Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Общество ссылалось на то, что является арендатором участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Отказ в продлении срока действия договора (заключении нового договора) не соответствует ст. 36 Земельного кодекса РФ и нарушает права общества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Кубань-Тара" (ИНН 2311082049, ОГРН 1052306457830), органа, осуществляющего публичные полномочия, - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308095506, ОГРН 1032304166377), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 (судьи Соловьева М.В., Сулименко О.А., Филимонова С.С.) по делу N А32-33985/2013, установил следующее.
ООО "Кубань-Тара" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае Краснодарского края (далее - территориальное управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным изложенный в письме от 01.10.2013 N 09-10/11427 отказ территориального управления в предоставлении в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302035:2 площадью 832 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Янковского/ ул. Новокузнечная, 169/40, и не направлении обществу проекта договора аренды этого земельного участка с предложением о заключении соответствующего договора;
- - обязать территориальное управление устранить допущенные нарушения (уточненные требования).
Заявление мотивировано следующим. Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302035:2, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости (нежилое здание). Отказ территориального управления в продлении срока действия договора аренды (заключении нового договора аренды) не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014, требования удовлетворены. Суд признал незаконным (не соответствующим Земельному кодексу) изложенный в письме от 01.10.2013 N 09-10/11427 отказ территориального управления в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302035:2 и не направлении обществу проекта договора аренды этого земельного участка с предложением о его заключении. На территориальное управление возложена обязанность по принятию решения о предоставлении в аренду обществу земельного участка, направлению обществу проекта договора аренды с предложением о его заключении. С территориального управления в пользу общества взыскано 2 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что по договору от 26.05.2010 N 7700001568 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302035:2 по адресу: г. Краснодар, ул. им. Янковского/ул. Новокузнечная, 169/40 передан территориальным управлением в аренду ООО "Компания "Росинтерстрой" (далее - компания). На основании договора от 17.05.2011 общество приобрело права арендатора и обратилось в территориальное управление с заявлениями о продлении срока договора аренды, а также о предоставлении в аренду спорного земельного участка. В письме от 01.10.2013 N 09-10/11427 изложен отказ территориального управления со ссылкой на неправомерное прекращение администрацией муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) права постоянного (бессрочного) пользования предыдущего правообладателя на земельный участок. При оценке доводов общества о незаконности данного отказа суды исходили из положений статьи 36 Земельного кодекса, закрепляющих исключительное право собственника объекта недвижимости на приватизацию занятых объектами земельных участков или приобретение права их аренды. Суды установили, что спорный участок находится в федеральной собственности и сформирован для целей строительства административного здания. Указанный нежилой объект возведен, право собственности на него зарегистрировано за обществом (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 11.03.2014). Площадь земельного участка, испрашиваемого в аренду для эксплуатации расположенного на нем административного здания, не превышает предельных значений (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса). Необходимость в изменении вида разрешенного использования земельного участка (со строительства на эксплуатацию) не является основанием для отказа в предоставлении его в аренду. Процедура обращения за приобретением прав на спорный участок заявителем соблюдена (им представлены документы в соответствии с перечнем, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 (далее - Приказ N 475)). Доказательства наличия в ЕГРП записи о регистрации за каким-либо лицом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не представлены. Поскольку территориальное управление по заявлению общества не совершило действий, предусмотренных пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований (статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)). Довод территориального управления о незаконности прекращения администрацией права постоянного (бессрочного) пользования предыдущего правообладателя на земельный участок суды отклонили как необоснованный. Не принят и довод публичного органа о том, что наличие в ЕГРП записи о регистрации договора аренды для строительства административного здания будет препятствовать государственной регистрации нового договора аренды, поскольку заключение нового договора аренды в отношении того же предмета (земельного участка) прекращает действие предыдущего арендного договора. При определении способа и срока устранения допущенных территориальным управлением нарушений (возложение обязанностей по принятию решения о предоставлении в аренду земельного участка и направлении заявителю договора аренды) суд руководствовался пунктом 3 части 5 статьи 201 Кодекса и пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса (т. 1, л.д. 137; т. 2, л.д. 30).
