Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Рябовой С.Э., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Челябинска (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2013 по делу N А76-13400/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" (далее - общество "Промжилстрой"), индивидуальных предпринимателей Наймушиной Анны Николаевны, Тартаковской Екатерины Николаевны, Кутиковой Нины Николаевны, Клепаловой Юлии Владимировны - Фальковский В.В. (доверенности от 09.01.2014, 14.11.2013 серии 74АА N 1838583, от 14.06.2013 серии 74 АА N 1723820, от 18.06.2013 серии 74АА N 1723877).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Наймушиной А.Н., обществу "Промжилстрой", предпринимателю Тартаковской Е.Н. о признании зарегистрированного право собственности на объект незавершенного строительства площадью 7794,70 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный р-н, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы, отсутствующим, и обязании в месячный срок с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок площадью 18 267 кв. м, расположенный по указанному адресу, и привести данный земельный участок в пригодное для использования состояние за счет собственных средств путем демонтажа всех возведенных на этом участке конструкций.
Определением суда от 11.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра).
Определением суда от 23.10.2013 с согласия истца в качестве соответчиков в порядке ч. 5 ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчиков привлечены индивидуальный предприниматель Кутикова Нина Николаевна, индивидуальный предприниматель Клепалова Юлия Владимировна и индивидуальный предприниматель Тартаковский Станислав Викторович.
Решением суда первой инстанции от 17.12.2013 (судья Мухлынина Л.Д.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 (судьи Карпачева М.И., Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В.) решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Как считает заявитель, спорный объект незавершенного строительства не обладает признаками недвижимой вещи, что подтверждается представленным в материалы дела заключением специалистов общества с ограниченной ответственностью "Челябинский Промстройпроект". По мнению заявителя, фактически элементы конструкции, расположенные на земельном участке, не могут быть признаны объектом недвижимости, так как не представляют собой фундамент здания и могут быть демонтированы без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Заявитель не согласен с оценкой вышеприведенного заключения, сделанной судами, и полагает, что имеются основания для проведения строительно-технической экспертизы для разрешения вопроса о наличии объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано за ответчиками. Заявитель указывает на то, что нахождение на спорном земельном участке данного объекта нарушает права администрации, осуществляющей полномочия собственника этого земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Промжилстрой", предприниматели Наймушина А.Н. и Тартаковская Е.Н. указывают на несостоятельность доводов заявителя, считают выводы судов законными и обоснованными, просят судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением Главы г. Челябинска от 02.11.1998 N 1552-п товариществу с ограниченной ответственностью предприятия "Жилтехстрой" был предоставлен земельный участок площадью 1,8267 га в краткосрочную аренду сроком на пять лет для проектирования и строительства торгово-культурного центра на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе г. Челябинска.
Между администрацией (арендодатель) и названным товариществом (арендатор) заключен договор от 13.11.1998 N 2161-К-98 аренды земельного участка площадью 18 267 кв. м с кадастровым номером 74:36:051105:01. Государственная регистрация данного договора произведена 25.06.2003.
Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 02.11.1998, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 09.03.2011 N 7436/204/11-2233. В качестве разрешенного использования земельного участка указано: "для проектирования и строительства торгово-культурного центра".
Впоследствии кадастровый номер 74:36:051105:01 был изменен на кадастровый номер 74:36:051105:11, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 09.03.2011 N 7436/204/11-223.
Между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Предприятие "Жилтехстрой" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 02.07.2003 N 1 к договору аренды земли и инфраструктуры г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98, согласно которому пункты 2.6, 6.5.1, 6.5.2, 6.5.3 договора были исключены, пункт 3.3 договора: "Арендатор имеет право произвести необходимый снос существующих на передаваемом в аренду земельном участке, на момент заключения настоящего договора, строений капитального и некапитального характера", был дополнен предложением следующего содержания: "Арендатор имеет право на зачет стоимости выполненных работ по сносу в счет арендной платы по договору. Стоимость работ определяется на основании сметы, подтвержденной Управлением экономики Администрации г. Челябинска, а в случае спора - Государственной вневедомственной экспертизой".
