Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.03.2014
Постановление в полном объеме изготовлено 06.03.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Токаревой М.В. и Можеевой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шамыриной Е.И., рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "АгроРазвитие-Тамбов" на определение Арбитражного суда Тульской области от 24.12.2013 по делу N А68-7340/2012 (судья Бычкова Т.В.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "АгроРазвитие-Тамбов" - представителя Давыдова Я.В. (доверенность от 14.03.2013), конкурсного управляющего Тюленева М.И. (определение от 15.10.2013), представителя конкурсного управляющего Тюленева М.И. - Золотухина А.С. (заявление в порядке пункта 4, статьи 61 АПК РФ), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания
установил:
следующее.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 07.03.2013 общество с ограниченной ответственностью "АГРО ТАМБОВ" (далее - ООО "АГРО ТАМБОВ") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Тюленев Михаил Иванович.
Конкурсный управляющий ООО "АгроТамбов" Тюленев Михаил Иванович обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными сделок, совершенных между ООО "АГРО ТАМБОВ" и обществом с ограниченной ответственностью "АгроРазвитие-Тамбов".
Конкурсный управляющий, ссылаясь на положения пунктов 1, 2 ст. 61.2 ФЗ " О несостоятельности (банкротстве)" просил признать недействительной подозрительную сделку должника, оформленную: заключенным 30.03.2012 между ООО "АгроТамбов" и ООО "АгроРазвитие Тамбов" договором купли-продажи следующего недвижимого имущества:
- - здание весовой, площадью 22,5 кв. м лит. А;
- - здание автогаража, этажность: 1, площадью 586,4 кв. м лит. 3;
- - здание кладовой для зап. частей, площадью 143,4 кв. м лит. Д;
- - здание кладовой для хранения продуктов, этажность: 1, площадью 160,4 кв. м лит. Е;
- - здание коровника, этажность: 1, площадью 1774,6 кв. м лит. Л;
- - здание механической мастерской, этажность: 1, площадью 582, кв. м лит. Г;
- - здание пилорамы, этажность: 1, площадью 92,7 кв. м лит. К;
- - здание пилорамы, этажность: 1, площадью 102,7 кв. м лит. И;
- - здание склада, площадью 124,2 кв. м лит. X, расположенного по адресу:
Тамбовская область, Мордовский район, в границах плана СХПК "Дружба".
- Заключенные между ООО "АгроТамбов" и ООО "АгроРазвитие Тамбов": договором N УП/01 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 15.01.2009;
- договором N УП/02 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 15.01.2009;
- договором N УП/03 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 18.02.2009;
- договором N УП/04 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 18.02.2009;
- договором N УП/05 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 18.02.2009;
- договором N УП/06 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 19.02.2009;
- договором N УП/07 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды
- земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 30.12.2009;
- договором N УП/08 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды
- земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 30.12.2009;
- договором N УП/09 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010;
- договором N УП/10 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды
- земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010;
- договором N УП/11 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010;
- договором N УП/12 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010;
- договором N УП/13 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 27.07.2010;
- договором N УП/14 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 16.06.2010;
- договором N УП/15 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 27.07.2010;
- договором N УП/16 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 24.08.2010;
- договором N УП/17 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 25.08.2010;
- договором N УП/18 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 30.08.2010;
- договором N УП/19 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 12.03.2011.
Определением суда от 24.12.2013 заявление конкурсного управляющего удовлетворено. Судебный акт мотивирован доказанностью заявителем оснований для признания сделки недействительной.
