Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сизова Владимира Александровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2013 по делу N А76-10989/2013 (судья Скобелкин А.П.).
В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Сизова В.А. - Дудко С.Н. (доверенность от 02.09.2013).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сизову Владимиру Александровичу (далее - ИП Сизов В.А., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору УЗ N 009706-К-2010 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 29.03.2011 в размере 528 807 руб. 20 коп., в том числе суммы основного долга 300 475 руб. за период с 01.01.2011 по 21.10.2012 и суммы пени до 228 332 руб. 20 коп. за период с 01.04.2011 по 21.10.2012, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с 22.10.2012 до полного погашения долга в размере 300 475 руб., исходя из ставки рефинансирования 8,25% (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 6-7, 87).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2013 (резолютивная часть от 19.11.2013) исковые требования комитета удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением не согласился ИП Сизов В.А. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Податель апелляционной жалобы полагает необоснованным применение судом положений п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", так как фактические обстоятельства настоящего дела не позволяют применить нормы об обязательствах. Договор аренды не был заключен по вине органов местного самоуправления города Челябинска. Земельный участок снят с кадастрового учета, что подтверждается вступившими в силу судебными актами по делу N А76-11524/2012. Поскольку земельный участок был заново поставлен на кадастровый учет в марте 2012 года, а договор аренды заключен в августе 2013 года, взыскание арендной платы за пользование земельным участком до этого времени возможно только на основании норм о неосновательном обогащении.
По мнению апеллянта, факт использования земельного участка под эксплуатацию автосервиса истцом не доказан. Акт обследования от 01.11.2010 не является допустимым доказательством, тогда как согласно сведениям государственного кадастра недвижимости разрешенным использованием земельного участка является "для строительства автосервиса".
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанного лица.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, установлено вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 по делу N А76-11524/2012 (л.д. 35-39), согласно распоряжению заместителя главы города - председателя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 02.10.2008 N 107911 ИП Сизову В.А. утвержден проект границ земельного участка по Копейскому шоссе в Ленинском районе города Челябинска.
Вновь образованный земельный участок площадью 1520 кв. м поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 74:36:0320001:75.
Распоряжением от 21.10.2010 N 7830 главой администрации города Челябинска принято решение "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства автосервиса по Копейскому шоссе в Ленинском районе города Челябинска индивидуальному предпринимателю Сизову В.А.".
29.03.2011 на основании указанного распоряжения от 21.10.2010 N 7830 между КУИЗО (арендодатель) и ИП Сизовым В.А. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка УЗ N 009706-К-2010, в соответствии с п. 1.1, 1.4, 2.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 1520 кв. м, расположенный по Копейскому шоссе в Ленинском районе г. Челябинска для строительства автосервиса без проведения торгов (конкурсов, аукционов) сроком до 21.10.2012 за плату, размер которой определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (л.д. 13-22).
В расчете платы за аренду земли N 1 к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011 за период с 21.10.2010 по 31.12.2010 учитывается ставка арендной платы 2%, коэффициент К1=0,3 (эксплуатация автосервиса), коэффициент К2=3, коэффициент К3=1 (л.д. 21-22). Указанный расчет подписан ответчиком без замечаний.
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0320001:75 передан предпринимателю по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 29.03.2011. В пункте 5 акта приема-передачи земельного участка указано, что на земельном участке расположен эксплуатируемый автосервис (л.д. 113).
05.04.2011 ИП Сизов В.А. обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка.
23.09.2011 Управление Росреестра отказало ИП Сизову В.А. в регистрации договора аренды земельного участка, сославшись на то, что в соответствии с решением от 16.11.2010 N Ф36.12/10 на основании части 4 статьи 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в связи с истечением двух лет со дня постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320001:75, площадью 1520 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, Копейское шоссе, сведения о данном земельном участке были аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 по делу N А76-11524/2012 признан незаконным как несоответствующий ст. 31 и ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отказ Администрации города Челябинска, выраженный в письме от 11.05.2012 г. исх. N 10-3491/12-0-1, внести изменения в распоряжение Главы Администрации города Челябинска N 7830 от 21.10.2010 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства автосервиса по Копейскому шоссе в Ленинском районе города Челябинска индивидуальному предпринимателю Сизову В.А." в части изменения кадастрового номера земельного участка. На Администрацию города Челябинска возложена обязанность внести изменения в распоряжение Главы Администрации города Челябинска N 7830 от 21.10.2010 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства автосервиса по Копейскому шоссе в Ленинском районе города Челябинска индивидуальному предпринимателю Сизову В.А.", указав кадастровый номер земельного участка 74:36:0320001:1023, и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320001:1023.
