Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Администрация ссылалась на длительное неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания (ИНН 1510007380, ОГРН 1021500002556) - Хестановой А.К. (доверенность от 23.09.2014), в отсутствие ответчика - открытого акционерного общества "Монолит" (ИНН 1510011731, ОГРН 1021500920099), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Агрофирма "Монолит" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 10.12.2014 (судья Базиева Н.М.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015 (судьи Казакова Г.В., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А61-3721/2014, установил следующее.
Администрация местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ОАО "Агрофирма "Монолит" (далее - общество) с иском, в котором просила:
- - взыскать с общества в пользу администрации 556 284 рубля долга по арендной плате и 76 232 рубля пени по договору от 26.03.2010 N 54-10;
- - расторгнуть договор аренды от 26.03.2010 N 54-10 (требования уточнены; т. 1, л.д. 59).
Иск мотивирован следующим. Арендуемый обществом земельный участок в период с 01.07.2012 по 30.06.2014 использовался без внесения платы. Задолженность рассчитана администрацией с учетом действовавших в спорный период республиканских нормативных актов, определяющих порядок исчисления и уплаты арендных платежей за использование неразграниченных земель и земель, находящихся в собственности Республики Северная Осетия - Алания. Неустойка рассчитана истцом в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и условиями договора аренды. Длительное невнесение платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 10.12.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015, исковые требования удовлетворены в полном объеме. С общества в пользу администрации взыскано 632 516 рублей долга по арендной плате и неустойки. Договор от 26.03.2010 N 54-10 расторгнут. С общества в доход федерального бюджета взыскано 21650 рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что на основании постановления главы администрации от 26.03.2010 N 117-З между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 26.03.2010 N 54-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:01:0301002:31 общей площадью 367,4850 га, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, 3 км севернее станицы Черноярская, из категории земель сельскохозяйственного назначения, вид угодий - пашня. Участок предоставлен арендатору для сельскохозяйственного использования на срок по 26.03.2059. Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в соответствии с решениями уполномоченных органов предусмотрено в пункте 3.4 договора. Земельный участок передан арендатору по акту от 26.03.2010. Дополнительным соглашением от 01.11.2010 к договору аренды стороны установили размер годовой арендной платы в сумме 367 047 рублей. Договор аренды от 26.03.2010 N 54-10 и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке. Уведомлением от 01.01.2012 администрация известила общество об изменении размера арендной платы за земельный участок (составляет 378 142 рубля в год), которое обществом получено. Обязательство по внесению арендной платы исполнялось обществом ненадлежащим образом, в связи с чем за период с 01.07.2012 по 30.06.2014 образовалась задолженность в сумме 756 284 рублей. Претензией от 25.08.2014 N 3267 администрация предложила обществу оплатить возникшую задолженность, а предложением от 08.09.2014 N 3453 - расторгнуть договор в связи с систематическим неисполнением обязательства по внесению арендных платежей. Претензии получены обществом, однако задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения администрации в суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции исходили из закрепленного в статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) принципа платности землепользования, а также наличия у арендатора предусмотренной законом (статьи 309, 310, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса) обязанности по внесению арендной платы. Доказательства внесения арендных платежей в установленном договором размере ответчиком не представлены (перечислено 200 тыс. рублей), поэтому требование администрации о взыскании с общества 556 284 рублей долга признано обоснованным и удовлетворено. Требование о взыскании 76 232 рублей пени основано на законе (статья 330 Гражданского кодекса) и соответствует условиям договора аренды (пункт 5.2). При разрешении требования о расторжении договора аренды суды руководствовались положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса, и разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 11.11.2011 N 73). Допустив длительную просрочку во внесении арендной платы, общество существенно нарушило условия договора. Неисполнение данного обязательства влечет удовлетворение требования администрации о расторжении договора аренды от 26.03.2010 N 54-10. Порядок расторжения договора истцом соблюден (претензии (письма) от 25.08.2014 и от 08.09.2014). Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на общество (т. 1, л.д. 61; т. 2, л.д. 46).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на несоответствие сделанных судами выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Ответчиком принимались меры к исполнению договорных обязательств (вносились арендные платежи, что подтверждается представленными в дело документами). Однако данное обстоятельство судами не принято во внимание, так же как и то, что в период разрешения спора общество являлось банкротом (возобновлено производство по делу N А61-4066/2013 о признании должника несостоятельным), что лишило ответчика возможности своевременно (в оговоренные договором сроки) вносить арендную плату.
