Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ответчика) на решение от 05.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края (судья Фролов О.В.) и постановление от 21.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Захарчук Е.И., Шатохина Е.Г.) по делу N А03-20706/2012 по иску открытого акционерного общества "АлтайПресс" (656000, г. Барнаул, проспект Калинина, 57, ОГРН 1032201870535, ИНН 2221057143) к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (117997, г. Москва, ул. Вавилова, 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) в лице Алтайского отделения N 8644 (656038, г. Барнаул, проспект Комсомольский, 106 "а") о признании права залога земельных участков отсутствующим.
Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью "Прессостроитель" (656000, г. Барнаул, проспект Калинина, 57, ОГРН 1032201863682, ИНН 2221054946), общество с ограниченной ответственностью "Континент" (656037, г. Барнаул, проспект Калинина, 57, ОГРН 1072221004712, ИНН 2221125107), общество с ограниченной ответственностью "Оптимум Плюс" (656037, г. Барнаул, проспект Калинина, 57, ОГРН 1052241870966, ИНН 2221114352), общество с ограниченной ответственностью "Промышленное оборудование" (656037, г. Барнаул, проспект Калинина, 57, ОГРН 1032201863781, ИНН 2221054865), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, г. Барнаул, ул. Советская, 16, ОГРН 1042202282132, ИНН 2225066565).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Прессостроитель" (третьего лица) - Степаненко А.В. по доверенности от 30.09.2013.
Суд
установил:
открытое акционерное общество "АлтайПресс" (далее - ОАО "АлтайПресс") обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 (далее - Сбербанк) о признании отсутствующим права залога на земельные участки: с кадастровым номером 22:63:040102:44, площадью 0,3416 га, по адресу: пр. Калинина, 57/21; с кадастровым номером 22:63:040102: 37, площадью 0,3205 га, по адресу: пр. Калинина, 57/22; с кадастровым номером 22:63:040102:48, площадью 2,6804 га, по адресу: пр. Калинина, 57/4; с кадастровым номером 22:63:040102:33, площадью 0,0795 га, по адресу: пр. Калинина, 57/6"а"; с кадастровым номером 22:63:040102:47, площадью 0,1182 га, по адресу: пр. Калинина, 57/8; с кадастровым номером 22:63:040102:51, площадью 0,4899 га, по адресу: ул. Северо-Западная, 18"а"; с кадастровым номером 22:63:040102:30, площадью 0,1030 га, по адресу: ул. Северо-Западная, 14; с кадастровым номером 22:63:040102:35, площадью 3,9912 га, по адресу: пр. Калинина 57 "а".
Исковые требования со ссылкой на пункт 3 статьи 334, пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 64, пункт 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), мотивированы тем, что под ипотекой находятся объекты недвижимости, не заложенные в пользу Сбербанка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Прессостроитель" (далее - ООО "Прессостроитель"), общество с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - ООО "Континент"), общество с ограниченной ответственностью "Оптимум Плюс" (далее - ООО "Оптимум Плюс"), общество с ограниченной ответственностью "Промышленное оборудование" (далее - ООО "Промышленное оборудование"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра).
В связи с изменением организационно-правовой формы ОАО "АлтайПресс" истец заменен обществом с ограниченной ответственностью "АлтайПресс" (далее - ООО "АлтайПресс").
Решением от 05.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 21.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Сбербанк просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению подателя жалобы, суды не применили подлежащую применению статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и не учли, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого земельного участка, образованного при разделе, объединении, перераспределении земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.
Заявитель считает, что судами не учтено, что упомянутая норма не оговаривает случаев сохранения ипотеки как обременения недвижимого имущества в зависимости от того, в каком виде закладывался земельный участок: как самостоятельный объект недвижимости или как единый предмет ипотеки с находящимся на нем зданием, а указывает на сохранение ипотеки как обременения в отношении всех земельных участков, образованных при межевании.
Сбербанк полагает, что высвобождение земельных участков из-под залога приведет к отчуждению их собственником с целью невозможности исполнения решений о взыскании просроченной задолженности по кредитным договорам, при этом стоимости оставшихся земельных участков недостаточно для погашения имеющейся просроченной задолженности.
Отзывы на кассационную жалобу участвующие в деле лица в установленном законом порядке не представили.