Территориальное управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. Российская Федерация является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:03020356:2 площадью 832 кв. м с разрешенным использованием - для эксплуатации административного здания Отдельного батальона конвойной службы милиции УВД, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Янковского/ул. Новокузнечная, 169/40 (свидетельство о регистрации права 23 АД N 446440 от 21.12.2007). 20 июня 2002 года в ЕГРП внесена запись N 23-01.00-51.2002-163 о государственной регистрации за УВД по г. Краснодару (далее - УВД) права постоянного (бессрочного) пользования участком с кадастровым номером 23:43:0302035:0002. Постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 27.08.2004 N 2451 компании утверждены материалы предварительного согласования места размещения административного здания с адресными ориентирами: улица Янковского, 169 в Центральном внутригородском округе города Краснодара. Постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 31.10.2007 N 1820 внесены изменения в распоряжение от 26.03.2007 N 789-р (о предоставлении участка в аренду компании); с согласия УВД прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 832,16 кв. м. Данные ненормативные акты не соответствуют действующему законодательству, поскольку они вынесены органом местного самоуправления с превышением полномочий (в отношении земельного участка федерального уровня собственности) и в нарушение установленной процедуры (статьи 45 и 53 Земельного кодекса). Отнесение участка к федеральному уровню собственности обусловлено фактом его предоставления структурному подразделению Министерства внутренних дел Российской Федерации. В силу статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, относятся к федеральной собственности. Управление входит в структуру Министерства внутренних дел Российской Федерации (Указ Президента Российской Федерации от 19.07.2004 N 927 "Вопросы Министерства внутренних дел Российской Федерации"), а спорный участок был закреплен за ним (по состоянию на 21.12.2007) на праве постоянного (бессрочного) пользования. Заявление УВД об отказе от земельного участка, закрепленного за ним на праве постоянного (бессрочного) пользования не влечет автоматического прекращения указанного вещного права на этот участок (данные обстоятельства установлены при рассмотрении дел N А32-25193/2007 и N А32-14602/2008). Орган местного самоуправления в недельный срок со дня принятия решения о прекращении права пользования спорным участком должен был обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации прекращения ограниченного вещного права УВД. Однако запись о государственной регистрации прекращения указанного права внесена в ЕГРП 17.01.2008, то есть после государственной регистрации права собственности Российской Федерации на спорный участок (21.12.2007). В связи с приведенными обстоятельствами территориальное управление обратилось в прокуратуру Краснодарского края с заявлением о принятии мер прокурорского реагирования. Органами прокуратуры в адрес главы муниципального образования г. Краснодар направлена информация об отмене постановления от 27.08.2004 N 2451 и распоряжения от 26.03.2007 N 789-р. До получения информации о принятых администрацией и прокуратурой мер в отношений отмены указанных актов либо подтверждения силы их действия, а также ввиду отсутствия надлежащего отказа от права постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного со стороны УВД продление договорных отношений невозможно. При таких обстоятельствах суды неправомерно признали отказ незаконным.
От общества отзыв на жалобу не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, распоряжением территориального управления от 25.05.2010 N 441-р компании предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302035:2 площадью 832 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. им. Янковского/ул. Новокузнечная, 169/40 (т. 1, л.д. 42-44). Участок с разрешенным использованием - для строительства административного здания предоставлен компании в аренду с учетом нахождения на участке незавершенного строительством объекта недвижимого имущества (здания).
На основании указанного распоряжения компания и территориальное управление заключили договор от 26.05.2010 N 7700001568 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302035:2 (т. 1, л.д. 35-40). Согласно пункту 1.2 на участке расположено незавершенное строительством административное здание (степенью готовности 30%). Срок аренды установлен сторонами до 25.05.2013 (пункт 2.1). Пунктом 5.2.22 предусмотрена обязанность арендатора направить арендодателю не менее чем за 90 дней до окончания срока действия договора письменное предложение о расторжении договора либо о заключении договора на новый срок.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 48).
В соответствии с договором о передаче (уступке) прав от 17.05.2011 права и обязанности по договору аренды N 7700001568 перешли к обществу (т. 1, л.д. 49-51).
