Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Александрова А.И., Радушевой О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочковой А.В.,
с участием:
от Машковой Г.А. - представитель Худяков В.Н. по доверенности от 19.05.2012,
от Афанасьева А.В. - представитель Поваляев В.А. по доверенности от 13.12.2013,
от Ивановой Н.П. - представитель Поваляев В.А. по доверенности от 13.12.2013,
от арбитражного управляющего Уфимского В.В. - представитель Большаков В.В. по доверенности от 13.03.2014,
Пандази Надежда Ивановна - лично, паспорт,
от ФНС России - Кирин Д.А., по доверенности от 15.04.2014,
- от арбитражного управляющего Николаевой О.В. - Николаева О.В., лично, паспорт; представитель Губанова Т.Н. по доверенности от 16.01.2014;
- от Зябловой Н.И. - Зяблов А.Ф. по доверенности от 06.06.2012;
- рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7,
заявления Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Зяблова А.Ф., Ивановой Н.П. о признании недействительными открытых торгов, проведенных 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы, а также протокола N 1844-ОАОФ/2 от 03.09.2013, в рамках дела
N А55-20961/2011 (судья Исаев А.В.)
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй", (ИНН 6316058022, ОГРН 1026301165879),
установил:
Старостин А.А. обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании Общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Единство-Строй", мотивируя заявленные требования неисполнением должником свыше трех месяцев своих обязательств, размер которых превышает 100 тыс.рублей.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 24 ноября 2011 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 10 февраля 2012 года в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Уфимский В.В.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 августа 2012 года должник признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим должника утвержден также Уфимский В.В.
27.07.2013 в газете "Коммерсант" дана публикация, касающаяся реализации конкурсной массы должника: Организатор торгов - ООО "Актив и К", далее - ОТ (юр. адрес: 443125,г. Самара, Московское шоссе, 260/4, ОГРН 1116319003404, ИНН 6319150530, электронный адрес: аktivimperia@mail.ru, тел.: (846)994-37-04), по поручению Арбитражного управляющего Уфимского В.В. (ИНН 631805566702, СНИЛС 121-172-70102, адрес для корреспонденции: 443081, г. Самара, ул. Стара-Загора, 56, 2-й подъезд, 14 эт., к. 9, член НП "СМСОАУ", ОГРН 1025402478980, ИНН 5406240676, адрес: 644122, г. Омск. ул. 5-й Армии, д. 4, оф. 1) сообщает о проведении 02.09.2013 г. в 12:00 первых открытых торгов в форме аукциона в электронной форме на электронной площадке Аукционы Сибири, которое является оператором электронной площадки, далее - ОЭП, по продаже следующего имущества ООО "Единство-Строй" (юр. адрес: 443110, г. Самара, ул. Лесная, 23, ОГРН 1026301165879, ИНН 6316058022, Решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А5 5-20961/2011 от 27.08.2012 г. введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Уфимский В.В.): Лот N 1. Земельный участок площадью 101,5 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:501. Адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1. Целевое назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Рыночная стоимость 675.400 руб. (НДС не облагается). Земельный участок площадью 258,8 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:524. Адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1. Целевое назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Рыночная стоимость 1.722.000 руб. (НДС не облагается). Право аренды на земельный участок площадью 5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551. Адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова. Целевое назначение: земли населенных пунктов, для гаражного строительства, для строительства жилого дома с подземным гаражом. Существующие ограничения: с обременением всех участников строительства, согласно реестру требований о передаче жилых помещений (перечисляются пофамильно). Рыночная стоимость 556 600 руб. (без НДС). Начальная цена лота N 1-2 954 000 руб.
02.09.2013 проведены открытые электронные торги, местом проведения которых была электронная площадка "Аукционы Сибири", и по итогам которых победителем торгов стало ООО "Спектр-С" (443099, г. Самара, ул. Чапаевская, д. 45), предложившее наиболее высокую цену за реализованную и вышеуказанную конкурсную массу должника - 6 498 800 руб. (без НДС). Результаты торгов были оформлены протоколом N 1844-ОАОФ/2.