ООО "АлтайПресс", Сбербанк, ООО "Континент", ООО "Оптимум Плюс", ООО "Промышленное оборудование", Управление Росреестра о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ООО "Прессостроитель" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая оспариваемые судебные акты законными и обоснованными.
Выслушав пояснения представителя третьего лица, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 05.05.2008 N 883 ОАО "АлтайПресс", ООО "Прессостроитель" и закрытое акционерное общество "ТонарПлюс" (далее - ЗАО "ТонарПлюс") приобрели в общую долевую собственность земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина, 57, общей площадью 19,9197 га, пропорционально долям в праве собственности на строения. Доля в общей долевой собственности, принадлежащая ОАО "АлтайПресс", составила 131040/199197 (13,1040 га); право на указанную долю в праве общей долевой собственности за названным лицом зарегистрировано 21.07.2008 (свидетельство о государственной регистрации права N 430867).
В обеспечение возврата денежных средств ООО "Оптимум Плюс" (заемщиком) по кредитному договору от 26.12.2008 N 02.01-08/551 Сбербанк как залогодержатель и ОАО "АлтайПресс" (залогодатель) заключили договор ипотеки от 10.02.2009 N 02.01-08/551-3, по которому в залог залогодержателю передано недвижимое имущество: двухэтажное здание компрессорной, литер Р, общей площадью 712,9 м 2; здание насосной станции, литер Т, общей, площадью 132,7 м 2; одноэтажное здание овощехранилища, литер Щ, общей площадью 440,9 м 2; здание инструментального цеха, литер КК1, общей площадью 2 645,1 м 2; четырехэтажное здание литейного цеха, литер ЖЖ1, общей площадью 7 382,7 м 2; 131040/199197 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:63:040102:10, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственных зданий завода, с общей площадью 199 197 м 2, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 57.
В обеспечение возврата денежных средств ООО "Континент" (заемщиком) по кредитному договору от 25.02.2009 N 02.01-09/072 Сбербанк как залогодержатель и ОАО "АлтайПресс" (залогодатель) заключили договор ипотеки от 25.02.2009 N 02.01-09/072-1, по которому в залог залогодержателю передано недвижимое имущество: здание главного производственного корпуса с пристройками, литер ББ1Б2Б3, общей площадью 47 668,6 м 2; 131040/199197 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:63:040102:10, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственных зданий завода, с общей площадью 199 197 м 2, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 57.
В обеспечение возврата денежных средств ООО "Промышленное оборудование" по кредитному договору от 15.05.2009 N 02.01-09/225 Сбербанк как залогодержатель и ОАО "АлтайПресс" (залогодатель) заключили договор ипотеки от 15.05.2009 N 02.01-09/225-1, по которому в залог залогодержателю передано недвижимое имущество: здание главного производственного корпуса с пристройками, литер ББ1Б2Б3, общей площадью 47 668,6 м 2; 131040/199197 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:63:040102:10, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственных зданий завода, с общей площадью 199 197 м 2, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 57.
В обеспечение возврата денежных средств ОАО "АлтайПресс" по кредитному договору от 02.03.2009 N 02.03-09/080 Сбербанк как залогодержатель и ОАО "АлтайПресс" (залогодатель) заключили договор ипотеки от 02.03.2009 N 02.03-09/080-1И, по которому в залог залогодержателю передано недвижимое имущество: двухэтажное здание компрессорной, литер Р, общей площадью 712,9 м 2; здание насосной станции, литер Т, общей, площадью 132,7 м 2; одноэтажное здание овощехранилища, литер Щ, общей площадью 440,9 м 2; здание инструментального цеха, литер КК1, общей площадью 2 645,1 м 2; четырехэтажное здание литейного цеха, литер ЖЖ1, общей площадью 7 382,7 м 2; 131040/199197 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:63:040102:10, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственных зданий завода, с общей площадью 199 197 м 2, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 57.
В обеспечение возврата денежных средств ООО "Континет" по кредитному договору от 27.03.2009 N 02.01-09/146 Сбербанк как залогодержатель и ОАО "АлтайПресс" (залогодатель) заключили договор ипотеки от 27.03.2009 N 02.01-09/146-1, по которому в залог залогодержателю передано недвижимое имущество: здание главного производственного корпуса с пристройками, литер ББ1Б2Б3, общей площадью 47 668,6 м 2; 131040/199197 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:63:040102:10, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственных зданий завода, с общей площадью 199 197 м 2, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 57.