Администрация в отзыве сослалась на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец указывает на то, что размер заявленных в суде первой инстанции требований ответчик не оспорил, доказательств погашения задолженности по договору аренды от 26.03.2010 N 54-10 не представил. Систематическое нарушение обществом обязательства по внесению арендных платежей предоставляет администрации право на заявление требования о расторжении договора (статьи 450, 619 Гражданского кодекса). Порядок расторжения арендодателем соблюден, его право подтверждено также разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73. Нахождение общества в процедуре банкротства не препятствует удовлетворению судом требования о расторжении договора аренды, что подтверждается многочисленной судебной практикой. В результате нарушения (длительного неисполнения) арендатором договорных обязательств местный бюджет недополучает денежные средства, что негативно влияет на расходные обязательства муниципального района.
В судебном заседании представитель администрации возражала против удовлетворения жалобы, ссылалась на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления главы администрации от 26.03.2010 N 117-З между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 26.03.2010 N 54-10 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 15:01:0301002:31 общей площадью 367,4850 га, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, Моздокский район, 3 км севернее станицы Черноярская, вид угодий - пашня. Земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного использования, сроком до 26.03.2059 (т. 1, л.д. 11, 12). Пунктом 3.2 договора стороны установили, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 25 числа текущего месяца равными частями путем перечисления денежной суммы на счет арендодателя. Расчет арендной платы стороны согласовали в Приложении N 1 к договору, годовой размер платы за землю составляет 128 620 рублей (т. 1, л.д. 13). В пункте 3.4 договора закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в соответствии с постановлениями Правительства Республики Северная Осетия - Алания. Новый расчет арендной платы, врученный арендатору, принимается в безусловном порядке и означает изменение договора в части определения размера арендной платы. В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени из расчета 1% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.
По акту от 26.03.2010 земельный участок с кадастровым номером 15:01:0301002:31 принят арендатором (т. 1, л.д. 14).
Дополнительным соглашением от 01.11.2010 к договору аренды установлен размер годовой арендной платы в сумме 367 047 рублей, а оплата арендатором должна производиться два раза в год (раз в полугодие равными частями) путем перечисления денежных сумм на счет арендодателя (т. 1, л.д. 15,16).
Договор аренды от 26.03.2010 N 54-10 и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи регистрации (соответственно) от 26.05.2010 N 15-15-01/082/2010-138 и от 28.02.2011 N 15/50/041/2011-423.
Уведомлением от 01.01.2012 администрация информировала общество о том, что арендная плата за земельный участок изменена и составляет 378 142 рубля в год. Уведомление обществом получено (т. 1, л.д. 18).
В связи с ненадлежащим исполнением обществом договорных обязательств (образованием задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.06.2014 в размере 756 284 рублей), администрация направила претензию от 25.08.2014 N 3267, в которой предложила обществу погасить задолженность (т. 1, л.д. 19).
В письме от 08.09.2014 N 3453 обществу в связи с систематическим неисполнением обязательства по внесению арендных платежей предложено расторгнуть договор аренды земельного участка (т. 1, л.д. 21).
Данные претензии (письма) администрации получены обществом соответственно 29.08.2014 и 16.09.2014 (т. 1, л.д. 20, 22).
Ссылаясь на длительное неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы, администрация обратилась в суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, пени за просрочку исполнения денежного обязательства, а также о расторжении договора от 26.03.2010 N 54-10.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности требования администрации о взыскании задолженности по договору аренды, которую взыскал с общества на основании статей 309, 310 и 614 Гражданского кодекса. Арендная плата рассчитана истцом на основании постановлений Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 13.09.2010 N 255 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения" и от 29.12.2011 N 358 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия - Алания". При определении размера задолженности администрацией учтен платеж общества в сумме 200 тыс. рублей (т. 1, л.д. 55). Расчет проверен судами и признан арифметически правильным.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В то же время, как установлено судами при разрешении спора, истцом заявлено требование о взыскании пени в соответствии с пунктом 4 статьи 75 Налогового кодекса Российской Федерации, которым установлено, что процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в спорный период ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Данная ставка (8,25 процентов годовых) значительно ниже установленной пунктом 5.2 договора ответственности за неисполнение денежного обязательства.