Участники строительства Пандази Н.И., Зяблов А.Ф., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Иванова Н.П., - чьи заявления, в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объединены для совместного рассмотрения, обратились с заявлениями, в которых, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили признать недействительными:
- - указанные выше торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации вышеуказанной конкурсной массы должника;
- - протокол N 1844-ОАОФ/2 от 03.09.2013 по результатам проведения торгов, который, по мнению заявителей, фактически имеет силу договора, поскольку сам договор купли-продажи, заключенный 13.09.2013 между должником и покупателем - не был зарегистрирован в Росреестре.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года заявления Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Ивановой Н.П. и Зяблова А.Ф. удовлетворены частично, признаны недействительными открытые торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы ООО "Единство-Строй" в виде:
- - права аренды земельного участка (S = 5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова;
- - земельного участка площадью 101,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63-63-01/161/2003:501;
- - земельного участка площадью 258,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:010102003:524.
Признан недействительным договор купли-продажи от 13.09.2013, заключенный по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С".
ООО "Единство-Строй" обязано возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
В удовлетворении остальной части заявлений Пандази Н.И., Афанасьеву А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Ивановой Н.П. и Зяблову А.Ф. отказано.
ООО "Спектр-С", не согласившись с выводами суда первой инстанции, обратилось в суд с апелляционной жалобой (с учетом дополнений), в которой просило отменить определение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года, принять по делу новый судебный акт.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд определением от 19 августа 2014 года перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с тем, что определение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года по делу N А55-20961/2011 принято с нарушением норм процессуального права, а именно п. 2 ч. 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Афанасьева А.В., Ивановой Н.П. заявил ходатайство об уточнении требований, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которых заявители просили, признать открытые торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы ООО "Единство-Строй" в виде:
- - права аренды земельного участка (S = 5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова;
- - земельного участка площадью 101,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:01:0102003:501;
- - земельного участка площадью 258,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:010102003:524 недействительными.
Признать договор купли-продажи от 13.09.2013, заключенный по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С", недействительным.
Обязать ООО "Единство-Строй" возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
Указанные уточнения, приняты судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пандази Н.И., представитель Афанасьева А.В., Ивановой Н.П., представитель Зяблова А.Ф. заявление (с учетом уточнения) поддержали.
Арбитражный управляющий Николаева О.В., ее представитель, а также представитель арбитражного управляющего Уфимского В.В. с заявлением (с учетом уточнения) не согласились, просили оставить его без удовлетворения.
Представители ФНС России, Машковой Г.А. возможность удовлетворения заявления оставили на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. ООО "Спектр-С" представило отзыв, в котором просило заявление оставить без удовлетворения, а также ходатайствовало о рассмотрении заявления в отсутствие представителя.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение заявления в отсутствие участников процесса.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд находит, что определение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года по делу N А55-20961/2011, подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Самарской области от 17 декабря 2013 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен организатор торгов ООО "Актив и К".
Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО "Актив и К" 20.09.2013 прекращена деятельность юридического лица путем реорганизации в форме слияния в ООО "Интергация" (ОГРН 2136315086323).
В соответствии с пунктом 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания или проведения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта не позднее, чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или проведения процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим кодексом.
В соответствии с пунктом 3 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях, не терпящих отлагательств, арбитражный суд может известить или вызвать лиц, участвующих в деле, телеграммой, телефонограммой, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи. При этом текст телефонограммы или телеграммы должен содержать сведения, предусмотренные п. 2 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации копия судебного акта направляется арбитражным судом по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения адресату непосредственно в арбитражном суде или по месту нахождения адресата, а в случаях, не терпящих отлагательства, путем направления телефонограммы, телеграммы, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи.
Пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.
Из материалов дела следует, что извещение ООО "Интергация" (ОГРН 2136315086323) о рассмотрении дела судом первой инстанции на 17 января 2014 года в материалах дела отсутствует.
