Судебные решения, арбитраж
Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Сириной В.В.
Шуйской С.И.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Сургутского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.10.2013 (судья Козицкая И.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014 (судьи Еникеева Л.И., Веревкин А.В., Глухих А.Н.) по делу N А75-9599/2012 по иску индивидуального предпринимателя Сенченко Сергея Васильевича к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района (628433, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский р-н, ул. Маяковского, 1 а, ИНН 8617019983, ОГРН 1048603851559), администрации Сургутского района (628400, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, 10, ИНН 8617011350, ОГРН 1028600615207) о признании частично недействительным договора аренды земельного участка, приведении условий договора в соответствие с действующим законодательством.
Другие лица, участвующие в деле: Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Сенченко Сергей Васильевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района, администрации Сургутского района о признании недействительными пунктов 2.1 и 2.2 договора аренды земельного участка N 8582 от 17.11.2011, приведении условий договора в соответствие с действующим законодательством.
Исковые требования мотивированы со ссылкой на статьи 8, 12, 166, 168, 180, 422, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункты 2 - 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (далее - Правила N 582).
Определением от 04.06.2013 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.10.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014, исковые требования к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района оставлены без удовлетворения. Исковые требования к администрации удовлетворены частично. Суд признал недействительным пункт 2.1 договора аренды земельного участка N 8582 от 17.11.2011 в части размера годовой арендной платы, а также приложение N 2 к договору в части расчета годовой арендной платы за аренду земельного участка с кадастровым номером 86:03:053401:606. В остальной части иск оставлен без удовлетворения.
Администрация Сургутского района обратилась в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые судебные акты в части признания пункта 2.1 договора аренды земельного участка в части размера арендной платы, а также приложение N 2 к договору в части расчета годовой арендной платы за аренду земельного участка недействительными.
По его мнению, решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда приняты с нарушением норм материального права.
Заявитель полагает, что в связи с тем, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, не находится в федеральной собственности, то при определении размера арендной платы Правила N 582 не подлежат применению.
Администрация Сургутского района считает, что арендная плата по договору аренды земельного участка N 8582 от 17.11.2011 должна определяться в соответствии с Постановлением Правительства ХМАО - Югры от 17.02.2003 N 29-п "Об утверждении базовых размеров арендной платы и методики применения базовых размеров арендной платы за землю, основания для признания пункта 2.1 договора в части размера арендной платы недействительным отсутствуют.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между администрацией Сургутского района (арендодатель) и Максимовой Тамарой Серафимовной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 8582 от 17.11.2011 (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок, относящийся к категории земель "земли промышленности", общей площадью 1,2490 га, кадастровый номер 86:03:053401:606, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра (Тюменская область), Сургутский район, левый берег реки Обь, 5 км автодороги Сургут-Нефтеюганск, в целях использования под строительство автокемпинга в районе моста через реку Обь, в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка (приложение N 1).
Согласно пункту 1.3 настоящий договор заключен сроком на 11 месяцев.
Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы за предоставленный по настоящему договору земельный участок определяется исходя из размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, установленных уполномоченными органами. Размер годовой арендной платы в год - 1 100 770 рублей 18 копеек. Расчет арендной платы указан в приложении к договору (приложение N 2). Арендная плата начисляется с 16.11.2011. Первый платеж по договору производится в порядке пункта 2.3 договора после его регистрации.
В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: изменения уполномоченным органом методики и порядка определения размера арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка; изменения категории земель, разрешенного использования земельного участка, но не чаще одного раза в год. Арендная плата в новом размере уплачивается с месяца, следующего за наступлением таких изменений. В этих случаях арендодатель уведомляет арендатора о принятии решения об изменении размера арендной платы путем размещения соответствующей информации в официальном печатном издании муниципального образования Сургутский район и (или) на официальном web-сайте.
Соглашением от 01.12.2011 все права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Сенченко Сергею Васильевичу.
Полагая, что при исчислении размера арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды, необоснованно применяется Постановление Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры N 29-п от 17.02.2003, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования к администрации Сургутского района и признавая недействительным пункт 2.1 договора аренды в части размера годовой арендной платы, а также приложение N 2 к договору в части расчета годовой арендной платы за аренду земельного участка с кадастровым номером 86:03:053401:606, исходил из их доказанности и обоснованности.
Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции в обжалуемой части без изменения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в этой части правомерными на основании следующего.
Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторонам правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признании (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требования закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
По правилам пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).
Соответствующие условия по арендной плате в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статьей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009.