По сведениям ЕГРП (выписка от 11.03.2014; т. 1, л.д. 98, 99) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302035:2 площадью 832 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. им. Янковского/ул. Новокузнечная, 169/40 находится в собственности Российской Федерации и обременен арендой в пользу общества (записи регистрации соответственно N 23-23-01/175/2007-707 от 21.12.2007 и N 23-23-01/403/2010-207 от 06.07.2010).
В ЕГРП на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2013 N RU 23306000-2165-в внесена запись о регистрации права собственности общества на нежилое здание (литеры В, под/Вв) общей площадью 10 285,1 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. им. Янковского, 169/ул. Новокузнечная, 40, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.04.2013 (т. 1, л.д. 34).
Общество обратилось в территориальное управление с заявлением, в котором просило предоставить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302035:2 в аренду на новый срок либо оформить соглашение о внесении изменений в договор в части срока аренды (т. 1, л.д. 30, 31). К заявлению общество приложило регистрационные документы юридического лица, а также копию свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества.
В письме от 01.10.2010 N 09-10/11427 изложен отказ территориального управления в предоставлении обществу в аренду земельного участка. Отказ мотивирован следующим. Право постоянного (бессрочного) пользования предыдущего правообладателя на земельный участок (УВД) прекращено администрацией незаконно. Указанная информация направлена территориальным управлением в прокуратуру Краснодарского края для принесения протеста. Прокуратурой направлен запрос в администрацию об отмене незаконных постановлений. До получения информации о принятых администрацией и прокуратурой мерах заключение дополнительного соглашения к договору аренды невозможно (т. 1, л.д. 24, 25).
Общество оспорило отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302035:2 в арбитражный суд, заявив также требование об обязании территориального управления устранить допущенные нарушения.
Основанием для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется такими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом.
В пунктах 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса закреплено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
При этом органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками, не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением предусмотренных перечнем, утвержденным Приказом N 475.
В пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено следующее. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы уполномоченных органов о невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что принадлежащий обществу объект недвижимости (административное здание) расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0302035:2 площадью 832 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. им. Янковского/ул. Новокузнечная, 169/40. Участок находится в федеральной собственности и обременен арендой в пользу общества (записи регистрации соответственно N 23-23-01/175/2007-707 от 21.12.2007 и N 23-23-01/403/2010-207 от 06.07.2010). Площадь земельного участка, испрашиваемого заявителем в аренду для эксплуатации расположенного на нем административного здания, не превышает предельных значений (т. 1, л.д. 126, 127). Доказательства ограничения в обороте земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302035:2 (статья 27 Земельного кодекса) либо несоблюдения заявителем при обращении за приобретением прав на земельный участок требований пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса в дело не представлены. Отказ территориального управления препятствует обществу в реализации исключительного права, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса. Поэтому суды пришли к выводу о незаконности отказа, изложенного в письме от 01.10.2010 N 09-10/11427, и на основании статей 198, 200 и 201 Кодекса обязали территориальное управление принять решение о предоставлении в аренду обществу земельного участка и направить ему проект договора аренды с предложением о его заключении.
Резолютивная часть решения от 11.04.2014 соответствует пункту 3 части 5 статьи 201 Кодекса, пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса, а также разъяснениям, содержащимся в абзаце шестом пункта 4 постановления от 24.03.2005 N 11.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы территориального управления о правомерности обжалуемого обществом отказа в связи с незаконностью прекращения администрацией права постоянного (бессрочного) пользования предыдущего правообладателя (УВД) на земельный участок подлежат отклонению.
Системное толкование статьей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09).
Таким образом, требования общества основаны на законе, а нарушенное публичным органом исключительное право заявителя подлежит судебной защите.
Пороки в распоряжении спорным участком, находящемся в федеральной собственности, устранены самим территориальным управлением (представителем федерального собственника) путем предоставления участка в аренду собственнику расположенного на нем объекта недвижимости (распоряжение от 25.05.2010 N 441-р, договор аренды от 26.05.2010 N 7700001568). Распорядительные действия уполномоченного органа, направленные на прекращение землепользования общества, войдут в противоречие с закрепленным земельным законодательством принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса).
Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу N А32-33985/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 28.10.2014 N Ф08-8316/2014 ПО ДЕЛУ N А32-33985/2013
Требование: О признании незаконным отказа в предоставлении в аренду участка и не направлении проекта договора аренды с предложением о его заключении, обязании устранить допущенные нарушения.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Общество ссылалось на то, что является арендатором участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Отказ в продлении срока действия договора (заключении нового договора) не соответствует ст. 36 Земельного кодекса РФ и нарушает права общества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2014 г. по делу N А32-33985/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Кубань-Тара" (ИНН 2311082049, ОГРН 1052306457830), органа, осуществляющего публичные полномочия, - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308095506, ОГРН 1032304166377), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 (судьи Соловьева М.В., Сулименко О.А., Филимонова С.С.) по делу N А32-33985/2013, установил следующее.
ООО "Кубань-Тара" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае Краснодарского края (далее - территориальное управление) со следующими требованиями:
- - признать незаконным изложенный в письме от 01.10.2013 N 09-10/11427 отказ территориального управления в предоставлении в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302035:2 площадью 832 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Янковского/ ул. Новокузнечная, 169/40, и не направлении обществу проекта договора аренды этого земельного участка с предложением о заключении соответствующего договора;
- - обязать территориальное управление устранить допущенные нарушения (уточненные требования).
Заявление мотивировано следующим. Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302035:2, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости (нежилое здание). Отказ территориального управления в продлении срока действия договора аренды (заключении нового договора аренды) не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014, требования удовлетворены. Суд признал незаконным (не соответствующим Земельному кодексу) изложенный в письме от 01.10.2013 N 09-10/11427 отказ территориального управления в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302035:2 и не направлении обществу проекта договора аренды этого земельного участка с предложением о его заключении. На территориальное управление возложена обязанность по принятию решения о предоставлении в аренду обществу земельного участка, направлению обществу проекта договора аренды с предложением о его заключении. С территориального управления в пользу общества взыскано 2 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что по договору от 26.05.2010 N 7700001568 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302035:2 по адресу: г. Краснодар, ул. им. Янковского/ул. Новокузнечная, 169/40 передан территориальным управлением в аренду ООО "Компания "Росинтерстрой" (далее - компания). На основании договора от 17.05.2011 общество приобрело права арендатора и обратилось в территориальное управление с заявлениями о продлении срока договора аренды, а также о предоставлении в аренду спорного земельного участка. В письме от 01.10.2013 N 09-10/11427 изложен отказ территориального управления со ссылкой на неправомерное прекращение администрацией муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) права постоянного (бессрочного) пользования предыдущего правообладателя на земельный участок. При оценке доводов общества о незаконности данного отказа суды исходили из положений статьи 36 Земельного кодекса, закрепляющих исключительное право собственника объекта недвижимости на приватизацию занятых объектами земельных участков или приобретение права их аренды. Суды установили, что спорный участок находится в федеральной собственности и сформирован для целей строительства административного здания. Указанный нежилой объект возведен, право собственности на него зарегистрировано за обществом (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 11.03.2014). Площадь земельного участка, испрашиваемого в аренду для эксплуатации расположенного на нем административного здания, не превышает предельных значений (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса). Необходимость в изменении вида разрешенного использования земельного участка (со строительства на эксплуатацию) не является основанием для отказа в предоставлении его в аренду. Процедура обращения за приобретением прав на спорный участок заявителем соблюдена (им представлены документы в соответствии с перечнем, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 (далее - Приказ N 475)). Доказательства наличия в ЕГРП записи о регистрации за каким-либо лицом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не представлены. Поскольку территориальное управление по заявлению общества не совершило действий, предусмотренных пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований (статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)). Довод территориального управления о незаконности прекращения администрацией права постоянного (бессрочного) пользования предыдущего правообладателя на земельный участок суды отклонили как необоснованный. Не принят и довод публичного органа о том, что наличие в ЕГРП записи о регистрации договора аренды для строительства административного здания будет препятствовать государственной регистрации нового договора аренды, поскольку заключение нового договора аренды в отношении того же предмета (земельного участка) прекращает действие предыдущего арендного договора. При определении способа и срока устранения допущенных территориальным управлением нарушений (возложение обязанностей по принятию решения о предоставлении в аренду земельного участка и направлении заявителю договора аренды) суд руководствовался пунктом 3 части 5 статьи 201 Кодекса и пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса (т. 1, л.д. 137; т. 2, л.д. 30).