Между обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" (арендатор) и Кутиковым Ю.И. (новый арендатор) заключен договор о переходе прав и обязанностей арендатора по договору 03.11.2005 N 2161-К-98 аренды земли и инфраструктуры. Данный договор перенайма зарегистрирован 05.12.2005.
Возведенные обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" на предоставленном земельном участке объекты незавершенного строительства (торгово-культурный центр) площадью застройки по наружному обмеру 831,1 кв. м - 2 очередь и 2747 кв. м - 3 очередь, расположенные по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы, 19.04.2006 были проданы обществу с ограниченной ответственностью "Арендное предприятие "Капитал".
На основании договоров купли-продажи от 05.05.2006 предприниматель Наймушина А.Н. приобрела у общества с ограниченной ответственностью "Арендное предприятие "Капитал" принадлежащие ему на праве собственности вышеуказанные незавершенные строительством объекты, о чем 05.06.2006 произведены записи о государственной регистрации N 74-74-01/319/2006-180 и N 74-74-01/319/2006-179.
На основании акта приема-передачи неденежного вклада в уставный капитал от 03.08.2009 Наймушина А.Н. передала в уставный капитал общества "Промжилстрой" 3/5 доли в праве собственности на объект незавершенный строительством (вторая очередь) площадью застройки 7543,7 кв. м (торгово-культурный центр) под литерой А1, назначение нежилое, степень готовности 16%, расположенный по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина - ул. Свободы, и 3/5 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (третья очередь) площадью застройки 3154,8 кв. м (торгово-культурный центр) под литерой А2, назначение нежилое, степень готовности 15%, инвентарный номер 500001, расположенный по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина - ул. Свободы.
Между Наймушиной А.Н. (продавец) и Тартаковской Е.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 12.08.2010, по условиям которого Наймушина А.Н. продала Тартаковской Е.Н. долю в праве, равную 1/100, на объект незавершенного строительства (торгово-культурный центр) площадью застройки 7794,7 кв. м, степень готовности 18%, литера А1, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы (2-я очередь). Управлением Росреестра переход права на имущество зарегистрирован 26.10.2010.
Между обществом "Промжилстрой" в лице директора Кутикова Ю.И. и Кутиковой Н.Н. 02.07.2010 заключен договор купли-продажи 3/300 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадью застройки 7794,70 кв. м, степенью готовности 18%, литера А1, расположенный по адресу г. Челябинск, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы.
Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-24276/2010 названный договор купли-продажи от 02.07.2010 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект признан недействительным и применены последствия недействительности сделок в виде обязания Кутиковой Н.Н. возвратить обществу "Промжилстрой" долю в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством объект.
Между Кутиковым Ю.И. (арендатор) и Наймушиной А.Н. (новый арендатор) 16.06.2006 заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору N 2161-К-98 аренды земли и инфраструктуры. Государственная регистрация данного договора произведена 21.07.2006.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право аренды Наймушиной А.Н. на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:0011 площадью 18 267 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении проспекта Ленина и улицы Свободы, с отражением информации о дате регистрации - 21.07.2006, сроке действия с 21.07.2006 по 25.07.2008, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.03.2011 N 01/126/2011-462.
Решением Центрального районного суда г. Челябинска от 30.05.2007, вступившим в законную силу, администрации отказано в удовлетворении исковых требований к обществу "Предприятие "Жилтехстрой", Кутикову Ю.И., Наймушиной А.Н. о признании недействительных сделок: договора аренды от 13.11.1998 N 2161-К-98 с дополнительным соглашением от 02.07.2003, договора от 03.11.2005 о переходе прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды, договора от 16.06.2006 о переходе прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2009 по делу N А76-3646/2009, вступившим в законную силу, Министерству промышленности и природных ресурсов по Челябинской области отказано в удовлетворении исковых требований к администрации, обществу "Предприятие "Жилтехстрой", Наймушиной А.Н., Кутикову Ю.И. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земли от 13.11.1998 N 2161-К-98, признании недействительным (ничтожным) договора от 03.11.2005 о переходе прав и обязанностей, заключенного между обществом "Предприятие "Жилтехстрой" и Кутиковым Ю.И., признании недействительным (ничтожным) договора от 16.06.2006 о переходе прав и обязанностей, заключенного между Кутиковым Ю.И. и Наймушиной А.Н., признании недействительным зарегистрированного права аренды Наймушиной А.Н. на недвижимое имущество - земельный участок площадью 18 267 кв. м, с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0011, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении пр. Ленина и ул. Свободы (запись регистрации N 74-74-01/458/2006-179).
