Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Гостиный Двор" (ИНН 6143068047, ОГРН 1086143000437) (Кошельникова Ю.В. (директор), в отсутствие заинтересованных лиц: Комитета по управлению имуществом города Волгодонска, Федерального бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гостиный Двор" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.08.2013 (судья Губенко М.И.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Филимонова С.С.) по делу N А53-7375/2013, установил следующее.
ООО "Гостиный Двор" (далее (общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (далее (комитет), ФБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее (кадастровая палата) со следующими требованиями:
- (о признании незаконным действия кадастровой палаты, выраженного в аннулировании в государственном кадастре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 61:48:0040220:70, 61:48:0040240:23;
- (о возложении на кадастровую палату обязанности восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040220:70;
- (о возложении на кадастровую палату обязанности восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040240:23;
- (о признании незаконными бездействия комитета по регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области договоров аренды земельных участков от 28.02.2013 N 74, 74, бездействия по восстановлению сведений в государственном кадастре недвижимости в отношении указанных земельных участков;
- (о возложении на комитет обязанности зарегистрировать в установленном законом порядке договоры аренды земельных участков от 28.02.2013 N 74, 74 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что сведения о спорных земельных участках аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости на основании статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее (Закон N 221-ФЗ).
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, указывая на неверный вывод судов о том, что земельные участки носили статус временных. По мнению заявителя, орган кадастрового учета знал о наличии правопритязаний общества на земельные участки. Постановления администрации города Волгодонска Ростовской области о предоставлении в аренду земельных участков были основанием возникновения прав на землю и сведения о них поступали в орган кадастрового учета. Комитетом нарушены сроки исполнения обязанности по передаче земли в аренду. Судами не установлено обстоятельство послужившее основанием снятия с учета земельных участков спустя 4 года с момента постановки на государственный кадастровый учет, а также не установлено кто являлся инициатором указанных действий, комитет или кадастровая палата. Судом не привлечено к участию в деле администрация города Волгодонска Ростовской области. В положения части 24 Закона N 221-ФЗ применяются лишь в отношении "временных" земельных участков.
В судебном заседании, состоявшемся 23.01.2014, объявлялся перерыв до 28.01.2014 до 14 часов 00 минут. Информация о времени продолжения судебного заседания после перерыва была опубликована в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основания.
Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением мэра г. Волгодонска от 21.11.2008 N 2915 утвержден акт выбора земельного участка, схема его расположения на кадастровом плане и о предварительном согласовании места размещения торгово-офисного здания с автопарковкой по ул. Гагарина (кадастровый квартал 61:48:040204).
Постановлением мэра г. Волгодонска от 21.11.2008 N 3669 обществу предоставлен в аренду земельный участок по ул. Гагарина, для строительства торгово-офисного здания с автопарковкой.
В соответствии с пунктом 4.1. постановления от 21.11.2008 N 3669 комитету вменена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка.
Постановлением мэра г. Волгодонска от 14.11.2008 N 2821 утвержден акт выбора земельного участка, схема его расположения на кадастровом плане и о предварительном согласовании места размещения торгово-офисного здания по ул. Гагарина (кадастровый квартал 61:48:040220).
31 декабря 2008 года земельные участки с кадастровыми номерами 61:48:0040204:23, 61:48:0040204:70 учтены в государственном кадастре недвижимости.
28 октября 2011 года общество обратилось в комитет по вопросу предоставления земельных участков в аренду.
Постановлением мэра г. Волгодонска от 29.02.2012 N 516 по заявлению общества изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040204:70 "проектирование и строительство торгово-офисного здания" на "строительство торгово-офисного здания".
В соответствии с пунктом 5.1. постановления от 29.02.2012 N 516 комитету вменена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка.
Письмами от 17.11.2012 комитет предложил обществу подписать проекты договоров аренды спорных земельных участков.
22 ноября 2012 года проекты договоров с актами приема-передачи направлены в адрес истца.
