Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Спорный земельный участок является общей долевой собственностью, по мнению истца, на собрании отсутствовал кворум, так как в нем приняли участие 15 из 60 собственников земельного участка, что составляет менее 50 процентов собственников долей в праве общей собственности на земельный участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Герасимова Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Туровой Т.В.,
судей Быстровой М.Г., Славской Л.А.,
с участием прокурора Жилкина П.А.,
при секретаре ФИО5
рассмотрела гражданское дело по иску Боготольского межрайонного прокурора в интересах ФИО1 к ООО "Житница" о признании недействительными решений общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, договора аренды земельного участка
по апелляционной жалобе ФИО1,
по апелляционному представлению Боготольского межрайонного прокурора по апелляционной жалобе третьих лиц - ФИО7, ФИО8
на решение Боготольского районного суда Красноярского края от 29 мая 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия
установила:
Боготольский межрайонный прокурор в интересах ФИО1 обратился к ответчику с требованием о признании недействительными договора аренды земельного участка и решений, принятых на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, признании незаконным протокола общего собрания собственников земельного участка.
В обоснование указал, что проведенной по обращению жителей с. Критово Боготольского района проверкой, установлено, что 28.07.2010 года собственники земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 7 814 148 кв. м, расположенный примерно в 6 км относительно ориентира с. Критово по направлению на север, почтовый адрес ориентира: <адрес>, контур пашни N 18, заключили договор аренды на данный земельный участок с ООО "Арга плюс" на срок с 28.07.2010 года по 28.06.2011 года. Поскольку ни одна из сторон не уведомила другую о расторжении договора, в соответствии с его условиями данный договор считается заключенным на 2013 год. Между тем 22 собственника земельных долей оформили доверенности на ФИО36, которыми уполномочили его заключить договор аренды за цену и на условиях по его усмотрению на принадлежащие им на праве собственности земельные доли. Затем, 19.07.2013 года 7 пайщиков отменили доверенности, ранее выданные ФИО36 Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от 20.07.2013 года N 1 на собрании присутствовало 22 человека - то есть 37,7% от общего числа собственников, принято решение о заключении договора аренды указанного земельного участка с ООО "Житница" сроком на 49 лет, в качестве лица, уполномоченного заключить договор аренды, выбран ФИО6.
Учитывая, что вышеуказанный земельный участок является общей долевой собственностью и доля в праве каждого собственника составляет 1/61, что допускает сопоставление долей, с учетом положений ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности на земельный участок. Между тем, 20.07.2013 года на общем собрании приняло участие 15 из 60 собственников земельного участка, что составляет менее 50% долей в праве общей собственности на земельный участок. В связи с чем, на собрании отсутствовал кворум и договор с ООО "Житница" заключен незаконно.
Истица - ФИО1, уточнив исковые требования, просила: признать недействительными решения, принятые 20.07.2013 года на общем собрании участников общей долевой собственности на спорный земельный участок, а именно: решение о принятии условий договора аренды земельного участка, утверждении текста договора аренды, заключении договора аренды с ООО "Житница" сроком на 49 лет; решение о заключении договора аренды на данный земельный участок с ООО "Житница" сроком на 49 лет; решение о назначении ФИО6 уполномоченным лицом (представителем) на право совершать без доверенности сделку с данным земельным участком, а также признать недействительным договор N 2 аренды земельного участка от 22.07.2013 года, заключенный между ООО "Житница" и собственниками земельного участка с кадастровым номером 24:06:4602005:130.
Определениями суда в качестве третьих лиц для участия в деле привлечены: Критовская сельская администрация, ООО "Арга плюс", участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:06:4602005:130.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе истица ФИО1 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. Указывает, что суд не учел нарушение процедуры созыва собрания, выразившееся в не извещении собственников о проведении собрания путем размещения объявления на информационных щитах; факт лишения собственников возможности свободного доступа к месту проведения собрания, так как оно проводилось на территории ХПП, оборудованной охраняемой проходной, дверь которой на территорию ХПП была закрыта, а глава сельсовета, пройдя на территорию, не пригласил пришедших на собрание собственников. Суд не принял во внимание, что повестка дня, указанная в газете, не соответствует фактической повестке дня по протоколу (в объявлении не было указания на то, что в повестку дня включен вопрос о заключении договора аренды с ООО "Житница" на 49 лет, вопрос об условиях договора аренды, тогда как такие вопросы указаны в протоколе собрания и по ним приняты решения). Полагает, что суд неверно истолковал положения закона относительно порядка определения кворума, так как положения п. 5 ст. 14.1 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не устанавливают возможность выбора кем-либо способа определения кворума. Кроме того, при наличии действующего договора аренды земельного участка от <дата> года, заключенного с ООО "Арга плюс", принятие на собрании решения о заключении нового договора аренды неправомерно. Суд необоснованно без заявления какой-либо стороны договора сделал вывод о недействительности ранее заключенного между собственниками и ООО "Арга плюс" договора аренды земельного участка.
В апелляционном представлении Боготольский межрайонный прокурор просит решение суда отменить ввиду неправильного применения норм материального права, ссылаясь на неправомочность общего собрания.
В апелляционной жалобе третьи лица - ФИО7, ФИО8 также просят решение суда отменить, как незаконное, ссылаясь на то, что не были извещены о проведении собрания, не принимали решения о расторжении ранее заключенного договора аренды с ООО "Агро плюс", в котором они работают. Поскольку они вообще не участвовали в собрании, то лишены возможности выдела своего земельного участка.
