Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистун Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.05.2014 по делу N А07-1089/2014 (судья Юсева И.Р.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная Компания "Эрмитаж" - Чехова Е.И. (доверенность от 27.01.2014),
Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Касимова Ч.Т. (доверенность от 20.03.2014),
Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа - Рудявко Ф.А. (доверенность от 27.05.2014).
Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Эрмитаж" (далее - ООО ИСК "Эрмитаж", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 71 046 653 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 17 779 424 руб. 91 коп.
Определением суда от 26.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, третье лицо, т. 1 л.д. 114-115).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.05.2014 (резолютивная часть от 30.04.2014) исковые требования ООО ИСК "Эрмитаж" удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением не согласились Администрация и Управление (далее также - податели апелляционной жалобы, апеллянты), в поданных апелляционных жалобах просят решение суда отменить и отказать истцу в удовлетворении его исковых требований.
В обоснование доводов апелляционных жалоб их податели ссылаются на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянты полагают, что судом дана неправильная квалификация заявленным истцом требованиям, а истцом избран ненадлежащий способ защиты. Примененные судом положения п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" основаны на иных фактических обстоятельства, нежели в настоящем деле, ввиду чего вывод о том, что правоотношения истца и ответчика вытекают из неосновательного обогащения, основан на неправильном применении норм материального права. Апеллянт полагает, что надлежащим способом защиты нарушенного права в данном случае является взыскание убытков, заявленный в порядке п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Полагают, что истцом не доказан размер неосновательного обогащения, поскольку из заявленных им в иске денежной суммы сумма 24 034 753 руб. 43 коп., перечисленная ООО "Факел" физическим лицам в счет оплаты за расселенные квартиры, ответчику не поступала. Квартиры должны были быть переданы в муниципальную собственность, однако доказательств их передачи ответчиком не представлено.
Суд необоснованно не принял во внимание доводы ответчика об истечении срока исковой давности, поскольку истребуемые в качестве неосновательного обогащения платежи были произведены истцом не позднее 29.12.2007, ввиду чего с этого момента подлежит исчислению 3-летний срок исковой давности.
Податели апелляционных жалобы также указывают, что судом не установлена совокупность обстоятельств, необходимых для взыскания неосновательного обогащения. Так, суд сделал вывод о том, что ответчик неосновательно обогатился за счет истца в силу перечисления последним денежных средств и отсутствия со стороны Администрации встречного предоставления в части полного исполнения договора N 28 от 16.11.2006, однако судом не указано, какие условия договора, заключенного между истцом и ответчиком, могли бы быть достаточными для надлежащего их исполнения. Во исполнение договора N 28 от 16.11.2006 ответчиком предоставлено право аренды земельного участка площадью 6446 кв. м, что также полностью соответствует условиям объявленных торгов. Согласно условиям указанного договора, ответчик должен был также предоставить в целях проектирования и строительства земельный участок площадью 17 811 кв. м, окончательная площадь которого подлежала обоснованию проектом. Однако обоснованный проект строительства истцом в течение срока действия договора не был предоставлен. Истцом также были нарушены условия п. 3.1.7 и п. 3.3. договора, а также условия п. 2.4., 3.4., 5.2.1., 5.2.7. инвестиционного контракта, поскольку не было осуществлено финансирование расселения многоквартирных домов и их расселение самостоятельными силами застройщика. При этом согласно п. 9.4. договора Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам инвестора с третьими лицами. Указанные договоры были расторгнуты без каких-либо условий по соглашению сторон. Указанной совокупности правоотношений сторон суд оценки не дал.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В судебном заседании представители подателей апелляционных жалоб поддержали доводы, изложенные в них, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 16.11.2006 между Администрацией в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (продавец) и ООО ИСК "Эрмитаж" (покупатель) был подписан договор N 28 выполнения условий аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, квартал N 478 ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова (т. 1 л.д. 12-16).
Согласно пункту 1 договора в соответствии с условиями продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка, опубликованными в газете "Вечерняя Уфа" N 184 от 23.09.2006, протоколом N 1 об итогах аукциона от 27.10.2006, настоящим договором продавец предоставляет право на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, квартал N 478 ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова, площадью 6 446 кв. м, кадастровый номер 02:55:010150:0058, а также право на оформление впоследствии в соответствии с условиями договора прав на земельные участки, расположенные в границах проектного плана землепользования общей ориентировочной площадью всех предоставляемых земельных участков 17 811 кв. м в целях проектирования и последующего строительства, а покупатель, получая указанные права, принимает на себя обязательства по выполнению условий торгов, утвержденных постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 14.09.2006 N 4501 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала N 478 ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова".
Согласно п. 2.1 договора разрешенный вид использования земельного участка - реконструкция, проектирование, строительство жилых и нежилых помещений.
В соответствии с условиями продажи, утвержденными постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 4501 от 14.09.2006 покупатель сверх суммы, указанной в п. 3.1.3 договора обязан компенсировать затраты Администрации:
- - на расселение и снос многоквартирных и нежилых домов, иных зданий, находящихся в муниципальной и частной собственности, а также самовольно возведенных на земельном участке капитальных и металлических гаражей в размере ориентировочно 657 680 000 руб. в срок до 01.11.2008 в соответствии с соглашением по расселению, заключаемым сторонами в срок 45 дней с момента подписания договора;
- - на развитие социальной инфраструктуры в размере 25 000 000 руб. в срок до 01.12.2006;
- - за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведение 19 302 400 руб. в срок до 17.11.2007 ежемесячно равными платежами (т. 1 л.д. 104-107).
Согласно п. 3.1.3 договора плата за право на заключение договора аренды земельного участка в квартале N 478, ограниченном улицами Карла Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова общей площадью 6446,0 кв. м, составляет арендную плату по ставке 177,1 рублей за 1 кв. м в год.
