чем, ответчик имела право приобрести соответствующую часть земельного участка в собственность. Несмотря на то, что после реконструкции, площадь части здания, находящейся на смежном земельном участке, увеличилась до 28,26 кв. м, суд пришел к выводу, что избранный истцом способ судебной защиты не соответствует характеру и степени допущенного нарушения его прав, так как истец земельный участок не использует, каких-либо строительных работ не ведет, и не лишен возможности разрешить возникший спор иным путем. Посчитав, что удовлетворение иска может повлечь за собой нарушение прав ответчика, причинение ему значительного и несоразмерного ущерба, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим снованиям.
В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанные требования процессуального закона судом первой инстанции выполнены не были.
Согласно статье 222 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой и подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, каждый из которых, а именно возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, создание строения без получения на это необходимых разрешений, возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной.
Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Такая постройка подлежит сносу осуществившем ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.
Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).
Обращаясь с настоящим иском, министерство ссылалось на то, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:020201:141 И. под строительство в установленном порядке не предоставлялся, реконструкция объекта производилась в отсутствие разрешения на строительство.
Возражая против иска, И. указала, что приобретя в 2005 году в собственность 1-этажное здание закусочной, площадью 275.9 кв. м, после получения в администрации города Хабаровска разрешения на реконструкцию здания, приступила к проведению работ. В результате реконструкции возведен новый объект недвижимости - 5-этажное здание ресторана-гостиницы, общей площадью 1 866 кв. м, на которое 20.09.2012 Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N, на основании которого в ЕГРП зарегистрировано право собственности И. на здание ресторана-гостиницы. После реконструкции большая часть нового здания (1 845 кв. м), расположена на земельном участке, находящемся в ее собственности, площадь части здания, находящейся на смежном земельном участке, составляет 28,26 кв. м. Ссылаясь на то, что до проведения реконструкции на спорном земельном участке находилась функциональная часть нежилого здания - крыльцо пожарного выхода площадью 6 кв. м, И. полагает, что она имеет право приобрести данный земельный участок в собственность за плату в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В обоснование законности проведенной реконструкции ответчиком в материалы дела представлены в копиях, не заверенных надлежащим образом, технический паспорт от 11.10.2012 на здание кафе и гостиницы по <адрес>, число этажей - 3, составленный подразделением по городу Хабаровску КГУП "Хабкрайинвентаризация"; разрешение на ввод в эксплуатацию N объекта "Здание кафе и гостиницы по <адрес>", количество этажей - 5, выданный администрацией города Хабаровска 20.09.2012.
Суд первой инстанции, в нарушение ст. 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не сличив данные копии с оригиналом, несмотря на имеющиеся расхождения в характеристиках здания, принял их в качестве письменных доказательств, и на основании изложенных в них сведений, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания объекта самовольной постройкой. При этом судом первой инстанции не принято во внимание, что в ответе от 06.04.2015 на запрос суда и.о. директора Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска К. сообщил, что разрешение на строительство, а также разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного в <адрес>, не выдавалось (л.д. 122).
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания возведенного объекта самовольной постройкой, является необоснованным.
В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса.
Частью 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственный строительный надзор осуществляется при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 названного Кодекса.
Установив, что здание ресторана-гостиницы является пятиэтажным, суд первой инстанции должен был исходить из положений Градостроительного кодекса, согласно которым на производство работ по реконструкции здания И. требовалось разрешение, которое могло быть выдано только при положительном заключении государственной экспертизы, при этом в ходе реконструкции должен был производиться государственный строительный надзор.
Доказательств, подтверждающих возведение спорного здания в установленном законом порядке, с получением необходимых разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, и свидетельствующих о том, что новое здание ресторана-гостиницы не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, ответчиком не было представлено как в суд первой, так и в суд апелляционной инстанции.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не учел, что строительство пятиэтажного здания без получения на это необходимых разрешений является достаточным основанием для признания постройки самовольной, при этом факт регистрации права собственности на строение не является основанием для непризнания строения самовольным.
Кроме того, новый объект недвижимости, возведенный И., расположен как на участке находящемся в ее собственности, так и на смежном участке, находящемся в собственности Хабаровского края, который И. под строительство в установленном порядке не предоставлялся, что является самостоятельным признаком самовольной постройки.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу статьи 304 этого же Кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как следует из распоряжения министерства имущественных отношений Хабаровского края N от 11.06.2009, земельный участок с кадастровым номером N, был предоставлен И. в аренду сроком до 17 мая 2010 года для обслуживания гостиницы.