Администрацией со ссылкой на Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Устав г. Челябинска удовлетворен протест Прокурора Челябинской области от 26.08.2009 N 7/2-18-2009 и издано постановление от 09.09.2009 N 170-п об отмене постановления главы г. Челябинска от 02.11.1998 N 1552-п "О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства торгово-культурного центра на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе для ТОО предприятие "Жилтехстрой".
Решением Арбитражного суда от 28.07.2011 по делу N А76-4580/2011, вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении требований администрации, комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области о признании объектов незавершенного строительства 2 и 3 очередей торгово-культурного центра самовольными постройками и их сносе.
При рассмотрении данного дела судами сделан вывод о том, что отмена постановления главы г. Челябинска от 02.11.1998 N 1552-п о предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства торгово-культурного центра на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы не является доказательством расторжения договора аренды земельного участка от 13.11.1998 N 2161-К-98 и основанием для признания спорных объектов незавершенного строительства, расположенных на данном земельном участке, самовольными постройками.
Тем же судебным актом установлено, что строительство спорного объекта осуществлялось при наличии разрешения на строительство, выданного в установленном законом порядке.
Управлением Росреестра 26.10.2010 зарегистрировано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства площадью 7794,70 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный р-н, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы, Тартаковской Е.Н. 1/100 доля в праве, а 09.07.2013 - Тартаковского С.В.
Администрация, ссылаясь на отсутствие договорных отношений с ответчиками по поводу аренды земельного участка площадью 18 267 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0011, и полагая, что расположенный в границах данного участка объект незавершенного строительства не обладает признаками недвижимого имущества, обратилась в арбитражный суд с требованием о признании зарегистрированного права ответчиков отсутствующим и освобождением земельного участка на основании ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 52, 53 того же постановления, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 18 267 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0011 изначально был предоставлен органом местного самоуправления для целей проектирования и строительства торгово-культурного центра. Право общей долевой собственности ответчиков на не завершенный строительством торгово-культурный центр площадью 7794,70 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный р-н, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы, зарегистрировано в установленном законом порядке.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А76-16245/2010 односторонний отказ администрации от договора аренды от 13.11.1998 N 2161-К-98 земельного участка площадью 18 267 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0011 признан неправомерным.
Учитывая, что доказательств прекращения договорных отношений по аренде спорного земельного участка, предоставленного для строительства торгово-культурного центра, в материалы дела не представлено, на этом участке находится объект незавершенного строительства, при этом согласно доводам администрации целью оспаривания зарегистрированного права собственности ответчиков на этот объект является освобождение земельного участка, вывод судов об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты, который не приведет при изложенных обстоятельствах к восстановлению ее прав на земельный участок, следует признать верным.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на заключение по результатам технического обследования котлована в месте пересечения пр. Ленина и ул. Свободы, подготовленное открытым акционерным обществом "Челябинский институт Промстройпроект", подлежат отклонению. Судами данное доказательство в совокупности с прочими доказательствами, представленным в материалы дела в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценено как недостоверное. Оснований для переоценки этого доказательства у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Кроме того, при наличии действующего договора аренды земельного участка, заключенного для целей капитального строительства, и нахождении на данном участке строящегося объекта, обстоятельства наличия либо отсутствия у данного объекта признаков недвижимой вещи не являются существенными для правильного рассмотрения спора.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2013 по делу N А76-13400/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Челябинска - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
С.Э.РЯБОВА
М.В.ТОРОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 01.08.2014 N Ф09-13484/13 ПО ДЕЛУ N А76-13400/2013
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2014 г. N Ф09-13484/13
Дело N А76-13400/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Рябовой С.Э., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Челябинска (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2013 по делу N А76-13400/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" (далее - общество "Промжилстрой"), индивидуальных предпринимателей Наймушиной Анны Николаевны, Тартаковской Екатерины Николаевны, Кутиковой Нины Николаевны, Клепаловой Юлии Владимировны - Фальковский В.В. (доверенности от 09.01.2014, 14.11.2013 серии 74АА N 1838583, от 14.06.2013 серии 74 АА N 1723820, от 18.06.2013 серии 74АА N 1723877).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Наймушиной А.Н., обществу "Промжилстрой", предпринимателю Тартаковской Е.Н. о признании зарегистрированного право собственности на объект незавершенного строительства площадью 7794,70 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный р-н, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы, отсутствующим, и обязании в месячный срок с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок площадью 18 267 кв. м, расположенный по указанному адресу, и привести данный земельный участок в пригодное для использования состояние за счет собственных средств путем демонтажа всех возведенных на этом участке конструкций.