Неявившиеся в судебное заседание лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, проверив решение суда, выслушав третьих лиц - ФИО7, ФИО9, представителей ООО "Арга плюс" - ФИО10, ФИО11, а также прокурора ФИО4, поддержавших доводы жалоб и представления, представителя ответчика - ФИО12, возражавшего по доводам жалоб и представления, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 6 ст. 27 Земельного кодекса РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее Закона).
К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона (п. 1 ст. 12 Закона).
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно п. 1 ст. 9 вышеуказанного Закона в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности (п. 2 ст. 9 Закона).
В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности (п. 2 ст. 14 Закона).
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в частности о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также заключать договоры аренды данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (п. 3 ст. 14 Закона).
Порядок проведения общего собрания участников общей долевой собственности определен в ст. 14.1 Закона.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 14.1 Закона общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в п. 3 ст. 14 настоящего Федерального закона.
Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 2 ст. 14.1 Закона).
Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (п. 5 ст. 14.1 Закона).
Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (п. 8 ст. 14.1 Закона).
Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номеров 24:06:4602005:130 общей площадью 7 814 148 кв. м, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения и находящийся примерно в 6 км от расположенного за пределами участка ориентира - <адрес> по направлению на север, почтовый адрес ориентира: <адрес>, контур пашни N 18, принадлежит на праве общей долевой собственности 60 гражданам - третьим лицам по делу, в том числе, 1/61 земельной доли принадлежит истице, что подтверждено выпиской из ЕГРП.
28.07.2010 года собственниками земельных долей указанного участка (в лице представителя ФИО13) был заключен договор аренды с ООО "Арга плюс" на срок с 28.07.2010 года по 28.06.2011 года. По условиям договора, в случае, если ни одна из сторон договора не уведомит за 30 календарных дней другую сторону о расторжении договора, данный договор продлевается на каждый последующий календарный год на тот же срок и на тех же условиях.
ООО "Арга плюс" зарегистрировано в качестве юридического лица с 10.07.2006 года, основной вид деятельности - животноводство, дополнительный - выращивание зерновых и прочих сельскохозяйственных культур, что подтверждено выпиской из ЕГРЮЛ.
15, 17 и 21 мая, 5 и 6 июня 2013 года 22 собственника земельных долей (ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО1, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34) оформили доверенности, заверенные заместителем главы Критовского сельсовета ФИО35, которыми уполномочили ФИО36 быть их представителем на общем собрании и заключить договор аренды за цену и на условиях по его усмотрению на принадлежащие им на праве собственности земельные доли.
29.05.2013 года в газете "Наш Красноярский край" было опубликовано объявление, согласно которому: "Администрация Критовского сельсовета в лице главы администрации Критовского сельсовета ФИО37 инициирует проведение собрания участников общей долевой собственности участков с кадастровыми номерами:24:06:0000000:278, 24:06:4601010:167, 24:06:4602005:130 по следующим вопросам: передача в арендное пользование земельных участков с кадастровыми номерами: 24:06:0000000:278, контур 204; 24:06:4601010:167, контур 207, 24:06:4602005:130, контур 18; выбор уполномоченного лица для заключения договора аренды; собрание состоится в 11.00 часов 20 июля 2013 года по адресу: <адрес> (ХПП). Ознакомиться с документами по передаче в арендное пользование можно по адресу: <адрес> (сельсовет)" (т. 4 л.д. 114).
19.07.2013 года 7 пайщиков земельного участка, в том числе ФИО1, ФИО19, ФИО16, ФИО22, ФИО28, ФИО18, ФИО29, нотариальным распоряжением отменили ранее выданные на имя ФИО36 доверенности, что подтверждено копиями распоряжений (т. 1 л.д. 91-97).
Согласно протоколу общего собрания участников от 20.07.2013 года N 1 на собрании присутствовало 22 из 60 собственников земельных долей, что составляет более 20% от общего числа участников долевой собственности (37,7% от общего числа собственников).
По данным регистрационного листа интересы 22 собственников представлял по доверенностям ФИО36.
Повестка дня собрания: 1. Заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:06:4602005:130 с ООО "Житница" сроком на 49 лет; 2. Избрание уполномоченного лица - представителя собственников земельных долей для заключения договора аренды с ООО "Житница".
По первому вопросу: представитель ООО "Житница" ФИО6 представил проект договора аренды земельного участка и предложил принять его условия, утвердить текст договора и заключить договор аренды с ООО "Житница" сроком на 49 лет.
Принято решение: Принять условия договора аренды земельного участка, утвердить текст договора аренды и заключить договор аренды с ООО "Житница" сроком на 49 лет.
По второму вопросу: ФИО37 предложил назначить ФИО6 уполномоченным лицом (представителем) на право совершения без доверенности сделки с данным земельным участком.
Принято решение: Назначить ФИО6 уполномоченным лицом (представителем) на основании п. 2 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на право совершать без доверенности сделку с данным земельным участком, а именно - на право подписания договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности и представительство во всех учреждениях и органах иной формы собственности, в том числе, в управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю на совершение действий по вопросу регистрации договора аренды с ООО "Житница", а также о предоставлении ему права производить от имени собственников все необходимые юридические и фактические действия, связанные с оформлением сделки сроком на три года.