Договором аренды от 29.06.2009 N установлено, что на участке не имеется объектов недвижимости; арендатор не имеет права производить на земельном участке без согласования с арендодателем строительство и возведение объектов недвижимости; размер арендной платы установлен на период реконструкции здания, т.е. при заключении договора аренды собственник земельного участка определенно выразил свою волю, запретив арендатору осуществлять какое-либо строительство и возведение объектов недвижимости на арендованном участке.
И., осуществляя в отсутствие необходимых разрешений, реконструкцию 1-этажного здания закусочной, вопреки воле собственника смежного земельного участка, разместила часть реконструированного здания на чужом земельном участке, тем самым нарушив права истца.
Пунктом 2 части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.
Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушении (пункт 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).
Аналогичные положения содержаться в Федеральном законе от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", согласно которому строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В силу п. 3 ст. 25 указанного Федерального закона лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки и привести архитектурный объект и привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 22 Постановление N 10/22, собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.
В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (пункт 23 Постановления N 10/22).
При установленных и изложенных выше обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что часть земельного участка, относящегося к собственности Хабаровского края, занята и используется ответчиком без каких-либо правовых оснований, без предоставления этого земельного участка собственником в установленном порядке под строительство, находящееся на земельном участке часть здания, как и все здание в целом, возведено без требуемых разрешений и согласований, в связи с чем, ответчик обязан освободить незаконно занятую часть земельного участка истца от самовольной постройки.
Положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 2, статей 13, 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В случае оспаривания зарегистрированного права собственности необходимо доказать недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием для такой регистрации.
В соответствии с пунктами 52, 53 Постановления N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 15.03.2013 серии N, полученному повторно, взамен свидетельств: серия N, дата выдачи 28.04.2007; серия N, дата выдачи 19.03.2009; серия N, дата выдачи 20.12.2010, право собственности у И. на спорный объект возникло на основании договора купли-продажи от 26.09.2005 N.
Между тем, в ходе реконструкции И. создан новый объект недвижимости, который подлежал постановке на кадастровый учет.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В силу положений п. 3 ст. 22 ФЗ N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" в отсутствии разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществление кадастрового учета невозможно.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия полагает, что в отсутствии соответствующих документов, регистрация права собственности И. на объект недвижимого имущества: здание, назначение: нежилое, 5-этажный, общая площадь 1 866 кв. м, инв. N, адрес объекта: <адрес>, произведена в отсутствии предусмотренных гражданским законодательством оснований.
Принимая во внимание, что ответчик, как лицо, осуществившее самовольную постройку, не могла приобрести на новое здание ресторана-гостиницы право собственности, запись о регистрации права собственности И. на объект площадью 1866 кв. м нарушает право истца, требования о признании отсутствующим права собственности И. на нежилое здание подлежат удовлетворению.
При разрешении настоящего спора судом первой инстанции нарушены нормы процессуального и материального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, суд пришел к ошибочным выводам, что повлекло за собой принятие необоснованного судебного акта.
В силу положений ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска в полном объеме.
Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 22 апреля 2015 года отменить, вынести новое.
Признать самовольной постройкой объект недвижимости - нежилое здание, площадью 1 866 кв. м, инв. N, 5-этажное, расположенное по <адрес>, год ввода в эксплуатацию 2012, принадлежащий И..
Признать отсутствующим право собственности на объект недвижимости - нежилое здание, площадью 1 866 кв. м, инв. N, 5-этажное, расположенное по <адрес>, год ввода в эксплуатацию 2012, принадлежащий И..
Возложить на И. обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 210 кв. м, установленный относительно ориентира - здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> от самовольной постройки.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Т.А.РАЗУВАЕВА
Судьи
М.Е.СИМАКОВА
Е.А.БУЗЫНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 28.08.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4548/2015
Требование: О признании объекта недвижимости самовольной постройкой, обязании снести ее.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что нежилое здание ответчика являлось самовольной постройкой, поскольку за получением разрешения на строительство последний не обращался, самовольно занял земельный участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2015 г. по делу N 33-4548/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Разуваевой Т.А.
