Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вериго Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Озерова С.А.,
судей Хрулевой Т.Е., Григорьевой Н.М.,
при секретаре И.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Т.П. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 07 июля 2014 года.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., объяснения Т.П., поддержавшего доводы жалобы,
установила:
ОАО Губернский Банк "Симбирск" обратилось в Выборгский городской суд с иском: - о расторжении кредитного договора N от 01.10.2012 заключенного с ООО "Нева групп"; - о взыскании по кредитному договору солидарно с ООО "Нева групп" и Т.А. ссудной задолженности в размере <...> руб. и задолженности по процентам за пользование кредитом на 19.03.2014 в размере <...> руб. <...> коп.; - об обращении взыскания путем продажи с публичных торгов на принадлежащие Т.П.: жилой дом, общей площадью 329,5 кв. м, условный N и право аренды земельного участка площадью 2 500 кв. м, кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены на жилой дом - <...> руб., на право аренды земельного участка - <...> руб.; - об обращении взыскания путем продажи с публичных торгов на принадлежащие Т.П.: жилой дом, общей площадью 438,6 кв. м, условный N, на право аренды земельного участка площадью 2500 кв. м кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены на жилой дом - <...> руб., на право аренды земельного участка - <...> руб.
В основание требований указало на то, что по кредитному договору от 01.10.2012 ОАО Губернский Банк "Симбирск" предоставило ООО "Нева групп" кредит в размере <...> руб. В обеспечение исполнения обязательств ООО "Нева групп", 01.10.2012 между ОАО Губернский Банк "Симбирск" и Т.А. был заключен договор поручительства N, по которому Т.А. обязался отвечать за исполнение обязательств ООО "Нева групп" по кредитному договору. В обеспечение исполнения обязательства ООО "Нева групп" по кредитному договору, 21.11.2012 между ОАО Губернский Банк "Симбирск" и Т.П. был заключен договор залога недвижимого имущества N в отношении принадлежащих Т.П. жилого дома, общей площадью 329,5 кв. м, условный N и права аренды земельного участка площадью 2 500 кв. м, кадастровый N. Также в обеспечение исполнения обязательства ООО "Нева групп" по кредитному договору, 21.11.2012 между ОАО Губернский Банк "Симбирск" и П. был заключен договор залога недвижимого имущества N в отношении принадлежащих П. жилого дома общей площадью 438,6 кв. м, условный N и права аренды земельного участка площадью 2500 кв. м, кадастровый N. По договору купли-продажи и уступки требования права аренды от 28.06.2013 П. передала права на жилой дом, условный N и права аренды земельного участка, кадастровый N, Т.П., с сохранением в отношении них залога. С июля 2013 г. ООО "Нева групп" ненадлежащим образом исполняет обязательства по кредитному договору, не уплачивает проценты по кредиту, сумма кредита в срок в полном объеме не погашена. Стороны оценили жилые дома и права аренды земельных участков в указанном размере.
Представитель истца в суде поддержал иск по указанным в нем основаниям.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков, извещенных о месте и времени судебного заседания.
07 июля 2014 года Выборгским городским судом постановлено решение, которым иск ОАО Губернский Банк "Симбирск" удовлетворен в полном объеме.
Дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчиков, извещенных о месте и времени рассмотрения дела.
ООО "Нева групп" и Т.А. возражений на иск в суд не представили.
Т.П. не согласился с законностью и обоснованностью решения суда, подал на него жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В основание требований указал на то, что суд необоснованно отказал в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица П., между которой и банком был заключен договор залога N. Суд нарушил его право на предъявление встречного иска. По сделке с П. от 28.06.2013 сведения о залоге от него были скрыты и ему не были известны обязательства, обеспеченные ипотекой принадлежащего ему имущества. П. являлась лишь титульным собственником, ввиду неисполнения договора купли-продажи от 01.11.2012 по передаче ему денежных средств за приобретаемое имущество. Дом принадлежит и принадлежал ему до совершения П. сделки по передаче дома в залог банку, согласия на который он не давал. Договор залога не отражает действительность в части оценки имущества и то, у кого находится заложенное имущество.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, представителей ответчиков, надлежащим образом извещенных (телеграммами и факсимильной связью) о месте и времени судебного заседания и не представивших доказательств уважительности причин неявки.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда основания для изменения решения суда.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21 и п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" судам необходимо учитывать, что по смыслу ст. 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. В соответствии с частями 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Согласно материалам дела, по кредитному договору N от 01.10.2012 ОАО Губернский Банк "Симбирск" предоставило ООО "Нева групп" денежные средства (по открытой кредитной линии, путем предоставления траншей) в размере <...> руб. под 16% годовых, с обязательством возврата суммы кредита и процентов в срок не позднее 30.11.2013.