Вместе с тем, договор аренды от 10.10.2012 земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040220:70, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, 11"и" с протоколом разногласий от 07.12.2012 и протоколом согласования разногласий от 27.02.2013, а также договор аренды от 10.10.2012 земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040204:23, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, 12 "б" с протоколом разногласий от 07.12.2012 и протоколом согласования разногласий от 27.02.2013 сданы обществом комитету лишь 27.02.2013, что подтверждается отметкой комитета о поступлении на сопроводительных письмах N 10, 11 от 27.02.2013. Таким образом, согласование условий договоров аренды завершено лишь 27.02.2013.
Письмами от 11.03.2013 комитет сообщил обществу о том, что сведения в государственном кадастре недвижимости о спорных участках, отсутствуют.
Кадастровая палата в письме от 08.05.2013 N 13-исх-2545 указала, что учет земельных участков носил временный характер и они исключены из государственного кадастра по истечении двухлетнего срока со дня постановки их на учет в соответствии с частью 4 статьи 24 Закона N 221 (решение о снятии с кадастрового учета от 22.08.2012 N 61/001/12-189775).
Письмом от 04.04.2013 комитет отказал в регистрации договоров аренды, признавая их ничтожными, в силу отсутствия их кадастрового учета со ссылкой на то, что земельные участки поставлены на кадастровый учет 31.12.2008.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд.
Общество ссылается на то, что действия кадастрового органа по снятию с учета земельных участков с кадастровыми номерами 61:48:0040220:70 и 61:48:0040204:23 являются неправомерными, поскольку земельные участки не имели статус "временных", а земли, из которых сформированы участки, не относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, а относятся к землям поселений. Участки нельзя также отнести к преобразуемым, поскольку они не отвечают признакам преобразуемого объекта недвижимости, указанным в пункте 2 части 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее (кодекс) и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее (постановления N 6/8) для удовлетворения требовании о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решении и действии (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действии (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочии на совершение оспариваемых действии (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действии (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).
В силу части 4 статьи 24 Закона N 221-ФЗ внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него (либо государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Согласно статье 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее (государственная регистрация прав) (юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из материалов дела видно, что сформированные земельные участки с кадастровыми номерами 61:48:0040220:70 и 61:48:0040204:23 имели статус временного и земли, из которых сформированы данные участки, относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
На основании части 5 статьи 24 Закона N 221-ФЗ в течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.
Суды верно установили, что в отношении указанных земельных участков сведения о зарегистрированных правах в установленный законом срок в орган кадастрового учета не поступило, в связи с чем, на основании части 4 статьи 24 Закона N 221-ФЗ сведения государственном кадастре недвижимости о земельных участках с кадастровыми номерами 61:48:0040220:70 и 61:48:0040204:23 аннулированы. Соответственно, указанные земельные участки прекратили свое существование как объекты недвижимости в соответствии с нормами статьей 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации и не могут являться объектом прав.
Таким образом, у кадастровой палаты имелись все основания для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об аннулировании кадастрового учета земельных участков.
В силу пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации. После определения участка, подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление и информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, результаты выбора оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. Орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, которое является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Согласно частям 1 и 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками заинтересованных лиц и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета. Решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается уполномоченным органом после осуществления кадастрового учета.
По смыслу приведенных норм решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, осуществляет все предусмотренные законом процедуры (проведение кадастровых работ, государственный кадастровый учет участка, принятие решения о предоставлении его в аренду для строительства) в указанный (трехлетний) срок.
В интересах общества утвержден акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения объекта строительства (постановления главы администрации от 14.11.2008 N 2821, от 21.11.2008 N 3669), земельные участки, необходимые для строительства, поставлены на кадастровый учет 31.12.2008, заявитель обратился к органу местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду под строительство только 28.10.2011.
