Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Апекс" (ИНН 2315012998, ОГРН 1022302386237) - Дементьева И.М. (доверенность от 01.09.2014), от ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Гулий Н.В. (доверенность от 09.04.2014), закрытого акционерного общества "Завод Кубаньпровод" (ИНН 2312013418, ОГРН 1022301982592) - Христенко Д.В. (доверенность от 17.06.2013), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Вымпел" - Ивановой М.Г. (доверенность от 15.09.2014) и Майзель-Колесниковой М.В. (доверенность от 11.09.2014), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытого акционерного общества "Кубаньагропромэнерго", департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар, общества с ограниченной ответственностью "Пожарное дело", Резванова Игоря Сергеевича, общества с ограниченной ответственностью "Южная строительная коммуникационная компания", Артамонова Олега Семеновича, Щекина Валерия Олеговича, общества с ограниченной ответственностью "Электрокабель", акционерного коммерческого банка "Банк Москвы", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования город Краснодар и закрытого акционерного общества "Завод Кубаньпровод" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Ломидзе О.Г.) по делу N А32-34156/2010, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Апекс" (далее - общество "Апекс") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) и закрытому акционерному обществу "Завод Кубаньпровод" (далее - завод) о признании недействительными постановлений администрации от 15.07.2010 N 5241 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по проезду 4-му Тихорецкому, 3/5 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара" и от 26.11.2010 N 9690 "О предоставлении ЗАО "Завод Кубаньпровод" в собственность за плату земельного участка в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара" (далее - постановления N 5241, 9690), договора от 02.12.2010 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0412001:272 (далее - договор от 02.12.2010, земельный участок N 272) и о применении последствий недействительности данной сделки (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Определениями Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2011, 09.11.2011 и 06.04.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Кубаньагропромэнерго" (далее - общество "Кубаньагропромэнерго"), департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар (далее - департамент муниципальной собственности), департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар (далее - департамент архитектуры), а также правообладатели смежных земельных участков: общество с ограниченной ответственностью "Пожарное дело" (далее - общество "Пожарное дело), Резванов И.С., общество с ограниченной ответственностью "Южная строительная коммуникационная компания" (далее - компания), Артамонов О.С., Щекин В.О., общество с ограниченной ответственностью "Электрокабель" (далее - общество "Электрокабель"), общество с ограниченной ответственностью "Вымпел" (далее - общество "Вымпел).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2012 (судья Тарасенко А.А.) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что земельные участки общества "Апекс" и завода находятся в пределах существовавшего ранее земельного участка площадью 19 050 кв. м с кадастровым номером 23:43:0412001:114 (далее - земельный участок N 114), выкопировки из генерального плана города Краснодара и из схемы зонирования территорий города Краснодара не содержат сведений о наличии в составе земельного участка N 114 и земельного участка N 272 (включая спорный проезд) территорий общего пользования, постановления N 5241, 9690 и договор от 02.12.2010 соответствуют градостроительному законодательству, спорный проезд необходим как для эксплуатации строений истца (для проезда к ним), так и для эксплуатации трансформаторной подстанции (литера Ж) завода.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (далее - банк).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2012 отменено, признаны недействительными постановления N 5241, 9690 и договор от 02.12.2010 в части включения в состав земельного участка N 272 части площадью 638,7 кв. м с указанием координат и протяженности ее границ (далее - часть земельного участка), применены последствия недействительности сделки путем возложения на завод обязанности по возврату администрации части земельного участка, на администрацию - по возврату заводу денежных средств, уплаченных за часть земельного участка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован признанием незаконным включением в состав приватизированного заводом земельного участка N 272 части земельного участка, необходимой обществу "Апекс" для обеспечения доступа на принадлежащий ему земельный участок, отсутствием иной возможности обеспечения прохода и проезда к принадлежащим обществу "Апекс" объектам недвижимости, информированностью администрации в момент вынесения оспариваемых постановлений об имеющимся споре между обществом "Апекс" и заводом относительно границ земельных участков, необходимых для использования принадлежащих им объектов недвижимости, наличием возможности формирования из земельного участка N 272 части земельного участка, необходимой для устройства проезда и прохода, неполучением заводом при межевании земельных участков N 114, 272 согласования смежных землепользователей, недопустимостью нахождения части земельного участка в собственности одного лица.