В жалобе ООО "АгроРазвитие-Тамбов" просит определение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. В обоснование своей позиции указывает, что конкурсным управляющим не соблюден претензионный порядок урегулирования спора. Указывает, что вывод о цене продажи по договору купли-продажи от 30.03.2012 не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Считает, что стороны не были обязаны предоставлять дополнительное соглашение государственной регистрации. Ссылается на то, что неправомерно не принят во внимание отчет об оценке рыночной стоимости имущества предоставленный ООО "АгроРазвитие-Тамбов", отражающий действительную стоимость части спорного имущества на момент совершения оспариваемых сделок. Указывает, что сделки были совершены на выгодных для должника и его кредиторов условиях, следовательно их имущественным правам не был нанесен вред.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что определение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, Между ООО "Агро Тамбов" (должник) и ООО "АгроРазвитие- Тамбов" (ответчик) 30.03.2012 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым должник, передал в собственность ответчика объекты недвижимого имущества, а ответчик обязался уплатить за приобретенные объекты недвижимости 1 000 000 руб.
Предметом указанного выше договора купли-продажи являлось следующее недвижимое имущество:
- - здание весовой, площадью 22,5 кв. м лит. А;
- - здание автогаража, этажность: 1, площадью 586,4 кв. м лит. 3;
- - здание кладовой для зап. частей, площадью 143,4 кв. м лит. Д;
- - здание кладовой для хранения продуктов, этажность: 1, площадью 160,4 кв. м лит. Е;
- - здание коровника, этажность: 1, площадью 1774,6 кв. м лит. Л;
- - здание механической мастерской, этажность: 1, площадью 582, кв. м лит. Г;
- - здание пилорамы, этажность: 1, площадью 92,7 кв. м лит. К;
- - здание пилорамы, этажность: 1, площадью 102,7 кв. м лит. И;
- - здание склада, площадью 124,2 кв. м лит. X, расположенное по адресу: Тамбовская область, Мордовский район, в границах плана СХПК "Дружба".
Переход права собственности на указанные объекты недвижимости от должника к ответчику был зарегистрирован в установленном законом порядке, ответчиком обязательства по оплате недвижимого имущества не исполнены, ответчиком произведена оплата недвижимого имущества только на сумму 698 797,92 руб.
Между ООО "АгроТамбов" и ООО "АгроРазвитие Тамбов" также были заключены следующие договоры: договор N УП/01 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 15.01.2009; договор N УП/02 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 15.01.2009; договор N УП/03 от 30.03.2012 о передаче прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 18.02.2009; договор N УП/04 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 18.02.2009; договор N УП/05 от 30.03.2012 о передаче прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 18.02.2009; договор N УП/06 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 19.02.2009; договор N УП/07 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 30.12.2009; договор N УП/08 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 30.12.2009; договор N УП/09 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010; договор N УП/10 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010; договор N УП/11 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010; договор N УП/12 от 30.03.2012 о передаче прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010; договор N УП/13 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 27.07.2010; договор N УП/14 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 16.06.2010; договор N УП/15 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 27.07.2010; договор N УП/16 от 30.03.2012 о передаче прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 24.08.2010; договор N УП/17 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 25.08.2010; договор N УП/18 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 30.08.2010; договор N УП/19 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 12.03.2011.
Права по указанным выше договорам аренды земельных участком (общей площадью 1979,52 га) были переданы должником ответчика в общей сумме за 7 000 177 руб.
Ответчик в подтверждение, исполнения обязательств по указанным выше договорам передачи прав и обязанностей представлены документы, подтверждающие оплату в сумме 5 006 819, 19 руб. (вексель и соглашения о взаимозачетах).
30.07.2012 между ООО "АгроРазвитие - Тамбов" и ООО "Чистый лес" был заключен договор купли-продажи N т/11, в соответствии с которым ответчик продал ООО "Чистый лес", приобретенные у должника по оспариваемому договору объекты недвижимости.
Вместе со спорными объектами ответчиком были проданы и объекты не являющиеся предметом оспариваемой сделки (земельный участок, крытый ток, здание склада для хранения семян). Объекты недвижимости, являющиеся предметом оспариваемой сделки, были проданы ответчиком ООО "Чистый лес" за 2 388 517 руб., то есть по цене в 2,38 раза больше чем цена, по которой те же объекты были проданы четырьмя месяцами ранее должником ответчику.