Таким образом, на момент заключения договоров ипотеки земельный участок, расположенный по пр. Калинина, 57, на котором находились объекты недвижимости, как заложенные Сбербанку, так и не заложенные, принадлежал истцу на праве общей долевой собственности.
При этом земельный участок не был разделен на самостоятельные участки, необходимые для эксплуатации отдельных объектов недвижимости, в то время как 131040/199197 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, являющейся собственностью ОАО "АлтайПресс", в договорах ипотеки было указано в качестве предмета залога.
Участники общей долевой собственности - ОАО "АлтайПресс", ООО "Прессостроитель" и ЗАО "ТонарПлюс" приняли решение о реальном разделе земельного участка, расположенного по пр. Калинина, 57.
Соглашением от 09.08.2009 ЗАО "ТонарПлюс" выделило свою часть участка и прекратило участие в общей долевой собственности.
Сбербанк дал согласие на проведение межевых работ земельного участка и регистрацию прав на вновь образованные участки с сохранением существующих обременений (письма от 11.02.2010 N 02-22/148 и от 15.11.2011 N 06-03-02-02/1173).
В процессе межевания и раздела земельного участка ОАО "АлтайПресс" и ООО "Прессостроитель" соглашением от 10.08.2012 о реальном разделе земельного участка к ОАО "АлтайПресс" перешли следующие вновь образованные земельные участки: с кадастровым номером 22:63:040102:44, площадью 0,3416 га, по адресу: пр. Калинина, 57/21; с кадастровым номером 22:63:040102:37, площадью 0,3205 га, по адресу: пр. Калинина, 57/22; с кадастровым номером 22:63:040102:32, площадью 5,0462 га, по адресу: пр. Калинина, 57/20; с кадастровым номером 22:63:040102:36, площадью 1,1531 га, по адресу: пр. Калинина, 57/16; с кадастровым номером 22:63:040102:45, площадью 0,2918 га, по адресу: пр. Калинина, 57/17; с кадастровым номером 22:63:040102:48, площадью 2,6804 га, по адресу: пр. Калинина, 57/4; с кадастровым номером 22:63:040102:39, площадью 0,3239 га, по адресу: пр. Калинина, 57/13; с кадастровым номером 22:63:040102:41, площадью 0,0998 га, по адресу: пр. Калинина, 57/12; с кадастровым номером 22:63:040102:52, площадью 0,1063 га, по адресу: пр. Калинина, 57/9; с кадастровым номером 22:63:040102:33, площадью 0,0795 га, по адресу: пр. Калинина, 57/6"а"; с кадастровым номером 22:63:040102:47, площадью 0,1182 га, по адресу: пр. Калинина, 57/8; с кадастровым номером 22:63:040102:51, площадью 0,4899 га, по адресу: ул. Северо-Западная, 18"а"; с кадастровым номером 22:63:040102:30, площадью 0,1030 га, по адресу: ул. Северо-Западная, 14; с кадастровым номером 22:63:040102:35, площадью 3,9912 га, по адресу: пр. Калинина 57"а".
За ООО "АлтайПресс" зарегистрировано право собственности на вновь образованные земельные участки (свидетельства о государственной регистрации права от 04.10.2012 NN 323959-323971, 3223983), однако обременение в виде ипотеки сохранилось за всеми земельными участками независимо от того, расположены ли на участках заложенные Сбербанку здания.
Данное обстоятельство послужило основанием для предъявления ООО "АлтайПресс" в суд иска о признании отсутствующим права залога на те земельные участки, на которых не располагаются здания, переданные в залог ответчику.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что при описании предмета ипотеки воля сторон была направлена на передачу в залог одновременно со зданиями земельного участка (доли в праве общей долевой собственности на участок), на котором находятся эти здания, а действующее законодательство не предусматривает возможности залога доли в праве собственности на земельный участок.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Пункт 1 статьи 62 Закона об ипотеке допускает залог земельного участка как самостоятельного объекта гражданских прав.
Тем не менее применительно к залогу доли в праве собственности на земельный участок Закон об ипотеке устанавливает запрет на ипотеку в праве собственности на земельный участок. В пункте 2 статьи 62 Закона об ипотеке закреплено, что при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Но при выделе доли в праве собственности на земельный участок в натуре (статья 254 ГК РФ) в гражданский оборот вместо доли в праве собственности вводится непосредственно новый самостоятельный земельный участок.