22.07.2013 года между собственниками земельного участка с кадастровым номером 24:06:4602005:130 в лице ФИО36, действующего на основании вышеуказанного решения общего собрания, и ООО "Житница" был заключен договор N 2 аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными решений, принятых <дата> на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а также заключенного уполномоченным данным собранием представителем собственников - ФИО6 оспариваемого договора аренды с ООО "Житница".
При этом, суд исходил из того, что предусмотренная законом процедура созыва и проведения общего собрания собственников земельных долей была соблюдена: не был нарушен порядок уведомления о проведении собрания; собрание было правомочно, так как имелся требуемый законом кворум, исходя из количества участников долевой собственности, присутствующих на общем собрании (не менее 20%); по всем вопросам повестки дня решения приняты единогласно.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, считает, что они не соответствуют обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, что в силу п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Так, делая вывод о соблюдении порядка уведомления о проведении общего собрания, суд не учел, что в силу п. 2 ст. 14.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" наряду с извещением участников долевой собственности о проведении собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации законом предусмотрено обязательное размещение объявления о проведении такого собрания на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
В обоснование вывода о надлежащем уведомлении путем размещения объявления на информационных щитах суд сослался только на объяснения главы Критовского сельсовета ФИО37.
Между тем, истица, третьи лица ФИО22 (в лице представителя), ФИО7, ФИО38, ФИО9, ФИО8, свидетели ФИО39, ФИО40 в суде первой инстанции отрицали факт размещения объявления о проведении собрания на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования. Об этом же указывали собственники земельных долей и в обращении в прокуратуру, к депутату Законодательного Собрания Красноярского края (т. 1 л.д. 89-90).
Из протокола общего собрания также следует, что главой администрации Критовского сельсовета на собрании было доложено только об уведомлении о проведении собрания путем подачи объявления в газету "Наш Красноярский край".
При наличии возражений собственников относительно надлежащего уведомления о проведении собрания каких-либо доказательств, подтверждающих выполнение требований закона об извещении о проведении собрания путем размещения объявления на информационных щитах муниципального образования, в дело не представлено. В связи с этим, одни лишь объяснения главы сельсовета не могут являться достаточным доказательством.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о соблюдении процедуры созыва общего собрания собственников земельных долей, нельзя признать правомерным.
Указанное нарушение порядка созыва собрания судебная коллегия считает существенным, поскольку, как следует из протокола общего собрания, его правомочность определена по количеству присутствующих на нем участников долевой собственности, составивших всего 36,66% от общего количества участников, в связи с чем, при надлежащем уведомлении о проведении собрания явка большего количества собственников могла повлиять на результаты принятых на собрании решений. В суде первой инстанции 20 собственников (третьи лица) поддержали исковые требования, заявленные прокурором.
Кроме того, судебная коллегия, считает, что суд не дал должной оценки доводам истицы о том, что явившиеся на собрание собственники не были допущены для участия в собрании.
Так, из пояснений ФИО1 в суде первой инстанции следует, что о проведении 20.07.2013 года собрания она узнала со слов ФИО35; на данное собрание к сельсовету пришли она, истица, Я., Г., Б. и другие, которых она вспомнить не может; глава сельсовета ФИО37, пояснив, что собрание состоится на ХПП у М., поехал туда, они, собственники, поехали следом; ФИО37 зашел на территорию ХПП, а она, истица, зайдя на проходную, пообщалась с вахтером, которая сказала, что ничего не знает про собрание, и не пустила истицу дальше; потом выяснилось, что собрание было проведено без них.
Свидетель ФИО39 также показала, что в день проведения собрания возле ХПП были ФИО1, Б-вы, И.
Третьи лица - ФИО28, ФИО9 поясняли, что 20.07.2013 года они и другие собственники прибыли на собрание к Критовскому сельсовету, затем к офису ООО "Житница" (ХПП), но в помещение их не пустили, собрания не было, никто к ним не выходил, полномочия не проверял, никто ничего не объяснял.
Согласно объяснениям главы Критовского сельсовета ФИО37 в день проведения собрания возле сельсовета стояли люди, которым он пояснил, что если они на собрание, то оно будет на ХПП, и сам поехал туда; у ХПП видел, что стояла И. и еще около 3 или 5 человек; он беспрепятственно прошел на территорию ХПП, там был сторож (т. 5 л.д. 216-217).
Таким образом, сам представитель органа местного самоуправления не отрицал явку на собрание определенного количества собственников.
В соответствии с п. 7 ст. 14.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе: удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц; председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран; подписывает протокол общего собрания; участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса (п. 10 ст. 14.1 Закона).
В нарушение приведенных положений Закона глава Критовского сельсовета, проводивший общее собрание и обязанный обеспечить допуск к голосованию, проверку полномочий явившихся на собрание лиц, указанные требования Закона не выполнил, полномочия явившихся на собрание лиц, их количество фактически не проверил и не обеспечил допуск явившихся на собрание собственников для участия в собрании.
Поскольку достоверно установлено, что часть собственников явились для непосредственного участия в собрании, в ходе проведения которого уполномоченным лицом не был обеспечен их допуск на собрание и проверены в установленном порядке их полномочия, суждения суда первой инстанции относительно доказанности стороной истца явки на собрание около 20 участников долевой собственности и наличии либо отсутствии у явившихся лиц полномочий не имеют правового значения, поскольку не свидетельствуют о соблюдении порядка проведения собрания.