В обеспечение обязательств ООО "Нева групп" по кредитному договору, между ОАО Губернский Банк "Симбирск" и Т.А. 01.10.2012 был заключен договор поручительства N, по которому Т.А. обязался отвечать перед ОАО Губернский Банк "Симбирск" за исполнение ООО "Нева групп" обязательств, возникших из кредитного договора N от 01.10.2012.
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Материалами дела подтверждается неисполнение ООО "Нева групп" и Т.А. своих обязательств по кредитному договору N от 01.10.2012 и договору поручительства N от 01.10.2012, при наличии задолженности ООО "Нева групп" по кредитному договору в размере <...> руб. <...> коп.
Требования ОАО Губернский Банк "Симбирск" о погашении задолженности по кредитному договору ООО "Нева групп" и Т.А. не исполнены.
При таких обстоятельствах суд обоснованно, на основании ст. ст. 363, 451, 452 ГК РФ расторг вышеуказанный кредитный договор и взыскал установленную задолженность по кредитному договору солидарно с ООО "Нева групп" и Т.А.
Решение суда в указанной части не обжалуется, доводы о несогласии с решением суда в части расторжения кредитного договора и взыскании задолженности, в жалобе не содержатся.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 334 ГК РФ (в редакции Закона, действующей в период возникновения спорных правоотношений) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
В соответствии с п. 1 ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге.
В силу п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
В обеспечение обязательств ООО "Нева групп" по кредитному договору, между ОАО Губернский Банк "Симбирск" и Т.П. 21.11.2012 был заключен договор залога недвижимого имущества N, по которому Т.П. заложил ОАО Губернский Банк "Симбирск" принадлежащее ему недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 329,5 кв. м, условный N и право аренды (49 лет) земельного участка площадью 2 500 кв. м, кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, с установлением (согласованием) залоговой стоимости на жилой дом - <адрес> руб., на право аренды земельного участка - <адрес> руб.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Решение суда в части обращения взыскания на жилой дом, условный N и право аренды земельного участка, кадастровый N не обжалуется, доводы о несогласии с решением суда в указанной части в жалобе не содержатся.
При установлении факта неисполнения ООО "Нева групп" обязательств по кредитному договору, суд первой инстанции обоснованно по заявлению истца обратил взыскание на указанное заложенное имущество, и при отсутствии возражений сторон и непредоставлении доказательств об иной стоимости заложенного имущества, установил начальную продажную цену заложенного имущества в размере установленном (согласованном) сторонами в договоре о залоге N: <...> руб. и <...> руб. соответственно.
Согласно ст. ст. 1, 3, 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Закона, действующей в период возникновения спорных правоотношений) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу ст. 38 указанного Федерального закона, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
В обеспечение обязательств ООО "Нева групп" по кредитному договору, между ОАО Губернский Банк "Симбирск" и П. 21.11.2012 также был заключен договор залога недвижимого имущества N, по которому П. заложила ОАО Губернский Банк "Симбирск" принадлежащее ей недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 438,6 кв. м, условный N и право аренды (49 лет) земельного участка площадью 2500 кв. м, кадастровый N с установлением (согласование) залоговой стоимости на жилой дом - <...> руб., на право аренды земельного участка - <...> руб.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По договору купли-продажи и уступки требования права аренды земельного участка от 28.06.2013 П. продала Т.П. жилой дом, условный N и уступила требование права аренды земельного участка, кадастровый N.
Договор содержит указание на обременение данного имущества ипотекой, на основании договора залога от 21.11.2012 N.
При этом 20.06.2013 ОАО Губернский Банк "Симбирск" письменно уведомило регистрационный орган о согласии на заключение указанного договора купли-продажи и уступки требования права аренды земельного участка, заложенных ОАО Губернский Банк "Симбирск" по договору залога от 21.11.2012 N.