Полагая, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате задолженности по арендной плате за землю по договору аренды от 29.03.2011, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные истцом исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате, возникшей из договора аренды, в силу чего суд отклонил доводы предпринимателя о необходимости взыскания платы за пользование земельным участком как неосновательное обогащение, сославшись на правовую позицию, сформулированную Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в силу следующего.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Как следует из материалов дела на основании распоряжения Главы Администрации города Челябинска от 21.10.2010 N 7830 между сторонами подписан договор аренды земельного участка УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011, в п. п. 1.1, 2.1 которого, а также в приложении N 1 (форма N 2) к договору истец и ответчик согласовали условия о предмете и цене аренды (л.д. 13-22).
Земельный участок, являющийся предметом договора, передан предпринимателю по акту приема-передачи и принят последним без замечаний.
Кроме того, судами по делу N А76-21196/2009 установлено, что на указанном земельном участке расположен объект - нежилое здание автосервиса, который по состоянию на момент вынесения судом решения (13.10.2010) эксплуатировался в части первого этажа под магазин "автозапчасти" (л.д. 44).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств того, что договор аренды земельного участка от 29.03.2011 был зарегистрирован в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о незаключенности договора аренды земельного участка УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, факт отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011 не освобождает ответчика от исполнения обязательств, добровольно принятых на себя согласно подписанному договору.
Поскольку ответчик принял в аренду земельный участок, на котором располагался эксплуатируемый им автосервис, возражений относительно индивидуализации предмета аренды и размера арендной платы не выразил, пользовался земельным участком для эксплуатации автосервиса с момента его принятия, суд первой инстанции пришел к верному выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений, регулируемых главой 34 ГК РФ.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.1 договора аренды стороны установили что размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.
Расчетом платы за аренду земли N 1 к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011 согласован размер арендной платы за период с 21.10.2010.
В силу п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им имущества.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку ответчиком не были представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011, суд первой инстанции пришел к правильному решению о взыскании с ответчика такой задолженности.
Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о том, что взыскание платы за пользование спорным земельным участком возможно только на основании норм о неосновательном обогащении в силу того, что в спорный период земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, суд апелляционной инстанции находит несостоятельными.
Договор краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 009706-К-2010 подписан сторонами 29.03.2011. В этот же день земельный участок с кадастровым номером 74:36:0320001:75 передан предпринимателю по акту.
Факт использования указанного земельного участка до его передачи по акту предпринимателю следует из материалов дела N А76-21196/2009 в силу установления судами обстоятельства возведения на земельном участке объекта самовольного строительства, начиная с 2007 года, и эксплуатации данного объекта на момент рассмотрения указанного дела в части первого этажа.
В соответствии с п. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.06.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 и от 13.09.2011 N 3413/11.
Согласно постановлению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 по делу N А76-11524/2012 уникальные характеристики земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320001:75, снятого с кадастрового учета, тождественны уникальным характеристикам земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320001:1023, поставленного позже на кадастровый учет, пользование которым в спорный период осуществлял предприниматель.
Хотя земельный участок, являющийся предметом договора аренды и не был поставлен на кадастровый учет в момент подписания договора аренды, его площадь, местоположение и границы были определены по результатам межевания и впоследствии ответчик поставил на кадастровый учет земельный участок в аналогичными характеристиками.
Таким образом, поскольку предприниматель с момента начала осуществления на земельном участке объекта незавершенного строительства, осуществлял пользование им, в том числе в спорный период, доказательств выбытия земельного участка из владения ответчика суду не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), в силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ у ответчика существует обязанность по оплате арендной платы по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011.