Как видно из протокола общего собрания, на нем от имени 22 собственников, в том числе и от имени истицы, присутствовал и проголосовал за принятие решений представитель ФИО36, представивший доверенности, удостоверенные заместителем главы Критовского сельсовета ФИО35.
Однако, наличие доверенности у представителя не лишает самого собственника принять участие в собрании, тем более, что ряд собственников, в том числе и истица, в нотариальном порядке отменили ранее выданные доверенности, но были лишены возможности ввиду отсутствия допуска на собрание предъявить распоряжения об отмене доверенностей.
При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что собственники, отменившие доверенности, не известили об этом ФИО36 и представителя органа местного самоуправления, также нельзя признать правомерным.
Также судебная коллегия находит заслуживающими внимание и доводы жалобы о неправомерности вывода суда о недействительности ранее заключенного между собственниками и ООО "Арга плюс" договора аренды спорного земельного участка от 28.07.2010 года, поскольку, как следует из материалов дела, требования об оспаривании указанного договора либо о применении последствий недействительности данного договора в установленном законом порядке заинтересованными лицами не заявлялось.
При этом, из объяснений третьих лиц в суде апелляционной инстанции следует, что до 2013 года фактически спорный земельный участок находился в пользовании ООО "Арга плюс"; указанное общество выплачивало собственникам земельных долей арендную плату, что подтверждено ведомостями за 2011 - 2013 годы.
Утверждения представителя ООО "Житница" в суде апелляционной инстанции о том, что фактически в 2009 - 2010 году спорный земельный участок использовался данным обществом, доказательствами, с достоверностью подтверждающими использование на законных основаниях земельного участка и исполнение при этом обязанностей перед собственниками по выплате им арендной платы, в дело не представлено. В связи с этим, выданная отделом сельского хозяйства администрации Боготольского района справка об использовании земельного участка ООО "Житница" в 2009 - 2010 году не является достаточным доказательством, это подтверждающим.
Таким образом, принимая во внимание, что при проведении оспариваемого общего собрания не были выполнены предусмотренные законом требования о надлежащем извещении собственников о проведении собрания, а также учитывая, что уполномоченным лицом не был обеспечен допуск на собрание явившихся собственников, в том числе и истицы, судебная коллегия считает, что допущенные нарушения требований закона, предъявляемые к процедуре проведения общего собрания участников долевой собственности (даже при наличии кворума), являются существенными, в связи с чем, принятые на нем решения нельзя признать соответствующими закону.
Исходя из того, что решение общего собрания обязательно для всех участников долевой собственности, судебная коллегия считает, что допущенные нарушения в проведении общего собрания нарушают права истицы, как собственника земельной доли на реализацию права на распоряжение ею. Факт выплаты ООО "Житница" истице арендной платы за фактическое пользование земельным участком не свидетельствует об отсутствии нарушения прав собственника на распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Кроме того, учитывая, что истица была лишена возможности участвовать в собрании, предъявить распоряжение об отмене ранее выданной ФИО36 доверенности, лично выразить несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды, в настоящее время она лишена возможности без согласия арендодателя выделения земельного участка в счет причитающейся ей земельной доли и в силу п. 5 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводы о необходимости отмены решения суда первой инстанции с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований о признании недействительными решений, принятых 20.07.2013 года на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 24:06:4602005:130 и оформленных протоколом N 1 от 20.07.2013 года.
Учитывая признание недействительным решений общего собрания, включая решения об утверждении условий договора аренды и назначении ФИО6 уполномоченным представителем собственников на право совершения без доверенности сделок с земельным участком, также подлежит признанию недействительным, как не соответствующий требованиям п. 2 ст. 9 Закона, договор аренды указанного земельного участка, заключенный 22.07.2013 года между собственниками земельного участка в лице ФИО6 и ООО "Житница", с возвращением в порядке применения последствий недействительности сделки земельного участка собственникам и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации аренды ООО "Житница" в отношении спорного земельного участка.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Боготольского районного суда Красноярского края от 29 мая 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать недействительными решения, принятые 20.07.2013 года на общем собрании участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 24:06:4602005:130, расположенного по адресу: Красноярский край, Боготольский район, контур пашни 18, площадью 7 814 147 кв. м, оформленного протоколом N 1 от 20.07.2013 года, а именно: решение о принятии условий договора аренды земельного участка, утверждении текста договора аренды, заключении договора аренды с ООО "Житница" сроком на 49 лет; решение о назначении ФИО6 уполномоченным лицом (представителем) на основании п. 2 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на право совершать без доверенности сделку с данным земельным участком.
Признать недействительным договор N 2 аренды земельного участка от 22.07.2013 года, заключенный между ООО "Житница" и собственниками земельного участка с кадастровым номером 24:06:4602005:130, расположенного по адресу: Красноярский край, Боготольский район, контур пашни 18, площадью 7 814 147 кв. м.
Обязать ООО "Житница" возвратить данный земельный участок собственникам.