17.07.2013 произведена государственная регистрация указанного договора и права собственности Т.П. на жилой дом, условный N.
Таким образом, Т.П. как лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя - П. и несет все обязанности последней по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
При этом соглашение ОАО Губернский Банк "Симбирск" и Т.П. об освобождении последнего от этих обязанностей не заключалось.
Залог спорного имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества на основании договора купли-продажи и уступки требования права аренды земельного участка от 28.06.2013 нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Основания, предусмотренные ст. 352 ГК РФ и ст. 60 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для прекращения залога отсутствуют.
Никакие условия договора купли-продажи и уступки требования права аренды земельного участка от 28.06.2013 залог не прекращают и его срок ограничивать не могут.
При этом из буквального толкования данного договора следует, что в нем указан лишь срок исполнения обязательств по кредитному договору, определенный конкретной датой - 30.09.2013, которая, при неисполнении должником обязательств по кредитному договору, не является датой прекращения договора залога (п. 5 договора).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно обратил взыскание на являющиеся предметом залога, принадлежащие Т.П.: жилой дом, условный N и права аренды земельного участка, кадастровый N.
Непривлечение у участию в деле в качестве третьего лица П., не повлияло на права и законные интересы лиц, участвующих в деле в соответствующем спорном правоотношении.
Отказ суда первой инстанции от принятия для совместного рассмотрения с иском ОАО Губернский Банк "Симбирск", встречного иска Т.П. к ОАО Губернский Банк "Симбирск" и П. об оспаривании договора залога недвижимого имущества от 21.11.2012 N, содержащего заведомо не соответствующие действительности сведения, является законным и обоснованным, так как их совместное рассмотрение не привело бы к более быстрому и правильному рассмотрению споров, и не препятствует Т.П. в предъявлении соответствующего иска в целях защиты прав и законных интересов, в общем порядке, с соблюдением требований ст. ст. 131, 132 ГПК РФ.
В настоящее время договор залога недвижимого имущества от 21.11.2012 N недействительным не признан, сведения об его оспаривании Т.П. отсутствуют.
При установлении факта неисполнения ООО "Нева групп" обязательств по кредитному договору, суд первой инстанции обоснованно по заявлению истца обратил взыскание на указанное заложенное имущество, и при отсутствии относимых и допустимых возражений сторон и при непредоставлении доказательств об иной стоимости заложенного имущества, установил начальную продажную цену заложенного имущества в размере установленном (согласованном) сторонами в договоре о залоге N: <...> руб. и <...> руб.
Суд апелляционной инстанции вынес на обсуждение сторон и предложил сторонам предоставить в суд апелляционной инстанции относимые и допустимые доказательства, подтверждающие действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости: жилого дома, условный N и права аренды земельного участка, кадастровый N, в том числе на основании отчета оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ".
ОАО Губернский Банк "Симбирск" предоставило в суд апелляционной инстанции отчет об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости от 01.09.2012 (послуживший основанием для установления (согласования) сторонами начальной продажной цены заложенного имущества в размере указанном в договоре о залоге N), а Т.П. - заключение о рыночной стоимости спорных дома и земельного участка в размере <...> руб., составленное специалистом загородной недвижимости агентства "АН Александр".
При этом указанный специалист не является субъектом оценочной деятельности, а заключение - отчетом об оценке объектов оценки, в соответствии с требованиями установленными Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" и соответственно не может быть принят в качестве относимого и допустимого доказательства для установления иной стоимости заложенного имущества, нежели указана в договоре залога N.
Согласно подп. 3 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.
Однако решение суда первой инстанции не содержит указания на способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.
В связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит изменению, в виде дополнения, с указанием на реализацию заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при принятии решения судом в остальной части правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам, применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями процессуального законодательства.
Доводы жалобы не содержат правовых оснований к отмене или изменению решения суда в остальной части, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к выражению несогласия с оценкой судом представленных по делу доказательств, и не могут быть удовлетворены.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 07 июля 2014 года изменить, дополнив указанием на реализацию заложенного имущества, на которое обращается взыскание, путем продажи с публичных торгов.