Следовательно, имеются все основания считать, что Арбитражный суд Самарской области рассмотрел дело в отсутствие заинтересованного лица, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
При указанных обстоятельствах ООО "Интергация" было лишено возможности участвовать в судебном заседании суда, в результате чего были допущены нарушения таких принципов арбитражного процесса, как обеспечение равной судебной защиты прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле, равноправие сторон, состязательность.
Судебная коллегия приходит к выводу, что определение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года по заявлениям Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Зяблова А.Ф., Ивановой Н.П. о признании недействительными открытых торгов, проведенных 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы, а также протокола N 1844-ОАОФ/2 от 03.09.2013, по делу N А55-20961/2011 вынесено с нарушением п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что является основанием для отмены судебного акта первой инстанции в любом случае.
Разрешая вопрос о возможности удовлетворения заявления участников строительства Пандази Н.И., Зяблов А.Ф., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Иванова Н.П. (с учетом уточнения), судебная коллегия исходит из следующего.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд обязан оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
На основании статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.
В связи с этим заявленные требования подлежат рассмотрению не в рамках искового производства, а в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.
В соответствии с п. 3 ст. 139 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)", пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111, реализация имущества должника в стадии конкурсного производства, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника, осуществляется только по правилам Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)", в форме аукциона, либо при наличии оснований в форме конкурса.
Необходимость согласования реализации права аренды конкурсным управляющим должника нормы закона о банкротстве не предусматривают.
Следовательно, проведя торги по реализации имущества без согласования данных действий с арендодателем земельного участка (Министерством) - арбитражный управляющий не допустил нарушений норм действующего законодательства, что согласуется с арбитражной судебной практикой (Постановление ФАС Поволжского округа от 18.10.2012 N А12-21249/2011, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.10.2013 N А19-1939/2013).
В публикации объявления в отношении порядка оформления участия в торгах, перечня представляемых участниками торгов документов и требований к их оформлению конкурсный управляющий указал, что заявка и приложенные к ней документы - должны соответствовать требованиям, установленным п. 11 ст. 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2010 г. N 54. Оспариваемые торги были назначены в форме простого аукциона, что являлось достаточным для обеспечения желающим принять участие в торгах лицам оформить надлежащую заявку.
В то же время, на собрании кредиторов должника от 11.07.2013 участники собрания высказали мнение, которое было поддержано большинством участников собрания, об обеспечении арбитражным управляющим при проведении торгов именно лицу, обладающему положительной репутацией добросовестного застройщика, реализации имущества должника, - права аренды, - с целью в дальнейшем защиты их прав, как участников строительства. Таким образом участники строительства фактически выдвигали особые условия к лицам - потенциальным победителям торгов. По мнению заявителей, их данное мнение, формально принятое арбитражным управляющим - в дальнейшем фактически было проигнорировано им при проведении торгов, в связи с чем торги, как полагают заявители, надо признать недействительными.
В соответствии с п. 4 ст. 132 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о несостоятельности (банкротстве)), социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 5 ст. 110 Закона о несостоятельности (банкротстве), продажа предприятия осуществляется путем проведения конкурса в случае, если в отношении этого предприятия покупатель должен выполнять условия, установленные решением собрания кредиторов или комитета кредиторов в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - условия конкурса).
В соответствии с п. 2 ст. 111 Закона о несостоятельности (банкротстве), требования п. 5 ст. 110 Закон о несостоятельности (банкротстве) также распространяются и на реализацию части имущества должника.
В данном случае, исходя из формального подхода - решение общего собрания кредиторов о реализации права аренды на земельный участок путем проведения торгов в форме конкурса - не принималось. Однако, как пояснили в ходе судебного разбирательства заявители и их представитель, фактически на собрании кредиторов должника от 11.07.2013, принимая решение по вопросу повестки дня "о выборе потенциального застройщика" - участники собрания установили условия, которым должно было соответствовать лицо, потенциально приобретавшее контроль за строительной площадкой, т.е. лицо, приобретавшее право аренды на земельный участок.