Определением суда от 11.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра).
Определением суда от 23.10.2013 с согласия истца в качестве соответчиков в порядке ч. 5 ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчиков привлечены индивидуальный предприниматель Кутикова Нина Николаевна, индивидуальный предприниматель Клепалова Юлия Владимировна и индивидуальный предприниматель Тартаковский Станислав Викторович.
Решением суда первой инстанции от 17.12.2013 (судья Мухлынина Л.Д.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 (судьи Карпачева М.И., Соколова И.Ю., Пивоварова Л.В.) решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Как считает заявитель, спорный объект незавершенного строительства не обладает признаками недвижимой вещи, что подтверждается представленным в материалы дела заключением специалистов общества с ограниченной ответственностью "Челябинский Промстройпроект". По мнению заявителя, фактически элементы конструкции, расположенные на земельном участке, не могут быть признаны объектом недвижимости, так как не представляют собой фундамент здания и могут быть демонтированы без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Заявитель не согласен с оценкой вышеприведенного заключения, сделанной судами, и полагает, что имеются основания для проведения строительно-технической экспертизы для разрешения вопроса о наличии объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано за ответчиками. Заявитель указывает на то, что нахождение на спорном земельном участке данного объекта нарушает права администрации, осуществляющей полномочия собственника этого земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Промжилстрой", предприниматели Наймушина А.Н. и Тартаковская Е.Н. указывают на несостоятельность доводов заявителя, считают выводы судов законными и обоснованными, просят судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением Главы г. Челябинска от 02.11.1998 N 1552-п товариществу с ограниченной ответственностью предприятия "Жилтехстрой" был предоставлен земельный участок площадью 1,8267 га в краткосрочную аренду сроком на пять лет для проектирования и строительства торгово-культурного центра на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе г. Челябинска.
Между администрацией (арендодатель) и названным товариществом (арендатор) заключен договор от 13.11.1998 N 2161-К-98 аренды земельного участка площадью 18 267 кв. м с кадастровым номером 74:36:051105:01. Государственная регистрация данного договора произведена 25.06.2003.
Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 02.11.1998, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 09.03.2011 N 7436/204/11-2233. В качестве разрешенного использования земельного участка указано: "для проектирования и строительства торгово-культурного центра".
Впоследствии кадастровый номер 74:36:051105:01 был изменен на кадастровый номер 74:36:051105:11, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 09.03.2011 N 7436/204/11-223.
Между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Предприятие "Жилтехстрой" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 02.07.2003 N 1 к договору аренды земли и инфраструктуры г. Челябинска от 13.11.1998 N 2161-К-98, согласно которому пункты 2.6, 6.5.1, 6.5.2, 6.5.3 договора были исключены, пункт 3.3 договора: "Арендатор имеет право произвести необходимый снос существующих на передаваемом в аренду земельном участке, на момент заключения настоящего договора, строений капитального и некапитального характера", был дополнен предложением следующего содержания: "Арендатор имеет право на зачет стоимости выполненных работ по сносу в счет арендной платы по договору. Стоимость работ определяется на основании сметы, подтвержденной Управлением экономики Администрации г. Челябинска, а в случае спора - Государственной вневедомственной экспертизой".