Согласно п. 3.1.7 договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 02.07.2007, т. 1 л.д. 21-22) покупатель сверх суммы, указанной в п. 3.1.3 договора, принял на себя обязательство:
1) компенсировать затраты Администрации на развитие социальной инфраструктуры в замере 25 000 000 руб. в срок до 01.12.2006; за подключение к центральным сетям водоснабжения и водоотведения 19 302 400 руб. в срок до 17.11.2007 ежемесячно равными платежами;
2) передать в собственность города 1 000 кв. м общей площади встроено-пристроенных нежилых помещений в жилом доме на первом этаже;
3) передать две двухкомнатные квартиры общей площадью не менее 60 кв. м и не более 80 кв. м каждые не выше третьего этажа жилого дома в качестве служебного жилья;
4) осуществить финансирование расселения и сноса многоквартирных и нежилых домов, иных зданий, находящихся в муниципальной и частной собственности, а также самовольно возведенных на земельном участке капитальных и металлических гаражей в размере ориентировочно 657 680 000 руб. Данное финансирование осуществляется покупателем в соответствии с соглашением по расселению, заключаемым между покупателем и специализированным муниципальным учреждением.
В пункте 3.3 договора (введен дополнительным соглашением N 2 от 02.07.2007, т. 1 л.д. 21-22) покупатель принял обязанность осуществить частичное расселение и снос находящихся на земельном участке многоквартирных и нежилых домов, иных зданий, находящихся в муниципальной и частной собственности, а также самовольно возведенных на земельном участке капитальных и металлических гаражей в течение 18 месяцев с момента заключения настоящего дополнительного соглашения.
Платежными поручениями N 215 от 27.11.2006 на сумму 25000000 руб.; N 19 от 18.01.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 23 от 22.01.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 99 от 28.02.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 141 от 26.03.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 180 от 19.04.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 251 от 31.05.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 318 от 29.06.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 427 от 28.08.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 428 от 28.08.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 472 от 28.09.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 555 от 26.10.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 602 от 29.11.2007 на сумму 1608533,33 руб. ООО ИСК "Эрмитаж" осуществлена компенсация затрат, предусмотренных п. 3.1.7 договора (т. 1 л.д. 23-35).
Согласно отчету N 44 от 19.06.2009, платежным поручениям N 586 от 26.12.2007, N 591 от 28.12.2007, N 595 от 29.12.2007; отчету N 42 от 31.03.2009, платежному поручению N 643 от 06.10.2008; отчету N 41 от 25.03.2009, платежному поручению N 182 от 16.04.2008; отчету N 37 от 22.12.2008; отчету N 34 от 26.06.2008, платежному поручению N 244 от 21.06.2007; отчету N 33 от 26.06.2008, платежному поручению N 309 от 18.07.2007; отчету N 32 от 26.06.2008, платежному поручению N 234 от 15.06.2007; отчету N 31 от 26.06.2008, платежному поручению N 310 от 18.07.2007; отчету N 30 от 26.06.2008, платежному поручению N 261 от 28.06.2007; отчету N 29 от 26.06.2008, платежному поручению N 242 от 21.06.2007; отчету N 28 от 15.04.2008, платежному поручению N 241 от 21.06.2007 истцом также осуществлено финансирование и приобретение в муниципальную собственность квартир для расселения граждан, проживающих в квартирах по договорам социального найма (т. 1 л.д. 36-58), в том числе: квартиры N 1, 2, 5 по ул. Пушкина, д. 71, квартиры 1, 2 по ул. Пушкина, д. 72, квартиры N 9, 12, 16 по ул. Пушкина, д. 77, квартира N 10 по ул. К. Маркса, д. 17/19.
28.12.2006 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО ИСК "Эрмитаж" (арендатор) оформлен договор N 1760/т-06, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:01 01 50:0058, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Карла Маркса, квартал 478, ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова, для использования в целях реконструкции, проектирования, строительства жилых и нежилых помещений общей площадью 6465 кв. м (п. 1.1 договора аренды).
Срок аренды установлен с 14.12.2006 по 14.12.2010 (п. 3.1 договора).
В соответствии с п. 4.7 арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.
На основании постановления Администрации от 27.08.2007 N 5236 (т. 1 л.д. 147), протокола N 1 от 27.10.2007 об итогах аукциона и договора N 28 от 16.11.2006 выполнения условий аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала по адресу: Кировский район город Уфа Республики Башкортостан, квартал N 478, ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя и Свердлова, 24.09.2007 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО ИСК "Эрмитаж" (инвестор) подписан договор о реконструкции (инвестиционный контракт), предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства и реконструкции объектов недвижимости на строительной площадке по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, квартал N 478, ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя и Свердлова, в границах, обозначенных на приложении N 1 к контракту (т. 1 л.д. 125-133).
В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство пусковых комплексов инвестиционного объекта.
Согласно п. 3.1 контракта в собственность г. Уфы передаются 1000 кв. м общей площади встроенно-пристроенных нежилых помещений на первом этаже в жилом доме переменной этажности, построенном по адресу: г. Уфа, ул. Пушкина, 71, две двухкомнатные квартиры общей площадью не менее 60 кв. м и не более 80 кв. м каждая и не выше 3 этажа, 100% общей площади построенных или реконструированных объектов инженерного и коммунального назначения.
Инвестор также уплачивает в бюджет г. Уфы за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения 19 302 400 руб. в срок до 17.11.2007 ежемесячно равными платежами.
01.02.2011 между ООО ИСК "Эрмитаж" и Администрацией в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подписаны соглашения о расторжении договора N 28 от 16.11.2006 (т. 1 л.д. 59) и договора о реконструкции (инвестиционного контракта) от 24.09.2007 (т. 1 л.д. 134).