Поскольку ответчиком нарушено обязательство по внесению арендных платежей, судебные инстанции пришли к выводу о том, что требование истца о взыскании пени за просрочку уплаты платежей является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленной администрацией сумме (76 232 рубля).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Статья 22 Земельного кодекса (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Соответствующее разъяснение содержится в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73.
Установив, что ответчиком систематически и на протяжении длительного периода времени нарушались договорные обязательства, а истцом соблюден претензионный (досудебный) порядок, суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование администрации о расторжении договора от 26.03.2010 N 54-10.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о том, что судами первой и апелляционной инстанций не учтены платежи общества за пользование арендованным земельным участком, подлежит отклонению. В материалы дела представлено одно платежное поручение ответчика на сумму 200 тыс. рублей (т. 1, л.д. 55), которое учтено судами при разрешении требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
Довод кассационной жалобы о введении в отношении общества процедуры конкурсного производства (дело N А61-4066/2013), препятствующей, по мнению заявителя, удовлетворению исковых требований, также не принимается. Во-первых, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 06.05.2014 по делу N А61-4066/2013 во введении наблюдения в отношении общества по заявлению кредитора (ОАО "Агропромсервис") отказано. Заявление кредитора (ОАО "Агропромсервис") о признании общества несостоятельным (банкротом) оставлено судом без рассмотрения в связи с заключением сторонами мирового соглашения. Во-вторых, приведенное обществом обстоятельство само по себе не лишает администрацию права на взыскание арендной платы, а также расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса.
Обстоятельства нарушения обществом договорных обязательств и их систематический характер (длительное невнесение арендных платежей, в том числе и в период разрешения спора) документально подтверждены и ответчиком не оспариваются. Признав допущенное обществом нарушение условий договора от 26.03.2010 N 54-10 существенным, суды пришли к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.
Судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чеки-ордера от 25.05.2015 и от 07.07.2015).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 10.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015 по делу N А61-3721/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 01.09.2015 N Ф08-4598/2015 ПО ДЕЛУ N А61-3721/2014
Требование: О взыскании долга и пени по договору аренды, обязании расторгнуть договор.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Администрация ссылалась на длительное неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2015 г. по делу N А61-3721/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания (ИНН 1510007380, ОГРН 1021500002556) - Хестановой А.К. (доверенность от 23.09.2014), в отсутствие ответчика - открытого акционерного общества "Монолит" (ИНН 1510011731, ОГРН 1021500920099), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Агрофирма "Монолит" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 10.12.2014 (судья Базиева Н.М.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015 (судьи Казакова Г.В., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А61-3721/2014, установил следующее.
Администрация местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия - Алания (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ОАО "Агрофирма "Монолит" (далее - общество) с иском, в котором просила:
- - взыскать с общества в пользу администрации 556 284 рубля долга по арендной плате и 76 232 рубля пени по договору от 26.03.2010 N 54-10;
- - расторгнуть договор аренды от 26.03.2010 N 54-10 (требования уточнены; т. 1, л.д. 59).