Настоящее определение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации аренды ООО "Житница" в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:06:4602005:130, расположенного по адресу: Красноярский край, Боготольский район, контур пашни 18, площадью 7 814 147 кв. м.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 08.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-8601/2014
Требование: О признании недействительными договора аренды земельного участка, решения о принятии условий договора аренды, утверждении текста договора, назначении третьего лица представителем с правом совершать без доверенности сделку с данным земельным участком.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Спорный земельный участок является общей долевой собственностью, по мнению истца, на собрании отсутствовал кворум, так как в нем приняли участие 15 из 60 собственников земельного участка, что составляет менее 50 процентов собственников долей в праве общей собственности на земельный участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 сентября 2014 г. по делу N 33-8601/2014
Судья Герасимова Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Туровой Т.В.,
судей Быстровой М.Г., Славской Л.А.,
с участием прокурора Жилкина П.А.,
при секретаре ФИО5
рассмотрела гражданское дело по иску Боготольского межрайонного прокурора в интересах ФИО1 к ООО "Житница" о признании недействительными решений общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, договора аренды земельного участка
по апелляционной жалобе ФИО1,
по апелляционному представлению Боготольского межрайонного прокурора по апелляционной жалобе третьих лиц - ФИО7, ФИО8
на решение Боготольского районного суда Красноярского края от 29 мая 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия
установила:
Боготольский межрайонный прокурор в интересах ФИО1 обратился к ответчику с требованием о признании недействительными договора аренды земельного участка и решений, принятых на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, признании незаконным протокола общего собрания собственников земельного участка.
В обоснование указал, что проведенной по обращению жителей с. Критово Боготольского района проверкой, установлено, что 28.07.2010 года собственники земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 7 814 148 кв. м, расположенный примерно в 6 км относительно ориентира с. Критово по направлению на север, почтовый адрес ориентира: <адрес>, контур пашни N 18, заключили договор аренды на данный земельный участок с ООО "Арга плюс" на срок с 28.07.2010 года по 28.06.2011 года. Поскольку ни одна из сторон не уведомила другую о расторжении договора, в соответствии с его условиями данный договор считается заключенным на 2013 год. Между тем 22 собственника земельных долей оформили доверенности на ФИО36, которыми уполномочили его заключить договор аренды за цену и на условиях по его усмотрению на принадлежащие им на праве собственности земельные доли. Затем, 19.07.2013 года 7 пайщиков отменили доверенности, ранее выданные ФИО36 Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от 20.07.2013 года N 1 на собрании присутствовало 22 человека - то есть 37,7% от общего числа собственников, принято решение о заключении договора аренды указанного земельного участка с ООО "Житница" сроком на 49 лет, в качестве лица, уполномоченного заключить договор аренды, выбран ФИО6.
Учитывая, что вышеуказанный земельный участок является общей долевой собственностью и доля в праве каждого собственника составляет 1/61, что допускает сопоставление долей, с учетом положений ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, владеющих более чем 50% долей в праве общей собственности на земельный участок. Между тем, 20.07.2013 года на общем собрании приняло участие 15 из 60 собственников земельного участка, что составляет менее 50% долей в праве общей собственности на земельный участок. В связи с чем, на собрании отсутствовал кворум и договор с ООО "Житница" заключен незаконно.
Истица - ФИО1, уточнив исковые требования, просила: признать недействительными решения, принятые 20.07.2013 года на общем собрании участников общей долевой собственности на спорный земельный участок, а именно: решение о принятии условий договора аренды земельного участка, утверждении текста договора аренды, заключении договора аренды с ООО "Житница" сроком на 49 лет; решение о заключении договора аренды на данный земельный участок с ООО "Житница" сроком на 49 лет; решение о назначении ФИО6 уполномоченным лицом (представителем) на право совершать без доверенности сделку с данным земельным участком, а также признать недействительным договор N 2 аренды земельного участка от 22.07.2013 года, заключенный между ООО "Житница" и собственниками земельного участка с кадастровым номером 24:06:4602005:130.
Определениями суда в качестве третьих лиц для участия в деле привлечены: Критовская сельская администрация, ООО "Арга плюс", участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:06:4602005:130.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе истица ФИО1 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. Указывает, что суд не учел нарушение процедуры созыва собрания, выразившееся в не извещении собственников о проведении собрания путем размещения объявления на информационных щитах; факт лишения собственников возможности свободного доступа к месту проведения собрания, так как оно проводилось на территории ХПП, оборудованной охраняемой проходной, дверь которой на территорию ХПП была закрыта, а глава сельсовета, пройдя на территорию, не пригласил пришедших на собрание собственников. Суд не принял во внимание, что повестка дня, указанная в газете, не соответствует фактической повестке дня по протоколу (в объявлении не было указания на то, что в повестку дня включен вопрос о заключении договора аренды с ООО "Житница" на 49 лет, вопрос об условиях договора аренды, тогда как такие вопросы указаны в протоколе собрания и по ним приняты решения). Полагает, что суд неверно истолковал положения закона относительно порядка определения кворума, так как положения п. 5 ст. 14.1 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не устанавливают возможность выбора кем-либо способа определения кворума. Кроме того, при наличии действующего договора аренды земельного участка от <дата> года, заключенного с ООО "Арга плюс", принятие на собрании решения о заключении нового договора аренды неправомерно. Суд необоснованно без заявления какой-либо стороны договора сделал вывод о недействительности ранее заключенного между собственниками и ООО "Арга плюс" договора аренды земельного участка.
В апелляционном представлении Боготольский межрайонный прокурор просит решение суда отменить ввиду неправильного применения норм материального права, ссылаясь на неправомочность общего собрания.