27 декабря 2011 года администрацией г. Волгодонска приняты постановление N 3669 о предоставлении для строительства в аренду земельного участка по ул. Гагарина 12б и постановление от 29.02.2012 N 516 о предоставлении обществу земельного участка по ул. Гагарина, 11, под строительство. Данными постановлениями предписано обществу предоставить отчеты о рыночной стоимости права аренды земельных участков.
В связи с представлением обществом отчетов о рыночной стоимости лишь в сентябре 2012 года, проекты договоров аренды земельных участков подготовлены комитетом 17.10.2012, а подписаны договоры аренды сторонами 27.02.2013.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Действующее земельное законодательство требует для передачи земельного участка в аренду соблюдения процедуры его формирования с обязательным присвоением кадастрового номера и постановкой на кадастровый учет. Индивидуализирующие признаки земельного участка необходимы для идентификации земельного участка для целей его закрепления за арендатором и последующей эксплуатации.
Однако сведения о земельных участках на момент подписания сторонами договора аренды аннулированы, то есть в качестве объекта права, в установленном законом порядке, не индивидуализированы, следовательно, предмет договоров не может считаться определенным. Договоры аренды земельных участков от 10.11.2012 с кадастровыми номерами 61:48:0040220:70 и 61:48:0040204:23, подписанные заявителем и комитетом, являются незаключенными.
Суды сделали обоснованный вывод о том, спорные земельные участки сняты с кадастрового учета, возложение судом на кадастровую палату обязанности зарегистрировать подписанные сторонами договоры аренды земельных участков приведет к вынесению неисполнимого судебного акта.
При наличии постановлений о предоставлении земельных участков в аренду и подписанных договоров аренды, общество вправе обратиться орган местного самоуправления с заявлением о постановке спорных участков на кадастровый учет.
В жалобе общество ссылается на судебную практику, однако обстоятельства, по которым приняты судебные акты, приведены иные.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 (289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 по делу N А53-7375/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 31.01.2014 ПО ДЕЛУ N А53-7375/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2014 г. по делу N А53-7375/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя (общества с ограниченной ответственностью "Гостиный Двор" (ИНН 6143068047, ОГРН 1086143000437) (Кошельникова Ю.В. (директор), в отсутствие заинтересованных лиц: Комитета по управлению имуществом города Волгодонска, Федерального бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гостиный Двор" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.08.2013 (судья Губенко М.И.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Филимонова С.С.) по делу N А53-7375/2013, установил следующее.
ООО "Гостиный Двор" (далее (общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (далее (комитет), ФБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее (кадастровая палата) со следующими требованиями:
- (о признании незаконным действия кадастровой палаты, выраженного в аннулировании в государственном кадастре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 61:48:0040220:70, 61:48:0040240:23;
- (о возложении на кадастровую палату обязанности восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040220:70;
- (о возложении на кадастровую палату обязанности восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:48:0040240:23;
- (о признании незаконными бездействия комитета по регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области договоров аренды земельных участков от 28.02.2013 N 74, 74, бездействия по восстановлению сведений в государственном кадастре недвижимости в отношении указанных земельных участков;
- (о возложении на комитет обязанности зарегистрировать в установленном законом порядке договоры аренды земельных участков от 28.02.2013 N 74, 74 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что сведения о спорных земельных участках аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости на основании статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее (Закон N 221-ФЗ).
В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт, указывая на неверный вывод судов о том, что земельные участки носили статус временных. По мнению заявителя, орган кадастрового учета знал о наличии правопритязаний общества на земельные участки. Постановления администрации города Волгодонска Ростовской области о предоставлении в аренду земельных участков были основанием возникновения прав на землю и сведения о них поступали в орган кадастрового учета. Комитетом нарушены сроки исполнения обязанности по передаче земли в аренду. Судами не установлено обстоятельство послужившее основанием снятия с учета земельных участков спустя 4 года с момента постановки на государственный кадастровый учет, а также не установлено кто являлся инициатором указанных действий, комитет или кадастровая палата. Судом не привлечено к участию в деле администрация города Волгодонска Ростовской области. В положения части 24 Закона N 221-ФЗ применяются лишь в отношении "временных" земельных участков.