судей Симаковой М.Е., Бузыновской Е.А.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании
апелляционную жалобу министерства имущественных отношений Хабаровского края
на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 22 апреля 2015 года по иску министерства имущественных отношений Хабаровского края к И. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, прекращении права собственности на объект недвижимости, возложении обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером N от самовольной постройки.
Заслушав доклад судьи Симаковой М.Е., пояснения В., представляющей по доверенности министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (правопреемника министерства имущественных отношений Хабаровского края), поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя И. по доверенности Х., судебная коллегия
установила:
Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в суд с иском к И. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, признании отсутствующим право собственности, возложении обязанности по освобождению земельного участка от самовольной постройки путем приведения нежилого здания в первоначальное состояние.
В обоснование требований указано, что 26.09.2005 И. приобрела объект недвижимого имущества: закусочная, назначение: нежилое, 1-этажное помещение, общей площадью 275,90 кв. м, инв. N, находящийся по <адрес> и земельный участок с кадастровым номером N. Указанный земельный участок является смежным с земельным участком с кадастровым номером N, общей площадью 210 кв. м, находящимся в собственности Хабаровского края.
29.06.2009 земельный участок с кадастровым номером N, являющийся смежным с земельным участком И., был предоставлен ей в аренду для обслуживания гостиницы.
В настоящее время в собственности И. находится объект недвижимости: нежилое здание, площадью 1866 кв. м, инв. N, 5-этажное, расположенное по <адрес>, год ввода в эксплуатацию 2012, который частично расположен в границах земельного участка с кадастровым номером N.
Истец полагает, что объект недвижимости: нежилое здание площадью 1866 кв. м, является самовольной постройкой, поскольку за получением разрешения на строительство И. не обращалась, самовольно осуществила строительство кафе и гостиницы за счет занятия земельного участка, принадлежащего на праве собственности Хабаровскому краю, который в установленном порядке под строительство ей не выделялся.
С учетом уточненных исковых требований, истец просил признать самовольной постройкой объект недвижимости: нежилое здание, площадью 1 866 кв. м, инв. N, 5-этажное, расположенное по <адрес>, год ввода в эксплуатацию 2012, принадлежащий И.; признать отсутствующим право собственности на данный объект; возложить на И. обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 210 кв. м, установленный относительно ориентира - здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> от самовольной постройки в десятидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу.
Определением суда от 26 февраля 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ОАО "Российский сельскохозяйственный банк".
Ответчик исковые требования не признал.
Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 22 апреля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе министерство имущественных отношений Хабаровского края ставит вопрос об отмене решения суда в связи с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Считает, что суд, отказав Министерству в удовлетворении требований, нарушает права Хабаровского края как собственника земельного участка. Выводы суда о том, что избранный истцом способ судебной защиты прав не соответствует характеру и степени допущенного нарушения его прав, не основан на требованиях действующего законодательства.
В возражениях на апелляционную жалобу И. просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на необоснованность доводов жалобы.
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 210 кв. м, установленный относительно ориентира жилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, назначение объекта: земли населенных пунктов, принадлежит Хабаровскому краю на праве собственности.
Ответчик И. является собственником смежного земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под кафе и хозяйственный двор, общая площадь 926,7 кв. м.
Данный земельный участок и находящийся на нем объект недвижимого имущества - закусочная, был приобретен И. на основании договора купли-продажи от 26.09.2005 N.
Впоследствии, 1-этажное здание закусочной И. реконструировано, в результате чего площадь объекта увеличилась с 275,9 кв. м до 1866 кв. м, количество этажей до 5. Возведенный в результате реконструкции новый объект используется как кафе и гостиница "С". В соответствии с кадастровым паспортом здания от 13.12.2012, данный объект недвижимости введен в эксплуатацию в 2012 году.
В настоящее время за И. зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества: здание, назначение: нежилое, 5-этажный, общая площадь 1 866 кв. м, инв. N, адрес объекта: <адрес>.