В апелляционной жалобе третьи лица - ФИО7, ФИО8 также просят решение суда отменить, как незаконное, ссылаясь на то, что не были извещены о проведении собрания, не принимали решения о расторжении ранее заключенного договора аренды с ООО "Агро плюс", в котором они работают. Поскольку они вообще не участвовали в собрании, то лишены возможности выдела своего земельного участка.
Неявившиеся в судебное заседание лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, проверив решение суда, выслушав третьих лиц - ФИО7, ФИО9, представителей ООО "Арга плюс" - ФИО10, ФИО11, а также прокурора ФИО4, поддержавших доводы жалоб и представления, представителя ответчика - ФИО12, возражавшего по доводам жалоб и представления, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 6 ст. 27 Земельного кодекса РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее Закона).
К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона (п. 1 ст. 12 Закона).
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно п. 1 ст. 9 вышеуказанного Закона в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности (п. 2 ст. 9 Закона).
В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности (п. 2 ст. 14 Закона).
Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в частности о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также заключать договоры аренды данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (п. 3 ст. 14 Закона).
Порядок проведения общего собрания участников общей долевой собственности определен в ст. 14.1 Закона.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 14.1 Закона общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в п. 3 ст. 14 настоящего Федерального закона.
Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 2 ст. 14.1 Закона).
Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (п. 5 ст. 14.1 Закона).
Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (п. 8 ст. 14.1 Закона).
Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номеров 24:06:4602005:130 общей площадью 7 814 148 кв. м, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения и находящийся примерно в 6 км от расположенного за пределами участка ориентира - <адрес> по направлению на север, почтовый адрес ориентира: <адрес>, контур пашни N 18, принадлежит на праве общей долевой собственности 60 гражданам - третьим лицам по делу, в том числе, 1/61 земельной доли принадлежит истице, что подтверждено выпиской из ЕГРП.
28.07.2010 года собственниками земельных долей указанного участка (в лице представителя ФИО13) был заключен договор аренды с ООО "Арга плюс" на срок с 28.07.2010 года по 28.06.2011 года. По условиям договора, в случае, если ни одна из сторон договора не уведомит за 30 календарных дней другую сторону о расторжении договора, данный договор продлевается на каждый последующий календарный год на тот же срок и на тех же условиях.
ООО "Арга плюс" зарегистрировано в качестве юридического лица с 10.07.2006 года, основной вид деятельности - животноводство, дополнительный - выращивание зерновых и прочих сельскохозяйственных культур, что подтверждено выпиской из ЕГРЮЛ.
15, 17 и 21 мая, 5 и 6 июня 2013 года 22 собственника земельных долей (ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО1, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34) оформили доверенности, заверенные заместителем главы Критовского сельсовета ФИО35, которыми уполномочили ФИО36 быть их представителем на общем собрании и заключить договор аренды за цену и на условиях по его усмотрению на принадлежащие им на праве собственности земельные доли.
29.05.2013 года в газете "Наш Красноярский край" было опубликовано объявление, согласно которому: "Администрация Критовского сельсовета в лице главы администрации Критовского сельсовета ФИО37 инициирует проведение собрания участников общей долевой собственности участков с кадастровыми номерами:24:06:0000000:278, 24:06:4601010:167, 24:06:4602005:130 по следующим вопросам: передача в арендное пользование земельных участков с кадастровыми номерами: 24:06:0000000:278, контур 204; 24:06:4601010:167, контур 207, 24:06:4602005:130, контур 18; выбор уполномоченного лица для заключения договора аренды; собрание состоится в 11.00 часов 20 июля 2013 года по адресу: <адрес> (ХПП). Ознакомиться с документами по передаче в арендное пользование можно по адресу: <адрес> (сельсовет)" (т. 4 л.д. 114).
19.07.2013 года 7 пайщиков земельного участка, в том числе ФИО1, ФИО19, ФИО16, ФИО22, ФИО28, ФИО18, ФИО29, нотариальным распоряжением отменили ранее выданные на имя ФИО36 доверенности, что подтверждено копиями распоряжений (т. 1 л.д. 91-97).
Согласно протоколу общего собрания участников от 20.07.2013 года N 1 на собрании присутствовало 22 из 60 собственников земельных долей, что составляет более 20% от общего числа участников долевой собственности (37,7% от общего числа собственников).
По данным регистрационного листа интересы 22 собственников представлял по доверенностям ФИО36.
Повестка дня собрания: 1. Заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:06:4602005:130 с ООО "Житница" сроком на 49 лет; 2. Избрание уполномоченного лица - представителя собственников земельных долей для заключения договора аренды с ООО "Житница".
По первому вопросу: представитель ООО "Житница" ФИО6 представил проект договора аренды земельного участка и предложил принять его условия, утвердить текст договора и заключить договор аренды с ООО "Житница" сроком на 49 лет.
Принято решение: Принять условия договора аренды земельного участка, утвердить текст договора аренды и заключить договор аренды с ООО "Житница" сроком на 49 лет.
По второму вопросу: ФИО37 предложил назначить ФИО6 уполномоченным лицом (представителем) на право совершения без доверенности сделки с данным земельным участком.
Принято решение: Назначить ФИО6 уполномоченным лицом (представителем) на основании п. 2 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на право совершать без доверенности сделку с данным земельным участком, а именно - на право подписания договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности и представительство во всех учреждениях и органах иной формы собственности, в том числе, в управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю на совершение действий по вопросу регистрации договора аренды с ООО "Житница", а также о предоставлении ему права производить от имени собственников все необходимые юридические и фактические действия, связанные с оформлением сделки сроком на три года.