Действующее законодательство не содержит перечня социально значимых объектов, и фактически не устанавливает критериев отнесения объектов к таковым, в связи с чем этот вопрос в каждом конкретном случае должен служить предметом исследования и оценки судом. В данном случае, учитывая, что реализуемое право аренды касалось земельного участка, на котором размещается объект незаконченного строительства, который в свою очередь, по мнению суда, должен фактически обеспечивать потребность большого количества лиц в получении, приобретении такой жизненно важной услуги, как жилье - суд, следуя логике, приходит к тому, что оспариваемое реализуемое право несет признаки социальной значимости.
При таких условиях, суд считает, что проведенные торги не могли проводиться в форме аукциона, тогда, как усматривалась необходимость их проведения именно в форме конкурса, с определением условий, которым должен был отвечать победитель торгов. Суд полагает, что в данном случае проведение торгов в форме аукциона - нарушает п. 4 ст. 132, п. 5 ст. 110 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)", в связи с чем их следует признать недействительными.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно принял довод Министерства строительства и ЖКХ Самарской области о том, что часть выставленного на торги имущества, а именно - право аренды земельного участка (S = 5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), - должнику не принадлежало, и на момент проведения торгов было зарегистрировано за другим лицом - ООО "АПК Базис", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 01.08.2013 в отношении данного земельного участка, право аренды которого реализовано на оспариваемых торгах. Учитывая, что переход права, даже при наличии правоустанавливающих документов - осуществляется только путем государственной регистрации такого перехода права, на момент публикации о проведении торгов по реализации права аренды должник данным правом не обладал.
Таким образом, усматривается, что торги проводились в отношении части имущества, которое должнику не принадлежало, что является дополнительным основанием для признания торгов недействительными.
В соответствии с абзацем 2 пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными - влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о необходимости признания недействительными торгов, а также признания недействительным и договора купли-продажи от 13.09.2013 г., заключенного по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С".
При этом ссылка ООО "Спектор-С" на соглашение от 17.01.2014 года о расторжении договора купли-продажи от 13.09.2013 как на обстоятельство препятствующее признанию договора недействительным признается судебной коллегией несостоятельной.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
С учетом правовой природы последствий расторжения договора, установленных статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора само по себе не препятствует признанию его недействительным (ничтожным), так как согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка является таковой с момента ее совершения.
Расторжение договора и признание договора недействительным имеют разные правовые последствия, следовательно, отказ в удовлетворении иска на основании отсутствия нарушенных прав и законных интересов истца, поскольку договор расторгнут, является недопустимым.
В соответствии с абзацем вторым, п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 ГК РФ, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.
Из материалов дела следует, что ООО "Спектр - С" перечислен задаток в сумме 295 400 руб. Указанное обстоятельство сторонами не оспорено. По условиям соглашения о расторжении договора ООО "Единство-Строй" должно возвратить указанную сумму в течение 20 дней с момента подписания договора. Однако доказательств возврата суммы задатка в материалы дела суду не представлено.
В силу вышеуказанных норм ООО "Единство-Строй" обязано возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
Руководствуясь 184, 185, 223, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 61.8, 110, 111 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года по заявлениям Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Зяблова А.Ф., Ивановой Н.П. о признании недействительными открытых торгов, проведенных 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы, а также протокола N 1844-ОАОФ/2 от 03.09.2013, по делу N А55-20961/2011 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Заявления Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Ивановой Н.П. и Зяблова А.Ф. удовлетворить.
Признать открытые торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы ООО "Единство-Строй" в виде:
- - права аренды земельного участка (S = 5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова;
- - земельного участка площадью 101,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:01:0102003:501;
- - земельного участка площадью 258,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:010102003:524 недействительными.
Признать договор купли-продажи от 13.09.2013, заключенный по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С", недействительным.