В остальной части решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 07 июля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Т.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.09.2014 N 33-4408/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 сентября 2014 г. N 33-4408/2014
Судья Вериго Н.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Озерова С.А.,
судей Хрулевой Т.Е., Григорьевой Н.М.,
при секретаре И.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Т.П. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 07 июля 2014 года.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Озерова С.А., объяснения Т.П., поддержавшего доводы жалобы,
установила:
ОАО Губернский Банк "Симбирск" обратилось в Выборгский городской суд с иском: - о расторжении кредитного договора N от 01.10.2012 заключенного с ООО "Нева групп"; - о взыскании по кредитному договору солидарно с ООО "Нева групп" и Т.А. ссудной задолженности в размере <...> руб. и задолженности по процентам за пользование кредитом на 19.03.2014 в размере <...> руб. <...> коп.; - об обращении взыскания путем продажи с публичных торгов на принадлежащие Т.П.: жилой дом, общей площадью 329,5 кв. м, условный N и право аренды земельного участка площадью 2 500 кв. м, кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены на жилой дом - <...> руб., на право аренды земельного участка - <...> руб.; - об обращении взыскания путем продажи с публичных торгов на принадлежащие Т.П.: жилой дом, общей площадью 438,6 кв. м, условный N, на право аренды земельного участка площадью 2500 кв. м кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной цены на жилой дом - <...> руб., на право аренды земельного участка - <...> руб.
В основание требований указало на то, что по кредитному договору от 01.10.2012 ОАО Губернский Банк "Симбирск" предоставило ООО "Нева групп" кредит в размере <...> руб. В обеспечение исполнения обязательств ООО "Нева групп", 01.10.2012 между ОАО Губернский Банк "Симбирск" и Т.А. был заключен договор поручительства N, по которому Т.А. обязался отвечать за исполнение обязательств ООО "Нева групп" по кредитному договору. В обеспечение исполнения обязательства ООО "Нева групп" по кредитному договору, 21.11.2012 между ОАО Губернский Банк "Симбирск" и Т.П. был заключен договор залога недвижимого имущества N в отношении принадлежащих Т.П. жилого дома, общей площадью 329,5 кв. м, условный N и права аренды земельного участка площадью 2 500 кв. м, кадастровый N. Также в обеспечение исполнения обязательства ООО "Нева групп" по кредитному договору, 21.11.2012 между ОАО Губернский Банк "Симбирск" и П. был заключен договор залога недвижимого имущества N в отношении принадлежащих П. жилого дома общей площадью 438,6 кв. м, условный N и права аренды земельного участка площадью 2500 кв. м, кадастровый N. По договору купли-продажи и уступки требования права аренды от 28.06.2013 П. передала права на жилой дом, условный N и права аренды земельного участка, кадастровый N, Т.П., с сохранением в отношении них залога. С июля 2013 г. ООО "Нева групп" ненадлежащим образом исполняет обязательства по кредитному договору, не уплачивает проценты по кредиту, сумма кредита в срок в полном объеме не погашена. Стороны оценили жилые дома и права аренды земельных участков в указанном размере.
Представитель истца в суде поддержал иск по указанным в нем основаниям.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков, извещенных о месте и времени судебного заседания.
07 июля 2014 года Выборгским городским судом постановлено решение, которым иск ОАО Губернский Банк "Симбирск" удовлетворен в полном объеме.
Дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчиков, извещенных о месте и времени рассмотрения дела.
ООО "Нева групп" и Т.А. возражений на иск в суд не представили.
Т.П. не согласился с законностью и обоснованностью решения суда, подал на него жалобу, в которой просит решение суда отменить.
В основание требований указал на то, что суд необоснованно отказал в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица П., между которой и банком был заключен договор залога N. Суд нарушил его право на предъявление встречного иска. По сделке с П. от 28.06.2013 сведения о залоге от него были скрыты и ему не были известны обязательства, обеспеченные ипотекой принадлежащего ему имущества. П. являлась лишь титульным собственником, ввиду неисполнения договора купли-продажи от 01.11.2012 по передаче ему денежных средств за приобретаемое имущество. Дом принадлежит и принадлежал ему до совершения П. сделки по передаче дома в залог банку, согласия на который он не давал. Договор залога не отражает действительность в части оценки имущества и то, у кого находится заложенное имущество.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, представителей ответчиков, надлежащим образом извещенных (телеграммами и факсимильной связью) о месте и времени судебного заседания и не представивших доказательств уважительности причин неявки.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда основания для изменения решения суда.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21 и п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" судам необходимо учитывать, что по смыслу ст. 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. В соответствии с частями 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Согласно материалам дела, по кредитному договору N от 01.10.2012 ОАО Губернский Банк "Симбирск" предоставило ООО "Нева групп" денежные средства (по открытой кредитной линии, путем предоставления траншей) в размере <...> руб. под 16% годовых, с обязательством возврата суммы кредита и процентов в срок не позднее 30.11.2013.