Между обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" (арендатор) и Кутиковым Ю.И. (новый арендатор) заключен договор о переходе прав и обязанностей арендатора по договору 03.11.2005 N 2161-К-98 аренды земли и инфраструктуры. Данный договор перенайма зарегистрирован 05.12.2005.
Возведенные обществом с ограниченной ответственностью "Предприятие "Жилтехстрой" на предоставленном земельном участке объекты незавершенного строительства (торгово-культурный центр) площадью застройки по наружному обмеру 831,1 кв. м - 2 очередь и 2747 кв. м - 3 очередь, расположенные по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы, 19.04.2006 были проданы обществу с ограниченной ответственностью "Арендное предприятие "Капитал".
На основании договоров купли-продажи от 05.05.2006 предприниматель Наймушина А.Н. приобрела у общества с ограниченной ответственностью "Арендное предприятие "Капитал" принадлежащие ему на праве собственности вышеуказанные незавершенные строительством объекты, о чем 05.06.2006 произведены записи о государственной регистрации N 74-74-01/319/2006-180 и N 74-74-01/319/2006-179.
На основании акта приема-передачи неденежного вклада в уставный капитал от 03.08.2009 Наймушина А.Н. передала в уставный капитал общества "Промжилстрой" 3/5 доли в праве собственности на объект незавершенный строительством (вторая очередь) площадью застройки 7543,7 кв. м (торгово-культурный центр) под литерой А1, назначение нежилое, степень готовности 16%, расположенный по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина - ул. Свободы, и 3/5 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (третья очередь) площадью застройки 3154,8 кв. м (торгово-культурный центр) под литерой А2, назначение нежилое, степень готовности 15%, инвентарный номер 500001, расположенный по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина - ул. Свободы.
Между Наймушиной А.Н. (продавец) и Тартаковской Е.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 12.08.2010, по условиям которого Наймушина А.Н. продала Тартаковской Е.Н. долю в праве, равную 1/100, на объект незавершенного строительства (торгово-культурный центр) площадью застройки 7794,7 кв. м, степень готовности 18%, литера А1, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы (2-я очередь). Управлением Росреестра переход права на имущество зарегистрирован 26.10.2010.
Между обществом "Промжилстрой" в лице директора Кутикова Ю.И. и Кутиковой Н.Н. 02.07.2010 заключен договор купли-продажи 3/300 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадью застройки 7794,70 кв. м, степенью готовности 18%, литера А1, расположенный по адресу г. Челябинск, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы.
Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-24276/2010 названный договор купли-продажи от 02.07.2010 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект признан недействительным и применены последствия недействительности сделок в виде обязания Кутиковой Н.Н. возвратить обществу "Промжилстрой" долю в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством объект.
Между Кутиковым Ю.И. (арендатор) и Наймушиной А.Н. (новый арендатор) 16.06.2006 заключен договор о переходе прав и обязанностей по договору N 2161-К-98 аренды земли и инфраструктуры. Государственная регистрация данного договора произведена 21.07.2006.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право аренды Наймушиной А.Н. на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0511005:0011 площадью 18 267 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении проспекта Ленина и улицы Свободы, с отражением информации о дате регистрации - 21.07.2006, сроке действия с 21.07.2006 по 25.07.2008, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.03.2011 N 01/126/2011-462.
Решением Центрального районного суда г. Челябинска от 30.05.2007, вступившим в законную силу, администрации отказано в удовлетворении исковых требований к обществу "Предприятие "Жилтехстрой", Кутикову Ю.И., Наймушиной А.Н. о признании недействительных сделок: договора аренды от 13.11.1998 N 2161-К-98 с дополнительным соглашением от 02.07.2003, договора от 03.11.2005 о переходе прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды, договора от 16.06.2006 о переходе прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2009 по делу N А76-3646/2009, вступившим в законную силу, Министерству промышленности и природных ресурсов по Челябинской области отказано в удовлетворении исковых требований к администрации, обществу "Предприятие "Жилтехстрой", Наймушиной А.Н., Кутикову Ю.И. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земли от 13.11.1998 N 2161-К-98, признании недействительным (ничтожным) договора от 03.11.2005 о переходе прав и обязанностей, заключенного между обществом "Предприятие "Жилтехстрой" и Кутиковым Ю.И., признании недействительным (ничтожным) договора от 16.06.2006 о переходе прав и обязанностей, заключенного между Кутиковым Ю.И. и Наймушиной А.Н., признании недействительным зарегистрированного права аренды Наймушиной А.Н. на недвижимое имущество - земельный участок площадью 18 267 кв. м, с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0011, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, на пересечении пр. Ленина и ул. Свободы (запись регистрации N 74-74-01/458/2006-179).