Обязать ООО "Единство-Строй" возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.СЕРОВА
Судьи
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
О.Н.РАДУШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.10.2014 ПО ДЕЛУ N А55-20961/2011
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. по делу N А55-20961/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Александрова А.И., Радушевой О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бочковой А.В.,
с участием:
от Машковой Г.А. - представитель Худяков В.Н. по доверенности от 19.05.2012,
от Афанасьева А.В. - представитель Поваляев В.А. по доверенности от 13.12.2013,
от Ивановой Н.П. - представитель Поваляев В.А. по доверенности от 13.12.2013,
от арбитражного управляющего Уфимского В.В. - представитель Большаков В.В. по доверенности от 13.03.2014,
Пандази Надежда Ивановна - лично, паспорт,
от ФНС России - Кирин Д.А., по доверенности от 15.04.2014,
- от арбитражного управляющего Николаевой О.В. - Николаева О.В., лично, паспорт; представитель Губанова Т.Н. по доверенности от 16.01.2014;
- от Зябловой Н.И. - Зяблов А.Ф. по доверенности от 06.06.2012;
- рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7,
заявления Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Зяблова А.Ф., Ивановой Н.П. о признании недействительными открытых торгов, проведенных 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы, а также протокола N 1844-ОАОФ/2 от 03.09.2013, в рамках дела
N А55-20961/2011 (судья Исаев А.В.)
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй", (ИНН 6316058022, ОГРН 1026301165879),
установил:
Старостин А.А. обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании Общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Единство-Строй", мотивируя заявленные требования неисполнением должником свыше трех месяцев своих обязательств, размер которых превышает 100 тыс.рублей.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 24 ноября 2011 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 10 февраля 2012 года в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Уфимский В.В.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 августа 2012 года должник признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим должника утвержден также Уфимский В.В.
27.07.2013 в газете "Коммерсант" дана публикация, касающаяся реализации конкурсной массы должника: Организатор торгов - ООО "Актив и К", далее - ОТ (юр. адрес: 443125,г. Самара, Московское шоссе, 260/4, ОГРН 1116319003404, ИНН 6319150530, электронный адрес: аktivimperia@mail.ru, тел.: (846)994-37-04), по поручению Арбитражного управляющего Уфимского В.В. (ИНН 631805566702, СНИЛС 121-172-70102, адрес для корреспонденции: 443081, г. Самара, ул. Стара-Загора, 56, 2-й подъезд, 14 эт., к. 9, член НП "СМСОАУ", ОГРН 1025402478980, ИНН 5406240676, адрес: 644122, г. Омск. ул. 5-й Армии, д. 4, оф. 1) сообщает о проведении 02.09.2013 г. в 12:00 первых открытых торгов в форме аукциона в электронной форме на электронной площадке Аукционы Сибири, которое является оператором электронной площадки, далее - ОЭП, по продаже следующего имущества ООО "Единство-Строй" (юр. адрес: 443110, г. Самара, ул. Лесная, 23, ОГРН 1026301165879, ИНН 6316058022, Решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А5 5-20961/2011 от 27.08.2012 г. введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Уфимский В.В.): Лот N 1. Земельный участок площадью 101,5 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:501. Адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1. Целевое назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Рыночная стоимость 675.400 руб. (НДС не облагается). Земельный участок площадью 258,8 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:524. Адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1. Целевое назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Рыночная стоимость 1.722.000 руб. (НДС не облагается). Право аренды на земельный участок площадью 5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551. Адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова. Целевое назначение: земли населенных пунктов, для гаражного строительства, для строительства жилого дома с подземным гаражом. Существующие ограничения: с обременением всех участников строительства, согласно реестру требований о передаче жилых помещений (перечисляются пофамильно). Рыночная стоимость 556 600 руб. (без НДС). Начальная цена лота N 1-2 954 000 руб.
02.09.2013 проведены открытые электронные торги, местом проведения которых была электронная площадка "Аукционы Сибири", и по итогам которых победителем торгов стало ООО "Спектр-С" (443099, г. Самара, ул. Чапаевская, д. 45), предложившее наиболее высокую цену за реализованную и вышеуказанную конкурсную массу должника - 6 498 800 руб. (без НДС). Результаты торгов были оформлены протоколом N 1844-ОАОФ/2.