В обеспечение обязательств ООО "Нева групп" по кредитному договору, между ОАО Губернский Банк "Симбирск" и Т.А. 01.10.2012 был заключен договор поручительства N, по которому Т.А. обязался отвечать перед ОАО Губернский Банк "Симбирск" за исполнение ООО "Нева групп" обязательств, возникших из кредитного договора N от 01.10.2012.
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Материалами дела подтверждается неисполнение ООО "Нева групп" и Т.А. своих обязательств по кредитному договору N от 01.10.2012 и договору поручительства N от 01.10.2012, при наличии задолженности ООО "Нева групп" по кредитному договору в размере <...> руб. <...> коп.
Требования ОАО Губернский Банк "Симбирск" о погашении задолженности по кредитному договору ООО "Нева групп" и Т.А. не исполнены.
При таких обстоятельствах суд обоснованно, на основании ст. ст. 363, 451, 452 ГК РФ расторг вышеуказанный кредитный договор и взыскал установленную задолженность по кредитному договору солидарно с ООО "Нева групп" и Т.А.
Решение суда в указанной части не обжалуется, доводы о несогласии с решением суда в части расторжения кредитного договора и взыскании задолженности, в жалобе не содержатся.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 334 ГК РФ (в редакции Закона, действующей в период возникновения спорных правоотношений) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
В соответствии с п. 1 ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге.
В силу п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
В обеспечение обязательств ООО "Нева групп" по кредитному договору, между ОАО Губернский Банк "Симбирск" и Т.П. 21.11.2012 был заключен договор залога недвижимого имущества N, по которому Т.П. заложил ОАО Губернский Банк "Симбирск" принадлежащее ему недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 329,5 кв. м, условный N и право аренды (49 лет) земельного участка площадью 2 500 кв. м, кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, с установлением (согласованием) залоговой стоимости на жилой дом - <адрес> руб., на право аренды земельного участка - <адрес> руб.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Решение суда в части обращения взыскания на жилой дом, условный N и право аренды земельного участка, кадастровый N не обжалуется, доводы о несогласии с решением суда в указанной части в жалобе не содержатся.
При установлении факта неисполнения ООО "Нева групп" обязательств по кредитному договору, суд первой инстанции обоснованно по заявлению истца обратил взыскание на указанное заложенное имущество, и при отсутствии возражений сторон и непредоставлении доказательств об иной стоимости заложенного имущества, установил начальную продажную цену заложенного имущества в размере установленном (согласованном) сторонами в договоре о залоге N: <...> руб. и <...> руб. соответственно.
Согласно ст. ст. 1, 3, 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Закона, действующей в период возникновения спорных правоотношений) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В силу ст. 38 указанного Федерального закона, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
В обеспечение обязательств ООО "Нева групп" по кредитному договору, между ОАО Губернский Банк "Симбирск" и П. 21.11.2012 также был заключен договор залога недвижимого имущества N, по которому П. заложила ОАО Губернский Банк "Симбирск" принадлежащее ей недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 438,6 кв. м, условный N и право аренды (49 лет) земельного участка площадью 2500 кв. м, кадастровый N с установлением (согласование) залоговой стоимости на жилой дом - <...> руб., на право аренды земельного участка - <...> руб.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По договору купли-продажи и уступки требования права аренды земельного участка от 28.06.2013 П. продала Т.П. жилой дом, условный N и уступила требование права аренды земельного участка, кадастровый N.
Договор содержит указание на обременение данного имущества ипотекой, на основании договора залога от 21.11.2012 N.
При этом 20.06.2013 ОАО Губернский Банк "Симбирск" письменно уведомило регистрационный орган о согласии на заключение указанного договора купли-продажи и уступки требования права аренды земельного участка, заложенных ОАО Губернский Банк "Симбирск" по договору залога от 21.11.2012 N.