30.07.2012 между ООО "АгроРазвитие- Тамбов" и ООО "Чистый лес" был заключен договор N Т/12 о передаче прав и обязанностей по договорам земельных участков, в соответствии с которым ответчик передал ООО "Чистый лес" права и обязанности по договорам аренды земельных участков, которые ответчик приобрел у должника по оспариваемым договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенных между ответчиком и должником 30.0-3.2012 г.
Стоимость уступаемых ответчиком по договору от 30.07.2012 прав составила 11 212 537 руб., что в 1,6 раза больше, чем цена, по которой ответчик приобрел те же права у должника по оспариваемым сделкам четырьмя месяцами ранее.
05.07.2013 ООО "Чистый лес" по договору купли-продажи N ДКП/1 продало ООО "Золотое зернышко" объекты недвижимости, которые являются предметом оспариваемой сделки.
Вместе со спорными объектами ООО "Чистый лес" были проданы и объекты не являющиеся предметом оспариваемой сделки (земельный участок, крытый ток, здание склада для хранения семян). Объекты недвижимости, являющиеся предметом оспариваемой сделки, были проданы ООО "Чистый лес" за 5 010 883 руб., то есть по цене в 5 раз больше чем цена, по которой те же объекты были проданы за один год и 3 месяца месяцами ранее должником ответчику.
05.07.2013 между ООО "Чистый лес и ООО "Золотое зернышко" был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договорам земельных участков, в соответствии с которым ООО "Чистый лес" передало ООО "Золотое зернышко" права и обязанности по договорам аренды земельных участков, которые ответчик приобрел у должника по оспариваемым договорам о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенным между ответчиком и должником 30.03.2012.
Стоимость уступаемых ООО "Чистый лес" по договору от 5.07.2013 г. прав составила 15 000 000 руб., что в 2,14 раза больше, чем цена, по которой ответчик приобрел те же права у должника по оспариваемым сделкам за один год и 3 месяца месяцами ранее.
Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Для квалификации подозрительной сделки как сделки с неравноценностью встречного исполнения пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает два необходимых критерия для признания такой сделки недействительной: сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; неравноценность встречного исполнения обязательств контрагентом должника.
Неравноценность встречного исполнения имеет место в тех случаях, когда цена сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки; осуществлена любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Поскольку оспариваемые сделки от 30.03.2013 между должником и ответчиком были заключены, в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом, суд первой инстанции правомерно признал по основаниям указанным в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве указанные сделки недействительными.
Спорное недвижимое имущество было продано должником за 1 000 000 руб., через четыре месяца спорное имущество было продано ответчиком за 2 388 517 руб., то есть по цене в 2,38 раза больше чем цена, по которой те же объекты были проданы должником ответчику, а через одни год и три месяца те же объекты были проданы за 5 010 883 руб., то есть по цене в 5 раз больше чем цена, по которой те же объекты были проданы должником ответчику.
Права по договорам аренды земельных участков были переданы должником ответчику за 7 000 177 руб., права по тем же договорам аренды земельных участков были переданы ответчиком через четыре месяца за 11 212 537 руб., что в 1,6 раза больше, чем цена, по которой ответчик приобрел те же права у должника, а через один год и три месяца права по тем же договорам аренды земельных участков были переданы за 15 000 000 руб., что в 2,14 раза больше, чем цена, по которой ответчик приобрел те же права у должника.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемые сделки были заключены при неравноценном встречном исполнении обязательств ответчиком, поскольку цена этих сделок существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, является правильным.
Довод апелляционной жалобы о том, что конкурсным управляющим не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, отклоняется, законодательством не предусмотрено направление претензии при наличии требований о признании сделки недействительной.