22.07.2013 года между собственниками земельного участка с кадастровым номером 24:06:4602005:130 в лице ФИО36, действующего на основании вышеуказанного решения общего собрания, и ООО "Житница" был заключен договор N 2 аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными решений, принятых <дата> на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, а также заключенного уполномоченным данным собранием представителем собственников - ФИО6 оспариваемого договора аренды с ООО "Житница".
При этом, суд исходил из того, что предусмотренная законом процедура созыва и проведения общего собрания собственников земельных долей была соблюдена: не был нарушен порядок уведомления о проведении собрания; собрание было правомочно, так как имелся требуемый законом кворум, исходя из количества участников долевой собственности, присутствующих на общем собрании (не менее 20%); по всем вопросам повестки дня решения приняты единогласно.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, считает, что они не соответствуют обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, что в силу п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Так, делая вывод о соблюдении порядка уведомления о проведении общего собрания, суд не учел, что в силу п. 2 ст. 14.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" наряду с извещением участников долевой собственности о проведении собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации законом предусмотрено обязательное размещение объявления о проведении такого собрания на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
В обоснование вывода о надлежащем уведомлении путем размещения объявления на информационных щитах суд сослался только на объяснения главы Критовского сельсовета ФИО37.
Между тем, истица, третьи лица ФИО22 (в лице представителя), ФИО7, ФИО38, ФИО9, ФИО8, свидетели ФИО39, ФИО40 в суде первой инстанции отрицали факт размещения объявления о проведении собрания на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования. Об этом же указывали собственники земельных долей и в обращении в прокуратуру, к депутату Законодательного Собрания Красноярского края (т. 1 л.д. 89-90).
Из протокола общего собрания также следует, что главой администрации Критовского сельсовета на собрании было доложено только об уведомлении о проведении собрания путем подачи объявления в газету "Наш Красноярский край".
При наличии возражений собственников относительно надлежащего уведомления о проведении собрания каких-либо доказательств, подтверждающих выполнение требований закона об извещении о проведении собрания путем размещения объявления на информационных щитах муниципального образования, в дело не представлено. В связи с этим, одни лишь объяснения главы сельсовета не могут являться достаточным доказательством.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о соблюдении процедуры созыва общего собрания собственников земельных долей, нельзя признать правомерным.
Указанное нарушение порядка созыва собрания судебная коллегия считает существенным, поскольку, как следует из протокола общего собрания, его правомочность определена по количеству присутствующих на нем участников долевой собственности, составивших всего 36,66% от общего количества участников, в связи с чем, при надлежащем уведомлении о проведении собрания явка большего количества собственников могла повлиять на результаты принятых на собрании решений. В суде первой инстанции 20 собственников (третьи лица) поддержали исковые требования, заявленные прокурором.
Кроме того, судебная коллегия, считает, что суд не дал должной оценки доводам истицы о том, что явившиеся на собрание собственники не были допущены для участия в собрании.
Так, из пояснений ФИО1 в суде первой инстанции следует, что о проведении 20.07.2013 года собрания она узнала со слов ФИО35; на данное собрание к сельсовету пришли она, истица, Я., Г., Б. и другие, которых она вспомнить не может; глава сельсовета ФИО37, пояснив, что собрание состоится на ХПП у М., поехал туда, они, собственники, поехали следом; ФИО37 зашел на территорию ХПП, а она, истица, зайдя на проходную, пообщалась с вахтером, которая сказала, что ничего не знает про собрание, и не пустила истицу дальше; потом выяснилось, что собрание было проведено без них.
Свидетель ФИО39 также показала, что в день проведения собрания возле ХПП были ФИО1, Б-вы, И.
Третьи лица - ФИО28, ФИО9 поясняли, что 20.07.2013 года они и другие собственники прибыли на собрание к Критовскому сельсовету, затем к офису ООО "Житница" (ХПП), но в помещение их не пустили, собрания не было, никто к ним не выходил, полномочия не проверял, никто ничего не объяснял.
Согласно объяснениям главы Критовского сельсовета ФИО37 в день проведения собрания возле сельсовета стояли люди, которым он пояснил, что если они на собрание, то оно будет на ХПП, и сам поехал туда; у ХПП видел, что стояла И. и еще около 3 или 5 человек; он беспрепятственно прошел на территорию ХПП, там был сторож (т. 5 л.д. 216-217).
Таким образом, сам представитель органа местного самоуправления не отрицал явку на собрание определенного количества собственников.
В соответствии с п. 7 ст. 14.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе: удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц; председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран; подписывает протокол общего собрания; участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса (п. 10 ст. 14.1 Закона).
В нарушение приведенных положений Закона глава Критовского сельсовета, проводивший общее собрание и обязанный обеспечить допуск к голосованию, проверку полномочий явившихся на собрание лиц, указанные требования Закона не выполнил, полномочия явившихся на собрание лиц, их количество фактически не проверил и не обеспечил допуск явившихся на собрание собственников для участия в собрании.
Поскольку достоверно установлено, что часть собственников явились для непосредственного участия в собрании, в ходе проведения которого уполномоченным лицом не был обеспечен их допуск на собрание и проверены в установленном порядке их полномочия, суждения суда первой инстанции относительно доказанности стороной истца явки на собрание около 20 участников долевой собственности и наличии либо отсутствии у явившихся лиц полномочий не имеют правового значения, поскольку не свидетельствуют о соблюдении порядка проведения собрания.