Участники строительства Пандази Н.И., Зяблов А.Ф., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Иванова Н.П., - чьи заявления, в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объединены для совместного рассмотрения, обратились с заявлениями, в которых, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили признать недействительными:
- - указанные выше торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации вышеуказанной конкурсной массы должника;
- - протокол N 1844-ОАОФ/2 от 03.09.2013 по результатам проведения торгов, который, по мнению заявителей, фактически имеет силу договора, поскольку сам договор купли-продажи, заключенный 13.09.2013 между должником и покупателем - не был зарегистрирован в Росреестре.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года заявления Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Ивановой Н.П. и Зяблова А.Ф. удовлетворены частично, признаны недействительными открытые торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы ООО "Единство-Строй" в виде:
- - права аренды земельного участка (S = 5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова;
- - земельного участка площадью 101,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63-63-01/161/2003:501;
- - земельного участка площадью 258,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:010102003:524.
Признан недействительным договор купли-продажи от 13.09.2013, заключенный по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С".
ООО "Единство-Строй" обязано возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
В удовлетворении остальной части заявлений Пандази Н.И., Афанасьеву А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Ивановой Н.П. и Зяблову А.Ф. отказано.
ООО "Спектр-С", не согласившись с выводами суда первой инстанции, обратилось в суд с апелляционной жалобой (с учетом дополнений), в которой просило отменить определение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года, принять по делу новый судебный акт.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд определением от 19 августа 2014 года перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с тем, что определение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года по делу N А55-20961/2011 принято с нарушением норм процессуального права, а именно п. 2 ч. 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Афанасьева А.В., Ивановой Н.П. заявил ходатайство об уточнении требований, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которых заявители просили, признать открытые торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы ООО "Единство-Строй" в виде:
- - права аренды земельного участка (S = 5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова;
- - земельного участка площадью 101,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:01:0102003:501;
- - земельного участка площадью 258,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:010102003:524 недействительными.
Признать договор купли-продажи от 13.09.2013, заключенный по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С", недействительным.
Обязать ООО "Единство-Строй" возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
Указанные уточнения, приняты судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пандази Н.И., представитель Афанасьева А.В., Ивановой Н.П., представитель Зяблова А.Ф. заявление (с учетом уточнения) поддержали.
Арбитражный управляющий Николаева О.В., ее представитель, а также представитель арбитражного управляющего Уфимского В.В. с заявлением (с учетом уточнения) не согласились, просили оставить его без удовлетворения.
Представители ФНС России, Машковой Г.А. возможность удовлетворения заявления оставили на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. ООО "Спектр-С" представило отзыв, в котором просило заявление оставить без удовлетворения, а также ходатайствовало о рассмотрении заявления в отсутствие представителя.
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение заявления в отсутствие участников процесса.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд находит, что определение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года по делу N А55-20961/2011, подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Самарской области от 17 декабря 2013 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен организатор торгов ООО "Актив и К".
Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО "Актив и К" 20.09.2013 прекращена деятельность юридического лица путем реорганизации в форме слияния в ООО "Интергация" (ОГРН 2136315086323).
В соответствии с пунктом 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания или проведения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта не позднее, чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или проведения процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим кодексом.
В соответствии с пунктом 3 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях, не терпящих отлагательств, арбитражный суд может известить или вызвать лиц, участвующих в деле, телеграммой, телефонограммой, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи. При этом текст телефонограммы или телеграммы должен содержать сведения, предусмотренные п. 2 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации копия судебного акта направляется арбитражным судом по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения адресату непосредственно в арбитражном суде или по месту нахождения адресата, а в случаях, не терпящих отлагательства, путем направления телефонограммы, телеграммы, по факсимильной связи или электронной почте либо с использованием иных средств связи.
Пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.
Из материалов дела следует, что извещение ООО "Интергация" (ОГРН 2136315086323) о рассмотрении дела судом первой инстанции на 17 января 2014 года в материалах дела отсутствует.