Довод апелляционной жалобы о том, дополнительным соглашением к договору купли-продажи от 30.03.2012, которым стороны, изменили условие договора от 30.03.2012 о цене имущества и стоимость спорного недвижимого имущества определяют в 10 000 000 руб., отклоняется.
Представленные Управлением Росреестра по Тамбовской области документы свидетельствует о том, что стороны представили для регистрации перехода прав на недвижимое имущество только договор купли-продажи от 30.03.2012 г, который предусматривал, что стоимость продаваемого имущества составляет 1 000 000 руб.
Довод апелляционной жалобы о том, что неправомерно не принят во внимание отчет об оценке рыночной стоимости имущества предоставленный ООО "АгроРазвитие-Тамбов", отражающий действительную стоимость части спорного имущества на момент совершения оспариваемых сделок, отклоняется.
Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что учредителем ООО "АгроРазвитие-Тамбов", которое было зарегистрировано в качестве юридического лица 19.03.2012 г. (то есть за11 дней до заключения оспариваемых сделок), является ЗАО "Кольцо".
ЗАО "Кольцо" также является участником ООО "АгроТамбов", что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ и решением N 1 единственного участника ООО "Агро Тамбов" от 04.04.2012.
Таким образом, оспариваемые договоры были подписаны за пять дней, до того как участником должника стало тоже лицо, которое является учредителем ответчика, то есть в период времени когда сделки исполнялись сторонами, регистрация перехода прав и регистрация сделок по передаче прав и обязанностей по договорам аренды еще не была осуществлена.
Поскольку ООО "АгроРазвитие-Тамбов" является заинтересованным лицом в оспариваемых сделках, суд первой инстанции правомерно не принял отчет на который ссылается заявитель.
Оснований для отмены определения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены вынесенного определения.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный
постановил:
определение Арбитражного суда Тульской области от 24.12.2013 по делу N А68-7340/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
М.В.ТОКАРЕВА
Е.И.МОЖЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.03.2014 ПО ДЕЛУ N А68-7340/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2014 г. по делу N А68-7340/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 05.03.2014
Постановление в полном объеме изготовлено 06.03.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Токаревой М.В. и Можеевой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шамыриной Е.И., рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "АгроРазвитие-Тамбов" на определение Арбитражного суда Тульской области от 24.12.2013 по делу N А68-7340/2012 (судья Бычкова Т.В.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "АгроРазвитие-Тамбов" - представителя Давыдова Я.В. (доверенность от 14.03.2013), конкурсного управляющего Тюленева М.И. (определение от 15.10.2013), представителя конкурсного управляющего Тюленева М.И. - Золотухина А.С. (заявление в порядке пункта 4, статьи 61 АПК РФ), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания
установил:
следующее.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 07.03.2013 общество с ограниченной ответственностью "АГРО ТАМБОВ" (далее - ООО "АГРО ТАМБОВ") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Тюленев Михаил Иванович.
Конкурсный управляющий ООО "АгроТамбов" Тюленев Михаил Иванович обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными сделок, совершенных между ООО "АГРО ТАМБОВ" и обществом с ограниченной ответственностью "АгроРазвитие-Тамбов".
Конкурсный управляющий, ссылаясь на положения пунктов 1, 2 ст. 61.2 ФЗ " О несостоятельности (банкротстве)" просил признать недействительной подозрительную сделку должника, оформленную: заключенным 30.03.2012 между ООО "АгроТамбов" и ООО "АгроРазвитие Тамбов" договором купли-продажи следующего недвижимого имущества:
- - здание весовой, площадью 22,5 кв. м лит. А;
- - здание автогаража, этажность: 1, площадью 586,4 кв. м лит. 3;
- - здание кладовой для зап. частей, площадью 143,4 кв. м лит. Д;
- - здание кладовой для хранения продуктов, этажность: 1, площадью 160,4 кв. м лит. Е;
- - здание коровника, этажность: 1, площадью 1774,6 кв. м лит. Л;
- - здание механической мастерской, этажность: 1, площадью 582, кв. м лит. Г;
- - здание пилорамы, этажность: 1, площадью 92,7 кв. м лит. К;
- - здание пилорамы, этажность: 1, площадью 102,7 кв. м лит. И;
- - здание склада, площадью 124,2 кв. м лит. X, расположенного по адресу:
Тамбовская область, Мордовский район, в границах плана СХПК "Дружба".
