Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Петухов Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Литвиновой И.А.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 05 августа 2014 года гражданское дело N 2-827/2014 по апелляционной жалобе Комитета по управлению городским имуществом <...> на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18 февраля 2014 года по иску Комитета по управлению городским имуществом <...> к М. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пеней, и по встречному иску М. к Комитету по управлению городским имуществом <...> о признании недействительным пункта 7 соглашения от <...>.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец - Комитет по управлению городским имуществом <...> обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к М. о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере <...>, пеней за просрочку платежа в размере <...>, указав, что <...> между сторонами заключен договор N <...> аренды земельного участка по адресу: <...>. Однако, в нарушение принятых обязательств, в том числе п. 7, предусматривающего обязанность оплатить фактическое землепользование за период <...> по <...> <...>, ответчик не производит оплату арендных платежей по указанному договору в полном объеме. Истец направлял ответчику претензию, которую ответчик не исполнил, оплату не произвел.
Ответчик М. предъявил встречный иск к Комитету по управлению городским имуществом <...>, в котором просил признать недействительным пункт 7 соглашения N <...> года "О присоединении к договору аренды от <...> N <...> земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора", указывая, п. 6. названного соглашения установлено, что действие соглашения распространяется на правоотношения сторон, возникшие после <...> года, соответственно п. 7 противоречит с ч. 1, 2 ст. 425 ГК РФ, а ответчик указал, что в силу положения статей 217, 552 1 К РФ, ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на объект недвижимого имущества новый собственник приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости. Ссылаясь на то, что пользование земельным участком вызвано приобретением права собственности на нежилое помещение <...>, ответчик полагал, что несет лишь бремя налоговых обязательств, заключение договора аренды вступает в противоречие с установленным законным порядком.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18 февраля 2014 года признан недействительным пункт 7 соглашения N <...> от <...> "О присоединении к договору аренды от <...> N <...> земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора", в удовлетворении исковых требований Комитету по управлению городским имуществом <...> отказано.
В апелляционной жалобе Комитет по управлению городским имуществом <...> просит решение суда отменить, отказав М. в иске и удовлетворив требования о взыскании задолженности, полагая решение постановленным с нарушением норм материального права.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
М. не оспаривает то обстоятельство, что объект нежилого фонда, был им приобретен в собственность на основании договора купли-продажи от <...> N <...>. Договор зарегистрирован в регистрирующем органе в установленном порядке 29.12.2010.
06.09.2012 М. обратился в Комитет по управлению городским имуществом <...> с заявлением о заключении с ним соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от <...> N <...>. <...> было подписано соглашение о присоединении к договору.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Учитывая, что ст. 65 ЗК РФ предусмотрен принцип платности землепользования путем оплаты земельного налога либо начисления арендной платы, принимая во внимание то обстоятельство, что при переходе <...> права собственности на объект недвижимости к М. перешло право пользования участком, при установлении договорных отношений стороны пришли к соглашению о внесении М. платежей за фактическое использование земельного участка с <...> (п. 7 соглашения).