Апелляционная коллегия также не может согласиться с доводами апелляционной жалобы относительно неверно рассчитанной истцом суммы основного долга в силу применения неверных коэффициентов для расчета арендной платы.
По смыслу п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
В силу разъяснений, изложенных в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, арендная плата за пользование земельными участками по договору, заключенному после вступления в силу закона, устанавливающего необходимость государственного регулирования арендной платы, устанавливается уполномоченными органами.
В силу указанных разъяснений апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции, основанном на положениях п. 14 Постановления Пленума N 73, о том, что в данном случае при определении размера подлежащей уплате ответчиком арендной платы следует руководствоваться исключительно показателями, согласованными сторонами в договоре и приложенном к нему расчете арендной платы. Поскольку арендная плата в данном случае носит регулируемый характер, то размер арендной платы подлежит определению на основании нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы, независимо от порядка ее определения сторонами в договоре.
В данном случае при проверке согласованного истцом и ответчиком порядка определения размера арендной платы апелляционным судом установлено следующее.
Из содержания пункта 2.3, а также приложения к договору (форма N 2, л.д. 21) следует, что арендная плата определена истцом на основании нормативных правовых актов Челябинской области, утверждающих ставки арендной платы, что соответствует указанным требованиям.
Из правовой позиции ответчика в суде первой инстанции (л.д. 102) и апелляционной жалобы, а также соотношения механизма расчета, примененного истцом и ответчиком (л.д. 21, 88, 102) следует, что разногласия между сторонами относительно размера платы за использование земельного участка возникли применительно к одному из показателей, входящих в формулу расчета арендной платы согласно Закону Челябинской области N 257-ЗО от 24.04.2008 - ставке арендной платы.
Так, в согласованном сторонами расчете арендной платы применена ставка арендной платы = 2%, что соответствует п. п. "а" п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО ("земельные участки для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок").
Аналогичная методика применена истцом при определении задолженности ответчика по заявленному иску (л.д. 21, 88).
Между тем ответчик полагает, что в расчете подлежит применению ставка арендной платы = 0,3%, что соответствует п. п. "е" п. 2 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО ("земельные участки, предоставленные на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства").
Однако доводы ответчика не могут быть признаны обоснованными в силу следующего.
Из материалов дела усматривается, что ответчик использует предоставленный ему земельный участок для эксплуатации автосервиса.
Указанное обстоятельство подтверждается актом обследования земельного участка от 01.11.2010, в соответствии с которым на земельном расположен незавершенный строительством объект (двухэтажное кирпичное здание), на первом этаже эксплуатируется автосервис, территория благоустроена, имеется асфальтное покрытие (л.д. 34).
Кроме того, обстоятельство эксплуатации здания автосервиса в части первого этажа также подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2010 по делу N А76-21196/2009, которым установлено, что ИП Сизовым В.А. с июня 2007 года осуществляется эксплуатация первого этажа нежилого здания, занятого под магазин "Автозапчасти", что подтверждается договором от 09.12.2004, актом обследования от 17.08.2009, решениями Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2007 по делам N А76-19324/2007 и N А76-19325/2007 (л.д. 40-47).
Таким образом, оценка фактических правоотношений сторон свидетельствует о том, что расположенный на земельном участке объект, хотя и является по своим юридическим характеристикам объектом незавершенного строительства, фактически является эксплуатируемым объектом.
В силу того, что ответчиком не предоставлено доказательств, опровергающих указанный факт (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), апелляционная коллегия отклоняет довод апеллянта о недоказанности факта использования земельного участка под эксплуатацию автосервиса и недопустимости акта обследования от 01.11.2010.
Поскольку строительство здания автосервиса началось с 2007 года, в настоящее время ответчик осуществляет фактически эксплуатацию указанного здания, информацией о продолжении строительных работ суд не располагает, апелляционная коллегия полагает, что Комитет обоснованно применил при расчете арендной платы ставку 2%, а не 0,3%, на чем настаивает апеллянт.
Апелляционный суд также учитывает следующие конкретные обстоятельства настоящего дела.
Судами при рассмотрении дела N А76-21196/2009 установлено, что возведенный ответчиком объект - незавершенное строительством нежилое двухэтажное строение, расположенное по адресу г. Челябинск, Копейское шоссе, ул. Гранитная, является самовольной постройкой, поскольку возведено без получения ответчиком разрешения на строительство.