В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок, выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.
Следовательно, в отношении залога доли в праве собственности на земельный участок законодательством, как верно отмечено судами, установлен прямой запрет, вследствие чего доля в праве собственности на земельный участок не подлежит передаче в залог.
Так как при залоге объектов недвижимого имущества земельные участки, на которых эти объекты располагаются, не были выделены в натуре, доля в праве собственности на земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки, то договоры ипотеки в указанной части правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признаны судами недействительными в силу ничтожности как противоречащие закону.
Принимая во внимание фактические отношения сторон, буквальное содержание договоров ипотеки (статья 431 ГК РФ), а также действия залогодателя (ОАО "АлтайПресс") по выделению в натуре земельных участков с согласия залогодержателя (Сбербанка), суды посчитали, что волеизъявление сторон направлено на приведение отношений залога в части земельных участков под заложенными объектами недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства.
То обстоятельство, что Сбербанк дал согласие на раздел земельного участка под условием сохранения обременения, не умаляет факт согласования сторонами процесса межевания земельного участка.
Отклоняя ссылку заявителя на пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", суды правильно указали, что к разрешаемому спору статья 11.8 ЗК РФ не применяется, поскольку касается случаев образования новых земельных участков из земельных участков, находящихся под залогом, тогда как в рассматриваемом случае объектом договоров ипотеки является не земельный участок в целом или выделенная в натуре доля, а 131040/199197 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Установив, что между ОАО "АлтайПресс" и Сбербанком залоговые взаимоотношения относительно спорных земельных участков основаны на ничтожных сделках, то есть фактически отсутствуют, суды сделали обоснованный вывод, что сохраняющиеся в ЕГРП записи об обременении этих земельных участков в виде ипотеки нарушают права собственника и удовлетворили исковые требования.
Доводы заявителя, по которым он не согласен с обжалуемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами нижестоящих инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции в силу положений 35 АПК РФ.
Нарушений норм материального права и требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, судами первой и апелляционной инстанций не допущено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 05.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 21.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-20706/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 16.01.2014 ПО ДЕЛУ N А03-20706/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 января 2014 г. по делу N А03-20706/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Бушмелевой Л.В.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ответчика) на решение от 05.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края (судья Фролов О.В.) и постановление от 21.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Захарчук Е.И., Шатохина Е.Г.) по делу N А03-20706/2012 по иску открытого акционерного общества "АлтайПресс" (656000, г. Барнаул, проспект Калинина, 57, ОГРН 1032201870535, ИНН 2221057143) к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (117997, г. Москва, ул. Вавилова, 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) в лице Алтайского отделения N 8644 (656038, г. Барнаул, проспект Комсомольский, 106 "а") о признании права залога земельных участков отсутствующим.
Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью "Прессостроитель" (656000, г. Барнаул, проспект Калинина, 57, ОГРН 1032201863682, ИНН 2221054946), общество с ограниченной ответственностью "Континент" (656037, г. Барнаул, проспект Калинина, 57, ОГРН 1072221004712, ИНН 2221125107), общество с ограниченной ответственностью "Оптимум Плюс" (656037, г. Барнаул, проспект Калинина, 57, ОГРН 1052241870966, ИНН 2221114352), общество с ограниченной ответственностью "Промышленное оборудование" (656037, г. Барнаул, проспект Калинина, 57, ОГРН 1032201863781, ИНН 2221054865), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, г. Барнаул, ул. Советская, 16, ОГРН 1042202282132, ИНН 2225066565).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Прессостроитель" (третьего лица) - Степаненко А.В. по доверенности от 30.09.2013.
Суд
установил:
открытое акционерное общество "АлтайПресс" (далее - ОАО "АлтайПресс") обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 (далее - Сбербанк) о признании отсутствующим права залога на земельные участки: с кадастровым номером 22:63:040102:44, площадью 0,3416 га, по адресу: пр. Калинина, 57/21; с кадастровым номером 22:63:040102: 37, площадью 0,3205 га, по адресу: пр. Калинина, 57/22; с кадастровым номером 22:63:040102:48, площадью 2,6804 га, по адресу: пр. Калинина, 57/4; с кадастровым номером 22:63:040102:33, площадью 0,0795 га, по адресу: пр. Калинина, 57/6"а"; с кадастровым номером 22:63:040102:47, площадью 0,1182 га, по адресу: пр. Калинина, 57/8; с кадастровым номером 22:63:040102:51, площадью 0,4899 га, по адресу: ул. Северо-Западная, 18"а"; с кадастровым номером 22:63:040102:30, площадью 0,1030 га, по адресу: ул. Северо-Западная, 14; с кадастровым номером 22:63:040102:35, площадью 3,9912 га, по адресу: пр. Калинина 57 "а".