Ссылаясь на то, что в результате исполнения ответчиком указанных договоров ответчик обогатился за счет истца, ООО ИСК "Эрмитаж" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные истцом требования, пришел к выводу, что ответчиком произведены платежи во исполнение договора на приобретение права аренды земельного участка, однако со стороны ответчика отсутствует встречное предоставление, поскольку обязательства, принятые органом местного самоуправления согласно указанного договора, в полном объеме им не исполнены. Судом отклонены доводы ответчика об истечении исковой давности, поскольку суд пришел к выводу о том, что срок начинает течь с момента расторжения договора по соглашению сторон.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Из материалов настоящего дела следует, что между истцом и муниципальным образованием был заключен договор выполнения условий аукциона по продаже права аренды на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, квартал N 478 ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова (т. 1 л.д. 12, далее по тексту - договор N 28).
Договор был заключен на основании условий объявленного муниципальным образованием аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 104, 106, 108).
По условиям договора продавец предоставляет право на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала по указанному адресу площадью 6 446 кв. м с кадастровым номером 02:55:010150:0058, а также право на оформление впоследствии прав на земельные участки, расположенные в границах предоставляемых земельных участков землепользования общей ориентировочной площадью всех предоставляемых земельных участков 17 811 кв. м, окончательную площадь обосновать проектом в целях проектирования и последующего строительства.
Земельный участок площадью 6 446 кв. м с кадастровым номером 02:55:010150:0058 с разрешенным использованием для реконструкции застройки квартала поставлен на кадастровый учет (т. 1 л.д. 17).
Доказательств постановки и описания в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", земельных участков общей ориентировочной площадью 17 811 кв. м материалы дела не содержат.
В силу условий указанного договора (в редакции последнего из заключенных дополнительных соглашений - соглашения N 2 от 02.07.2007, т. 1 л.д. 21) сторонами были установлены следующие права и обязанности.
На продавца возлагалась обязанность предоставить право на заключение договора аренды указанных в разделе 1 договора аренды земельных участков.
На покупателя среди прочего возлагались обязанности:
1) компенсировать затраты муниципального образования
- - на развитие социальной инфраструктуры в размере 25 000 000 руб.;
- - за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведение 19 302 400 руб.;
2) на основании соглашения с муниципальным учреждением "Центр недвижимости" осуществить финансирование расселения и сноса многоквартирных и нежилых домов, иных зданий, находящихся в муниципальной и частной собственности, а также самовольно возведенных на земельном участке капитальных строений и металлических гаражей в размере ориентировочно 657 680 000 рублей (пункт 3.1.7. договора в редакции дополнительного соглашения N 2);
3) самостоятельно осуществить частичное расселение и снос находящихся на земельном участке многоквартирных и нежилых домов, иных зданий, находящихся в муниципальной и частной собственности, а также самовольно возведенных на земельном участке капитальных строений и металлических гаражей (пункт 3.3. договора в редакции дополнительного соглашения N 2).
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Руководствуясь требованиями указанной нормы на основании пояснений представителей сторон в судебном заседании апелляционным судом установлено, что упомянутое в пункте 3.1.7. договора соглашение с муниципальным учреждением "Центр недвижимости" фактически не было заключено в силу несогласованности сторон в части размера расходов на расселение граждан и снос объектов недвижимости, в силу чего во исполнение п. 3.3. договора истец фактически осуществил расселение граждан, проживающих в муниципальных жилых помещениях, путем приобретения новых жилых помещений с передачей их в муниципальную собственность, а также расселение граждан из принадлежащих им на праве частной собственности жилых помещений путем приобретения иного жилья либо выплаты денежных средств.
Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела отчетами агента общества с ограниченной ответственностью фирма "Факел" о расселении и платежными поручениями о перечислении денежных средств (т. 1 л.д. 36-58, 60), а также дополнительно представленными в суд апелляционной инстанции в порядке абз. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ договорами о передаче помещений в муниципальную собственность от 01.11.2007, содержащими отметку о регистрации права муниципальной собственности (в деле).
Кроме того, во исполнение п. 3.1.7. договора истцом произведена оплата в пользу муниципального образования денежных средств в сумме 25 000 рублей - на развитие социальной инфраструктуры и 19 302 400 рублей - за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведение, что подтверждается платежными поручениями с соответствующим назначением платежа (т. 1 л.д. 23-34, 35).
Таким образом, совершением указанных действий истцом произведено имущественное предоставление во исполнение пунктов 3.1.7. и 3.3. договора N 28 в пользу Администрации.
Однако доказательств передачи встречного предоставления со стороны Администрации в дело не представлено.
В силу положений п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в том числе в согласовании его условий.
В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума N 5495/11 от 11.10.2011, заключение договоров, предусматривающих внесение платы за предоставление права застройки и участие хозяйствующих субъектов в финансировании развития инфраструктуры муниципального образования, не исключается действующим законодательством и является добровольно принятым на себя обязательством застройщика, которое подлежит исполнению в силу ст. 309, 310 ГК РФ.
Согласно правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума N 12444/12 от 05.02.2013, наличие в таких договорах обязанностей публично-правового образования, предусмотренных нормами публичного законодательства, не является основанием для признания их недействительными и определяет лишь правовую квалификацию таких договоров.
Вместе с тем по смыслу названных правовых позиций Президиума, с учетом фактических обстоятельств рассмотренных в порядке надзора дел, а также в их нормативном единстве со ст. 423 ГК РФ, принятие застройщиком на основании договора обязанностей по участию в финансировании развития инфраструктуры муниципального образования, а также иных обязанностей, сопряженных с пользованием земельным участком, предоставленным под строительство, обусловлено каким-либо встречным предоставлением со стороны публично-правового образования как другой стороны договора, в частности, предоставлением земельного участка для строительства.
Между тем в рассматриваемом случае обязательства муниципального образования, предусмотренные разделом 1 и пунктом 3.1.3. договора N 28 были исполнены только в части предоставления в аренду земельного участка площадью 6 446 кв. м с кадастровым номером 02:55:010150:0058 (договор аренды от 28.12.2006, т. 2 л.д. 1).