Указанное не было учтено судом первой инстанции при постановлении обжалуемого решения, а также не учтено, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Согласно пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком (поднаем, перенаем). При этом, покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках. Учитывая изложенное, при переходе прав на объект недвижимости <...> к ответчику М. перешли права и обязанности по заключенному между Комитетом по управлению городским имуществом <...> и ЗАО <...> договору от <...> N <...> аренды земельного участка. В пункте 8 соглашения от <...> N <...> о присоединении к договору от <...> N <...> земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора прямо указано, что арендная плата до <...> взыскана с ЗАО <...> на основании решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2011 по делу N А56-34071/2011 в соответствии с условиями договора аренды от <...> N <...>. В этой связи ссылки суда на противоречие п. 7 Соглашения условию Договора о распространении действия Соглашения на правоотношения сторон, возникшие с <...> (п. 6 Соглашения) не соответствуют действующему законодательству, поскольку п. 2 ст. 425 ГК РФ, предусматривает право сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, тогда как в рассматриваемом случае, речь идет об установлении обязательства М. по оплате за фактическое землепользование с <...> по <...> до заключения соглашения от <...>. В соответствии со ст. 1 ГК РФ основополагающим принципом взаимодействия между хозяйствующими субъектами назван принцип свободы договора, который раскрыт в ст. 421 ГК РФ. Он означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают с кем и в какие договорные отношения вступать, на каких условиях. Таким образом, подписанное между Комитетом и истцом соглашение N <...> к договору аренды от <...> N <...> соответствует действующему законодательству. В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Вывод суда первой инстанции о том, что единственной возможной формой оплаты платы за пользование земельным участком до заключения договора аренды является земельный налог, неверен, поскольку истец не является собственником спорного земельного участка, следовательно, единственно возможной формой платы за землю для него является арендная плата. Кроме того, М. не представил никаких документов, подтверждающих внесение платежей за пользование земельным участком с того момента, когда он приобрел в собственность объект недвижимости. При таких обстоятельствах, учитывая, что в указанный в исковом заявлении период М. пользовался земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности, однако плату за него не вносил, им не доказано отсутствие вины в просрочке исполнения обязательств, судебная коллегия полагает, что требование Комитета о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению, а отказанное решение в этой части - отмене. В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с М. в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере <...>. На основании изложенного руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18 февраля 2014 года отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. В удовлетворении встречного искового заявления М. к Комитету по управлению городским имуществом <...> о признании недействительным пункта 7 соглашения от <...> N <...> "О присоединении к договору аренды от <...> N <...> земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора" отказать. Исковые требования Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к М. о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить. Взыскать с М. в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате за период с <...> по <...> в размере <...>, пеней за просрочку платежа в размере <...>.
Взыскать с М. в бюджет Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 05.08.2014 N 33-10704/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 августа 2014 г. N 33-10704/2014
Судья Петухов Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Сопраньковой Т.Г., Литвиновой И.А.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 05 августа 2014 года гражданское дело N 2-827/2014 по апелляционной жалобе Комитета по управлению городским имуществом <...> на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18 февраля 2014 года по иску Комитета по управлению городским имуществом <...> к М. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пеней, и по встречному иску М. к Комитету по управлению городским имуществом <...> о признании недействительным пункта 7 соглашения от <...>.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец - Комитет по управлению городским имуществом <...> обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к М. о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере <...>, пеней за просрочку платежа в размере <...>, указав, что <...> между сторонами заключен договор N <...> аренды земельного участка по адресу: <...>. Однако, в нарушение принятых обязательств, в том числе п. 7, предусматривающего обязанность оплатить фактическое землепользование за период <...> по <...> <...>, ответчик не производит оплату арендных платежей по указанному договору в полном объеме. Истец направлял ответчику претензию, которую ответчик не исполнил, оплату не произвел.
Ответчик М. предъявил встречный иск к Комитету по управлению городским имуществом <...>, в котором просил признать недействительным пункт 7 соглашения N <...> года "О присоединении к договору аренды от <...> N <...> земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора", указывая, п. 6. названного соглашения установлено, что действие соглашения распространяется на правоотношения сторон, возникшие после <...> года, соответственно п. 7 противоречит с ч. 1, 2 ст. 425 ГК РФ, а ответчик указал, что в силу положения статей 217, 552 1 К РФ, ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на объект недвижимого имущества новый собственник приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости. Ссылаясь на то, что пользование земельным участком вызвано приобретением права собственности на нежилое помещение <...>, ответчик полагал, что несет лишь бремя налоговых обязательств, заключение договора аренды вступает в противоречие с установленным законным порядком.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18 февраля 2014 года признан недействительным пункт 7 соглашения N <...> от <...> "О присоединении к договору аренды от <...> N <...> земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора", в удовлетворении исковых требований Комитету по управлению городским имуществом <...> отказано.