Администрация и завод обжаловали судебный акт апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. Доводы кассационных жалоб сводятся к тому, что истец вправе был заявлять иск лишь в отношении части земельного участка N 272, находящейся под его объектами недвижимости и необходимой для использования такового, судом не принято во внимание требование земельного законодательства о недопущении чересполосицы при образования земельных участков, материалами дела не подтверждено, что оспариваемые постановления администрации приняты в нарушение действующего законодательства, земельный участок N 272 непосредственного доступа к землям общего пользования не имеет, такой доступ осуществляется через земельный участок N 114, истец вправе требовать установления сервитута на часть земельного участка N 272, воля истца направлена на исключение необходимости заключения соглашения об установлении сервитута, суд апелляционной инстанции проявил инициативу в создании доказательств, не существовавших в момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, земельный участок N 272 сформирован в соответствии с нормами градостроительного законодательства, проезд к объектам недвижимости общества "Апекс" никогда не осуществлялся через часть земельного участка N 272, ранее существовал и использовался иной проезд, земельный участок N 272 не был образован путем разделения земельного участка N 114 или выделения из него, судом апелляционной инстанции немотивированно отклонены предложенные заводом для постановки на разрешение эксперту вопросы, в нарушение норм процессуального права, определение по итогам рассмотрения ходатайства завода о назначении повторной экспертизы судом не выносилось и в материалах дела отсутствует, представленное в материалы дела заключение не содержит в себе ответы на существенные вопросы.
В отзывах на кассационные жалобы общество "Апекс" и Щекин В.О. просят обжалуемый судебный акт оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность. Банк в своем отзыве на кассационную жалобу завода поддерживает изложенные в ней доводы и просит обжалуемое постановление отменить, а решение суда первой инстанции - оставить в силе.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением мэра города Краснодара от 04.06.1997 N 937 правопредшественнику общества "Кубаньагропромэнерго" был предоставлен в аренду на пять лет земельный участок площадью 42 723 кв. м для эксплуатации производственной базы, расположенной по адресу: города Краснодар, Карасунский городской округ, ул. Тихорецкая, 22/1. Мэрией города Краснодара и правопредшественником общества "Кубаньагропромэнерго" заключен договор от 10.02.1998 N 167 (4300002969) аренды земельный участок площадью 42 723 кв. м. Общество "Апекс", общество "Пожарное дело" и Резванов И.С. по договорам купли-продажи от 12.05.2004 приобрели у общества "Кубаньагропромэнерго" расположенные на земельном участке площадью 42 723 кв. м объекты недвижимости производственного назначения. Резванов И.С. внес приобретенные объекты в уставный капитал завода, оплатив тем самым за акции дополнительной эмиссии.
Из кадастровой выписки от 16.03.2011 N 2343/12/11-96244 следует, что земельный участок с кадастровым номером N 114, на котором располагались приобретенные обществом "Апекс", обществом "Пожарное дело" и Резвановым И.С. у общества "Кубаньагропромэнерго" объекты недвижимого имущества, образован 27.09.2006 в целях эксплуатации производственной базы в результате выдела из земельного участка площадью 42 723 кв. м.
В период с 2004 года по 2007 год администраций, департаментом муниципальной собственности, обществом "Кубаньагропромэнерго", обществом "Пожарное дело", обществом "Апекс" и заводом в договор аренды от 10.02.1998 N 167 (4300002969) вносились изменения, в результате которых обществу "Апекс" определена часть земельного участка производственной базы площадью 5 456 кв. м, обществу "Пожарное дело" - 7 640 кв. м, заводу - 6 176 кв. м. Обществом "Апекс" и обществом "Кубаньагропромэнерго" заключено соглашение от 10.06.2008 о порядке пользования частью земельного участка площадью 5 456 кв. м. Аналогичное соглашение от 01.10.2008 о порядке пользования частью земельного участка площадью 6176 кв. м заключено обществом "Кубаньагропромэнерго" с заводом.