Однако при новом рассмотрении дела N А76-21196/2009 решением суда от 13.10.2010 (л.д. 40) Администрации отказано в удовлетворении требований о сносе возведенного предпринимателем Сизовым В.А. объекта.
При этом судом первой инстанции с учетом выводов кассационного суда по тому же делу, изложенных в постановлении от 12.07.2010, установлено, что ИП Сизов В.А. предпринимал меры для легализации самовольной постройки в части оформления прав на земельный участок для строительства объекта, и кроме того, объект возведен на основании проектных документов, прошедших государственную экспертизу, все необходимые согласования для получения разрешения на строительство получены, доказательств несоответствия постройки требованиям безопасности не имеется.
В силу указанного, с учетом разъяснений изложенных в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд указал на отсутствие правовых оснований для сноса объекта самовольного строительства.
Таким образом, указанный объект, хотя и признан судом самовольной постройкой, основания для его сноса судом не установлены, а в силу п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ обращение в суд с тем же иском и тем же основаниям исключается.
Вместе с тем, в силу п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
С момента вступления в законную силу указанного судебного акта ответчиком не предприняты действия по получению разрешения на строительство спорного объекта, доказательств обратного в дело не представлено, равно как и не представлено доказательств завершения такого строительства либо попыток предпринимателя в судебном порядке признать право на объект самовольного строительства.
При этом вышеперечисленными доказательствами подтверждается факт использования указанного объекта предпринимателем в своей хозяйственной деятельности для оказания услуг автосервиса.
При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований для расчета арендной платы, исходя из юридических характеристик земельного участка и объекта, расположенного на нем без учета фактического использования ответчиком земельного участка. Иной подход к определению ставки арендной платы означал бы необоснованное освобождение ответчика от бремени расходов, связанных с оплатой арендной платы за земельный участок, фактически используемый им для ведения хозяйственной деятельности вне зависимости от разрешенного использования земельного участка, что нарушило бы баланс прав и интересов сторон обязательства, в частности, арендодателя, который в силу изложенных обстоятельств не управомочен требовать сноса самовольной постройки, равно как и не имеет правовой возможности требовать от ответчика завершения начатого строительства.
В силу этого сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости о разрешенном использовании земельного участка "для строительства автосервиса", на что ссылается апеллянт, не являются безусловным доказательством соответствия фактического использования земельного участка сведениям о его разрешенном использовании, внесенным в ГКН, ввиду чего названный документ подлежит оценке судом наряду с иными имеющимися в материалах дела доказательствами (ч. 4, 5 ст. 71 АПК РФ).
В силу ст. 330 ГК РФ и с учетом положений, изложенных в абзаце четвертом п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку судом установлена задолженность ответчика по арендной плате, суд первой инстанции также обоснованно взыскал неустойку, размер и основания применения которой согласованы сторонами в подписанном договоре аренды, а также с 22.10.2012 - проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ.
При этом расчет неустойки произведен истцом с 01.04.2011 (л.д. 91), что соответствует положениям п. 1 ст. 425 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", учитывая согласованную сторонами в расчете арендной платы обязанность ответчика по внесению арендной платы не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Доводы апеллянта об отсутствии оснований для взыскания штрафных санкций в силу того, что договор аренды не был заключен и зарегистрирован по вине органа местного самоуправления, в силу чего сторонами не было достигнуто соглашение по оплате арендной платы, противоречат п. 3 ст. 401 ГК РФ, а также обстоятельствам дела, из которых следует, что размер арендной платы согласован сторонами в подписанном договоре аренды от 29.03.2011.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу к правильности вынесенного судом решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2013 по делу N А76-10989/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сизова Владимира Александровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.01.2014 N 18АП-10/2014 ПО ДЕЛУ N А76-10989/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 января 2014 г. N 18АП-10/2014
Дело N А76-10989/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сизова Владимира Александровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2013 по делу N А76-10989/2013 (судья Скобелкин А.П.).