Предполагаемые к последующему предоставлению земельные участки ориентировочной площадью 17 811 кв. м фактически не были предоставлены, соответствующие договорные отношения не оформлены.
В настоящее время исполнение обязанностей Администрации в данной части исключается в силу расторжения договора N 28 по соглашению сторон от 01.02.2011 (т. 1 л.д. 59) и в силу выставления той же территории земельных участков на аукцион с целью жилищного строительства, что следует из информационного сообщения о торгах (представлено истцом в суд апелляционной инстанции, в деле).
При изложенных обстоятельствах следует признать, что в силу отсутствия со стороны Администрации встречного предоставления в части исполнения в полном объеме условий договора N 28, исполненное истцом в пользу муниципального образования в виде перечисления денежных средств на развитие социальной инфраструктуры, за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведение и расходы на расселение физических лиц является неосновательным обогащением Администрации и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
По смыслу положений раздела 1 договора N 28 и соответствующих им условий аукциона (т. 1 л.д. 12, 106), основным к использованию для целей жилищного строительства предполагался именно земельный участок ориентировочной площадью 17 811 кв. м, поскольку его предоставление согласно условиям аукциона и договора N 28 было обусловлено обоснованием объемов строительства в проектной документации, и в материалах дела отсутствуют доказательства возможности осуществления такого строительства в заявленных в аукционной документации объемах на земельном участке площадью 6 446 кв. м с кадастровым номером 02:55:010150:0058.
Указанное позволяет апелляционному суду признать факт неосновательного обогащения Администрации даже при частичном исполнении ею обязательств по договору N 28 в части предоставления земельного участка площадью 6 446 кв. м с кадастровым номером 02:55:010150:0058.
Следует также отметить, что содержание имущественного предоставления, указанного в п. 3.1.7., 3.3. договора N 28, позволяет говорить о его обусловленности последующим освоением земельного участка для целей жилищного строительства.
В силу этого и учитывая тот факт, что цель предоставления земельных участков согласно условиям аукциона (для жилищного строительства) не была достигнута, предоставление указанного участка в пользование истца нельзя считать равноценным предоставлением тому, что было исполнено обществом в пользу Администрации согласно п. 3.1.7., 3.3. договора N 28.
Доводы апеллянтов о том, что в приобретении неосновательно сбереженного имущества отсутствует вина Администрации, поскольку договор N 28 был прекращен по инициативе истца, что следует из его письма от 04.06.2009 (т. 1 л.д. 101), отклоняются, поскольку в силу п. 2 ст. 1102 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Таким образом, по смыслу названных норм, основанием для возврата неосновательно полученного является сам факт приобретения такого имущества без правовых оснований независимо от вины либо добросовестности приобретателя.
Ссылки апеллянтов на то, что истцом не исполнены в полном объеме обязательства по инвестиционному контракту (договору о реконструкции) от 24.09.2007 (т. 1 л.д. 125) в части расселения поименованных в п. 2.3.1. контракта 443 жильцов, подлежат отклонению, поскольку в силу п. 4 ст. 453, п. 1 ст. 1102 ГК РФ и п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" указанное обстоятельство не является юридически значимым для взыскания неосновательного обогащения, поскольку такое обогащение подлежит возврату потерпевшему в случае расторжения договора при доказанности обстоятельства неэквивалентности исполнения обязательств по договору.
Кроме того, апеллянтами не дано правового обоснования и пояснений о соответствии нормам ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ заключения указанного инвестиционного контракта и правовых последствий его заключения в структуре договорных связей при предоставлении земельного участка для целей жилищного строительства.
Доводы апеллянтов о неправильной квалификации судом правоотношений сторон и необходимости применения к спорным правоотношениям нормы п. 5 ст. 453 ГК РФ, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.
Из материалов дела следует, что договор N 28 был расторгнут по соглашению сторон.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В силу п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Учитывая, что судом по материалам дела установлен факт неосновательного обогащения муниципального образования в силу неравноценности предоставления по договору N 28, данные правоотношения обоснованно квалифицированы судом первой инстанции как вытекающие из неосновательного обогащения.
В связи с указанным отклоняются ссылки апеллянтов на неправильное определение судом начала срока течения исковой давности, поскольку в данном случае право на возмещение неосновательного полученного ответчиком истец получил только после прекращения договорных отношений в силу утраты объективной возможности получить равноценное встречное предоставление.
Ссылки апеллянтов на то, что положения п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" основаны на иных фактических обстоятельствах, в силу чего не подлежат применению к спорным правоотношениям, отклоняются, поскольку указанное обстоятельство не исключает применение изложенного в данном пункте сформированного Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пределах предоставленных ему полномочий общего правового подхода.
Доводы апелляционных жалоб об отсутствии неосновательного обогащения ответчика в части заявленной истцом денежной 24 034 753 руб. 43 коп., поскольку данные денежные средства, перечисленные обществом "Факел" физическим лицам в счет оплаты за расселенные квартиры, ответчику не поступали, подлежат отклонению, поскольку по смыслу п. 1 ст. 1102 ГК РФ обогащение может быть выражено не только в денежной, но и в иной имущественной форме, тогда как судом ранее установлен факт исполнения истцом обязанности по расселению физических лиц в счет исполнения обязательств по договору N 28.
Доводы ответчика и третьего лица об отсутствии основании для начисления на указанную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, в силу отсутствия факта пользования денежными средствами, отклоняются применительно к положениям нормы п. 4 ст. 487 ГК РФ и п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При изложенных обстоятельствах решение суда отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.05.2014 по делу N А07-1089/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2014 N 18АП-7379/2014, 18АП-7380/2014 ПО ДЕЛУ N А07-1089/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2014 г. N 18АП-7379/2014, 18АП-7380/2014
Дело N А07-1089/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистун Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.05.2014 по делу N А07-1089/2014 (судья Юсева И.Р.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-Строительная Компания "Эрмитаж" - Чехова Е.И. (доверенность от 27.01.2014),
Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Касимова Ч.Т. (доверенность от 20.03.2014),
Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа - Рудявко Ф.А. (доверенность от 27.05.2014).
Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Эрмитаж" (далее - ООО ИСК "Эрмитаж", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 71 046 653 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 17 779 424 руб. 91 коп.
Определением суда от 26.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, третье лицо, т. 1 л.д. 114-115).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.05.2014 (резолютивная часть от 30.04.2014) исковые требования ООО ИСК "Эрмитаж" удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением не согласились Администрация и Управление (далее также - податели апелляционной жалобы, апеллянты), в поданных апелляционных жалобах просят решение суда отменить и отказать истцу в удовлетворении его исковых требований.
В обоснование доводов апелляционных жалоб их податели ссылаются на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянты полагают, что судом дана неправильная квалификация заявленным истцом требованиям, а истцом избран ненадлежащий способ защиты. Примененные судом положения п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" основаны на иных фактических обстоятельства, нежели в настоящем деле, ввиду чего вывод о том, что правоотношения истца и ответчика вытекают из неосновательного обогащения, основан на неправильном применении норм материального права. Апеллянт полагает, что надлежащим способом защиты нарушенного права в данном случае является взыскание убытков, заявленный в порядке п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Полагают, что истцом не доказан размер неосновательного обогащения, поскольку из заявленных им в иске денежной суммы сумма 24 034 753 руб. 43 коп., перечисленная ООО "Факел" физическим лицам в счет оплаты за расселенные квартиры, ответчику не поступала. Квартиры должны были быть переданы в муниципальную собственность, однако доказательств их передачи ответчиком не представлено.
Суд необоснованно не принял во внимание доводы ответчика об истечении срока исковой давности, поскольку истребуемые в качестве неосновательного обогащения платежи были произведены истцом не позднее 29.12.2007, ввиду чего с этого момента подлежит исчислению 3-летний срок исковой давности.
Податели апелляционных жалобы также указывают, что судом не установлена совокупность обстоятельств, необходимых для взыскания неосновательного обогащения. Так, суд сделал вывод о том, что ответчик неосновательно обогатился за счет истца в силу перечисления последним денежных средств и отсутствия со стороны Администрации встречного предоставления в части полного исполнения договора N 28 от 16.11.2006, однако судом не указано, какие условия договора, заключенного между истцом и ответчиком, могли бы быть достаточными для надлежащего их исполнения. Во исполнение договора N 28 от 16.11.2006 ответчиком предоставлено право аренды земельного участка площадью 6446 кв. м, что также полностью соответствует условиям объявленных торгов. Согласно условиям указанного договора, ответчик должен был также предоставить в целях проектирования и строительства земельный участок площадью 17 811 кв. м, окончательная площадь которого подлежала обоснованию проектом. Однако обоснованный проект строительства истцом в течение срока действия договора не был предоставлен. Истцом также были нарушены условия п. 3.1.7 и п. 3.3. договора, а также условия п. 2.4., 3.4., 5.2.1., 5.2.7. инвестиционного контракта, поскольку не было осуществлено финансирование расселения многоквартирных домов и их расселение самостоятельными силами застройщика. При этом согласно п. 9.4. договора Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам инвестора с третьими лицами. Указанные договоры были расторгнуты без каких-либо условий по соглашению сторон. Указанной совокупности правоотношений сторон суд оценки не дал.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В судебном заседании представители подателей апелляционных жалоб поддержали доводы, изложенные в них, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 16.11.2006 между Администрацией в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (продавец) и ООО ИСК "Эрмитаж" (покупатель) был подписан договор N 28 выполнения условий аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, квартал N 478 ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова (т. 1 л.д. 12-16).
Согласно пункту 1 договора в соответствии с условиями продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка, опубликованными в газете "Вечерняя Уфа" N 184 от 23.09.2006, протоколом N 1 об итогах аукциона от 27.10.2006, настоящим договором продавец предоставляет право на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, квартал N 478 ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова, площадью 6 446 кв. м, кадастровый номер 02:55:010150:0058, а также право на оформление впоследствии в соответствии с условиями договора прав на земельные участки, расположенные в границах проектного плана землепользования общей ориентировочной площадью всех предоставляемых земельных участков 17 811 кв. м в целях проектирования и последующего строительства, а покупатель, получая указанные права, принимает на себя обязательства по выполнению условий торгов, утвержденных постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 14.09.2006 N 4501 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала N 478 ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова".
Согласно п. 2.1 договора разрешенный вид использования земельного участка - реконструкция, проектирование, строительство жилых и нежилых помещений.
В соответствии с условиями продажи, утвержденными постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 4501 от 14.09.2006 покупатель сверх суммы, указанной в п. 3.1.3 договора обязан компенсировать затраты Администрации:
- - на расселение и снос многоквартирных и нежилых домов, иных зданий, находящихся в муниципальной и частной собственности, а также самовольно возведенных на земельном участке капитальных и металлических гаражей в размере ориентировочно 657 680 000 руб. в срок до 01.11.2008 в соответствии с соглашением по расселению, заключаемым сторонами в срок 45 дней с момента подписания договора;
- - на развитие социальной инфраструктуры в размере 25 000 000 руб. в срок до 01.12.2006;
- - за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведение 19 302 400 руб. в срок до 17.11.2007 ежемесячно равными платежами (т. 1 л.д. 104-107).
Согласно п. 3.1.3 договора плата за право на заключение договора аренды земельного участка в квартале N 478, ограниченном улицами Карла Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова общей площадью 6446,0 кв. м, составляет арендную плату по ставке 177,1 рублей за 1 кв. м в год.