Иск мотивирован следующим. Арендуемый обществом земельный участок в период с 01.07.2012 по 30.06.2014 использовался без внесения платы. Задолженность рассчитана администрацией с учетом действовавших в спорный период республиканских нормативных актов, определяющих порядок исчисления и уплаты арендных платежей за использование неразграниченных земель и земель, находящихся в собственности Республики Северная Осетия - Алания. Неустойка рассчитана истцом в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и условиями договора аренды. Длительное невнесение платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 10.12.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015, исковые требования удовлетворены в полном объеме. С общества в пользу администрации взыскано 632 516 рублей долга по арендной плате и неустойки. Договор от 26.03.2010 N 54-10 расторгнут. С общества в доход федерального бюджета взыскано 21650 рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что на основании постановления главы администрации от 26.03.2010 N 117-З между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 26.03.2010 N 54-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:01:0301002:31 общей площадью 367,4850 га, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Моздокский район, 3 км севернее станицы Черноярская, из категории земель сельскохозяйственного назначения, вид угодий - пашня. Участок предоставлен арендатору для сельскохозяйственного использования на срок по 26.03.2059. Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в соответствии с решениями уполномоченных органов предусмотрено в пункте 3.4 договора. Земельный участок передан арендатору по акту от 26.03.2010. Дополнительным соглашением от 01.11.2010 к договору аренды стороны установили размер годовой арендной платы в сумме 367 047 рублей. Договор аренды от 26.03.2010 N 54-10 и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке. Уведомлением от 01.01.2012 администрация известила общество об изменении размера арендной платы за земельный участок (составляет 378 142 рубля в год), которое обществом получено. Обязательство по внесению арендной платы исполнялось обществом ненадлежащим образом, в связи с чем за период с 01.07.2012 по 30.06.2014 образовалась задолженность в сумме 756 284 рублей. Претензией от 25.08.2014 N 3267 администрация предложила обществу оплатить возникшую задолженность, а предложением от 08.09.2014 N 3453 - расторгнуть договор в связи с систематическим неисполнением обязательства по внесению арендных платежей. Претензии получены обществом, однако задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения администрации в суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции исходили из закрепленного в статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) принципа платности землепользования, а также наличия у арендатора предусмотренной законом (статьи 309, 310, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса) обязанности по внесению арендной платы. Доказательства внесения арендных платежей в установленном договором размере ответчиком не представлены (перечислено 200 тыс. рублей), поэтому требование администрации о взыскании с общества 556 284 рублей долга признано обоснованным и удовлетворено. Требование о взыскании 76 232 рублей пени основано на законе (статья 330 Гражданского кодекса) и соответствует условиям договора аренды (пункт 5.2). При разрешении требования о расторжении договора аренды суды руководствовались положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса, и разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 11.11.2011 N 73). Допустив длительную просрочку во внесении арендной платы, общество существенно нарушило условия договора. Неисполнение данного обязательства влечет удовлетворение требования администрации о расторжении договора аренды от 26.03.2010 N 54-10. Порядок расторжения договора истцом соблюден (претензии (письма) от 25.08.2014 и от 08.09.2014). Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на общество (т. 1, л.д. 61; т. 2, л.д. 46).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на несоответствие сделанных судами выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Ответчиком принимались меры к исполнению договорных обязательств (вносились арендные платежи, что подтверждается представленными в дело документами). Однако данное обстоятельство судами не принято во внимание, так же как и то, что в период разрешения спора общество являлось банкротом (возобновлено производство по делу N А61-4066/2013 о признании должника несостоятельным), что лишило ответчика возможности своевременно (в оговоренные договором сроки) вносить арендную плату.
Администрация в отзыве сослалась на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец указывает на то, что размер заявленных в суде первой инстанции требований ответчик не оспорил, доказательств погашения задолженности по договору аренды от 26.03.2010 N 54-10 не представил. Систематическое нарушение обществом обязательства по внесению арендных платежей предоставляет администрации право на заявление требования о расторжении договора (статьи 450, 619 Гражданского кодекса). Порядок расторжения арендодателем соблюден, его право подтверждено также разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73. Нахождение общества в процедуре банкротства не препятствует удовлетворению судом требования о расторжении договора аренды, что подтверждается многочисленной судебной практикой. В результате нарушения (длительного неисполнения) арендатором договорных обязательств местный бюджет недополучает денежные средства, что негативно влияет на расходные обязательства муниципального района.
В судебном заседании представитель администрации возражала против удовлетворения жалобы, ссылалась на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.
Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления главы администрации от 26.03.2010 N 117-З между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 26.03.2010 N 54-10 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 15:01:0301002:31 общей площадью 367,4850 га, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, Моздокский район, 3 км севернее станицы Черноярская, вид угодий - пашня. Земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного использования, сроком до 26.03.2059 (т. 1, л.д. 11, 12). Пунктом 3.2 договора стороны установили, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 25 числа текущего месяца равными частями путем перечисления денежной суммы на счет арендодателя. Расчет арендной платы стороны согласовали в Приложении N 1 к договору, годовой размер платы за землю составляет 128 620 рублей (т. 1, л.д. 13). В пункте 3.4 договора закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в соответствии с постановлениями Правительства Республики Северная Осетия - Алания. Новый расчет арендной платы, врученный арендатору, принимается в безусловном порядке и означает изменение договора в части определения размера арендной платы. В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени из расчета 1% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.
По акту от 26.03.2010 земельный участок с кадастровым номером 15:01:0301002:31 принят арендатором (т. 1, л.д. 14).