Территориальное управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. Российская Федерация является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:03020356:2 площадью 832 кв. м с разрешенным использованием - для эксплуатации административного здания Отдельного батальона конвойной службы милиции УВД, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Янковского/ул. Новокузнечная, 169/40 (свидетельство о регистрации права 23 АД N 446440 от 21.12.2007). 20 июня 2002 года в ЕГРП внесена запись N 23-01.00-51.2002-163 о государственной регистрации за УВД по г. Краснодару (далее - УВД) права постоянного (бессрочного) пользования участком с кадастровым номером 23:43:0302035:0002. Постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 27.08.2004 N 2451 компании утверждены материалы предварительного согласования места размещения административного здания с адресными ориентирами: улица Янковского, 169 в Центральном внутригородском округе города Краснодара. Постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 31.10.2007 N 1820 внесены изменения в распоряжение от 26.03.2007 N 789-р (о предоставлении участка в аренду компании); с согласия УВД прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 832,16 кв. м. Данные ненормативные акты не соответствуют действующему законодательству, поскольку они вынесены органом местного самоуправления с превышением полномочий (в отношении земельного участка федерального уровня собственности) и в нарушение установленной процедуры (статьи 45 и 53 Земельного кодекса). Отнесение участка к федеральному уровню собственности обусловлено фактом его предоставления структурному подразделению Министерства внутренних дел Российской Федерации. В силу статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, относятся к федеральной собственности. Управление входит в структуру Министерства внутренних дел Российской Федерации (Указ Президента Российской Федерации от 19.07.2004 N 927 "Вопросы Министерства внутренних дел Российской Федерации"), а спорный участок был закреплен за ним (по состоянию на 21.12.2007) на праве постоянного (бессрочного) пользования. Заявление УВД об отказе от земельного участка, закрепленного за ним на праве постоянного (бессрочного) пользования не влечет автоматического прекращения указанного вещного права на этот участок (данные обстоятельства установлены при рассмотрении дел N А32-25193/2007 и N А32-14602/2008). Орган местного самоуправления в недельный срок со дня принятия решения о прекращении права пользования спорным участком должен был обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации прекращения ограниченного вещного права УВД. Однако запись о государственной регистрации прекращения указанного права внесена в ЕГРП 17.01.2008, то есть после государственной регистрации права собственности Российской Федерации на спорный участок (21.12.2007). В связи с приведенными обстоятельствами территориальное управление обратилось в прокуратуру Краснодарского края с заявлением о принятии мер прокурорского реагирования. Органами прокуратуры в адрес главы муниципального образования г. Краснодар направлена информация об отмене постановления от 27.08.2004 N 2451 и распоряжения от 26.03.2007 N 789-р. До получения информации о принятых администрацией и прокуратурой мер в отношений отмены указанных актов либо подтверждения силы их действия, а также ввиду отсутствия надлежащего отказа от права постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного со стороны УВД продление договорных отношений невозможно. При таких обстоятельствах суды неправомерно признали отказ незаконным.
От общества отзыв на жалобу не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, распоряжением территориального управления от 25.05.2010 N 441-р компании предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302035:2 площадью 832 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. им. Янковского/ул. Новокузнечная, 169/40 (т. 1, л.д. 42-44). Участок с разрешенным использованием - для строительства административного здания предоставлен компании в аренду с учетом нахождения на участке незавершенного строительством объекта недвижимого имущества (здания).
На основании указанного распоряжения компания и территориальное управление заключили договор от 26.05.2010 N 7700001568 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302035:2 (т. 1, л.д. 35-40). Согласно пункту 1.2 на участке расположено незавершенное строительством административное здание (степенью готовности 30%). Срок аренды установлен сторонами до 25.05.2013 (пункт 2.1). Пунктом 5.2.22 предусмотрена обязанность арендатора направить арендодателю не менее чем за 90 дней до окончания срока действия договора письменное предложение о расторжении договора либо о заключении договора на новый срок.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 48).
В соответствии с договором о передаче (уступке) прав от 17.05.2011 права и обязанности по договору аренды N 7700001568 перешли к обществу (т. 1, л.д. 49-51).