Исковые требования со ссылкой на пункт 3 статьи 334, пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 64, пункт 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), мотивированы тем, что под ипотекой находятся объекты недвижимости, не заложенные в пользу Сбербанка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Прессостроитель" (далее - ООО "Прессостроитель"), общество с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - ООО "Континент"), общество с ограниченной ответственностью "Оптимум Плюс" (далее - ООО "Оптимум Плюс"), общество с ограниченной ответственностью "Промышленное оборудование" (далее - ООО "Промышленное оборудование"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра).
В связи с изменением организационно-правовой формы ОАО "АлтайПресс" истец заменен обществом с ограниченной ответственностью "АлтайПресс" (далее - ООО "АлтайПресс").
Решением от 05.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 21.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Сбербанк просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
По мнению подателя жалобы, суды не применили подлежащую применению статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и не учли, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого земельного участка, образованного при разделе, объединении, перераспределении земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.
Заявитель считает, что судами не учтено, что упомянутая норма не оговаривает случаев сохранения ипотеки как обременения недвижимого имущества в зависимости от того, в каком виде закладывался земельный участок: как самостоятельный объект недвижимости или как единый предмет ипотеки с находящимся на нем зданием, а указывает на сохранение ипотеки как обременения в отношении всех земельных участков, образованных при межевании.
Сбербанк полагает, что высвобождение земельных участков из-под залога приведет к отчуждению их собственником с целью невозможности исполнения решений о взыскании просроченной задолженности по кредитным договорам, при этом стоимости оставшихся земельных участков недостаточно для погашения имеющейся просроченной задолженности.
Отзывы на кассационную жалобу участвующие в деле лица в установленном законом порядке не представили.
ООО "АлтайПресс", Сбербанк, ООО "Континент", ООО "Оптимум Плюс", ООО "Промышленное оборудование", Управление Росреестра о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ООО "Прессостроитель" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая оспариваемые судебные акты законными и обоснованными.
Выслушав пояснения представителя третьего лица, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 05.05.2008 N 883 ОАО "АлтайПресс", ООО "Прессостроитель" и закрытое акционерное общество "ТонарПлюс" (далее - ЗАО "ТонарПлюс") приобрели в общую долевую собственность земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина, 57, общей площадью 19,9197 га, пропорционально долям в праве собственности на строения. Доля в общей долевой собственности, принадлежащая ОАО "АлтайПресс", составила 131040/199197 (13,1040 га); право на указанную долю в праве общей долевой собственности за названным лицом зарегистрировано 21.07.2008 (свидетельство о государственной регистрации права N 430867).
В обеспечение возврата денежных средств ООО "Оптимум Плюс" (заемщиком) по кредитному договору от 26.12.2008 N 02.01-08/551 Сбербанк как залогодержатель и ОАО "АлтайПресс" (залогодатель) заключили договор ипотеки от 10.02.2009 N 02.01-08/551-3, по которому в залог залогодержателю передано недвижимое имущество: двухэтажное здание компрессорной, литер Р, общей площадью 712,9 м 2; здание насосной станции, литер Т, общей, площадью 132,7 м 2; одноэтажное здание овощехранилища, литер Щ, общей площадью 440,9 м 2; здание инструментального цеха, литер КК1, общей площадью 2 645,1 м 2; четырехэтажное здание литейного цеха, литер ЖЖ1, общей площадью 7 382,7 м 2; 131040/199197 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:63:040102:10, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственных зданий завода, с общей площадью 199 197 м 2, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 57.
В обеспечение возврата денежных средств ООО "Континент" (заемщиком) по кредитному договору от 25.02.2009 N 02.01-09/072 Сбербанк как залогодержатель и ОАО "АлтайПресс" (залогодатель) заключили договор ипотеки от 25.02.2009 N 02.01-09/072-1, по которому в залог залогодержателю передано недвижимое имущество: здание главного производственного корпуса с пристройками, литер ББ1Б2Б3, общей площадью 47 668,6 м 2; 131040/199197 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:63:040102:10, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственных зданий завода, с общей площадью 199 197 м 2, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 57.