В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Сизова В.А. - Дудко С.Н. (доверенность от 02.09.2013).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сизову Владимиру Александровичу (далее - ИП Сизов В.А., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору УЗ N 009706-К-2010 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 29.03.2011 в размере 528 807 руб. 20 коп., в том числе суммы основного долга 300 475 руб. за период с 01.01.2011 по 21.10.2012 и суммы пени до 228 332 руб. 20 коп. за период с 01.04.2011 по 21.10.2012, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с 22.10.2012 до полного погашения долга в размере 300 475 руб., исходя из ставки рефинансирования 8,25% (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 6-7, 87).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2013 (резолютивная часть от 19.11.2013) исковые требования комитета удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением не согласился ИП Сизов В.А. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Податель апелляционной жалобы полагает необоснованным применение судом положений п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", так как фактические обстоятельства настоящего дела не позволяют применить нормы об обязательствах. Договор аренды не был заключен по вине органов местного самоуправления города Челябинска. Земельный участок снят с кадастрового учета, что подтверждается вступившими в силу судебными актами по делу N А76-11524/2012. Поскольку земельный участок был заново поставлен на кадастровый учет в марте 2012 года, а договор аренды заключен в августе 2013 года, взыскание арендной платы за пользование земельным участком до этого времени возможно только на основании норм о неосновательном обогащении.
По мнению апеллянта, факт использования земельного участка под эксплуатацию автосервиса истцом не доказан. Акт обследования от 01.11.2010 не является допустимым доказательством, тогда как согласно сведениям государственного кадастра недвижимости разрешенным использованием земельного участка является "для строительства автосервиса".
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанного лица.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, установлено вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 по делу N А76-11524/2012 (л.д. 35-39), согласно распоряжению заместителя главы города - председателя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 02.10.2008 N 107911 ИП Сизову В.А. утвержден проект границ земельного участка по Копейскому шоссе в Ленинском районе города Челябинска.
Вновь образованный земельный участок площадью 1520 кв. м поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 74:36:0320001:75.
Распоряжением от 21.10.2010 N 7830 главой администрации города Челябинска принято решение "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства автосервиса по Копейскому шоссе в Ленинском районе города Челябинска индивидуальному предпринимателю Сизову В.А.".
29.03.2011 на основании указанного распоряжения от 21.10.2010 N 7830 между КУИЗО (арендодатель) и ИП Сизовым В.А. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка УЗ N 009706-К-2010, в соответствии с п. 1.1, 1.4, 2.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 1520 кв. м, расположенный по Копейскому шоссе в Ленинском районе г. Челябинска для строительства автосервиса без проведения торгов (конкурсов, аукционов) сроком до 21.10.2012 за плату, размер которой определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (л.д. 13-22).
В расчете платы за аренду земли N 1 к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011 за период с 21.10.2010 по 31.12.2010 учитывается ставка арендной платы 2%, коэффициент К1=0,3 (эксплуатация автосервиса), коэффициент К2=3, коэффициент К3=1 (л.д. 21-22). Указанный расчет подписан ответчиком без замечаний.
Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0320001:75 передан предпринимателю по акту приема-передачи в аренду земельного участка от 29.03.2011. В пункте 5 акта приема-передачи земельного участка указано, что на земельном участке расположен эксплуатируемый автосервис (л.д. 113).
05.04.2011 ИП Сизов В.А. обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка.
23.09.2011 Управление Росреестра отказало ИП Сизову В.А. в регистрации договора аренды земельного участка, сославшись на то, что в соответствии с решением от 16.11.2010 N Ф36.12/10 на основании части 4 статьи 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в связи с истечением двух лет со дня постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320001:75, площадью 1520 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, Копейское шоссе, сведения о данном земельном участке были аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 по делу N А76-11524/2012 признан незаконным как несоответствующий ст. 31 и ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отказ Администрации города Челябинска, выраженный в письме от 11.05.2012 г. исх. N 10-3491/12-0-1, внести изменения в распоряжение Главы Администрации города Челябинска N 7830 от 21.10.2010 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства автосервиса по Копейскому шоссе в Ленинском районе города Челябинска индивидуальному предпринимателю Сизову В.А." в части изменения кадастрового номера земельного участка. На Администрацию города Челябинска возложена обязанность внести изменения в распоряжение Главы Администрации города Челябинска N 7830 от 21.10.2010 "О предоставлении земельного участка в аренду для строительства автосервиса по Копейскому шоссе в Ленинском районе города Челябинска индивидуальному предпринимателю Сизову В.А.", указав кадастровый номер земельного участка 74:36:0320001:1023, и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320001:1023.