- Заключенные между ООО "АгроТамбов" и ООО "АгроРазвитие Тамбов": договором N УП/01 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 15.01.2009;
- договором N УП/02 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 15.01.2009;
- договором N УП/03 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 18.02.2009;
- договором N УП/04 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 18.02.2009;
- договором N УП/05 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 18.02.2009;
- договором N УП/06 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 19.02.2009;
- договором N УП/07 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды
- земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 30.12.2009;
- договором N УП/08 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды
- земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 30.12.2009;
- договором N УП/09 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010;
- договором N УП/10 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды
- земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010;
- договором N УП/11 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010;
- договором N УП/12 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010;
- договором N УП/13 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 27.07.2010;
- договором N УП/14 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 16.06.2010;
- договором N УП/15 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 27.07.2010;
- договором N УП/16 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 24.08.2010;
- договором N УП/17 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 25.08.2010;
- договором N УП/18 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 30.08.2010;
- договором N УП/19 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 12.03.2011.
Определением суда от 24.12.2013 заявление конкурсного управляющего удовлетворено. Судебный акт мотивирован доказанностью заявителем оснований для признания сделки недействительной.
В жалобе ООО "АгроРазвитие-Тамбов" просит определение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. В обоснование своей позиции указывает, что конкурсным управляющим не соблюден претензионный порядок урегулирования спора. Указывает, что вывод о цене продажи по договору купли-продажи от 30.03.2012 не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Считает, что стороны не были обязаны предоставлять дополнительное соглашение государственной регистрации. Ссылается на то, что неправомерно не принят во внимание отчет об оценке рыночной стоимости имущества предоставленный ООО "АгроРазвитие-Тамбов", отражающий действительную стоимость части спорного имущества на момент совершения оспариваемых сделок. Указывает, что сделки были совершены на выгодных для должника и его кредиторов условиях, следовательно их имущественным правам не был нанесен вред.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что определение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, Между ООО "Агро Тамбов" (должник) и ООО "АгроРазвитие- Тамбов" (ответчик) 30.03.2012 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым должник, передал в собственность ответчика объекты недвижимого имущества, а ответчик обязался уплатить за приобретенные объекты недвижимости 1 000 000 руб.
Предметом указанного выше договора купли-продажи являлось следующее недвижимое имущество:
- - здание весовой, площадью 22,5 кв. м лит. А;
- - здание автогаража, этажность: 1, площадью 586,4 кв. м лит. 3;
- - здание кладовой для зап. частей, площадью 143,4 кв. м лит. Д;
- - здание кладовой для хранения продуктов, этажность: 1, площадью 160,4 кв. м лит. Е;
- - здание коровника, этажность: 1, площадью 1774,6 кв. м лит. Л;
- - здание механической мастерской, этажность: 1, площадью 582, кв. м лит. Г;
- - здание пилорамы, этажность: 1, площадью 92,7 кв. м лит. К;
- - здание пилорамы, этажность: 1, площадью 102,7 кв. м лит. И;
- - здание склада, площадью 124,2 кв. м лит. X, расположенное по адресу: Тамбовская область, Мордовский район, в границах плана СХПК "Дружба".
Переход права собственности на указанные объекты недвижимости от должника к ответчику был зарегистрирован в установленном законом порядке, ответчиком обязательства по оплате недвижимого имущества не исполнены, ответчиком произведена оплата недвижимого имущества только на сумму 698 797,92 руб.
