Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Далоевым А.Т.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20.10.2014 по делу N А32-23483/2013
по иску Администрации города Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Садко Инвест"
при участии третьего лица: Кузнецова Игоря Вячеславовича
о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком и признании обременения в виде аренды по договору отсутствующим,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
установил:
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Садко Инвест" (далее - общество) и просила признать обременение в виде аренды земельного участка по договору от 14.02.2007 N 4930001207 отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 2024 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 195, за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере 772 288,83 руб. (с учетом уточненных требований, произведенных в порядке статьи 49 АПК РФ).
Иск мотивирован тем, что по договору аренды земельного участка от 14.02.2007 N 4930001207 обществу в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:0105, расположенный по ул. Виноградной, 195 (при 7/16 долей жилого дома N 195) Центрального района города Сочи.
Ввиду того, что на момент подписания договора земельный участок относился к землям курорта федерального значения и являлся федеральной собственностью, администрация была неуполномочена распоряжаться участком, что свидетельствует о ничтожности договора аренды. Данное обстоятельство свидетельствует и необоснованности внесения в ЕГРП регистрационной записи о праве аренды ООО "Садко Инвест" на спорный земельный участок, в связи с чем зарегистрированное право подлежит признанию отсутствующим. Ввиду того, что муниципалитет является собственником спорного земельного участка, ответчик пользовался земельным участком в отсутствие надлежащее оформленного договора аренды, в связи с чем истец просил взыскать неосновательное обогащение в размере 772 288,83 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Кузнецов Игорь Вячеславович.
Решением от 20.10.2014 суд взыскал с общества в пользу администрации сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0201020:0105 за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере 772 288,83 руб. В удовлетворении остальной части судом отказано.
Суд пришел к выводу, что ответчик, фактически пользующийся земельным участком, находящимся в публичной собственности, обязан возвратить неосновательное обогащение в размере, соответствующем арендной плате, рассчитанной исходя из требования нормативных правовых актов. Поскольку земельный участок находится в публичной собственности, для расчета размера неосновательного обогащения применяются нормативно утвержденные ставки арендной платы (ст. 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ)
Суд отказал в признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 14.02.2007 N 4930001207 отсутствующим ввиду ненадлежащего способа защиты права, указав, что иск о признании обременения отсутствующим может быть предъявлен только в том случае, если нарушенное записью в ЕГРП право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Из материалов дела следует, что ответчик владеет соответствующим земельным участком: несет бремя оплаты за пользование земельным участком, на земельном участке находятся принадлежащие ему объекты недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 07.07.2014 N 50/118/2014-496.
При указанных обстоятельствах истцом не представлено доказательств невозможности обращения с виндикационным иском в суд.
Не согласившись с решением суда, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права в виде требования о признании обременения отсутствующим, т.к. ни виндикационный, ни реституционный иски не восстановят нарушенных права администрации.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 постановления N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.
Учитывая, что решение суда первой инстанции оспаривается администрацией только в части отказа в удовлетворении иска о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды ООО "Садко Инвест" на спорный земельный участок, и ООО "Садко Инвест" не приведено доводов, направленных на оспаривание судебного акта в части взыскания неосновательного обогащения за использование земельного участка, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда только в части, оспариваемой истцом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, что между администрацией Центрального района города Сочи и Кузнецовым И.В. 14.02.2007 заключен договор N 4930001207 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2024 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201020:0105, расположенного по ул. Виноградной, 195 (при 7/16 долей жилого дома N 195) Центрального района города Сочи.
Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.03.2007 права и обязанности по договору аренды от 14.02.2007 были переданы ООО "Садко Инвест".
Истец, ссылаясь на то, что договор аренды в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным, просит признать обременение в виде права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка отсутствующим.
Из требований ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) следует, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка от 14.02.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп Главного управления ФРС по Краснодарскому краю, имеющийся на договоре.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о ничтожности данного договора аренды в силу следующего.
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона Российской Федерации от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона Российской Федерации от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", действовавших в редакциях на дату заключения договора аренды, освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона Российской Федерации "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами Российской Федерации "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пунктом 2 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").
Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).
Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона Российской Федерации N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.
Курорты федерального значения в соответствии с законодательством РФ являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 3 ст. 214 и п. 1 ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Муниципальное образование город Сочи на момент заключения договора аренды не являлось собственником спорного земельного участка.
Доказательства того, что администрации на момент совершения сделки были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Представленный в дело истцом договор является недействительной (ничтожной) сделкой.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 563211 собственником спорного земельного участка является муниципальное образование г. Сочи.
Судом первой инстанции с ответчика взыскано неосновательное обогащение в размере 772288,83 руб. Сторонами в данной части не оспаривается.
Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются на основании следующего.
Согласно пункту 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что такой способ защиты нарушенного права как иск о признании обременения отсутствующим может быть предъявлен только в том случае, если нарушенное записью в ЕГРП право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.
Как следует из материалов дела, истец не оспаривает то обстоятельство, что спорный земельный участок был передан ответчику после подписания договора аренды.
Из материалов дела следует, что ответчик владеет соответствующим земельным участком: несет бремя оплаты за пользование земельным участком, на земельном участке находятся принадлежащие ему объекты недвижимости (многоквартирный жилой дом площадью 2024 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, N 195), что подтверждается выпиской из ЕГРП от 07.07.2014 N 50/118/2014-496. Из указанной выписки следует, что обязательства ответчика по договорам долевого строительства еще не исполнены (так как обременения ипотекой актуальны) в связи с чем ответчик является лицом, фактически владеющим участком.
Факт нахождения объекта недвижимости на соответствующем земельном участке по требованиям о признании права аренды отсутствующим не позволяет истцу использовать избранный способ защиты.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, т.к. удовлетворение иска в данной части не повлечет для администрации восстановления владения земельным участком.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции в обжалуемой части. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 по делу N А32-23483/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.01.2015 N 15АП-20890/2014 ПО ДЕЛУ N А32-23483/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2015 г. N 15АП-20890/2014
Дело N А32-23483/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Далоевым А.Т.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 20.10.2014 по делу N А32-23483/2013
по иску Администрации города Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Садко Инвест"
при участии третьего лица: Кузнецова Игоря Вячеславовича
о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком и признании обременения в виде аренды по договору отсутствующим,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
установил:
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Садко Инвест" (далее - общество) и просила признать обременение в виде аренды земельного участка по договору от 14.02.2007 N 4930001207 отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 2024 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 195, за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере 772 288,83 руб. (с учетом уточненных требований, произведенных в порядке статьи 49 АПК РФ).
Иск мотивирован тем, что по договору аренды земельного участка от 14.02.2007 N 4930001207 обществу в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201020:0105, расположенный по ул. Виноградной, 195 (при 7/16 долей жилого дома N 195) Центрального района города Сочи.
Ввиду того, что на момент подписания договора земельный участок относился к землям курорта федерального значения и являлся федеральной собственностью, администрация была неуполномочена распоряжаться участком, что свидетельствует о ничтожности договора аренды. Данное обстоятельство свидетельствует и необоснованности внесения в ЕГРП регистрационной записи о праве аренды ООО "Садко Инвест" на спорный земельный участок, в связи с чем зарегистрированное право подлежит признанию отсутствующим. Ввиду того, что муниципалитет является собственником спорного земельного участка, ответчик пользовался земельным участком в отсутствие надлежащее оформленного договора аренды, в связи с чем истец просил взыскать неосновательное обогащение в размере 772 288,83 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Кузнецов Игорь Вячеславович.
Решением от 20.10.2014 суд взыскал с общества в пользу администрации сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0201020:0105 за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере 772 288,83 руб. В удовлетворении остальной части судом отказано.