Полагая, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате задолженности по арендной плате за землю по договору аренды от 29.03.2011, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные истцом исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате, возникшей из договора аренды, в силу чего суд отклонил доводы предпринимателя о необходимости взыскания платы за пользование земельным участком как неосновательное обогащение, сославшись на правовую позицию, сформулированную Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в силу следующего.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Как следует из материалов дела на основании распоряжения Главы Администрации города Челябинска от 21.10.2010 N 7830 между сторонами подписан договор аренды земельного участка УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011, в п. п. 1.1, 2.1 которого, а также в приложении N 1 (форма N 2) к договору истец и ответчик согласовали условия о предмете и цене аренды (л.д. 13-22).
Земельный участок, являющийся предметом договора, передан предпринимателю по акту приема-передачи и принят последним без замечаний.
Кроме того, судами по делу N А76-21196/2009 установлено, что на указанном земельном участке расположен объект - нежилое здание автосервиса, который по состоянию на момент вынесения судом решения (13.10.2010) эксплуатировался в части первого этажа под магазин "автозапчасти" (л.д. 44).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств того, что договор аренды земельного участка от 29.03.2011 был зарегистрирован в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о незаключенности договора аренды земельного участка УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, факт отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011 не освобождает ответчика от исполнения обязательств, добровольно принятых на себя согласно подписанному договору.
Поскольку ответчик принял в аренду земельный участок, на котором располагался эксплуатируемый им автосервис, возражений относительно индивидуализации предмета аренды и размера арендной платы не выразил, пользовался земельным участком для эксплуатации автосервиса с момента его принятия, суд первой инстанции пришел к верному выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений, регулируемых главой 34 ГК РФ.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.1 договора аренды стороны установили что размер арендной платы определен в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.
Расчетом платы за аренду земли N 1 к договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011 согласован размер арендной платы за период с 21.10.2010.
В силу п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им имущества.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку ответчиком не были представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011, суд первой инстанции пришел к правильному решению о взыскании с ответчика такой задолженности.
Доводы апелляционной жалобы предпринимателя о том, что взыскание платы за пользование спорным земельным участком возможно только на основании норм о неосновательном обогащении в силу того, что в спорный период земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, суд апелляционной инстанции находит несостоятельными.
Договор краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 009706-К-2010 подписан сторонами 29.03.2011. В этот же день земельный участок с кадастровым номером 74:36:0320001:75 передан предпринимателю по акту.
Факт использования указанного земельного участка до его передачи по акту предпринимателю следует из материалов дела N А76-21196/2009 в силу установления судами обстоятельства возведения на земельном участке объекта самовольного строительства, начиная с 2007 года, и эксплуатации данного объекта на момент рассмотрения указанного дела в части первого этажа.
В соответствии с п. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.06.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости или иного момента, с которого право на образованный объект недвижимости считается возникшим. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 и от 13.09.2011 N 3413/11.
Согласно постановлению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 по делу N А76-11524/2012 уникальные характеристики земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320001:75, снятого с кадастрового учета, тождественны уникальным характеристикам земельного участка с кадастровым номером 74:36:0320001:1023, поставленного позже на кадастровый учет, пользование которым в спорный период осуществлял предприниматель.
Хотя земельный участок, являющийся предметом договора аренды и не был поставлен на кадастровый учет в момент подписания договора аренды, его площадь, местоположение и границы были определены по результатам межевания и впоследствии ответчик поставил на кадастровый учет земельный участок в аналогичными характеристиками.
Таким образом, поскольку предприниматель с момента начала осуществления на земельном участке объекта незавершенного строительства, осуществлял пользование им, в том числе в спорный период, доказательств выбытия земельного участка из владения ответчика суду не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), в силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ у ответчика существует обязанность по оплате арендной платы по договору краткосрочной аренды земли г. Челябинска УЗ N 009706-К-2010 от 29.03.2011.