Следовательно, имеются все основания считать, что Арбитражный суд Самарской области рассмотрел дело в отсутствие заинтересованного лица, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
При указанных обстоятельствах ООО "Интергация" было лишено возможности участвовать в судебном заседании суда, в результате чего были допущены нарушения таких принципов арбитражного процесса, как обеспечение равной судебной защиты прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле, равноправие сторон, состязательность.
Судебная коллегия приходит к выводу, что определение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года по заявлениям Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Зяблова А.Ф., Ивановой Н.П. о признании недействительными открытых торгов, проведенных 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы, а также протокола N 1844-ОАОФ/2 от 03.09.2013, по делу N А55-20961/2011 вынесено с нарушением п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что является основанием для отмены судебного акта первой инстанции в любом случае.
Разрешая вопрос о возможности удовлетворения заявления участников строительства Пандази Н.И., Зяблов А.Ф., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Иванова Н.П. (с учетом уточнения), судебная коллегия исходит из следующего.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд обязан оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
На основании статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.
В связи с этим заявленные требования подлежат рассмотрению не в рамках искового производства, а в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.
В соответствии с п. 3 ст. 139 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)", пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111, реализация имущества должника в стадии конкурсного производства, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника, осуществляется только по правилам Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)", в форме аукциона, либо при наличии оснований в форме конкурса.
Необходимость согласования реализации права аренды конкурсным управляющим должника нормы закона о банкротстве не предусматривают.
Следовательно, проведя торги по реализации имущества без согласования данных действий с арендодателем земельного участка (Министерством) - арбитражный управляющий не допустил нарушений норм действующего законодательства, что согласуется с арбитражной судебной практикой (Постановление ФАС Поволжского округа от 18.10.2012 N А12-21249/2011, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.10.2013 N А19-1939/2013).
В публикации объявления в отношении порядка оформления участия в торгах, перечня представляемых участниками торгов документов и требований к их оформлению конкурсный управляющий указал, что заявка и приложенные к ней документы - должны соответствовать требованиям, установленным п. 11 ст. 110 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2010 г. N 54. Оспариваемые торги были назначены в форме простого аукциона, что являлось достаточным для обеспечения желающим принять участие в торгах лицам оформить надлежащую заявку.
В то же время, на собрании кредиторов должника от 11.07.2013 участники собрания высказали мнение, которое было поддержано большинством участников собрания, об обеспечении арбитражным управляющим при проведении торгов именно лицу, обладающему положительной репутацией добросовестного застройщика, реализации имущества должника, - права аренды, - с целью в дальнейшем защиты их прав, как участников строительства. Таким образом участники строительства фактически выдвигали особые условия к лицам - потенциальным победителям торгов. По мнению заявителей, их данное мнение, формально принятое арбитражным управляющим - в дальнейшем фактически было проигнорировано им при проведении торгов, в связи с чем торги, как полагают заявители, надо признать недействительными.
В соответствии с п. 4 ст. 132 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о несостоятельности (банкротстве)), социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 5 ст. 110 Закона о несостоятельности (банкротстве), продажа предприятия осуществляется путем проведения конкурса в случае, если в отношении этого предприятия покупатель должен выполнять условия, установленные решением собрания кредиторов или комитета кредиторов в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - условия конкурса).
В соответствии с п. 2 ст. 111 Закона о несостоятельности (банкротстве), требования п. 5 ст. 110 Закон о несостоятельности (банкротстве) также распространяются и на реализацию части имущества должника.
В данном случае, исходя из формального подхода - решение общего собрания кредиторов о реализации права аренды на земельный участок путем проведения торгов в форме конкурса - не принималось. Однако, как пояснили в ходе судебного разбирательства заявители и их представитель, фактически на собрании кредиторов должника от 11.07.2013, принимая решение по вопросу повестки дня "о выборе потенциального застройщика" - участники собрания установили условия, которым должно было соответствовать лицо, потенциально приобретавшее контроль за строительной площадкой, т.е. лицо, приобретавшее право аренды на земельный участок.