Суд пришел к выводу, что ответчик, фактически пользующийся земельным участком, находящимся в публичной собственности, обязан возвратить неосновательное обогащение в размере, соответствующем арендной плате, рассчитанной исходя из требования нормативных правовых актов. Поскольку земельный участок находится в публичной собственности, для расчета размера неосновательного обогащения применяются нормативно утвержденные ставки арендной платы (ст. 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ)
Суд отказал в признании обременения в виде аренды земельного участка по договору от 14.02.2007 N 4930001207 отсутствующим ввиду ненадлежащего способа защиты права, указав, что иск о признании обременения отсутствующим может быть предъявлен только в том случае, если нарушенное записью в ЕГРП право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Из материалов дела следует, что ответчик владеет соответствующим земельным участком: несет бремя оплаты за пользование земельным участком, на земельном участке находятся принадлежащие ему объекты недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 07.07.2014 N 50/118/2014-496.
При указанных обстоятельствах истцом не представлено доказательств невозможности обращения с виндикационным иском в суд.
Не согласившись с решением суда, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права в виде требования о признании обременения отсутствующим, т.к. ни виндикационный, ни реституционный иски не восстановят нарушенных права администрации.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 постановления N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.
Учитывая, что решение суда первой инстанции оспаривается администрацией только в части отказа в удовлетворении иска о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды ООО "Садко Инвест" на спорный земельный участок, и ООО "Садко Инвест" не приведено доводов, направленных на оспаривание судебного акта в части взыскания неосновательного обогащения за использование земельного участка, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда только в части, оспариваемой истцом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, что между администрацией Центрального района города Сочи и Кузнецовым И.В. 14.02.2007 заключен договор N 4930001207 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2024 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201020:0105, расположенного по ул. Виноградной, 195 (при 7/16 долей жилого дома N 195) Центрального района города Сочи.
Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.03.2007 права и обязанности по договору аренды от 14.02.2007 были переданы ООО "Садко Инвест".
Истец, ссылаясь на то, что договор аренды в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным, просит признать обременение в виде права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка отсутствующим.
Из требований ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) следует, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка от 14.02.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует штамп Главного управления ФРС по Краснодарскому краю, имеющийся на договоре.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о ничтожности данного договора аренды в силу следующего.
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона Российской Федерации от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона Российской Федерации от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", действовавших в редакциях на дату заключения договора аренды, освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона Российской Федерации "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами Российской Федерации "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пунктом 2 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").
Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).
Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона Российской Федерации N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.
Курорты федерального значения в соответствии с законодательством РФ являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 3 ст. 214 и п. 1 ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Муниципальное образование город Сочи на момент заключения договора аренды не являлось собственником спорного земельного участка.
Доказательства того, что администрации на момент совершения сделки были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Представленный в дело истцом договор является недействительной (ничтожной) сделкой.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 563211 собственником спорного земельного участка является муниципальное образование г. Сочи.
Судом первой инстанции с ответчика взыскано неосновательное обогащение в размере 772288,83 руб. Сторонами в данной части не оспаривается.
Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются на основании следующего.
Согласно пункту 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что такой способ защиты нарушенного права как иск о признании обременения отсутствующим может быть предъявлен только в том случае, если нарушенное записью в ЕГРП право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.
Как следует из материалов дела, истец не оспаривает то обстоятельство, что спорный земельный участок был передан ответчику после подписания договора аренды.
Из материалов дела следует, что ответчик владеет соответствующим земельным участком: несет бремя оплаты за пользование земельным участком, на земельном участке находятся принадлежащие ему объекты недвижимости (многоквартирный жилой дом площадью 2024 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, N 195), что подтверждается выпиской из ЕГРП от 07.07.2014 N 50/118/2014-496. Из указанной выписки следует, что обязательства ответчика по договорам долевого строительства еще не исполнены (так как обременения ипотекой актуальны) в связи с чем ответчик является лицом, фактически владеющим участком.
Факт нахождения объекта недвижимости на соответствующем земельном участке по требованиям о признании права аренды отсутствующим не позволяет истцу использовать избранный способ защиты.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, т.к. удовлетворение иска в данной части не повлечет для администрации восстановления владения земельным участком.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции в обжалуемой части. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2014 по делу N А32-23483/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)