17.07.2013 произведена государственная регистрация указанного договора и права собственности Т.П. на жилой дом, условный N.
Таким образом, Т.П. как лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя - П. и несет все обязанности последней по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
При этом соглашение ОАО Губернский Банк "Симбирск" и Т.П. об освобождении последнего от этих обязанностей не заключалось.
Залог спорного имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества на основании договора купли-продажи и уступки требования права аренды земельного участка от 28.06.2013 нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Основания, предусмотренные ст. 352 ГК РФ и ст. 60 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для прекращения залога отсутствуют.
Никакие условия договора купли-продажи и уступки требования права аренды земельного участка от 28.06.2013 залог не прекращают и его срок ограничивать не могут.
При этом из буквального толкования данного договора следует, что в нем указан лишь срок исполнения обязательств по кредитному договору, определенный конкретной датой - 30.09.2013, которая, при неисполнении должником обязательств по кредитному договору, не является датой прекращения договора залога (п. 5 договора).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно обратил взыскание на являющиеся предметом залога, принадлежащие Т.П.: жилой дом, условный N и права аренды земельного участка, кадастровый N.
Непривлечение у участию в деле в качестве третьего лица П., не повлияло на права и законные интересы лиц, участвующих в деле в соответствующем спорном правоотношении.
Отказ суда первой инстанции от принятия для совместного рассмотрения с иском ОАО Губернский Банк "Симбирск", встречного иска Т.П. к ОАО Губернский Банк "Симбирск" и П. об оспаривании договора залога недвижимого имущества от 21.11.2012 N, содержащего заведомо не соответствующие действительности сведения, является законным и обоснованным, так как их совместное рассмотрение не привело бы к более быстрому и правильному рассмотрению споров, и не препятствует Т.П. в предъявлении соответствующего иска в целях защиты прав и законных интересов, в общем порядке, с соблюдением требований ст. ст. 131, 132 ГПК РФ.
В настоящее время договор залога недвижимого имущества от 21.11.2012 N недействительным не признан, сведения об его оспаривании Т.П. отсутствуют.
При установлении факта неисполнения ООО "Нева групп" обязательств по кредитному договору, суд первой инстанции обоснованно по заявлению истца обратил взыскание на указанное заложенное имущество, и при отсутствии относимых и допустимых возражений сторон и при непредоставлении доказательств об иной стоимости заложенного имущества, установил начальную продажную цену заложенного имущества в размере установленном (согласованном) сторонами в договоре о залоге N: <...> руб. и <...> руб.
Суд апелляционной инстанции вынес на обсуждение сторон и предложил сторонам предоставить в суд апелляционной инстанции относимые и допустимые доказательства, подтверждающие действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости: жилого дома, условный N и права аренды земельного участка, кадастровый N, в том числе на основании отчета оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ".
ОАО Губернский Банк "Симбирск" предоставило в суд апелляционной инстанции отчет об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости от 01.09.2012 (послуживший основанием для установления (согласования) сторонами начальной продажной цены заложенного имущества в размере указанном в договоре о залоге N), а Т.П. - заключение о рыночной стоимости спорных дома и земельного участка в размере <...> руб., составленное специалистом загородной недвижимости агентства "АН Александр".
При этом указанный специалист не является субъектом оценочной деятельности, а заключение - отчетом об оценке объектов оценки, в соответствии с требованиями установленными Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" и соответственно не может быть принят в качестве относимого и допустимого доказательства для установления иной стоимости заложенного имущества, нежели указана в договоре залога N.
Согласно подп. 3 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.
Однако решение суда первой инстанции не содержит указания на способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.
В связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит изменению, в виде дополнения, с указанием на реализацию заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при принятии решения судом в остальной части правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам, применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями процессуального законодательства.
Доводы жалобы не содержат правовых оснований к отмене или изменению решения суда в остальной части, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к выражению несогласия с оценкой судом представленных по делу доказательств, и не могут быть удовлетворены.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 07 июля 2014 года изменить, дополнив указанием на реализацию заложенного имущества, на которое обращается взыскание, путем продажи с публичных торгов.
В остальной части решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 07 июля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Т.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)