Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области - Степанчука М.В. по доверенности от 17.02.2014 N 08/01-24, Степановой О.О. по доверенности от 30.12.2013 N 47/01-24,
от третьего лица Администрации города Реутов Московской области - Степановой О.О. по доверенности от 01.04.2014 N 09,
рассмотрев 27 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭГАС"
на решение от 16.04.2014
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Богатиной Ю.Г.,
на постановление от 29.07.2014
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Катькиной Н.Н., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.,
по делу N А41-5945/14 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области
к обществу с ограниченной ответственностью "ЭГАС"
третье лицо: Администрация города Реутов Московской области
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью ООО "ЭГАС" о расторжении договора аренды земельного участка N 09/13 от 06.03.13 и обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010306:695 по акту приема-передачи.
Определением Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечена администрация города Реутов Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 16 апреля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года договор аренды земельного участка N 09/13 от 06.03.13 был расторгнут, ООО "ЭГАС" было обязано передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010306:695 Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области по акту приема-передачи.
При этом суды исходили из того, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, а именно была допущена просрочка внесения арендных платежей за 3 квартала 2013 года.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ЭГАС" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия содержащихся в них выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик указал, что задолженность, на которую ссылается истец в исковом заявлении, была погашена ответчиком.
При этом за просрочку платежа с ответчика взысканы пени.
По мнению заявителя, допущенные просрочки исполнения обязательств по платежам являются основанием для расторжения договора, противоречит положениям законодательства.
Согласно разъяснениям, данным в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, право расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Заявитель полагает, что поскольку допущенные нарушения ответчиком устранены, оснований для расторжения договора в судебном порядке не имелось.
На данный момент указанный земельный участок используется ответчиком в предпринимательской деятельности, и исполнение судебного решения повлечет для него неблагоприятные последствия.
До начала судебного заседания представителем Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области заявлено ходатайство о замене ООО "ЭГАС" на его правопреемника ООО "Защита".
В обоснование заявленного ходатайства представлены:
- сведения об ООО "Защита" из единого государственного реестра юридических лиц,
- выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2014.
В соответствии с ч. 1 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Рассмотрев ходатайство Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области о замене ответчика на ООО "Защита" в порядке процессуального правопреемства, судебная коллегия приходит к выводу о его отклонении, поскольку Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области не представил надлежащие документы, подтверждающие переход прав от ООО "ЭГАС" к ООО "Защита". Основанием для правопреемства явилось соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.01.2014 N 17/01, которое в материалах дела отсутствует.
Представители Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области и Администрации города Реутов Московской области в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения кассационной жалобы, полагают обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
В обоснование возражений Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области указал, что срок, в который ответчик устранил имеющуюся задолженность по арендной плате, не является разумным.
Ответчик ссылается на п. 29 Информационного письма Президиума ВАС N 66 от 11.01.2002 г., в котором указано, что право расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушение. Данное правило не может применяться в сложившейся между сторонами ситуации, поскольку сроки, в которые ответчик устранил задолженность, разумными не являются.
Истец направлял ответчику требования, в которых просил устранить нарушения по оплате и устанавливал для этого разумный срок: претензия от 08.07.2013 г., требование от 08.08.2013 г.; предупреждение от 28.10.2013 г. Ответчик не исполнил свое обязательство в установленные сроки.
Сроки, предоставленные ответчику для устранения нарушений, являются теми разумными сроками, речь о которых идет в ст. 619 ГК РФ. Ответчик эти сроки не оспаривал и не просил продлить их.
Довод ответчика о том, что поскольку допущенные нарушения по оплате арендных платежей устранены, то оснований для расторжения договора в судебном порядке не имелось, истец полагает не состоятельным.
Невнесение оплаты по договору является основанием для его расторжения согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ либо договором. В настоящем деле основания для расторжения предусмотрены как законом, так и договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ договор может быть расторгнут при невнесении арендной платы более двух раз подряд.
Пункт 4.3.4 договора устанавливает, что истец вправе расторгнуть договор при невнесении арендной платы в течение двух кварталов подряд.
Ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по оплате аренды на протяжении трех кварталов подряд, что является достаточным основанием для расторжения договора.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В настоящем деле истец обратился в суд с соблюдением предусмотренного разумного срока. В связи с этим суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и обоснованно расторгли договор.