Общество "Пожарное дело" сформировало, выделило и поставило на кадастровый учет земельный участок площадью 6 906 кв. м с кадастровым номером 23:43:0412001:213 (далее - земельный участок N 213) для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества.
С 01.01.2007 общество "Апекс" предпринимало меры по формированию земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимого имущества с целью приобретения данного участка в собственность. Письмом от 16.12.2009 N 23/6361-1 департамент архитектуры сообщил о невозможности согласования обществу "Апекс" проекта постановления администрации об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории ввиду отсутствия подъездов, подходов к образуемому земельному участку, а также обращения завода о приостановлении работ по формированию земельного участка до разрешения межевого спора между обществом "Апекс", заводом и обществом "Пожарное дело".
Постановлением N 5241 заводу утверждена схема расположения земельного участка N 272. Постановлением N 9690 земельный участок N 272 предоставлен заводу в собственность за плату, в связи с чем администрацией (продавец) и заводом (покупатель) заключен договор 02.12.2010, предметом которого явилась купля-продажа земельного участка N 272. Переход к заводу права собственности на земельный участок N 272 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр; выписка от 02.03.2011 N 01/082/2011-109).
Считая незаконным включение в земельный участок N 272 спорной части земельного участка, используемой в качестве подъездной дороги к земельному участку, формируемому обществом "Апекс", последнее обратилось в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требовании о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решении и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условии: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.
В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники здании, строении, сооружении в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Общество "Апекс" и завод в связи с приобретением в собственность объектов недвижимости в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) одновременно приобрели право на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (соответствующие ограничения установлены частью 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Соответствующий правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.
При реализации собственниками объектов недвижимости исключительного права на выкуп земельных участков, орган местного самоуправления при утверждении и выдаче таким лицам схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории обязан был соблюсти требование части 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
В результате несоблюдения администрацией названного нормативного положения в состав предоставленного заводу земельного участка N 272 включена часть земельного участка, обеспечивавшая подъезд и проход к объектам недвижимости и земельному участку общества "Апекс". В заключении судебной экспертизы ООО ИПБ "Эксперт" от 31.10.2011 N 182/11 содержится вывод об отсутствии иной возможности подъезда и прохода к объектам недвижимости и земельному участку общества "Апекс".
Поскольку формирование земельного участка N 272 произведено с нарушением положений статьи 41 Градостроительного кодекса, статей 11.2, 11.9 Земельного кодекса, изданные администрацией постановления N 5241, 9690 в части включения в состав земельного участка N 272 спорной части земельного участка площадью 638,7 кв. м обоснованно признаны недействительными как противоречащие закону и нарушающие права и законные интересы общества "Апекс" в сфере предпринимательской и экономической деятельности.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, получившей отражение в постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 в случае, если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового. Определение судом части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка, производится по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
В результате проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что для эксплуатации принадлежащей заводу трансформаторной подстанции (литера Ж), расположенной на земельном участке N 272, возможен реальный выдел земельного участка отдельно от других объектов, принадлежащих заводу и также расположенных на земельном участке N 272. Экспертами составлена план-схема (графическое отображение) предлагаемого варианта выдела земельного участка для эксплуатации трансформаторной подстанции с указанием площади и конфигурации земельного участка, а также сделан вывод о том, что выдел части земельного участка, необходимой для устройства проезда и прохода к принадлежащим обществу "Апекс" объектам недвижимости от территории общего пользования технически возможен, ее площадь составляет 638,7 кв. м. В приложении к экспертному заключению от 29.08.2013 N 1549/09-3/16.1 эксперты определили конфигурацию названной части земельного участка. Координаты границ части земельного участка определены экспертом Южного филиала открытого акционерного общества "Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок имени П.Р. Поповича" (заключение от 17.01.2014 N 01.08/55).