В судебном заседании, состоявшемся 23.01.2014, объявлялся перерыв до 28.01.2014 до 14 часов 00 минут. Информация о времени продолжения судебного заседания после перерыва была опубликована в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основания.
Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением мэра г. Волгодонска от 21.11.2008 N 2915 утвержден акт выбора земельного участка, схема его расположения на кадастровом плане и о предварительном согласовании места размещения торгово-офисного здания с автопарковкой по ул. Гагарина (кадастровый квартал 61:48:040204).
Постановлением мэра г. Волгодонска от 21.11.2008 N 3669 обществу предоставлен в аренду земельный участок по ул. Гагарина, для строительства торгово-офисного здания с автопарковкой.
В соответствии с пунктом 4.1. постановления от 21.11.2008 N 3669 комитету вменена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка.
Постановлением мэра г. Волгодонска от 14.11.2008 N 2821 утвержден акт выбора земельного участка, схема его расположения на кадастровом плане и о предварительном согласовании места размещения торгово-офисного здания по ул. Гагарина (кадастровый квартал 61:48:040220).
31 декабря 2008 года земельные участки с кадастровыми номерами 61:48:0040204:23, 61:48:0040204:70 учтены в государственном кадастре недвижимости.
28 октября 2011 года общество обратилось в комитет по вопросу предоставления земельных участков в аренду.
Постановлением мэра г. Волгодонска от 29.02.2012 N 516 по заявлению общества изменено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040204:70 "проектирование и строительство торгово-офисного здания" на "строительство торгово-офисного здания".
В соответствии с пунктом 5.1. постановления от 29.02.2012 N 516 комитету вменена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка.
Письмами от 17.11.2012 комитет предложил обществу подписать проекты договоров аренды спорных земельных участков.
22 ноября 2012 года проекты договоров с актами приема-передачи направлены в адрес истца.
Вместе с тем, договор аренды от 10.10.2012 земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040220:70, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, 11"и" с протоколом разногласий от 07.12.2012 и протоколом согласования разногласий от 27.02.2013, а также договор аренды от 10.10.2012 земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040204:23, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Гагарина, 12 "б" с протоколом разногласий от 07.12.2012 и протоколом согласования разногласий от 27.02.2013 сданы обществом комитету лишь 27.02.2013, что подтверждается отметкой комитета о поступлении на сопроводительных письмах N 10, 11 от 27.02.2013. Таким образом, согласование условий договоров аренды завершено лишь 27.02.2013.
Письмами от 11.03.2013 комитет сообщил обществу о том, что сведения в государственном кадастре недвижимости о спорных участках, отсутствуют.
Кадастровая палата в письме от 08.05.2013 N 13-исх-2545 указала, что учет земельных участков носил временный характер и они исключены из государственного кадастра по истечении двухлетнего срока со дня постановки их на учет в соответствии с частью 4 статьи 24 Закона N 221 (решение о снятии с кадастрового учета от 22.08.2012 N 61/001/12-189775).
Письмом от 04.04.2013 комитет отказал в регистрации договоров аренды, признавая их ничтожными, в силу отсутствия их кадастрового учета со ссылкой на то, что земельные участки поставлены на кадастровый учет 31.12.2008.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд.
Общество ссылается на то, что действия кадастрового органа по снятию с учета земельных участков с кадастровыми номерами 61:48:0040220:70 и 61:48:0040204:23 являются неправомерными, поскольку земельные участки не имели статус "временных", а земли, из которых сформированы участки, не относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, а относятся к землям поселений. Участки нельзя также отнести к преобразуемым, поскольку они не отвечают признакам преобразуемого объекта недвижимости, указанным в пункте 2 части 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее (кодекс) и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее (постановления N 6/8) для удовлетворения требовании о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решении и действии (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действии (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочии на совершение оспариваемых действии (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действии (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).
