Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,
судей Александрова В.В., Смоленского И.Н.,
в отсутствие сторон - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области, р.п. Светлый Яр,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.10.2013 (судья Сапронов В.В.), постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 (председательствующий судья Телегина Т.Н., судьи: Камерилова В.А., Клочкова Н.А.)
по делу N А12-21924/2013
по исковому заявлению администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области, р.п. Светлый Яр (ОГРН 1023405960753) к обществу с ограниченной ответственностью "Тамерлан", г. Волгоград (ОГРН 1023402635783), открытому акционерному обществу "Сбербанк России", г. Москва (ОГРН 1027700132195) о признании договора недействительным,
установил:
администрация Светлоярского муниципального района Волгоградской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тамерлан" (далее - ответчик) о признании недействительным договора ипотеки от 02.04.2013 N 79-И/З, заключенного ответчиком с открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (далее - Сбербанк России), применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.10.2013 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Сбербанк России.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31.10.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 24.03.2011 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 41, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:26:090201:1840, расположенный по адресу: Волгоградская область, Светлоярский муниципальный район, р.п. Светлый Яр, мкр. 2 N 6 "А" для строительства торгово-административного комплекса с автовокзалом, площадью 6000 кв. м. Срок аренды установлен с 02.03.2011 по 02.03.2014.
02.04.2013 ответчик (залогодатель) и Сбербанк России (залогодержатель) в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ответчика, возникших из договора об открытии возобновляемой кредитной линии от 02.04.2013 N 79, заключили договор ипотеки N 79-И/З, согласно разделу 1 которого залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог объект недвижимости - магазин, назначение: нежилое, общей площадью 1344,4 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, Светлоярский район, р.п. Светлый Яр, мкр. 2 N 6 "А", включая инженерное оборудование и сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для его эксплуатации, кадастровый номер 34-34-19/016/2011-376; право аренды земельного участка сроком на 3 года, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства торгово-административного комплекса с автовокзалом, площадь 6000 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Светлоярский район, р.п. Светлый Яр, мкр. 2 N 6 "А", кадастровый номер 34:26:090201:1840.
Заключенный сторонами договор ипотеки от 02.04.2013 N 79-И/З регулируется, как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в параграфе 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
В силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя), может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Залог является одним из основных способов обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю определенное имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства.
Пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Довод ответчика об отсутствии согласия собственника земельного участка - истца, на обременение участка залогом, по мнению суда первой инстанции, не может являться основанием для признания оспариваемой сделки недействительной и отклонен, поскольку обременение участка залогом не произошло.
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Договором аренды земельного участка от 24.03.2011 N 41 не предусмотрено получение согласия собственника земельного участка на передачу арендных прав в залог. Согласно пункту 4.3.2 арендатор вправе с уведомлением арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.
Ответчик письмом от 09.07.2013 уведомил истца о заключении договора ипотеки от 02.04.2013 N 79-И/З.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что залог права аренды земельного участка в связи с ипотекой находящегося на этом земельном участке здания не является ничтожным ни в части залога права аренды, ни в части ипотеки здания в случае передачи в залог права аренды без согласия собственника (арендодателя).
Установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, суд пришел к выводу, что пункт 1.1 вышеназванной статьи Закона к такому договору не применяется.
Таким образом, суд признал отсутствие правовых оснований для признания спорного договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.10.2013, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу N А12-21924/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 26.05.2014 ПО ДЕЛУ N А12-21924/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2014 г. по делу N А12-21924/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,
судей Александрова В.В., Смоленского И.Н.,
в отсутствие сторон - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области, р.п. Светлый Яр,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.10.2013 (судья Сапронов В.В.), постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 (председательствующий судья Телегина Т.Н., судьи: Камерилова В.А., Клочкова Н.А.)
по делу N А12-21924/2013
по исковому заявлению администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области, р.п. Светлый Яр (ОГРН 1023405960753) к обществу с ограниченной ответственностью "Тамерлан", г. Волгоград (ОГРН 1023402635783), открытому акционерному обществу "Сбербанк России", г. Москва (ОГРН 1027700132195) о признании договора недействительным,
установил:
администрация Светлоярского муниципального района Волгоградской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тамерлан" (далее - ответчик) о признании недействительным договора ипотеки от 02.04.2013 N 79-И/З, заключенного ответчиком с открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (далее - Сбербанк России), применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.10.2013 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Сбербанк России.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31.10.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 24.03.2011 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 41, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:26:090201:1840, расположенный по адресу: Волгоградская область, Светлоярский муниципальный район, р.п. Светлый Яр, мкр. 2 N 6 "А" для строительства торгово-административного комплекса с автовокзалом, площадью 6000 кв. м. Срок аренды установлен с 02.03.2011 по 02.03.2014.
02.04.2013 ответчик (залогодатель) и Сбербанк России (залогодержатель) в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ответчика, возникших из договора об открытии возобновляемой кредитной линии от 02.04.2013 N 79, заключили договор ипотеки N 79-И/З, согласно разделу 1 которого залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог объект недвижимости - магазин, назначение: нежилое, общей площадью 1344,4 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, Светлоярский район, р.п. Светлый Яр, мкр. 2 N 6 "А", включая инженерное оборудование и сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для его эксплуатации, кадастровый номер 34-34-19/016/2011-376; право аренды земельного участка сроком на 3 года, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства торгово-административного комплекса с автовокзалом, площадь 6000 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Светлоярский район, р.п. Светлый Яр, мкр. 2 N 6 "А", кадастровый номер 34:26:090201:1840.
Заключенный сторонами договор ипотеки от 02.04.2013 N 79-И/З регулируется, как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в параграфе 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
В силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя), может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Залог является одним из основных способов обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю определенное имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства.
Пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Довод ответчика об отсутствии согласия собственника земельного участка - истца, на обременение участка залогом, по мнению суда первой инстанции, не может являться основанием для признания оспариваемой сделки недействительной и отклонен, поскольку обременение участка залогом не произошло.
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Договором аренды земельного участка от 24.03.2011 N 41 не предусмотрено получение согласия собственника земельного участка на передачу арендных прав в залог. Согласно пункту 4.3.2 арендатор вправе с уведомлением арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.
Ответчик письмом от 09.07.2013 уведомил истца о заключении договора ипотеки от 02.04.2013 N 79-И/З.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что залог права аренды земельного участка в связи с ипотекой находящегося на этом земельном участке здания не является ничтожным ни в части залога права аренды, ни в части ипотеки здания в случае передачи в залог права аренды без согласия собственника (арендодателя).
Установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, суд пришел к выводу, что пункт 1.1 вышеназванной статьи Закона к такому договору не применяется.
Таким образом, суд признал отсутствие правовых оснований для признания спорного договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.10.2013, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу N А12-21924/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
К.Р.ГАРИФУЛЛИНА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
И.Н.СМОЛЕНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)