По сведениям ЕГРП (выписка от 11.03.2014; т. 1, л.д. 98, 99) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302035:2 площадью 832 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. им. Янковского/ул. Новокузнечная, 169/40 находится в собственности Российской Федерации и обременен арендой в пользу общества (записи регистрации соответственно N 23-23-01/175/2007-707 от 21.12.2007 и N 23-23-01/403/2010-207 от 06.07.2010).
В ЕГРП на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2013 N RU 23306000-2165-в внесена запись о регистрации права собственности общества на нежилое здание (литеры В, под/Вв) общей площадью 10 285,1 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. им. Янковского, 169/ул. Новокузнечная, 40, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.04.2013 (т. 1, л.д. 34).
Общество обратилось в территориальное управление с заявлением, в котором просило предоставить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302035:2 в аренду на новый срок либо оформить соглашение о внесении изменений в договор в части срока аренды (т. 1, л.д. 30, 31). К заявлению общество приложило регистрационные документы юридического лица, а также копию свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества.
В письме от 01.10.2010 N 09-10/11427 изложен отказ территориального управления в предоставлении обществу в аренду земельного участка. Отказ мотивирован следующим. Право постоянного (бессрочного) пользования предыдущего правообладателя на земельный участок (УВД) прекращено администрацией незаконно. Указанная информация направлена территориальным управлением в прокуратуру Краснодарского края для принесения протеста. Прокуратурой направлен запрос в администрацию об отмене незаконных постановлений. До получения информации о принятых администрацией и прокуратурой мерах заключение дополнительного соглашения к договору аренды невозможно (т. 1, л.д. 24, 25).
Общество оспорило отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302035:2 в арбитражный суд, заявив также требование об обязании территориального управления устранить допущенные нарушения.
Основанием для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется такими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом.
В пунктах 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса закреплено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
При этом органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками, не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением предусмотренных перечнем, утвержденным Приказом N 475.
В пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено следующее. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы уполномоченных органов о невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что принадлежащий обществу объект недвижимости (административное здание) расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0302035:2 площадью 832 кв. м по адресу: г. Краснодар, ул. им. Янковского/ул. Новокузнечная, 169/40. Участок находится в федеральной собственности и обременен арендой в пользу общества (записи регистрации соответственно N 23-23-01/175/2007-707 от 21.12.2007 и N 23-23-01/403/2010-207 от 06.07.2010). Площадь земельного участка, испрашиваемого заявителем в аренду для эксплуатации расположенного на нем административного здания, не превышает предельных значений (т. 1, л.д. 126, 127). Доказательства ограничения в обороте земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302035:2 (статья 27 Земельного кодекса) либо несоблюдения заявителем при обращении за приобретением прав на земельный участок требований пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса в дело не представлены. Отказ территориального управления препятствует обществу в реализации исключительного права, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса. Поэтому суды пришли к выводу о незаконности отказа, изложенного в письме от 01.10.2010 N 09-10/11427, и на основании статей 198, 200 и 201 Кодекса обязали территориальное управление принять решение о предоставлении в аренду обществу земельного участка и направить ему проект договора аренды с предложением о его заключении.
Резолютивная часть решения от 11.04.2014 соответствует пункту 3 части 5 статьи 201 Кодекса, пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса, а также разъяснениям, содержащимся в абзаце шестом пункта 4 постановления от 24.03.2005 N 11.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы территориального управления о правомерности обжалуемого обществом отказа в связи с незаконностью прекращения администрацией права постоянного (бессрочного) пользования предыдущего правообладателя (УВД) на земельный участок подлежат отклонению.
Системное толкование статьей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09).
Таким образом, требования общества основаны на законе, а нарушенное публичным органом исключительное право заявителя подлежит судебной защите.
Пороки в распоряжении спорным участком, находящемся в федеральной собственности, устранены самим территориальным управлением (представителем федерального собственника) путем предоставления участка в аренду собственнику расположенного на нем объекта недвижимости (распоряжение от 25.05.2010 N 441-р, договор аренды от 26.05.2010 N 7700001568). Распорядительные действия уполномоченного органа, направленные на прекращение землепользования общества, войдут в противоречие с закрепленным земельным законодательством принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса).
Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу N А32-33985/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)