Согласно п. 3.1.7 договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 02.07.2007, т. 1 л.д. 21-22) покупатель сверх суммы, указанной в п. 3.1.3 договора, принял на себя обязательство:
1) компенсировать затраты Администрации на развитие социальной инфраструктуры в замере 25 000 000 руб. в срок до 01.12.2006; за подключение к центральным сетям водоснабжения и водоотведения 19 302 400 руб. в срок до 17.11.2007 ежемесячно равными платежами;
2) передать в собственность города 1 000 кв. м общей площади встроено-пристроенных нежилых помещений в жилом доме на первом этаже;
3) передать две двухкомнатные квартиры общей площадью не менее 60 кв. м и не более 80 кв. м каждые не выше третьего этажа жилого дома в качестве служебного жилья;
4) осуществить финансирование расселения и сноса многоквартирных и нежилых домов, иных зданий, находящихся в муниципальной и частной собственности, а также самовольно возведенных на земельном участке капитальных и металлических гаражей в размере ориентировочно 657 680 000 руб. Данное финансирование осуществляется покупателем в соответствии с соглашением по расселению, заключаемым между покупателем и специализированным муниципальным учреждением.
В пункте 3.3 договора (введен дополнительным соглашением N 2 от 02.07.2007, т. 1 л.д. 21-22) покупатель принял обязанность осуществить частичное расселение и снос находящихся на земельном участке многоквартирных и нежилых домов, иных зданий, находящихся в муниципальной и частной собственности, а также самовольно возведенных на земельном участке капитальных и металлических гаражей в течение 18 месяцев с момента заключения настоящего дополнительного соглашения.
Платежными поручениями N 215 от 27.11.2006 на сумму 25000000 руб.; N 19 от 18.01.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 23 от 22.01.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 99 от 28.02.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 141 от 26.03.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 180 от 19.04.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 251 от 31.05.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 318 от 29.06.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 427 от 28.08.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 428 от 28.08.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 472 от 28.09.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 555 от 26.10.2007 на сумму 1608533,33 руб.; N 602 от 29.11.2007 на сумму 1608533,33 руб. ООО ИСК "Эрмитаж" осуществлена компенсация затрат, предусмотренных п. 3.1.7 договора (т. 1 л.д. 23-35).
Согласно отчету N 44 от 19.06.2009, платежным поручениям N 586 от 26.12.2007, N 591 от 28.12.2007, N 595 от 29.12.2007; отчету N 42 от 31.03.2009, платежному поручению N 643 от 06.10.2008; отчету N 41 от 25.03.2009, платежному поручению N 182 от 16.04.2008; отчету N 37 от 22.12.2008; отчету N 34 от 26.06.2008, платежному поручению N 244 от 21.06.2007; отчету N 33 от 26.06.2008, платежному поручению N 309 от 18.07.2007; отчету N 32 от 26.06.2008, платежному поручению N 234 от 15.06.2007; отчету N 31 от 26.06.2008, платежному поручению N 310 от 18.07.2007; отчету N 30 от 26.06.2008, платежному поручению N 261 от 28.06.2007; отчету N 29 от 26.06.2008, платежному поручению N 242 от 21.06.2007; отчету N 28 от 15.04.2008, платежному поручению N 241 от 21.06.2007 истцом также осуществлено финансирование и приобретение в муниципальную собственность квартир для расселения граждан, проживающих в квартирах по договорам социального найма (т. 1 л.д. 36-58), в том числе: квартиры N 1, 2, 5 по ул. Пушкина, д. 71, квартиры 1, 2 по ул. Пушкина, д. 72, квартиры N 9, 12, 16 по ул. Пушкина, д. 77, квартира N 10 по ул. К. Маркса, д. 17/19.
28.12.2006 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО ИСК "Эрмитаж" (арендатор) оформлен договор N 1760/т-06, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:01 01 50:0058, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Карла Маркса, квартал 478, ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова, для использования в целях реконструкции, проектирования, строительства жилых и нежилых помещений общей площадью 6465 кв. м (п. 1.1 договора аренды).
Срок аренды установлен с 14.12.2006 по 14.12.2010 (п. 3.1 договора).
В соответствии с п. 4.7 арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.
На основании постановления Администрации от 27.08.2007 N 5236 (т. 1 л.д. 147), протокола N 1 от 27.10.2007 об итогах аукциона и договора N 28 от 16.11.2006 выполнения условий аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала по адресу: Кировский район город Уфа Республики Башкортостан, квартал N 478, ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя и Свердлова, 24.09.2007 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО ИСК "Эрмитаж" (инвестор) подписан договор о реконструкции (инвестиционный контракт), предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства и реконструкции объектов недвижимости на строительной площадке по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, квартал N 478, ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя и Свердлова, в границах, обозначенных на приложении N 1 к контракту (т. 1 л.д. 125-133).
В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство пусковых комплексов инвестиционного объекта.
Согласно п. 3.1 контракта в собственность г. Уфы передаются 1000 кв. м общей площади встроенно-пристроенных нежилых помещений на первом этаже в жилом доме переменной этажности, построенном по адресу: г. Уфа, ул. Пушкина, 71, две двухкомнатные квартиры общей площадью не менее 60 кв. м и не более 80 кв. м каждая и не выше 3 этажа, 100% общей площади построенных или реконструированных объектов инженерного и коммунального назначения.
Инвестор также уплачивает в бюджет г. Уфы за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения 19 302 400 руб. в срок до 17.11.2007 ежемесячно равными платежами.
01.02.2011 между ООО ИСК "Эрмитаж" и Администрацией в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подписаны соглашения о расторжении договора N 28 от 16.11.2006 (т. 1 л.д. 59) и договора о реконструкции (инвестиционного контракта) от 24.09.2007 (т. 1 л.д. 134).