В апелляционной жалобе Комитет по управлению городским имуществом <...> просит решение суда отменить, отказав М. в иске и удовлетворив требования о взыскании задолженности, полагая решение постановленным с нарушением норм материального права.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
М. не оспаривает то обстоятельство, что объект нежилого фонда, был им приобретен в собственность на основании договора купли-продажи от <...> N <...>. Договор зарегистрирован в регистрирующем органе в установленном порядке 29.12.2010.
06.09.2012 М. обратился в Комитет по управлению городским имуществом <...> с заявлением о заключении с ним соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от <...> N <...>. <...> было подписано соглашение о присоединении к договору.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Учитывая, что ст. 65 ЗК РФ предусмотрен принцип платности землепользования путем оплаты земельного налога либо начисления арендной платы, принимая во внимание то обстоятельство, что при переходе <...> права собственности на объект недвижимости к М. перешло право пользования участком, при установлении договорных отношений стороны пришли к соглашению о внесении М. платежей за фактическое использование земельного участка с <...> (п. 7 соглашения).
Указанное не было учтено судом первой инстанции при постановлении обжалуемого решения, а также не учтено, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Согласно пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком (поднаем, перенаем). При этом, покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках. Учитывая изложенное, при переходе прав на объект недвижимости <...> к ответчику М. перешли права и обязанности по заключенному между Комитетом по управлению городским имуществом <...> и ЗАО <...> договору от <...> N <...> аренды земельного участка. В пункте 8 соглашения от <...> N <...> о присоединении к договору от <...> N <...> земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора прямо указано, что арендная плата до <...> взыскана с ЗАО <...> на основании решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2011 по делу N А56-34071/2011 в соответствии с условиями договора аренды от <...> N <...>. В этой связи ссылки суда на противоречие п. 7 Соглашения условию Договора о распространении действия Соглашения на правоотношения сторон, возникшие с <...> (п. 6 Соглашения) не соответствуют действующему законодательству, поскольку п. 2 ст. 425 ГК РФ, предусматривает право сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, тогда как в рассматриваемом случае, речь идет об установлении обязательства М. по оплате за фактическое землепользование с <...> по <...> до заключения соглашения от <...>. В соответствии со ст. 1 ГК РФ основополагающим принципом взаимодействия между хозяйствующими субъектами назван принцип свободы договора, который раскрыт в ст. 421 ГК РФ. Он означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают с кем и в какие договорные отношения вступать, на каких условиях. Таким образом, подписанное между Комитетом и истцом соглашение N <...> к договору аренды от <...> N <...> соответствует действующему законодательству. В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Вывод суда первой инстанции о том, что единственной возможной формой оплаты платы за пользование земельным участком до заключения договора аренды является земельный налог, неверен, поскольку истец не является собственником спорного земельного участка, следовательно, единственно возможной формой платы за землю для него является арендная плата. Кроме того, М. не представил никаких документов, подтверждающих внесение платежей за пользование земельным участком с того момента, когда он приобрел в собственность объект недвижимости. При таких обстоятельствах, учитывая, что в указанный в исковом заявлении период М. пользовался земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности, однако плату за него не вносил, им не доказано отсутствие вины в просрочке исполнения обязательств, судебная коллегия полагает, что требование Комитета о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению, а отказанное решение в этой части - отмене. В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с М. в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере <...>. На основании изложенного руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 18 февраля 2014 года отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. В удовлетворении встречного искового заявления М. к Комитету по управлению городским имуществом <...> о признании недействительным пункта 7 соглашения от <...> N <...> "О присоединении к договору аренды от <...> N <...> земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора" отказать. Исковые требования Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к М. о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить. Взыскать с М. в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате за период с <...> по <...> в размере <...>, пеней за просрочку платежа в размере <...>.
Взыскать с М. в бюджет Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)