Таким образом, договор от 02.12.2010 обоснованно признан недействительным в части земельного участка, идентифицированной в соответствии с вышеназванным правовым подходом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Доводам завода о наличии иных вариантов для проезда к земельному участку общества "Апекс" и соответствующим доказательствам судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка. Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационных жалобах, исключают возможность удовлетворения последних в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу N А32-34156/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 02.10.2014 ПО ДЕЛУ N А32-34156/2010
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2014 г. по делу N А32-34156/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Апекс" (ИНН 2315012998, ОГРН 1022302386237) - Дементьева И.М. (доверенность от 01.09.2014), от ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Гулий Н.В. (доверенность от 09.04.2014), закрытого акционерного общества "Завод Кубаньпровод" (ИНН 2312013418, ОГРН 1022301982592) - Христенко Д.В. (доверенность от 17.06.2013), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Вымпел" - Ивановой М.Г. (доверенность от 15.09.2014) и Майзель-Колесниковой М.В. (доверенность от 11.09.2014), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытого акционерного общества "Кубаньагропромэнерго", департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар, общества с ограниченной ответственностью "Пожарное дело", Резванова Игоря Сергеевича, общества с ограниченной ответственностью "Южная строительная коммуникационная компания", Артамонова Олега Семеновича, Щекина Валерия Олеговича, общества с ограниченной ответственностью "Электрокабель", акционерного коммерческого банка "Банк Москвы", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования город Краснодар и закрытого акционерного общества "Завод Кубаньпровод" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Ломидзе О.Г.) по делу N А32-34156/2010, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Апекс" (далее - общество "Апекс") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) и закрытому акционерному обществу "Завод Кубаньпровод" (далее - завод) о признании недействительными постановлений администрации от 15.07.2010 N 5241 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по проезду 4-му Тихорецкому, 3/5 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара" и от 26.11.2010 N 9690 "О предоставлении ЗАО "Завод Кубаньпровод" в собственность за плату земельного участка в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара" (далее - постановления N 5241, 9690), договора от 02.12.2010 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0412001:272 (далее - договор от 02.12.2010, земельный участок N 272) и о применении последствий недействительности данной сделки (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Определениями Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2011, 09.11.2011 и 06.04.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Кубаньагропромэнерго" (далее - общество "Кубаньагропромэнерго"), департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар (далее - департамент муниципальной собственности), департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар (далее - департамент архитектуры), а также правообладатели смежных земельных участков: общество с ограниченной ответственностью "Пожарное дело" (далее - общество "Пожарное дело), Резванов И.С., общество с ограниченной ответственностью "Южная строительная коммуникационная компания" (далее - компания), Артамонов О.С., Щекин В.О., общество с ограниченной ответственностью "Электрокабель" (далее - общество "Электрокабель"), общество с ограниченной ответственностью "Вымпел" (далее - общество "Вымпел).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2012 (судья Тарасенко А.А.) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что земельные участки общества "Апекс" и завода находятся в пределах существовавшего ранее земельного участка площадью 19 050 кв. м с кадастровым номером 23:43:0412001:114 (далее - земельный участок N 114), выкопировки из генерального плана города Краснодара и из схемы зонирования территорий города Краснодара не содержат сведений о наличии в составе земельного участка N 114 и земельного участка N 272 (включая спорный проезд) территорий общего пользования, постановления N 5241, 9690 и договор от 02.12.2010 соответствуют градостроительному законодательству, спорный проезд необходим как для эксплуатации строений истца (для проезда к ним), так и для эксплуатации трансформаторной подстанции (литера Ж) завода.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (далее - банк).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2012 отменено, признаны недействительными постановления N 5241, 9690 и договор от 02.12.2010 в части включения в состав земельного участка N 272 части площадью 638,7 кв. м с указанием координат и протяженности ее границ (далее - часть земельного участка), применены последствия недействительности сделки путем возложения на завод обязанности по возврату администрации части земельного участка, на администрацию - по возврату заводу денежных средств, уплаченных за часть земельного участка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован признанием незаконным включением в состав приватизированного заводом земельного участка N 272 части земельного участка, необходимой обществу "Апекс" для обеспечения доступа на принадлежащий ему земельный участок, отсутствием иной возможности обеспечения прохода и проезда к принадлежащим обществу "Апекс" объектам недвижимости, информированностью администрации в момент вынесения оспариваемых постановлений об имеющимся споре между обществом "Апекс" и заводом относительно границ земельных участков, необходимых для использования принадлежащих им объектов недвижимости, наличием возможности формирования из земельного участка N 272 части земельного участка, необходимой для устройства проезда и прохода, неполучением заводом при межевании земельных участков N 114, 272 согласования смежных землепользователей, недопустимостью нахождения части земельного участка в собственности одного лица.