Из заключения кадастрового инженера о местоположении зданий и помещений в границах земельного участка от 08.08.2014 следует, что здание кафе и гостиницы, расположенное в <адрес>, частично расположено в границах земельного участка с кадастровым номером N.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для признания объекта самовольной постройкой не имеется, поскольку созданный в ходе реконструкции объект был введен в эксплуатацию на основании полученного разрешения от 20.09.2012. На момент приобретения в 2005 году И. здания закусочной на спорном земельном участке находилась часть здания - крыльцо запасного (пожарного) выхода площадью 6,7 кв. м, в связи с чем, ответчик имела право приобрести соответствующую часть земельного участка в собственность. Несмотря на то, что после реконструкции, площадь части здания, находящейся на смежном земельном участке, увеличилась до 28,26 кв. м, суд пришел к выводу, что избранный истцом способ судебной защиты не соответствует характеру и степени допущенного нарушения его прав, так как истец земельный участок не использует, каких-либо строительных работ не ведет, и не лишен возможности разрешить возникший спор иным путем. Посчитав, что удовлетворение иска может повлечь за собой нарушение прав ответчика, причинение ему значительного и несоразмерного ущерба, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим снованиям.
В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанные требования процессуального закона судом первой инстанции выполнены не были.
Согласно статье 222 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой и подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, каждый из которых, а именно возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, создание строения без получения на это необходимых разрешений, возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной.
Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Такая постройка подлежит сносу осуществившем ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи.
Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).
Обращаясь с настоящим иском, министерство ссылалось на то, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:020201:141 И. под строительство в установленном порядке не предоставлялся, реконструкция объекта производилась в отсутствие разрешения на строительство.
Возражая против иска, И. указала, что приобретя в 2005 году в собственность 1-этажное здание закусочной, площадью 275.9 кв. м, после получения в администрации города Хабаровска разрешения на реконструкцию здания, приступила к проведению работ. В результате реконструкции возведен новый объект недвижимости - 5-этажное здание ресторана-гостиницы, общей площадью 1 866 кв. м, на которое 20.09.2012 Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N, на основании которого в ЕГРП зарегистрировано право собственности И. на здание ресторана-гостиницы. После реконструкции большая часть нового здания (1 845 кв. м), расположена на земельном участке, находящемся в ее собственности, площадь части здания, находящейся на смежном земельном участке, составляет 28,26 кв. м. Ссылаясь на то, что до проведения реконструкции на спорном земельном участке находилась функциональная часть нежилого здания - крыльцо пожарного выхода площадью 6 кв. м, И. полагает, что она имеет право приобрести данный земельный участок в собственность за плату в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В обоснование законности проведенной реконструкции ответчиком в материалы дела представлены в копиях, не заверенных надлежащим образом, технический паспорт от 11.10.2012 на здание кафе и гостиницы по <адрес>, число этажей - 3, составленный подразделением по городу Хабаровску КГУП "Хабкрайинвентаризация"; разрешение на ввод в эксплуатацию N объекта "Здание кафе и гостиницы по <адрес>", количество этажей - 5, выданный администрацией города Хабаровска 20.09.2012.
Суд первой инстанции, в нарушение ст. 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не сличив данные копии с оригиналом, несмотря на имеющиеся расхождения в характеристиках здания, принял их в качестве письменных доказательств, и на основании изложенных в них сведений, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания объекта самовольной постройкой. При этом судом первой инстанции не принято во внимание, что в ответе от 06.04.2015 на запрос суда и.о. директора Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска К. сообщил, что разрешение на строительство, а также разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного в <адрес>, не выдавалось (л.д. 122).
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания возведенного объекта самовольной постройкой, является необоснованным.
В силу п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса.
Частью 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственный строительный надзор осуществляется при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 названного Кодекса.
Установив, что здание ресторана-гостиницы является пятиэтажным, суд первой инстанции должен был исходить из положений Градостроительного кодекса, согласно которым на производство работ по реконструкции здания И. требовалось разрешение, которое могло быть выдано только при положительном заключении государственной экспертизы, при этом в ходе реконструкции должен был производиться государственный строительный надзор.
Доказательств, подтверждающих возведение спорного здания в установленном законом порядке, с получением необходимых разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, и свидетельствующих о том, что новое здание ресторана-гостиницы не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, ответчиком не было представлено как в суд первой, так и в суд апелляционной инстанции.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не учел, что строительство пятиэтажного здания без получения на это необходимых разрешений является достаточным основанием для признания постройки самовольной, при этом факт регистрации права собственности на строение не является основанием для непризнания строения самовольным.