Представитель ООО "ЭГАС", в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Федеральные арбитражные суды Российской Федерации в сети Интернет), что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 06.03.13 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области (арендодатель) и ООО "ЭГАС" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 09/13, по условиям которого арендодатель сдает арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 4 556 кв. м с кадастровым номером 50:48:0010306:695, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Ашхабадская, категория земель: земли населенных пунктов, для строительства многоярусной автостоянки, на срок с 29.12.12 по 28.12.15.
Договор аренды прошел государственную регистрацию 29 марта 2013 года.
Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата за земельный участок в размере 167 122 руб. 05 коп. в квартал.
Арендная плата вносится ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 4.2.1 договора арендатор принял обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.
Поскольку арендатор надлежащим образом не исполнял обязанность по оплате арендных платежей, у него образовалась задолженность за период с 29.12.2012 по 16.10.2013 в сумме 506 815 рублей 79 копеек.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области 18.07.2013, 08.08.2013, 28.10.2013 направлял ООО "ЭГАС" требования о погашении образовавшейся задолженности (том 1, л.д. 9-11).
ООО "ЭГАС" указанную задолженность погасило платежными поручениями N 157 от 16.10.2013, N 196 от 04.12.2013, N 197 от 04.12.2013, что следует из материалов дела и сторонами не оспаривается (л.д. 75).
Пунктом 4.3.4. договора аренды N 09/13 от 06.03.2013 установлено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в установленном законом порядке, а также в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд.
Поскольку ООО "ЭГАС" не вносило арендные платежи в течение трех кварталов, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области 12.12.2013 направил в адрес ответчика письмо N 1937/01-22 с предложением о расторжении договора в срок до 27.12.2013 (л.д. 12-13).
Оставление указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
С учетом изложенного, суд первой и апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования исходя из следующего.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Из материалов дела следует, что ООО "ЭГАС" была допущена просрочка внесения арендных платежей за период с 29.12.12 по 16.10.13 в размере 506 815 рублей 79 копеек, которая была погашена ответчиком платежными поручениями N 157 от 16.10.13 (за 1-3 кв. 2013 г.), N 196 от 04.12.13, N 197 от 04.12.13 (за 4 кв. 2013 г.) (л.д. 75).
Таким образом, ООО "ЭГАС" была допущена просрочка внесения арендных платежей за 3 квартала 2013 года.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой и апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ООО "ЭГАС" условий договора аренды N 09/13 от 06.03.13 и наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных пунктом 4.3.4.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Комитет по управлению имуществом администрации г. Реутов Московской области 12.12.13 направил в адрес ООО "ЭГАС" требование N 1937/01-22 о расторжении договора аренды в добровольном порядке, ответ на которое просил направить не позднее 27.12.13 (л.д. 12).
Названное требование было получено ООО "ЭГАС" 25.12.13, что подтверждается распечаткой с официального сайта ФГУП "Почта России" в сети Интернет (л.д. 13, 121).
Учитывая получение ответчиком требования о расторжении договора, отсутствие со стороны ООО "ЭГАС" ответа на названное требование, тот факт, что с настоящим иском Комитет по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в арбитражный суд Московской области только 05.02.14, то есть общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора, суд первой и апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом были приняты все надлежащие требования для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
При таких обстоятельствах суд первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "ЭГАС" возвратить спорный земельный участок истцу.
Довод заявителя жалобы о том, что поскольку допущенные нарушения по оплате арендных платежей ответчиком устранены, то оснований для расторжения договора в судебном порядке не имелось, был предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции и правомерно им отклонен, поскольку при внесении арендных платежей была допущена просрочку исполнения обязательств на протяжении трех кварталов подряд, что является достаточным основанием для расторжения договора по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Отказать в удовлетворении ходатайства Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов о замене ООО "ЭГАС" на ООО "Защита" в соответствии со ст. 48 АПК РФ.