Ссылаясь на то, что в результате исполнения ответчиком указанных договоров ответчик обогатился за счет истца, ООО ИСК "Эрмитаж" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные истцом требования, пришел к выводу, что ответчиком произведены платежи во исполнение договора на приобретение права аренды земельного участка, однако со стороны ответчика отсутствует встречное предоставление, поскольку обязательства, принятые органом местного самоуправления согласно указанного договора, в полном объеме им не исполнены. Судом отклонены доводы ответчика об истечении исковой давности, поскольку суд пришел к выводу о том, что срок начинает течь с момента расторжения договора по соглашению сторон.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
Из материалов настоящего дела следует, что между истцом и муниципальным образованием был заключен договор выполнения условий аукциона по продаже права аренды на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, квартал N 478 ограниченный улицами К. Маркса, Пушкина, Гоголя, Свердлова (т. 1 л.д. 12, далее по тексту - договор N 28).
Договор был заключен на основании условий объявленного муниципальным образованием аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 104, 106, 108).
По условиям договора продавец предоставляет право на заключение договора аренды земельного участка под реконструкцию застройки квартала по указанному адресу площадью 6 446 кв. м с кадастровым номером 02:55:010150:0058, а также право на оформление впоследствии прав на земельные участки, расположенные в границах предоставляемых земельных участков землепользования общей ориентировочной площадью всех предоставляемых земельных участков 17 811 кв. м, окончательную площадь обосновать проектом в целях проектирования и последующего строительства.
Земельный участок площадью 6 446 кв. м с кадастровым номером 02:55:010150:0058 с разрешенным использованием для реконструкции застройки квартала поставлен на кадастровый учет (т. 1 л.д. 17).
Доказательств постановки и описания в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", земельных участков общей ориентировочной площадью 17 811 кв. м материалы дела не содержат.
В силу условий указанного договора (в редакции последнего из заключенных дополнительных соглашений - соглашения N 2 от 02.07.2007, т. 1 л.д. 21) сторонами были установлены следующие права и обязанности.
На продавца возлагалась обязанность предоставить право на заключение договора аренды указанных в разделе 1 договора аренды земельных участков.
На покупателя среди прочего возлагались обязанности:
1) компенсировать затраты муниципального образования
- - на развитие социальной инфраструктуры в размере 25 000 000 руб.;
- - за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведение 19 302 400 руб.;
2) на основании соглашения с муниципальным учреждением "Центр недвижимости" осуществить финансирование расселения и сноса многоквартирных и нежилых домов, иных зданий, находящихся в муниципальной и частной собственности, а также самовольно возведенных на земельном участке капитальных строений и металлических гаражей в размере ориентировочно 657 680 000 рублей (пункт 3.1.7. договора в редакции дополнительного соглашения N 2);
3) самостоятельно осуществить частичное расселение и снос находящихся на земельном участке многоквартирных и нежилых домов, иных зданий, находящихся в муниципальной и частной собственности, а также самовольно возведенных на земельном участке капитальных строений и металлических гаражей (пункт 3.3. договора в редакции дополнительного соглашения N 2).
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Руководствуясь требованиями указанной нормы на основании пояснений представителей сторон в судебном заседании апелляционным судом установлено, что упомянутое в пункте 3.1.7. договора соглашение с муниципальным учреждением "Центр недвижимости" фактически не было заключено в силу несогласованности сторон в части размера расходов на расселение граждан и снос объектов недвижимости, в силу чего во исполнение п. 3.3. договора истец фактически осуществил расселение граждан, проживающих в муниципальных жилых помещениях, путем приобретения новых жилых помещений с передачей их в муниципальную собственность, а также расселение граждан из принадлежащих им на праве частной собственности жилых помещений путем приобретения иного жилья либо выплаты денежных средств.
Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела отчетами агента общества с ограниченной ответственностью фирма "Факел" о расселении и платежными поручениями о перечислении денежных средств (т. 1 л.д. 36-58, 60), а также дополнительно представленными в суд апелляционной инстанции в порядке абз. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ договорами о передаче помещений в муниципальную собственность от 01.11.2007, содержащими отметку о регистрации права муниципальной собственности (в деле).
Кроме того, во исполнение п. 3.1.7. договора истцом произведена оплата в пользу муниципального образования денежных средств в сумме 25 000 рублей - на развитие социальной инфраструктуры и 19 302 400 рублей - за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведение, что подтверждается платежными поручениями с соответствующим назначением платежа (т. 1 л.д. 23-34, 35).
Таким образом, совершением указанных действий истцом произведено имущественное предоставление во исполнение пунктов 3.1.7. и 3.3. договора N 28 в пользу Администрации.
Однако доказательств передачи встречного предоставления со стороны Администрации в дело не представлено.
В силу положений п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в том числе в согласовании его условий.
В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума N 5495/11 от 11.10.2011, заключение договоров, предусматривающих внесение платы за предоставление права застройки и участие хозяйствующих субъектов в финансировании развития инфраструктуры муниципального образования, не исключается действующим законодательством и является добровольно принятым на себя обязательством застройщика, которое подлежит исполнению в силу ст. 309, 310 ГК РФ.
Согласно правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума N 12444/12 от 05.02.2013, наличие в таких договорах обязанностей публично-правового образования, предусмотренных нормами публичного законодательства, не является основанием для признания их недействительными и определяет лишь правовую квалификацию таких договоров.
Вместе с тем по смыслу названных правовых позиций Президиума, с учетом фактических обстоятельств рассмотренных в порядке надзора дел, а также в их нормативном единстве со ст. 423 ГК РФ, принятие застройщиком на основании договора обязанностей по участию в финансировании развития инфраструктуры муниципального образования, а также иных обязанностей, сопряженных с пользованием земельным участком, предоставленным под строительство, обусловлено каким-либо встречным предоставлением со стороны публично-правового образования как другой стороны договора, в частности, предоставлением земельного участка для строительства.