Кроме того, новый объект недвижимости, возведенный И., расположен как на участке находящемся в ее собственности, так и на смежном участке, находящемся в собственности Хабаровского края, который И. под строительство в установленном порядке не предоставлялся, что является самостоятельным признаком самовольной постройки.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу статьи 304 этого же Кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как следует из распоряжения министерства имущественных отношений Хабаровского края N от 11.06.2009, земельный участок с кадастровым номером N, был предоставлен И. в аренду сроком до 17 мая 2010 года для обслуживания гостиницы.
Договором аренды от 29.06.2009 N установлено, что на участке не имеется объектов недвижимости; арендатор не имеет права производить на земельном участке без согласования с арендодателем строительство и возведение объектов недвижимости; размер арендной платы установлен на период реконструкции здания, т.е. при заключении договора аренды собственник земельного участка определенно выразил свою волю, запретив арендатору осуществлять какое-либо строительство и возведение объектов недвижимости на арендованном участке.
И., осуществляя в отсутствие необходимых разрешений, реконструкцию 1-этажного здания закусочной, вопреки воле собственника смежного земельного участка, разместила часть реконструированного здания на чужом земельном участке, тем самым нарушив права истца.
Пунктом 2 части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.
Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушении (пункт 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).
Аналогичные положения содержаться в Федеральном законе от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", согласно которому строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
В силу п. 3 ст. 25 указанного Федерального закона лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки и привести архитектурный объект и привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 22 Постановление N 10/22, собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.
В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (пункт 23 Постановления N 10/22).
При установленных и изложенных выше обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что часть земельного участка, относящегося к собственности Хабаровского края, занята и используется ответчиком без каких-либо правовых оснований, без предоставления этого земельного участка собственником в установленном порядке под строительство, находящееся на земельном участке часть здания, как и все здание в целом, возведено без требуемых разрешений и согласований, в связи с чем, ответчик обязан освободить незаконно занятую часть земельного участка истца от самовольной постройки.
Положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 2, статей 13, 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В случае оспаривания зарегистрированного права собственности необходимо доказать недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием для такой регистрации.
В соответствии с пунктами 52, 53 Постановления N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 15.03.2013 серии N, полученному повторно, взамен свидетельств: серия N, дата выдачи 28.04.2007; серия N, дата выдачи 19.03.2009; серия N, дата выдачи 20.12.2010, право собственности у И. на спорный объект возникло на основании договора купли-продажи от 26.09.2005 N.
Между тем, в ходе реконструкции И. создан новый объект недвижимости, который подлежал постановке на кадастровый учет.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В силу положений п. 3 ст. 22 ФЗ N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" в отсутствии разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществление кадастрового учета невозможно.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия полагает, что в отсутствии соответствующих документов, регистрация права собственности И. на объект недвижимого имущества: здание, назначение: нежилое, 5-этажный, общая площадь 1 866 кв. м, инв. N, адрес объекта: <адрес>, произведена в отсутствии предусмотренных гражданским законодательством оснований.
Принимая во внимание, что ответчик, как лицо, осуществившее самовольную постройку, не могла приобрести на новое здание ресторана-гостиницы право собственности, запись о регистрации права собственности И. на объект площадью 1866 кв. м нарушает право истца, требования о признании отсутствующим права собственности И. на нежилое здание подлежат удовлетворению.
При разрешении настоящего спора судом первой инстанции нарушены нормы процессуального и материального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, суд пришел к ошибочным выводам, что повлекло за собой принятие необоснованного судебного акта.
В силу положений ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска в полном объеме.
Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 22 апреля 2015 года отменить, вынести новое.
Признать самовольной постройкой объект недвижимости - нежилое здание, площадью 1 866 кв. м, инв. N, 5-этажное, расположенное по <адрес>, год ввода в эксплуатацию 2012, принадлежащий И..
Признать отсутствующим право собственности на объект недвижимости - нежилое здание, площадью 1 866 кв. м, инв. N, 5-этажное, расположенное по <адрес>, год ввода в эксплуатацию 2012, принадлежащий И..
Возложить на И. обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 210 кв. м, установленный относительно ориентира - здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> от самовольной постройки.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Т.А.РАЗУВАЕВА
Судьи
М.Е.СИМАКОВА
Е.А.БУЗЫНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)