Постановлением N 582 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, принципы, отраженные в Постановлении N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 ГК РФ и правилами главы 23 АПК РФ, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих их договоров аренды таких земельных участков.
Указанная правовая позиция, изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010.
В связи с тем, что Постановление N 582 вступило в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие принципам и ориентирам, закрепленным в названном постановлении, только с указанной даты.
В данном случае спорный земельный участок предоставлен в аренду в 2011 году из неразграниченных публичных земель в Ханты-Мансийском автономном округе для целей строительства автокемпинга по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер годовой арендной платы составил 1 100 770 рублей 18 копеек, исходя из площади земельного участка 1, 2490 га и ставки арендной платы 881 321 рубль 20 копеек/га.
При этом из приложения N 2 к договору аренды следует, что при расчете арендной платы стороны договора руководствовались Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являющимся приложением к Постановлению Правительства Ханты-Мансийского автономного округа от 17.02.2003 N 29-п "Об арендной плате за земельные участки, за исключением земель населенных пунктов".
Между тем, согласно подпункту "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582, в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном ЗК РФ, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка, являющегося предметом договора аренды, кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 1 561 250 рублей.
В связи с чем, 2 процента от кадастровой стоимости спорного земельного участка составляет 31 225 рублей.
Пунктом 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582, предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков в расчете на год.
Из изложенного следует, что размер арендной платы спорного земельного участка, установленный по договору аренды, значительно превышает размер арендной платы аналогичного земельного участка, расположенного в Ханты-Мансийском автономном округе, и находящегося в федеральной собственности.
Между тем, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше размера арендной платы, установленного Постановлением N 582 для земель, относящихся к федеральной собственности.
Применение Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.02.2003 N 29-п при определении размера арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды, привело к нарушению основных принципов определения арендной платы, подлежащих применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, Постановления N 582, в том числе принципа экономической обоснованности, что является недопустимым в силу закона.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что размер арендной платы по договору аренды, был определен без учета требований федерального законодательства и не соответствовал закону, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в этой части.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда в обжалуемой части.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии решения и постановления судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.10.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014 по делу N А75-9599/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
В.В.СИРИНА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 04.06.2014 ПО ДЕЛУ N А75-9599/2012
Разделы:Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2014 г. по делу N А75-9599/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Тамашакина С.Н.
судей Сириной В.В.
Шуйской С.И.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Сургутского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.10.2013 (судья Козицкая И.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014 (судьи Еникеева Л.И., Веревкин А.В., Глухих А.Н.) по делу N А75-9599/2012 по иску индивидуального предпринимателя Сенченко Сергея Васильевича к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района (628433, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский р-н, ул. Маяковского, 1 а, ИНН 8617019983, ОГРН 1048603851559), администрации Сургутского района (628400, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, 10, ИНН 8617011350, ОГРН 1028600615207) о признании частично недействительным договора аренды земельного участка, приведении условий договора в соответствие с действующим законодательством.
Другие лица, участвующие в деле: Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Сенченко Сергей Васильевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района, администрации Сургутского района о признании недействительными пунктов 2.1 и 2.2 договора аренды земельного участка N 8582 от 17.11.2011, приведении условий договора в соответствие с действующим законодательством.
Исковые требования мотивированы со ссылкой на статьи 8, 12, 166, 168, 180, 422, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункты 2 - 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (далее - Правила N 582).
Определением от 04.06.2013 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.10.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014, исковые требования к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района оставлены без удовлетворения. Исковые требования к администрации удовлетворены частично. Суд признал недействительным пункт 2.1 договора аренды земельного участка N 8582 от 17.11.2011 в части размера годовой арендной платы, а также приложение N 2 к договору в части расчета годовой арендной платы за аренду земельного участка с кадастровым номером 86:03:053401:606. В остальной части иск оставлен без удовлетворения.
Администрация Сургутского района обратилась в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые судебные акты в части признания пункта 2.1 договора аренды земельного участка в части размера арендной платы, а также приложение N 2 к договору в части расчета годовой арендной платы за аренду земельного участка недействительными.
По его мнению, решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда приняты с нарушением норм материального права.
Заявитель полагает, что в связи с тем, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, не находится в федеральной собственности, то при определении размера арендной платы Правила N 582 не подлежат применению.