Администрация и завод обжаловали судебный акт апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. Доводы кассационных жалоб сводятся к тому, что истец вправе был заявлять иск лишь в отношении части земельного участка N 272, находящейся под его объектами недвижимости и необходимой для использования такового, судом не принято во внимание требование земельного законодательства о недопущении чересполосицы при образования земельных участков, материалами дела не подтверждено, что оспариваемые постановления администрации приняты в нарушение действующего законодательства, земельный участок N 272 непосредственного доступа к землям общего пользования не имеет, такой доступ осуществляется через земельный участок N 114, истец вправе требовать установления сервитута на часть земельного участка N 272, воля истца направлена на исключение необходимости заключения соглашения об установлении сервитута, суд апелляционной инстанции проявил инициативу в создании доказательств, не существовавших в момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, земельный участок N 272 сформирован в соответствии с нормами градостроительного законодательства, проезд к объектам недвижимости общества "Апекс" никогда не осуществлялся через часть земельного участка N 272, ранее существовал и использовался иной проезд, земельный участок N 272 не был образован путем разделения земельного участка N 114 или выделения из него, судом апелляционной инстанции немотивированно отклонены предложенные заводом для постановки на разрешение эксперту вопросы, в нарушение норм процессуального права, определение по итогам рассмотрения ходатайства завода о назначении повторной экспертизы судом не выносилось и в материалах дела отсутствует, представленное в материалы дела заключение не содержит в себе ответы на существенные вопросы.
В отзывах на кассационные жалобы общество "Апекс" и Щекин В.О. просят обжалуемый судебный акт оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность. Банк в своем отзыве на кассационную жалобу завода поддерживает изложенные в ней доводы и просит обжалуемое постановление отменить, а решение суда первой инстанции - оставить в силе.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением мэра города Краснодара от 04.06.1997 N 937 правопредшественнику общества "Кубаньагропромэнерго" был предоставлен в аренду на пять лет земельный участок площадью 42 723 кв. м для эксплуатации производственной базы, расположенной по адресу: города Краснодар, Карасунский городской округ, ул. Тихорецкая, 22/1. Мэрией города Краснодара и правопредшественником общества "Кубаньагропромэнерго" заключен договор от 10.02.1998 N 167 (4300002969) аренды земельный участок площадью 42 723 кв. м. Общество "Апекс", общество "Пожарное дело" и Резванов И.С. по договорам купли-продажи от 12.05.2004 приобрели у общества "Кубаньагропромэнерго" расположенные на земельном участке площадью 42 723 кв. м объекты недвижимости производственного назначения. Резванов И.С. внес приобретенные объекты в уставный капитал завода, оплатив тем самым за акции дополнительной эмиссии.
Из кадастровой выписки от 16.03.2011 N 2343/12/11-96244 следует, что земельный участок с кадастровым номером N 114, на котором располагались приобретенные обществом "Апекс", обществом "Пожарное дело" и Резвановым И.С. у общества "Кубаньагропромэнерго" объекты недвижимого имущества, образован 27.09.2006 в целях эксплуатации производственной базы в результате выдела из земельного участка площадью 42 723 кв. м.
В период с 2004 года по 2007 год администраций, департаментом муниципальной собственности, обществом "Кубаньагропромэнерго", обществом "Пожарное дело", обществом "Апекс" и заводом в договор аренды от 10.02.1998 N 167 (4300002969) вносились изменения, в результате которых обществу "Апекс" определена часть земельного участка производственной базы площадью 5 456 кв. м, обществу "Пожарное дело" - 7 640 кв. м, заводу - 6 176 кв. м. Обществом "Апекс" и обществом "Кубаньагропромэнерго" заключено соглашение от 10.06.2008 о порядке пользования частью земельного участка площадью 5 456 кв. м. Аналогичное соглашение от 01.10.2008 о порядке пользования частью земельного участка площадью 6176 кв. м заключено обществом "Кубаньагропромэнерго" с заводом.