Апелляционная коллегия также не может согласиться с доводами апелляционной жалобы относительно неверно рассчитанной истцом суммы основного долга в силу применения неверных коэффициентов для расчета арендной платы.
По смыслу п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.
В силу разъяснений, изложенных в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, арендная плата за пользование земельными участками по договору, заключенному после вступления в силу закона, устанавливающего необходимость государственного регулирования арендной платы, устанавливается уполномоченными органами.
В силу указанных разъяснений апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции, основанном на положениях п. 14 Постановления Пленума N 73, о том, что в данном случае при определении размера подлежащей уплате ответчиком арендной платы следует руководствоваться исключительно показателями, согласованными сторонами в договоре и приложенном к нему расчете арендной платы. Поскольку арендная плата в данном случае носит регулируемый характер, то размер арендной платы подлежит определению на основании нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы, независимо от порядка ее определения сторонами в договоре.
В данном случае при проверке согласованного истцом и ответчиком порядка определения размера арендной платы апелляционным судом установлено следующее.
Из содержания пункта 2.3, а также приложения к договору (форма N 2, л.д. 21) следует, что арендная плата определена истцом на основании нормативных правовых актов Челябинской области, утверждающих ставки арендной платы, что соответствует указанным требованиям.
Из правовой позиции ответчика в суде первой инстанции (л.д. 102) и апелляционной жалобы, а также соотношения механизма расчета, примененного истцом и ответчиком (л.д. 21, 88, 102) следует, что разногласия между сторонами относительно размера платы за использование земельного участка возникли применительно к одному из показателей, входящих в формулу расчета арендной платы согласно Закону Челябинской области N 257-ЗО от 24.04.2008 - ставке арендной платы.
Так, в согласованном сторонами расчете арендной платы применена ставка арендной платы = 2%, что соответствует п. п. "а" п. 7 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО ("земельные участки для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок").
Аналогичная методика применена истцом при определении задолженности ответчика по заявленному иску (л.д. 21, 88).
Между тем ответчик полагает, что в расчете подлежит применению ставка арендной платы = 0,3%, что соответствует п. п. "е" п. 2 ч. 2 ст. 1 Закона Челябинской области N 257-ЗО ("земельные участки, предоставленные на период строительства объектов в пределах нормативов продолжительности строительства").
Однако доводы ответчика не могут быть признаны обоснованными в силу следующего.
Из материалов дела усматривается, что ответчик использует предоставленный ему земельный участок для эксплуатации автосервиса.
Указанное обстоятельство подтверждается актом обследования земельного участка от 01.11.2010, в соответствии с которым на земельном расположен незавершенный строительством объект (двухэтажное кирпичное здание), на первом этаже эксплуатируется автосервис, территория благоустроена, имеется асфальтное покрытие (л.д. 34).
Кроме того, обстоятельство эксплуатации здания автосервиса в части первого этажа также подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.10.2010 по делу N А76-21196/2009, которым установлено, что ИП Сизовым В.А. с июня 2007 года осуществляется эксплуатация первого этажа нежилого здания, занятого под магазин "Автозапчасти", что подтверждается договором от 09.12.2004, актом обследования от 17.08.2009, решениями Арбитражного суда Челябинской области от 28.09.2007 по делам N А76-19324/2007 и N А76-19325/2007 (л.д. 40-47).
Таким образом, оценка фактических правоотношений сторон свидетельствует о том, что расположенный на земельном участке объект, хотя и является по своим юридическим характеристикам объектом незавершенного строительства, фактически является эксплуатируемым объектом.
В силу того, что ответчиком не предоставлено доказательств, опровергающих указанный факт (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), апелляционная коллегия отклоняет довод апеллянта о недоказанности факта использования земельного участка под эксплуатацию автосервиса и недопустимости акта обследования от 01.11.2010.
Поскольку строительство здания автосервиса началось с 2007 года, в настоящее время ответчик осуществляет фактически эксплуатацию указанного здания, информацией о продолжении строительных работ суд не располагает, апелляционная коллегия полагает, что Комитет обоснованно применил при расчете арендной платы ставку 2%, а не 0,3%, на чем настаивает апеллянт.