Администрация Сургутского района считает, что арендная плата по договору аренды земельного участка N 8582 от 17.11.2011 должна определяться в соответствии с Постановлением Правительства ХМАО - Югры от 17.02.2003 N 29-п "Об утверждении базовых размеров арендной платы и методики применения базовых размеров арендной платы за землю, основания для признания пункта 2.1 договора в части размера арендной платы недействительным отсутствуют.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Из материалов дела видно, что между администрацией Сургутского района (арендодатель) и Максимовой Тамарой Серафимовной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 8582 от 17.11.2011 (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и использование земельный участок, относящийся к категории земель "земли промышленности", общей площадью 1,2490 га, кадастровый номер 86:03:053401:606, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра (Тюменская область), Сургутский район, левый берег реки Обь, 5 км автодороги Сургут-Нефтеюганск, в целях использования под строительство автокемпинга в районе моста через реку Обь, в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка (приложение N 1).
Согласно пункту 1.3 настоящий договор заключен сроком на 11 месяцев.
Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы за предоставленный по настоящему договору земельный участок определяется исходя из размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, установленных уполномоченными органами. Размер годовой арендной платы в год - 1 100 770 рублей 18 копеек. Расчет арендной платы указан в приложении к договору (приложение N 2). Арендная плата начисляется с 16.11.2011. Первый платеж по договору производится в порядке пункта 2.3 договора после его регистрации.
В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: изменения уполномоченным органом методики и порядка определения размера арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка; изменения категории земель, разрешенного использования земельного участка, но не чаще одного раза в год. Арендная плата в новом размере уплачивается с месяца, следующего за наступлением таких изменений. В этих случаях арендодатель уведомляет арендатора о принятии решения об изменении размера арендной платы путем размещения соответствующей информации в официальном печатном издании муниципального образования Сургутский район и (или) на официальном web-сайте.
Соглашением от 01.12.2011 все права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Сенченко Сергею Васильевичу.
Полагая, что при исчислении размера арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды, необоснованно применяется Постановление Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры N 29-п от 17.02.2003, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования к администрации Сургутского района и признавая недействительным пункт 2.1 договора аренды в части размера годовой арендной платы, а также приложение N 2 к договору в части расчета годовой арендной платы за аренду земельного участка с кадастровым номером 86:03:053401:606, исходил из их доказанности и обоснованности.
Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции в обжалуемой части без изменения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в этой части правомерными на основании следующего.
Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторонам правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признании (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требования закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
По правилам пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).
Соответствующие условия по арендной плате в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статьей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", действующее с 04.08.2009.
Постановлением N 582 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, принципы, отраженные в Постановлении N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 ГК РФ и правилами главы 23 АПК РФ, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих их договоров аренды таких земельных участков.
Указанная правовая позиция, изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010.
В связи с тем, что Постановление N 582 вступило в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие принципам и ориентирам, закрепленным в названном постановлении, только с указанной даты.
В данном случае спорный земельный участок предоставлен в аренду в 2011 году из неразграниченных публичных земель в Ханты-Мансийском автономном округе для целей строительства автокемпинга по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер годовой арендной платы составил 1 100 770 рублей 18 копеек, исходя из площади земельного участка 1, 2490 га и ставки арендной платы 881 321 рубль 20 копеек/га.
При этом из приложения N 2 к договору аренды следует, что при расчете арендной платы стороны договора руководствовались Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являющимся приложением к Постановлению Правительства Ханты-Мансийского автономного округа от 17.02.2003 N 29-п "Об арендной плате за земельные участки, за исключением земель населенных пунктов".
Между тем, согласно подпункту "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582, в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном ЗК РФ, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка, являющегося предметом договора аренды, кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 1 561 250 рублей.
В связи с чем, 2 процента от кадастровой стоимости спорного земельного участка составляет 31 225 рублей.
Пунктом 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582, предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков в расчете на год.
Из изложенного следует, что размер арендной платы спорного земельного участка, установленный по договору аренды, значительно превышает размер арендной платы аналогичного земельного участка, расположенного в Ханты-Мансийском автономном округе, и находящегося в федеральной собственности.
Между тем, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше размера арендной платы, установленного Постановлением N 582 для земель, относящихся к федеральной собственности.
Применение Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 17.02.2003 N 29-п при определении размера арендной платы, подлежащей уплате по договору аренды, привело к нарушению основных принципов определения арендной платы, подлежащих применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, Постановления N 582, в том числе принципа экономической обоснованности, что является недопустимым в силу закона.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что размер арендной платы по договору аренды, был определен без учета требований федерального законодательства и не соответствовал закону, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в этой части.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда в обжалуемой части.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии решения и постановления судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.10.2013 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014 по делу N А75-9599/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.Н.ТАМАШАКИН
Судьи
В.В.СИРИНА
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)