Между ООО "АгроТамбов" и ООО "АгроРазвитие Тамбов" также были заключены следующие договоры: договор N УП/01 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 15.01.2009; договор N УП/02 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 15.01.2009; договор N УП/03 от 30.03.2012 о передаче прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 18.02.2009; договор N УП/04 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 18.02.2009; договор N УП/05 от 30.03.2012 о передаче прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 18.02.2009; договор N УП/06 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 19.02.2009; договор N УП/07 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 30.12.2009; договор N УП/08 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 30.12.2009; договор N УП/09 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010; договор N УП/10 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010; договор N УП/11 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010; договор N УП/12 от 30.03.2012 о передаче прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 11.05.2010; договор N УП/13 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 27.07.2010; договор N УП/14 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 16.06.2010; договор N УП/15 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 27.07.2010; договор N УП/16 от 30.03.2012 о передаче прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 24.08.2010; договор N УП/17 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 25.08.2010; договор N УП/18 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 30.08.2010; договор N УП/19 от 30.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателей от 12.03.2011.
Права по указанным выше договорам аренды земельных участком (общей площадью 1979,52 га) были переданы должником ответчика в общей сумме за 7 000 177 руб.
Ответчик в подтверждение, исполнения обязательств по указанным выше договорам передачи прав и обязанностей представлены документы, подтверждающие оплату в сумме 5 006 819, 19 руб. (вексель и соглашения о взаимозачетах).
30.07.2012 между ООО "АгроРазвитие - Тамбов" и ООО "Чистый лес" был заключен договор купли-продажи N т/11, в соответствии с которым ответчик продал ООО "Чистый лес", приобретенные у должника по оспариваемому договору объекты недвижимости.
Вместе со спорными объектами ответчиком были проданы и объекты не являющиеся предметом оспариваемой сделки (земельный участок, крытый ток, здание склада для хранения семян). Объекты недвижимости, являющиеся предметом оспариваемой сделки, были проданы ответчиком ООО "Чистый лес" за 2 388 517 руб., то есть по цене в 2,38 раза больше чем цена, по которой те же объекты были проданы четырьмя месяцами ранее должником ответчику.
30.07.2012 между ООО "АгроРазвитие- Тамбов" и ООО "Чистый лес" был заключен договор N Т/12 о передаче прав и обязанностей по договорам земельных участков, в соответствии с которым ответчик передал ООО "Чистый лес" права и обязанности по договорам аренды земельных участков, которые ответчик приобрел у должника по оспариваемым договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенных между ответчиком и должником 30.0-3.2012 г.
Стоимость уступаемых ответчиком по договору от 30.07.2012 прав составила 11 212 537 руб., что в 1,6 раза больше, чем цена, по которой ответчик приобрел те же права у должника по оспариваемым сделкам четырьмя месяцами ранее.
05.07.2013 ООО "Чистый лес" по договору купли-продажи N ДКП/1 продало ООО "Золотое зернышко" объекты недвижимости, которые являются предметом оспариваемой сделки.
Вместе со спорными объектами ООО "Чистый лес" были проданы и объекты не являющиеся предметом оспариваемой сделки (земельный участок, крытый ток, здание склада для хранения семян). Объекты недвижимости, являющиеся предметом оспариваемой сделки, были проданы ООО "Чистый лес" за 5 010 883 руб., то есть по цене в 5 раз больше чем цена, по которой те же объекты были проданы за один год и 3 месяца месяцами ранее должником ответчику.
05.07.2013 между ООО "Чистый лес и ООО "Золотое зернышко" был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договорам земельных участков, в соответствии с которым ООО "Чистый лес" передало ООО "Золотое зернышко" права и обязанности по договорам аренды земельных участков, которые ответчик приобрел у должника по оспариваемым договорам о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенным между ответчиком и должником 30.03.2012.