Действующее законодательство не содержит перечня социально значимых объектов, и фактически не устанавливает критериев отнесения объектов к таковым, в связи с чем этот вопрос в каждом конкретном случае должен служить предметом исследования и оценки судом. В данном случае, учитывая, что реализуемое право аренды касалось земельного участка, на котором размещается объект незаконченного строительства, который в свою очередь, по мнению суда, должен фактически обеспечивать потребность большого количества лиц в получении, приобретении такой жизненно важной услуги, как жилье - суд, следуя логике, приходит к тому, что оспариваемое реализуемое право несет признаки социальной значимости.
При таких условиях, суд считает, что проведенные торги не могли проводиться в форме аукциона, тогда, как усматривалась необходимость их проведения именно в форме конкурса, с определением условий, которым должен был отвечать победитель торгов. Суд полагает, что в данном случае проведение торгов в форме аукциона - нарушает п. 4 ст. 132, п. 5 ст. 110 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)", в связи с чем их следует признать недействительными.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно принял довод Министерства строительства и ЖКХ Самарской области о том, что часть выставленного на торги имущества, а именно - право аренды земельного участка (S = 5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), - должнику не принадлежало, и на момент проведения торгов было зарегистрировано за другим лицом - ООО "АПК Базис", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 01.08.2013 в отношении данного земельного участка, право аренды которого реализовано на оспариваемых торгах. Учитывая, что переход права, даже при наличии правоустанавливающих документов - осуществляется только путем государственной регистрации такого перехода права, на момент публикации о проведении торгов по реализации права аренды должник данным правом не обладал.
Таким образом, усматривается, что торги проводились в отношении части имущества, которое должнику не принадлежало, что является дополнительным основанием для признания торгов недействительными.
В соответствии с абзацем 2 пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными - влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о необходимости признания недействительными торгов, а также признания недействительным и договора купли-продажи от 13.09.2013 г., заключенного по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С".
При этом ссылка ООО "Спектор-С" на соглашение от 17.01.2014 года о расторжении договора купли-продажи от 13.09.2013 как на обстоятельство препятствующее признанию договора недействительным признается судебной коллегией несостоятельной.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
С учетом правовой природы последствий расторжения договора, установленных статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора само по себе не препятствует признанию его недействительным (ничтожным), так как согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка является таковой с момента ее совершения.
Расторжение договора и признание договора недействительным имеют разные правовые последствия, следовательно, отказ в удовлетворении иска на основании отсутствия нарушенных прав и законных интересов истца, поскольку договор расторгнут, является недопустимым.
В соответствии с абзацем вторым, п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 ГК РФ, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.
Из материалов дела следует, что ООО "Спектр - С" перечислен задаток в сумме 295 400 руб. Указанное обстоятельство сторонами не оспорено. По условиям соглашения о расторжении договора ООО "Единство-Строй" должно возвратить указанную сумму в течение 20 дней с момента подписания договора. Однако доказательств возврата суммы задатка в материалы дела суду не представлено.
В силу вышеуказанных норм ООО "Единство-Строй" обязано возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
Руководствуясь 184, 185, 223, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 61.8, 110, 111 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской области от 31 января 2014 года по заявлениям Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Зяблова А.Ф., Ивановой Н.П. о признании недействительными открытых торгов, проведенных 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы, а также протокола N 1844-ОАОФ/2 от 03.09.2013, по делу N А55-20961/2011 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Заявления Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Ивановой Н.П. и Зяблова А.Ф. удовлетворить.
Признать открытые торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы ООО "Единство-Строй" в виде:
- - права аренды земельного участка (S = 5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова;
- - земельного участка площадью 101,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:01:0102003:501;
- - земельного участка площадью 258,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:010102003:524 недействительными.
Признать договор купли-продажи от 13.09.2013, заключенный по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С", недействительным.
Обязать ООО "Единство-Строй" возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.СЕРОВА
Судьи
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
О.Н.РАДУШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)