Между тем в рассматриваемом случае обязательства муниципального образования, предусмотренные разделом 1 и пунктом 3.1.3. договора N 28 были исполнены только в части предоставления в аренду земельного участка площадью 6 446 кв. м с кадастровым номером 02:55:010150:0058 (договор аренды от 28.12.2006, т. 2 л.д. 1).
Предполагаемые к последующему предоставлению земельные участки ориентировочной площадью 17 811 кв. м фактически не были предоставлены, соответствующие договорные отношения не оформлены.
В настоящее время исполнение обязанностей Администрации в данной части исключается в силу расторжения договора N 28 по соглашению сторон от 01.02.2011 (т. 1 л.д. 59) и в силу выставления той же территории земельных участков на аукцион с целью жилищного строительства, что следует из информационного сообщения о торгах (представлено истцом в суд апелляционной инстанции, в деле).
При изложенных обстоятельствах следует признать, что в силу отсутствия со стороны Администрации встречного предоставления в части исполнения в полном объеме условий договора N 28, исполненное истцом в пользу муниципального образования в виде перечисления денежных средств на развитие социальной инфраструктуры, за подключение к централизованным сетям водоснабжения и водоотведение и расходы на расселение физических лиц является неосновательным обогащением Администрации и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
По смыслу положений раздела 1 договора N 28 и соответствующих им условий аукциона (т. 1 л.д. 12, 106), основным к использованию для целей жилищного строительства предполагался именно земельный участок ориентировочной площадью 17 811 кв. м, поскольку его предоставление согласно условиям аукциона и договора N 28 было обусловлено обоснованием объемов строительства в проектной документации, и в материалах дела отсутствуют доказательства возможности осуществления такого строительства в заявленных в аукционной документации объемах на земельном участке площадью 6 446 кв. м с кадастровым номером 02:55:010150:0058.
Указанное позволяет апелляционному суду признать факт неосновательного обогащения Администрации даже при частичном исполнении ею обязательств по договору N 28 в части предоставления земельного участка площадью 6 446 кв. м с кадастровым номером 02:55:010150:0058.
Следует также отметить, что содержание имущественного предоставления, указанного в п. 3.1.7., 3.3. договора N 28, позволяет говорить о его обусловленности последующим освоением земельного участка для целей жилищного строительства.
В силу этого и учитывая тот факт, что цель предоставления земельных участков согласно условиям аукциона (для жилищного строительства) не была достигнута, предоставление указанного участка в пользование истца нельзя считать равноценным предоставлением тому, что было исполнено обществом в пользу Администрации согласно п. 3.1.7., 3.3. договора N 28.
Доводы апеллянтов о том, что в приобретении неосновательно сбереженного имущества отсутствует вина Администрации, поскольку договор N 28 был прекращен по инициативе истца, что следует из его письма от 04.06.2009 (т. 1 л.д. 101), отклоняются, поскольку в силу п. 2 ст. 1102 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Таким образом, по смыслу названных норм, основанием для возврата неосновательно полученного является сам факт приобретения такого имущества без правовых оснований независимо от вины либо добросовестности приобретателя.
Ссылки апеллянтов на то, что истцом не исполнены в полном объеме обязательства по инвестиционному контракту (договору о реконструкции) от 24.09.2007 (т. 1 л.д. 125) в части расселения поименованных в п. 2.3.1. контракта 443 жильцов, подлежат отклонению, поскольку в силу п. 4 ст. 453, п. 1 ст. 1102 ГК РФ и п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" указанное обстоятельство не является юридически значимым для взыскания неосновательного обогащения, поскольку такое обогащение подлежит возврату потерпевшему в случае расторжения договора при доказанности обстоятельства неэквивалентности исполнения обязательств по договору.
Кроме того, апеллянтами не дано правового обоснования и пояснений о соответствии нормам ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ заключения указанного инвестиционного контракта и правовых последствий его заключения в структуре договорных связей при предоставлении земельного участка для целей жилищного строительства.
Доводы апеллянтов о неправильной квалификации судом правоотношений сторон и необходимости применения к спорным правоотношениям нормы п. 5 ст. 453 ГК РФ, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.
Из материалов дела следует, что договор N 28 был расторгнут по соглашению сторон.
Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В силу п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Учитывая, что судом по материалам дела установлен факт неосновательного обогащения муниципального образования в силу неравноценности предоставления по договору N 28, данные правоотношения обоснованно квалифицированы судом первой инстанции как вытекающие из неосновательного обогащения.
В связи с указанным отклоняются ссылки апеллянтов на неправильное определение судом начала срока течения исковой давности, поскольку в данном случае право на возмещение неосновательного полученного ответчиком истец получил только после прекращения договорных отношений в силу утраты объективной возможности получить равноценное встречное предоставление.
Ссылки апеллянтов на то, что положения п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" основаны на иных фактических обстоятельствах, в силу чего не подлежат применению к спорным правоотношениям, отклоняются, поскольку указанное обстоятельство не исключает применение изложенного в данном пункте сформированного Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пределах предоставленных ему полномочий общего правового подхода.
Доводы апелляционных жалоб об отсутствии неосновательного обогащения ответчика в части заявленной истцом денежной 24 034 753 руб. 43 коп., поскольку данные денежные средства, перечисленные обществом "Факел" физическим лицам в счет оплаты за расселенные квартиры, ответчику не поступали, подлежат отклонению, поскольку по смыслу п. 1 ст. 1102 ГК РФ обогащение может быть выражено не только в денежной, но и в иной имущественной форме, тогда как судом ранее установлен факт исполнения истцом обязанности по расселению физических лиц в счет исполнения обязательств по договору N 28.
Доводы ответчика и третьего лица об отсутствии основании для начисления на указанную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, в силу отсутствия факта пользования денежными средствами, отклоняются применительно к положениям нормы п. 4 ст. 487 ГК РФ и п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При изложенных обстоятельствах решение суда отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.05.2014 по делу N А07-1089/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)