Стоимость уступаемых ООО "Чистый лес" по договору от 5.07.2013 г. прав составила 15 000 000 руб., что в 2,14 раза больше, чем цена, по которой ответчик приобрел те же права у должника по оспариваемым сделкам за один год и 3 месяца месяцами ранее.
Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Для квалификации подозрительной сделки как сделки с неравноценностью встречного исполнения пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве устанавливает два необходимых критерия для признания такой сделки недействительной: сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; неравноценность встречного исполнения обязательств контрагентом должника.
Неравноценность встречного исполнения имеет место в тех случаях, когда цена сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки; осуществлена любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Поскольку оспариваемые сделки от 30.03.2013 между должником и ответчиком были заключены, в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом, суд первой инстанции правомерно признал по основаниям указанным в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве указанные сделки недействительными.
Спорное недвижимое имущество было продано должником за 1 000 000 руб., через четыре месяца спорное имущество было продано ответчиком за 2 388 517 руб., то есть по цене в 2,38 раза больше чем цена, по которой те же объекты были проданы должником ответчику, а через одни год и три месяца те же объекты были проданы за 5 010 883 руб., то есть по цене в 5 раз больше чем цена, по которой те же объекты были проданы должником ответчику.
Права по договорам аренды земельных участков были переданы должником ответчику за 7 000 177 руб., права по тем же договорам аренды земельных участков были переданы ответчиком через четыре месяца за 11 212 537 руб., что в 1,6 раза больше, чем цена, по которой ответчик приобрел те же права у должника, а через один год и три месяца права по тем же договорам аренды земельных участков были переданы за 15 000 000 руб., что в 2,14 раза больше, чем цена, по которой ответчик приобрел те же права у должника.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемые сделки были заключены при неравноценном встречном исполнении обязательств ответчиком, поскольку цена этих сделок существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, является правильным.
Довод апелляционной жалобы о том, что конкурсным управляющим не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, отклоняется, законодательством не предусмотрено направление претензии при наличии требований о признании сделки недействительной.
Довод апелляционной жалобы о том, дополнительным соглашением к договору купли-продажи от 30.03.2012, которым стороны, изменили условие договора от 30.03.2012 о цене имущества и стоимость спорного недвижимого имущества определяют в 10 000 000 руб., отклоняется.
Представленные Управлением Росреестра по Тамбовской области документы свидетельствует о том, что стороны представили для регистрации перехода прав на недвижимое имущество только договор купли-продажи от 30.03.2012 г, который предусматривал, что стоимость продаваемого имущества составляет 1 000 000 руб.
Довод апелляционной жалобы о том, что неправомерно не принят во внимание отчет об оценке рыночной стоимости имущества предоставленный ООО "АгроРазвитие-Тамбов", отражающий действительную стоимость части спорного имущества на момент совершения оспариваемых сделок, отклоняется.
Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что учредителем ООО "АгроРазвитие-Тамбов", которое было зарегистрировано в качестве юридического лица 19.03.2012 г. (то есть за11 дней до заключения оспариваемых сделок), является ЗАО "Кольцо".
ЗАО "Кольцо" также является участником ООО "АгроТамбов", что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ и решением N 1 единственного участника ООО "Агро Тамбов" от 04.04.2012.
Таким образом, оспариваемые договоры были подписаны за пять дней, до того как участником должника стало тоже лицо, которое является учредителем ответчика, то есть в период времени когда сделки исполнялись сторонами, регистрация перехода прав и регистрация сделок по передаче прав и обязанностей по договорам аренды еще не была осуществлена.
Поскольку ООО "АгроРазвитие-Тамбов" является заинтересованным лицом в оспариваемых сделках, суд первой инстанции правомерно не принял отчет на который ссылается заявитель.
Оснований для отмены определения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены вынесенного определения.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный
постановил:
определение Арбитражного суда Тульской области от 24.12.2013 по делу N А68-7340/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
М.В.ТОКАРЕВА
Е.И.МОЖЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)