В силу части 4 статьи 24 Закона N 221-ФЗ внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него (либо государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Согласно статье 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее (государственная регистрация прав) (юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из материалов дела видно, что сформированные земельные участки с кадастровыми номерами 61:48:0040220:70 и 61:48:0040204:23 имели статус временного и земли, из которых сформированы данные участки, относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
На основании части 5 статьи 24 Закона N 221-ФЗ в течение срока действия временного характера внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об объекте недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости, сведения о таком объекте недвижимости могут быть аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.
Суды верно установили, что в отношении указанных земельных участков сведения о зарегистрированных правах в установленный законом срок в орган кадастрового учета не поступило, в связи с чем, на основании части 4 статьи 24 Закона N 221-ФЗ сведения государственном кадастре недвижимости о земельных участках с кадастровыми номерами 61:48:0040220:70 и 61:48:0040204:23 аннулированы. Соответственно, указанные земельные участки прекратили свое существование как объекты недвижимости в соответствии с нормами статьей 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации и не могут являться объектом прав.
Таким образом, у кадастровой палаты имелись все основания для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об аннулировании кадастрового учета земельных участков.
В силу пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации. После определения участка, подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление и информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, результаты выбора оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. Орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, которое является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Согласно частям 1 и 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками заинтересованных лиц и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета. Решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается уполномоченным органом после осуществления кадастрового учета.
По смыслу приведенных норм решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, осуществляет все предусмотренные законом процедуры (проведение кадастровых работ, государственный кадастровый учет участка, принятие решения о предоставлении его в аренду для строительства) в указанный (трехлетний) срок.
В интересах общества утвержден акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения объекта строительства (постановления главы администрации от 14.11.2008 N 2821, от 21.11.2008 N 3669), земельные участки, необходимые для строительства, поставлены на кадастровый учет 31.12.2008, заявитель обратился к органу местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду под строительство только 28.10.2011.
27 декабря 2011 года администрацией г. Волгодонска приняты постановление N 3669 о предоставлении для строительства в аренду земельного участка по ул. Гагарина 12б и постановление от 29.02.2012 N 516 о предоставлении обществу земельного участка по ул. Гагарина, 11, под строительство. Данными постановлениями предписано обществу предоставить отчеты о рыночной стоимости права аренды земельных участков.
В связи с представлением обществом отчетов о рыночной стоимости лишь в сентябре 2012 года, проекты договоров аренды земельных участков подготовлены комитетом 17.10.2012, а подписаны договоры аренды сторонами 27.02.2013.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Действующее земельное законодательство требует для передачи земельного участка в аренду соблюдения процедуры его формирования с обязательным присвоением кадастрового номера и постановкой на кадастровый учет. Индивидуализирующие признаки земельного участка необходимы для идентификации земельного участка для целей его закрепления за арендатором и последующей эксплуатации.
Однако сведения о земельных участках на момент подписания сторонами договора аренды аннулированы, то есть в качестве объекта права, в установленном законом порядке, не индивидуализированы, следовательно, предмет договоров не может считаться определенным. Договоры аренды земельных участков от 10.11.2012 с кадастровыми номерами 61:48:0040220:70 и 61:48:0040204:23, подписанные заявителем и комитетом, являются незаключенными.
Суды сделали обоснованный вывод о том, спорные земельные участки сняты с кадастрового учета, возложение судом на кадастровую палату обязанности зарегистрировать подписанные сторонами договоры аренды земельных участков приведет к вынесению неисполнимого судебного акта.
При наличии постановлений о предоставлении земельных участков в аренду и подписанных договоров аренды, общество вправе обратиться орган местного самоуправления с заявлением о постановке спорных участков на кадастровый учет.
В жалобе общество ссылается на судебную практику, однако обстоятельства, по которым приняты судебные акты, приведены иные.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 (289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 по делу N А53-7375/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)