Дополнительным соглашением от 01.11.2010 к договору аренды установлен размер годовой арендной платы в сумме 367 047 рублей, а оплата арендатором должна производиться два раза в год (раз в полугодие равными частями) путем перечисления денежных сумм на счет арендодателя (т. 1, л.д. 15,16).
Договор аренды от 26.03.2010 N 54-10 и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи регистрации (соответственно) от 26.05.2010 N 15-15-01/082/2010-138 и от 28.02.2011 N 15/50/041/2011-423.
Уведомлением от 01.01.2012 администрация информировала общество о том, что арендная плата за земельный участок изменена и составляет 378 142 рубля в год. Уведомление обществом получено (т. 1, л.д. 18).
В связи с ненадлежащим исполнением обществом договорных обязательств (образованием задолженности по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.06.2014 в размере 756 284 рублей), администрация направила претензию от 25.08.2014 N 3267, в которой предложила обществу погасить задолженность (т. 1, л.д. 19).
В письме от 08.09.2014 N 3453 обществу в связи с систематическим неисполнением обязательства по внесению арендных платежей предложено расторгнуть договор аренды земельного участка (т. 1, л.д. 21).
Данные претензии (письма) администрации получены обществом соответственно 29.08.2014 и 16.09.2014 (т. 1, л.д. 20, 22).
Ссылаясь на длительное неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы, администрация обратилась в суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, пени за просрочку исполнения денежного обязательства, а также о расторжении договора от 26.03.2010 N 54-10.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности требования администрации о взыскании задолженности по договору аренды, которую взыскал с общества на основании статей 309, 310 и 614 Гражданского кодекса. Арендная плата рассчитана истцом на основании постановлений Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 13.09.2010 N 255 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения" и от 29.12.2011 N 358 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия - Алания". При определении размера задолженности администрацией учтен платеж общества в сумме 200 тыс. рублей (т. 1, л.д. 55). Расчет проверен судами и признан арифметически правильным.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В то же время, как установлено судами при разрешении спора, истцом заявлено требование о взыскании пени в соответствии с пунктом 4 статьи 75 Налогового кодекса Российской Федерации, которым установлено, что процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в спорный период ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Данная ставка (8,25 процентов годовых) значительно ниже установленной пунктом 5.2 договора ответственности за неисполнение денежного обязательства.
Поскольку ответчиком нарушено обязательство по внесению арендных платежей, судебные инстанции пришли к выводу о том, что требование истца о взыскании пени за просрочку уплаты платежей является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленной администрацией сумме (76 232 рубля).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Статья 22 Земельного кодекса (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Соответствующее разъяснение содержится в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73.
Установив, что ответчиком систематически и на протяжении длительного периода времени нарушались договорные обязательства, а истцом соблюден претензионный (досудебный) порядок, суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование администрации о расторжении договора от 26.03.2010 N 54-10.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о том, что судами первой и апелляционной инстанций не учтены платежи общества за пользование арендованным земельным участком, подлежит отклонению. В материалы дела представлено одно платежное поручение ответчика на сумму 200 тыс. рублей (т. 1, л.д. 55), которое учтено судами при разрешении требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
Довод кассационной жалобы о введении в отношении общества процедуры конкурсного производства (дело N А61-4066/2013), препятствующей, по мнению заявителя, удовлетворению исковых требований, также не принимается. Во-первых, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 06.05.2014 по делу N А61-4066/2013 во введении наблюдения в отношении общества по заявлению кредитора (ОАО "Агропромсервис") отказано. Заявление кредитора (ОАО "Агропромсервис") о признании общества несостоятельным (банкротом) оставлено судом без рассмотрения в связи с заключением сторонами мирового соглашения. Во-вторых, приведенное обществом обстоятельство само по себе не лишает администрацию права на взыскание арендной платы, а также расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса.
Обстоятельства нарушения обществом договорных обязательств и их систематический характер (длительное невнесение арендных платежей, в том числе и в период разрешения спора) документально подтверждены и ответчиком не оспариваются. Признав допущенное обществом нарушение условий договора от 26.03.2010 N 54-10 существенным, суды пришли к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.
Судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чеки-ордера от 25.05.2015 и от 07.07.2015).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 10.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015 по делу N А61-3721/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)