В обеспечение возврата денежных средств ООО "Промышленное оборудование" по кредитному договору от 15.05.2009 N 02.01-09/225 Сбербанк как залогодержатель и ОАО "АлтайПресс" (залогодатель) заключили договор ипотеки от 15.05.2009 N 02.01-09/225-1, по которому в залог залогодержателю передано недвижимое имущество: здание главного производственного корпуса с пристройками, литер ББ1Б2Б3, общей площадью 47 668,6 м 2; 131040/199197 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:63:040102:10, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственных зданий завода, с общей площадью 199 197 м 2, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 57.
В обеспечение возврата денежных средств ОАО "АлтайПресс" по кредитному договору от 02.03.2009 N 02.03-09/080 Сбербанк как залогодержатель и ОАО "АлтайПресс" (залогодатель) заключили договор ипотеки от 02.03.2009 N 02.03-09/080-1И, по которому в залог залогодержателю передано недвижимое имущество: двухэтажное здание компрессорной, литер Р, общей площадью 712,9 м 2; здание насосной станции, литер Т, общей, площадью 132,7 м 2; одноэтажное здание овощехранилища, литер Щ, общей площадью 440,9 м 2; здание инструментального цеха, литер КК1, общей площадью 2 645,1 м 2; четырехэтажное здание литейного цеха, литер ЖЖ1, общей площадью 7 382,7 м 2; 131040/199197 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:63:040102:10, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственных зданий завода, с общей площадью 199 197 м 2, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 57.
В обеспечение возврата денежных средств ООО "Континет" по кредитному договору от 27.03.2009 N 02.01-09/146 Сбербанк как залогодержатель и ОАО "АлтайПресс" (залогодатель) заключили договор ипотеки от 27.03.2009 N 02.01-09/146-1, по которому в залог залогодержателю передано недвижимое имущество: здание главного производственного корпуса с пристройками, литер ББ1Б2Б3, общей площадью 47 668,6 м 2; 131040/199197 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:63:040102:10, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации производственных зданий завода, с общей площадью 199 197 м 2, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 57.
Таким образом, на момент заключения договоров ипотеки земельный участок, расположенный по пр. Калинина, 57, на котором находились объекты недвижимости, как заложенные Сбербанку, так и не заложенные, принадлежал истцу на праве общей долевой собственности.
При этом земельный участок не был разделен на самостоятельные участки, необходимые для эксплуатации отдельных объектов недвижимости, в то время как 131040/199197 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, являющейся собственностью ОАО "АлтайПресс", в договорах ипотеки было указано в качестве предмета залога.
Участники общей долевой собственности - ОАО "АлтайПресс", ООО "Прессостроитель" и ЗАО "ТонарПлюс" приняли решение о реальном разделе земельного участка, расположенного по пр. Калинина, 57.
Соглашением от 09.08.2009 ЗАО "ТонарПлюс" выделило свою часть участка и прекратило участие в общей долевой собственности.
Сбербанк дал согласие на проведение межевых работ земельного участка и регистрацию прав на вновь образованные участки с сохранением существующих обременений (письма от 11.02.2010 N 02-22/148 и от 15.11.2011 N 06-03-02-02/1173).
В процессе межевания и раздела земельного участка ОАО "АлтайПресс" и ООО "Прессостроитель" соглашением от 10.08.2012 о реальном разделе земельного участка к ОАО "АлтайПресс" перешли следующие вновь образованные земельные участки: с кадастровым номером 22:63:040102:44, площадью 0,3416 га, по адресу: пр. Калинина, 57/21; с кадастровым номером 22:63:040102:37, площадью 0,3205 га, по адресу: пр. Калинина, 57/22; с кадастровым номером 22:63:040102:32, площадью 5,0462 га, по адресу: пр. Калинина, 57/20; с кадастровым номером 22:63:040102:36, площадью 1,1531 га, по адресу: пр. Калинина, 57/16; с кадастровым номером 22:63:040102:45, площадью 0,2918 га, по адресу: пр. Калинина, 57/17; с кадастровым номером 22:63:040102:48, площадью 2,6804 га, по адресу: пр. Калинина, 57/4; с кадастровым номером 22:63:040102:39, площадью 0,3239 га, по адресу: пр. Калинина, 57/13; с кадастровым номером 22:63:040102:41, площадью 0,0998 га, по адресу: пр. Калинина, 57/12; с кадастровым номером 22:63:040102:52, площадью 0,1063 га, по адресу: пр. Калинина, 57/9; с кадастровым номером 22:63:040102:33, площадью 0,0795 га, по адресу: пр. Калинина, 57/6"а"; с кадастровым номером 22:63:040102:47, площадью 0,1182 га, по адресу: пр. Калинина, 57/8; с кадастровым номером 22:63:040102:51, площадью 0,4899 га, по адресу: ул. Северо-Западная, 18"а"; с кадастровым номером 22:63:040102:30, площадью 0,1030 га, по адресу: ул. Северо-Западная, 14; с кадастровым номером 22:63:040102:35, площадью 3,9912 га, по адресу: пр. Калинина 57"а".