Решение Арбитражного суда Московской области 16 апреля 2014 года по делу N А41-5945/14, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ЭГАС" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 30.10.2014 N Ф05-12296/14 ПО ДЕЛУ N А41-5945/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 октября 2014 г. по делу N А41-5945/14
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области - Степанчука М.В. по доверенности от 17.02.2014 N 08/01-24, Степановой О.О. по доверенности от 30.12.2013 N 47/01-24,
от третьего лица Администрации города Реутов Московской области - Степановой О.О. по доверенности от 01.04.2014 N 09,
рассмотрев 27 октября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭГАС"
на решение от 16.04.2014
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Богатиной Ю.Г.,
на постановление от 29.07.2014
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Катькиной Н.Н., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.,
по делу N А41-5945/14 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области
к обществу с ограниченной ответственностью "ЭГАС"
третье лицо: Администрация города Реутов Московской области
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью ООО "ЭГАС" о расторжении договора аренды земельного участка N 09/13 от 06.03.13 и обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010306:695 по акту приема-передачи.
Определением Арбитражного суда Московской области от 12 февраля 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечена администрация города Реутов Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 16 апреля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года договор аренды земельного участка N 09/13 от 06.03.13 был расторгнут, ООО "ЭГАС" было обязано передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010306:695 Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области по акту приема-передачи.
При этом суды исходили из того, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, а именно была допущена просрочка внесения арендных платежей за 3 квартала 2013 года.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ЭГАС" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия содержащихся в них выводов имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик указал, что задолженность, на которую ссылается истец в исковом заявлении, была погашена ответчиком.
При этом за просрочку платежа с ответчика взысканы пени.
По мнению заявителя, допущенные просрочки исполнения обязательств по платежам являются основанием для расторжения договора, противоречит положениям законодательства.
Согласно разъяснениям, данным в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, право расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Заявитель полагает, что поскольку допущенные нарушения ответчиком устранены, оснований для расторжения договора в судебном порядке не имелось.
На данный момент указанный земельный участок используется ответчиком в предпринимательской деятельности, и исполнение судебного решения повлечет для него неблагоприятные последствия.
До начала судебного заседания представителем Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области заявлено ходатайство о замене ООО "ЭГАС" на его правопреемника ООО "Защита".
В обоснование заявленного ходатайства представлены:
- сведения об ООО "Защита" из единого государственного реестра юридических лиц,
- выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2014.
В соответствии с ч. 1 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Рассмотрев ходатайство Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области о замене ответчика на ООО "Защита" в порядке процессуального правопреемства, судебная коллегия приходит к выводу о его отклонении, поскольку Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области не представил надлежащие документы, подтверждающие переход прав от ООО "ЭГАС" к ООО "Защита". Основанием для правопреемства явилось соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.01.2014 N 17/01, которое в материалах дела отсутствует.
Представители Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области и Администрации города Реутов Московской области в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения кассационной жалобы, полагают обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.
В обоснование возражений Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области указал, что срок, в который ответчик устранил имеющуюся задолженность по арендной плате, не является разумным.
Ответчик ссылается на п. 29 Информационного письма Президиума ВАС N 66 от 11.01.2002 г., в котором указано, что право расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушение. Данное правило не может применяться в сложившейся между сторонами ситуации, поскольку сроки, в которые ответчик устранил задолженность, разумными не являются.
Истец направлял ответчику требования, в которых просил устранить нарушения по оплате и устанавливал для этого разумный срок: претензия от 08.07.2013 г., требование от 08.08.2013 г.; предупреждение от 28.10.2013 г. Ответчик не исполнил свое обязательство в установленные сроки.
Сроки, предоставленные ответчику для устранения нарушений, являются теми разумными сроками, речь о которых идет в ст. 619 ГК РФ. Ответчик эти сроки не оспаривал и не просил продлить их.
Довод ответчика о том, что поскольку допущенные нарушения по оплате арендных платежей устранены, то оснований для расторжения договора в судебном порядке не имелось, истец полагает не состоятельным.
Невнесение оплаты по договору является основанием для его расторжения согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ либо договором. В настоящем деле основания для расторжения предусмотрены как законом, так и договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ договор может быть расторгнут при невнесении арендной платы более двух раз подряд.
Пункт 4.3.4 договора устанавливает, что истец вправе расторгнуть договор при невнесении арендной платы в течение двух кварталов подряд.
Ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по оплате аренды на протяжении трех кварталов подряд, что является достаточным основанием для расторжения договора.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В настоящем деле истец обратился в суд с соблюдением предусмотренного разумного срока. В связи с этим суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и обоснованно расторгли договор.
Представитель ООО "ЭГАС", в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Федеральные арбитражные суды Российской Федерации в сети Интернет), что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 06.03.13 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области (арендодатель) и ООО "ЭГАС" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 09/13, по условиям которого арендодатель сдает арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 4 556 кв. м с кадастровым номером 50:48:0010306:695, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Ашхабадская, категория земель: земли населенных пунктов, для строительства многоярусной автостоянки, на срок с 29.12.12 по 28.12.15.
Договор аренды прошел государственную регистрацию 29 марта 2013 года.
Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата за земельный участок в размере 167 122 руб. 05 коп. в квартал.
Арендная плата вносится ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 4.2.1 договора арендатор принял обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.
Поскольку арендатор надлежащим образом не исполнял обязанность по оплате арендных платежей, у него образовалась задолженность за период с 29.12.2012 по 16.10.2013 в сумме 506 815 рублей 79 копеек.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области 18.07.2013, 08.08.2013, 28.10.2013 направлял ООО "ЭГАС" требования о погашении образовавшейся задолженности (том 1, л.д. 9-11).
ООО "ЭГАС" указанную задолженность погасило платежными поручениями N 157 от 16.10.2013, N 196 от 04.12.2013, N 197 от 04.12.2013, что следует из материалов дела и сторонами не оспаривается (л.д. 75).
Пунктом 4.3.4. договора аренды N 09/13 от 06.03.2013 установлено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в установленном законом порядке, а также в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд.
Поскольку ООО "ЭГАС" не вносило арендные платежи в течение трех кварталов, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов Московской области 12.12.2013 направил в адрес ответчика письмо N 1937/01-22 с предложением о расторжении договора в срок до 27.12.2013 (л.д. 12-13).
Оставление указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
С учетом изложенного, суд первой и апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования исходя из следующего.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Из материалов дела следует, что ООО "ЭГАС" была допущена просрочка внесения арендных платежей за период с 29.12.12 по 16.10.13 в размере 506 815 рублей 79 копеек, которая была погашена ответчиком платежными поручениями N 157 от 16.10.13 (за 1-3 кв. 2013 г.), N 196 от 04.12.13, N 197 от 04.12.13 (за 4 кв. 2013 г.) (л.д. 75).
Таким образом, ООО "ЭГАС" была допущена просрочка внесения арендных платежей за 3 квартала 2013 года.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой и апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ООО "ЭГАС" условий договора аренды N 09/13 от 06.03.13 и наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных пунктом 4.3.4.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Комитет по управлению имуществом администрации г. Реутов Московской области 12.12.13 направил в адрес ООО "ЭГАС" требование N 1937/01-22 о расторжении договора аренды в добровольном порядке, ответ на которое просил направить не позднее 27.12.13 (л.д. 12).
Названное требование было получено ООО "ЭГАС" 25.12.13, что подтверждается распечаткой с официального сайта ФГУП "Почта России" в сети Интернет (л.д. 13, 121).
Учитывая получение ответчиком требования о расторжении договора, отсутствие со стороны ООО "ЭГАС" ответа на названное требование, тот факт, что с настоящим иском Комитет по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в арбитражный суд Московской области только 05.02.14, то есть общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора, суд первой и апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом были приняты все надлежащие требования для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
При таких обстоятельствах суд первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "ЭГАС" возвратить спорный земельный участок истцу.
Довод заявителя жалобы о том, что поскольку допущенные нарушения по оплате арендных платежей ответчиком устранены, то оснований для расторжения договора в судебном порядке не имелось, был предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции и правомерно им отклонен, поскольку при внесении арендных платежей была допущена просрочку исполнения обязательств на протяжении трех кварталов подряд, что является достаточным основанием для расторжения договора по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Отказать в удовлетворении ходатайства Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов о замене ООО "ЭГАС" на ООО "Защита" в соответствии со ст. 48 АПК РФ.
Решение Арбитражного суда Московской области 16 апреля 2014 года по делу N А41-5945/14, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ЭГАС" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)