Администрацией со ссылкой на Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Устав г. Челябинска удовлетворен протест Прокурора Челябинской области от 26.08.2009 N 7/2-18-2009 и издано постановление от 09.09.2009 N 170-п об отмене постановления главы г. Челябинска от 02.11.1998 N 1552-п "О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства торгово-культурного центра на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы в Центральном районе для ТОО предприятие "Жилтехстрой".
Решением Арбитражного суда от 28.07.2011 по делу N А76-4580/2011, вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении требований администрации, комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области о признании объектов незавершенного строительства 2 и 3 очередей торгово-культурного центра самовольными постройками и их сносе.
При рассмотрении данного дела судами сделан вывод о том, что отмена постановления главы г. Челябинска от 02.11.1998 N 1552-п о предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства торгово-культурного центра на пересечении пр. им. В.И. Ленина и ул. Свободы не является доказательством расторжения договора аренды земельного участка от 13.11.1998 N 2161-К-98 и основанием для признания спорных объектов незавершенного строительства, расположенных на данном земельном участке, самовольными постройками.
Тем же судебным актом установлено, что строительство спорного объекта осуществлялось при наличии разрешения на строительство, выданного в установленном законом порядке.
Управлением Росреестра 26.10.2010 зарегистрировано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства площадью 7794,70 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный р-н, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы, Тартаковской Е.Н. 1/100 доля в праве, а 09.07.2013 - Тартаковского С.В.
Администрация, ссылаясь на отсутствие договорных отношений с ответчиками по поводу аренды земельного участка площадью 18 267 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0011, и полагая, что расположенный в границах данного участка объект незавершенного строительства не обладает признаками недвижимого имущества, обратилась в арбитражный суд с требованием о признании зарегистрированного права ответчиков отсутствующим и освобождением земельного участка на основании ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 52, 53 того же постановления, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 18 267 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0011 изначально был предоставлен органом местного самоуправления для целей проектирования и строительства торгово-культурного центра. Право общей долевой собственности ответчиков на не завершенный строительством торгово-культурный центр площадью 7794,70 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный р-н, пересечение пр. Ленина и ул. Свободы, зарегистрировано в установленном законом порядке.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А76-16245/2010 односторонний отказ администрации от договора аренды от 13.11.1998 N 2161-К-98 земельного участка площадью 18 267 кв. м с кадастровым номером 74:36:05 11 005:0011 признан неправомерным.
Учитывая, что доказательств прекращения договорных отношений по аренде спорного земельного участка, предоставленного для строительства торгово-культурного центра, в материалы дела не представлено, на этом участке находится объект незавершенного строительства, при этом согласно доводам администрации целью оспаривания зарегистрированного права собственности ответчиков на этот объект является освобождение земельного участка, вывод судов об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты, который не приведет при изложенных обстоятельствах к восстановлению ее прав на земельный участок, следует признать верным.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на заключение по результатам технического обследования котлована в месте пересечения пр. Ленина и ул. Свободы, подготовленное открытым акционерным обществом "Челябинский институт Промстройпроект", подлежат отклонению. Судами данное доказательство в совокупности с прочими доказательствами, представленным в материалы дела в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценено как недостоверное. Оснований для переоценки этого доказательства у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Кроме того, при наличии действующего договора аренды земельного участка, заключенного для целей капитального строительства, и нахождении на данном участке строящегося объекта, обстоятельства наличия либо отсутствия у данного объекта признаков недвижимой вещи не являются существенными для правильного рассмотрения спора.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2013 по делу N А76-13400/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Челябинска - без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.СТОЛЯРОВ
Судьи
С.Э.РЯБОВА
М.В.ТОРОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)