За ООО "АлтайПресс" зарегистрировано право собственности на вновь образованные земельные участки (свидетельства о государственной регистрации права от 04.10.2012 NN 323959-323971, 3223983), однако обременение в виде ипотеки сохранилось за всеми земельными участками независимо от того, расположены ли на участках заложенные Сбербанку здания.
Данное обстоятельство послужило основанием для предъявления ООО "АлтайПресс" в суд иска о признании отсутствующим права залога на те земельные участки, на которых не располагаются здания, переданные в залог ответчику.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что при описании предмета ипотеки воля сторон была направлена на передачу в залог одновременно со зданиями земельного участка (доли в праве общей долевой собственности на участок), на котором находятся эти здания, а действующее законодательство не предусматривает возможности залога доли в праве собственности на земельный участок.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Пункт 1 статьи 62 Закона об ипотеке допускает залог земельного участка как самостоятельного объекта гражданских прав.
Тем не менее применительно к залогу доли в праве собственности на земельный участок Закон об ипотеке устанавливает запрет на ипотеку в праве собственности на земельный участок. В пункте 2 статьи 62 Закона об ипотеке закреплено, что при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Но при выделе доли в праве собственности на земельный участок в натуре (статья 254 ГК РФ) в гражданский оборот вместо доли в праве собственности вводится непосредственно новый самостоятельный земельный участок.
В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок, выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.
Следовательно, в отношении залога доли в праве собственности на земельный участок законодательством, как верно отмечено судами, установлен прямой запрет, вследствие чего доля в праве собственности на земельный участок не подлежит передаче в залог.
Так как при залоге объектов недвижимого имущества земельные участки, на которых эти объекты располагаются, не были выделены в натуре, доля в праве собственности на земельный участок является самостоятельным предметом ипотеки, то договоры ипотеки в указанной части правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признаны судами недействительными в силу ничтожности как противоречащие закону.
Принимая во внимание фактические отношения сторон, буквальное содержание договоров ипотеки (статья 431 ГК РФ), а также действия залогодателя (ОАО "АлтайПресс") по выделению в натуре земельных участков с согласия залогодержателя (Сбербанка), суды посчитали, что волеизъявление сторон направлено на приведение отношений залога в части земельных участков под заложенными объектами недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства.
То обстоятельство, что Сбербанк дал согласие на раздел земельного участка под условием сохранения обременения, не умаляет факт согласования сторонами процесса межевания земельного участка.
Отклоняя ссылку заявителя на пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", суды правильно указали, что к разрешаемому спору статья 11.8 ЗК РФ не применяется, поскольку касается случаев образования новых земельных участков из земельных участков, находящихся под залогом, тогда как в рассматриваемом случае объектом договоров ипотеки является не земельный участок в целом или выделенная в натуре доля, а 131040/199197 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Установив, что между ОАО "АлтайПресс" и Сбербанком залоговые взаимоотношения относительно спорных земельных участков основаны на ничтожных сделках, то есть фактически отсутствуют, суды сделали обоснованный вывод, что сохраняющиеся в ЕГРП записи об обременении этих земельных участков в виде ипотеки нарушают права собственника и удовлетворили исковые требования.
Доводы заявителя, по которым он не согласен с обжалуемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами нижестоящих инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции в силу положений 35 АПК РФ.
Нарушений норм материального права и требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, судами первой и апелляционной инстанций не допущено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 05.06.2013 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 21.08.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-20706/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)