Как видно из протокола общего собрания, на нем от имени 22 собственников, в том числе и от имени истицы, присутствовал и проголосовал за принятие решений представитель ФИО36, представивший доверенности, удостоверенные заместителем главы Критовского сельсовета ФИО35.
Однако, наличие доверенности у представителя не лишает самого собственника принять участие в собрании, тем более, что ряд собственников, в том числе и истица, в нотариальном порядке отменили ранее выданные доверенности, но были лишены возможности ввиду отсутствия допуска на собрание предъявить распоряжения об отмене доверенностей.
При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что собственники, отменившие доверенности, не известили об этом ФИО36 и представителя органа местного самоуправления, также нельзя признать правомерным.
Также судебная коллегия находит заслуживающими внимание и доводы жалобы о неправомерности вывода суда о недействительности ранее заключенного между собственниками и ООО "Арга плюс" договора аренды спорного земельного участка от 28.07.2010 года, поскольку, как следует из материалов дела, требования об оспаривании указанного договора либо о применении последствий недействительности данного договора в установленном законом порядке заинтересованными лицами не заявлялось.
При этом, из объяснений третьих лиц в суде апелляционной инстанции следует, что до 2013 года фактически спорный земельный участок находился в пользовании ООО "Арга плюс"; указанное общество выплачивало собственникам земельных долей арендную плату, что подтверждено ведомостями за 2011 - 2013 годы.
Утверждения представителя ООО "Житница" в суде апелляционной инстанции о том, что фактически в 2009 - 2010 году спорный земельный участок использовался данным обществом, доказательствами, с достоверностью подтверждающими использование на законных основаниях земельного участка и исполнение при этом обязанностей перед собственниками по выплате им арендной платы, в дело не представлено. В связи с этим, выданная отделом сельского хозяйства администрации Боготольского района справка об использовании земельного участка ООО "Житница" в 2009 - 2010 году не является достаточным доказательством, это подтверждающим.
Таким образом, принимая во внимание, что при проведении оспариваемого общего собрания не были выполнены предусмотренные законом требования о надлежащем извещении собственников о проведении собрания, а также учитывая, что уполномоченным лицом не был обеспечен допуск на собрание явившихся собственников, в том числе и истицы, судебная коллегия считает, что допущенные нарушения требований закона, предъявляемые к процедуре проведения общего собрания участников долевой собственности (даже при наличии кворума), являются существенными, в связи с чем, принятые на нем решения нельзя признать соответствующими закону.
Исходя из того, что решение общего собрания обязательно для всех участников долевой собственности, судебная коллегия считает, что допущенные нарушения в проведении общего собрания нарушают права истицы, как собственника земельной доли на реализацию права на распоряжение ею. Факт выплаты ООО "Житница" истице арендной платы за фактическое пользование земельным участком не свидетельствует об отсутствии нарушения прав собственника на распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Кроме того, учитывая, что истица была лишена возможности участвовать в собрании, предъявить распоряжение об отмене ранее выданной ФИО36 доверенности, лично выразить несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды, в настоящее время она лишена возможности без согласия арендодателя выделения земельного участка в счет причитающейся ей земельной доли и в силу п. 5 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводы о необходимости отмены решения суда первой инстанции с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований о признании недействительными решений, принятых 20.07.2013 года на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 24:06:4602005:130 и оформленных протоколом N 1 от 20.07.2013 года.
Учитывая признание недействительным решений общего собрания, включая решения об утверждении условий договора аренды и назначении ФИО6 уполномоченным представителем собственников на право совершения без доверенности сделок с земельным участком, также подлежит признанию недействительным, как не соответствующий требованиям п. 2 ст. 9 Закона, договор аренды указанного земельного участка, заключенный 22.07.2013 года между собственниками земельного участка в лице ФИО6 и ООО "Житница", с возвращением в порядке применения последствий недействительности сделки земельного участка собственникам и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации аренды ООО "Житница" в отношении спорного земельного участка.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Боготольского районного суда Красноярского края от 29 мая 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать недействительными решения, принятые 20.07.2013 года на общем собрании участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 24:06:4602005:130, расположенного по адресу: Красноярский край, Боготольский район, контур пашни 18, площадью 7 814 147 кв. м, оформленного протоколом N 1 от 20.07.2013 года, а именно: решение о принятии условий договора аренды земельного участка, утверждении текста договора аренды, заключении договора аренды с ООО "Житница" сроком на 49 лет; решение о назначении ФИО6 уполномоченным лицом (представителем) на основании п. 2 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на право совершать без доверенности сделку с данным земельным участком.
Признать недействительным договор N 2 аренды земельного участка от 22.07.2013 года, заключенный между ООО "Житница" и собственниками земельного участка с кадастровым номером 24:06:4602005:130, расположенного по адресу: Красноярский край, Боготольский район, контур пашни 18, площадью 7 814 147 кв. м.
Обязать ООО "Житница" возвратить данный земельный участок собственникам.
Настоящее определение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации аренды ООО "Житница" в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:06:4602005:130, расположенного по адресу: Красноярский край, Боготольский район, контур пашни 18, площадью 7 814 147 кв. м.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)