Общество "Пожарное дело" сформировало, выделило и поставило на кадастровый учет земельный участок площадью 6 906 кв. м с кадастровым номером 23:43:0412001:213 (далее - земельный участок N 213) для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества.
С 01.01.2007 общество "Апекс" предпринимало меры по формированию земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимого имущества с целью приобретения данного участка в собственность. Письмом от 16.12.2009 N 23/6361-1 департамент архитектуры сообщил о невозможности согласования обществу "Апекс" проекта постановления администрации об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории ввиду отсутствия подъездов, подходов к образуемому земельному участку, а также обращения завода о приостановлении работ по формированию земельного участка до разрешения межевого спора между обществом "Апекс", заводом и обществом "Пожарное дело".
Постановлением N 5241 заводу утверждена схема расположения земельного участка N 272. Постановлением N 9690 земельный участок N 272 предоставлен заводу в собственность за плату, в связи с чем администрацией (продавец) и заводом (покупатель) заключен договор 02.12.2010, предметом которого явилась купля-продажа земельного участка N 272. Переход к заводу права собственности на земельный участок N 272 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр; выписка от 02.03.2011 N 01/082/2011-109).
Считая незаконным включение в земельный участок N 272 спорной части земельного участка, используемой в качестве подъездной дороги к земельному участку, формируемому обществом "Апекс", последнее обратилось в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требовании о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решении и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условии: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.
В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники здании, строении, сооружении в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Общество "Апекс" и завод в связи с приобретением в собственность объектов недвижимости в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) одновременно приобрели право на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (соответствующие ограничения установлены частью 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Соответствующий правовой подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.
При реализации собственниками объектов недвижимости исключительного права на выкуп земельных участков, орган местного самоуправления при утверждении и выдаче таким лицам схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории обязан был соблюсти требование части 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
В результате несоблюдения администрацией названного нормативного положения в состав предоставленного заводу земельного участка N 272 включена часть земельного участка, обеспечивавшая подъезд и проход к объектам недвижимости и земельному участку общества "Апекс". В заключении судебной экспертизы ООО ИПБ "Эксперт" от 31.10.2011 N 182/11 содержится вывод об отсутствии иной возможности подъезда и прохода к объектам недвижимости и земельному участку общества "Апекс".
Поскольку формирование земельного участка N 272 произведено с нарушением положений статьи 41 Градостроительного кодекса, статей 11.2, 11.9 Земельного кодекса, изданные администрацией постановления N 5241, 9690 в части включения в состав земельного участка N 272 спорной части земельного участка площадью 638,7 кв. м обоснованно признаны недействительными как противоречащие закону и нарушающие права и законные интересы общества "Апекс" в сфере предпринимательской и экономической деятельности.
Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, получившей отражение в постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 в случае, если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового. Определение судом части, в которой недействительна сделка приватизации земельного участка, производится по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ. Резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
В результате проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что для эксплуатации принадлежащей заводу трансформаторной подстанции (литера Ж), расположенной на земельном участке N 272, возможен реальный выдел земельного участка отдельно от других объектов, принадлежащих заводу и также расположенных на земельном участке N 272. Экспертами составлена план-схема (графическое отображение) предлагаемого варианта выдела земельного участка для эксплуатации трансформаторной подстанции с указанием площади и конфигурации земельного участка, а также сделан вывод о том, что выдел части земельного участка, необходимой для устройства проезда и прохода к принадлежащим обществу "Апекс" объектам недвижимости от территории общего пользования технически возможен, ее площадь составляет 638,7 кв. м. В приложении к экспертному заключению от 29.08.2013 N 1549/09-3/16.1 эксперты определили конфигурацию названной части земельного участка. Координаты границ части земельного участка определены экспертом Южного филиала открытого акционерного общества "Государственный проектно-изыскательский институт земельно-кадастровых съемок имени П.Р. Поповича" (заключение от 17.01.2014 N 01.08/55).
Таким образом, договор от 02.12.2010 обоснованно признан недействительным в части земельного участка, идентифицированной в соответствии с вышеназванным правовым подходом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Доводам завода о наличии иных вариантов для проезда к земельному участку общества "Апекс" и соответствующим доказательствам судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка. Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационных жалобах, исключают возможность удовлетворения последних в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу N А32-34156/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)