Апелляционный суд также учитывает следующие конкретные обстоятельства настоящего дела.
Судами при рассмотрении дела N А76-21196/2009 установлено, что возведенный ответчиком объект - незавершенное строительством нежилое двухэтажное строение, расположенное по адресу г. Челябинск, Копейское шоссе, ул. Гранитная, является самовольной постройкой, поскольку возведено без получения ответчиком разрешения на строительство.
Однако при новом рассмотрении дела N А76-21196/2009 решением суда от 13.10.2010 (л.д. 40) Администрации отказано в удовлетворении требований о сносе возведенного предпринимателем Сизовым В.А. объекта.
При этом судом первой инстанции с учетом выводов кассационного суда по тому же делу, изложенных в постановлении от 12.07.2010, установлено, что ИП Сизов В.А. предпринимал меры для легализации самовольной постройки в части оформления прав на земельный участок для строительства объекта, и кроме того, объект возведен на основании проектных документов, прошедших государственную экспертизу, все необходимые согласования для получения разрешения на строительство получены, доказательств несоответствия постройки требованиям безопасности не имеется.
В силу указанного, с учетом разъяснений изложенных в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд указал на отсутствие правовых оснований для сноса объекта самовольного строительства.
Таким образом, указанный объект, хотя и признан судом самовольной постройкой, основания для его сноса судом не установлены, а в силу п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ обращение в суд с тем же иском и тем же основаниям исключается.
Вместе с тем, в силу п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
С момента вступления в законную силу указанного судебного акта ответчиком не предприняты действия по получению разрешения на строительство спорного объекта, доказательств обратного в дело не представлено, равно как и не представлено доказательств завершения такого строительства либо попыток предпринимателя в судебном порядке признать право на объект самовольного строительства.
При этом вышеперечисленными доказательствами подтверждается факт использования указанного объекта предпринимателем в своей хозяйственной деятельности для оказания услуг автосервиса.
При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований для расчета арендной платы, исходя из юридических характеристик земельного участка и объекта, расположенного на нем без учета фактического использования ответчиком земельного участка. Иной подход к определению ставки арендной платы означал бы необоснованное освобождение ответчика от бремени расходов, связанных с оплатой арендной платы за земельный участок, фактически используемый им для ведения хозяйственной деятельности вне зависимости от разрешенного использования земельного участка, что нарушило бы баланс прав и интересов сторон обязательства, в частности, арендодателя, который в силу изложенных обстоятельств не управомочен требовать сноса самовольной постройки, равно как и не имеет правовой возможности требовать от ответчика завершения начатого строительства.
В силу этого сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости о разрешенном использовании земельного участка "для строительства автосервиса", на что ссылается апеллянт, не являются безусловным доказательством соответствия фактического использования земельного участка сведениям о его разрешенном использовании, внесенным в ГКН, ввиду чего названный документ подлежит оценке судом наряду с иными имеющимися в материалах дела доказательствами (ч. 4, 5 ст. 71 АПК РФ).
В силу ст. 330 ГК РФ и с учетом положений, изложенных в абзаце четвертом п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку судом установлена задолженность ответчика по арендной плате, суд первой инстанции также обоснованно взыскал неустойку, размер и основания применения которой согласованы сторонами в подписанном договоре аренды, а также с 22.10.2012 - проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ.
При этом расчет неустойки произведен истцом с 01.04.2011 (л.д. 91), что соответствует положениям п. 1 ст. 425 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", учитывая согласованную сторонами в расчете арендной платы обязанность ответчика по внесению арендной платы не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Доводы апеллянта об отсутствии оснований для взыскания штрафных санкций в силу того, что договор аренды не был заключен и зарегистрирован по вине органа местного самоуправления, в силу чего сторонами не было достигнуто соглашение по оплате арендной платы, противоречат п. 3 ст. 401 ГК РФ, а также обстоятельствам дела, из которых следует, что размер арендной платы согласован сторонами в подписанном договоре аренды от 29.03.2011.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу к правильности вынесенного судом решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2013 по делу N А76-10989/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сизова Владимира Александровича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)